凱德商用置業(yè)有限公司制度

1、凱德商用置業(yè)有限公司目錄發(fā)布日期：實(shí)施日期：目 錄第一章總則- 1 -第二章組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置與管理職能- 1 -第1節(jié)集團(tuán)商管公司組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置- 2 -第2節(jié)集團(tuán)商管公司管理職能- 3 -第3節(jié)各地商管公司管理職能- 16 -第三章安全管理- 20 -第1節(jié)安全管理總體要求- 21 -第2節(jié)安全管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)- 22 -第3節(jié)安全管理的監(jiān)督、檢查和培訓(xùn)- 37 -第四章行政管理- 40 -第1節(jié)行政指令管理- 41 -第2節(jié)會(huì)議管理- 42 -第3節(jié)印章使用管理- 43 -第4節(jié)公文、函件管理- 44 -第5節(jié)檔案管理- 45 -第6節(jié)辦公用品及設(shè)備管理- 47 -第7節(jié)員工行為規(guī)范-

2、48 -第8節(jié)車輛管理- 49 -第9節(jié)公共關(guān)系管理- 49 -第10節(jié)聘請法律顧問管理- 50 -第五章人力資源管理- 51 -第1節(jié)組織架構(gòu)、編制管理- 52 -第2節(jié)人事管理權(quán)限- 53 -第3節(jié)招聘管理- 54 -第4節(jié)培訓(xùn)管理- 57 -第5節(jié)考核管理- 59 -第6節(jié)薪酬福利管理- 63 -第7節(jié)考勤及請休假管理- 67 -第8節(jié)勞動(dòng)關(guān)系管理- 72 -第9節(jié)獎(jiǎng)懲管理- 74 -第六章項(xiàng)目拓展管理- 77 -第1節(jié)立項(xiàng)階段- 78 -第2節(jié)論證階段- 79 -第3節(jié)建設(shè)階段- 82 -第4節(jié)開業(yè)階段- 85 -第七章招商管理- 86 -第1節(jié)招商團(tuán)隊(duì)管理- 87 -第2節(jié)市場調(diào)研-

3、 88 -第3節(jié)定位、規(guī)劃與步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃- 90 -第4節(jié)招商政策及租金方案制定- 91 -第5節(jié)招商實(shí)施- 91 -第6節(jié)招商宣傳策劃- 96 -第7節(jié)合同管理- 97 -第8節(jié)品牌管理- 98 -第9節(jié)經(jīng)營過程中的招商管理- 99 -第八章營運(yùn)管理- 100 -第1節(jié)開業(yè)前營運(yùn)管理- 101 -第2節(jié)營運(yùn)信息管理- 103 -第3節(jié)市場調(diào)研- 105 -第4節(jié)業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌調(diào)整- 107 -第5節(jié)營銷策劃管理- 110 -第6節(jié)經(jīng)營規(guī)范管理- 111 -第7節(jié)經(jīng)營環(huán)境管理- 115 -第8節(jié)客戶服務(wù)與關(guān)系管理- 120 -第9節(jié)人員管理- 129 -第10節(jié)廣告位管理- 132 -第

4、11節(jié)多種經(jīng)營管理- 135 -第九章企劃管理- 144 -第1節(jié)整合營銷管理- 145 -第2節(jié)企劃活動(dòng)管理- 147 -第3節(jié)招商推廣管理- 150 -第4節(jié)開業(yè)慶典管理- 153 -第5節(jié)環(huán)境美陳管理- 155 -第6節(jié)VI 應(yīng)用及導(dǎo)視系統(tǒng)管理- 156 -第7節(jié)媒體宣傳管理- 160 -第十章租費(fèi)管理- 171 -第1節(jié)收租管理- 172 -第2節(jié)停車場收費(fèi)管理- 180 -第3節(jié)戶外廣告位收租管理- 182 -第十一章品質(zhì)管理- 184 -第1節(jié)品質(zhì)管理機(jī)制建設(shè)- 185 -第2節(jié)品質(zhì)控制管理- 186 -第3節(jié)管理品質(zhì)監(jiān)督- 192 -第4節(jié)品質(zhì)提升管理- 194 -第5節(jié)三標(biāo)體系

5、文件建立與完善- 195 -第十二章目標(biāo)管理- 199 -第1節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任制- 200 -第2節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)的監(jiān)控- 201 -第3節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)的調(diào)整- 201 -第4節(jié)經(jīng)營管理目標(biāo)的考核- 202 -第5節(jié)獎(jiǎng)懲機(jī)制- 202 -第十三章財(cái)務(wù)管理- 203 -第1節(jié)預(yù)算管理制度- 204 -第2節(jié)資金管理- 208 -第3節(jié)材料管理- 213 -第4節(jié)固定資產(chǎn)管理- 215 -第5節(jié)財(cái)務(wù)審批管理- 221 -第6節(jié)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告管理- 225 -第7節(jié)會(huì)計(jì)檔案管理- 228 -第十四章商業(yè)物業(yè)管理- 231 -第1節(jié)物業(yè)管理早期介入- 232 -第2節(jié)消防管理- 234 -第3節(jié)安防管理

6、- 239 -第4節(jié)環(huán)境管理- 248 -第十五章樓宇物業(yè)服務(wù)- 253 -第1節(jié)物業(yè)管理早期介入- 254 -第2節(jié)入伙管理- 256 -第3節(jié)裝修管理- 259 -第4節(jié)物業(yè)公共服務(wù)- 260 -第5節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理與特約服務(wù)- 264 -第6節(jié)業(yè)戶關(guān)系管理- 267 -第7節(jié)業(yè)戶投訴處理- 271 -第8節(jié)業(yè)戶滿意度調(diào)查- 273 -第9節(jié)社區(qū)文化及公益性活動(dòng)- 273 -第十六章物業(yè)費(fèi)管理- 275 -第1節(jié)商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)管理- 277 -第2節(jié)住宅、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)管理- 280 -第十七章工程管理- 284 -第1節(jié)新項(xiàng)目前期介入- 285 -第2節(jié)項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收- 286 -第3

7、節(jié)工程問題的完善整改- 297 -第4節(jié)設(shè)備運(yùn)行管理- 299 -第5節(jié)維護(hù)保養(yǎng)- 301 -第6節(jié)能源管理- 305 -第7節(jié)設(shè)備間管理- 308 -第8節(jié)裝修管理- 312 -第9節(jié)業(yè)戶維修服務(wù)- 313 -第10節(jié)供應(yīng)商管理- 315 -第11節(jié)工程檔案管理- 319 -第12節(jié)團(tuán)隊(duì)管理- 320 -第十八章采購管理- 323 -第1節(jié)權(quán)限劃分- 324 -第2節(jié)招投標(biāo)- 325 -第3節(jié)非招投標(biāo)采購- 327 -第4節(jié)申報(bào)程序及附件清單- 327 -第十九章資本性支出管理- 332 -第1節(jié) 操作流程- 333 -第二十章合同管理- 342 -第1節(jié)合同文本標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)- 343 -第2

8、節(jié)合同辦理- 344 -第3節(jié)合同履行的監(jiān)督管理- 348 -第4節(jié)合同續(xù)簽與解除- 350 - 17 -凱德商用置業(yè)有限公司總 則發(fā)布日期：實(shí)施日期：第一章 總則總 則1. 凱德商用置業(yè)有限公司制度編制目的為保障各地凱德廣場安全運(yùn)行，維護(hù)廣場的正常經(jīng)營秩序，按照合同收繳租金，不斷提升凱德廣場的管理品質(zhì)和品牌知名度，使集團(tuán)商管系統(tǒng)管理的資產(chǎn)在保持完整性的基礎(chǔ)上保值增值，集團(tuán)商管公司特制定本制度。凱德商用置業(yè)有限公司制度闡明了集團(tuán)商業(yè)管理的思路和凱德廣場各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作規(guī)范要求。通過凱德商用置業(yè)有限公司制度的制定和實(shí)施，期望能規(guī)范各地凱德廣場的經(jīng)營管理活動(dòng)，提升商業(yè)管理品質(zhì)。2. 凱德商用置業(yè)有限公

9、司制度實(shí)施要求本制度是凱德商用置業(yè)有限公司的綱領(lǐng)性文件，是集團(tuán)商管公司及各地商管公司開展工作的指南。所有與凱德廣場管理業(yè)務(wù)有關(guān)的員工均必須遵循本制度的規(guī)定，勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提。集團(tuán)商管公司與集團(tuán)其他各部門之間的工作關(guān)系和配合要求詳見凱德商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)管理制度中第七章 商業(yè)管理。3. 凱德商用置業(yè)有限公司制度的控制根據(jù)集團(tuán)對制度文件的管理規(guī)定，凱德商用置業(yè)有限公司制度在正式發(fā)布前經(jīng)集團(tuán)總裁辦公會(huì)審議通過，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署發(fā)布。凱德商用置業(yè)有限公司制度在集團(tuán)所屬公司內(nèi)的發(fā)放由集團(tuán)商管公司總經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)，保證工作所用文件為最新版本的文件。本版凱德商用置業(yè)有限公司制度

10、是在2011版基礎(chǔ)上修訂而成。 4. 凱德商用置業(yè)有限公司制度的解釋和適用4.1 本制度的解釋和修改權(quán)為集團(tuán)商管公司。4.2 本制度每年須根據(jù)實(shí)際管理運(yùn)作情況進(jìn)行修訂和完善，具體由集團(tuán)商管公司負(fù)責(zé)。凱德商用置業(yè)有限公司管理職能發(fā)布日期：實(shí)施日期：第二章 組織機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置與管理職能總 則1. 為了實(shí)現(xiàn)集團(tuán)商業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，根據(jù)集團(tuán)的要求和自身發(fā)展的需要，制定組織結(jié)構(gòu)，確定部門職能，并根據(jù)部門職能的分解進(jìn)行崗位設(shè)置。2. 各地商管公司根據(jù)本公司職能及集團(tuán)、集團(tuán)商管公司審批的組織結(jié)構(gòu)及崗位設(shè)置，結(jié)合集團(tuán)商管公司部門職能，確定本公司各部門職能及崗位職責(zé)（崗位說明書）。3. 部門職能及副總經(jīng)理（含）

11、以上崗位職責(zé)須報(bào)集團(tuán)商管公司人力資源部，由人力資源部組織相關(guān)部門審核通過后方可確定。第1節(jié) 集團(tuán)商管公司組織機(jī)構(gòu)與崗位設(shè)置1 公司組織機(jī)構(gòu)圖（附件1）2 公司崗位設(shè)置圖（附件2）第2節(jié) 集團(tuán)商管公司管理職能1 公司職能1.1 負(fù)責(zé)向集團(tuán)提供投資興建凱德廣場的決策支持信息。1.2 參與凱德廣場主力店、非主力店、公共區(qū)域房產(chǎn)技術(shù)條件中與后期經(jīng)營、管理有關(guān)部分的設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)向規(guī)劃研究院提供凱德廣場中步行街部分、物業(yè)管理用房部分、配套的停車場、廣告位的設(shè)計(jì)邊界條件。1.3 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)內(nèi)所屬公司的工商登記管理，通過集團(tuán)公司綜合管理部上報(bào)相關(guān)部門審批核準(zhǔn)后，完成包括公司設(shè)立、變更、合并或收購、分立、停業(yè)、

12、注銷等事項(xiàng)在內(nèi)的工商管理工作；建立所屬公司工商檔案管理系統(tǒng)，確保歷次工商變更檔案完整、安全和方便查閱；每季度結(jié)束后五個(gè)工作日內(nèi)向凱德商業(yè)地產(chǎn)投資證券部報(bào)送最新的工商登記信息統(tǒng)計(jì)表供其備案。1.4 負(fù)責(zé)凱德廣場前期開辦費(fèi)用、招商推廣費(fèi)用、日常運(yùn)營成本（含物業(yè)管理費(fèi)）的測算與報(bào)審。1.5 負(fù)責(zé)步行街商鋪?zhàn)饨鹗袌稣{(diào)研，并將形成的研究報(bào)告抄送投資證券部備案。1.6 負(fù)責(zé)組建各在建凱德廣場的商用置業(yè)有限公司。1.7 負(fù)責(zé)在建凱德廣場的非主力店招商的組織管理。1.8 負(fù)責(zé)入駐商家的物業(yè)管理合同的談判和簽訂（主力店及非主力店）。1.9 負(fù)責(zé)組織凱德廣場的運(yùn)營接管。1.10 負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各地凱德廣場設(shè)備設(shè)施

13、移交。1.11 負(fù)責(zé)凱德廣場開業(yè)的策劃和組織實(shí)施。1.12 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考核各地商管公司日常招商、營運(yùn)、物業(yè)管理工作。1.13 負(fù)責(zé)各地凱德廣場各項(xiàng)收入收繳工作的監(jiān)督考核。1.14 負(fù)責(zé)監(jiān)管和考核各地凱德廣場的安全工作。1.15 負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)管理品牌的建設(shè)和維護(hù)。1.16 負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算、資金管理。1.17 負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)文化建設(shè)。1.18 負(fù)責(zé)商業(yè)管理系統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)和制度建設(shè)。1.19 配合接待集團(tuán)安排的投資人的參觀接待工作。2 人力資源部職能2.1 集團(tuán)商管公司遵照凱德集團(tuán)行政管理制度，擬訂和完善集團(tuán)商業(yè)管理系統(tǒng)各項(xiàng)人力資源規(guī)章制度，并監(jiān)督各級(jí)商管公司執(zhí)行；2.2 參與制

14、訂集團(tuán)商管公司中長期人才戰(zhàn)略規(guī)劃；2.3 制訂集團(tuán)商管公司及各地商管公司崗位設(shè)置、人員編制、薪酬標(biāo)準(zhǔn)，并核定年度人員編制計(jì)劃和年度人員需求計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)；2.4 根據(jù)凱德集團(tuán)人力資源分級(jí)管理權(quán)限，在集團(tuán)人力資源部的監(jiān)督指導(dǎo)下，建立并完善商管系統(tǒng)招聘、培訓(xùn)和考核體系；2.5 在集團(tuán)薪酬福利體系框架下，按時(shí)完成集團(tuán)商管公司各項(xiàng)薪酬福利的統(tǒng)計(jì)和核算工作；2.6 建立、完善商業(yè)管理系統(tǒng)人力資源信息數(shù)據(jù)庫并定期對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為集團(tuán)商管公司決策提供參考；2.7 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司的勞動(dòng)人事檔案、員工入職、調(diào)動(dòng)和離職等人事管理工作。3 行政部職能3.1 溝通協(xié)調(diào)3.1.1 負(fù)責(zé)傳達(dá)集團(tuán)及集團(tuán)商管公司各項(xiàng)

15、決定、指令、計(jì)劃部署等決議；3.1.2 負(fù)責(zé)督促、跟蹤及反饋集團(tuán)商管公司各項(xiàng)決議的執(zhí)行和落實(shí)情況。3.1.3 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司及所屬各地商管公司的日常文件收發(fā)、信息分遞及處理；3.1.4 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司職能部門間的信息傳遞和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。3.2 管理監(jiān)督3.2.1 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司會(huì)議組織、檔案管理、公務(wù)接待等工作；并對集團(tuán)所屬各地商管公司會(huì)議組織、檔案管理等行政工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督；3.2.2 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司固定資產(chǎn)管理和日常辦公用品管理；3.2.3 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司辦公環(huán)境秩序、辦公設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)管理；3.2.4 負(fù)責(zé)對各地商管公司行政管理的指導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)、考核。3.3 公共關(guān)

16、系3.3.1 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司與政府機(jī)關(guān)、行業(yè)協(xié)會(huì)以及其他方面的公共關(guān)系管理和維護(hù)；3.3.2 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司各類往來接待工作。3.4 服務(wù)保障3.4.1 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司行政辦公物品計(jì)劃和采購；3.4.2 負(fù)責(zé)為集團(tuán)商管公司機(jī)關(guān)各部門員工提供所需的工作條件，包括預(yù)訂機(jī)票、聯(lián)系住宿、印制名片等行政事務(wù)性工作。4 財(cái)務(wù)部職能4.1 負(fù)責(zé)建立、健全商管系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理制度與會(huì)計(jì)核算、分析評價(jià)體系，貫徹執(zhí)行集團(tuán)財(cái)務(wù)制度；4.2 負(fù)責(zé)規(guī)范與監(jiān)督商管系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作；4.3 負(fù)責(zé)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的建立、跟蹤、評價(jià)與考核4.4 負(fù)責(zé)組織商管系統(tǒng)的預(yù)算管理工作；4.5 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)的資金計(jì)

17、劃、調(diào)配等資金管理工作；4.6 參與商管系統(tǒng)預(yù)算、資金計(jì)劃、合同、資金支付等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的審批；4.7 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)告的編制、匯總, 財(cái)務(wù)信息的收集、分析、上報(bào)工作；4.8 負(fù)責(zé)商管系統(tǒng)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及商管系統(tǒng)財(cái)務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)和考核工作；4.9 商管系統(tǒng)稅收工作總體籌劃與日常監(jiān)管；4.10 負(fù)責(zé)集團(tuán)商管公司的日常財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作；4.11 參與集團(tuán)商管公司系統(tǒng)招投標(biāo)的管理工作；4.12 參與集團(tuán)商管公司系統(tǒng)的保險(xiǎn)管理工作。5 租費(fèi)部職能5.1 負(fù)責(zé)各地凱德廣場房屋租金、停車場收入、廣告位租金、物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳能源費(fèi)、多種經(jīng)營收入等收費(fèi)管理制度、工作流程、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定。5.2

18、 負(fù)責(zé)各地凱德廣場房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的核查、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的稽查，以及統(tǒng)計(jì)匯總工作，定期提供數(shù)據(jù)報(bào)表。5.3 負(fù)責(zé)各地凱德廣場房屋租金、各項(xiàng)費(fèi)用收繳的督導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。5.4 負(fù)責(zé)集團(tuán)應(yīng)收租金收繳計(jì)劃的制定，及時(shí)向集團(tuán)財(cái)務(wù)部編報(bào)租金到賬計(jì)劃，向集團(tuán)投資部編報(bào)未來年度租金收入預(yù)測。5.5 協(xié)助已轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的租金收繳工作，負(fù)責(zé)與業(yè)主及其代理人的溝通協(xié)調(diào)，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)各地商管公司配合收租工作。5.6 負(fù)責(zé)各地凱德廣場房屋租金、停車場收入、物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)的制定與考核工作；組織有關(guān)收費(fèi)減免政策的審核工作。5.7 負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核查各地商管公司多種經(jīng)營、廣告位經(jīng)營的收費(fèi)管理、合同履行、指標(biāo)考核工作。5.8 負(fù)責(zé)各地凱

19、德廣場房屋租金、各項(xiàng)收費(fèi)的信息收集、整理和綜合分析，評定商家履約情況，定期進(jìn)行信譽(yù)評估，并形成分析報(bào)告。5.9 負(fù)責(zé)評定各地商管公司收租收費(fèi)工作。6 拓展部職能6.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目商管籌備工作計(jì)劃書及集團(tuán)商管公司拓展工作計(jì)劃（月度）。每月向集團(tuán)商管公司各部門發(fā)出集團(tuán)商管公司拓展工作計(jì)劃（月度），并配合各部門督導(dǎo)、協(xié)助當(dāng)?shù)厣坦芄景凑枕?xiàng)目商管籌備工作計(jì)劃書開展籌備工作，并跟進(jìn)落實(shí)執(zhí)行情況，定期召集籌備工作會(huì)議，確保計(jì)劃落實(shí)。6.2 負(fù)責(zé)新項(xiàng)目開業(yè)前全程聯(lián)絡(luò)集團(tuán)發(fā)展部、規(guī)劃研究院、項(xiàng)目管理中心、商務(wù)部、各項(xiàng)目公司，溝通協(xié)調(diào)籌建工作，及時(shí)獲得新項(xiàng)目開發(fā)各階段信息資料，并定期向集團(tuán)商管公司各部門傳遞，

20、推進(jìn)籌備工作。6.3 負(fù)責(zé)組織集團(tuán)商管公司有關(guān)部門參與新項(xiàng)目開發(fā)過程中的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及其深化和優(yōu)化活動(dòng)，包括產(chǎn)品研究、規(guī)劃方案論證、方案深化、建筑初步設(shè)計(jì)和建筑施工圖設(shè)計(jì)等，匯總各部門意見和建議并向規(guī)劃研究院提出，跟進(jìn)規(guī)劃研究院對意見和建議的采納結(jié)果，收集論證成果并組織各部門研讀。6.4 組織集團(tuán)商管公司各部門配合集團(tuán)商務(wù)部編制商業(yè)項(xiàng)目租賃決策文件。6.5 在新項(xiàng)目商管公司未成立或籌備人員未到崗之前，代理其開展籌備工作。6.6 負(fù)責(zé)牽頭處理籌建過程中涉及建筑設(shè)計(jì)變更和建筑成本調(diào)增等事項(xiàng)。6.7 配合相關(guān)部門制定新項(xiàng)目開業(yè)慶典方案并組織實(shí)施。6.8 負(fù)責(zé)建立與完善拓展管理制度和規(guī)范。7 工程部職

21、能7.1 新項(xiàng)目前期7.1.1 在各地商管公司成立前負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期介入，提出房產(chǎn)技術(shù)條件。7.1.2 負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)階段、圖紙審核階段，提出修改意見。參與新項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測算。7.1.3 負(fù)責(zé)在項(xiàng)目施工階段對工程質(zhì)量進(jìn)行控制，包括隱蔽工程質(zhì)量控制、步行街、商戶、主力店裝修質(zhì)量控制并協(xié)調(diào)。7.2 項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收7.2.1 負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司組織新項(xiàng)目驗(yàn)收前的代管、設(shè)備的清點(diǎn)與移交。7.2.2 負(fù)責(zé)對各地商管公司進(jìn)行新項(xiàng)目接管驗(yàn)收，包括對圖紙資料交接、備品備件交接提出制度性要求，其中對時(shí)間、履行手續(xù)進(jìn)行明確指導(dǎo)。7.3 工程問題整改7.3.1 監(jiān)督和指導(dǎo)各地廣場開業(yè)后收集整理工程問題。7.3.2

22、 監(jiān)督和指導(dǎo)各地廣場對工程遺留問題全面分類，審核制定解決方案并按不同類別協(xié)調(diào)各職能部門合力解決。監(jiān)督和管理各地商管公司建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，包括維保期限等。7.4 設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)7.4.1 監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司建立健全的設(shè)備運(yùn)行管理崗位設(shè)置，對定期巡檢提出制度性要求并監(jiān)督執(zhí)行。7.4.2 監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司制定設(shè)施設(shè)備的安全操作規(guī)程，明確規(guī)定各種設(shè)施設(shè)備的安全操作方法和要求，并定期檢查落實(shí)情況。7.4.3 對各地商管公司設(shè)施設(shè)備運(yùn)行檢測、運(yùn)行數(shù)據(jù)采集分析提出要求，并監(jiān)督實(shí)施。7.4.4 監(jiān)督和管理各地商管公司設(shè)施設(shè)備小修、中修、大修及計(jì)劃采購、配件更換等工作的執(zhí)行，指導(dǎo)各地商管公司制定設(shè)

23、施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、時(shí)間、規(guī)程。7.5 能源管理7.5.1 監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司控制能源消耗，包括依據(jù)上一年用電、水、氣、油、等能源、資源消耗實(shí)際情況，如何制定本年度能源、資源節(jié)約目標(biāo)以及實(shí)施計(jì)劃表，控制本年度能源消耗。7.5.2 指導(dǎo)和監(jiān)督各地商管公司對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行效能評估，提出對即定設(shè)備條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析、評價(jià)的方法和要求。7.5.3 對各地廣場節(jié)能改選進(jìn)行分析、研究并指導(dǎo)實(shí)施。7.6 設(shè)備機(jī)房管理7.6.1 指導(dǎo)和監(jiān)督各地商管公司對各設(shè)備機(jī)房進(jìn)行管理，包括機(jī)房管理制度的建立、日常管理的要求提出建議和意見。7.6.2 定期對各地商管公司設(shè)備機(jī)房管理進(jìn)行檢查、評估。7.7 客戶維修服務(wù)指導(dǎo)和

24、監(jiān)督各地商管公司建立客戶維修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，并對維修工作、時(shí)間、規(guī)范化、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收、事后回房等一系列工作全面定期檢查。7.8 資本性支出及采購招標(biāo)7.8.1 檢查審核各地商管公司年度資本性支出預(yù)算，并對各地商管公司資本性支出項(xiàng)目提出意見和建議，提出立項(xiàng)、審批等相關(guān)流程。7.8.2 對招投標(biāo)提出制度性額度限制、權(quán)限劃分，對要求履行招投標(biāo)手續(xù)的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和檢查，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、審核。7.8.3 向各地商管公司提出合格供應(yīng)商管理要求，包括評估部門、評估辦法等。7.9 團(tuán)隊(duì)管理7.9.1 負(fù)責(zé)對各地商管公司進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。7.9.2 監(jiān)督和指導(dǎo)各地商管公司工程團(tuán)隊(duì)建設(shè)和管理。8 物管部職能8.1 監(jiān)督、指

25、導(dǎo)、檢查各地商管公司保潔、消殺防疫和綠化養(yǎng)護(hù)等工作開展，建立規(guī)范有效的環(huán)境管理模式，努力營造清潔、衛(wèi)生、美觀、舒適的居住、辦公及購物娛樂環(huán)境。8.2 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立和實(shí)施有效的消防管理制度，確保消防管理組織網(wǎng)絡(luò)敏感、靈動(dòng)、嚴(yán)密；確保消防責(zé)任、重點(diǎn)防火部位清晰；確保消防設(shè)施設(shè)備配置規(guī)范、分布狀況明晰；確保消防設(shè)施設(shè)備及器材性能良好，運(yùn)行可靠；確保各地凱德廣場處于消防安全運(yùn)行狀態(tài)。8.3 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查各地商管公司建立并實(shí)施有效的安保服務(wù)方案，合理設(shè)置保安值守崗位，及時(shí)消除各項(xiàng)安全隱患；建立突發(fā)事件預(yù)案管理模式，確保發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、有效應(yīng)對。8.4 監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查所管轄

26、住宅、寫字樓物業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)，營造良好的居住和工作環(huán)境，做好凱德品牌維護(hù)和物業(yè)的保值、增值工作。8.5 指導(dǎo)、審核各地商管公司與業(yè)主擬定和簽定的住宅、寫字樓等銷售物業(yè)及商戶的物業(yè)管理服務(wù)合約；負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)合同的談判及簽約；參與審核主力店租賃合同；對各地商管公司定期開展合同及法律相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，對各種物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況進(jìn)行評估。8.6 負(fù)責(zé)住宅、寫字樓、商業(yè)等各物業(yè)類型的物業(yè)管理費(fèi)測算，統(tǒng)計(jì)、指導(dǎo)、督促各地商管公司物業(yè)管理費(fèi)收取工作；規(guī)范收費(fèi)管理程序，完善收費(fèi)流程，確保物業(yè)費(fèi)收繳率；監(jiān)督、審核管理費(fèi)減免情況。8.7 定期與主力店租戶進(jìn)行溝通，指導(dǎo)、檢查各地商管公司與當(dāng)?shù)刂髁Φ曜?/p>

27、戶溝通情況；處理主力店租戶重大投訴；監(jiān)督、檢查主力店有關(guān)租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況并定期進(jìn)行評估。 8.8 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查各地停車場的運(yùn)行管理和收費(fèi)管理，確保停車服務(wù)高效、有序、安全、方便，確保停車收費(fèi)合法，收費(fèi)過程無漏洞。9 安防部職能9.1 負(fù)責(zé)對各地商管公司消防、安全工作的監(jiān)管，監(jiān)督檢查商管系統(tǒng)內(nèi)各級(jí)消防、安全制度和要求的實(shí)施。組織對各公司的安全消防季度抽檢、重大節(jié)假日全面檢查工作，以及日常不定期的突擊檢查。并監(jiān)督處理檢查結(jié)果及消防檢查不合格項(xiàng)的整改工作。9.2 負(fù)責(zé)組織、實(shí)施新項(xiàng)目管理人員、消防專職人員、商管隊(duì)伍的消防、安全知識(shí)培訓(xùn)工作，指導(dǎo)各地商管公司進(jìn)行安全和消防培訓(xùn)工

28、作。9.3 負(fù)責(zé)對各地商管公司的消防預(yù)案、自然災(zāi)害預(yù)案、治安事件預(yù)案等的建立、培訓(xùn)、演練等工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查及考核，在汛期前提醒各公司做好防汛準(zhǔn)備工作。10 招商部職能10.1 負(fù)責(zé)制定集團(tuán)商管公司招商、市場調(diào)查、商業(yè)規(guī)劃等相關(guān)管理制度及規(guī)范，指導(dǎo)各地商管公司建立招商管理規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行。10.2 負(fù)責(zé)草擬和提報(bào)新建凱德廣場步行街的定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金收益報(bào)告。10.3 根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金指標(biāo)，組織制定新項(xiàng)目招商方案、招商計(jì)劃及時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃,對整個(gè)招商籌備工作過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并保障整體招商工作按時(shí)、按質(zhì)完成。10.4 根據(jù)各相關(guān)部門提供的步行街商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)及意

29、見，對步行街商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行分析，為凱德廣場商戶調(diào)整提供依據(jù)。10.5 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司凱德廣場步行街商鋪調(diào)整計(jì)劃；審核招商指標(biāo)并考核完成情況；審核商鋪?zhàn)赓U合同并檢查執(zhí)行情況。10.6 負(fù)責(zé)各凱德廣場廣告位的招商及招投標(biāo)管理工作。10.7 負(fù)責(zé)對各地商管公司招商人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和績效考核。10.8 負(fù)責(zé)協(xié)助人力資源部對各地商管公司主管以上招商人員的招聘、轉(zhuǎn)正、晉級(jí)、降級(jí)等提出意見。10.9 負(fù)責(zé)建立商戶信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行日常補(bǔ)充、完善、更新。10.10 負(fù)責(zé)次主力店和連鎖品牌商戶的戰(zhàn)略合作商務(wù)洽談并簽訂聯(lián)盟協(xié)議，為項(xiàng)目招商提供商戶資源保障。10.11 跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展變化，定期提交行業(yè)發(fā)展

30、報(bào)告，為集團(tuán)及集團(tuán)商管公司決策提供信息和建議。10.12 組織和推動(dòng)集團(tuán)商管公司與招商相關(guān)的合同、協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化工作。11 營運(yùn)部職能11.1 負(fù)責(zé)制定和完善凱德廣場營運(yùn)管理的相關(guān)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；11.2 確保各地商管公司建立營運(yùn)管理規(guī)范并對執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督；11.3 營運(yùn)決策信息系統(tǒng)的建立與管理，負(fù)責(zé)匯總、分析營運(yùn)數(shù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營狀況提出招商調(diào)整、營銷策劃活動(dòng)、經(jīng)營環(huán)境改善和提升計(jì)劃；11.4 開展市場調(diào)查與研究，分析和了解市場的發(fā)展和廣場的競爭環(huán)境；11.5 根據(jù)內(nèi)部營運(yùn)數(shù)據(jù)的分析和外部環(huán)境的調(diào)研，明確凱德廣場的定位，制訂業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌組合方案，并實(shí)施商鋪和租金調(diào)整；11.6 營銷策劃管理，參

31、與制定年度營銷策劃方案和計(jì)劃，組織和實(shí)施營銷策劃活動(dòng)，進(jìn)行營銷企劃活動(dòng)的跟蹤與評估；11.7 經(jīng)營規(guī)范的管理，統(tǒng)一廣場的經(jīng)營規(guī)范，提升廣場的經(jīng)營形象；11.8 經(jīng)營環(huán)境管理，確保廣場內(nèi)外環(huán)境的舒適度，提升廣場的凝聚力；11.9 客戶關(guān)系管理，包括商戶關(guān)系和業(yè)主關(guān)系，建立良好和諧的經(jīng)營氛圍；11.10 顧客服務(wù)管理，建立顧客服務(wù)體系并監(jiān)督執(zhí)行；11.11 公共關(guān)系管理，包括政府、媒體、社區(qū)和周圍社團(tuán)的關(guān)系，構(gòu)建良好的外部經(jīng)營環(huán)境； 11.12 人員管理，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員和營業(yè)員的日常管理，負(fù)責(zé)營運(yùn)人員營運(yùn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、技能和能力的培訓(xùn)與發(fā)展；11.13 多種經(jīng)營的管理，負(fù)責(zé)多種經(jīng)營的規(guī)劃、預(yù)算、招商

32、、日常營運(yùn)稽核與多種經(jīng)營商戶信息的維護(hù)和管理；11.14 廣告位的經(jīng)營與管理，負(fù)責(zé)廣告位的規(guī)劃、預(yù)算與日常經(jīng)營，確保廣告經(jīng)營的整體形象和安全； 11.15 負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)政策的落實(shí)，確保各地商管公司返租租金、扶場金政策正確與合理使用；11.16 負(fù)責(zé)新場開業(yè)前期營運(yùn)相關(guān)準(zhǔn)備，確保新開發(fā)廣場正常、順利開業(yè)；11.17 協(xié)同物管、工程、行政等部門進(jìn)行資產(chǎn)管理，確保廣場的安全、穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)廣場的保值與增值。12 企劃部職能12.1 負(fù)責(zé)制定凱德廣場所屬商業(yè)項(xiàng)目在前期籌備和后期營運(yùn)過程中的整合營銷管理、企劃活動(dòng)管理、招商推廣管理、環(huán)境美陳管理、媒體宣傳管理、品牌建設(shè)管理等相關(guān)管理制度并監(jiān)督執(zhí)行。12.2

33、負(fù)責(zé)制定企劃管理年度工作計(jì)劃，審核各地商管公司年度、季度營銷整合計(jì)劃，各類大、中型宣傳推廣活動(dòng)方案，環(huán)境布置與美陳設(shè)計(jì)制作方案，各類費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)合同。12.3 負(fù)責(zé)按集團(tuán)統(tǒng)一VI及行業(yè)規(guī)范，對VI及商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理，并監(jiān)督、檢查執(zhí)行情況；12.4 參與凱德廣場所屬商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃等方案的評審，并就內(nèi)外形象及環(huán)境的設(shè)計(jì)提出意見及建議；12.5 負(fù)責(zé)組織擬訂凱德廣場招商宣傳推廣方案及宣傳推廣費(fèi)預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況；12.6 負(fù)責(zé)組織擬訂凱德廣場開業(yè)慶典方案及費(fèi)用預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況；12.7 負(fù)責(zé)組織擬定凱德廣場開業(yè)后的穩(wěn)場旺場宣傳推廣方案及宣傳推廣費(fèi)預(yù)算，并跟進(jìn)實(shí)施情況；12

34、.8 指導(dǎo)各地商管公司開展大、中型營銷及推廣活動(dòng)的策劃與實(shí)施，并跟進(jìn)客流量、媒體宣傳和銷售效果等反饋情況；12.9 根據(jù)集團(tuán)招投標(biāo)管理制度，指導(dǎo)各地商管公司開展企劃業(yè)務(wù)的招投標(biāo)工作，審核招投標(biāo)管理相關(guān)文件；12.10 負(fù)責(zé)參與或監(jiān)督各地媒體市場調(diào)研，組織各地商管公司建立廣告、媒體單位合作關(guān)系，建立商管系統(tǒng)媒體信息資源庫；12.11 負(fù)責(zé)凱德廣場和商業(yè)管理品牌的推廣，負(fù)責(zé)凱德商業(yè)刊物的編輯與發(fā)行工作；12.12 負(fù)責(zé)組織、實(shí)施商業(yè)管理系統(tǒng)的企劃業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，指導(dǎo)各地商管公司開展企劃業(yè)務(wù)培訓(xùn)。13 品質(zhì)管理部管理職能品質(zhì)管理部職能概括為：監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、協(xié)助負(fù)責(zé)各地商管公司三標(biāo)體系和品質(zhì)管理工作

35、的指導(dǎo)；負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地商管公司管理品質(zhì)提升工作；配合安防部檢查各地商管公司安全；監(jiān)督檢查各地商管公司制度和三標(biāo)體系的執(zhí)行情況；具體工作職責(zé)：13.1 協(xié)助各地商管公司逐步完善目前現(xiàn)行三標(biāo)一體化制度的可行性，監(jiān)督、檢查各地商管公司對集團(tuán)公司制度的落實(shí)情況。13.2 負(fù)責(zé)對各地商管公司開業(yè)后的整體管理工作進(jìn)行定期監(jiān)督檢查，對各地商管公司提出的和檢查中發(fā)現(xiàn)的管理過程中影響品質(zhì)的問題記錄并遞交相關(guān)部門跟進(jìn)。13.3 負(fù)責(zé)以保障安全和項(xiàng)目品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，定期對歷次發(fā)現(xiàn)的問題跟蹤解決結(jié)果，核實(shí)落實(shí)情況，提交公司領(lǐng)導(dǎo)后抄送相關(guān)部門進(jìn)行整改并定期復(fù)查。對檢查的問題重點(diǎn)跟進(jìn)，配合各地商管公司研討整改方案，對重點(diǎn)問題

36、定期進(jìn)行復(fù)查；13.4 負(fù)責(zé)審批，指導(dǎo)各地商管公司品質(zhì)管理工作報(bào)告、計(jì)劃，監(jiān)督各地商管公司品質(zhì)管理工作落實(shí)。督促各地項(xiàng)目公司的自查和不合格問題的改進(jìn)，協(xié)助各地公司提高自身檢查力度和水平。13.5 負(fù)責(zé)總結(jié)各地商管公司品質(zhì)管理工作經(jīng)驗(yàn)，對有利于提高各地商管公司的經(jīng)驗(yàn)通過集團(tuán)商管公司進(jìn)行推廣；負(fù)責(zé)品質(zhì)管理主要培訓(xùn)工作的實(shí)施，收集提供相關(guān)品質(zhì)管理提升的培訓(xùn)案例或培訓(xùn)資料提供給各地商管公司；整理檢查工作中發(fā)現(xiàn)的共性問題和好的經(jīng)驗(yàn)做法，編制培訓(xùn)資料督促各地商管公司學(xué)習(xí)。13.6 負(fù)責(zé)依據(jù)每月檢查問題匯總，列出下階段工作重點(diǎn)和重點(diǎn)跟進(jìn)的項(xiàng)目,協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司相關(guān)部門進(jìn)行集中檢查；協(xié)助各地商管公司進(jìn)行定期評

37、估影響品質(zhì)管理因素，指導(dǎo)編制整改方案。13.7 負(fù)責(zé)對提升各地商管公司管理品質(zhì)有利的方案或計(jì)劃協(xié)調(diào)集團(tuán)商管公司各部門配合工作。第3節(jié) 各地商管公司管理職能1 各地商管公司職能在集團(tuán)商管公司的指導(dǎo)下，經(jīng)營和管理所在的凱德廣場，并確保凱德廣場保值增值。其具體職能如下：1.1 負(fù)責(zé)凱德廣場所在地商業(yè)、物管、新酬福利、租金費(fèi)用等信息的調(diào)研。1.2 負(fù)責(zé)凱德廣場非主力店、廣告位的招商，完成集團(tuán)下達(dá)的租金收益指標(biāo)。1.3 負(fù)責(zé)凱德廣場開業(yè)前的人員（不含副總經(jīng)理及以上人員）培訓(xùn)及各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。1.4 負(fù)責(zé)凱德廣場開業(yè)慶典的組織和實(shí)施。1.5 負(fù)責(zé)跟進(jìn)所在凱德廣場的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，并將信息反饋集團(tuán)商管公司

38、及項(xiàng)目公司。1.6 負(fù)責(zé)非主力店裝修方案的審核及裝修方案、質(zhì)量、進(jìn)度落實(shí)的監(jiān)督和控制。1.7 負(fù)責(zé)向項(xiàng)目公司提供商業(yè)管理設(shè)施的設(shè)計(jì)方案（標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、交通組織、廣告系統(tǒng)、環(huán)境優(yōu)化）。1.8 負(fù)責(zé)物業(yè)管理分包方的招投標(biāo)工作。1.9 配合項(xiàng)目公司落實(shí)開業(yè)前各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的準(zhǔn)備工作，完成符合開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境準(zhǔn)備工作。1.10 負(fù)責(zé)凱德廣場開業(yè)后的日常鋪位招商和非鋪招商（多種經(jīng)營、廣場活動(dòng)、廣告位）。1.11 負(fù)責(zé)凱德廣場的營運(yùn)管理。1.12 負(fù)責(zé)凱德廣場的物業(yè)管理。1.13 負(fù)責(zé)凱德廣場的安全工作。1.14 負(fù)責(zé)收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用。1.15 負(fù)責(zé)受理業(yè)主、承租戶、顧客的投訴。1.16 負(fù)責(zé)凱

39、德廣場的財(cái)務(wù)核算、資金管理。附件1：集團(tuán)商管公司組織機(jī)構(gòu)圖內(nèi)蒙古公司山東公司黑龍江公司各物業(yè)公司(管理處)重慶公司河南公司湖南公司招商部企劃部各地商管公司四川公司江西公司陜西公司廣東公司福建公司浙江公司上海公司安徽公司江蘇公司天津公司遼寧公司北京公司財(cái)務(wù)部品質(zhì)/安防部物管部營運(yùn)部拓展部租費(fèi)部人力資源部行政部總經(jīng)理分管副總裁總裁湖北公司工程部- 19 -副總經(jīng)理經(jīng)理品質(zhì)/安防部總經(jīng)理財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理副總經(jīng)理會(huì)計(jì)出納財(cái)務(wù)經(jīng)理文秘助理司機(jī)副總經(jīng)理策 劃 經(jīng) 理項(xiàng)目經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理營運(yùn)部總經(jīng)理企劃部總經(jīng)理拓展部總經(jīng)理業(yè)務(wù)經(jīng)理副總經(jīng)理租費(fèi)部總經(jīng)理招 聘 經(jīng) 理助理培 訓(xùn) 經(jīng) 理人力資源部總經(jīng)理副總經(jīng)理

40、行政部總經(jīng)理總經(jīng)理業(yè)務(wù)經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理助理營 運(yùn) 管 理 經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理項(xiàng) 目 經(jīng) 理預(yù) 算 經(jīng) 理項(xiàng) 目經(jīng)理項(xiàng) 目 經(jīng) 理副總經(jīng)理工程部總經(jīng)理副總經(jīng)理物管部總經(jīng)理招商部總經(jīng)理副總經(jīng)理附件2：集團(tuán)商管公司崗位圖凱德商用置業(yè)有限公司安全管理發(fā)布日期：實(shí)施日期：第三章 安全管理第1節(jié) 安全管理總體要求1. 為了進(jìn)一步規(guī)范提高各地商管公司在安全管理方面的工作，制定本制度。2. 安全管理包含各地凱德廣場的消防、安防、災(zāi)害應(yīng)對、職業(yè)健康安全管理、財(cái)產(chǎn)安全管理等工作，是企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，是商業(yè)運(yùn)營最重要的基礎(chǔ)工作，是凱德集團(tuán)商管公司系統(tǒng)日常工作的第一要?jiǎng)?wù)。3. 安全管理是整

41、個(gè)企業(yè)綜合管理水平的重要指標(biāo)，這主要體現(xiàn)在：3.1 有效的安全管理可以消除存在的各種隱患和風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地預(yù)防和避免意外事故的發(fā)生。3.2 安全管理通過規(guī)范人的行為，減少人的不安全行為因素，達(dá)到避免發(fā)生 員工、顧客受傷的事故，從而給企業(yè)避免巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 3.3 安全管理通過對物的不安全狀態(tài)的管控，如保證設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，排除火災(zāi)隱患等，為凱德廣場提高銷售業(yè)績和改善顧客服務(wù)水平保駕護(hù)航。 3.4 安全管理通過制定相應(yīng)的管理措施和培訓(xùn)教育，使企業(yè)具備意外事件的應(yīng)急能力，降低企業(yè)在事故中的財(cái)產(chǎn)損失。4. 各地商管公司總經(jīng)理或主持工作的副總經(jīng)理是所在凱德廣場安全管理的第一責(zé)任人，在安全管理方面的主要

42、職責(zé)為：4.1 對當(dāng)?shù)貏P德廣場的安全經(jīng)營全面負(fù)責(zé)，對公司各崗位人員的安全管理制度的建立、健全和貫徹落實(shí)負(fù)全面的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。4.2 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)安全經(jīng)營管理工作的方針、政策、法令、規(guī)范等規(guī)章制度，把安全工作列入公司日常管理最重要的議事日程。要親自主持重要的安全工作會(huì)議，認(rèn)真學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)安全方面的文件要求，并結(jié)合本公司實(shí)際，認(rèn)真組織實(shí)施。4.3 組織落實(shí)公司年度安全目標(biāo)，檢查、督促各責(zé)任人抓好安全工作，確保年度安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 4.4 建立、健全公司安全管理體系，努力實(shí)現(xiàn)安全經(jīng)營管理的規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化。4.5 組織審定并批準(zhǔn)當(dāng)?shù)厣坦芄緝?nèi)部的安全規(guī)章制度、安全技術(shù)規(guī)程和安全技術(shù)措施。4

43、.6 審批安全措施實(shí)施所需費(fèi)用（保障安全投入所需費(fèi)用）。4.7 組織召開每月一次的安全例會(huì)，親自主持并聽取有關(guān)安全的工作匯報(bào)，掌握本公司的安全狀況，及時(shí)組織研究、解決有關(guān)安全經(jīng)營中的問題。4.8 主持對公司安全管理狀況的檢查、調(diào)查、分析處理工作，積極參與、支持、配合上級(jí)有關(guān)部門做好安全工作，對所有安全事故按“四不放過”（事故主原因沒有查清不放過，事故責(zé)任者沒有嚴(yán)肅處理不放過，各級(jí)員工沒有受到教育不放過，沒有防范措施不放過）原則嚴(yán)肅處理。4.9 至少每月對公司各部門進(jìn)行一次現(xiàn)場安全巡視、檢查。掌握一線實(shí)際情況，聽取員工對安全工作的意見和建議，了解、掌握公司的安全經(jīng)營動(dòng)態(tài)。4.10 加強(qiáng)對各項(xiàng)安全

44、活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)，決定安全方面的獎(jiǎng)懲。本制度與其他管理制度中涉及消防管理、安防管理的內(nèi)容配合實(shí)施，由集團(tuán)商管公司安防部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查，其他業(yè)務(wù)主管部門負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)和督促問題整改。第2節(jié) 安全管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)通過總結(jié)消防、安全管理工作經(jīng)驗(yàn)，針對安全日常工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)環(huán)節(jié)提出要求。各地商管公司須按照重點(diǎn)環(huán)節(jié)要求，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)商管公司各項(xiàng)制度中安全部分的規(guī)定，并結(jié)合本公司實(shí)際情況，具體落實(shí)到本公司的三標(biāo)體系文件中。集團(tuán)商管公司安防部在日常檢查中將檢查各項(xiàng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)要求在各地商管公司日常管理過程中的落實(shí)情況。1 消防安全管理方面1.1 消防管理重點(diǎn)盯防1.1.1 各地商管公司須建立消防管理重點(diǎn)部位盯防制度，通過

45、對重點(diǎn)部位的重點(diǎn)盯防，消除重大事故災(zāi)害發(fā)生，降低重大事故造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。1.1.2 各地商管公司須對重點(diǎn)財(cái)產(chǎn)、重點(diǎn)單位、重點(diǎn)危險(xiǎn)源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫重點(diǎn)防火部位一覽表。1.1.3 對廣場內(nèi)所有（包括主力店和商戶）倉庫、重點(diǎn)部位每周至少進(jìn)行1次全面檢查，并填寫檢查記錄重點(diǎn)防火部位檢查表，發(fā)現(xiàn)問題立即實(shí)施整改并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。重點(diǎn)檢查：貨物、物資分類及存放必須符合安全規(guī)定；嚴(yán)禁在場內(nèi)使用明火、電熱取暖器、電水壺、吸煙等；可燃物品、貨物堆放必須低于噴淋頭50，與附近普通燈具的距離不得小于30，與聚光燈、碘鎢燈等高熱燈具的距離不得小于50；室內(nèi)通風(fēng)、室溫必須符合防火安全要求，照明及其他電氣設(shè)備必須有防護(hù)措

46、施，配電箱門必須關(guān)閉；各房間，尤其是倉庫必須保證人走燈滅，杜絕長明燈現(xiàn)象；配備的消防用具必須符合要求，滅火器和滅火毯必須經(jīng)檢測合格；使用有毒有害物品的場地必須有直排室外的排風(fēng)、防毒面具等防毒安全措施等等。1.1.4 對廣場內(nèi)現(xiàn)有的餐飲廚房等使用明火的部位每周至少進(jìn)行1次全面檢查，徹查廚房火源、油煙排放管路積油情況等火災(zāi)易發(fā)部位，檢查供氣管、管箍等的使用情況，確?？扇?xì)怏w報(bào)警裝置能正常工作，杜絕安全隱患。嚴(yán)禁對煤氣罐采取傾斜、加熱等催氣措施，嚴(yán)禁出現(xiàn)“一罐多灶”、“一灶多罐”等違規(guī)用氣現(xiàn)象。確保餐飲店的防火用具等消防保障措施有效，對發(fā)現(xiàn)的問題堅(jiān)決進(jìn)行整改。在廚房灶臺(tái)附近明示相關(guān)滅火方法和滅火器具

47、的使用方法說明，餐飲商戶的排油煙管道每月至少清掃1次。1.1.5 對各級(jí)供配電系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、易燃易爆物品存放部位的防護(hù)措施每周至少進(jìn)行1次重點(diǎn)排查。排查各級(jí)電氣接點(diǎn)及接地點(diǎn)是否有松動(dòng)、過熱、過流現(xiàn)象，排查電感線圈、接觸器等易發(fā)熱、閃弧部位。嚴(yán)禁在各類機(jī)房吸煙或違規(guī)使用明火，尤其是燃?xì)夤苈犯浇?、燃?xì)鈾C(jī)房、易燃易爆物品存放部位及其附近。嚴(yán)格檢查危險(xiǎn)品存放區(qū)域，確保符合存放要求。確?？扇?xì)怏w報(bào)警控制裝置能正常使用。所有使用燃?xì)?、煤氣、煤油、柴油等燃料的設(shè)備及區(qū)域，做到每日上下班檢查，防止任何泄露引起的安全隱患。對于商戶的燃?xì)馐褂靡龅矫刻煜掳嚅]店后檢查，嚴(yán)禁出現(xiàn)燃?xì)膺`規(guī)使用的情況。并記錄檢查情況。

48、1.1.6 對電梯、扶梯、樓梯、連廊等設(shè)備設(shè)施及周邊防護(hù)措施每周至少進(jìn)行1次全面檢查，對電梯、扶梯進(jìn)行運(yùn)行情況檢修，避免帶病運(yùn)行。制定相應(yīng)的預(yù)案，確保安全可靠，盡可能安排維保單位派人在場內(nèi)值班。1.1.7 對各廣場內(nèi)存在的公共場所和商戶店鋪內(nèi)拉接的電氣線路每月至少進(jìn)行2次全面檢查，尤其對商戶、家電、電玩、影院等重點(diǎn)檢查，排查各類臨時(shí)用電線路的防水、防破損等防護(hù)措施，檢查電線接頭是否發(fā)熱，杜絕電氣安全和電氣火災(zāi)隱患。節(jié)日期間由值班員工每日檢查2次，并記錄檢查情況。1.1.8 對銷售易燃商品的商鋪重點(diǎn)防護(hù)，對商家、店鋪采取的易燃裝飾物每周至少進(jìn)行1次清理或監(jiān)督采取有效的消防保障措施。1.1.9 每

49、周檢查所有消防通道、安全出口保證暢通，每月檢查所有應(yīng)急疏散指示確保有效及指示方向正確，每周檢查并清理所有消防卷簾門下有可能阻礙消防卷簾下降的物品，保證一旦發(fā)生火情發(fā)生后消防卷簾能夠順利放下。確保所有防火門能自動(dòng)關(guān)閉。1.1.10 對各地廣場內(nèi)正在施工的區(qū)域每月至少進(jìn)行1次安全檢查，重點(diǎn)檢查消防安防措施，應(yīng)急預(yù)案是否齊備并有效實(shí)施，臨時(shí)供電、動(dòng)火作業(yè)的安全管理是否完備，施工人員的安全防護(hù)措施和安全培訓(xùn)是否有效實(shí)施等。1.1.11 日常禁止在各地凱德廣場范圍內(nèi)燃放煙花、爆竹（包括主力店），同時(shí)針對廣場周邊燃放做好廣場外圍及天臺(tái)的巡視檢查和消防保障工作。做到廣場附近有煙花、爆竹燃放時(shí)，立刻安排商管員

50、巡視外場和屋面，在燃放高峰階段，屋面需設(shè)專門崗位巡視。另外要準(zhǔn)備充足的滅火器和防火措施，應(yīng)對緊急情況。在當(dāng)?shù)卣试S的前提下，舉行重大活動(dòng)或節(jié)日確需燃放煙花、爆竹的，各地商管公司須進(jìn)行計(jì)劃組織、劃定區(qū)域并采取嚴(yán)密的防護(hù)措施，具體方案報(bào)分管副總裁批準(zhǔn)。1.1.12 冬季嚴(yán)格檢查商戶采用的輔助采暖設(shè)施的電氣及消防安全，對于值班及所有在廣場內(nèi)住宿區(qū)域，嚴(yán)禁采用不合格的電熱毯、電熱器、電爐等電器。嚴(yán)格做到一旦人離開，立刻關(guān)閉電器。1.1.13 嚴(yán)查廣場內(nèi)禁止吸煙區(qū)域的吸煙現(xiàn)象，尤其對于各地商管公司、主力店、小商鋪倉庫內(nèi)工作人員要加大巡視力度和處罰力度。1.1.14 各地商管公司在廣場安全評估會(huì)議中需復(fù)

51、核重點(diǎn)防火部位一覽表，根據(jù)場內(nèi)消防安全現(xiàn)狀及時(shí)更新重點(diǎn)防火部位明細(xì)，由總經(jīng)理審核批準(zhǔn)。1.2 消防安全管理的多方協(xié)作1.2.1 各地商管公司須建立公司各部門、公司與相關(guān)方在消防管理方面的協(xié)作機(jī)制，使多方關(guān)聯(lián)人員積極參與消防安全管理，達(dá)到最佳管理效果。1.2.2 在公司內(nèi)部：消防運(yùn)作以商管員為主，負(fù)責(zé)消防常識(shí)、滅火器材使用培訓(xùn)和日常檢查，24小時(shí)監(jiān)護(hù)消防控制中心的消防報(bào)警系統(tǒng)，接警立刻做出反應(yīng)；配備專職消防技工負(fù)責(zé)監(jiān)督消防設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修，確保消防設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。1.2.3 與主力店關(guān)系：根據(jù)“誰管轄，誰負(fù)責(zé)”的原則，與入駐主力店簽訂消防責(zé)任書，定期對主力店消防設(shè)備設(shè)施及其消防管理措施進(jìn)行

52、檢查，要求其整改不合格內(nèi)容。同時(shí)與其進(jìn)行充分溝通與協(xié)作，配合對方或要求對方參與各自策劃的消防管理活動(dòng)。1.2.4 與凱德廣場內(nèi)商戶關(guān)系：制定商戶消防監(jiān)管措施，嚴(yán)格實(shí)施商戶消防管理檢查；對商戶的營業(yè)人員進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)，對消費(fèi)者進(jìn)行消防知識(shí)宣傳，并要求營業(yè)人員參與消防演習(xí)活動(dòng)。1.3 消防安全三級(jí)檢查1.3.1 各地商管公司須執(zhí)行消防管理三級(jí)檢查制度，通過檢查控制提高公司消防安全管理能力，消除消防安全隱患。1.3.2 一級(jí)檢查由當(dāng)?shù)厣坦芄旧坦荜?duì)及消防技工的班組組織實(shí)施、二級(jí)檢查由部門組織實(shí)施、三級(jí)檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)組織實(shí)施。1.3.3 一級(jí)檢查主要內(nèi)容：1） 值班商管員至少每2小時(shí)檢查1次管轄區(qū)域

53、內(nèi)各安全出口、疏散通道是否暢通，各區(qū)域防火卷簾門下方是否堆放物品，室外消防路口是否停放車輛、堆放物品，消防器材完備情況等，并填寫安防巡查記錄表。2） 開店期間值班商管員每班檢查管轄區(qū)域內(nèi)滅火器材和安全標(biāo)志是否在位、完好，商鋪貨架物品是否遮擋、圈占滅火器材及其它消防設(shè)施設(shè)備。3） 消防控制中心值班人員每班次對火災(zāi)報(bào)警主控屏、消音、復(fù)位檢查1次。記錄每項(xiàng)報(bào)警、動(dòng)作、監(jiān)管、故障信息，并在接到信息時(shí)立刻通知報(bào)警區(qū)域值班人員，不得有遺漏。4） 值班商管員每天下班閉店時(shí)檢查商戶的燃?xì)庥镁呤欠裾_關(guān)閉，嚴(yán)禁出現(xiàn)燃?xì)膺`規(guī)使用的情況，并記錄檢查情況。5） 消防控制中心負(fù)責(zé)人根據(jù)當(dāng)天消防控制中心數(shù)據(jù)情況填寫消控中

54、心值班檢查記錄表。6） 弱電技工每日對消防報(bào)警控制主機(jī)的運(yùn)行情況檢查1次，并填寫記錄。7） 強(qiáng)電技工每日對消防系統(tǒng)用低壓配電柜、雙電源互投箱的運(yùn)行情況檢查1次，并填寫記錄。8） 給排水技工每日對消火栓、噴淋系統(tǒng)供水總閥、報(bào)警控制閥、屋面消防穩(wěn)壓水泵房進(jìn)行1次檢查，并填寫記錄。9） 空調(diào)技工對所有使用燃?xì)狻⒚簹?、煤油、柴油等燃料的設(shè)備及區(qū)域，做到每日上下班檢查，防止任何泄露引起的安全隱患。1.3.4 二級(jí)檢查主要內(nèi)容：1） 檢查商管隊(duì)、技工班組日檢進(jìn)行情況，記錄是否準(zhǔn)確、完備，是否有漏檢、漏記、虛假記錄等。2） 商管員對管轄區(qū)域內(nèi)的消火栓、滅火器進(jìn)行普查，主要檢查消火栓配套設(shè)施是否齊全，能否正常使用，有無生銹，滅火器壓力是否處于正常狀態(tài)，保險(xiǎn)絲是否完好，填寫消防器材檢查標(biāo)簽。商管隊(duì)長周檢時(shí)對此項(xiàng)工作進(jìn)行不低于10%且確保每棟、每層、每個(gè)區(qū)域的抽查，并按一定比例對