天津市商業(yè)發(fā)展概況及現(xiàn)狀分析ppt課件

1、環(huán)球置地廣場(chǎng)商業(yè)部分演示文稿天津市商業(yè)開(kāi)展概略及現(xiàn)狀分析在商言商.本次演示內(nèi)容一、天津宏觀商業(yè)情況二、商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析三、商鋪銷(xiāo)售推行方式四、商業(yè)設(shè)備對(duì)于寫(xiě)字樓的作用五、招商任務(wù)的普通協(xié)作方式六、商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)思緒.天津宏觀商業(yè)開(kāi)展情況一、商圈分布.商圈總結(jié)：1、商圈具有四個(gè)必需，決議其日后的潛力。2、可達(dá)性及停車(chē)局面積3、業(yè)態(tài)的聚集4、人口的變化5、商業(yè)重心開(kāi)展呈周?chē)稚⑿螤?，南部最為明顯。.濱江道商圈和平路商圈南京路商圈東馬路商圈小白樓商圈海光寺商圈交通便利性位于市中心，交通非常便利與和平路商圈毗鄰，交通比較便利。位于南京路與大沽路交口，交通非常便利。？人口聚集度所處的和平區(qū)是天津市中心

2、區(qū)域，一直以來(lái)聚集著眾多的人口。緊鄰天津老城，這里曾經(jīng)聚居著12萬(wàn)人口。位于河西、和平、河?xùn)|三區(qū)交界處，可以輻射到三區(qū)居民。？主力百貨店勸業(yè)場(chǎng)、濱江商廈、中原公司百貨大樓、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)國(guó)際商場(chǎng)、伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)、新世界百貨、家樂(lè)福超市濱江購(gòu)物廣場(chǎng)、凱旋門(mén)百貨？異業(yè)聚集度百貨、餐飲、娛樂(lè)、品牌專賣(mài)店等等百貨、餐飲、娛樂(lè)、家居等等百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、健身房和寫(xiě)字樓。百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市等。百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市等？商圈四個(gè)必需.由于設(shè)計(jì)年代長(zhǎng)遠(yuǎn)，和平路和濱江道上的幾大商場(chǎng)都沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，濱江道每百平方米商場(chǎng)僅有8.27平方米的停車(chē)位；同時(shí)其周邊道路狹窄，交通極不便利。而新商圈都擁有便利的道路交

3、通設(shè)備，商圈內(nèi)的百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心都設(shè)計(jì)了充足的停車(chē)位，這就大大降低了由于交通擁堵和停車(chē)不便所呵斥的顧客的交通本錢(qián)和時(shí)間本錢(qián)。 法國(guó)停車(chē)局面積與營(yíng)業(yè)面積之比普通為6:1,美國(guó)為5:1,日本為1:1,而我國(guó)的老式商場(chǎng)幾乎無(wú)停車(chē)場(chǎng)可言。即使是新建的大型超市或購(gòu)物中心,其平均比例也不過(guò)0.3:1,可以說(shuō)差距甚大。 .鼎盛時(shí)期的濱江道不僅有勸業(yè)場(chǎng)和中原公司等主力百貨店，還有戲院、華清池、鴨子樓、交通飯店、各類(lèi)書(shū)店等休憩功能的業(yè)態(tài)。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩業(yè)態(tài)逐漸被隱退，如今的濱江道業(yè)態(tài)趨于同質(zhì)百貨、珠寶和時(shí)裝，其“異業(yè)聚集效應(yīng)大大地弱化。而新的商圈普通都由百貨、超市、時(shí)髦影院、星級(jí)酒店等購(gòu)物和

4、休憩業(yè)態(tài)組成，大量的休憩業(yè)態(tài)添加了商圈的“異業(yè)聚集效應(yīng)。.各區(qū)人口變化表.1、小白樓商圈因地處和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)河西區(qū)三區(qū)交界處而占有一定的優(yōu)勢(shì)。雖然和平區(qū)的人口在減少，但是河?xùn)|和河西的人口數(shù)量正在逐年增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度足以彌補(bǔ)和平人口減少呵斥的缺口。2、 和平處于優(yōu)勢(shì)，新興的居民區(qū)周邊商業(yè)為下一個(gè)商業(yè)熱點(diǎn).天津商業(yè)地產(chǎn)典型個(gè)案分析1、勝利個(gè)案 上谷 古文化街2、失敗個(gè)案 萬(wàn)達(dá) 女人街勝利的地產(chǎn)都是一樣的，失敗的地產(chǎn)卻各有各的不幸。.勝利個(gè)案的共性1、開(kāi)發(fā)商的前期定位非常準(zhǔn)確2、區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)非常完善3、周邊人口密度和消費(fèi)才干突出4、發(fā)揚(yáng)本身優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成區(qū)域商業(yè)運(yùn)營(yíng)差別化.失敗案例分析之女人街篇1、地段

5、先天缺乏埋下失敗隱患1單面臨路東：棕櫚陽(yáng)光住宅區(qū)，舒泊；南：濱江亞飛汽車(chē)；北：1928 西：南門(mén)外大街，但中間設(shè)隔離帶 2地段、地段、還是地段。商業(yè)地產(chǎn)的至理名言，女人街先天缺乏。2、人氣缺乏是敗績(jī)關(guān)鍵.從上表的分析看出，在“女人街周?chē)鷵碛斜姸嗌虡I(yè)是現(xiàn)實(shí)，但這些商業(yè)工程所引導(dǎo)的消費(fèi)群多半是目的性消費(fèi)，即來(lái)此消費(fèi)的消費(fèi)者是為滿足某一特定需求才前來(lái)消費(fèi)的，且年齡層普遍偏高，即3040歲人群。而女人街的消費(fèi)對(duì)象是年輕的時(shí)髦女性，即30歲以內(nèi)的人群。因此，從消費(fèi)人群的年齡上來(lái)說(shuō)，女人街與其周?chē)纳虡I(yè)消費(fèi)人群不相符，甚至是相悖的。 商業(yè)地產(chǎn)中的“人氣更多表如今商業(yè)之間的聚攏性上，即本工程所定位的消費(fèi)人群

6、能否能與周邊配套的商業(yè)定位相一致，只需定位相近或者一致，才干構(gòu)成規(guī)模，從而構(gòu)成一個(gè)商圈，彼此之間才干相互依存。而女人街卻像一個(gè)孤立的島，完全與周?chē)虡I(yè)不相交融，這也是其人氣不旺的緣由之一 。.3、定位模煳難聚目的客戶1“以女性消費(fèi)為主體的大型立體室內(nèi)商業(yè)街、“集休閑、購(gòu)物、餐飲、文娛、住宿于一體。 2而從“女人街開(kāi)業(yè)后的一系列表現(xiàn)來(lái)看，其商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于單一，所運(yùn)營(yíng)商品的質(zhì)量不夠高檔，商品定位缺乏細(xì)節(jié)化的處置，沒(méi)有主次之分，沒(méi)有突出其商業(yè)重點(diǎn)。與其大肆宣傳的口號(hào)大相徑庭，不能滿足年輕時(shí)髦女性的需求，導(dǎo)致客源逐漸流失。 3另外，商業(yè)地產(chǎn)的政策性調(diào)整也直接關(guān)系到工程定位的準(zhǔn)確性。大規(guī)模的拆遷帶來(lái)原住居

7、民的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，同樣也會(huì)帶來(lái)新興的居住區(qū)與人口，但這絕不是一個(gè)短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的情景，而需求一定的周期，或說(shuō)相當(dāng)長(zhǎng)的周期。因此，如何在一個(gè)新興的商圈或一個(gè)正在整合期內(nèi)的商圈實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的報(bào)答與工程的可繼續(xù)開(kāi)展，是一個(gè)商業(yè)工程前期定位必需求思索的問(wèn)題。 .4、運(yùn)營(yíng)管理不善扼殺工程活力1前期重定位，中期重招商，后期重管理。2綜合性不到位。沒(méi)能將餐飲、住宿、文娛功能完全發(fā)揚(yáng)，只作為一個(gè)購(gòu)物中心 在運(yùn)營(yíng)。3缺乏主力店。商品短少特征，過(guò)于平庸。.1、惡炒概念，夸張商鋪效能，呵斥現(xiàn)實(shí)與料想存在宏大差別。2、產(chǎn)權(quán)商鋪為業(yè)主帶來(lái)宏大要挾，業(yè)主從提意見(jiàn)提退鋪信訪辦上訪鬧事局面無(wú)法拾掇3、開(kāi)發(fā)商從賣(mài)鋪返租加建地下停車(chē)場(chǎng)仲

8、裁。4、業(yè)主以為：按開(kāi)發(fā)商的計(jì)算方式，十年內(nèi)可回收全部投資，而實(shí)踐情況是，除少數(shù)沿街商鋪，其他商鋪?zhàn)獠怀鋈ァ?、結(jié)果，開(kāi)發(fā)商由于返租，支付了大約1.8億租金，但由于商場(chǎng)的商業(yè)籠統(tǒng)遭到極大損害，業(yè)主手中的商鋪已無(wú)法走上良性軌道，從而呵斥惡性循環(huán)。 失敗案例分析之萬(wàn)達(dá)篇.商鋪銷(xiāo)售的推行方式自購(gòu)自營(yíng)純租賃返租帶租約銷(xiāo)售回購(gòu) .自購(gòu)自營(yíng)在這種方式中，購(gòu)房者即是業(yè)主又是商戶，同時(shí)擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資源在本商鋪進(jìn)展運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商擔(dān)任提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費(fèi)用。 優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營(yíng)運(yùn)部門(mén)進(jìn)展后期管理任務(wù)，節(jié)省大量人力支出；缺陷：上文提到，天津市商業(yè)地產(chǎn)目前呈多頭競(jìng)爭(zhēng)

9、趨勢(shì)，市場(chǎng)調(diào)控中供大于求，所以上述方式非常不利于銷(xiāo)售及招商任務(wù)的開(kāi)展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出賣(mài)及自購(gòu)自營(yíng)，商場(chǎng)對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有能夠呵斥食品店與服裝店并排運(yùn)營(yíng)的為難局面，不利于整體業(yè)主的利益。留意：此類(lèi)方法適宜于整體商業(yè)街或樓盤(pán)底商的銷(xiāo)售，不適用主題商場(chǎng)及購(gòu)物中心。.純租賃商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種方式中，開(kāi)發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的方式擁有商鋪的運(yùn)用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開(kāi)發(fā)商一切，開(kāi)發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時(shí)亦要收取物業(yè)費(fèi)用，并提供相應(yīng)物業(yè)效力、推行效力及運(yùn)營(yíng)效力。優(yōu)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商可收取長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)收益，開(kāi)發(fā)商與商戶真正實(shí)現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同運(yùn)營(yíng)該商業(yè)工程，雙方共同對(duì)此工程擔(dān)任

10、，同時(shí)，由于不出賣(mài)產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)工程有足夠的把握才干，便于按照商業(yè)規(guī)劃思緒對(duì)工程進(jìn)展運(yùn)營(yíng)管理；缺陷：回收資金的速度最慢，并需求組建營(yíng)運(yùn)部、客服部、貨管部等商業(yè)部門(mén)對(duì)工程進(jìn)展管理，有一定的人力支出，比較耗費(fèi)精神。留意：此方法可采用一致收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低任務(wù)難度的同時(shí)，也提升了工程的整體商業(yè)籠統(tǒng)。.返租在其商鋪的銷(xiāo)售中，采取了一切權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)、運(yùn)用權(quán)三權(quán)分別的方式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)展銷(xiāo)售回收大量資金。然后經(jīng)過(guò)報(bào)答租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的運(yùn)營(yíng)權(quán)，并每對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年報(bào)答高于銀行貸款利率才有吸引力。優(yōu)點(diǎn)：在一致運(yùn)營(yíng)的背景下，最大程

11、度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作方式，適用于大型封鎖式商場(chǎng)。從該工程開(kāi)盤(pán)以來(lái)的運(yùn)作來(lái)看，經(jīng)過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷(xiāo)售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開(kāi)發(fā)商已久的資金緊張問(wèn)題。運(yùn)營(yíng)商進(jìn)場(chǎng)以后運(yùn)營(yíng)情況也比較理想，進(jìn)一步加強(qiáng)了中小投資者的自信心，促進(jìn)了商鋪的銷(xiāo)售。缺陷：在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)方式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、工程等一切環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)才干要求極高。而且，回籠資金即產(chǎn)權(quán)分散銷(xiāo)售與商業(yè)運(yùn)營(yíng)即一致規(guī)劃運(yùn)營(yíng)兩者總是一對(duì)深化的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。試想，

12、一個(gè)銷(xiāo)售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，運(yùn)營(yíng)不善冷冷清清，返租報(bào)答承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購(gòu)物廣場(chǎng)，即使當(dāng)年開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的品牌籠統(tǒng)大打折扣。.留意如何躲避風(fēng)險(xiǎn)從前面的分析可以看出，返租方式固有的先天缺乏帶來(lái)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這場(chǎng)信息不對(duì)稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于優(yōu)勢(shì)。在小業(yè)主投資買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商便曾經(jīng)為本人設(shè)定好了金蟬脫殼的步驟。簽署購(gòu)房合同時(shí)，小業(yè)主必需簽署委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議和租金報(bào)答協(xié)議，而返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開(kāi)發(fā)商，通常是一個(gè)與開(kāi)發(fā)商無(wú)任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦運(yùn)營(yíng)不善，向運(yùn)營(yíng)商收取的租金缺乏

13、以抵償向小業(yè)主的返租，假設(shè)開(kāi)發(fā)商也無(wú)力或無(wú)心承當(dāng)每年高達(dá)總銷(xiāo)售額X%的巨額返租這種能夠性極大，小業(yè)主的厄運(yùn)也就開(kāi)場(chǎng)了，這一切與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長(zhǎng)達(dá)15年-20年， 開(kāi)發(fā)商能否存在難以預(yù)測(cè)。對(duì)于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長(zhǎng)期開(kāi)展的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，應(yīng)該明白假設(shè)運(yùn)營(yíng)管理不勝利，返租中斷，往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)呵斥致命性的打擊。如何減少整個(gè)方式的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)博弈各方的長(zhǎng)久利益，可以從以下幾個(gè)方面入手： A開(kāi)發(fā)商保管部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，防止商場(chǎng)“臉面受制于人。 B中心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已開(kāi)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的

14、品牌運(yùn)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊如萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂(lè)福，廣州天河城引進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場(chǎng)引進(jìn)好又多旗艦店，加強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者自信心，并有利于商場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)的勝利。 C在能夠的前提下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與中心主力零售店合資或協(xié)作運(yùn)營(yíng)，甚至盡量自營(yíng)一部分。這樣既可以加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，又可加強(qiáng)其他運(yùn)營(yíng)商家與之協(xié)作的自信心。 D為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售，返租利率普通高于銀行同期貸款利率，但不一定固定化，在合同中應(yīng)約束返租利率隨國(guó)家中央銀行利率變化而浮動(dòng)。 E商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)普通有3-5年的培育期，根本無(wú)盈利。而且由于價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型百貨零售企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益下滑

15、。商業(yè)租金收益極能夠缺乏以沖抵返租收益。具備社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新工程，構(gòu)成整個(gè)企業(yè)資金的良性循環(huán)。 F注重商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托運(yùn)營(yíng)機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，允許開(kāi)發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承當(dāng)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。 G租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥仿佛一顆定時(shí)炸彈，威力如何有待時(shí)間的驗(yàn)證。能否能弱化或者處理該問(wèn)題，有待于商鋪業(yè)主委員會(huì)或商鋪投資基金以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的成熟方能得到有效、徹底的處理。此外，國(guó)外流行的“認(rèn)購(gòu)面積、共有產(chǎn)權(quán)的方法也能很好地處理“返租后遺癥，其操作方法是，開(kāi)發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽牵?/p>

16、劃成幾大區(qū)域，每個(gè)區(qū)域再劃成等面積的假設(shè)干份，每個(gè)購(gòu)房者可購(gòu)買(mǎi)其中的一份或幾份，一切購(gòu)房者共同擁有這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)，每個(gè)人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證，這實(shí)踐上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏，類(lèi)似于“基金的方式。當(dāng)然，這種方法在國(guó)內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來(lái)講，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是中小投資者，都不得不暫時(shí)面對(duì)融資渠道匱乏，資本市場(chǎng)開(kāi)展不充分、房地產(chǎn)證券化開(kāi)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。.帶租約銷(xiāo)售商鋪采取帶租約銷(xiāo)售方式，向投資人承諾前N年每年X的租金報(bào)答。而且，這一方式是由開(kāi)發(fā)商先和租賃方簽署租賃協(xié)議，然后再進(jìn)展銷(xiāo)售，從而減少商鋪銷(xiāo)售以后的不確定要素，降低投資人風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)點(diǎn)：一致招租可以防止零散出租呵斥的相

17、互壓價(jià)，也可以控制租賃的節(jié)拍，另外，由于經(jīng)濟(jì)合同為三方合同，即商戶是與業(yè)主簽署，開(kāi)發(fā)商只起到中介作用，這樣做可有效地轉(zhuǎn)移矛盾，節(jié)省處理客訴等煩惱。缺陷：同上所述，此方法對(duì)開(kāi)發(fā)商的整體商業(yè)要求非常高，假設(shè)由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)不善冷冷清清，返租報(bào)答承諾無(wú)法兌現(xiàn)、投資者云集討債的景象出現(xiàn)，那么對(duì)于本開(kāi)發(fā)商在本區(qū)域內(nèi)的另外投資工程將呵斥嚴(yán)重影響。留意：典型案例參考萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)。.回購(gòu)地產(chǎn)類(lèi)信托最新的銷(xiāo)售方式，同樣采取一致運(yùn)營(yíng)管理，以出賣(mài)方式銷(xiāo)售商鋪的北京某科貿(mào)電子城，在今年初推出了地產(chǎn)“類(lèi)信托產(chǎn)品。即是把6層1萬(wàn)平方米的賣(mài)場(chǎng)分割成每5平方米為一個(gè)單位進(jìn)展銷(xiāo)售，單位售價(jià)7萬(wàn)元，并且在四年合同到期后必需由開(kāi)發(fā)商回

18、購(gòu)。對(duì)于這一創(chuàng)新的銷(xiāo)售手段，該工程總經(jīng)理表示，目前運(yùn)轉(zhuǎn)還算比較順利，如今的任務(wù)重點(diǎn)是改動(dòng)投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴(kuò)展該類(lèi)產(chǎn)品的認(rèn)知程度。對(duì)于能否會(huì)與銀行進(jìn)展協(xié)作，參與銀行的理財(cái)方案，經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)的介入為類(lèi)信托產(chǎn)品增信，其泄漏，目前與銀行的協(xié)作還處在初級(jí)討論階段，估計(jì)需求投入大量的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)任務(wù)。優(yōu)點(diǎn)：比較快速回籠資金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投資者的資金將工程炒熱，將地段升值；缺陷：無(wú)形中添加了開(kāi)發(fā)商的壓力，需求開(kāi)發(fā)商預(yù)備二次招商及銷(xiāo)售，但彼時(shí)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售難度就會(huì)大減，因本身已較第一次銷(xiāo)售時(shí)成熟許多。 .商業(yè)設(shè)備對(duì)于寫(xiě)字樓的作用商業(yè)是寫(xiě)字樓的配套設(shè)備，商業(yè)配套的完備與否直接影響寫(xiě)字樓

19、的質(zhì)量。寫(xiě)字樓是商業(yè)的客源提供者，寫(xiě)字樓商業(yè)應(yīng)從謀劃伊始便定位為效力寫(xiě)字樓白領(lǐng)的規(guī)劃思緒。寫(xiě)字樓商業(yè)勝利運(yùn)營(yíng)七大要素。交通便利、標(biāo)志性建筑、大型商業(yè)、停車(chē)場(chǎng)、構(gòu)造合理、明確定位、業(yè)種組合本案商業(yè)定位思緒本案商業(yè)部分根底數(shù)據(jù)本案的商業(yè)樓層圖.招商任務(wù)的普通協(xié)作方式租賃聯(lián)營(yíng)協(xié)作.租賃方式購(gòu)物中心零售空間的租金可以分類(lèi)如下：根本租金：每一平方米承租空間承租戶所支付的金額。有效租金：將根本租金及百分比租金(以議定的一百分比的營(yíng)業(yè)額支付給業(yè)主合并一同計(jì)算。全額租金：根本租金，百分比租金及其它附加的費(fèi)用。 根本租金可以經(jīng)過(guò)很多角度對(duì)待。普通而言，根本租金有不同程度的運(yùn)用與變化： 持平式租金：承租戶于特定租

20、賃期間僅支付一定金額的租金，例如：每平方米1200年，為期十年。漸增式租金：于租賃期間，每特定年限就按議定金額或方式逐漸添加租金，例如：十年租約前三年每平方米3600元年，中間四年每平方米4000元年，而后三年那么每平方米4100元年。 漸減式租金：這種方式很少見(jiàn)，例如：當(dāng)年?duì)I業(yè)額在12000000元以下時(shí)按營(yíng)業(yè)額5%支付租金，而年?duì)I業(yè)額在12000000元至15000000元間，那么支付4%，而到15000000元至20000000元那么支付25%。.聯(lián)營(yíng)方式按營(yíng)業(yè)額支付一定百分比租金而在一定時(shí)限后，將此金額轉(zhuǎn)成根本租金聯(lián)營(yíng)抽成。普通來(lái)講，聯(lián)營(yíng)方式適用于主力店的引進(jìn)，可做為優(yōu)惠條款實(shí)施，但部

21、分主力店由于利潤(rùn)微薄而流水宏大，故不能做此協(xié)作方式，如：KTV、電器。可于前期談判時(shí)設(shè)定一定保底金額，保證開(kāi)發(fā)商初期利潤(rùn)。做好商業(yè)系統(tǒng)銜接任務(wù)或完善防跑款措施，保證我方利潤(rùn)。可有認(rèn)識(shí)地將前期的租賃商戶過(guò)渡為聯(lián)營(yíng)商戶。 .協(xié)作方式參考萬(wàn)達(dá)與其主力店華納影城的協(xié)作方式參考寶力豪健身目前采取的方式。參考嘉華購(gòu)物中心五樓KTV的方式。.商業(yè)后期營(yíng)運(yùn)思緒1、提早確立后期營(yíng)運(yùn)節(jié)點(diǎn)2、營(yíng)運(yùn)中需求留意的問(wèn)題3、業(yè)改普通思緒4、最終目確實(shí)定.提早確立后期營(yíng)運(yùn)節(jié)點(diǎn)1、何時(shí)漲價(jià)2、何時(shí)開(kāi)場(chǎng)第二次招商3、何時(shí)開(kāi)場(chǎng)銷(xiāo)售4、何時(shí)實(shí)施業(yè)改5、何時(shí)開(kāi)場(chǎng)推行戰(zhàn)略.營(yíng)運(yùn)中需求留意的問(wèn)題1、促銷(xiāo)活動(dòng)不要太頻繁，防止不促不銷(xiāo)2、建議實(shí)施一致收銀大型主力店除外3、成立專門(mén)的營(yíng)運(yùn)部門(mén)，處理各種突發(fā)問(wèn)題。4、必需嚴(yán)厲管理營(yíng)業(yè)員、商戶，不斷培訓(xùn)銷(xiāo)售技巧。5、各種管理制度有章可循。6、建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，分配銷(xiāo)售義務(wù)，并準(zhǔn)確記錄每商戶每天的運(yùn)營(yíng)情況。.業(yè)改的普通思緒1、二線品牌輔助業(yè)態(tài)采取先周邊后中間的規(guī)劃思緒，前期落位時(shí)盡量設(shè)置于動(dòng)線末端或周邊地帶，簽署運(yùn)營(yíng)合同以一年為主，不得超越三年。2、業(yè)改調(diào)整時(shí)要采取從低向