財務管理+會計核算制度+財務核算管理制度

1、財務管理 會計核算制度 財務核算管理制度財務核算管理制度 財務部 二一二年七月 第一章 總則 第一條 目的 加強企業(yè)會計核算管理，建立規(guī)范的核算秩序,提高會計工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會計的職能作用，更好地為本企業(yè)經(jīng)營決策和經(jīng)營管理服務。 第二條 適用范圍 房地產(chǎn)置業(yè)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)均適本制度。 第三條 職責 財務核算部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況。 第二章 會計核算管理的基本要求 第四條 按照中華人民共和國會計法、企業(yè)會計制度、國稅發(fā)【2009】31號文、物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。 第五條 會計核算期間:1月1日-12

2、月31日。 第七條 記賬本位幣:人民幣。 第八條 記賬基礎:債權發(fā)生制，計量屬性:歷史成本法。 第九條 固定資產(chǎn)折舊計提方法:平均年限法(直線法）. 第十條 低值易耗品攤銷：一次攤銷法。 第八條 記賬憑證應在業(yè)務發(fā)生后及時錄入并取得完整的原始憑證，不得積壓. 第九條 會計資料，應定期打印裝訂成冊；存儲會計電子數(shù)據(jù)的移動硬盤、U盤存儲介質(zhì)也應作為會計檔案進行管理。 第十條 定期對賬：會計賬套記錄的有關數(shù)字與庫存實物、貨幣資金、往來單位或者個人等進行相互核對，保證賬證相符、賬賬相符、賬實相符。 第三章 會計核算管理的具體要求 第十一條 資產(chǎn)類核算管理要求 1、現(xiàn)金管理：執(zhí)行本企業(yè)費用報銷制度，借款

3、還款制度，資金做到日清月結，保留不低于5萬元的備用現(xiàn)金。 2、銀行存款：按照銀行結算管理制度，定期核對并打印銀行對賬單,超出5000元的支出筆支出業(yè)務必須通過對公賬戶轉賬辦理. 銀行存款按照基本戶、一般戶、按揭保證金戶進行明細分類。 2 按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔按揭貸款的連帶保證責任,直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商. 無論企業(yè)是否代辦房產(chǎn)證，都應建立房產(chǎn)證辦理登記臺賬，根據(jù)辦理房產(chǎn)證情況向銀行申請退回按揭貸款保證金事宜. 3、應收票據(jù):核算因轉讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票。 本科目按照單位進

4、行明細分類。 收到銀行承兌匯票時:借 應收票據(jù)(單位） 貸 預收賬款（購房定金）； 背書轉讓支付工程款：借 預付賬款(單位） 貸 應收票據(jù)(單位); 不到期到銀行貼現(xiàn)時：借 銀行存款(票面金額減去貼現(xiàn)息） 財務費用（貼現(xiàn)息） 貸 應收票據(jù)(票面金額）; 到期收回款項： 借 銀行存款 貸 應收票據(jù)（票面金額)。 4、應收賬款:核算因銷售開發(fā)產(chǎn)品并開具發(fā)票后業(yè)主或單位所欠款項. 本科目按照債務人設置明細。 5、預付賬款:核算按合同規(guī)定預付給承包單位的工程款和備料款項。 凡支付的工程、采購物料、廣告宣傳款項等，無論發(fā)票是否及時提供,均通過本科目中核算，待發(fā)票提供時再沖抵預付賬款. 本科目按照單位(涉

5、及單位多時,可以按類別設置下級明細)、個人設置明細。 6、開發(fā)產(chǎn)品:核算已完工決算，驗收合格可以對外銷售的產(chǎn)品，按照單位面積核算開發(fā)產(chǎn)品. 本科目按照成本核算對象設置二級明細科目（城市廣場、商住)，再按開發(fā)產(chǎn)品性質(zhì)不同設置三級明細科目:商業(yè)、住宅（按照可售面積均攤成本)。 未辦理竣工決算手續(xù)的，須結轉銷售成本時,暫按預算成本結轉，等辦理竣工決算完畢后，再按實際成本進行調(diào)整。 7、低值易耗品：核算辦公家具、職工宿舍用品、餐廳廚具等項目。 低值易耗品應建立數(shù)量金額式臺賬，定期和實物核對。 攤銷方法：購買直接用時，一次性攤銷，分別進入開發(fā)間接成本、期間費用. 物業(yè)公司應建立物業(yè)管理及維修物料明細臺賬

6、,對購進及領用分類進行管理，定期盤存核對。 8、 固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法計提折舊,年殘值率5: 房屋及建筑物:20年，;交通工具：5年;電子設備：3年.其他設備:5年。 9、其他應收款:核算本企業(yè)以外、本企業(yè)職工個人借款事項，按照單位、個人分類核算。 嚴格執(zhí)行本公司借款還款制度，每月末核對借款余額,查明原因，及時辦理還款報賬事宜. 3 10、其他流動資產(chǎn):核算已經(jīng)支付過但需要以后負擔的費用，同待攤費用科目. 11、無形資產(chǎn)：對于使用壽命有限的無形資產(chǎn),自取得當月起在預計使用壽命內(nèi)采用直線

7、法攤銷。 第十二條 負債及權利類核算管理要求 1、短期借款:核算從金融機構介入的期限在一年（含一年)以內(nèi)的借款，利息計入財務費用.按照不同銀行設置明細科目。 2、應付賬款：核算對方已開具發(fā)票本企業(yè)未支付的采購款、工程款及服務費等。 3、預收賬款: ?置業(yè)公司：核算預收客戶購房定金、購房款等.按照房款來源設置明細：定金、按揭款項。 ?物業(yè)公司：核算按合同規(guī)定向有關單位和個人預收的款項,如:企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預收公共性服務費等。按照單位和個人設置明細賬. 收到款項:借 現(xiàn)金及銀行存款 貸 預收賬款; 轉 收 入：借 預收賬款 貸 營業(yè)收入。

8、 4、應付職工薪酬:核算職工工資(含個人所得稅）、福利費、社保等費用。 每月末根據(jù)上月工資計提當月工資，下月實際發(fā)放時進行調(diào)整. 當月未領取的職工工資轉入“其他應付款”科目核算。應付職工薪酬的核算方法 應付職工薪酬核算內(nèi)容： ？支付給職工的工資總額？為職工承擔的各項社會保險?職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費？辭退福利?其他,如認股權、現(xiàn)金股票增值權等 以上內(nèi)容計提時須全額計入“應付職工薪酬”貸方，支付及支用時計入“應付職工薪酬”借方。 職工福利費、職工教育、辭退福利經(jīng)費均采用據(jù)實列支的方法核算，即每期間先行支付相關費用,期末以實際發(fā)生數(shù)為依據(jù)進行補提. 關于季節(jié)工、臨時工等費用稅前扣除問題：

9、根據(jù)國稅局2012年15號公告，企業(yè)因雇傭季節(jié)工、臨時工、實習生、返聘離退休人員以及接受外部勞務派遣用工所實際發(fā)生的費用，應區(qū)分工資薪金支出和職工福利支出，并按企業(yè)所得稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除.其中屬于工資薪金支出的。準予計入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計算其他各項費用扣除的依據(jù)。 5、應交稅費：核算營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等所有稅費。 上交稅費時：根據(jù)預收房款計算出本期應繳納的稅費，借 應交稅費(明細） 貸 銀行存4 款(現(xiàn)金)； 計提稅費時(已繳納稅金就計提稅費）：根據(jù)已繳納的稅金，計提各項稅費(營業(yè)稅5、城建稅7、教育附加費3、地方教育附加費2%、

10、印花稅0。5、土地增值稅普通住宅1。5%、非普通住宅3。5,土地使用稅每平方15元). 借 營業(yè)稅金及附加、管理費用、所得稅 貸 應交稅費應交營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車輛使用稅等 期末借方余額:表示預繳的稅費，貸方余額表示應繳納的稅費。 6、其他應付款：核算企業(yè)應付、暫收的其他單位、個人的款項， ？置業(yè)公司:按照單位、個人、質(zhì)保金戶（按單位分)、保證金戶設置二級明細. ？物業(yè)管理公司：核算如物業(yè)產(chǎn)權人、使用人入住時,對其收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復、安全等方面的保證金、個人押金等，本科目按照債權人及應付暫收類別設置明細。 7、其他流動

11、負債(預提費用)：核算借款利息、已完工未辦理竣工決算而按照預算造價計提的開發(fā)成本費用。 8、長期借款:核算從金融機構借入超過一年的款項，利息按照預算成本法分攤進入開發(fā)成本。 9、實收資本:核算企業(yè)注冊資本及增加注冊資本數(shù)額.按出資方設置明細科目。 10、未分配利潤：核算企業(yè)累計經(jīng)營成果，上年度余額加本年度凈利潤數(shù)額。 第 十三 條 損益類核算管理要求 1、營業(yè)收入： ？置業(yè)公司：核算銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款,包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等,凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由本企業(yè)開具發(fā)票的，全部確認為銷售收入，未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由本企業(yè)

12、之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理. 商品房銷售收入的具體確認條件為： A。商品房具備合同規(guī)定的交房條件; B。已辦理了房交接手續(xù)，屋對企業(yè)已通知買方在規(guī)定時間內(nèi)(30 天）辦理商品房實物移交手續(xù)，而買方未在規(guī)定時間內(nèi)辦理完成商品房實物移交手續(xù)且無正當理由的,在其他條件符合的情況下，企業(yè)在通知所規(guī)定的時限結束后即確認收入的實現(xiàn)； C.履行了合同規(guī)定的主要義務； D.已經(jīng)取得價款或者確信可以取得價款; E.成本能夠可靠地計量。 5 本公司按照已辦理完交房手續(xù)時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。 ，物業(yè)公司:核算企業(yè)在物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務而

13、取得的各項收入,包括物業(yè)管理收入（公共性服務費收入、公眾代辦性服務收入、特約服務收入)、物業(yè)經(jīng)營收入（房屋出租收入、經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入）和物業(yè)大修收入(接受委托對房屋共用部分、共用設施進行大修取得的收入）。 物業(yè)各項收入確認原則: A。在物業(yè)管理服務已經(jīng)提供，與物業(yè)管理服務相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè),與物業(yè)管理服務相關的成本能夠可靠計量時，確認物業(yè)管理收入的實現(xiàn)。 B.物業(yè)大修收入應當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)，如果與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽訂過付款合同的，按照付款合同確定日期為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 本科目按照經(jīng)營收入種類設

14、置明細賬，管理收入可以按照組成內(nèi)容（或者來源渠道)設置明細。 2、營業(yè)成本: ，置業(yè)公司：按照開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本結轉。 ,物業(yè)管理公司: 本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等應結轉的經(jīng)營成本。 A。企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資；獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用科目,不在本科目核算; B.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記

15、“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。 企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金或“應付賬款科目。 月份終了，企業(yè)應及時結轉已完物業(yè)工程成本,借記本科目,貸記“物業(yè)工程”科目。 ,本科目的明細核算應與經(jīng)營收入的明細核算相對應。 3、其他業(yè)務收入、其他業(yè)務支出 本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入、各項支出。 例如:材料物資銷售收入、廢品回收收入、無形資產(chǎn)轉讓收入等。 物業(yè)公司利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)商店、飲食店等經(jīng)營收入也在本科

16、目反映. 本科目應按其他業(yè)務的種類設置明細賬。 4、營業(yè)稅金及附加:核算因銷售開放產(chǎn)品及提供物業(yè)服務所涉及到的稅金. 6 根據(jù)本期應稅收入計提:借 營業(yè)稅金及附加 貸 應交稅費明細 下月繳納稅金時:借 應交稅費 貸 銀行存款、現(xiàn)金 5、期間費用: 管理費用： ?具體核算內(nèi)容：開辦費、職工薪酬(工資、福利費、社會保險費等）、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費、差旅費、工會經(jīng)費、董事會費、聘請中介機構費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、修理費、折舊費、水電費、職工教育經(jīng)費、勞動保護費、存貨盤虧或盤盈、住房公積金、其他。 ？上述內(nèi)容費用界定標準: A、企業(yè)總經(jīng)理級以

17、上人員的人工費、行政費及為履行其職責發(fā)生的其他費用； B、與業(yè)務不直接相關的辦公室、財務、人事行政等部門的人工費、行政費及為履行其職責發(fā)生的其他費用； C、企業(yè)非履行業(yè)務職能而發(fā)生的費用,如企業(yè)活動費,上級單位分配的管理費； 營業(yè)費用: ?核算主要內(nèi)容: A、 促銷費：展覽費、廣告宣傳費(如廣告發(fā)布費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、宣傳費、圍墻彩繪費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等）、銷售服務費。 B、 代銷手續(xù)費:銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。 C、 派發(fā)單頁費:派發(fā)臨時工薪酬、誤餐補助、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、車輛使用費等。 D、 合同交易費

18、等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務備案費等。 ？下列費用不屬于“營業(yè)費用”： A、廣告設施、銷售環(huán)境改造、樣板間、售樓處裝修裝飾等費用(計入“開發(fā)間接費用”)； B、物業(yè)管理公司與業(yè)務經(jīng)營直接相關的物料消耗(計入經(jīng)營成本). 財務費用：利息凈支出、手續(xù)費、匯兌損益、現(xiàn)金折扣、其他(非資本化支出)。 6、營業(yè)外支出：也主營業(yè)務無直接關系的支出,例如：公益性捐贈、罰款等。 第 十四 條 成本類核算管理要求 第一、開發(fā)成本: 開發(fā)成本應按成本對象分別核算，成本對象就是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各種耗費

19、而確定的費用承擔向項目. 本公司按照分類歸集原則確定成本核算對象: 7 以上兩類成本對象，在核算上將其分為如下六個成本項目： ？ 土地征用及拆遷補償費？前期工程費?建筑安裝工程費？基礎設施費?公共配套設施費?制造費用(開發(fā)間接費） 各成本項目的開支范圍如下： 1、土地征用及拆遷補償費 指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、土地閑置費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等，主要包括以下內(nèi)容: ?取得土地使用權所支付的金額:支付的土地出讓金、交納的契稅、土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋

20、成本和相應稅金等。 ?土地征用費：土地轉讓費、土地開發(fā)費、耕地占用稅等。 ？拆遷補償費:勞動力安置費，有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補償費,危房補償費等。 ？市政配套費：向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓髽I(yè)交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費、接口補償費。 ？其他：如拍賣傭金、土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費、土地閑置費。 2、前期工程費 指在取得土地開發(fā)權之后，項目開發(fā)前期的規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等前期費用.主要包括以下內(nèi)容: ?勘察設計費 A、勘測丈量費：包括初勘、

21、詳勘等.主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費,日照測試費，撥地釘樁驗線費,復線費，定線費,放線費,建筑面積丈量費等。 B、規(guī)劃設計費：規(guī)劃費包括：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費;設計費:施工圖設計費、修改設計費等;其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。 C、建筑研究用房費:包括材料及施工費. ？報建費 A、報批報建費:安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、

22、拆遷管理費、招投標管理費等。 B、增容費:水、電、煤氣增容費 8 ？“七通一平”費: A、臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用 B、臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。 C、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用. D、場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用. ？臨時設施費 A、臨時圍墻:包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用 B、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用 C、臨時場地占用費:含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 D、臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用 ？預算編、審費：為項目

23、編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。 ？其他:擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。 3、建筑安裝工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費.有甲供材料的還應包括相應的甲供材料費. 主要包括： ? 土建工程費 A、基礎造價，包括土石方、樁基、護壁(坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水 B、結構及粗裝修造價,結構及粗裝修（含地下室部分）,如系高層建筑,有裙樓架空層及轉換層，原則上架空層結構列入裙樓、轉換層結構并入塔樓. C、項目或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。 ？安裝工程費 A、門窗

24、工程費:主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用 B、室內(nèi)水暖氣電管線設備費：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(自來水,排水，直飲水,熱水);室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱，電熱膜，分戶燃氣爐,管道系統(tǒng),暖氣片);室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費;室內(nèi)電氣系統(tǒng)費（強、弱電預埋管） C、室內(nèi)設備及其安裝費:空調(diào)及安裝費；電梯及其安裝費;發(fā)電機及其安裝費;高低壓配電及安裝費；消防通風及安裝費；背景音樂及安裝費室內(nèi)智能化系統(tǒng)費;保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費用;電信網(wǎng)絡費用;衛(wèi)星電視費用；三表遠傳系統(tǒng)費用；家居智能化系統(tǒng)費用；9 其他安裝工程，如保溫層、外墻涂料、磁磚等。 ？公共部位精裝修費:主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用 ？戶

25、內(nèi)精裝修費:主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。 ?其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中)，現(xiàn)場垃圾清運費，工程保險費,施工合同外獎金:趕工獎、進度獎等。 4、基礎設施費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設安裝工程施工預算圖以外的費用，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 A、 室外給排水系統(tǒng)費：包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng) B、 室外采暖系統(tǒng)費：包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用 C

26、、 室外燃氣系統(tǒng)費:包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 D、 室外電氣系統(tǒng)費：包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站 E、 室外消防系統(tǒng)費:包括消防設備、消防工程。 F、 室外智能化系統(tǒng)費:包括電信網(wǎng)絡系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng) G、 環(huán)境設計費 H、 綠化建設費:區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 I、 建筑小品:雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等（例如：精神堡壘費用） J、 道路、廣場建造費:道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等 K、 圍墻建造費：永久性圍墻、圍欄及大門 L、 室外照明:室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 M、 室外背景音樂 N、 室外零星設施:各種指示牌、標識牌、示意圖等 O、

27、 其他 5、公共配套設施費 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。自用土地、無償轉讓的配套設施、代建工程不設，商品性土地一般不設。主要包括以下幾類: ？在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出. ？在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性10 公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。 ？開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時

28、，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 ?對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目.如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。 該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如: A、 游泳池:土建、設備、設施 B、 業(yè)主會所:設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結構 C、 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置 D、 學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置 E、 兒童游樂設施 F、 車站建造費：土建、設備、各項設施 6、開發(fā)間接費用 開發(fā)間接費核算內(nèi)部核算單位(開發(fā)項目管理部

29、、子企業(yè)、分企業(yè)等)為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用及與項目開發(fā)直接相關但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出。自用土地、無償轉讓的配套設施不設。 ？工程管理費 A、行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的職工薪酬（也可分為工資、福利費、社會保險費等）、折舊費、辦公費、水電費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、差旅費、招待費、其他。 B、質(zhì)檢費:包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用. ?資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額. A、為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而

30、占用了一般借款的，應當根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權平均數(shù)乘以所占用一般借款資本化率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額。資本化率應當依據(jù)一般借款加權平均利率計算確定。一般借款資本化率，所占用一般借款當期實際發(fā)生的利息之和？所占用一般借款本金加權平均數(shù). B、每一會計期間的利息資本化金額，不應當超過當期相關借款實際發(fā)生的利息金額. C、當開發(fā)項目存在多個成本核算對象時，為簡化核算，以取得某一成本核算對象全部樓棟的竣工備案表時間作為停止資本化的時點，即取得竣工備案表時間之前累計發(fā)生的借11 款費用應計入該成本核算對象并在多個成本核算對象中進行分配，之后發(fā)生的借款費用應計入下一個

31、或幾個成本核算對象的開發(fā)成本并進行分配。當多個成本核算對象項目全部開發(fā)完工并取得全部竣工備案表時，應將之后發(fā)生的開發(fā)費用計入當期損益。 D、在資本化期間內(nèi)，專為開發(fā)房地產(chǎn)項目而借入資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品完工之后，計入當期損益。 ？物業(yè)管理服務費：包括按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理企業(yè)代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 ?營銷設施建造費: A、不通過電臺、廣播、報紙、網(wǎng)絡宣傳的營銷設施建造費等; B、樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用;主體內(nèi)樣板間銷售后回收

32、的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除; ？其他:項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理企業(yè)的水、電、煤氣、暖氣等價差，開辦費，以及其他應計入開發(fā)間接費的費用。 第二、成本分攤基礎和原則： 1、可供參考的分配基礎： ？土地面積 已取得土地使用權證并能分清各期土地面積的項目，以土地使用權證上登記的土地面積確定。 ?預測、實測建筑面積 以房屋測繪單位出具的預測報告、實測報告上登記的建筑面積確定，包括公共建筑面積和可租售產(chǎn)品建筑面積(即開發(fā)產(chǎn)品建筑面積）。 ?可售建筑面積 是指實測報告上列明的可用于銷售或出租的住宅部分的建筑面積

33、（包括套內(nèi)建筑面積和分配的建筑面積).該面積包含雖然不可對外銷售,但可由本單位合法經(jīng)營使用的面積。 根據(jù)取得的實測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確性。區(qū)分那些是可售面積,那些是不可售面積(包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等）. 對會所等公建配套設施是否可售的衡量標準是看其權屬，如產(chǎn)權屬于開發(fā)商所有，應單獨12 計算成本,單獨辦房產(chǎn)證,則屬可售面積;如果建成自用的轉為企業(yè)固定資產(chǎn);如明確屬全體業(yè)主，應攤于開發(fā)成本,則屬不可售面積，最終計算出實際可

34、售房屋面積。 ?直接成本：能直接分清成本對象所發(fā)生的成本費用。 ？規(guī)劃建筑面積:以建筑工程規(guī)劃許可證中的建筑面積確定。 2、分配原則： 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象。 共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按照收益原則和配比原則分配至各成本對象，具體分配方法如下： ,土地成本：土地出讓金及傭金按照占地面積法進行分，市政配套費及稅費按照建筑面積法分配。 占地面積法：按已動工開發(fā)成本對象占地面積占全部成本對象占地面積的比例進行分配; ,單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施,按照建筑面積法分配。 建筑面積法:按已完工

35、開發(fā)成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例分配; ,借款費用:不同成本核算對象共同負擔的，按照預算造價法分配. 預算造價法：按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例分配。 ？ 其他開發(fā)成本分配方法:建筑面積法。 具體說明： A、在嚴格分項、分期、分成本對象、分成本項目的基礎上,直接成本直接計入，共同成本分配計入;通常情況下,企業(yè)的合同管理應當依據(jù)不同的分項、分期分別簽訂合同，即使不能單獨簽訂合同,也應當在合同中明確不同分項、分期的合同金額，并在日后支付工程款時,明確分項、分期進行支付，以盡量減少共同成本的發(fā)生，從而避免因分配基礎變動產(chǎn)生的成本對象總成本的變動，導致相應的

36、會計估計變更的發(fā)生。 B、在每一個成本對象竣工時，應按照充分計提應付及預提工程款基礎上的完全成本及時分配或結轉入開發(fā)產(chǎn)品(分配不可轉讓的開發(fā)產(chǎn)品，結轉入可轉讓的開發(fā)產(chǎn)品),在該開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售時，應及時結轉該開發(fā)產(chǎn)品對應的營業(yè)成本; C、對單獨核算成本對象，但不能有償轉讓或出租的公共配套設施原則上不分配前期工程費、基礎設施費、配套設施費、開發(fā)間接費、借款費用等公共成本，只分配建安工程費，但相應的直接成本可以直接歸集。 D、考慮到各開發(fā)產(chǎn)品使用功能的配套，如地下停車場、連廊、影院等物業(yè)，只負擔建安成本,其他幾項成本在歸集核算后，再行分配給被受益的產(chǎn)品。 E、不能有償轉讓或出租的配套設施,如人防、

37、幼兒園、學校等開發(fā)成本應先單獨歸集核算13 后,在受益的開發(fā)產(chǎn)品中進行分配。通常幼兒園、學校應只分配給全體住宅，人防分配給全體住宅和商業(yè). F、在結轉完工開發(fā)成本后繼續(xù)發(fā)生(新增的或?qū)嶋H支付金額大于預提的金額）的成本費用，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分配，然后依據(jù)準則有關會計估計的處理方法，再將應由已完工成本對象負擔的部分，由未銷開發(fā)產(chǎn)品負擔，已銷開發(fā)產(chǎn)品的成本由于已結轉損益，依據(jù)未來適用法,不再重新調(diào)整其營業(yè)成本. G、在尚未結轉首期開發(fā)產(chǎn)品前的成本歸集過程中該分配基礎應當與預算系統(tǒng)嚴格保持一致。在結轉首期開發(fā)產(chǎn)品成本時，首先應當依據(jù)最近最準確的分配基礎(通常是由于規(guī)劃建筑面

38、積預測建筑面積實測建筑面積的變化產(chǎn)生）調(diào)整賬面開發(fā)成本數(shù)據(jù)后,再行結轉開發(fā)產(chǎn)品成本。對于首期結轉開發(fā)產(chǎn)品成本后發(fā)生的其他分項、分期的分配基礎發(fā)生變動產(chǎn)生的差異，應當參照上述第F條會計估計變更的精神，已經(jīng)結轉開發(fā)產(chǎn)品的首期成本不再進行調(diào)整，只調(diào)整尚未進行開發(fā)產(chǎn)品成本結轉的分項、分期成本. 第三、預估成本 ？預估成本的三種情況: A類預估成本:工程結算滯后，即開發(fā)產(chǎn)品完工后，有部分工程尚未結算完畢（不包括施工合同為固定造價的工程成本支出），此部分工程成本應預估計入開發(fā)產(chǎn)品成本. B類預估成本:根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務流程，開發(fā)產(chǎn)品完工后必須發(fā)生的部分成本支出，此部分工程成本應預估計入開發(fā)產(chǎn)品成本. C

39、類預估成本：配套設施（不能有償轉讓)、綠化、基礎設施改造等與房屋等開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)不同步，即部分開發(fā)產(chǎn)品已完成，但相關工程尚未完工，無實際成本，此部分開發(fā)成本應預估計入開發(fā)產(chǎn)品成本. ？預估成本的依據(jù) A、未結算工程成本: 工程施工合同的預計結算金額；施工單位工程報量; 工程預（概)算; B、未發(fā)生但必須發(fā)生的成本:該項成本支出必須發(fā)生的文件依據(jù)；該項成本支出的收費文件或工程預（概）算;招標項 C、未完工配套設施、綠化、基礎設施改造等成本：項目總規(guī)劃圖； 項目預(概）算或已簽訂的施工合同（包括已發(fā)生的);招標項 D、在預估成本時，工程的預(概)算、招標項、施工合同的預計結算金額應得到開發(fā)項目相關工

40、作部相關人員的簽字確認。 ?確定預估成本的時間 當有關成本核算對象已經(jīng)達到可交付使用狀態(tài)（通常為竣工備案時間)，對相關成本進行結14 轉并計算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時，對未結算工程或未完配套等項目需要以預估成本確定該成本核算對象的總成本和單方成本，以此結轉入“開發(fā)產(chǎn)品”，并相應根據(jù)收入配比結轉銷售成本。 第四、建立成本臺賬及竣工備案表: 對本期未完工和尚未建造的成本對象應負擔的成本費用，分別建立明細臺賬，待開發(fā)完工后再予結算。 對于竣工的樓棟建立備案表,以此為計提資本利息和結轉開發(fā)成本的截止點。 第 十五 條 維修基金核算方法 維修費用于實際發(fā)生時核算，若需維修的開發(fā)項目尚未銷售完畢,則計入該項目的“開發(fā)成本”，借 開發(fā)成本 貸 現(xiàn)金、銀行存款 若需維修的開發(fā)項目已經(jīng)銷售完畢，則計入“管理費用”,借 管理費用維修費 貸 現(xiàn)金、銀行存款 代收維修基金時:借 現(xiàn)金、銀行存款 貸 其他應付款-房管局（維修基金） 支付給房管局維修基金時:借 其他應付款房管局（維修基金) 貸 銀行存款 第 十六