第二章_房地產(chǎn)金融基本知識(shí)

1、第二章第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí)房地產(chǎn)金融基本知識(shí)u第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率u第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征一、房地產(chǎn)金融的分類一、房地產(chǎn)金融的分類1、按經(jīng)營性質(zhì)可分為、按經(jīng)營性質(zhì)可分為政策性房地產(chǎn)金融和自營性政策性房地產(chǎn)金融和自營性房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融2、按照融通方式可分為、按照融通方式可分為直接金融和間接金融直接金融和間接金融3、按照貸款形式可分為、按照貸款形式可分為信用貸款和擔(dān)保貸款信用貸款和擔(dān)保貸款第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征

2、u政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房住房開發(fā)貸款等。房住房開發(fā)貸款等。u自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動(dòng)。信用活動(dòng)。 包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、一般房地包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、

3、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。?dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。第一?jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。 包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資

4、券等。資券等。u房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動(dòng)。房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動(dòng)。 包括：銀行的長短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的包括：銀行的長短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u信用貸款是指憑借借款人的信譽(yù)、無須提供任何擔(dān)保的信用貸款是指憑借借款人的信譽(yù)、無須提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)。融資活動(dòng)。u擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴?cái)產(chǎn)作擔(dān)擔(dān)保貸款

5、是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴?cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1、資金密集性資金密集性2、資金周轉(zhuǎn)期長資金周轉(zhuǎn)期長3、資金運(yùn)動(dòng)固定性資金運(yùn)動(dòng)固定性4、資金增值性資金增值性5、風(fēng)險(xiǎn)性風(fēng)險(xiǎn)性第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征三、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)三、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)）、資產(chǎn)業(yè)務(wù)（

6、主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)）2、負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來、負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來往業(yè)務(wù)）往業(yè)務(wù)）3、表外業(yè)務(wù)（即銀行通過代替客戶承辦支付和其、表外業(yè)務(wù)（即銀行通過代替客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等）務(wù)等）第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率 利率是在一定時(shí)間內(nèi)（一般是利率是在一定時(shí)間內(nèi)（一般是1年）所獲得利息額和所年）所獲

7、得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。貸金額之比率，即利息額與本金之比。 用公式表示為：用公式表示為：式中：式中：i利率利率 I一定時(shí)期的利息一定時(shí)期的利息 P貸款本金貸款本金%100PIi例例：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則計(jì)算本息： 本金本金=100萬 利息利息=100*10%*2=20萬， 還本付息共還本付息共120萬萬。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（一）單利與復(fù)利（一）單利與復(fù)利 計(jì)算利息的方法有兩種：單利法與復(fù)利法。計(jì)算利息的方法有兩種：單利法與復(fù)利法。 單利

8、法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資單利法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計(jì)算公式如下：情況下使用的利率，基本計(jì)算公式如下： 例：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則計(jì)算本息： 第一年的利息第一年的利息=100=100* *10%=1010%=10萬萬 第二年的利息第二年的利息= =（100+10100+10）* *10%=1110%=11萬萬 本金為本金為100100萬，付利息為萬，付利息為2121萬，共萬，共還本付還本付息息121121萬萬。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（一）單利與復(fù)

9、利（一）單利與復(fù)利 復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息加復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期滾動(dòng)計(jì)算。入本金，逐期滾動(dòng)計(jì)算。計(jì)算公式如下：計(jì)算公式如下： F=P(1i)n F為本利和。為本利和。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（二）名義利率與實(shí)際利率（考慮通貨膨脹率）（二）名義利率與實(shí)際利率（考慮通貨膨脹率） 實(shí)際利率是指物價(jià)不變、貨幣購買力不變條件下的利實(shí)際利率是指物價(jià)不變、貨幣購買力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素

10、的利率，也稱為票名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票面利率。面利率。 名義利率與實(shí)際利率之間關(guān)系：名義利率與實(shí)際利率之間關(guān)系： 名義利率名義利率=實(shí)際利率通貨膨脹率實(shí)際利率通貨膨脹率 若名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)際利率為負(fù)。若名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)際利率為負(fù)。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率一、利率一、利率（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致）（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為通常稱為“年利率年利率6%，每月計(jì)息一次，每月計(jì)息一

11、次”。這里的年利率。這里的年利率6%是是“名義利率名義利率”。計(jì)算其實(shí)際利率。計(jì)算其實(shí)際利率一、利率一、利率（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致）（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí) 單利計(jì)息條件下單利計(jì)息條件下 名義利率名義利率=實(shí)際利率實(shí)際利率 復(fù)利計(jì)息條件下復(fù)利計(jì)息條件下 名義利率為名義利率為r，1年計(jì)息年計(jì)息m次，每一計(jì)息周期的利率為：次，每一計(jì)息周期的利率為：r/m。 第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率1)1 (mmr實(shí)際利率 按照單利計(jì)息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的按照單利計(jì)息

12、時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的 按照復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述按照復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率年利率6%，每月計(jì)息一次，每月計(jì)息一次”的的年實(shí)際利率則為：年實(shí)際利率則為：%17. 61)12%61 (12實(shí)際利率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（不同復(fù)利周期同樣數(shù)量（100100元）的貸款未來值比較元）的貸款未來值比較計(jì)算方法計(jì)算方法未來值及其比較未來值及其比較 1年年 10年年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.37

13、4.80 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率之間的差距越大與名義利率之間的差距越大 當(dāng)每年計(jì)息周期當(dāng)每年計(jì)息周期m1時(shí)，實(shí)際利率大于名時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率義利率第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（一）資金等值的概念（一）資金等值的概念 資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。 如果年利率為如果年利率為10%，則現(xiàn)在的，則現(xiàn)在的100元和元和1年后的年后的110元

14、具有相等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。元具有相等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（一）資金等值的概念（一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計(jì)算中，通常情況下，在資金等值計(jì)算中， 資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值 P。 資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值 F。 資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值 。 連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額就是年值連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額就是年值 A。

15、第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖u現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖。金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖。u以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)

16、時(shí)刻。某一基準(zhǔn)時(shí)刻。第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。012345-+現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量第第1個(gè)計(jì)息周期個(gè)計(jì)息周期第第5個(gè)計(jì)息周期個(gè)計(jì)息周期PFA112345R1R2I房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn

17、房地產(chǎn)出租經(jīng)營投資的現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)出租經(jīng)營投資的現(xiàn)金流量圖某建設(shè)項(xiàng)目投資總額為1000萬元，建設(shè)期三年，各年投資比例分別為：20%、50%、30%，項(xiàng)目從第四年開始產(chǎn)生效益，每年的凈現(xiàn)金流量為300萬元，項(xiàng)目計(jì)算期十年，在最后一年可收回固定資產(chǎn)余值及流動(dòng)資金100萬元。則該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量圖為（ ） 1001000123410012341001234100123410A AB BC CD D1000300200500300300200500300300100300100200500300 例：某公司向銀行貸款100萬元，貸款時(shí)間為10年，貸款年利率為10%，問10年后該企業(yè)應(yīng)還銀行多少錢？ F

18、=P(1+i)n=100*（1+10%）10 =259.37萬元萬元第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率（1）一次支付終值公式）一次支付終值公式 F=P(1+i)n 則則(1+i)n稱之為稱之為“一次支付終值系數(shù)一次支付終值系數(shù)”。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和期末的本利和第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率簡寫為簡寫為(F/P,i,n)(F/P,i,n)（2）一次支付現(xiàn)值公式）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式即貼現(xiàn)公式 沿用上例，現(xiàn)在銀行希望在沿用上例，現(xiàn)在銀行希望在1010年后獲得年后獲得259.37259.37萬元萬元的資金，那么現(xiàn)在應(yīng)該貸

19、款多少給公司。的資金，那么現(xiàn)在應(yīng)該貸款多少給公司。 則則 稱之為稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。niFP1ni11簡寫為簡寫為(P/F,i,n)(P/F,i,n) 例：某人每年存入銀行30 000元，存5年準(zhǔn)備買房用，存款年利率為3%。問5年后此人能從銀行取出多少錢？第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率（3）等額序列支付終值公式）等額序列支付終值公式 則則 稱之為稱之為“等額序列支付終值系數(shù)等額序列支付終值系數(shù)” 如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行，如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行，n年后年后所得到本利和。即所得到本利和。即“零存整取零存整取” iiAFn11iin11

20、0123n-1nFAAAAA簡寫為簡寫為(F/A,i,n)（4）儲(chǔ)存基金公式）儲(chǔ)存基金公式11niiFA則則11nii稱之為稱之為“儲(chǔ)存基金系數(shù)儲(chǔ)存基金系數(shù)”。簡寫為簡寫為(A/F,i,n)0123n-1nFAAAAA各期在各期在n期末復(fù)利值：期末復(fù)利值：21niA11 iA 11niAiiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn11111111111111100121012101 iA 31niA（5）等額序列支付現(xiàn)值公式）等額序列支付現(xiàn)值公式 則則 稱之為稱之為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”。 如要計(jì)算每月一定收入的居民家庭能申請(qǐng)最大抵押貸款額如要計(jì)算每月一定收入的

21、居民家庭能申請(qǐng)最大抵押貸款額度。度。nniiiAP1110123n-1nPAAAAAnniii111簡寫為簡寫為(P/A,i,n)（6）資金回收公式）資金回收公式111nniiiPA111nniii稱之為稱之為“資金回收系數(shù)資金回收系數(shù)”。簡寫為簡寫為(A/P,i,n)0123n-1nPAAAAA各期貼現(xiàn)值：各期貼現(xiàn)值：21 iA31 iA11niAiA1nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP11111111111111111111111111132132niA1第二節(jié)第二節(jié) 利率、收益率利率、收益率二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（三）收益率（三）收

22、益率 收益率是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)收益率是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。資之比）。 利息率是指借貸資本的收益率。利息率是指借貸資本的收益率。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來收益或收折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。例例: 有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣

23、的貼現(xiàn)率下才合算？ 我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來計(jì)算，如5%,10%,15%，20%，則計(jì)算結(jié)果如下： 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較年份收益貼現(xiàn)因子 1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）Fn/ （1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.

24、90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計(jì)總計(jì)16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論結(jié)論 計(jì)算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資仍然是合理的。由此可見，可行可行的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率的貼現(xiàn)水平事實(shí)上就是可行的內(nèi)部收益率。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資一、擔(dān)保一、擔(dān)保（一）擔(dān)保及擔(dān)保形式（一）擔(dān)保及擔(dān)保形式 擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑擔(dān)保

25、是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。 擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。留置和定金。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。 借款合同擔(dān)保有關(guān)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系被擔(dān)保人借款合同（主合同）債權(quán)人 A B 債務(wù)人C 第三人擔(dān)保合同擔(dān)保權(quán)人擔(dān)保人（從合同）第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（一）保證及其法律關(guān)系（一）保證及其法律關(guān)系 保證是指保證人和債權(quán)

26、人約定，當(dāng)債務(wù)人不履保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。行為。 保證的基本內(nèi)涵：保證的基本內(nèi)涵：保證是一種合同；保證是保證是一種合同；保證是擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（一）保證及其法律關(guān)系（一）保證及其法律關(guān)系 保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人 廣義的保證法律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之間廣義的保證法

27、律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系（的關(guān)系（債權(quán)債務(wù)關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系）、保證人與債權(quán)人之間的）、保證人與債權(quán)人之間的關(guān)系（關(guān)系（保證合同關(guān)系保證合同關(guān)系）、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)）、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)系（系（委托關(guān)系委托關(guān)系） 狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的關(guān)系。關(guān)系。保證人保證人債權(quán)人債權(quán)人債務(wù)人債務(wù)人債權(quán)債務(wù)關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系保證保證合同合同關(guān)系關(guān)系委托委托關(guān)系關(guān)系三方關(guān)系的基礎(chǔ)三方關(guān)系的基礎(chǔ)具有單具有單向性、向性、從屬性從屬性 債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和

28、存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系與債權(quán)人無直接關(guān)系 保證人與債權(quán)人的之間保證合同關(guān)系，保保證人與債權(quán)人的之間保證合同關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和立書面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等保證期限等 例： 2010年3月，王某因經(jīng)營需要，向胡某借款4萬元并訂有借款合同。合同約定還款

29、期為兩年，丁某為王某還款的保證人。2011年4月，王某還給胡某2萬元。2011年6月，王某因急需資金，又向胡某借款4萬元，并約定與前次未還借款到期一并還清，雙方均未告知丁某。兩年期滿，王某無力償還所欠6萬元欠款。因此，胡某請(qǐng)求丁某償還借款。 問：丁某是否負(fù)有償還借款的責(zé)任？丁某應(yīng)償還多少借款？丁某償還借款后能否向王某追償？ 丁某負(fù)有替王某償還借款的責(zé)任。 丁某負(fù)有償還2萬元借款的責(zé)任。 丁某可以向王某追償。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（二）保證的特征（二）保證的特征1、從屬性從屬性（以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保（以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保證轉(zhuǎn)

30、移和消滅的從屬性）證轉(zhuǎn)移和消滅的從屬性）2、相對(duì)獨(dú)立性相對(duì)獨(dú)立性（保證合同的無效、解除不影響主債效力）（保證合同的無效、解除不影響主債效力）3、單務(wù)性和無償性單務(wù)性和無償性（僅保證人對(duì)債權(quán)人負(fù)保證債務(wù)，而債（僅保證人對(duì)債權(quán)人負(fù)保證債務(wù)，而債權(quán)人對(duì)保證并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)）權(quán)人對(duì)保證并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)）4、補(bǔ)充性補(bǔ)充性（保證合同成立時(shí)，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須（保證合同成立時(shí)，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請(qǐng)求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請(qǐng)求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行仍無效時(shí)，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。）經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行仍無效時(shí)，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。） 甲公司

31、向乙公司借款50萬元，由丙公司提供連帶保證責(zé)任。一個(gè)月后，甲公司在征得乙公司同意后，將債務(wù)轉(zhuǎn)移給丁公司，對(duì)此，丙公司完全不知情。至債務(wù)清償期屆滿，乙公司要求丁公司償還50萬元，而丁公司因違法經(jīng)營被依法查處，法定代表人不知去向，公司的賬戶被凍結(jié)。于是，乙公司找到丙公司，要求其承擔(dān)保證責(zé)任。 問：丙公司是否應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任？ 丙公司不繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書面同意，保證人對(duì)未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（三）保證人（三）保證人保證人的條件保證人的條件（1）保證人須具有民事行為能力）保證人

32、須具有民事行為能力（2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力 主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人（一主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人（一般不包括機(jī)關(guān)法人和無營業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。般不包括機(jī)關(guān)法人和無營業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。 某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為購置設(shè)備，向銀行貸款30萬元，企業(yè)以自有工具車一輛作抵押（評(píng)估價(jià)10萬元），另由鄉(xiāng)財(cái)政所作保證。貸款到期后，企業(yè)僅歸還15萬元，其余貸款及利息無法償付，為此，銀行向法院提起訴訟，要求鄉(xiāng)財(cái)政所承擔(dān)連帶清償責(zé)任。問：鄉(xiāng)財(cái)政所是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任？為什么？ 答案：鄉(xiāng)財(cái)政所不承擔(dān)保證責(zé)任，屬于無效擔(dān)保。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，除經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國

33、政府或者國際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸擔(dān)保者外，國家機(jī)關(guān)不得作為保證人。 第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款三、質(zhì)押貸款（一）質(zhì)押概述（一）質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義、質(zhì)押的含義 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指債務(wù)人或第三人債務(wù)人或第三人將出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有將出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有，作為債權(quán)擔(dān)保，作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)或權(quán)在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)或權(quán)利折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。利折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。 質(zhì)押的標(biāo)的物為質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三

34、、質(zhì)押貸款三、質(zhì)押貸款（一）質(zhì)押概述（一）質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義、質(zhì)押的含義 在質(zhì)押法律關(guān)系中在質(zhì)押法律關(guān)系中: 享有質(zhì)權(quán)的人稱為享有質(zhì)權(quán)的人稱為質(zhì)權(quán)人質(zhì)權(quán)人。將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)。將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為出質(zhì)出質(zhì)人人。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，稱為稱為質(zhì)物或質(zhì)押物質(zhì)物或質(zhì)押物。質(zhì)權(quán)合同債權(quán)人 A質(zhì)權(quán)人主合同（借款） B 債務(wù)人出質(zhì)人(質(zhì)押財(cái)產(chǎn))債權(quán)人 A B 債務(wù)人C 第三人質(zhì)權(quán)合同質(zhì)權(quán)人出質(zhì)人(質(zhì)押財(cái)產(chǎn))主合同（借款）第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款三、

35、質(zhì)押貸款1、質(zhì)押的基本特征、質(zhì)押的基本特征（1）質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。）質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。是質(zhì)權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押的重要特點(diǎn)。是質(zhì)權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押的重要特點(diǎn)。（2）質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包括不動(dòng)產(chǎn)）。）質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包括不動(dòng)產(chǎn)）。（3）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。（4）其他特征：質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但）其他特征：質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)。質(zhì)權(quán)人有決定拍賣質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)

36、。質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。義務(wù)。 自然人甲與自然人乙是好友，甲因擴(kuò)大店面急需資金向乙借款10萬元，乙要求甲提供擔(dān)保，甲將自己的奧迪車出質(zhì)給乙，乙因自己不會(huì)開車，要求甲將該車開回。后甲向自然人丙借款10萬元，又將該車出質(zhì)給丙。丙對(duì)該車進(jìn)行了占有。該奧迪車的價(jià)值為50萬元。在丙占有期間，因丁向丙租用該車，丙未經(jīng)甲同意，即與丁簽訂了租賃合同。丁因違章駕駛造成該車滅失，為此引起糾紛。 問：1、本案中，甲乙之間的質(zhì)押合同是否生效?為什么? 2、甲丙之間存在何種法律關(guān)系?丙是否有權(quán)出租該車? 3、甲可就該車損

37、失向誰主張權(quán)利? 1、未生效。質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效。 2、甲丙之間存在質(zhì)權(quán)法律關(guān)系。丙無權(quán)出租該車。質(zhì)權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物不享有使用權(quán)和收益權(quán)，除非是為了保存質(zhì)物價(jià)值的需要，因此，乙無權(quán)將該車出租。出質(zhì)人甲以自己的財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人丙提供質(zhì)押擔(dān)保，雙方簽訂了質(zhì)押合同，且將質(zhì)物奧迪車交付于丙占有，甲與丙之間的質(zhì)權(quán)生效，甲與丙之間存在質(zhì)權(quán)法律關(guān)系。在質(zhì)權(quán)法律關(guān)系成立以后，質(zhì)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)仍歸出質(zhì)人所享有，質(zhì)權(quán)人僅享有質(zhì)物的占有權(quán)。 3、向丙主張權(quán)利。質(zhì)權(quán)人擅自出租質(zhì)物給出質(zhì)人造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資2、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指債

38、務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。作為質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)具備的條件：作為質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)具備的條件：（1）必須有可讓與性（不可讓與的財(cái)產(chǎn)或法律禁止流通的）必須有可讓與性（不可讓與的財(cái)產(chǎn)或法律禁止流通的財(cái)產(chǎn)不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必須由有權(quán)收財(cái)產(chǎn)不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必須由有權(quán)收購的部門收購才可作為質(zhì)押物）購的部門收購才可作為質(zhì)押物）（2）必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)（金錢經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者）必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)（金錢經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，第三

39、人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，也可以出質(zhì)。也可以出質(zhì)。 ）第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資3、權(quán)利質(zhì)押貸款、權(quán)利質(zhì)押貸款 權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定的擔(dān)保。設(shè)定的擔(dān)保。作為質(zhì)押的權(quán)利包括：作為質(zhì)押的權(quán)利包括：（1）匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單等票據(jù)或證）匯票、本票、債券、存款單、倉單、提單等票據(jù)或證券券（2）股票和股份等股權(quán)憑證）股票和股份等股權(quán)憑證（3）如商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)）如商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)（4）其他權(quán)利，如一般債權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等）其他權(quán)利，如一般

40、債權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資4、比較、比較（1）權(quán)利質(zhì)押與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別）權(quán)利質(zhì)押與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別 質(zhì)押的質(zhì)押的標(biāo)的標(biāo)的不同。不同。 質(zhì)押質(zhì)押設(shè)定的方式設(shè)定的方式不同。（動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押以出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)不同。（動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押以出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人交付出質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)；而權(quán)利質(zhì)押，若是票據(jù)以交付之日成人交付出質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)；而權(quán)利質(zhì)押，若是票據(jù)以交付之日成立，若是股權(quán)或知識(shí)產(chǎn)權(quán)則要進(jìn)行質(zhì)押登記）立，若是股權(quán)或知識(shí)產(chǎn)權(quán)則要進(jìn)行質(zhì)押登記） 質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)保全和實(shí)現(xiàn)的方式保全和實(shí)現(xiàn)的方式不同。保全動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的方式不同。保全動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的方式是質(zhì)權(quán)人對(duì)入質(zhì)動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際掌握、控制；保全權(quán)利質(zhì)權(quán)的是質(zhì)權(quán)人對(duì)入質(zhì)動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際掌握、控制；保全權(quán)利質(zhì)權(quán)的方式是對(duì)出質(zhì)人處分入質(zhì)權(quán)利的法律限制。方式是對(duì)出質(zhì)人處分入質(zhì)權(quán)利的法律限制。第三節(jié)第三節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資4、權(quán)利質(zhì)押貸款、權(quán)利質(zhì)押貸款（2）票據(jù)質(zhì)押）票據(jù)質(zhì)押 票據(jù)質(zhì)押時(shí)，應(yīng)以背書方式記載