民宿的經(jīng)營(yíng)成本分析報(bào)告

1、 .wd. .wd. .wd.民宿的經(jīng)營(yíng)本錢分析很多人在提到個(gè)性化住宿本錢的時(shí)候，第一反響可能是本錢就是房租，本錢就是裝修，除此之外大家可能都沒有去考慮過在經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候也會(huì)有本錢的支出。那么我們今天就來談?wù)劊P(guān)于個(gè)性化住宿的本錢你應(yīng)該注意哪些問題呢1個(gè)性化住宿本錢包括哪些內(nèi)容呢根據(jù)個(gè)人的從業(yè)經(jīng)歷，個(gè)性化住宿本錢 基本包括以下五個(gè)方面：1、房租：房屋租賃押金和房租很多人會(huì)提出這么一個(gè)同題：我自己就是房東、業(yè)主，那在本錢里還要不要去算房租我認(rèn)為是需要的，因?yàn)榉课輷碛凶约旱谋旧韮r(jià)值，那么運(yùn)營(yíng)本錢里面就應(yīng)該有房租這一項(xiàng), 不管你經(jīng)營(yíng)的物業(yè)是否自有，都應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)的過程中進(jìn)展一個(gè)合理的計(jì)算。房租一般分為

2、押金和租金，很多人在運(yùn)營(yíng)的初期或者是籌備期的時(shí)候，很容易就會(huì)忽略房屋押金這一塊，這會(huì)導(dǎo)致本錢核算的錯(cuò)漏。按照全國(guó)局部城市、區(qū)域桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞，包括一些小城市的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，房租一般占到營(yíng)業(yè)額五分之一到六分之一。2、裝修：硬裝與軟裝硬裝：硬裝局部是在日常經(jīng)營(yíng)或是前期籌備中最容易超支的一局部，因?yàn)樵诶靡淮狈课萑プ鰝€(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)時(shí)，通常需要対房屋進(jìn)展一系列的改造裝修，在這過程中會(huì)遇到很多前期沒有預(yù)料到的臨時(shí)性的問題。此外在裝修時(shí)，對(duì)于房子的硬件設(shè)施要考慮其使用年限，現(xiàn)在有很多的同行都會(huì)走到一個(gè)誤區(qū)：裝修的房子只使用兩到三年，然后就要進(jìn)展大的改造裝修。這在本錢支

3、出上是一個(gè)非常大的忌諱，會(huì)造成極大的浪費(fèi)。軟裝：很多人在做個(gè)性化住宿的時(shí)候都會(huì)在軟裝局部進(jìn)展舊物改造、舊物利用，但是建議大家不要單從自己的個(gè)人喜好上去考慮，而是要更多地從消費(fèi)者心理、消費(fèi)者習(xí)慣上去考慮。裝修是一筆非常大的投入，因此建議在本錢計(jì)算時(shí)把裝修費(fèi)用總數(shù)均攤到經(jīng)營(yíng)期內(nèi)去做幾年的均攤。3、人工本錢也會(huì)有人提出來這樣的問題：我的店沒有雇請(qǐng)外人，所有的事務(wù)都是由我自己和家人進(jìn)展打理，這樣的話我的人工本錢是否等于零。實(shí)際上這和房租是一個(gè)道理，全家人都投入到這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)里以后，人的價(jià)值也應(yīng)該有所表達(dá)，而不是自家人去做這么一件事的時(shí)候就可以不去算人工本錢，不算工資和獎(jiǎng)金，僅僅只是依靠一個(gè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來獲

4、得生活費(fèi)用。4、日常損耗日常損耗分為幾個(gè)小局部，比方洗發(fā)水、沐浴露，甚至局部客棧民宿會(huì)提供香氛、香水、洗面奶、香薰，再包括一次性的牙膏、牙刷，還有我們平常的布草送洗，這些都是經(jīng)營(yíng)中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出，因?yàn)槿粘ＶС鲞€包活食宿之類的其他本錢。5、維修費(fèi)用這一局部包括電器、家具的維修費(fèi)用，易于理解就不再贅言。2個(gè)性化住宿的本錢預(yù)算一般而言個(gè)性化住宿經(jīng)營(yíng)本錢的預(yù)算應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：1、建議把所有本錢按照均攤的方式，攤到每一個(gè)客房、每一個(gè)營(yíng)業(yè)日上，就能了解每一間客房、每一天的運(yùn)營(yíng)本錢是多少，在制定價(jià)格時(shí)就可以有一個(gè)最基礎(chǔ)的保障，知道一間房、一個(gè)晩上賣多少錢能保本不虧。我一直在

5、強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是：高的入住率并不等于有高的利潤(rùn)。因?yàn)槿绻氵B每一間客房、每一天的經(jīng)營(yíng)本錢都不知道，即使你的入住率很高，但是因?yàn)槎▋r(jià)低于本錢，你就是虧的，而且賣的越多虧得越多。2、在進(jìn)展本錢預(yù)算的時(shí)候，要去估算好裝修回收期。一般來說，裝修的回收期定在3-5年之間比較合理，在此情況下，裝修投入的這費(fèi)用不管是按利率計(jì)算，還是按照其他工程的投資対比來看，都較為合理。如果回收期超過5年， 基本上就沒有什么利潤(rùn)或者是收益可言了。3、進(jìn)展本錢預(yù)算時(shí)應(yīng)該選用一些能夠持續(xù)長(zhǎng)久使用的物品，盡可能地去選擇一些被回收的時(shí)候還能夠保值的物品來進(jìn)展裝修和裝飾?，F(xiàn)在很多客棧民宿或是短租公寓，在裝修選材時(shí)并沒有考慮到選材的耐用性

6、，這樣対自已以后的經(jīng)營(yíng)支出會(huì)有很大影響。既要注重保值，又要注重耐用性。4、很多人在做本錢核算的時(shí)候并沒有把房租的遞增算進(jìn)去，建議大家在做核算的時(shí)候要把所有租期內(nèi)的房租平均計(jì)算，這樣得出的本錢才是有效的。3如何通過本錢預(yù)算制定價(jià)格體系公式：客房數(shù)量客房的最低單價(jià)全年280天根據(jù)數(shù)據(jù)出來的結(jié)論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房，而且這個(gè)滿房的價(jià)格還不是太低，所以我們真正需要擔(dān)憂的或者是把入住率支撐起來的時(shí)間是280天左右0.7入住率的一個(gè)統(tǒng)計(jì)=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉(zhuǎn)讓費(fèi)回收的每年平攤+裝修費(fèi)用回收的每年均攤正常情況下，通過公式得出來的兩邊的得數(shù)差額應(yīng)約等于10

7、萬左右。這個(gè)公式實(shí)際上已經(jīng)把本錢最大化、利潤(rùn)最小化了，因?yàn)楹芏嗳硕际怯捎谇捌陬A(yù)期太高，導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個(gè)點(diǎn)上，這樣到后面回收的時(shí)候才會(huì)充滿驚喜。4如何控制單體單店的經(jīng)營(yíng)本錢1、建議大家在籌備之前，做一個(gè)超出預(yù)算10%-20%的本錢預(yù)算表，清楚自已要花的錢大多數(shù)都在哪里。然后把本錢預(yù)算表里超過一萬塊錢以上的工程單獨(dú)列出來，去做本錢的獨(dú)立核算。2、在籌備期間，如果本錢預(yù)算已經(jīng)定稿，或裝修的樣板圖、效果圖已經(jīng)出來，主題定位、客群定位都已確定之后，只要是涉及十平方或者兩個(gè)房間以上的區(qū)域改造工程，盡可能地只在這些工程上做減少而不是增加。因?yàn)榭腿藢澐块g的要求并沒有我們想象

8、的那么多。3、不必把一個(gè)區(qū)塊的裝修一次性做到位，這樣投入本錢會(huì)很高。一些可有可無的裝飾品或物品可以在雙十一雙十二或打折促銷的時(shí)候去采購(gòu)添加，能夠節(jié)省資金。4、現(xiàn)在很多同行會(huì)走入一個(gè)誤區(qū)或怪圈：一家店兩到三年以后就放棄原有裝修，全盤重新進(jìn)展大裝，其實(shí)這樣很傷元?dú)?。一家店在?jīng)營(yíng)過程中都會(huì)發(fā)生同地區(qū)同行業(yè)之間的比照，但我們一再堅(jiān)持的是，人無我有，人有我未必要有?？腿诉x擇個(gè)性化住宿產(chǎn)品的時(shí)候就確定了這一點(diǎn)，他要的東西并非酒店的單純硬件奢華體驗(yàn)?zāi)軌蛱峁┑?，而是我們能夠提供的。此外，兩到三年的一個(gè)大的全裝修，相當(dāng)于把剛剛收回的資金又再投入到店里，相當(dāng)于這兩到三年是在打白工。我們?nèi)ソ?jīng)營(yíng)客棧民宿，更多的是為了

9、我們自己的生活有所不同。大家可以設(shè)想一下，如果每一個(gè)人都在想方設(shè)法地在兩到三年去做房屋的裝修翻新，同行看到了以后也會(huì)有同樣的舉動(dòng)和想法，這樣在民宿的聚集地全年到尾就都在裝修，帶來的結(jié)果就是市場(chǎng)環(huán)境和自然環(huán)境的惡劣，在這樣的情況下，就難以為客人提供較高的體驗(yàn)度，難以獲取較高的滿意度，生意自然也就差了。其實(shí)東西可以舊不可以臟，并不是所有配置都豪華得煥然一新就可以做滿足客人的心理需要，消費(fèi)者想要的是回歸的概念，而不是單純奢華的概念。5、單店單體的經(jīng)營(yíng)本錢逐年遞增，建議大家在每年的維修費(fèi)用上也做一個(gè)比較準(zhǔn)確的估算。其實(shí)單店單體的經(jīng)營(yíng)本錢是很難去降低的，而在經(jīng)營(yíng)之外，很多時(shí)候單體店的經(jīng)營(yíng)本錢居高不下，并

10、不是因?yàn)榈陜?nèi)開支，而是三五不時(shí)地招待親友。如果是組織活動(dòng)反響給客人這樣的經(jīng)營(yíng)本錢是該花的，但如果總是過分的進(jìn)展應(yīng)酬和公關(guān)是很不必要的。6、一直都在強(qiáng)調(diào)的是，在開店之前要把客群定位好，明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢，這樣生意就會(huì)相對(duì)來說有一些規(guī)律去摸索?？刂平?jīng)營(yíng)本錢其實(shí)與接待的消費(fèi)者也是有關(guān)聯(lián)的，如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實(shí)會(huì)增加一定的經(jīng)營(yíng)本錢。5兩到三年后，本錢控制的重點(diǎn)在哪里簡(jiǎn)單總結(jié)：1、不要大修大裝，大修大裝勢(shì)必要把原先的本錢又都投入進(jìn)去的。2、要持自己的特色，人無我有，人有我未必要有。3、注意電器的維護(hù)，電器在兩到三年以后就到達(dá)三分之一的使用壽命到了

11、，這時(shí)候需要經(jīng)常檢修電器。4、家具的維修和檢査也非常重要。5、很多人可能不會(huì)想到，就是外墻的防水。房屋都有一個(gè)使用壽命，很多房間發(fā)霉或是漏水都是因?yàn)橥鈮Φ姆浪疀]有做好，建議大家在裝修完兩到三年之后，全面地去檢查房屋的外面和天花板，如果有出現(xiàn)漏水的痕跡要及時(shí)進(jìn)展補(bǔ)救，越是到后期就越是要注意這一方面。6本錢逐年遞增后的應(yīng)對(duì)方式1、在籌備期做好支出調(diào)研非常有必要，但在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)建議大家每一個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)期, 也要做好下一個(gè)季度的本錢支出預(yù)算及核算，這有助于我們?cè)诮?jīng)營(yíng)過程中少花錢、少亂花錢。2、千萬不要隨波逐流，很多業(yè)主看到周邊的同行添置了一個(gè)東西之后會(huì)覺得很不錯(cuò)我也去買一個(gè)，卻不考慮物品對(duì)自己房子的實(shí)用

12、性。每増加一項(xiàng)本錢投入實(shí)際上都要根據(jù)房屋的狀況，如果房屋本身承受不了某些物品的添加，增添之后其實(shí)是在給自己的資金和房屋增加負(fù)擔(dān)。3、建議多從旅行者的消費(fèi)習(xí)慣去考慮本錢的支出和物品的添置，建議多和客人對(duì)話，了解他們的消費(fèi)習(xí)慣，這樣能夠在本錢的支出和控制上就能有一個(gè)明顯的效果。4、建議大家在軟性的本錢支出上做增加，不要一而再、再而三地在硬件上來做過多的投入。這里的軟性不單是軟裝，不單是供給客人一些精油、咖啡、茶之類的一些物品，還要從人工的角度去考慮?，F(xiàn)在有很多的經(jīng)營(yíng)者往往都是在硬性的本錢支出上面考量過多，而沒有在店員或人才這些軟性上進(jìn)展考量，導(dǎo)致行業(yè)人才緊缺。一間房子如果沒有人，就是一個(gè)沒有靈魂的

13、經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養(yǎng)起來，給到他們足夠多的薪資待遇、福利，可能對(duì)你的店的總體本錢的控制或者是利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)都會(huì)有好的幫助。7關(guān)于OTA的本錢控制OTA的本錢是很可怕的，占到總體營(yíng)業(yè)額的18%-20%。你如果只能通過0TA來產(chǎn)生訂單，應(yīng)該考慮經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。OTA是無情的，傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。在經(jīng)營(yíng)過程中，應(yīng)該著重地去觀察自己的數(shù)據(jù)，了解不同的季書在不同的 TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多，哪一個(gè) TA在淡季的時(shí)候客源補(bǔ)充量最多，就要適時(shí)地調(diào)整在這些OTA上面的營(yíng)銷方案。而現(xiàn)在OTA上的金牌、特牌傭金特別高，是不建議大家采用的。原因在于TA推廣得

14、再好，落地服務(wù)沒有跟上，也沒有回頭客。因此，想要降低OTA的推廣本錢，實(shí)際上不管是單體經(jīng)營(yíng)還是連鎖經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)該考慮垂直銷售、會(huì)員制度、粉絲經(jīng)濟(jì)這三種營(yíng)銷方式。8初期本錢支出時(shí)應(yīng)防止的誤區(qū)回歸到我們最初談到的本錢的支出的工程：房租、裝修、人工、日常維護(hù)、物件維修。其實(shí)真正的誤區(qū)只有一個(gè)：我們花了很多我們認(rèn)為應(yīng)該花的錢。1、在本錢支出初期，多觀察，少掏腰包，因?yàn)樵谒械馁Y本投入之前，都還有修正的時(shí)機(jī)。2、個(gè)人主觀的東西不要太多，不能把所有的空同都?jí)涞脦в羞^多個(gè)人喜好的色彩，這是我們最需要防止的誤區(qū)。3、不要不合時(shí)宜地去添置物品，有些物品添置益可能會(huì)因?yàn)榧竟?jié)、環(huán)境、地域文化的不同產(chǎn)生一些反效果。4、

15、個(gè)性化住宿最終會(huì)變成一個(gè)旅行的目的地。如果你經(jīng)營(yíng)的個(gè)性化住宿最終変成了旅行目的地，那你所要展現(xiàn)給消費(fèi)者、旅行者的一定是帶有地方特色的經(jīng)營(yíng)體，或者是說含有這個(gè)地方特色的經(jīng)營(yíng)體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設(shè)置，而是真正從消費(fèi)入群的定位去做初期本錢的支出，把本錢的投入先放到人的 基本訴求上面來。5、現(xiàn)在很多人也會(huì)在一些新媒體上做一些付費(fèi)的、提高自己知名度的曝光行為，建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況，不確認(rèn)經(jīng)營(yíng)體的精神內(nèi)核的時(shí)候，盡可能不要著急宣傳自己，讓消費(fèi)者產(chǎn)生過高的期望會(huì)對(duì)自己的后期經(jīng)營(yíng)不利。列舉一個(gè)例子 通過數(shù)據(jù)了解工程投入本錢與經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)【1】房屋改造方案和投

16、入本錢前后院改造方案：(1)將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個(gè)水池流動(dòng)起來，養(yǎng)魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來的蚊蟲多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是工程的最大外觀特色。(2)在原有宅基地上搭建簡(jiǎn)易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計(jì)師意圖，局部創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動(dòng)室、食堂、文化體驗(yàn)場(chǎng)地的用地規(guī)劃。(3)卵石圍墻的整修與完善，到達(dá)民宿整體封閉性獨(dú)立性的需求。(4)院落綠化，根據(jù)設(shè)計(jì)施工進(jìn)展。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營(yíng)者自己種植綠化，前期綠化 基本由原來以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營(yíng)理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。(5)每棟民宿建造本錢概算每棟民宿7個(gè)房間，建筑面積約500平方米。主體建造裝

17、修或改造， 1800元/平方米;房間硬質(zhì)裝修， 2000元/平方米，院落以整理道路、修整圍墻，布置水池等，1000元/平方米;總體預(yù)算控制在3000000元(初步概包軟裝)?！?】本工程特色以及與落戶窯灣村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)展完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營(yíng)業(yè)狀態(tài)。 在營(yíng)業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動(dòng)體驗(yàn)式旅游的開展。在工程裝修期間，將會(huì)對(duì)本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動(dòng)進(jìn)展深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個(gè)特色活開工程以增強(qiáng)民宿活力和特色：(1)挑選1-2個(gè)工程作為民宿固定活動(dòng)，具體地點(diǎn)優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿

18、前后院空地之中，搭建必要簡(jiǎn)易設(shè)施與之配合。提高民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在局部古民居院落設(shè)立活動(dòng)地點(diǎn)，增加鄉(xiāng)村旅游活力。(2)根據(jù)農(nóng)民耕種實(shí)際情況，長(zhǎng)期發(fā)布農(nóng)活體驗(yàn)活動(dòng)，通過采摘、耕種、收貨等活動(dòng)，讓旅客感受在城市中體會(huì)不到的農(nóng)村生活氣氛，并可提高農(nóng)民收入。經(jīng)營(yíng)方式初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗(yàn)活動(dòng)的費(fèi)用，再按比例與合作農(nóng)戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點(diǎn)，可借此宣傳民宿特色。(3)可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)立“窯灣村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)(暫名)方案，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏?，體會(huì)播種至收貨的快樂。讓顧客承包一小塊地，從播種開場(chǎng)，根據(jù)微信互動(dòng)，每周或者每隔幾天發(fā)送承包地的照片和信息，可雇

19、傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)展管理，田地必須綠色無農(nóng)藥!結(jié)果后可通知采摘也可郵寄、帶回重慶給客戶。此外還可借鑒外地“網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)羊投資模式，領(lǐng)養(yǎng)雞鴨鵝豬等農(nóng)村常見牲畜，長(zhǎng)成后現(xiàn)金返還或者送回領(lǐng)養(yǎng)者手中。(4)四面環(huán)山，和村民探討周邊環(huán)境，尋找向?qū)Щ蚵?lián)系重慶市區(qū)戶外活動(dòng)組織設(shè)計(jì)山路戶外活動(dòng)，對(duì)于老龍洞等尚未開發(fā)特色旅游資源進(jìn)展探索。(5)收集當(dāng)?shù)厥止I(yè)者資料，與之溝通合作方案，設(shè)立旅客體驗(yàn)活動(dòng)。(6)根據(jù)本地地理位置，幫助外地游客設(shè)計(jì)楠溪江旅游線路，表達(dá)集散地作用。(7)收攏周邊村莊資源，手工業(yè)、農(nóng)村特色職業(yè)、周邊景點(diǎn)、傳說、都可以以此來進(jìn)展運(yùn)營(yíng)和宣傳，不僅局限于一處。(8)尋找空曠房屋，設(shè)立木工房，可聯(lián)系外地木工房

20、進(jìn)展合作，也可自己學(xué)習(xí)或招聘相關(guān)從業(yè)者進(jìn)展教學(xué)。主要從勺子、砧板入手，之后根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況決定是否在市區(qū)周邊設(shè)立基地。【3】經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)1 因經(jīng)營(yíng)季節(jié)性強(qiáng)而導(dǎo)致投資本錢回收期較長(zhǎng)，是制約民宿開展的重要因素民宿也面臨淡旺季的為難，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對(duì)少。單純靠住宿收入回收本錢的周期較長(zhǎng)。2、因該村地點(diǎn)距離主要客源地重慶主城區(qū)僅120分鐘車程，怎么留住客人住宿是一個(gè)難點(diǎn)。3、現(xiàn)狀村子旅游氣氛較金佛山西坡、北坡等地差距明顯，需當(dāng)配合經(jīng)營(yíng)提升知名度?！?】經(jīng)營(yíng)本錢分析以一棟為單位：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協(xié)議。人工本錢：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經(jīng)營(yíng)者本身承擔(dān)，可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的缺乏和需要。工資暫定在3000元/月，共2人，72000元/年。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院