怎樣做一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理

1、如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理王福鵬王福鵬2014.11.22014.11.23 3開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事，大家下午好！非常榮幸今天能坐在這里，分享我個(gè)人對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事，大家下午好！非常榮幸今天能坐在這里，分享我個(gè)人對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的一些見(jiàn)解和大家一起溝通交流，對(duì)的地方大家吸收學(xué)習(xí)，不對(duì)的地方請(qǐng)批評(píng)指正。的一些見(jiàn)解和大家一起溝通交流，對(duì)的地方大家吸收學(xué)習(xí)，不對(duì)的地方請(qǐng)批評(píng)指正。 上帝給人兩個(gè)耳朵，一個(gè)是聽(tīng)進(jìn)去，一個(gè)是不想聽(tīng)的可以出來(lái)。學(xué)習(xí)和日常工作的時(shí)候上帝給人兩個(gè)耳朵，一個(gè)是聽(tīng)進(jìn)去，一個(gè)是不想聽(tīng)的可以出來(lái)。學(xué)習(xí)和日常工作的時(shí)候請(qǐng)大家保持一份懷疑的態(tài)度

2、，事物是不斷發(fā)展的，不同的階段會(huì)有不同的結(jié)果。比如說(shuō)一些新請(qǐng)大家保持一份懷疑的態(tài)度，事物是不斷發(fā)展的，不同的階段會(huì)有不同的結(jié)果。比如說(shuō)一些新工藝的使用，在其他外部材料價(jià)格或者其它外因變化的條件下，個(gè)別工藝是不具備競(jìng)爭(zhēng)力的。工藝的使用，在其他外部材料價(jià)格或者其它外因變化的條件下，個(gè)別工藝是不具備競(jìng)爭(zhēng)力的。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，僅僅通過(guò)拿地中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，僅僅通過(guò)拿地- -蓋樓蓋樓- -坐等收錢(qián)這一模式便可支撐企業(yè)發(fā)展的日坐等收錢(qián)這一模式便可支撐企業(yè)發(fā)展的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，市場(chǎng)調(diào)研能夠發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在日益激烈，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)如子已經(jīng)一去不復(fù)返，市場(chǎng)調(diào)研能夠發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

3、正在日益激烈，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)如何做好一個(gè)項(xiàng)目提出了更高的要求，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理也提出了更高的要求。做一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理很何做好一個(gè)項(xiàng)目提出了更高的要求，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理也提出了更高的要求。做一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理很容易，但是要做一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理就有些難了。一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理能夠使項(xiàng)目完成得出色，容易，但是要做一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理就有些難了。一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理能夠使項(xiàng)目完成得出色，項(xiàng)目管理成功衡量的標(biāo)準(zhǔn)是，股東滿(mǎn)意、客戶(hù)滿(mǎn)意、團(tuán)隊(duì)滿(mǎn)意。一個(gè)項(xiàng)目的成功是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目管理成功衡量的標(biāo)準(zhǔn)是，股東滿(mǎn)意、客戶(hù)滿(mǎn)意、團(tuán)隊(duì)滿(mǎn)意。一個(gè)項(xiàng)目的成功是整個(gè)團(tuán)隊(duì)的功勞，但一個(gè)項(xiàng)目的失敗是與項(xiàng)目經(jīng)理密不可分的。功勞，但一個(gè)項(xiàng)目的失敗

4、是與項(xiàng)目經(jīng)理密不可分的。 下面，我將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的定義、具備的基本技能、現(xiàn)場(chǎng)管理等各方面進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹。下面，我將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的定義、具備的基本技能、現(xiàn)場(chǎng)管理等各方面進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 說(shuō)到項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)首先介紹一下項(xiàng)目管理的定義，項(xiàng)目管理是管理學(xué)的說(shuō)到項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)首先介紹一下項(xiàng)目管理的定義，項(xiàng)目管理是管理學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科一個(gè)分支學(xué)科 ，對(duì)項(xiàng)目管理的定義是：指在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用專(zhuān)門(mén)的知，對(duì)項(xiàng)目管理的定義是：指在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用專(zhuān)門(mén)的知識(shí)、技能、工具和方法，使項(xiàng)目能夠在有限資源限定條件下，實(shí)現(xiàn)或超識(shí)、技能、工具和方法，使項(xiàng)目能夠在有限資源限定條件下，實(shí)現(xiàn)或超過(guò)設(shè)定的需求和期望的過(guò)程。項(xiàng)目管理是

5、對(duì)一些與成功地達(dá)成一系列目過(guò)設(shè)定的需求和期望的過(guò)程。項(xiàng)目管理是對(duì)一些與成功地達(dá)成一系列目標(biāo)相關(guān)的活動(dòng)（譬如任務(wù)）的整體監(jiān)測(cè)和管控。這包括策劃、標(biāo)相關(guān)的活動(dòng)（譬如任務(wù)）的整體監(jiān)測(cè)和管控。這包括策劃、進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度計(jì)劃和維護(hù)組成項(xiàng)目的活動(dòng)的進(jìn)展和維護(hù)組成項(xiàng)目的活動(dòng)的進(jìn)展 一、項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)：開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活（1 1）項(xiàng)目管理的特性是：）項(xiàng)目管理的特性是：1、目的性、目的性 2、獨(dú)特性、獨(dú)特性 3、集成性集成性 4、創(chuàng)新性創(chuàng)新性 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 目的性：項(xiàng)目管理的目的性要通過(guò)開(kāi)展項(xiàng)目管理活動(dòng)去保證滿(mǎn)足或超越項(xiàng)目有關(guān)各目的性：項(xiàng)目管理的目的性要通過(guò)開(kāi)展項(xiàng)目管理活動(dòng)去保證滿(mǎn)足或超越項(xiàng)目有關(guān)各方面明確

6、提出的項(xiàng)目目標(biāo)或指標(biāo)和滿(mǎn)足項(xiàng)目有關(guān)各方未明確規(guī)定的潛在需求和追求方面明確提出的項(xiàng)目目標(biāo)或指標(biāo)和滿(mǎn)足項(xiàng)目有關(guān)各方未明確規(guī)定的潛在需求和追求。 獨(dú)特性：項(xiàng)目管理的獨(dú)特性是項(xiàng)目管理不同于一般的企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，也不同于獨(dú)特性：項(xiàng)目管理的獨(dú)特性是項(xiàng)目管理不同于一般的企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，也不同于常規(guī)的政府和獨(dú)特的管理內(nèi)容，是一種完全不同的管理活動(dòng)。常規(guī)的政府和獨(dú)特的管理內(nèi)容，是一種完全不同的管理活動(dòng)。 集成性：項(xiàng)目管理的集成性是項(xiàng)目的管理中必須根據(jù)具體項(xiàng)目各要素或各專(zhuān)業(yè)之間集成性：項(xiàng)目管理的集成性是項(xiàng)目的管理中必須根據(jù)具體項(xiàng)目各要素或各專(zhuān)業(yè)之間的配置關(guān)系做好集成性的管理，而不能孤立地開(kāi)展項(xiàng)目各個(gè)專(zhuān)業(yè)或?qū)I(yè)

7、的獨(dú)立管理的配置關(guān)系做好集成性的管理，而不能孤立地開(kāi)展項(xiàng)目各個(gè)專(zhuān)業(yè)或?qū)I(yè)的獨(dú)立管理。 創(chuàng)新性：項(xiàng)目管理的創(chuàng)新性包括兩層含義：其一是指項(xiàng)目管理是對(duì)于創(chuàng)新（項(xiàng)目所創(chuàng)新性：項(xiàng)目管理的創(chuàng)新性包括兩層含義：其一是指項(xiàng)目管理是對(duì)于創(chuàng)新（項(xiàng)目所包含的創(chuàng)新之處）的管理，其二是指任何一個(gè)項(xiàng)目的管理都沒(méi)有一成不變的模式和包含的創(chuàng)新之處）的管理，其二是指任何一個(gè)項(xiàng)目的管理都沒(méi)有一成不變的模式和方法，都需要通過(guò)管理創(chuàng)新去實(shí)現(xiàn)對(duì)于具體項(xiàng)目的有效管理。方法，都需要通過(guò)管理創(chuàng)新去實(shí)現(xiàn)對(duì)于具體項(xiàng)目的有效管理。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活（2 2）項(xiàng)目經(jīng)理的定義：）項(xiàng)目經(jīng)理的定義： 從職業(yè)角度，是指企業(yè)建立以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心，對(duì)項(xiàng)目

8、實(shí)行質(zhì)量、安全、進(jìn)從職業(yè)角度，是指企業(yè)建立以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為核心，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本管理的責(zé)任保證體系和全面提高項(xiàng)目管理水平設(shè)立的重要管理崗位。項(xiàng)目經(jīng)度、成本管理的責(zé)任保證體系和全面提高項(xiàng)目管理水平設(shè)立的重要管理崗位。項(xiàng)目經(jīng)理是為項(xiàng)目的成功策劃和執(zhí)行負(fù)總責(zé)的人。是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者，項(xiàng)目經(jīng)理首職責(zé)是理是為項(xiàng)目的成功策劃和執(zhí)行負(fù)總責(zé)的人。是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者，項(xiàng)目經(jīng)理首職責(zé)是在預(yù)算范圍內(nèi)按時(shí)優(yōu)質(zhì)地領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部完成全部項(xiàng)目工作內(nèi)容，并使客戶(hù)滿(mǎn)意、股東滿(mǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)按時(shí)優(yōu)質(zhì)地領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部完成全部項(xiàng)目工作內(nèi)容，并使客戶(hù)滿(mǎn)意、股東滿(mǎn)意、團(tuán)隊(duì)滿(mǎn)意，追求投資效益最大化。為此項(xiàng)目經(jīng)理必須在一系列的項(xiàng)目策

9、劃、計(jì)劃意、團(tuán)隊(duì)滿(mǎn)意，追求投資效益最大化。為此項(xiàng)目經(jīng)理必須在一系列的項(xiàng)目策劃、計(jì)劃、組織和控制活動(dòng)中做好領(lǐng)導(dǎo)工作，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。、組織和控制活動(dòng)中做好領(lǐng)導(dǎo)工作，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活二、項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)及技能 1、首先要具備良好的職業(yè)操守，干事創(chuàng)業(yè)的胸懷，踏實(shí)地工作作風(fēng)，具備韌性，承受住來(lái)、首先要具備良好的職業(yè)操守，干事創(chuàng)業(yè)的胸懷，踏實(shí)地工作作風(fēng)，具備韌性，承受住來(lái)自各方面的壓力，做到冷靜、理性與果敢，具備冒險(xiǎn)和創(chuàng)新精神。強(qiáng)烈的責(zé)任心，自覺(jué)地將自各方面的壓力，做到冷靜、理性與果敢，具備冒險(xiǎn)和創(chuàng)新精神。強(qiáng)烈的責(zé)任心，自覺(jué)地將工作難點(diǎn)變重點(diǎn)升華為亮點(diǎn)。工作難點(diǎn)變重點(diǎn)升華為亮點(diǎn)。 2

10、、具備良好的專(zhuān)業(yè)技能和管理技能，往往需要從事相關(guān)項(xiàng)目多年，善于總結(jié)相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)、具備良好的專(zhuān)業(yè)技能和管理技能，往往需要從事相關(guān)項(xiàng)目多年，善于總結(jié)相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)，至少需要從頭到尾的完整的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、園林、土建、安裝、消防、驗(yàn)知識(shí)，至少需要從頭到尾的完整的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、園林、土建、安裝、消防、智能化、配套等專(zhuān)項(xiàng)知識(shí)。管理技能要制定項(xiàng)目目標(biāo)、合理分配、合理計(jì)劃、周密組織、大智能化、配套等專(zhuān)項(xiàng)知識(shí)。管理技能要制定項(xiàng)目目標(biāo)、合理分配、合理計(jì)劃、周密組織、大局感要強(qiáng)。對(duì)在建的項(xiàng)目必須具有全盤(pán)考慮、統(tǒng)一計(jì)劃的能力。局感要強(qiáng)。對(duì)在建的項(xiàng)目必須具有全盤(pán)考慮、統(tǒng)一計(jì)劃的能力。 3、具備良

11、好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。對(duì)內(nèi)溝通協(xié)調(diào)，對(duì)外保持良好的社會(huì)人脈。善于積、具備良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。對(duì)內(nèi)溝通協(xié)調(diào)，對(duì)外保持良好的社會(huì)人脈。善于積累人脈。對(duì)內(nèi)具備良好的號(hào)召力及知人善用的能力。累人脈。對(duì)內(nèi)具備良好的號(hào)召力及知人善用的能力。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 4、具備應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，解決麻煩的能力。你能夠解決多大的麻煩，就能夠產(chǎn)生具備應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，解決麻煩的能力。你能夠解決多大的麻煩，就能夠產(chǎn)生多大的機(jī)會(huì)。多大的機(jī)會(huì)。 5、具備一定的財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)，拿過(guò)一份合同能夠讀出合同的危險(xiǎn)點(diǎn)及可能性分具備一定的財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)，拿過(guò)一份合同能夠讀出合同的危險(xiǎn)點(diǎn)及可能性分析。析。 6、認(rèn)可

12、企業(yè)文化，文化是一種無(wú)形的東西，它本身不能自發(fā)的轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，不能創(chuàng)認(rèn)可企業(yè)文化，文化是一種無(wú)形的東西，它本身不能自發(fā)的轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，不能創(chuàng)造財(cái)富，必須借助一定的載體才能實(shí)現(xiàn)，這個(gè)載體通常就是企業(yè)，企業(yè)文化是企業(yè)的靈造財(cái)富，必須借助一定的載體才能實(shí)現(xiàn)，這個(gè)載體通常就是企業(yè)，企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂所在，作為一名管理者，當(dāng)然要認(rèn)可企業(yè)的文化?；晁冢鳛橐幻芾碚?，當(dāng)然要認(rèn)可企業(yè)的文化。 7、組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，個(gè)人認(rèn)為成熟的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由、組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，個(gè)人認(rèn)為成熟的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由3 3年以上的工程人員及其他年以上的工程人員及其他人員組成，項(xiàng)目經(jīng)理至少有五年的工作經(jīng)驗(yàn)，多層管理人員組成，

13、項(xiàng)目經(jīng)理至少有五年的工作經(jīng)驗(yàn)，多層管理2 2萬(wàn)萬(wàn)-3-3萬(wàn)平方米，高層萬(wàn)平方米，高層4-54-5萬(wàn)平方萬(wàn)平方米，各專(zhuān)業(yè)人員配備齊全，不能兼職。米，各專(zhuān)業(yè)人員配備齊全，不能兼職。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 “知行合一，止于至善知行合一，止于至善”。我一直贊。我一直贊同這個(gè)觀點(diǎn)：同這個(gè)觀點(diǎn)：“項(xiàng)目經(jīng)理是干出來(lái)的，項(xiàng)目經(jīng)理是干出來(lái)的，不是學(xué)出來(lái)的；是帶出來(lái)的，不是教出不是學(xué)出來(lái)的；是帶出來(lái)的，不是教出來(lái)的。一個(gè)人要成長(zhǎng)為一名合格的項(xiàng)目來(lái)的。一個(gè)人要成長(zhǎng)為一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理主要不是靠學(xué)，而是靠干，當(dāng)然學(xué)經(jīng)理主要不是靠學(xué)，而是靠干，當(dāng)然學(xué)也很重要?？扛桑耆粚W(xué)，可以出項(xiàng)也很重要。靠干，完全不學(xué)，可以出項(xiàng)目經(jīng)理

14、。但靠學(xué)不靠干，是絕對(duì)出不來(lái)目經(jīng)理。但靠學(xué)不靠干，是絕對(duì)出不來(lái)項(xiàng)目經(jīng)理的。光干不學(xué)，有可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理的。光干不學(xué)，有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，你的能力本來(lái)可以做一個(gè)大的情況是，你的能力本來(lái)可以做一個(gè)大項(xiàng)目經(jīng)理，但現(xiàn)在可能只能做一個(gè)中的項(xiàng)目經(jīng)理，但現(xiàn)在可能只能做一個(gè)中的或者小的項(xiàng)目經(jīng)理，因?yàn)槟銢](méi)有理論指或者小的項(xiàng)目經(jīng)理，因?yàn)槟銢](méi)有理論指導(dǎo)，有些問(wèn)題可能處理得不夠好。馬云導(dǎo)，有些問(wèn)題可能處理得不夠好。馬云說(shuō)過(guò)：假如你的成功沒(méi)有眼淚，假如你說(shuō)過(guò)：假如你的成功沒(méi)有眼淚，假如你的成功沒(méi)有汗水，你是永遠(yuǎn)不會(huì)成功的的成功沒(méi)有汗水，你是永遠(yuǎn)不會(huì)成功的。是否可以這樣想，沒(méi)有眼淚和汗水，。是否可以這樣想，沒(méi)有眼淚和

15、汗水，你是無(wú)法成功的！你是無(wú)法成功的！開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 上一次講課，董事長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)已經(jīng)進(jìn)行了詳細(xì)的講述，在這上一次講課，董事長(zhǎng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)已經(jīng)進(jìn)行了詳細(xì)的講述，在這里不再一一敘述。里不再一一敘述。三、集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的定義及職責(zé) ：開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 集團(tuán)的任何一名員工都是為項(xiàng)目發(fā)展來(lái)做相關(guān)工作的，做好一名項(xiàng)目經(jīng)理集團(tuán)的任何一名員工都是為項(xiàng)目發(fā)展來(lái)做相關(guān)工作的，做好一名項(xiàng)目經(jīng)理最重要的應(yīng)該是集團(tuán)的支持，集團(tuán)提供一個(gè)優(yōu)秀的平臺(tái)。在市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)成本最重要的應(yīng)該是集團(tuán)的支持，集團(tuán)提供一個(gè)優(yōu)秀的平臺(tái)。在市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)成本估算、項(xiàng)目融資、可行性研究分析、征收拆遷、土地獲取、勘察設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建

16、造估算、項(xiàng)目融資、可行性研究分析、征收拆遷、土地獲取、勘察設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建造、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收、物業(yè)移交、客戶(hù)服務(wù)、項(xiàng)目后評(píng)估等各方面對(duì)集團(tuán)拿出決策、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收、物業(yè)移交、客戶(hù)服務(wù)、項(xiàng)目后評(píng)估等各方面對(duì)集團(tuán)拿出決策的依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)決議，保證項(xiàng)目的建設(shè)、盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)決議，保證項(xiàng)目的建設(shè)、盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)等。管理、物業(yè)服務(wù)等。四、如何做一名項(xiàng)目經(jīng)理 ：開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活下面就詳細(xì)闡述項(xiàng)目經(jīng)理需要做的工作，大概可以分以下幾個(gè)內(nèi)容：下面就詳細(xì)闡述項(xiàng)目經(jīng)理需要做的工作，大概可以分以下幾個(gè)內(nèi)容：1、參與項(xiàng)目可行性研究階段參與項(xiàng)目可行性研究階段

17、2、土地獲取階段土地獲取階段3、開(kāi)發(fā)勘察設(shè)計(jì)階段開(kāi)發(fā)勘察設(shè)計(jì)階段4、施工準(zhǔn)備階段、施工準(zhǔn)備階段5、開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段6、工程施工階段工程施工階段7、前期物業(yè)管理及交付入住前期物業(yè)管理及交付入住 8、銷(xiāo)售配合銷(xiāo)售配合9、竣工驗(yàn)收交付及后評(píng)估竣工驗(yàn)收交付及后評(píng)估 開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活1 1、參與項(xiàng)目可行性研究階段、參與項(xiàng)目可行性研究階段 1.1 1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查1.1.1、政治法律環(huán)境調(diào)查：價(jià)格政策、稅收政策、土地政策、人口政策，土地、房地產(chǎn)管理辦政治法律環(huán)境調(diào)查：價(jià)格政策、稅收政策、土地政策、人口政策，土地、房地產(chǎn)管理辦法，城市規(guī)劃、棚戶(hù)區(qū)政策研究等。法，

18、城市規(guī)劃、棚戶(hù)區(qū)政策研究等。1.1.2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模及趨勢(shì)，項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人口及就業(yè)情況、就經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模及趨勢(shì)，項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人口及就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套，同類(lèi)競(jìng)品，一般利率水平，居民的收入水平，一些正在建設(shè)或者學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套，同類(lèi)競(jìng)品，一般利率水平，居民的收入水平，一些正在建設(shè)或者已完工的項(xiàng)目調(diào)研。已完工的項(xiàng)目調(diào)研。1.1.3、社區(qū)環(huán)境調(diào)查：社區(qū)繁榮程度，購(gòu)物條件，文化氛圍的營(yíng)造，交通教育便利程度，社區(qū)社區(qū)環(huán)境調(diào)查：社區(qū)繁榮程度，購(gòu)物條件，文化氛圍的營(yíng)造，交通教育便利程度，社區(qū)安全保障，衛(wèi)生、空氣、水資源、及景觀等。安全保障，衛(wèi)

19、生、空氣、水資源、及景觀等。1.1.4、市場(chǎng)需求及消費(fèi)行為調(diào)查：需求量分析，影響因素調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查市場(chǎng)需求及消費(fèi)行為調(diào)查：需求量分析，影響因素調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查。1.1.5、產(chǎn)品調(diào)查：現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、周期、性能、市場(chǎng)生命周期；環(huán)境、功能、產(chǎn)品調(diào)查：現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、周期、性能、市場(chǎng)生命周期；環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)要求等；四新技術(shù)應(yīng)用；自身銷(xiāo)售能力及市場(chǎng)占有率；周邊土方單位、設(shè)格局、售后服務(wù)要求等；四新技術(shù)應(yīng)用；自身銷(xiāo)售能力及市場(chǎng)占有率；周邊土方單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位的情況。計(jì)單位、施工單位的情況。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活1.1.6、房地產(chǎn)市

20、場(chǎng)價(jià)格調(diào)查。、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查。1.1.7、周邊地產(chǎn)項(xiàng)目促銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查周邊地產(chǎn)項(xiàng)目促銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查1.1.8、營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查1.1.9、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況：競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況：競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力1.21.2、 成本估算成本估算1.2.1、土地價(jià)款及大配套費(fèi)。土地價(jià)款及大配套費(fèi)。1.2.2、前期費(fèi)用：三通一平，規(guī)劃設(shè)計(jì)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)，豎向設(shè)計(jì)，招投標(biāo)，前期費(fèi)用：三通一平，規(guī)劃設(shè)計(jì)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，園林設(shè)計(jì)，豎向設(shè)計(jì)，招投標(biāo)，勘察放線，防雷檢測(cè)等?？辈旆啪€，防雷檢測(cè)等。1.2.3、建筑安裝費(fèi)用：土建、安裝成本，監(jiān)理費(fèi)用、質(zhì)檢、安檢費(fèi)，變更及簽證。建筑安裝費(fèi)用：土建、安裝成本，監(jiān)理費(fèi)用、質(zhì)檢、安檢費(fèi)

21、，變更及簽證。1.2.4、市政、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：水電暖、燃?xì)狻⑼ㄐ?、有線電視、智能化、景觀、室外配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：水電暖、燃?xì)?、通信、有線電視、智能化、景觀、室外配套。1.2.5、公共設(shè)施配套費(fèi)：人防、物業(yè)用房等。公共設(shè)施配套費(fèi)：人防、物業(yè)用房等。1.2.6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。用。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活1.2.7、資金成本，根據(jù)項(xiàng)目周期不同而不同。資金成本，根據(jù)項(xiàng)目周期不同而不同。1.2.8、銷(xiāo)售費(fèi)用，一般約占銷(xiāo)售費(fèi)用，一般約占2.5%2.5%。1.2.9、管理費(fèi)用、管理費(fèi)用，一般占項(xiàng)目成本的，一般占項(xiàng)目成本的3%3%。1.2.10、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅5%+5%+城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)+ +

22、教育附加費(fèi)教育附加費(fèi)0.05%0.05%。1.2.11、土地增值稅。土地增值稅。 1.3 1.3 融資融資1.3.1、自有資金自有資金1.3.2、銀行貸款、銀行貸款1.3.3、社會(huì)資金社會(huì)資金1.3.4、其他資金其他資金投資效益最大化，在經(jīng)營(yíng)管理人員及財(cái)務(wù)人員面前班門(mén)弄斧，不再詳細(xì)敘述。投資效益最大化，在經(jīng)營(yíng)管理人員及財(cái)務(wù)人員面前班門(mén)弄斧，不再詳細(xì)敘述。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 1.4 1.4 可行性研究分析：可行性研究分析： 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和

23、評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。1.4.1、可行性研究四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)可行性研究四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)

24、估與決策。估與決策。1.4.2、可行性研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目概況、市場(chǎng)調(diào)查和分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、可行性研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目概況、市場(chǎng)調(diào)查和分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算、項(xiàng)出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算、項(xiàng)出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活2 2、土地獲取階段：、土地獲取階段： 出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。出讓取得、轉(zhuǎn)讓取得、還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活

25、3 3、開(kāi)發(fā)勘察設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)勘察設(shè)計(jì)階段3.1 3.1 、勘察：、勘察：是根據(jù)建設(shè)的需要，對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的巖石、地層構(gòu)造、礦產(chǎn)、地下水是根據(jù)建設(shè)的需要，對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的巖石、地層構(gòu)造、礦產(chǎn)、地下水、地貌等地質(zhì)情況進(jìn)行重點(diǎn)有所不同的調(diào)查研究工作。注意：水位、巖石、持、地貌等地質(zhì)情況進(jìn)行重點(diǎn)有所不同的調(diào)查研究工作。注意：水位、巖石、持力層，影響地基形式。力層，影響地基形式。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活3.23.2、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制與項(xiàng)目設(shè)計(jì)3.2.1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制是為了指導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，應(yīng)該是由多個(gè)部門(mén)、多個(gè)人員編制成、項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制是為了指導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，應(yīng)該是由多個(gè)部門(mén)、多個(gè)

26、人員編制成的。應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、土地情況調(diào)研報(bào)告及選址意見(jiàn)書(shū)來(lái)制定。的。應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、土地情況調(diào)研報(bào)告及選址意見(jiàn)書(shū)來(lái)制定。3.2.2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。3.2.3、施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)（房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的（房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的70%70%在設(shè)計(jì)階段已經(jīng)明確，施工圖設(shè)計(jì)的重要性可想而知，設(shè)計(jì)院水平在設(shè)計(jì)階段已經(jīng)明確，施工圖設(shè)計(jì)的重要性可想而知，設(shè)計(jì)院水平高低有關(guān)，設(shè)計(jì)人員的水平起到?jīng)Q定性作用）。高低有關(guān)，設(shè)計(jì)人員的水平起到?jīng)Q定性作用）。3.2.4、圖紙會(huì)審圖紙會(huì)審（圖紙會(huì)審流于形式，僅僅施工單位針對(duì)施工問(wèn)題提出一些問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目的使用功能及關(guān)于（圖紙會(huì)審流于形式，僅僅施工單位針對(duì)施

27、工問(wèn)題提出一些問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目的使用功能及關(guān)于我方的成本的問(wèn)題較少涉及，審圖人員專(zhuān)業(yè)性及業(yè)務(wù)熟練程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求）我方的成本的問(wèn)題較少涉及，審圖人員專(zhuān)業(yè)性及業(yè)務(wù)熟練程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求）開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活四、施工準(zhǔn)備四、施工準(zhǔn)備 4.1 、總包單位、監(jiān)理單位、分包單位選擇 選擇合格的供方有利于保證工程質(zhì)量、工期、安全等，集團(tuán)是一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)公司，選擇合格的供方有利于保證工程質(zhì)量、工期、安全等，集團(tuán)是一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)公司，有固定的合作單位，對(duì)總包單位應(yīng)該選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)并選擇項(xiàng)目經(jīng)理及隊(duì)長(zhǎng)。監(jiān)理單位總有固定的合作單位，對(duì)總包單位應(yīng)該選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)并選擇項(xiàng)目經(jīng)理及隊(duì)長(zhǎng)。監(jiān)理單位總監(jiān)尤為重要，分包企

28、業(yè)的信譽(yù)及實(shí)力及市場(chǎng)的口碑。監(jiān)尤為重要，分包企業(yè)的信譽(yù)及實(shí)力及市場(chǎng)的口碑。4.1.1、杜絕掛靠及非法分包。杜絕掛靠及非法分包。4.1.2、資質(zhì)等級(jí)要求。資質(zhì)等級(jí)要求。4.1.3、合同履約能力。合同履約能力。4.1.4、流動(dòng)資金，墊資能力，法律意識(shí)。流動(dòng)資金，墊資能力，法律意識(shí)。4.1.5、管理、技術(shù)能力，公司體系的運(yùn)行是否正常管理、技術(shù)能力，公司體系的運(yùn)行是否正常開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 4.2 項(xiàng)目施工組織策劃書(shū)4.2.1、項(xiàng)目質(zhì)量策劃書(shū)，四肢關(guān)系，進(jìn)度計(jì)劃，土方平衡方案，管線布置及道路交通用方案項(xiàng)目質(zhì)量策劃書(shū)，四肢關(guān)系，進(jìn)度計(jì)劃，土方平衡方案，管線布置及道路交通用方案，圍擋方案，現(xiàn)場(chǎng)綠化及售樓處

29、選址，材料供應(yīng)，營(yíng)銷(xiāo)廣告布置，物業(yè)前期介入等等。，圍擋方案，現(xiàn)場(chǎng)綠化及售樓處選址，材料供應(yīng)，營(yíng)銷(xiāo)廣告布置，物業(yè)前期介入等等。4.2、周邊社會(huì)關(guān)系及各政府部門(mén)的協(xié)調(diào)。周邊社會(huì)關(guān)系及各政府部門(mén)的協(xié)調(diào)。4.2.3、貫徹集團(tuán)的工程管理制度，組織供方學(xué)習(xí)。貫徹集團(tuán)的工程管理制度，組織供方學(xué)習(xí)。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 4.3、監(jiān)理選擇： 理論上監(jiān)理公司是甲方的代理，行使四控兩管一協(xié)調(diào)。目前監(jiān)理的現(xiàn)狀，很難找到，理論上監(jiān)理公司是甲方的代理，行使四控兩管一協(xié)調(diào)。目前監(jiān)理的現(xiàn)狀，很難找到，工資待遇問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題等。工資待遇問(wèn)題，競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題等。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活5 5、開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施階段 5.1 項(xiàng)目營(yíng)

30、銷(xiāo)策劃全程策劃、前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃，不管哪種都是市場(chǎng)調(diào)研為前提。全程策劃、前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃，不管哪種都是市場(chǎng)調(diào)研為前提。5.1.1、市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研功能調(diào)研、區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研、重點(diǎn)項(xiàng)目考察、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目考察、市場(chǎng)需修分析等。功能調(diào)研、區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研、重點(diǎn)項(xiàng)目考察、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目考察、市場(chǎng)需修分析等。5.1.2、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)思想及理念，目標(biāo)客戶(hù)定位，開(kāi)發(fā)品種及結(jié)構(gòu)，樓盤(pán)案名，文化內(nèi)涵及風(fēng)格，建筑風(fēng)格開(kāi)發(fā)思想及理念，目標(biāo)客戶(hù)定位，開(kāi)發(fā)品種及結(jié)構(gòu)，樓盤(pán)案名，文化內(nèi)涵及風(fēng)格，建筑風(fēng)格，功能定位（配套、景觀、環(huán)境），戶(hù)型配比，項(xiàng)目單價(jià)定位，規(guī)劃建議，建筑建議，開(kāi)，功能定位（配套、景觀、環(huán)境），戶(hù)型配比，項(xiàng)目

31、單價(jià)定位，規(guī)劃建議，建筑建議，開(kāi)發(fā)及運(yùn)作建議等。發(fā)及運(yùn)作建議等。5.1.3、項(xiàng)目定價(jià)：一般因素，市場(chǎng)因素項(xiàng)目因素、項(xiàng)目定價(jià)：一般因素，市場(chǎng)因素項(xiàng)目因素5.1.4、市場(chǎng)推廣：買(mǎi)點(diǎn)、主題、推廣計(jì)劃。廣告推廣、活動(dòng)推廣、品牌推廣，需要不斷調(diào)整市場(chǎng)推廣：買(mǎi)點(diǎn)、主題、推廣計(jì)劃。廣告推廣、活動(dòng)推廣、品牌推廣，需要不斷調(diào)整，不斷糾正。，不斷糾正。5.1.5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活6 6、工程施工階段：、工程施工階段： 明確國(guó)家規(guī)范技術(shù)規(guī)范是最低標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)已簽訂的合同，工程合同明確國(guó)家規(guī)范技術(shù)規(guī)范是最低標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，根據(jù)已簽訂的合同，工程合同、監(jiān)理合

32、同、分包合同、材料供應(yīng)合同、設(shè)計(jì)合同等及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的資源，進(jìn)、監(jiān)理合同、分包合同、材料供應(yīng)合同、設(shè)計(jì)合同等及合同性文件，調(diào)動(dòng)各方面的資源，進(jìn)行一個(gè)整合，對(duì)項(xiàng)目的從開(kāi)工到竣工的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資成本、信息管理、資料管理行一個(gè)整合，對(duì)項(xiàng)目的從開(kāi)工到竣工的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資成本、信息管理、資料管理進(jìn)行一個(gè)全過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制，各項(xiàng)管理是密不可分的，相輔相成，有著密切的聯(lián)系。進(jìn)行一個(gè)全過(guò)程的動(dòng)態(tài)控制，各項(xiàng)管理是密不可分的，相輔相成，有著密切的聯(lián)系。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 6.1 施工準(zhǔn)備6.1.1、三通一平三通一平6.1.2、圖紙及資料的準(zhǔn)備圖紙及資料的準(zhǔn)備6.1.3、材料設(shè)備準(zhǔn)備，材料采

33、購(gòu)計(jì)劃書(shū)材料設(shè)備準(zhǔn)備，材料采購(gòu)計(jì)劃書(shū)6.1.4、臨時(shí)道路，土方開(kāi)挖手續(xù)辦理臨時(shí)道路，土方開(kāi)挖手續(xù)辦理6.1.5、施工許可證辦理及辦理開(kāi)工手續(xù)。施工許可證辦理及辦理開(kāi)工手續(xù)。6.1.6、組織圖紙會(huì)審，設(shè)計(jì)交底，確定控制點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。組織圖紙會(huì)審，設(shè)計(jì)交底，確定控制點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)。6.1.7、組織定位防線。組織定位防線。6.1.8、供方施工組織設(shè)計(jì)審核供方施工組織設(shè)計(jì)審核6.1.9、監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則。監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則。6.1.10、開(kāi)工前首次會(huì)議組織。開(kāi)工前首次會(huì)議組織。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 6.2 進(jìn)度控制 關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。合理的工期計(jì)劃是進(jìn)度控制的前提，根據(jù)關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益

34、的實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。合理的工期計(jì)劃是進(jìn)度控制的前提，根據(jù)以往工程經(jīng)驗(yàn)及施工方水平編制。分析影響因素，施工條件的變化，技術(shù)應(yīng)用等各項(xiàng)因素。以往工程經(jīng)驗(yàn)及施工方水平編制。分析影響因素，施工條件的變化，技術(shù)應(yīng)用等各項(xiàng)因素。6.2.1、施工方編制總進(jìn)度計(jì)劃，層層分解。施工方編制總進(jìn)度計(jì)劃，層層分解。6.2.2、監(jiān)理審核監(jiān)理審核6.2.3、項(xiàng)目部審核項(xiàng)目部審核6.2.4、制定個(gè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及入住節(jié)點(diǎn)，制定個(gè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)及入住節(jié)點(diǎn)，竣工后竣工后3-6個(gè)月。個(gè)月。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 6.3 質(zhì)量控制6.3.1、質(zhì)量保障體系的正常運(yùn)行，質(zhì)量目標(biāo)的設(shè)定。質(zhì)量保障體系的正常運(yùn)行，質(zhì)量目標(biāo)的設(shè)定。6.3.2、質(zhì)量和工期

35、、安全的關(guān)系。質(zhì)量和工期、安全的關(guān)系。6.3.3、預(yù)防為主，堅(jiān)持集團(tuán)實(shí)測(cè)實(shí)量制度及樣板引路制度，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。預(yù)防為主，堅(jiān)持集團(tuán)實(shí)測(cè)實(shí)量制度及樣板引路制度，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。6.3.4、投入使用后質(zhì)量管理：物業(yè)管理、客戶(hù)交底、后期維修提升等。投入使用后質(zhì)量管理：物業(yè)管理、客戶(hù)交底、后期維修提升等。6.3.5、重要的分部分項(xiàng)工程方案的審核及落實(shí)。重要的分部分項(xiàng)工程方案的審核及落實(shí)。6.3.6、驗(yàn)房的一些問(wèn)題：軸線尺寸、設(shè)施設(shè)備、抹灰空鼓裂縫（空鼓與裂縫的關(guān)系）、蓄水實(shí)驗(yàn)房的一些問(wèn)題：軸線尺寸、設(shè)施設(shè)備、抹灰空鼓裂縫（空鼓與裂縫的關(guān)系）、蓄水實(shí)驗(yàn)、水電氣三通、層高、裝修注意事項(xiàng)、幾何尺寸、觀感質(zhì)量。驗(yàn)、水電氣

36、三通、層高、裝修注意事項(xiàng)、幾何尺寸、觀感質(zhì)量。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 6.4 安全文明集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理規(guī)定的下發(fā)及落實(shí)集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理規(guī)定的下發(fā)及落實(shí)6.4.1、安全第一，預(yù)防為主，安全意識(shí)。安全第一，預(yù)防為主，安全意識(shí)。6.4.2、安全應(yīng)急預(yù)案安全應(yīng)急預(yù)案6.4.3、安安全隱患點(diǎn)排除。全隱患點(diǎn)排除。6.4.4、動(dòng)態(tài)管理、全員管理。動(dòng)態(tài)管理、全員管理。6.4.5、安全文明促進(jìn)銷(xiāo)售安全文明促進(jìn)銷(xiāo)售6.4.6、安全文明措施費(fèi)的落實(shí)，投入記取。安全文明措施費(fèi)的落實(shí)，投入記取。6.4.7、現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)VIVI標(biāo)識(shí)。標(biāo)識(shí)。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活6.5 成本管理全過(guò)程、全方位的成本管理，設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)管理，現(xiàn)場(chǎng)

37、實(shí)施階段，營(yíng)銷(xiāo)推廣成本，物業(yè)前期介全過(guò)程、全方位的成本管理，設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)管理，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施階段，營(yíng)銷(xiāo)推廣成本，物業(yè)前期介入成本，其他可控性成本。入成本，其他可控性成本。6.5.16.5.1、前期策劃及確定階段成本、前期策劃及確定階段成本項(xiàng)目策劃的好壞對(duì)成本及收益的影響能達(dá)到項(xiàng)目策劃的好壞對(duì)成本及收益的影響能達(dá)到30%30%左右。左右。6.5.26.5.2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及計(jì)劃階段成本：、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及計(jì)劃階段成本：6.5.2.1、方案優(yōu)化，技術(shù)的可行性及經(jīng)濟(jì)的合理性，占到方案優(yōu)化，技術(shù)的可行性及經(jīng)濟(jì)的合理性，占到5%5%左右；左右；6.5.2.2、前期造價(jià)分析，技術(shù)方案的同時(shí)，先算后干。前期造價(jià)分析，技術(shù)方

38、案的同時(shí)，先算后干。6.5.2.36.5.2.3、限額設(shè)計(jì)：根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算，在保證使用功能的前提下，控制初步設(shè)計(jì)、限額設(shè)計(jì)：根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算，在保證使用功能的前提下，控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的投資概算完成施工圖設(shè)計(jì)。此階段控制造假的比率達(dá)到，按照批準(zhǔn)的投資概算完成施工圖設(shè)計(jì)。此階段控制造假的比率達(dá)到5%5%。6.5.2.4、圖紙審核，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)不足造成浪費(fèi)的索賠。圖紙審核，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)不足造成浪費(fèi)的索賠。6.5.2.5、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。結(jié)構(gòu)優(yōu)化。6.5.2.6、獎(jiǎng)懲制度，只要能有效降低成本，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)各方人員，設(shè)法降低成本獎(jiǎng)懲制度，只要能有效降低成本，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)

39、獎(jiǎng)勵(lì)各方人員，設(shè)法降低成本。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活6.5.36.5.3施工階段成本控制施工階段成本控制6.5.3.1、成本計(jì)劃及流程，熟悉設(shè)計(jì)圖紙及變更流程，工程計(jì)量部位，掌握清單計(jì)量的內(nèi)容，成本計(jì)劃及流程，熟悉設(shè)計(jì)圖紙及變更流程，工程計(jì)量部位，掌握清單計(jì)量的內(nèi)容，做好反索賠的證據(jù)的留存，工程施工記錄，甲方人員記錄本。做好反索賠的證據(jù)的留存，工程施工記錄，甲方人員記錄本。6.5.3.2、方案的審批（花半里施工護(hù)坡對(duì)造價(jià)的影響），分解圖紙，優(yōu)化方案。方案的審批（花半里施工護(hù)坡對(duì)造價(jià)的影響），分解圖紙，優(yōu)化方案。6.5.3.3、合同條款的簽訂及解讀：嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，合同條款明確。注重風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)

40、合同條款的簽訂及解讀：嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，合同條款明確。注重風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的約定，公開(kāi)的維護(hù)雙方的利益，合同簽訂時(shí)法律風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。任的約定，公開(kāi)的維護(hù)雙方的利益，合同簽訂時(shí)法律風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。6.5.3.4、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，簽證的辦及審核兩個(gè)階段，先算后干，項(xiàng)目設(shè)置專(zhuān)職成本管理人加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，簽證的辦及審核兩個(gè)階段，先算后干，項(xiàng)目設(shè)置專(zhuān)職成本管理人員，真實(shí)性和必要性的分析，影像資料。員，真實(shí)性和必要性的分析，影像資料。6.5.3.5、乙方自購(gòu)材料根據(jù)合同條款價(jià)格調(diào)整問(wèn)題。乙方自購(gòu)材料根據(jù)合同條款價(jià)格調(diào)整問(wèn)題。6.5.3.6、竣工結(jié)算的審查。竣工結(jié)算的審查。6.5.3.7、保修金的扣除。保修

41、金的扣除。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 6.6 合同管理加強(qiáng)合同管理，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。加強(qiáng)合同管理，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。6.6.16.6.1、完善的施工合同、完善的施工合同依法簽訂合同；合同的可行性（花半里多層區(qū)工期）；標(biāo)準(zhǔn)合同文本。依法簽訂合同；合同的可行性（花半里多層區(qū)工期）；標(biāo)準(zhǔn)合同文本。6.6.26.6.2、履約過(guò)程中加強(qiáng)合同管理、履約過(guò)程中加強(qiáng)合同管理預(yù)測(cè)工程風(fēng)險(xiǎn)；明確管理目標(biāo)；施工現(xiàn)場(chǎng)管理；安全管理；索賠資料的收集及準(zhǔn)備；索賠方預(yù)測(cè)工程風(fēng)險(xiǎn)；明確管理目標(biāo)；施工現(xiàn)場(chǎng)管理；安全管理；索賠資料的收集及準(zhǔn)備；索賠方法及策略；完善的合同管理體系；嚴(yán)格的合同管理流程。法及策略；完善的合同管理體系；嚴(yán)格的合同管理流程。開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活 6.7 會(huì)議管理開(kāi)元地產(chǎn) 創(chuàng)新生活7 7、前期物業(yè)管理及交付入?。?、前期物業(yè)管理及交付入?。?物業(yè)管理使項(xiàng)目管理的延續(xù)及完善，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，一切有關(guān)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理使項(xiàng)目管理的延續(xù)及完善，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重