借名買房中的房屋權(quán)屬分析研究法學(xué)專業(yè)

1、借名買房中的房屋權(quán)屬【摘要】目前，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，諸多城市開始推行“限購”政策，借名買房的現(xiàn)象也由此而產(chǎn)生。在司法實踐中，如何確認借名買房情形下的房屋物權(quán)的歸屬成為了令司法機關(guān)困擾的難題。筆者將吸納相關(guān)論文對于借名買房的問題有益的探索，結(jié)合司法實踐，得出更加完善的確認借名買房情形下的房屋物權(quán)歸屬的司法規(guī)則，以求對司法實踐中處理借名買房的相關(guān)問題有所裨益。【關(guān)鍵詞】借名買房 房屋權(quán)屬 物權(quán)變動 事實物權(quán) 登記【目錄】 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc2867351 引 言 PAGEREF _Toc2867351 h 4 HYPERLINK l _To

2、c2867352 一、借名買房的概念、行為性質(zhì)和效力 PAGEREF _Toc2867352 h 4 HYPERLINK l _Toc2867353 （一） 借名買房的概念 PAGEREF _Toc2867353 h 4 HYPERLINK l _Toc2867354 （二） 借名買房的行為性質(zhì) PAGEREF _Toc2867354 h 4 HYPERLINK l _Toc2867357 （三） 借名買房的行為效力 PAGEREF _Toc2867357 h 5 HYPERLINK l _Toc2867358 二、借名買房內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì) PAGEREF _Toc2867358 h 6 HYP

3、ERLINK l _Toc2867359 （一） 直接借名買房內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì) PAGEREF _Toc2867359 h 6 HYPERLINK l _Toc2867360 （二） 間接借名買房內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì) PAGEREF _Toc2867360 h 6 HYPERLINK l _Toc2867361 （三） 內(nèi)部協(xié)議對房屋買賣法律關(guān)系的影響 PAGEREF _Toc2867361 h 7 HYPERLINK l _Toc2867362 三、探究借名買房中房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867362 h 7 HYPERLINK l _Toc2867363 （一） 無第三人時借名協(xié)議的效力

4、對于房屋權(quán)屬的影響 PAGEREF _Toc2867363 h 8 HYPERLINK l _Toc2867364 1.借名協(xié)議有效時的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867364 h 8 HYPERLINK l _Toc2867365 2.借名協(xié)議無效時的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867365 h 8 HYPERLINK l _Toc2867366 （二） 存在第三人時的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867366 h 8 HYPERLINK l _Toc2867367 1.第三人存在且借名協(xié)議有效時的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867367 h 9 HYPERLI

5、NK l _Toc2867368 2.第三人存在且借名協(xié)議無效時的房屋權(quán)屬 PAGEREF _Toc2867368 h 9 HYPERLINK l _Toc2867369 四、結(jié)語 PAGEREF _Toc2867369 h 10 HYPERLINK l _Toc2867370 參考文獻 PAGEREF _Toc2867370 h 11引 言現(xiàn)在，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸興盛。為了使我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得穩(wěn)定平和，諸多城市推出了限購令政策。此政策的出臺，使得很多居民無法隨意地對房屋加以購買，限制重重。借名買房的現(xiàn)象在社會上的出現(xiàn)，正是由于居民為了購買房屋而對限購令加以規(guī)避。在借名

6、買房的情形之下，若出現(xiàn)了房屋權(quán)屬的爭端，應(yīng)當(dāng)如何解決，是我們值得思考的問題。一、借名買房的概念、行為性質(zhì)和效力（一） 借名買房的概念所謂借名買房，指的是購房時，借名人與出借人簽訂一份借名協(xié)議，在協(xié)議中約定在購買房屋后，將房屋登記于出借人的名下，待所有的購房行為結(jié)束之后，再由出借人將房產(chǎn)過戶給借名人的情況。在法律結(jié)構(gòu)當(dāng)中，借名買房行為包括兩種，其一為內(nèi)部借名約定；其二為外部借名行為。根據(jù)簽訂買房主體的不同，我們可以將借名行為劃分為兩種形式，即分別為間接借名行為和直接借名行為。 冉克平：論借名實施法律行為的效果，載于法學(xué)2014年第2期，第81頁。其中直接借名是指，簽訂購房合同的雙方為借名人和售房

7、人，認同間接借名是指簽訂購房合同的雙方分別為出借人與售房人。（二） 借名買房的行為性質(zhì)首先，借名買房是法律行為，這種法律行為要想真正產(chǎn)生法律效益就必須首先保證借名人和出借人在簽訂借名協(xié)議的過程中具有真實的意思表示，如果一方是被欺騙或者脅迫的，那么該借名買房行為就是無效的。在上述我們已經(jīng)提到，在限購政策的背景之下，借名買房行為越來越普遍，這就給司法實踐帶來了諸多困擾，由此針對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生了很多糾紛，要想切實解決實踐當(dāng)中面對的難題就必須首先對借名買房行為的性質(zhì)和效力進行探討，當(dāng)前，學(xué)界針對這個問題展開了激烈的討論，不同的學(xué)者對于借名買房行為的性質(zhì)和效力有不同的認知，目前具有代表性的說法有兩種：

8、 1.委托行為委托代理(agency by agreement)，是指被代理人委托代理人進行某種行為，換句話說就是被代理人賦予了代理人代理權(quán)，代理人必須在自己的權(quán)限范圍內(nèi)行使自己的代理權(quán)，其最終的代理結(jié)果由被代理人承擔(dān)，如果代理人超越了自身的權(quán)限做出某種行為，其需要對超越部分的行為負責(zé)。在委托代理關(guān)系當(dāng)中，被代理人授予代理人代理權(quán)的方式大多為意思表示，因此，委托代理也可以被稱為“任意代理”或者“意定代理”。在上述我們已經(jīng)提到借名行為可以被劃分為直接借名行為和間接借名行為兩種。在冉克平教授看來，直接借名行為與表見代理相似，這主要是因為借名人假借出借人的身份與第三方進行交易，第三人在不知情的情況下

9、有理由相信出借雙方共同展示出來的權(quán)利外觀，并基于這種信任完成房屋交易。就整個行為的過程和特征來看，這種借名買房的行為性質(zhì)與表見代理高度相似。但是這二者也不能完全等同，這種不同之處主要體現(xiàn)于法律后果的承擔(dān)之上。表見代理的法律后果是由被代理人承擔(dān)的，而直接借名的法律后果是由借名人承擔(dān)的。但冉克平教授認為這種法律后果承擔(dān)主體的不同不會直接影響外部效果。因此，他認為對于借名買房的行為可以類推適用表見代理的法律規(guī)定。同理，間接借名可以被看做一種間接代理行為。 冉克平：論借名實施法律行為的效果，載于法學(xué)2014 年第 2 期，第 84 頁。 馬一德教授并不認同上述觀點。在其看來，間接代理僅僅是一種學(xué)理上的

10、名稱，其不屬于真正的代理，這就類似于行紀(jì)。此外間接代理與隱名代理存在很大的不同，是否知道或者可以知道委托人的存在是二者最大的區(qū)別所在，這種不同決定了隱名代理依舊是代理行為，而間接代理卻不是代理行為。如果第三人在交易過程中知道委托人的存在依舊愿意進行交易，那么他們之間的關(guān)系就可以被看作隱名代理，相反如果第三人在交易過程中并不知道出借人與實際出資人之間的關(guān)系，那么這種借名行為就成立間接代理，產(chǎn)生的法律效果與代理存在很大的不同。 馬一德：借名買房之法律適用，載于法學(xué)家2014 年第 6 期，第 134 頁。2.無名合同行為有學(xué)者認為，借名買房行為的性質(zhì)可以被認定為無名合同行為。我國合同法當(dāng)中明確規(guī)定

11、了合同的內(nèi)容和主體。借名買房行為與我國合同法規(guī)定的合同概念相一致。在實踐當(dāng)中，出借方和借名方形成的協(xié)議通常被稱為 “借名買房合同”，這種稱謂被我國很多法院所采用。在對協(xié)議的效力和性質(zhì)進行分析時也大多立足于合同的角度。此外，我國一些地區(qū)的高級人民法院通過審判指導(dǎo)意見的方式對借名買房協(xié)議進行了認定，即將其認定為合同。 參見北京市高級人民法院發(fā)布的關(guān)于審理借名買房合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）中第 一十五條規(guī)定“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名 人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持”但是這種合同形式

12、與我國合同法規(guī)定的15種有名合同有所不同。雖然合同法中 沒有規(guī)定借名合同是合同的類型之一，但是借名合同也符合合同的的要件。第一，其意思表示真實。第二，雖然國家政策沒有規(guī)定可以借用他人信息購買房屋，但是該合同沒有違反法律和行政法規(guī)，所以屬于有效合同。第三，在該合同中，雙方均或有利益，符合合同法的立法目的，即保護雙方當(dāng)事人的利益實現(xiàn)。在借名買房行為的性質(zhì)方面筆者更贊同第二種觀點，因為該觀點使得房屋所有權(quán)歸屬和房屋買賣問題更加清晰。將借名合同視為一種合同，其便具有了單獨的法律效力，與房屋買賣合同可以分別產(chǎn)生效果。此外，在形式上，不動產(chǎn)登記的是出借人的名字，所以委托行為的效力并沒有全部歸于借名人，即委

13、托沒有完成。所以，將借名買房視為無名合同的簽訂更符合司法實踐。（三）借名買房的行為效力簡單來說，合同的效力就是指合同成立之后對當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，這種拘束力強于一般道德約束。隨著我國合同效力制度的不斷發(fā)展演變，在對其效力進行認證時也逐漸發(fā)生了變化?？偟膩碚f，更加重視當(dāng)事人的意思自治，公序良俗所占比例趨于合理，鼓勵交易，在效力類型方面增加了很多折衷的規(guī)定，如效力待定、未生效等等。要想明確借名買房中的房屋權(quán)屬問題就必須首先探明借名買房行為本身是否有效。 認為借名買房協(xié)議無效的學(xué)者主要持以下幾點理由：第一，他們認為借名買房行為是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為。借名人之所以選擇通過借名的方式購買房屋

14、大多是因為他們本身不具備購房的資格，這種行為是與限購政策相違背的，屬于脫法行為。 陳聰富：脫法行為、消極信托及借名登記契約，載于月旦法學(xué)雜志2005 年第 8 期，第 226 頁。因此，這種行為是無效的；第二，違反法律行政法規(guī)的強行規(guī)定。近年來，我國房價一直保持著較高的增長態(tài)勢，限購政策的出臺主要是為了對房價進行控制。自身不具備購買資格，但是由于有購買意愿和購買能力而選擇通過借名的方式購買房屋的顯然違反了我國相關(guān)法律的規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認定這種行為無效。第三，損害公共利益。政府出臺限購政策的主要目的是為了壓制房價增長過高過快的不良態(tài)勢，使得大多數(shù)人能夠得到住房保障，借名買房行為通過投機的方式避開

15、了政府的限制，這將會導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲，最終影響社會穩(wěn)定。也有學(xué)者不同意上述觀點，在他們看來以上提到的這些理由并不能說明借名買房協(xié)議是無效的。首先，他們認為政府頒布的限購政策不屬于法律禁止性規(guī)定，因此借名買房行為雖然規(guī)避了限購政策我們卻不能認為這種行為是違反法律規(guī)定的。 馬一德：借名買房之法律適用，載于法學(xué)家2014 年第 6 期，第 141 頁。其次，借名買房行為并沒有違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定。借名買房行為違反的只是經(jīng)濟適用房管理辦法等規(guī)定，我們無法將類似規(guī)定認定為法律和行政法規(guī)，相應(yīng)的也就無法認定借名買房協(xié)議無效。但是有些地方性的規(guī)章制度是為了維護社會公共利益而制定的，如果借名買房行為違

16、背了此類規(guī)定應(yīng)當(dāng)認定其無效。 王利明:合同法研究（第一卷），中國人民大學(xué)出版社 2015 年版，第 657 頁。最后，借名買房存在損害社會公共利益的可能性，但是也僅僅停留在可能的程度上。借名買房行為假借了他人的名義，這就意味著出借人自愿放棄了自己的購房資格，整體購房資格群體數(shù)量并未上升，我們沒有充分理由認為借名買房行為增加了保障住房的壓力，因為這些指標(biāo)本身就是政府設(shè)定的，也在其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的范圍之內(nèi)。由此可見，借名買房行為并不一定會損害社會公共利益。筆者認為在對借名買房協(xié)議的效力進行判斷時必須依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，但是我們不應(yīng)當(dāng)以此為標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)的判定借名買房協(xié)議的效力。筆者認為在認定借名買房行為的效

17、力時需要區(qū)分不同的情況，不能一概而論，只有分而論之才能將其效力全面透徹的反映出來。二、借名買房內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì)（一） 直接借名買房內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì)根據(jù)筆者上文對于直接借名買房行為的分析，直接借名買房在行為性質(zhì)上根據(jù)第三人的是否知情可以分為不同的情況。但是我國的合同法對于15種有名合同的規(guī)定可以推知，直接借名買房中借名人與出借人直接的協(xié)議應(yīng)該不屬于其中的任何一種。但是我國法律亦賦予了當(dāng)事人之間訂立無名合同的權(quán)利義務(wù)，直接借名買房中，借名人和出借人基于自愿平等的原則達成了一致的意思表示，所以該協(xié)議可以視為無名合同。（二） 間接借名買房內(nèi)部協(xié)議的性質(zhì)按照上述對于間接借名買房行為性質(zhì)的分析，間接借名買房行

18、為可以類推為委托行為的一種，所以，筆者認為，間接借名買房當(dāng)事人之間的內(nèi)部協(xié)議可以類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。但其最終只是可以類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定，卻非委托合同，故而其應(yīng)當(dāng)認定為是一種混合合同。（三） 內(nèi)部協(xié)議對房屋買賣法律關(guān)系的影響1.購房者與借名人簽訂房屋買賣合同筆者認為，借名人由于在形式上不具有房屋的所有權(quán)，而民事法律中對于行為的界定多以表面行為為主，所以其對于房屋屬于無權(quán)處分。因此，如果購房者有充分的理由不知情，則作為善意第三人房屋買賣合同有效。如果購房者惡意，則買賣合同無效，出借人可以請求返還不動產(chǎn)。但是，由于不動產(chǎn)登記制度，合同法規(guī)定，未進行過戶登記的不動產(chǎn)不產(chǎn)生對抗效力。而不

19、動產(chǎn)登記時一般采用出借人的姓名，所以借名人無法完成過戶。因此，出借人可以要求返還房產(chǎn)，購房者的損失由借名人承擔(dān)。出借人只需返還借名人所付出房款及利息。2.購房者與出借人簽訂房屋買賣合同內(nèi)部協(xié)議既然已經(jīng)可以視為合同，那么自然應(yīng)當(dāng)受到我國合同法的調(diào)整。有學(xué)者認為，內(nèi)部協(xié)議是借名人和出借人按照自愿平等的原則做出的和約。由于借名協(xié)議中有部分內(nèi)容涉及到了房屋買賣合同的內(nèi)容，所以借名協(xié)議會對房屋買賣合同產(chǎn)生影響，房屋買賣合同的效力取決于借名協(xié)議效力。 鄭云龍：商品房借名買賣中物權(quán)歸屬研究，上海交通大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文，第10頁。然而，筆者并不這么認為。本人認為，借名的內(nèi)部協(xié)議的效力并不會對房屋買賣合

20、同產(chǎn)生影響。主要理由如下：第一，房屋買賣合同與借名協(xié)議是兩個獨立的合同，并不會相互影響，而且房屋買賣合同只需要買賣雙方的真實意思表示達成一致即可，房屋買賣合同的效力并不依賴于借名協(xié)議的效力。借名協(xié)議產(chǎn)生的是借名人與出借人之間的借名法律關(guān)系，而房屋買賣合同則是購房者與出借人之間的房屋買賣法律關(guān)系，二者并非相互依附的情況。第二，房屋買賣合同顯然是我國合同法中加以規(guī)定的有名合同，故而，房屋買賣合同的有效要件有兩點：沒有違反合同法第52條相關(guān)規(guī)定，購房者意思表示真實。該合同是否有效與借名合同的效力無關(guān)。在我國的司法實務(wù)中，若借名協(xié)議違反了法律的強制性規(guī)定或者社會的公共利益無效，法院會將房屋判給借名協(xié)議

21、中的出借人而非售房者。因此，筆者認為，內(nèi)部協(xié)議的效力僅對其當(dāng)事人具有約束力，并不會影響房屋買賣合同的效力。若房屋買賣合同沒有違反我國合同法52條的相關(guān)規(guī)定，則房屋買賣的法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)始終有效。第三，筆者認為房屋的所有權(quán)歸出借人所有，所以出借人對于房屋的出售是有權(quán)處分，合同具有法律效力。不過房屋出售后，出借人與借名人之間產(chǎn)生了債權(quán)，即出借人應(yīng)將借名人所付房款返還，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。三、探究借名買房中房屋權(quán)屬在上文的分析中，筆者認為，借名買房協(xié)議實質(zhì)上是一種受我國法律規(guī)范調(diào)整的內(nèi)部協(xié)議，所以，房屋所有權(quán)按照形式歸于出借人所有，而出借人與借名人之間的協(xié)議使其產(chǎn)生債權(quán)。而在借名協(xié)議有效且借名人有充足證據(jù)

22、證明房屋歸自己使用的情況下，例如水電費繳費單、物業(yè)費單據(jù)等，可以進行不動產(chǎn)更名登記，將其轉(zhuǎn)自借名人戶下?？傊?，房屋權(quán)歸屬出借人還是借名人的問題在不同情形下應(yīng)靈活分析，使之符合公平公正原則。按照我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的原則，基于法律行為的不動產(chǎn)的物權(quán)變更，須滿足的條件:一是法律行為有效，二是不動產(chǎn)需完成登記。 梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，北京法律出版社，2016年版，第53頁。我國目前將房屋物權(quán)變動的實質(zhì)要件認定為是使得物權(quán)變動的法律行為，而將形式要件認定為登記，這種規(guī)則之下可能導(dǎo)致房屋的事實物權(quán)和法律物權(quán)相互分離。因此，筆者將對借名協(xié)議是否有效、是否存在第三人的情況對房屋權(quán)屬加以分析。（一） 無第三人

23、時借名協(xié)議的效力對于房屋權(quán)屬的影響上文筆者分析得到，借名協(xié)議屬于出借人與借名人之間的內(nèi)部協(xié)議，并不會影響房屋買賣的法律關(guān)系的有效性。但是，借名協(xié)議自身的有效性卻著實值得探討，其與房屋權(quán)屬密切關(guān)聯(lián)。1.借名協(xié)議有效時的房屋權(quán)屬我國不動產(chǎn)實行登記制度，登記的主要作用有兩項：權(quán)利的推定力和登記的公信力。權(quán)利推定力指的是我國將不動產(chǎn)登記者認定為不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利者，但是事實上也存在著法律無權(quán)和事實物權(quán)相互分離的情形。借名買房合同就是典型之一，其行為即造成了二者的分離。實際購房人如果能夠證明自己是房屋的實際所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)認定房屋歸其所有。此時，若借名協(xié)議有效的話，借名協(xié)議約定作為當(dāng)事人之間的意思自治發(fā)揮作

24、用，出借人應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定配合借名人享有房屋法律物權(quán)，待條件滿足時配合法律物權(quán)的轉(zhuǎn)移，以實現(xiàn)法律物權(quán)與事實物權(quán)的統(tǒng)一。在此種情況之下，房屋的事實物權(quán)理應(yīng)歸屬于借名人所有，并沒有爭議。2.借名協(xié)議無效時的房屋權(quán)屬借名協(xié)議作為合同的一種，受到我國合同法的調(diào)整。合同法第52條規(guī)定了五種事由下的合同無效。筆者認為，五種合同無效事由可以分為兩類：其一，基于通常原因的無效，即當(dāng)事人之間的內(nèi)部約定或締約過失等問題無效；其二，當(dāng)事人之間訂立的合同違反了法律法規(guī)或者損害了公共利益而無效。筆者將對這兩種情形下的房屋權(quán)屬加以探討：（1）基于通常原因的無效時的房屋權(quán)屬這種情況，借名人與出借人之間的協(xié)議因為當(dāng)事人之間的內(nèi)部

25、約定或者締約過失等問題無效，故而此時，借名人不可以依據(jù)其與出借人之間的協(xié)議要求出借人轉(zhuǎn)移房屋法律物權(quán)，出借人也因此沒有了轉(zhuǎn)移的義務(wù)。又由于房屋買賣的法律關(guān)系以及房屋登記均真實有效，故而此時房屋的事實物權(quán)也應(yīng)當(dāng)認定為長久地歸為出借人所有。（2）基于違反了法律法規(guī)或損害了公共利益無效時的房屋權(quán)屬此種情況下，借名人與出借人之間的房屋協(xié)議屬于違反法律的強制規(guī)定或有損于公共利益。筆者認為，此時協(xié)議無效，但與通常原因無效的不同是，此時的無效不僅僅只是導(dǎo)致協(xié)議內(nèi)容無法履行，其會同時產(chǎn)生行政法和民法的雙重法律效果。即目前的司法實踐中認為，如果借名協(xié)議違法或有損公共利益無效時，明確了出借人和借名人不得請求確認產(chǎn)

26、權(quán)的效果。房屋的事實物權(quán)認定為從未發(fā)生過轉(zhuǎn)移，但是由于售房人已經(jīng)脫離了這種與房屋物權(quán)認定的法律關(guān)系，所以筆者認為此時的房屋應(yīng)當(dāng)由房屋主管部門收回，出借人應(yīng)當(dāng)負有注銷登記的義務(wù)，而借名人應(yīng)當(dāng)配合返還占有利益。此時的房屋事實物權(quán)的歸屬既非出借人也非借名人。筆者認為，房屋主管部門收回房屋等相關(guān)事宜結(jié)束之后，可以將房屋返還給售房人，解除此購房合同，返還借名人或出借人的購房資金。（二） 存在第三人時的房屋權(quán)屬通常情況下，出借人或借名人與售房者進行了房屋買賣行為之后不會涉及到第三人。但是事實上也存在著一些例外，比如在出借人將房屋過戶給借名人之前，可能會把房屋法律物權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押給了第三人，此時應(yīng)當(dāng)如何認定房

27、屋權(quán)屬是筆者接下來要加以探討的內(nèi)容。涉及到第三人介入的情形時，應(yīng)當(dāng)從維持物權(quán)登記的推定力和第三人的利益加以考慮。第三人的利益固然應(yīng)該保護，但是借名人的利益也不能忽略，這種利益的沖突使得在探討時應(yīng)當(dāng)對第三人是否善意地獲得房屋物權(quán)加以區(qū)分。1.第三人存在且借名協(xié)議有效時的房屋權(quán)屬（1）第三人善意的情形在出借人進行了房屋物權(quán)登記之后，我國法律上推定其為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，且具有公信力。此時如果出借人在轉(zhuǎn)移房屋法律物權(quán)給借名人之前又與善意的第三人進行了房屋法律物權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么房屋的事實物權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)如何認定值得思考。首先，房屋進行登記后，具有公信力，善意的第三人無法判斷房屋的物權(quán)是否存在瑕疵，其只能夠推

28、定得出房屋的事實物權(quán)也是出借人的，符合法律法規(guī)的規(guī)定。所以，即便出借人和借名人之間的協(xié)議有效導(dǎo)致了房屋的法律物權(quán)和事實物權(quán)相分離，出借人的行為構(gòu)成了無權(quán)處分的行為，第三人仍有權(quán)獲得房屋的法律物權(quán)和事實物權(quán)。因為在此種利益沖突下，我國法律更應(yīng)該保護善意的第三人的利益，按照我國物權(quán)法第106條的理解，即便出借人對于房屋無權(quán)處分，但是此時第三人也善意取得了房屋的事實物權(quán)。其次，在這種利益對沖下，筆者做出了一個價值衡量的標(biāo)準(zhǔn)。借名人與出借人之間的合意導(dǎo)致了房屋的事實物權(quán)和法律物權(quán)的分離，那么此時這種分離的風(fēng)險理應(yīng)由借名人承擔(dān)而不應(yīng)當(dāng)把這種風(fēng)險強加于善意的第三人的身上，故而此內(nèi)部協(xié)議對于善意的第三人沒有

29、對抗的效力。所以，在借名協(xié)議有效且第三人善意的情況之下，房屋的事實物權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸屬于善意的第三人。（2）第三人惡意的情形所謂惡意，即第三人知曉借名人與出借人的借名協(xié)議后仍與出借人進行房屋法律物權(quán)的轉(zhuǎn)移。筆者認為，此時借名協(xié)議的效力足以對抗惡意的第三人，這種情形之下第三人并非不知物權(quán)的瑕疵，仍一意為之，所以其行為的風(fēng)險后果理應(yīng)由其自身加以承擔(dān)。同時，按照我國物權(quán)法解釋（一）第16條第1款第4項的規(guī)定可知，此時第三人仍與出借人進行交易的話，不受到物權(quán)法106條的保護，因此不能取得房屋事實物權(quán)。所以，在借名協(xié)議有效且第三人惡意的情況之下，房屋的事實物權(quán)仍應(yīng)當(dāng)歸屬于借名人，第三人應(yīng)當(dāng)注銷其登記且出借人應(yīng)

30、當(dāng)按照協(xié)議的內(nèi)容將房屋的法律物權(quán)轉(zhuǎn)移給借名人。2. 第三人存在且借名協(xié)議無效時的房屋權(quán)屬當(dāng)借名協(xié)議無效時，按照上文的探討可以將協(xié)議無效的原因歸結(jié)為兩大類，第一類即是基于通常原因的無效，而第二類則是違反了法律法規(guī)或損害了公共利益而導(dǎo)致的無效，當(dāng)?shù)谌舜嬖跁r，房屋的事實物權(quán)應(yīng)當(dāng)如何判斷，筆者將分類討論：（1）第三人善意的情形上文中筆者討論到若借名協(xié)議無效，則房屋事實物權(quán)的歸屬由于無效的原因不同被細分為兩大類。現(xiàn)第三人加以介入，筆者將對此情況再做分析對比。當(dāng)協(xié)議基于通常情況無效按照上文得出的結(jié)論可知，此時的法律物權(quán)和事實物權(quán)都歸屬于出借人。那么此時，若第三人與出借人達成了某種房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移的協(xié)議并辦理了相關(guān)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)，那么此時房屋的法律物權(quán)和事實物權(quán)都當(dāng)然地歸屬于第三人所有。當(dāng)協(xié)議違反強制性規(guī)定或有損于公共利益無效按照上文的分析可以知曉，若不存在第三人的情況時，房屋的物權(quán)應(yīng)當(dāng)由房屋主管部門收回再做處理，借名人和出借人都不能獲得房屋的物權(quán)。但是當(dāng)存在善意第三人的情況之時，為了保護善意第三人的利益不受到侵害，房屋主管部門此時不應(yīng)當(dāng)再將房屋收回，因為這樣會使得無知的第三人的利益受到侵害。此時，房屋的物權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于該第三人所有，這樣既使得第三人的利益得到了保障，也使得借名協(xié)議的無效的后果有人承擔(dān)，筆者認為此處理方式較