房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語培訓(xùn)教材

1、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語培訓(xùn)講義 目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc196540507 第一課 房地產(chǎn)業(yè)及開發(fā)基礎(chǔ)概念 PAGEREF _Toc196540507 h 3 HYPERLINK l _Toc196540508 第一節(jié) 房地產(chǎn)概念及分類 PAGEREF _Toc196540508 h 3 HYPERLINK l _Toc196540509 第二節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論及土地制度 PAGEREF _Toc196540509 h 6 HYPERLINK l _Toc196540510 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 PAGEREF _Toc196540510 h 9 HYPE

2、RLINK l _Toc196540511 第二課 建筑工程與規(guī)劃基本知識 PAGEREF _Toc196540511 h 11 HYPERLINK l _Toc196540512 第一節(jié) 建筑識圖 PAGEREF _Toc196540512 h 11 HYPERLINK l _Toc196540513 第二節(jié) 建筑材料 PAGEREF _Toc196540513 h 13 HYPERLINK l _Toc196540514 第三節(jié) 建筑結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc196540514 h 14 HYPERLINK l _Toc196540515 第四節(jié) 建筑規(guī)劃 PAGEREF _Toc19

3、6540515 h 16 HYPERLINK l _Toc196540516 第三課 房地產(chǎn)市場營銷概述 PAGEREF _Toc196540516 h 25 HYPERLINK l _Toc196540517 第一節(jié) 房地產(chǎn)銷售模式 PAGEREF _Toc196540517 h 25 HYPERLINK l _Toc196540518 第二節(jié) 房地產(chǎn)營銷策略 PAGEREF _Toc196540518 h 26 HYPERLINK l _Toc196540519 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研相關(guān)知識與方法 PAGEREF _Toc196540519 h 28 HYPERLINK l _Toc19

4、6540520 第四節(jié) 房地產(chǎn)企劃相關(guān)知識與方法 PAGEREF _Toc196540520 h 30 HYPERLINK l _Toc196540521 第五課 房地產(chǎn)銷售相關(guān)制度及稅費(fèi)政策 PAGEREF _Toc196540521 h 33 HYPERLINK l _Toc196540522 第一節(jié) 房地產(chǎn)銷售相關(guān)制度 PAGEREF _Toc196540522 h 33 HYPERLINK l _Toc196540523 第二節(jié) 房地產(chǎn)交易相關(guān)規(guī)定 PAGEREF _Toc196540523 h 34 HYPERLINK l _Toc196540524 第三節(jié) 房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用 PA

5、GEREF _Toc196540524 h 36第一課 房地產(chǎn)業(yè)及開發(fā)基礎(chǔ)概念第一節(jié) 房地產(chǎn)概念及分類一、房地產(chǎn)的概念房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱不動產(chǎn)（臺及日），物業(yè)（港）。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱；地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。二、房地產(chǎn)分類從開發(fā)程度上劃分：土地、在建工程、建成后的物業(yè)。使用用途劃分居住物業(yè)（普通住宅、公寓、別墅等）商業(yè)物業(yè)（酒店、寫字樓、商鋪、購物中心等）工業(yè)物業(yè)（工業(yè)用房、倉儲用房等）特殊物業(yè)（機(jī)場、碼頭、車站、加油站、高爾夫球場等）三、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)的總稱。包括：1）土地開發(fā)和再開發(fā)2）房屋開發(fā)和建設(shè)3）地產(chǎn)經(jīng)營（土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓

6、、租賃和抵押等）4）房地產(chǎn)經(jīng)營（房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等）5）房地產(chǎn)中介（咨詢、估價、測量、公證等） 6）物業(yè)管理（維修養(yǎng)護(hù)、保安、保潔、服務(wù)等） 7）房地產(chǎn)金融（抵押貸款、保險、信托等）房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)業(yè)四、建筑與房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。運(yùn)兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對象

7、都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)可分力房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。五、房地產(chǎn)市場與一般商品市場特征比較房地產(chǎn)市場一般商品市場市場型態(tài)不完全競爭完全競爭產(chǎn)品特質(zhì)個別差異性大，異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價格決定由少數(shù)買者與賣者決定曲市場供給和需求

8、決定地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價格價格不受使用習(xí)慣影響信啟、來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具投資性預(yù)期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響第二節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論及土地制度一、產(chǎn)權(quán)的概念是指民事權(quán)利主體所享有的具體經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。我國民法通則中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。二、產(chǎn)權(quán)的分類按產(chǎn)權(quán)的外延分，可分為：公有產(chǎn)權(quán)和私有產(chǎn)權(quán)；企業(yè)產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)；法人產(chǎn)權(quán)和自然人產(chǎn)權(quán)等按產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵分，

9、可分為：所有權(quán)、他物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)和人力資源權(quán)等。所有權(quán)，就是占有、使用、收益、處分權(quán)。具有對世權(quán)和排他性，是產(chǎn)權(quán)的核心。他物權(quán)，是指所有權(quán)外的僅在一定限度內(nèi)對物進(jìn)行支配的權(quán)利，也叫“定限物權(quán)”。如地上權(quán)、典權(quán)、抵壓權(quán)、質(zhì)權(quán)等債權(quán)，就是按照法律的規(guī)定或者合同的約定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利。三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就

10、不具備產(chǎn)權(quán)的概念。四、土地所有權(quán)我國土地公有制包括國家所有制（城市土地）和集體所有制（農(nóng)村和市郊的土地，除法律規(guī)定屬于國家的以外）。任何個人和單位不得取得土地所有權(quán)。在西方國家，則土地可作為私有財(cái)產(chǎn)。五、土地使用權(quán)是從土地所有權(quán)中所分離出來的，是指使用人所依法享有的占有、使用以及部分收益和處分的權(quán)利。標(biāo)志：我國房地產(chǎn)發(fā)展的一個重大里程碑。最早：深圳原先：劃撥區(qū)別：可以買賣、轉(zhuǎn)讓優(yōu)勢：1）投資者利益的階段性保證； 2）政府基礎(chǔ)建設(shè)的財(cái)政收入來源之一； 3）房地產(chǎn)商品化、市場化。六、土地使用權(quán)出讓出讓的概念出讓者：國家（一般是房地局）受讓者：單位或個人特征：1）規(guī)定使用年限、規(guī)劃用途、和城市規(guī)劃條

11、件等； 2）支付土地出讓金。土地使用權(quán)出讓的形式協(xié)議招標(biāo)拍賣注：2004年8月31日后，出讓土地均采用招標(biāo)和拍賣的形式。出讓年限居住用地：70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。使用年限屆滿時，可申請續(xù)期，但必須在屆滿前一年提出申請。土地使用期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償收回。七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前提條件：1）以出讓方式取得的土地使用權(quán) 2）已支付全部出讓金，并取得土地證 3）完成開發(fā)投資總額的25%以上限制：規(guī)劃條件、合同終止日期，需在原合同框架內(nèi)。八、土地征用管理1、農(nóng)村集體土地，若要轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，則先需通過征用

12、，使其轉(zhuǎn)化為國有土地。2、規(guī)定必須報國務(wù)院審批的：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序一、幾個基本概念1、商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。2、發(fā)展商：又稱開發(fā)商，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，具有一定資質(zhì)的企業(yè)。3、投資商開發(fā)商的母體公司，一般為開發(fā)商的股東方，可以不是直接的房地產(chǎn)經(jīng)營實(shí)體。4、代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估

13、等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)的企業(yè)。 二、主要職能部門開發(fā)公司是一個房產(chǎn)項(xiàng)目從籌劃到建造到交付管理的組織者。一般而言，房產(chǎn)開發(fā)公司主要的工作職能除了一般公司的基本架構(gòu)外，包括：項(xiàng)目經(jīng)理、前期配套協(xié)調(diào)人員、概預(yù)算人員、總工程師等。三、主要階段及涉及相關(guān)行業(yè)1、建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建；2、投資機(jī)會尋找、篩選與研究3、房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批4、土地使用權(quán)取得與拆遷5、工程建設(shè)與管理6、房地產(chǎn)的租售管理7、房地產(chǎn)的物業(yè)管理開發(fā)商土地取得設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)規(guī)劃營銷公司企劃營銷金融單位施工興建建筑公司物管公司入住管理第二課

14、 建筑工程與規(guī)劃基本知識第一節(jié) 建筑識圖一、圖紙類型1套完整的建筑圖紙包括：圖紙目錄設(shè)計(jì)總說明建筑施工圖（總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖）結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)備施工圖（上水、下水、強(qiáng)電、弱電等）注：主要需掌握總平面圖與平面圖二、平面圖細(xì)節(jié)（結(jié)合總平圖與樓層平面圖）1、總平圖指北針與風(fēng)玫瑰圖技術(shù)指標(biāo)建筑體、綠化、水系2、樓層平面圖1）標(biāo)高與尺寸標(biāo)注2）墻體、門、窗、柱、樓梯3）各功能房間的一般讀法三、基礎(chǔ)概念1、房屋的開間：在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開間一般為3.03.9米，客廳的開間一般在3.64.8米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超

15、過3.6米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。2、房屋的進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求， 不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。3、層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。4、凈高：房屋的凈高是

16、指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高。第二節(jié) 建筑材料一、常用建筑材料1、傳統(tǒng)墻體材料粘土磚（普通240*115*53、空心）現(xiàn)逐步用輕質(zhì)磚代替。2、混凝土是由膠凝材料（如水泥）、水和粗骨料（石子）、細(xì)骨料（黃沙）按適當(dāng)比例配合制成的拌合物，經(jīng)過一定時間硬化，形成的人造石材。現(xiàn)在普遍用在樓板、屋頂及梁柱的澆注上，且采用商品混凝土形式。受壓力較強(qiáng)。3、鋼筋在鋼筋混凝土中，抗拉力和抗剪力較強(qiáng)。二、常用飾面材料1、琉璃瓦2、釉面磚3、馬賽克花崗石板大理石板木材石膏板等第三節(jié) 建筑結(jié)構(gòu)一、建筑層數(shù)分類1、低

17、層住宅（13層）2、多層住宅（46層）3、小高層住宅（712層）4、高層住宅（1330層）超高層（30層以上）二、房屋的結(jié)構(gòu)形式：主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。1、磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在6層以下。2、磚木結(jié)構(gòu)：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋

18、用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。其中，又分為框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件全部采用型鋼。三、基礎(chǔ)和樁基1、基礎(chǔ)分類條形基礎(chǔ)：磚混結(jié)構(gòu)一般采用筏形基礎(chǔ)：基礎(chǔ)的承載力相對較高箱形基礎(chǔ)：高層一般采用，同時做地下室2、樁基分類預(yù)制方樁，采用沖擊或液壓方式；水泥灌樁，（優(yōu)點(diǎn)：噪音小）第四節(jié) 建筑規(guī)劃一、地塊條件1、“三通一平”和“七通一平”“三通一平”：水、電、煤通，場地平整?！捌咄ㄒ黄健保菏侵干?/p>

19、、下水通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平整。2、“生地”、“毛地”、“熟地”“生地”：未征地；“毛地”：未拆遷；“熟地”：已具備建設(shè)條件。二、規(guī)劃布局1、住宅區(qū)的分類住宅區(qū)是城市中在空間上相對獨(dú)立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，包括居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)等。1）城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。2）居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000

20、15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。3）居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。4）什么是房屋組團(tuán)？我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。而房屋組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜

21、人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。5）建筑小品既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑，游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。2、居住區(qū)用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。1）房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。2）公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。3）道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。居住區(qū)級道路一般用以劃分小區(qū)的道

22、路。在大城市中通常與城市支路同級。小區(qū)級路一般用以劃分組團(tuán)的道路。組團(tuán)級路上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。宅間小路房屋建筑之間連接各房屋入口的道路。三、技術(shù)指標(biāo)用地面積指地塊面積，嚴(yán)格意義上就是土地出讓合同中或土地證上所標(biāo)注的面積。建筑面積是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。容積率容積率 = 建筑面積/用地面積是表示用地強(qiáng)度的一個指標(biāo)。本市內(nèi)環(huán)線內(nèi)的容積率一般規(guī)定控制在2.5之下。建筑密度（覆蓋率）建筑

23、密度 = 建筑基底面積之和/用地面積綠化率（集中綠化率）綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率 = 綠地面積/用地面積車位率車位率 = 車位數(shù)/總戶數(shù)四、面積的測定1、房屋的建筑面積：是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（即房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積），它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。2、商品房銷售面積：商品房銷售面積是

24、指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。3、建筑面積的計(jì)算規(guī)定：是建筑物外圍面積的展開，是指建筑物各層次外圍面積的總和。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。國家根據(jù)房屋使用程度的不同，對房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有：（1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。（2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和2.2米

25、以上的樓梯間、電梯間、均按一層計(jì)算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計(jì)算。（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計(jì)算。（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。（5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；有頂蓋未封閉永久性的架空通

26、廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計(jì)算建筑面積。（6）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。（7）全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（8）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計(jì)算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。（9）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計(jì)算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。（10）突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園

27、，游泳池等均不計(jì)算建筑面積。以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計(jì)算的基礎(chǔ)。4、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算：房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。（1）套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算：它包含了套內(nèi)臥室、起居室、衛(wèi)廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)算；套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計(jì)入使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍

28、的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)人套內(nèi)墻體面積。（3）套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計(jì)算規(guī)定計(jì)算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。5、公有建筑面積的計(jì)算和分?jǐn)偅阂话惴课莩藢Ｓ袆e墅以外，都有公共使用面積的部分。最簡單的有樓道、樓梯、樓梯間等，這部分面積應(yīng)由各戶進(jìn)行分?jǐn)?。公有面積的處理原則一般按各戶房屋建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。?

29、）共有建筑面積的內(nèi)容：共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室、都不計(jì)人共有建筑面積。將這幾部分面積和計(jì)起來即為共有面積總和。（2）共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積；即為

30、整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。（3）各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅旱?步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。分?jǐn)傁禂?shù)需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和各套內(nèi)建筑面積之和（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）各戶套內(nèi)建筑面積之和。 第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e分?jǐn)傁禂?shù)各套內(nèi)建筑面積。6、得房率：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋建筑面積的比為得房率般高層塔樓在72至75之間，板樓在78至80之間，多層在8890。真正意義上的得房率，是房屋的使用面積與建筑面積的比例。（現(xiàn)在偷換概念）比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象

31、地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般情況來看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層房屋略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘?，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層房屋基本不存在上述問題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。7、輔助面積輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。8、居住面積房屋的居

32、住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。9、使用面積房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。計(jì)算房屋使用面積，在過去主要用來計(jì)算和征收公共房屋房租時使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；計(jì)算房屋使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價格。計(jì)算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用

33、面積。計(jì)算房屋租金，都是按使用面積計(jì)算。 10、公用面積房屋的公用面積是指房屋樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 11、公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。 12、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積

34、分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。五、單體房屋1、房屋的開間：在房屋設(shè)計(jì)中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。房屋開間一般為3.03.9米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。2、房屋的進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求， 不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

35、在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的房屋進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。3、層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。4、凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。5、標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的房屋樓層。6、平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部分。7、走廊是指房屋套外使用的水平交通空間。8、地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 半地下室是指房間

36、地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 。9、玄關(guān)是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。10、隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?1、過道是指房屋套內(nèi)使用的水平交通空間12、躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好

37、有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層房屋的上下

38、兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時具備以下兩個條件，方能計(jì)入使用面積： 使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）： 使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1米（含）。滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。若房間超過2.l米（含）部分不足房間總面積的2倍計(jì)入使用面積。錯層一戶內(nèi)樓面高

39、度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感?？梢岳缅e層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。第三課 房地產(chǎn)市場營銷概述第一節(jié) 房地產(chǎn)銷售模式一、房地產(chǎn)市場營銷的概念實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)通過有效地提供住宅

40、、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者的需求，以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動。二、房地產(chǎn)市場營銷觀念的演變生產(chǎn)觀點(diǎn)推銷觀點(diǎn)市場觀點(diǎn)服務(wù)觀點(diǎn)三、房地產(chǎn)營銷方式開發(fā)商自行銷售背景特點(diǎn)：1）大型房產(chǎn)開發(fā)公司 2）房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺 3）項(xiàng)目有較明確的銷售對象委托代理是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)委托給房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)，由其進(jìn)行租售活動的一種營銷方式。四、代銷的合作方式1、純企劃： 就是由開發(fā)商出廣告費(fèi)， 企劃公司根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，為其進(jìn)行一系列的廣告策劃，不包括現(xiàn)場銷售。 2、企劃銷售：由開發(fā)商提供廣告費(fèi)用，代銷公司根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，將項(xiàng)目重新定位，從前期的案前準(zhǔn)備、廣告

41、策劃以及現(xiàn)場的銷售進(jìn)行一系列的整體運(yùn)行。3、純代理：代理銷售者或公司僅負(fù)責(zé)銷售，而企劃則由其它的廣告公司負(fù)責(zé)。4、包 銷：與企劃代理的區(qū)別在于，一般由代銷公司來承擔(dān)廣告費(fèi)用，制訂分期回款計(jì)劃，并支付保證金。因此包銷的風(fēng)險性在代銷業(yè)中是最大的。 第二節(jié) 房地產(chǎn)營銷策略一、供求關(guān)系理論馬斯洛需求層次理論供求平衡理論二、房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)各周期的特點(diǎn)房地產(chǎn)周期變化的一般時間營銷“4P”理論的應(yīng)用傳統(tǒng)營銷“4P”理論將產(chǎn)品、價格、渠道、促銷這四個組成要素視為同等重要的并列地位，企業(yè)可以從這四個權(quán)重均衡要素著手，延伸出一系列的營銷策略，全面打造企業(yè)的營銷系統(tǒng)，忽視任何一個環(huán)節(jié)都會導(dǎo)致企業(yè)的畸形發(fā)展，正如現(xiàn)

42、在某些保健品企業(yè)過份追求廣告宣傳，而不注重銷售渠道、價格和產(chǎn)品本身的建設(shè)。企業(yè)在新產(chǎn)品營銷過程中無論是注重價格、渠道還是促銷，都不足以抓住創(chuàng)新營銷最為核心的部分，即產(chǎn)品主體建設(shè)才是一切營銷的前提。新產(chǎn)品的創(chuàng)新營銷必須回歸到產(chǎn)品建設(shè)的原點(diǎn)予以思考，以產(chǎn)品為核心匹配營銷資源，企業(yè)回歸產(chǎn)品原點(diǎn)來思考新產(chǎn)品營銷就是一種難得的創(chuàng)新營銷模式。 現(xiàn)代營銷“4P”理論就是將產(chǎn)品放在營銷的核心位置，有效發(fā)揮價格、渠道、促銷和產(chǎn)品主體要素的整合作用，實(shí)現(xiàn)有限營銷資源的合理匹配。以產(chǎn)品為核心的4P理論打破傳統(tǒng)營銷理論四力均衡營銷格局，開創(chuàng)了4P之間立體多維互動的新營銷空間，對于新產(chǎn)品創(chuàng)新營銷具有重要的指導(dǎo)意義。就現(xiàn)

43、代的市場營銷環(huán)境而言，產(chǎn)品品類的創(chuàng)新已經(jīng)極為艱難，即便是市場細(xì)分空檔也同樣無法回避競爭，企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)中應(yīng)該遵循的原則是在產(chǎn)品本身具有創(chuàng)造性特點(diǎn)的基礎(chǔ)上開發(fā)滿足未來市場需求的產(chǎn)品，并以產(chǎn)品主體建設(shè)為根本，合理有效的匹配營銷資源。 一個產(chǎn)品決定一個營銷環(huán)境，企業(yè)的營銷資源就必須在新的營銷環(huán)境中圍繞產(chǎn)品主體進(jìn)行有效匹配?，F(xiàn)代企業(yè)往往誤將渠道和促銷等環(huán)境要素作為營銷的核心，這種本末倒置的營銷作風(fēng)常常打亂企業(yè)的資源配置，造成營銷和管理系統(tǒng)的紊亂無序，導(dǎo)致企業(yè)命運(yùn)岌岌可危。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研相關(guān)知識與方法一、市場調(diào)研的概念市場調(diào)查簡稱市調(diào)，也就是通過已有的資料及運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜

44、集、整理和分析與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。二、如何填寫市場調(diào)研表格市調(diào)的目的不僅是使自己了解市場，更重要的是以市調(diào)報告的形式讓其他人也能了解市場。市調(diào)調(diào)研表格分兩部分，一般上部分是基本資料的填寫，下部分是對市調(diào)對象的綜合分析。三、市場調(diào)研分析一般涵蓋的內(nèi)容環(huán)境分析：即被調(diào)對象的大、小環(huán)境。大環(huán)境即其所處區(qū)域的大體情況；小環(huán)境即與其有關(guān)系的各個方面，以及這些方面對它的影響。規(guī)劃分析：即被調(diào)對象本身的情況。 價格分析：被調(diào)對象的價格動態(tài)，及附近個案的價格比較。去劃分析：被調(diào)對象的銷售情況。建材分析：被調(diào)對象的建材情況?？驮捶治觯罕徽{(diào)對象客群層的職

45、業(yè)、身份、年齡等。 銷售分析：其售樓處給客戶的整體感覺，包括接待中心的配置、銷售人員的素質(zhì)。媒體分析：其媒體表現(xiàn)方式如何。根據(jù)上訴情況分析市調(diào)對象的優(yōu)、缺點(diǎn)。信息收集與分析1、收集的目的2、收集的渠道收集的方法信息的處理信息的分析信息的管理第四節(jié) 房地產(chǎn)企劃相關(guān)知識與方法一、房地產(chǎn)廣告的類型及道具：1、報紙（NP）：報紙是房地產(chǎn)廣告適用最廣泛的媒體，利用報紙作房地產(chǎn)商品廣告，內(nèi)容可以比較多，包括房地產(chǎn)外觀立體圖、房地產(chǎn)外觀的照片、房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局平面圖、房地產(chǎn)地理位置圖、房地產(chǎn)有關(guān)特征的文字描素和說明等。利用報紙作房地產(chǎn)企業(yè)廣告，其內(nèi)容一般比較簡單，有時房地產(chǎn)企業(yè)推銷自己的時候也會在廣告中放

46、幾張已成功開發(fā)的項(xiàng)目照片，來炫耀自己的水平和業(yè)績。2、廣播（RD）：廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般較簡單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣告，其任務(wù)僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細(xì)介紹。廣播房地產(chǎn)商品廣告通常是房地產(chǎn)商品廣告的一種補(bǔ)充形式。利用廣播作房地產(chǎn)企業(yè)廣告是事宜的，因?yàn)槠髽I(yè)廣告可以不做描述，口號式的宣傳即可增加企業(yè)的知名度。3、電視（CF）：用電視作房地產(chǎn)廣告形式可以多種多樣，首先可以用攝像技術(shù)真實(shí)的再現(xiàn)房地產(chǎn)商品的外型、內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、各種房間的裝修，以至房地產(chǎn)的周圍環(huán)境，給人以真實(shí)感；其次畫面上可以出現(xiàn)房地產(chǎn)商品的地理位置圖和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

47、平面圖，并有解說人介紹；第三，可以表演各種以房地產(chǎn)為中心和基本背景的生活小品，這有助于引起觀眾的聯(lián)想；其四，電視也可以播放帶啟示的房地產(chǎn)廣告，僅僅用簡單的文字說明一下待出售（出租）的房地產(chǎn)；其五，簡單介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)紀(jì)人，目的僅僅在于向觀眾傳達(dá)一個簡單的信息；最后，房地產(chǎn)商還可以通過對各種社會公益活動和電視劇拍攝的贊助，在電視新聞和電視劇的片頭或片尾注上企業(yè)贊助字樣而作企業(yè)廣告。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)的電視廣告很少，主要是因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)商品以預(yù)售為主，無法發(fā)揮電視真實(shí)展現(xiàn)商品的作用。4、夾報（DM）：即全頁海報廣告夾在報紙中被一起發(fā)行出去。夾報廣告與報紙廣告的內(nèi)容完全一樣，如可以登房地產(chǎn)外

48、形圖、相片、說明書等。利用夾報做房地產(chǎn)廣告應(yīng)盡量做大版廣告或若干房地產(chǎn)廣告和在一起的專業(yè)廣告，這樣可以使讀者打開報紙便看到，提高他們的注意率。 5、海報（DM）：又稱張貼廣告。房地產(chǎn)海報廣告包括的內(nèi)容較多，由于通常是一張海報推廣一項(xiàng)房地產(chǎn)，因而海報可以同時印有房地產(chǎn)的全貌照片、結(jié)構(gòu)圖、地理位置圖、文字說名等。海報廣告是房地產(chǎn)推廣所用的一種次要廣告形式，其主要作用是在一定時期內(nèi)造成一種聲勢，烘托一種氣氛。6、說明書：說明書不一定都是廣告，附在商品包裝內(nèi)，僅僅說明商品的安裝、使用方法的說明書不是廣告，只有那些向外散發(fā)，以說服客戶購買為目的的說明書才是廣告。說明書廣告的最顯著特點(diǎn)是內(nèi)容詳細(xì)、信息豐富

49、。說明書廣告是房地產(chǎn)廣告的主要形式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)購買屬投資行為，投資者在決策時需要占有比較詳盡的資料，說明書廣告供投資者做決策分析，研究參考。7、直接郵寄廣告：直接郵寄是對廣告的散發(fā)方式而言的，被郵寄的可能是海報、說明書、或類似的印刷品。直接郵寄廣告也是房地產(chǎn)促銷活動常有的形式。8、路牌廣告（POP）：路牌是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，房地產(chǎn)開發(fā)建筑工地通常都會豎立起正在開發(fā)項(xiàng)目的路牌廣告，房地產(chǎn)路牌也可以豎立在一些主要路口上。 9、車廂廣告：車廂廣告是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，多為將房地產(chǎn)商品的外觀效果圖，附至車身上，以此擴(kuò)大知名度。10、SP： SP活動是房地產(chǎn)較場用的一種廣告

50、形式，可以是大型的演出活動。房地產(chǎn)開發(fā)商利用這種機(jī)會做贊助或冠名，以此來推銷自己及房 地產(chǎn)商品。也可以是自行舉辦的抽獎文藝活動，不但可以吸引大批客戶促進(jìn)銷售，亦可吸引人潮制造話題。11、羅馬旗：羅馬旗為銷售中心內(nèi)外，或沿街飄掛的宣傳旗幟。其上可印有外觀效果圖及代表性的標(biāo)志或字樣，羅馬旗多掛于銷售中心的街路邊，不但有宣傳作用，也可用于引導(dǎo)客戶至售樓處。12、小贈品：銷售中心現(xiàn)場多準(zhǔn)備一些小禮品，如紙杯、紙袋、圓珠筆、筆記本、臺歷等。每逢大型活動時，回加做一些宣傳效果長久一些，如：T恤衫、紙扇、雨傘，上面印有房地產(chǎn)商標(biāo)圖案及字樣，不但可以作為禮品拉進(jìn)彼此的感情，在使用上讓人加深記憶，增加對產(chǎn)品的認(rèn)

51、識。13、雜志廣告：房地產(chǎn)廣告中，雜志廣告的內(nèi)容與報紙廣告的內(nèi)容相類似。14、網(wǎng)絡(luò)廣告：利用網(wǎng)絡(luò)做房地產(chǎn)商品廣告，其內(nèi)容可以很多樣化?？梢宰鳛榫W(wǎng)頁形式，內(nèi)容詳實(shí)，信息豐富，圖文并茂，以激發(fā)客戶潛在購買欲望為目的。15、展示會：在大型的展會中設(shè)展示臺，展示臺的設(shè)計(jì)可于房地產(chǎn)商品的風(fēng)格一致，附以外觀立面效果圖等大量圖片信息，及現(xiàn)場銷售人員的介紹，展示會上還可以派發(fā)一些小禮品，可擴(kuò)大知名度，挖掘潛在客源。16、接待中心：接待中心是一種綜合性的房地產(chǎn)廣告媒體。首先，接待中心配有房地產(chǎn)商品的各種詳細(xì)圖表及說明，并由專職人員進(jìn)行講解。其次，接待中心通常放置房地產(chǎn)商品的模型，供來訪者參觀。其三，接待中心也是

52、一種散發(fā)說明書廣告的理想場所。最后，接待中心可以有專人詳細(xì)回答來訪者提出的各種問題，消除他們的疑問。17、樣品屋：樣品屋與被陳列在櫥窗里的自行車、照相機(jī)、電視機(jī)等樣品商品同樣性質(zhì)，所不同的是由于房地產(chǎn)商品自身的特殊性，樣品屋本身是一個容器，而不像其他商品那樣被放置在特定的容器內(nèi)。樣品屋的設(shè)立方法可以有多種，比如在建筑完工推銷期間選擇其中一個各方面條件比較標(biāo)準(zhǔn)化的單位作為樣品屋，對外開放，供有意購買者參觀等。樣品屋具有其他任何房地產(chǎn)廣告媒體所不能代替的地位，樣品屋最大的特點(diǎn)就是真實(shí)性，樣品屋的布置應(yīng)產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，吸引潛在投資者做出投資快速的決策。 18、透視圖：將各案外觀立面以美化寫意方式不

53、同角度表達(dá)，而廣泛用于平面媒體或銷售現(xiàn)場上者，稱為透視圖。19、模型：模型就是依照某一實(shí)物的形狀和結(jié)構(gòu)按比例縮?。ɑ蚍糯螅┑姆轮破?。房地產(chǎn)模型一般是房地產(chǎn)的總體模型，通常包括周圍的綠化與附屬設(shè)施，房地產(chǎn)建筑模型則包括道路的連接，給觀看人提供俯瞰房地產(chǎn)全景的機(jī)會，同時，精美的房地產(chǎn)模型廣告是有誘惑力的，但是房地產(chǎn)模型廣告僅僅反映了房地產(chǎn)的外形，給人提供的信息是有限的，因此，模型廣告只能用于面上的宣傳，只能作為一種補(bǔ)充廣告。20、銷海：即銷售海報，銷售海報是商品現(xiàn)場銷售的必備品，內(nèi)容包括房地產(chǎn)商品的全貌、結(jié)構(gòu)戶型圖，及文字說明，主要突出其商品的特點(diǎn)，內(nèi)容豐富，供購房者做決策分析，研究參考。21、家具配置圖：根據(jù)戶型對其進(jìn)行家具裝飾的配置，以供購房者參考。更主要的目的，是讓其身臨其境感受成屋時的樣子，幫助成交。22、交通動線圖：交通動線圖是對房地產(chǎn)商品附近的