融創(chuàng)地產(chǎn)研展體系工作組織系統(tǒng)的思考ppt課件

1、第一部分融創(chuàng)地產(chǎn)研展體系任務(wù)組織系統(tǒng)的思索0目錄一、工程價值判別與戰(zhàn)略二、工程定位及整體操作思緒三、設(shè)計(jì)方案組織四、技術(shù)實(shí)施五、后期支持1工程前期開發(fā)流程簡圖工程戰(zhàn)略規(guī)劃方案 工程定位整體操作思緒工程綜合平衡市場判別建筑方案室內(nèi)方案景觀方案施工圖現(xiàn)場實(shí)施配合土地價值判別2工程戰(zhàn)略規(guī)劃方案 工程定位整體操作思緒工程綜合平衡市場判別建筑方案室內(nèi)方案景觀方案施工圖現(xiàn)場實(shí)施配合土地價值判別一、工程價值判別與戰(zhàn)略31、土地價值判別是工程戰(zhàn)略的根底多重了解房地產(chǎn)的要素工程SWOT分析2、工程戰(zhàn)略意義及要素工程戰(zhàn)略意義工程戰(zhàn)略要素一、工程價值判別與戰(zhàn)略4多重了解房地產(chǎn)的要素1、土地價值判別是工程戰(zhàn)略的根底了

2、解城市城市定位和規(guī)劃開展方向宏觀經(jīng)濟(jì)情況政策環(huán)境以及政府的執(zhí)行力度了解行業(yè)了解行業(yè)的整體操作程度了解行業(yè)的商業(yè)方式了解行業(yè)的開展趨勢了解市場市場供需情況和開展趨勢區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)分析市場的空白點(diǎn)和時機(jī)點(diǎn)分析5工程SWOT分析了解地塊 主要是在區(qū)域市場分析的根底上分析本案的優(yōu)勢Strength、優(yōu)勢Weakness、時機(jī)點(diǎn)Opportunist及要挾點(diǎn)Threats1、土地價值判別是工程戰(zhàn)略的根底6企業(yè)優(yōu)勢工程優(yōu)勢共享優(yōu)勢獨(dú)享優(yōu)勢中心優(yōu)勢企業(yè)優(yōu)勢工程優(yōu)勢可抑制不可抑制中心優(yōu)勢獨(dú)享機(jī)遇共享機(jī)遇外部機(jī)遇外部要挾競爭性要挾影響性要挾內(nèi)部外部7中心落腳點(diǎn)工程獨(dú)有優(yōu)勢資源工程機(jī)遇企業(yè)資源優(yōu)勢工程資源優(yōu)勢工程的

3、獨(dú)一性獨(dú)享機(jī)遇共享機(jī)遇工程的超越性工程競爭力土地價值最大戰(zhàn)略制定82、工程戰(zhàn)略意義及要素1工程戰(zhàn)略意義工程戰(zhàn)略是公司戰(zhàn)略的詳細(xì)表達(dá)和執(zhí)行，它是公司戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的保證工程戰(zhàn)略是工程開發(fā)的大體方向，決議著工程的定位與開發(fā)節(jié)拍，它是檢驗(yàn)工程操作的根本尺度工程戰(zhàn)略改動我們的思想方式和行為方式，發(fā)掘我們的潛力、釋放我們的能量92工程戰(zhàn)略要素工程開發(fā)的戰(zhàn)略意義財(cái)務(wù)目的的分解影響著工程定位方向工程開發(fā)節(jié)拍決議規(guī)劃格局2、工程戰(zhàn)略意義及要素10例：海逸長洲土地價值的判別1、了解房地產(chǎn)要素了解城市城市開展重心南移，友誼南路開展速度快天津市的宏觀經(jīng)濟(jì)情況曾經(jīng)延續(xù)數(shù)10年位居全國前列天津政府對“十五方案加大執(zhí)行力度，房

4、地產(chǎn)是重要開展方面了解行業(yè)天津市的房地產(chǎn)操作程度提高迅速土地政策迅速拉升土地價值，景觀優(yōu)勢資源地塊越來越少行業(yè)的開展方向正在瞄準(zhǔn)品牌與產(chǎn)品中心競爭力了解市場市場的總體供求關(guān)系趨于平衡，市場呈現(xiàn)良性開展區(qū)域內(nèi)高檔產(chǎn)品林立，是公認(rèn)的津城富人區(qū)域短少個性產(chǎn)品和價值含量高的產(chǎn)品112、工程SWOT分析了解地塊優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢，共享資源河西、梅江、梅江南 地段都市風(fēng)景區(qū)及充足水體資源，具有獨(dú)一性 資源公司的品牌影響力 品牌優(yōu)勢分析工程周邊生活配套設(shè)備尚不完善開發(fā)本錢高占用資金量大 配套不完善性心思間隔遙遠(yuǎn)海逸長洲土地價值的判別12時機(jī)分析區(qū)域整體氣氛正在構(gòu)成，開展?jié)摿甏?整體市場良性天津市的高端市場正

5、在邁向高速開展期區(qū)域內(nèi)缺乏真正高質(zhì)量和差別化的住宅 差別化市場空間要挾分析區(qū)域內(nèi)新盤上市量宏大，競爭猛烈開發(fā)商的整體實(shí)力和操作程度明顯提高 市場競爭猛烈區(qū)域外競爭工程增多海逸長洲土地價值的判別13海逸長洲工程競爭力獨(dú)一無二的景觀優(yōu)勢： 天津市最大的風(fēng)景區(qū)、全國稀有的市內(nèi)風(fēng)景區(qū)、128 公頃水面適宜人居： 市內(nèi)獨(dú)一無二的中心城區(qū)生態(tài)、景觀居住區(qū)14海逸長洲工程戰(zhàn)略打造全國最好的都市中的風(fēng)景區(qū)住宅 經(jīng)過工程操作鍛造一支深化了解并偏執(zhí)執(zhí)行企業(yè)中心價值觀、具有高程度操作閱歷的管理和專業(yè)隊(duì)伍為融創(chuàng)公司后續(xù)開展提供資金、團(tuán)隊(duì)和操作閱歷等方面強(qiáng)力支持，使融創(chuàng)置地躋身于全國一流開發(fā)企業(yè)豐富公司高端產(chǎn)品的品牌籠

6、統(tǒng)15海逸長洲工程戰(zhàn)略工程整體銷售均價將實(shí)現(xiàn)7800元/平方米，平均直接本錢4800元/平米，總本錢5600元/平米。工程總投資額35.5億元，銷售總收入49.5億元，總利潤14億元，利潤率25%。采取一致規(guī)劃、分期開發(fā)的方式，整個工程分四期開發(fā)，到2021年5月全部開發(fā)終了。每期以住宅為中心，輔以相應(yīng)的公建、商業(yè)、教育、交通設(shè)備，逐漸培育成熟的高檔社區(qū)。16工程戰(zhàn)略規(guī)劃方案 工程定位整體操作思緒工程綜合平衡市場判別建筑方案室內(nèi)方案景觀方案施工圖現(xiàn)場實(shí)施配合土地價值判別二、工程定位及整體操作思緒17一工程定位 1、工程定位的內(nèi)容 2、影響工程定位的重要要素二工程整體操作思緒 1、開發(fā)理念 2、

7、開發(fā)節(jié)拍二、工程定位及整體操作思緒18一工程定位1、工程定位的內(nèi)容 工程定位是房地產(chǎn)工程開發(fā)前期的中心，工程定位需求確定市場定位與產(chǎn)品定位。市場定位：主要是確定外部市場的需求情況，即工程的目的客戶、產(chǎn)品的市場價錢、目的客戶的產(chǎn)品類型，這是房地產(chǎn)開展商開發(fā)工程時所必需面對的問題，也只需明確以上三點(diǎn)，工程定位與設(shè)計(jì)才干作到有的放矢產(chǎn)品定位：主要是工程本身產(chǎn)品類型與產(chǎn)品要素確實(shí)定，是要協(xié)助開發(fā)商處理工程開發(fā)的中心問題，即符合目的客戶需求的產(chǎn)品終究是什么？并在此根底上協(xié)助開發(fā)商明確思想、最終設(shè)計(jì)出真正符合市場需求的產(chǎn)品191、工程定位的內(nèi)容 市場定位：目的客戶定位階層、收入程度、客戶年齡、消費(fèi)習(xí)性經(jīng)過

8、工程和市場的結(jié)合，可以對目的客群有個根本的預(yù)期。再經(jīng)過對這部分目的客群的調(diào)研支持產(chǎn)品風(fēng)格和細(xì)節(jié)的調(diào)整工程價錢定位工程均價、分期價錢工程價錢由工程戰(zhàn)略和土地素質(zhì)決議20目的客戶定位21產(chǎn)品定位：1包含內(nèi)容規(guī)劃理念建筑方式確實(shí)定建筑風(fēng)格景觀特點(diǎn)產(chǎn)品序列性配套規(guī)范定位產(chǎn)品最大價值的發(fā)掘 2產(chǎn)品定位描畫1、工程定位的內(nèi)容222、影響工程定位的重要要素公司戰(zhàn)略 公司的開展戰(zhàn)略對回款速度、利潤要求、本錢控制等要求是我們進(jìn)展工程定位的根本出發(fā)點(diǎn)。綜合平衡經(jīng)過定位到達(dá)綜合平衡是工程定位的根本目的。1.價錢定位和產(chǎn)品序列性：到達(dá)財(cái)務(wù)目的與銷售速度的平衡2.產(chǎn)品方式：到達(dá)本錢、工期與銷售速度的平衡3.產(chǎn)品匹配和開

9、發(fā)分期：到達(dá)市場容量和銷售速度的平衡產(chǎn)品定位的差別化與適度超前23二工程整體操作思緒 1、開發(fā)理念工程開發(fā)理念是對工程定位的深化，是銜接產(chǎn)品與銷售的重要環(huán)節(jié)。工程開發(fā)理念是在方案設(shè)計(jì)任務(wù)進(jìn)展中，對工程產(chǎn)品層面進(jìn)展更為深化的開展構(gòu)思，對工程定位進(jìn)展再了解，闡釋居住理念和生活質(zhì)量，使產(chǎn)品優(yōu)勢順暢地過渡到銷售過程。2、開發(fā)節(jié)拍開發(fā)節(jié)拍的安排主要思索以下條件：公司戰(zhàn)略對財(cái)務(wù)目的的要求周邊競爭工程的開發(fā)節(jié)拍分期開發(fā)及銷售節(jié)拍、開發(fā)周期首期位置選擇 重要時間節(jié)點(diǎn)24例：海逸長洲工程定位工程定位：都市頂級風(fēng)景居住區(qū)1. 都市風(fēng)景區(qū)中的住宅工程位于外環(huán)線以內(nèi)，友誼路西側(cè)，毗鄰梅江和梅江南居住區(qū)擁有獨(dú)一無二的自

10、然資源梅江風(fēng)景區(qū)。景區(qū)用地400公頃，其中水面128公頃，是全國稀有的市內(nèi)風(fēng)景區(qū)之一2. 頂級居住 充分發(fā)掘和利用土地優(yōu)勢，超前定位，確定高層加獨(dú)體別墅的產(chǎn)品構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)頂級居住環(huán)境和氣氛，經(jīng)過高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造全國最好的風(fēng)景社區(qū)25 充分發(fā)掘區(qū)域水景景觀優(yōu)勢，將水景引入到居住區(qū)內(nèi)部，采用高層觀景住宅建筑方式，降低建筑密度，為景觀爭取更多空間；臨近風(fēng)景區(qū)地塊布置親水獨(dú)體別墅，提升工程整體價值。例：海逸長洲產(chǎn)品定位26土地判別N種可行性方案及技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的測算市場調(diào)研及預(yù)判最正確方案選定N種可行性方案本錢測算銷售價錢預(yù)判銷售周期預(yù)判N種可行性方案利潤分析表N種可行性方案資金流量分析表方 案 設(shè)

11、計(jì) 技 術(shù) 支 持市 場 判 斷產(chǎn)品構(gòu)成多方案對比分析流程圖27工程戰(zhàn)略規(guī)劃方案 工程定位整體操作思緒工程綜合平衡市場判別建筑方案室內(nèi)方案景觀方案施工圖現(xiàn)場實(shí)施配合土地價值判別三、方案組織28總體規(guī)劃工程設(shè)計(jì)義務(wù)書景觀概念方案與銷售部的溝通建筑方案設(shè)計(jì)詳規(guī)單體方案與銷售部的溝通初步設(shè)計(jì)景觀初步設(shè)計(jì)售樓處設(shè)計(jì)方案樣板間設(shè)計(jì)方案擴(kuò)初成果擴(kuò)初報(bào)建詳規(guī)報(bào)審施工圖賣場建筑/景觀施工圖景觀施工圖1、方案組織流程簡圖三、方案組織292、方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)1設(shè)計(jì)義務(wù)書準(zhǔn)確傳達(dá)工程意圖；2選擇適宜的設(shè)計(jì)協(xié)作同伴；3在設(shè)計(jì)過程應(yīng)不斷審視；4設(shè)計(jì)過程中應(yīng)遵照工程定位，發(fā)掘產(chǎn)品內(nèi)在優(yōu)勢302、方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)1設(shè)計(jì)義務(wù)

12、書準(zhǔn)確傳達(dá)工程意圖設(shè)計(jì)義務(wù)書是指點(diǎn)方案組織設(shè)計(jì)任務(wù)中的重要部分，是傳送工程理念及產(chǎn)品定位的途徑和手段，義務(wù)書包含內(nèi)容應(yīng)準(zhǔn)確詳實(shí)總 論工程地理位置描畫、工程宗地現(xiàn)狀、工程宗地氣候水文地質(zhì)簡述、工程擬定開發(fā)概略、設(shè)計(jì)原那么、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的工程定位市場情況的分析和判別、工程優(yōu)優(yōu)勢分析、工程定位、客戶定位等規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)根據(jù)及根底資料、場地概述、總平面規(guī)劃、交通組織、其它系統(tǒng)布置、景觀設(shè)計(jì)想象、綠化系統(tǒng)建 筑 篇設(shè)計(jì)根據(jù)根底資料、設(shè)計(jì)范圍、住宅設(shè)計(jì)312、方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)2選擇適宜的設(shè)計(jì)協(xié)作同伴良好的設(shè)計(jì)單位能充分了解工程，結(jié)合市場定位，把握產(chǎn)品質(zhì)量，發(fā)掘產(chǎn)品中心價值，提供符合市場及工程定位的高程度設(shè)

13、計(jì)方案。良好的設(shè)計(jì)單位能正確了解反響信息，與甲方及時高效地溝通，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下有效地控制本錢，保證時間節(jié)點(diǎn)和圖紙質(zhì)量，并在后期效力時提供支持。322、方案組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)3在設(shè)計(jì)過程中應(yīng)不斷審視隨著方案設(shè)計(jì)的不斷深化，我們在關(guān)注細(xì)節(jié)的同時更要不停的審視在設(shè)計(jì)過程中能否偏離了工程定位以及產(chǎn)品定位、產(chǎn)品序列性等既定原那么在工程設(shè)計(jì)過程中，由于外界要素的變化，需求隨時審視工程定位，及時糾偏，降低工程操作風(fēng)險(xiǎn)4設(shè)計(jì)過程中應(yīng)遵照工程定位，發(fā)掘產(chǎn)品內(nèi)在優(yōu)勢33例：海逸長洲工程規(guī)劃理念充分發(fā)掘和利用風(fēng)景區(qū)水體優(yōu)勢，營造具有異域風(fēng)情、特征鮮明的風(fēng)景主題居住環(huán)境強(qiáng)調(diào)頂級居住環(huán)境。高層突出觀景、視野，別墅強(qiáng)調(diào)

14、親水、自然、私有領(lǐng)地的特點(diǎn)發(fā)明一個社區(qū)中心，提供開放的聚會、休閑文娛、商業(yè)活動中心場所；并利用中心極具標(biāo)志性姿態(tài)的建筑和景觀構(gòu)成社區(qū)地標(biāo)，提升整個社區(qū)氣氛在系統(tǒng)的風(fēng)格下，發(fā)明四個具有不同尺度的水體、不同建筑姿態(tài)的個性社區(qū)，以利于繼續(xù)開展提供多樣化的社區(qū)開放空間，加強(qiáng)水體與社區(qū)之間的互動性34海逸規(guī)劃序列變化圖12335四、技術(shù)實(shí)施施工圖工程戰(zhàn)略規(guī)劃方案 工程定位整體操作思緒工程綜合平衡市場判別建筑方案室內(nèi)方案景觀方案施工圖現(xiàn)場實(shí)施配合土地價值判別36 方案擴(kuò)初圖紙 選擇施工圖設(shè)計(jì)單位 施工圖設(shè)計(jì)資料 樁施工圖 樁施工招標(biāo) 根底施工圖 消防審查 報(bào)建施工圖 工程規(guī)劃答應(yīng)證 施工圖審查擴(kuò)初方案在施

15、工圖階段的深化 方案設(shè)計(jì)公司 控制 提交修正 施工圖正式出圖修正后期效力階段 方案階段 提交施工圖設(shè)計(jì)流程簡圖371.施工圖設(shè)計(jì)單位的選取設(shè)計(jì)資源的實(shí)力是實(shí)現(xiàn)高程度施工圖設(shè)計(jì)的前提 資質(zhì)、技術(shù)程度、工程成果、業(yè)界口碑良好的效力認(rèn)識與程度保證工程設(shè)計(jì)的順利進(jìn)展和后期的技術(shù)支持設(shè)計(jì)資源的專長優(yōu)勢要與工程本身特性相匹配與備選單位的溝通與交流有助于提高判別的準(zhǔn)確性四、技術(shù)實(shí)施施工圖382. 施工圖設(shè)計(jì)組織與管理各設(shè)計(jì)方之間的配合與銜接影響產(chǎn)品的質(zhì)量組織設(shè)計(jì)單位之間深化、繼續(xù)地溝通與交流，準(zhǔn)確傳達(dá)信息與思緒，保證工程的延續(xù)性方案與施工圖設(shè)計(jì)單位之間的嚴(yán)密搭接保證方案的延續(xù)性分項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)單位之間的溝通保

16、證施工圖設(shè)計(jì)的整體性專項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)任務(wù)保證工程的整體性注重信息的搜集與運(yùn)用關(guān)注政策走向，及時采取應(yīng)對措施，保證工程的順利推進(jìn) 關(guān)注新技術(shù)、新產(chǎn)品的運(yùn)用，提高工程的科技含量，添加工程附加值四、技術(shù)實(shí)施施工圖393. 施工圖設(shè)計(jì)階段的控制要素 嚴(yán)厲控制出圖時間根據(jù)工程進(jìn)度方案，對設(shè)計(jì)周期進(jìn)展分解，構(gòu)成細(xì)化的內(nèi)部設(shè)計(jì)時間表 與設(shè)計(jì)單位深化溝通，及時提供設(shè)計(jì)資料，做好技術(shù)交底任務(wù) 與相關(guān)部門嚴(yán)密配合，加強(qiáng)可控時間的把握才干，提高內(nèi)部任務(wù)效率把握施工圖設(shè)計(jì)程度做好方案與施工圖設(shè)計(jì)單位的銜接，保證設(shè)計(jì)意圖的傳送 加強(qiáng)對細(xì)節(jié)的關(guān)注，保證方案外檐的整體效果 優(yōu)化各專業(yè)之間的配合，保證運(yùn)用功能的合理性 合理控制本錢選取合理的構(gòu)造方案，加強(qiáng)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)目的的控制，合理降低土建本錢合理選擇建材產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)本錢、功能與效果的平衡 結(jié)合后期運(yùn)營，優(yōu)化設(shè)備選用方案，合理控制綜合本錢四、技術(shù)實(shí)施施工圖40工程戰(zhàn)略規(guī)