哈爾濱陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人(共12頁(yè))

1、PAGE PAGE 12哈爾濱陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)有限公司破產(chǎn)(p chn)管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)(boh)預(yù)案的說(shuō)明各位業(yè)主：2013年12月5日乳山市人民法院裁定受理債務(wù)人哈爾濱陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)申請(qǐng)，同時(shí)指定乳山泰和會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司與山東東方未來(lái)律師事務(wù)所擔(dān)任債務(wù)人的管理人。管理人自接受指定以來(lái)，一直把如何合理保護(hù)業(yè)主的權(quán)益作為重要工作。乳山市人民政府、乳山市人民法院對(duì)這一工作也非常關(guān)切，多次督促管理人制訂切實(shí)方案，妥善保護(hù)業(yè)主利益。乳山市人民政府計(jì)劃給予債務(wù)人重整的扶持政策，也要求重整方主要用于維護(hù)業(yè)主利益，力爭(zhēng)將符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋盡快向業(yè)主交付。在此背景下，管理人先后制訂

2、了管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)的初步預(yù)案、管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)方式選擇的說(shuō)明等一系列文件，并多次對(duì)部分上訪業(yè)主進(jìn)行接待，針對(duì)業(yè)主上訪問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面回復(fù)?，F(xiàn)管理人對(duì)上述文件進(jìn)行整理并說(shuō)明如下： 一、管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)初步預(yù)案的說(shuō)明2013年12月22日管理人向業(yè)主公布了管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)的初步預(yù)案，主要內(nèi)容為：1、房屋擁有預(yù)售許可證、雙方簽訂了房屋預(yù)售合同、業(yè)主支付了房款、房屋經(jīng)房管部門(mén)預(yù)售登記的，預(yù)售房屋不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理，按照房屋建設(shè)現(xiàn)狀予以保護(hù)。業(yè)主支付尚欠的房款，房屋符合交付條件的隨時(shí)交付。業(yè)主有其他債權(quán)的，依法申報(bào)；2、房屋擁有預(yù)售許可證、業(yè)主支付了房款、因債務(wù)人的原因?qū)е路课菸唇?jīng)房

3、管部門(mén)預(yù)售登記的，由管理人協(xié)調(diào)政府依法完善房屋相關(guān)手續(xù)，預(yù)售房屋不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理，按照房屋建設(shè)現(xiàn)狀予以保護(hù)。業(yè)主支付尚欠的房款，房屋符合交付條件的隨時(shí)交付。業(yè)主有其他債權(quán)的，依法申報(bào)；3、房屋不擁有預(yù)售許可證、業(yè)主(yzh)支付了房款、房屋未經(jīng)房管部門(mén)預(yù)售登記的，業(yè)主依法申報(bào)債權(quán)；4、房屋擁有預(yù)售許可證、雙方簽訂了房屋預(yù)售合同、房屋經(jīng)房管部門(mén)預(yù)售登記，但雙方已經(jīng)通過(guò)協(xié)議或司法（仲裁）確認(rèn)的方式(fngsh)解除了合同的，業(yè)主依法申報(bào)債權(quán)，債權(quán)金額以協(xié)議約定或生效法律文書(shū)確認(rèn)為準(zhǔn)。5、對(duì)于上述(shngsh)第3、第4種情形，管理人在不損害其他債權(quán)人利益的情況下，考慮優(yōu)先保護(hù)業(yè)主利益的方案。該

4、預(yù)案是管理人自2013年12月5日接受指定后，根據(jù)初步掌握的債務(wù)人資料，將債務(wù)人的房屋預(yù)售情況進(jìn)行了基本的梳理與分類，區(qū)分不同情形在法律的框架下并兼顧債務(wù)人的實(shí)際情況而制定的關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)的初步預(yù)案。預(yù)案將業(yè)主分為四種類型，對(duì)前兩類業(yè)主權(quán)益按照物權(quán)保護(hù)，對(duì)后兩類業(yè)主權(quán)益按照普通債權(quán)處理，但較其他普通債權(quán)人，在保護(hù)上予以優(yōu)先考慮。該預(yù)案的制定，管理人充分挖掘了現(xiàn)有法律有利于業(yè)主權(quán)益保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。如果嚴(yán)格按照物權(quán)法的規(guī)定，房屋未經(jīng)所有權(quán)登記或預(yù)告登記，房屋購(gòu)買(mǎi)人是不享有物權(quán)的，其還不能成為真正意義上的業(yè)主。所以管理人只能通過(guò)一些相關(guān)的司法解釋，來(lái)推定業(yè)主對(duì)所購(gòu)買(mǎi)房屋所享有的物權(quán)性質(zhì)：對(duì)第一類業(yè)

5、主，即已辦理預(yù)售登記備案的，管理人援引的是最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第19條規(guī)定，即被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)需要辦理過(guò)戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書(shū)面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，法院可以查封、扣押、凍結(jié)。但該規(guī)定只適用于已實(shí)際接收房屋的業(yè)主，對(duì)未接收房屋的適用是有障礙的；為此管理人又援引了最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知第15條規(guī)定，即下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，法院也可以進(jìn)行預(yù)查封

6、被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。該通知在法律位階上即不屬于法律、法規(guī)司法解釋范疇，但作為最高院的文件，可勉強(qiáng)作為管理人援引的依據(jù)；對(duì)第二類業(yè)主即房屋雖有預(yù)售許可證但未辦理預(yù)售登記備案的，對(duì)其進(jìn)行物權(quán)保護(hù)的依據(jù)更加匱乏，相應(yīng)的只有最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)第2條規(guī)定，即消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部(qunb)或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。根據(jù)該規(guī)定，房屋購(gòu)買(mǎi)人在交付了全部或大部分款項(xiàng)后，其權(quán)利優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、而工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)又優(yōu)于抵押權(quán)，故屬于優(yōu)于他物權(quán)的類物權(quán)，可以參照物權(quán)予以保護(hù)。管

7、理人尋找這些法律依據(jù)，一是為了充分保護(hù)業(yè)主利益，二是要對(duì)抗普通債權(quán)人的質(zhì)疑。從實(shí)際情況看，普通債權(quán)的代理律師一直對(duì)管理人給于業(yè)主的物權(quán)保護(hù)提出異議，認(rèn)為管理人對(duì)于業(yè)主權(quán)益的保護(hù)突破了物權(quán)法及企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定，但管理人正是基于上述法律、司法解釋、文件的規(guī)定，才一直采取(ciq)類推的方式予以適用、堅(jiān)持對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)債務(wù)人的房屋銷售情況，前兩類業(yè)主即有預(yù)售許可證的占大多數(shù)，如果對(duì)這部分業(yè)主的保護(hù)無(wú)法可依，完全靠政府或重整方在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)外另行安排資金解決，負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重；而在第二類業(yè)主即有預(yù)售許可證但未辦登記備案的中，保護(hù)范圍已經(jīng)被擴(kuò)大，即只支付了少部分房款不足50%的，給予物權(quán)保護(hù)即使按照管理

8、人對(duì)于上述規(guī)定的類推適用也是沒(méi)有任何依據(jù)的。但在預(yù)案中，管理人對(duì)該部分業(yè)主也已經(jīng)給予了保護(hù)；對(duì)第三和第四類業(yè)主，即無(wú)預(yù)售許可證導(dǎo)致房屋預(yù)售合同無(wú)效或已經(jīng)依法解除合同的，由于其屬于典型的普通債權(quán)，無(wú)法按物權(quán)進(jìn)行保護(hù)，故在預(yù)案中要求業(yè)主申報(bào)普通債權(quán)，只在條件許可的情況下給予優(yōu)先考慮。 二、管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)方式選擇(xunz)的說(shuō)明2013年12月25日管理人向業(yè)主公布了管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)方式選擇(xunz)的說(shuō)明，主要內(nèi)容為：1、對(duì)于預(yù)案中的第1、2種情形，房屋不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理，業(yè)主不必進(jìn)行債權(quán)申報(bào)。業(yè)主有其他債權(quán)的，可以申報(bào)普通債權(quán)。若業(yè)主要求退房，管理(gunl)人尊重業(yè)主的選擇權(quán)

9、，但業(yè)主應(yīng)申報(bào)普通債權(quán)；2、對(duì)于預(yù)案中的第3、4種情形，業(yè)主應(yīng)申報(bào)普通債權(quán)。若業(yè)主要求繼續(xù)履行房屋預(yù)售合同且具備履行可能，管理人將充分重視業(yè)主的選擇。業(yè)主行使選擇權(quán)，需書(shū)面通知管理人。凡要求繼續(xù)履行房屋預(yù)售合同的業(yè)主，需將剩余購(gòu)房款支付管理人。該說(shuō)明是管理人關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)的初步預(yù)案公布后，管理人為了更好地指導(dǎo)業(yè)主行使權(quán)利，而作出的關(guān)于業(yè)主權(quán)益保護(hù)方式選擇的說(shuō)明。即對(duì)于前兩類業(yè)主，是否申報(bào)債權(quán)，取決于本人的選擇，業(yè)主既可以要求履行合同、交付房屋；也可以解除合同，申報(bào)債權(quán)，管理人尊重業(yè)主的選擇；對(duì)于后兩類業(yè)主，原則上應(yīng)當(dāng)申報(bào)普通債權(quán)，對(duì)要求繼續(xù)履行合同的，管理人重視業(yè)主的選擇，但能否實(shí)現(xiàn)，要根據(jù)

10、是否具備履行可能而定。三、管理人關(guān)于銀龍灣、海晶城房屋交付問(wèn)題的答復(fù)及關(guān)于業(yè)主是否需要申報(bào)債權(quán)的說(shuō)明2014年2月25日管理人向業(yè)主公布了關(guān)于銀龍灣、海晶城房屋交付問(wèn)題的答復(fù)，主要內(nèi)容為：1、對(duì)于(duy)已取得預(yù)售許可證后銷售的房屋，且業(yè)主要求繼續(xù)履行合同的，房屋不列入破產(chǎn)(p chn)財(cái)產(chǎn)，業(yè)主(yzh)支付剩余房款，管理人將要求重整方將房屋建成后交付給業(yè)主；2、對(duì)于未取得預(yù)售許可證即銷售的房屋，買(mǎi)賣合同無(wú)效，業(yè)主依法應(yīng)向管理人申報(bào)普通債權(quán)。但為了充分保護(hù)業(yè)主利益，且不損害其他債權(quán)人利益，如果業(yè)主愿意繼續(xù)履行合同并支付剩余房款，可以向管理人申請(qǐng)繼續(xù)履行合同。管理人將協(xié)調(diào)重整方在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)外另

11、行出資將房屋建成后交付給業(yè)主；3、管理人將協(xié)調(diào)重整方，力爭(zhēng)海晶城項(xiàng)目能達(dá)到如下工作進(jìn)展：2014年4月中旬全面恢復(fù)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，3#、6#樓在五月中旬前開(kāi)始辦理交房手續(xù)，5#樓于七月底前交房。裝修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行原合同約定。同日管理人向業(yè)主公布了關(guān)于業(yè)主是否需要申報(bào)債權(quán)的說(shuō)明，主要內(nèi)容為：1、對(duì)于已取得預(yù)售許可證后銷售的房屋，且業(yè)主要求繼續(xù)履行合同的，房屋不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理，業(yè)主不必申報(bào)債權(quán)，也不必向管理人提交任何說(shuō)明；2、對(duì)于未取得預(yù)售許可證即銷售的房屋，或者房屋買(mǎi)賣合同已經(jīng)通過(guò)協(xié)議或司法（仲裁）確認(rèn)的方式解除的，如果業(yè)主愿意繼續(xù)履行合同且具備履行可能的，也可以不申報(bào)債權(quán)。但需要向管理人郵寄提交繼

12、續(xù)履行合同的書(shū)面申請(qǐng)；3、若業(yè)主除要求繼續(xù)履行合同外，還主張其他債權(quán)的，可以按照管理人郵寄給業(yè)主的乳山市人民法院申報(bào)債權(quán)通知書(shū)，就債權(quán)部分向管理人申報(bào)，具體申報(bào)債權(quán)文書(shū)格式，可以登錄山東東方未來(lái)律師事務(wù)所網(wǎng)站下載索取，并郵寄給管理人；4、無(wú)申報(bào)其他普通債權(quán)的業(yè)主，不參加2014年3月27日的債權(quán)人會(huì)議。業(yè)主可以自行決定是否參加2014年4月8日的業(yè)主會(huì)議。不參加主業(yè)會(huì)議的，業(yè)主權(quán)益不受影響，與參加業(yè)主會(huì)議的業(yè)主權(quán)利義務(wù)一致。上述答復(fù)與說(shuō)明，是由于隨著破產(chǎn)程序的進(jìn)行，業(yè)主提出了大量的問(wèn)題，管理人每天都在電話回答、解釋。2014年2月，乳山市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向管理人提出了重整申請(qǐng)，管理人對(duì)項(xiàng)

13、目可能的進(jìn)展及業(yè)主權(quán)益的保護(hù)方案與重整方進(jìn)行了溝通。重整方表示，鑒于其關(guān)聯(lián)公司乳山市金鼎房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱金鼎房產(chǎn)咨詢）是債務(wù)人的主要銷售代理商，能否按約定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主交房對(duì)其公司的生死存亡有至關(guān)重要的影響，因此重整方表示愿盡最大努力滿足業(yè)主交付房屋的請(qǐng)求。在此期間，政府對(duì)重整工作也給予了高度重視，一方面要求重整方要擴(kuò)大對(duì)業(yè)主的保護(hù)范圍，另一方面將在政策等各方面給予其盡可能的支持。在此基礎(chǔ)上，管理人根據(jù)將業(yè)主有代理性的問(wèn)題進(jìn)行了匯總答復(fù)，并根據(jù)重整方的表態(tài)，初步將第三類、第四類業(yè)主納入物權(quán)保護(hù)范圍。但對(duì)于一房多賣、房屋備案(bi n)手續(xù)解除后債務(wù)人又將房屋另售他人的，業(yè)主主張交付原房

14、屋的，仍無(wú)法滿足。 四、管理(gunl)人關(guān)于(guny)銀龍灣、海晶城業(yè)主申訴問(wèn)題的回復(fù)2014年3月10日管理人向業(yè)主公布了關(guān)于銀龍灣、海晶城業(yè)主申訴問(wèn)題的回復(fù)，主要內(nèi)容為：1、海晶城項(xiàng)目共建設(shè)了2065套住房，已經(jīng)賣出1060套，總銷售額約3.45億元；2、無(wú)正規(guī)合同的可以完善合同的簽訂手續(xù)，合同未備案的，將在重整計(jì)劃通過(guò)后，由重整方應(yīng)業(yè)主要求對(duì)合同進(jìn)行完善，到房管局辦理合同備案。根據(jù)房管局相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)承諾規(guī)定，預(yù)售合同備案，如果交易雙方共同辦理，手續(xù)齊全當(dāng)日辦結(jié)；批量申請(qǐng)30個(gè)工作日辦結(jié)；3、分期付款的業(yè)主，在重整成功之前，剩余房款暫停交納，但按照合同約定在交付房屋前應(yīng)該支付的房款，業(yè)

15、主應(yīng)當(dāng)按照約定在接收房屋前交納相應(yīng)款項(xiàng)，合同沒(méi)有約定的按照重整計(jì)劃執(zhí)行；4、業(yè)主已將購(gòu)房款交至債務(wù)人銷售(xioshu)代理商金鼎房產(chǎn)咨詢或其指定的個(gè)人賬戶的，金鼎房產(chǎn)咨詢將房款交付給債務(wù)人后或出具了債務(wù)人的收據(jù)，視為業(yè)主已將購(gòu)房款交付給債務(wù)人，如果管理人發(fā)現(xiàn)金鼎房產(chǎn)咨詢尚有未交付的房款，將代表債務(wù)人向金鼎房產(chǎn)咨詢追償，不能將房款返還給業(yè)主；5、退房的業(yè)主要求返還房款及給予資金占用費(fèi)的屬于普通債權(quán)，將按照表決通過(guò)的重整計(jì)劃確定的比例進(jìn)行(jnxng)清償；6、合同約定有煤氣管道，但實(shí)際沒(méi)有預(yù)埋，且房屋(fngw)層高不足2.8米。按照城鎮(zhèn)燃?xì)饧夹g(shù)規(guī)范第8.2.2的規(guī)定，廚房與起居室在一起的不應(yīng)

16、設(shè)置燃具；房屋室內(nèi)層高設(shè)計(jì)均為2.8米，按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范凈高不低于2.4米、局部?jī)舾卟坏陀?.1米即符合要求。如果債務(wù)人有虛假承諾的情況，符合解除合同條件的，業(yè)主可以選擇解除合同并向管理人申報(bào)債權(quán)；7、購(gòu)房發(fā)票是在房款全部交齊、在辦理房屋使用權(quán)證時(shí)統(tǒng)一開(kāi)具。對(duì)開(kāi)具收據(jù)的，不影響業(yè)主的權(quán)利，如果企業(yè)有偷漏稅款的行為由稅務(wù)部門(mén)處理；8、已交付的房屋，房屋所有權(quán)證可以正常辦理。具備辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證條件的，由重整方按合同約定的時(shí)間向房管局提交初始登記申請(qǐng)。初始登記后，應(yīng)業(yè)主要求，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，如業(yè)主能親自辦理，可以在3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，批量登記需要在30個(gè)工作日辦結(jié)；9、協(xié)助業(yè)主辦理房

17、屋預(yù)告登記，保證不會(huì)出現(xiàn)再次破產(chǎn)情況。因房管局登記系統(tǒng)無(wú)期房預(yù)告登記模塊，暫未開(kāi)展期房預(yù)告登記。按照法律規(guī)定未辦理預(yù)告登記的業(yè)主不享有物權(quán)，但在管理人公布的業(yè)主權(quán)益保護(hù)預(yù)案中，已經(jīng)將符合條件的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋給予物權(quán)保護(hù)。經(jīng)與房管局溝通，為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，重整計(jì)劃通過(guò)后，對(duì)于符合預(yù)告登記的房屋可以手工辦理預(yù)告登記，但需提醒業(yè)主注意下列事項(xiàng)：根據(jù)法律規(guī)定，辦理預(yù)告登記以后，自能夠進(jìn)行登記之日起，必須在3個(gè)月內(nèi)辦理相應(yīng)的登記，否則預(yù)告登記失效；除依據(jù)生效的法律文書(shū)外，購(gòu)房合同不能隨意更改或終止，預(yù)告登記不能撤銷； 10、凡是申報(bào)債權(quán)的債權(quán)人均可參加債權(quán)人會(huì)議，參加債權(quán)人會(huì)議的表決份額以管理人初步確

18、認(rèn)的債權(quán)額為準(zhǔn)，管理人暫未確認(rèn)的以申報(bào)數(shù)額行使臨時(shí)表決權(quán)。債權(quán)人委員會(huì)成員在第一次債權(quán)人會(huì)議統(tǒng)一選舉產(chǎn)生，管理人考慮給予業(yè)主一定的候選名額。業(yè)主作為債權(quán)人可以對(duì)重整計(jì)劃進(jìn)行表決來(lái)參與重整，在對(duì)重整計(jì)劃進(jìn)行表決時(shí)，擬設(shè)單獨(dú)的業(yè)主表決組，表決結(jié)果對(duì)重整計(jì)劃是否通過(guò)有直接影響。業(yè)主也可以通過(guò)參加債權(quán)人委員會(huì)的代表參與破產(chǎn)重整或清算工作(gngzu)，對(duì)業(yè)主的合理意見(jiàn)和要求，管理人將予以充分的尊重和考慮。該申訴問(wèn)題回復(fù)的出臺(tái)(ch ti)，是由于2014年3月10日有上百名業(yè)主到乳山市人民政府上訪，并提出書(shū)面申訴要求給予答復(fù)。管理人會(huì)同市政府分管領(lǐng)導(dǎo)、各主管部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)業(yè)主申訴的問(wèn)題進(jìn)行了研究，并盡可

19、能詳細(xì)地對(duì)問(wèn)題進(jìn)行了解答。業(yè)主涉及的問(wèn)題主要包括預(yù)售許可證的補(bǔ)辦、剩余房款的交付、房屋(fngw)所有權(quán)證的辦理、小區(qū)配套不符合約定的處理、不同債權(quán)的申報(bào)方式、違約金債權(quán)的處理、調(diào)換房屋的可能、業(yè)主參與破產(chǎn)清算的方式等。管理人答復(fù)以后，多數(shù)業(yè)主對(duì)答復(fù)意見(jiàn)較為滿意，隨后陸續(xù)按照自己的選擇向管理人遞交了相關(guān)申請(qǐng)或申報(bào)材料。五、管理人關(guān)于對(duì)海晶城部分業(yè)主問(wèn)題的答復(fù)2014年3月27日管理人向業(yè)主公布了關(guān)于對(duì)海晶城部分業(yè)主問(wèn)題的答復(fù)，主要內(nèi)容為：1、關(guān)于業(yè)主要求按合同約定確定逾期交房違約金問(wèn)題，在海晶城房屋銷售合同中，約定的逾期交付房違約金大多為每日萬(wàn)分之五到千分之五，明顯過(guò)高，管理人按照最高人民法院

20、的有關(guān)司法解釋，將違約金的數(shù)額降低到實(shí)際損失的一點(diǎn)三倍即房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的130%，具體按每平方米每月13元執(zhí)行；2、關(guān)于對(duì)房屋貶值損失等債權(quán)申報(bào)不予認(rèn)定問(wèn)題，一是對(duì)是否存在房屋貶值不好確定，二是不宜量化。對(duì)債權(quán)審查結(jié)論不服的，債權(quán)人可以(ky)向管理人申請(qǐng)復(fù)議，也可以向法院提起訴訟。若法院有判決結(jié)果，管理人將按照判決結(jié)果進(jìn)行債權(quán)認(rèn)定；3、關(guān)于業(yè)主(yzh)要求將7A#、7B#、7C#、8#樓的房屋調(diào)整到一期的3#、5#、6#樓問(wèn)題，原則上該要求可以接受，待管理人行使撤銷權(quán)，一期房源滿足(mnz)調(diào)換要求時(shí)可以辦理；4、關(guān)于已訴訟或仲裁撤銷房屋買(mǎi)賣合同的業(yè)主是否能繼續(xù)要房問(wèn)題，只要房屋備案未解除，

21、主業(yè)均可主張要房，此前申報(bào)普通債權(quán)的，可及時(shí)向管理人提交申請(qǐng)，變更為要房。發(fā)生的訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)的部分，可按普通債權(quán)申報(bào)。對(duì)已經(jīng)撤銷備案的業(yè)主要房的，管理人將會(huì)同有關(guān)部門(mén)與重整方協(xié)商，爭(zhēng)取調(diào)換房源滿足業(yè)主要求；5、關(guān)于房屋存在質(zhì)量問(wèn)題如何處理問(wèn)題，房屋質(zhì)量問(wèn)題由施工單位承擔(dān)，電梯安全隱患在落實(shí)情況后立即著手處理，如果相應(yīng)的施工者已申報(bào)債權(quán)，管理人將其應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用從其應(yīng)分配債權(quán)中扣留。該答復(fù)是2014年3月27日，參加第一次債權(quán)人會(huì)議的數(shù)十戶業(yè)主后后到乳山市政府上訪，要求對(duì)部分問(wèn)題給予答復(fù)。管理人會(huì)同各政府領(lǐng)導(dǎo)及各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行研究后再次進(jìn)行了書(shū)面答復(fù)，當(dāng)日出臺(tái)了該答復(fù)。六、管理人對(duì)

22、業(yè)主權(quán)益保護(hù)方案的綜合歸納 現(xiàn)為了讓全體業(yè)主對(duì)權(quán)益的保護(hù)有一個(gè)更為清晰準(zhǔn)確的了解，管理人特將上述文件中對(duì)業(yè)主權(quán)益保護(hù)的內(nèi)容歸納如下：1、房屋擁有預(yù)售許可證、雙方簽訂了房屋預(yù)售合同且經(jīng)房管部門(mén)預(yù)售登記的，預(yù)售房屋不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理(chl)。房屋符合交付條件的隨時(shí)交付，不符合交付條件的，由重整方建設(shè)完成后交付。業(yè)主未付清房款的，在房屋交付時(shí)或按合同約定在交付前付清房款；2、房屋擁有(yngyu)預(yù)售許可證，因債務(wù)人的原因?qū)е路课菸唇?jīng)房管部門(mén)預(yù)售登記的，參照(cnzho)第一種情況處理；但因?yàn)轭A(yù)售合同未登記備案而導(dǎo)致房屋另行出售給他人并備案給他人者，管理人協(xié)調(diào)重整方，爭(zhēng)取由重整方另行提供房屋并負(fù)責(zé)

23、交付，差價(jià)多退少補(bǔ)；3、雙方簽訂了房屋預(yù)售合同但又經(jīng)協(xié)議或司法（仲裁）確認(rèn)的方式解除了合同的，若業(yè)主要求繼續(xù)履行原房屋預(yù)售合同，參照第二種情況處理；但因?yàn)轭A(yù)售合同登記備案已撤銷而導(dǎo)致房屋另行出售給他人并備案給他人者，管理人協(xié)調(diào)重整方，爭(zhēng)取由重整方另行提供房屋并負(fù)責(zé)交付，差價(jià)多退少補(bǔ)。該種情況下，業(yè)主已收取了債務(wù)人返還的部分價(jià)款的，應(yīng)將價(jià)款退回，否則管理人有權(quán)拒絕繼續(xù)履行原合同；4、上述前一、二種情況的業(yè)主也可以選擇解除房屋預(yù)售合同；5、上述第三情況的業(yè)主可選擇繼續(xù)向債務(wù)人主張給付房款，但只能向管理人申報(bào)債權(quán)，管理人將按普通債權(quán)予以認(rèn)定；6、業(yè)主可以向管理人申報(bào)逾期交房違約金債權(quán)，管理人將按普通

24、債權(quán)進(jìn)行認(rèn)定并核定違約金數(shù)額；7、購(gòu)買(mǎi)7#、8#號(hào)樓的業(yè)主，可以將所購(gòu)房屋調(diào)換到3#、5#、6#樓相應(yīng)樓層相當(dāng)面積的房屋，差價(jià)多退少補(bǔ)。待管理人行使撤銷權(quán)落實(shí)房源后開(kāi)始辦理；8、分期付款的業(yè)主，在重整成功之前，剩余房款暫停支付；但按照合同約定在交付房屋前應(yīng)該支付的房款，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定在接收房屋前支付相應(yīng)款項(xiàng)，合同沒(méi)有約定的按照重整計(jì)劃執(zhí)行；9、對(duì)房屋(fngw)存在的質(zhì)量問(wèn)題，在房屋驗(yàn)收前責(zé)成(zchng)有關(guān)單位予以解決以使房屋通過(guò)驗(yàn)收；對(duì)不配合的施工單位，如果對(duì)債務(wù)人享有債權(quán)并作了申報(bào)，管理人將暫扣其應(yīng)得(yn d)的分配款項(xiàng)；10、管理人將盡快督促重整方恢復(fù)施工，要求于2014年9月20日前將3#、5#、6#樓交付業(yè)主。若重整方一時(shí)無(wú)法實(shí)施，管理人將申請(qǐng)法院批準(zhǔn)恢復(fù)債務(wù)人營(yíng)業(yè)，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，以便實(shí)現(xiàn)按期交房的目標(biāo)。 上述十點(diǎn)是對(duì)業(yè)主權(quán)益保護(hù)主要內(nèi)容的歸納，但管理人需要說(shuō)明的是，以上保護(hù)是針對(duì)作為消費(fèi)者的一般業(yè)主，對(duì)變相抵押而簽訂的低價(jià)轉(zhuǎn)讓合同以及因抵頂債務(wù)形成的銷售，不享有上述特殊保護(hù)；另外對(duì)堅(jiān)持退房要求返還房款的業(yè)主，只能按普通債權(quán)處理，否則如果給予特殊保護(hù)，既沒(méi)有法律依據(jù)，也可能導(dǎo)致其他業(yè)主的效仿，債務(wù)人包括重整方都沒(méi)有能力籌措逾3億元資金滿足這一要求，此外其他普通債權(quán)人也會(huì)要求得到平等對(duì)待。因此希望這部分業(yè)主能從大