第七章房地產(chǎn)規(guī)劃ppt課件

1、第七章 房產(chǎn)理財(cái)?shù)谝还?jié) 房地產(chǎn)根底知識(shí)第二節(jié) 房產(chǎn)理財(cái)謀劃第三節(jié) 個(gè)人住房消費(fèi)貸款.第一節(jié) 房地產(chǎn)根底知識(shí)一、房地產(chǎn)的特性和種類一房地產(chǎn)的概念和特性二房地產(chǎn)的類型二房地產(chǎn)投資二、生活的階段和住房選擇.一房地產(chǎn)的概念和特性1概念 房地產(chǎn)概念指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來(lái)的一切權(quán)，是國(guó)家政策答應(yīng)的、個(gè)人可以投資的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，地產(chǎn)是指購(gòu)買土地運(yùn)用權(quán)的開發(fā)投資，房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。. 2特性 房產(chǎn)、地產(chǎn)買賣的不可分性。 房地產(chǎn)位置的固定性、地域性和單一性及由此而興起的級(jí)差效益性。 房地產(chǎn)的耐久性和經(jīng)濟(jì)效益的可靠性。 投資規(guī)模大，開發(fā)建立周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)的保值、增

2、值性。.二房地產(chǎn)的類型1.按照性質(zhì)劃分商品房：安居房：解困房 經(jīng)濟(jì)適用房： 房改房.公房 也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅，在國(guó)外也稱公共住宅、公營(yíng)住宅。 它是指國(guó)家中央政府或地方政府、城市政府以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出賣之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家一切。公有住宅主要由本地政府建立，主要向本城市居民出租出賣；由企業(yè)建立的住宅，向本企業(yè)職工出租出賣。公房隨著出賣而變?yōu)樗椒俊?商品房 指房地產(chǎn)公司在獲得土地運(yùn)用權(quán)后開發(fā)銷售的房屋。購(gòu)買商品房擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，土地運(yùn)用權(quán)通常為40年到70年。商品房的價(jià)錢由市場(chǎng)供求關(guān)系決議。 根據(jù)銷售對(duì)象的不同，商品房又分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。

3、外銷商品房的銷售對(duì)象為境外的公司或個(gè)人，其價(jià)錢比內(nèi)銷商品房相對(duì)高些。 .安居房 指按照國(guó)家“安居工程建立規(guī)劃，由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建造的面向?qū)拸V中低收入家庭的非贏利性住房，直接以本錢價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出賣，優(yōu)先出賣給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出賣給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。.解困房 指在實(shí)施“安居工程之前，各級(jí)政府為處理城市居民的住房困難，而建筑的用于住房特困戶、困難戶和擁堵戶的住房，其建立和運(yùn)營(yíng)都有政策優(yōu)惠，建立本錢低、售價(jià)低，銷售對(duì)象主要是經(jīng)審核合格的住房困難戶、無(wú)房戶。購(gòu)房者除擁有運(yùn)用權(quán)外，還有部分產(chǎn)權(quán)。.經(jīng)濟(jì)適用住房 由政府扶持的

4、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性特點(diǎn)的社會(huì)保證商品住房。經(jīng)濟(jì)性是指住房?jī)r(jià)錢相對(duì)市場(chǎng)價(jià)錢而言是適中的，可以順應(yīng)中低收入家庭的接受才干；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑規(guī)范上強(qiáng)調(diào)住房的運(yùn)用效果，而不是降低建筑規(guī)范。 國(guó)家為處理中低收入家庭住房問題而建筑的普通住房，房產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)相當(dāng)微薄，其銷售對(duì)象有一定的限制。. 房改房 指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和單位確定的分配方法，將原屬單位一切的住房以房改價(jià)錢或本錢價(jià)出賣給職工的住房。 職工購(gòu)買房改房時(shí)享有政策優(yōu)惠，但在進(jìn)入市場(chǎng)出賣時(shí)有限制，需持有一定時(shí)間后方可出賣或需補(bǔ)交地價(jià)款。.2.按照獲得時(shí)間來(lái)劃分 期房； 現(xiàn)房； 準(zhǔn)現(xiàn)房。.期房 指開發(fā)商從獲得商品房預(yù)售答

5、應(yīng)證開場(chǎng)至獲得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 期房在港澳地域稱做為買“樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。.現(xiàn)房 指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出賣合同。 通常意義上指的現(xiàn)房是指工程曾經(jīng)開工并經(jīng)過驗(yàn)收，購(gòu)買時(shí)簽署“商品房買賣合同，可以入住的房屋。 .準(zhǔn)現(xiàn)房 指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)備的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要要素曾經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)展配套施工階段的房屋。 .三房地產(chǎn)投資1概念： 房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地

6、產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、中介效力和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排，所以，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。.2房地產(chǎn)投資的方式1直接購(gòu)房。2以租代購(gòu)。3以租養(yǎng)貸。4買賣樓花。5房地產(chǎn)投資券。6房地產(chǎn)證券。.3.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)和缺陷1優(yōu)點(diǎn)： A. 耐用消費(fèi)品，壽命比較長(zhǎng)。B.價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定。C.不斷升值的潛力。2缺陷A.流動(dòng)性較差。B.投資金額比較大。C.政策風(fēng)險(xiǎn)。D.品德風(fēng)險(xiǎn)。.二、生活的階段和住房選擇生活情境可能的住房選擇年輕單身由于工作可能變化，最好是租房，不需要維護(hù)，搬遷方便單身父母租房是要考慮適合兒童環(huán)境，

7、特別是要安全如果買房，買不需要花功夫維護(hù)，符合自己財(cái)務(wù)狀況的房子。沒有小孩的年輕夫婦租上下班方便，符合自己生活方式的房子為財(cái)務(wù)需要，以及為考慮長(zhǎng)期財(cái)務(wù)安全買房有小孩的夫婦租便利小孩教育，方便交通、生活的房子買成套的房子小孩已經(jīng)長(zhǎng)大租方便交通、生活的房子買不需要維修的房子退休人士租滿足財(cái)務(wù)、社會(huì)生活、身體需要的房子買較少需維護(hù)，設(shè)施、交通方便的房子.第二節(jié) 房產(chǎn)理財(cái)謀劃一、購(gòu)房與租房的實(shí)際與決策分析二、租房謀劃三、買房謀劃.一、購(gòu)房與租房的實(shí)際與決策分析一房地產(chǎn)規(guī)劃流程居住需求空間需求家庭人口購(gòu)房或租房決策房租增長(zhǎng)率房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率居住年數(shù)利率程度負(fù)債才干環(huán)境需求生活質(zhì)量能否租房購(gòu)房規(guī)劃租房總價(jià)首付款

8、貸款區(qū)位類別戶型大小用途.二購(gòu)房與租房決策優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租公寓房方便遷移、靈活，不需付維修費(fèi)用，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)小沒有自己的產(chǎn)業(yè)，無(wú)法重新布置，租金可能提高租別墅房居住環(huán)境好，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小，靈活，不需付維修費(fèi)用沒有自己的產(chǎn)業(yè)，無(wú)法重新布置，比租公寓房費(fèi)用高購(gòu)新房嶄新，擁有自己的產(chǎn)業(yè)，抵抗通貨膨脹，保值、增值，可按自己的意愿布置財(cái)務(wù)費(fèi)用大，需要維修費(fèi)用，遷移受限制購(gòu)二手房擁有自己的產(chǎn)業(yè)，價(jià)格比新房低，選擇余地大周圍配套環(huán)境成熟，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)小，維修費(fèi)用高，設(shè)施陳舊，遷移受限制.租房的優(yōu)點(diǎn)：1靈敏性。2對(duì)房屋的責(zé)任小。3更低的初始費(fèi)用。缺陷：1付出的費(fèi)用購(gòu)買的只是運(yùn)用權(quán)。2使人缺乏安定感和穩(wěn)定感。3不能獲得房產(chǎn)

9、升值的益處。4無(wú)法進(jìn)展重新布置。.二、租房謀劃年本錢法假設(shè)用于自住，購(gòu)房者的運(yùn)用本錢主要是首付款與房屋貸款利息不思索物業(yè)費(fèi)等，租房的運(yùn)用本錢是房租。.案例： 王先生看上一處60平米的房產(chǎn)，可租可售。假設(shè)租房，房租每月1000元，押金預(yù)付三個(gè)月；假設(shè)買房，總價(jià)25萬(wàn)元，可獲得20萬(wàn)元、利率6%的貸款，首付20%，即為5萬(wàn)元。 租房和購(gòu)房的本錢分析如下假設(shè)押金和首付款的時(shí)機(jī)本錢為5%，1年期存款利率以3%計(jì)算：租房年本錢：1000*12+1000*3*5%=12150元買房年本錢：50000*3%+200000*6%=00元. 看起來(lái)租房比買房年本錢低0元，因此租房比較劃算。不過還要思索到以下要素

10、：1房租能否會(huì)調(diào)整；2購(gòu)房的相關(guān)稅費(fèi)；3房?jī)r(jià)上漲潛力；4利率未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)。.三、買房謀劃一衡量本人的負(fù)擔(dān)才干 購(gòu)房規(guī)劃最重要的就是按照本人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力確定購(gòu)房目的和制定真實(shí)可行的付款方案。衡量本人負(fù)擔(dān)才干的方法有兩種：1按每月的負(fù)擔(dān)才干估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)總額。 2. 按照想購(gòu)買的房屋價(jià)錢計(jì)算每月需求負(fù)擔(dān)的費(fèi)用.1按每月的負(fù)擔(dān)才干估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià)總額可負(fù)擔(dān)首付款=目前年收入*負(fù)擔(dān)比例上限*年金終值+凈資產(chǎn)*復(fù)利終值可負(fù)擔(dān)房屋貸款=目前年收入*復(fù)利終值*負(fù)擔(dān)比例上限*年金現(xiàn)值可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房屋貸款可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求面積.例子 王先生年收入10萬(wàn)元，估計(jì)收入

11、生長(zhǎng)率3%，目前凈資產(chǎn)2萬(wàn)元，儲(chǔ)蓄首付款與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為40%，計(jì)劃5年后買房，投資報(bào)酬率為10%，貸款年限為20年，利率6%。.可以負(fù)擔(dān)買房貸款的目前房?jī)r(jià)為：可負(fù)擔(dān)首付款=10*40%*6.11+2*1.611=27.7萬(wàn)可負(fù)擔(dān)房屋貸款=10*1.159*40%*11.47=53.2萬(wàn)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=27.7+53.2=80.9萬(wàn) 購(gòu)買多大的房子，取決于家庭人口數(shù)及對(duì)空間溫馨度的需求，假設(shè)5年后才要買房子，應(yīng)以屆時(shí)的家庭人口數(shù)計(jì)算所需面積。假想象買100平米的房子，那么單價(jià)為80.9萬(wàn)/100=8090元。.2.按照想購(gòu)買的房屋價(jià)錢計(jì)算每月需求負(fù)擔(dān)的費(fèi)用預(yù)購(gòu)買房屋總價(jià)=單價(jià)*需求面積需

12、求支付的首付款=預(yù)購(gòu)買房屋總價(jià)*1-按揭貸款成數(shù)比率需求支付的貸款部分=預(yù)購(gòu)買房屋總價(jià)*按揭貸款成數(shù)比率每月攤還的貸款本息費(fèi)用=需求支付的貸款部分/年金現(xiàn)值.案例 假設(shè)想購(gòu)買100平米的房屋，單價(jià)是3000元，那么總計(jì)30萬(wàn)元，按7成按揭，首付款為9萬(wàn)元，需求貸款21萬(wàn)元，每月需求攤還的本息費(fèi)用為1526元21/11.47/12。.二購(gòu)房的各種稅費(fèi) 購(gòu)房時(shí)除了支付購(gòu)房款之外，還要支付其他一些費(fèi)用，比如裝修費(fèi)用以及其他各種相關(guān)費(fèi)用。例如契稅、印花稅、個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅、登記費(fèi)等。.第三節(jié) 個(gè)人住房消費(fèi)貸款一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類二、個(gè)人住房貸款的還款方式.一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類 住房公積金貸款是繳存

13、住房公積金的職工以前所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押懇求的專項(xiàng)貸款，期限最長(zhǎng)30年，利率是一切個(gè)人貸款利率中最低的。 住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購(gòu)房借款人發(fā)放的住房貸款，普通為抵押貸款。 住房組合貸款是指向繳存住房公積金的購(gòu)房借款人同時(shí)發(fā)放住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的方式。.二、個(gè)人住房貸款的還款方式一等額本金還款 就是把全部的貸款本金平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息那么是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計(jì)算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐漸降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少。.計(jì)算公式每月還款金額=貸款本金/貸款期數(shù)按月算+貸款本金-累計(jì)已歸還本金

14、*月利率 .舉例 假設(shè)20年貸款利率以8%計(jì)算，借款24萬(wàn)元，20年要還240期，每期還本金1000元。第一期應(yīng)還24萬(wàn)*8%/12+1000=2600元，第二期應(yīng)還23.9萬(wàn)*8%/12+1000=2590元，逐期遞減，至最后一期1000*8%/12+1000=1006.7元。 利息總數(shù)=24萬(wàn)*8%/12+23.9萬(wàn)*8%/12+1000*8%/12=19.28萬(wàn)元. 等額本金貸款采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。 在每期還款的結(jié)算時(shí)辰，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一同作利息計(jì)算，而只需本金才作利息計(jì)算。因此，這種方法每月還款額是遞減的，每月還

15、款額中本金堅(jiān)持一樣，利息逐月遞減。.等額本金還款法的優(yōu)點(diǎn) ： 總的利息較本息還款法少，本金歸還得快，每月還款額遞減，適宜當(dāng)前收入較高者、或估計(jì)不久未來(lái)收入大幅增長(zhǎng)，預(yù)備提早還款的人。缺陷： 前期還款額度高，壓力大。.二等額本息還款法 根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計(jì)算出的一個(gè)固定值，每月的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐漸歸還，貸款利息逐漸減少，而每期還款額中歸還貸款本金的金額那么逐漸添加。 .計(jì)算公式 每月還款金額=貸款本金*月利率* / -1 . 假設(shè)為本息平均攤還，同樣24萬(wàn)元，利率8%，期限為20年，運(yùn)用年金現(xiàn)值法的公式可以計(jì)算出每月要還2007.5元， 第一期的2007.5元中有1600元是利息，只需407.5元是本金； 第二期中2007.5元有1597.3元是利息，410.2元是本金， 每月歸還總額固定，但是越往