北門商城招商策劃書ppt課件

1、北門商城招商謀劃書云雷地產(chǎn)公司 PART 1現(xiàn)階段處理的問題3工程了解： 北門商城的建立從體量上來說，必然與時代中心呈競合關(guān)系，做為時代中心商圈構(gòu)成過程中的業(yè)態(tài)補充者與提煉者，為時代中心商圈的成形起到至關(guān)重要的作用。我們以為北門商城可以開展的方向是走多元化、精品道路。 以品牌影響力及業(yè)種的帶動力作為招商要素的構(gòu)建。 該當(dāng)躲避的是大而全的運營思緒，應(yīng)開展品牌建立體系、質(zhì)量管理體系、營銷及行銷才干。應(yīng)抗?fàn)帟r代中心、北門商城在單一業(yè)種及品牌上的競爭。 4本方案著力處理的現(xiàn)階段招商問題： 業(yè)態(tài)分布確定 租金基價確定 針對不同類型商家的政策確定 PART 2建水商業(yè)歷史沿革城市概略建水面積3789平方公

2、里，居住著傣、苗、彝、回、漢、哈尼族人口51萬；距省會昆明220公里，距邊境口岸河口250公里，距蒙自機場80公里，是省會通往紅河南岸各縣的物資中轉(zhuǎn)站和滇南商品流通中心；歷史悠久、文物薈萃氣候溫暖、農(nóng)業(yè)興隆礦產(chǎn)資源豐富、工業(yè)初成體系。個開蒙滇南中心城市的中心城市紅河州弄個產(chǎn)業(yè)化中心國內(nèi)重要的錳礦、鈦礦冶煉加工基地新型工業(yè)強縣、文化旅游大縣、特征農(nóng)業(yè)強縣滇南旅游中心城市、紅河州旅游龍頭城市云南通往東盟國際大通道上的經(jīng)濟物流節(jié)點建水縣位于云南省南部，紅河中游北岸，中國歷史文化名城和中國重點風(fēng)景名勝區(qū)，素有“文獻(xiàn)名邦“滇南鄒魯之稱。北部工業(yè)區(qū)北部開展區(qū)老城片區(qū)西片區(qū)城市規(guī)劃和定位建水縣已構(gòu)成“古城古

3、典化，新區(qū)特征化的國家歷史文化名城和國家級歷史文化名城；“北拓南展、東西優(yōu)化、中心提升，構(gòu)建大臨安是建水城市建立開展的根本思緒。城市建立用地開展方向：以向北開展為主，向西開展為輔，適當(dāng)向東北開展，并將外圍的陳官鎮(zhèn)作為城市的一個獨立分區(qū)。臨安路北正街隨時間的推移及城市開展建立，建水縣商業(yè)構(gòu)成精品百貨街鋪的商業(yè)格局。80年代建水縣商業(yè)開場開展90年代北正街構(gòu)成建水中心的商區(qū)90年代末期隨著臨安路的建立，商業(yè)逐漸向臨安路徙建水商業(yè)構(gòu)成9翰林街建立、臨安春秋步行街、北正商城的運營；整個城市中心商業(yè)擴展到北正街與臨安路，整個城市商業(yè)初具規(guī)模及格局。2021年臨安酒店籌建，開啟了建水縣中心商業(yè)快速開展的歷

4、程；由主力店加輔助店的商業(yè)市場逐漸在建水成形。臨安路北正街翰林街臨安春秋步行街北正購物中心臨安酒店建水商業(yè)構(gòu)成10建水商業(yè)變化建水縣商業(yè)變化過分為兩個階段并且構(gòu)成了商圈第一階段是老城區(qū)古城區(qū)的北正街臨安街翰林街朱家花園紅運轉(zhuǎn)盤等街道；第二階段是建水大道為中軸北面的建水新區(qū)。時代中心運營肯德基的入住，給建水商業(yè)市場打入了強心針，自此建水商業(yè)市場開場了由街鋪市場到大型賣場及專業(yè)化、細(xì)分化市場方向開展。臨安路北正街翰林街建水大道建水新區(qū)時代中心朝陽北路老城區(qū)商業(yè)中心PART 3建水商業(yè)格局12整個建水的商業(yè)區(qū)可分為古城區(qū)、開展區(qū)、新行政區(qū)、新城居住區(qū)四個片區(qū)。古城區(qū)商業(yè)比較繁華，集中在朝陽北路、臨安

5、路、北正街、翰林街等主要商業(yè)街道；老城開展區(qū)商業(yè)較散亂，主要商業(yè)街道為迎暉路；新城居住區(qū)的商業(yè)較落后，有待于開展；新行政區(qū)商業(yè)分散，主要商業(yè)街道包括建水大道、廣慈路、福康路等，凝聚力較弱?？h城商業(yè)框架性格局明顯，以建水大道和朝陽北路構(gòu)成微型構(gòu)造，總體規(guī)劃上較為混亂。商業(yè)格局概述13樓盤名稱占地面積總體量均價（元/）商業(yè)形態(tài)備注金茂大廈16畝3011310000元專業(yè)數(shù)碼廣場2010年開盤，近期賣住宅。時代中心36.6畝762091樓48600元；2樓18800元；3樓9600元綜合性商業(yè)，中高檔品牌百貨2011年1月8日開盤（二期）臨安春秋27畝25400綜合商業(yè)市場2010年開盤，開盤價格均

6、價9000元/，已售罄小桂湖227畝100000政府打造旅游地產(chǎn)，綜合型商業(yè)未開盤，價格未定鴻榆新天地400畝48萬集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游、文化一體多元化商業(yè)業(yè)態(tài)未開盤，價格未定裕順奧城129畝14萬9500元/運動主題大型商住項目5%-10%每年返租3-15年商業(yè)格局概述主要商業(yè)根本信息14商業(yè)格局分述北正街主要針對本工程所在老城區(qū)商業(yè)中心區(qū)域北正街、臨安路、朝陽北路運營業(yè)態(tài)、租金、面積的分述。北正街現(xiàn)有商業(yè)運營面積約5405，以服裝、家具/家居/家電、配套效力為主要運營業(yè)態(tài)，租金區(qū)間120-180元/平/月，面積區(qū)間9-450平米，主力面積區(qū)間15-45平米，其中北正電器城、

7、諾基亞手機專賣店、達(dá)信通手機店、安踏體育店的面積較大。15臨安路自建自營商鋪除外現(xiàn)有營業(yè)商鋪約間，以服裝、配套效力為主要運營業(yè)態(tài)，租金區(qū)間50-120元/平/月，面積區(qū)間6-200平米，主力面積區(qū)間24-40平米，其中面積較大的商鋪包括手機專賣店、運動服裝專賣店。商業(yè)格局分述臨安路16商業(yè)格局分述朝陽北路朝陽北路現(xiàn)有營業(yè)商鋪約289間，以配套效力、家具/家居/家電、服裝、百貨/超市為主要運營業(yè)態(tài)，租金區(qū)間20-150元/平/米，面積區(qū)間6-2800平米，主力面積區(qū)間20-60平米。17商業(yè)格局分述主路段租金綜合老城區(qū)、新城區(qū)的主要街道的商鋪租金，北正街的租金價錢最高、其次為朝陽北路，建水大道金

8、較低。新城區(qū)的商業(yè)開展?jié)摿甏螅铣菂^(qū)競爭猛烈。建水文化旅游廣場商業(yè)體量最小，合計1.3萬，作為社區(qū)型商業(yè)配套；鴻榆新天地一期純商業(yè)，共7萬商業(yè)，全為仿古式3層建筑，沙拉河貫穿工程；金臨安商業(yè)廣場為純商業(yè)樓盤，均為仿古式3層建筑，其中有2棟獨立商業(yè)，其他為街鋪式連廊商業(yè)；建水小桂湖建筑面積 100000平方米，占地面積 170000平方米，以商鋪、建筑綜合體、酒店式公寓為主，以現(xiàn)代的手法和運作方式，集千年儒韻、市井繁華、滇越文化、民俗風(fēng)情于此，融體驗式旅游、城市休閑為一體，打造多功能構(gòu)架的互動方式旅游產(chǎn)業(yè)。商業(yè)格局分述在建工程項目名稱小桂湖鴻榆新天地金臨安商業(yè)廣場文化旅游廣場項目位置建水縣小桂

9、湖建水縣迎暉路與東林路交匯處建水縣北正街文安府廣場旁建水北正街占地規(guī)模256一期78、二期3001550總建面（）10萬一期7萬2萬余9萬（其中商業(yè)1.3萬）物業(yè)類型商業(yè)、酒店一期商業(yè)二期住宅、寫字樓、酒店等商業(yè)住宅、商業(yè)項目定位云南首個國際文化旅游綜合體都市商業(yè)中心（綜合商業(yè)體）一站式旅游商業(yè)步行街社區(qū)配套型商業(yè)來訪客戶區(qū)域昆明居多、建水周邊次之、建水本地最少昆明、建水本地及建水周邊90%以上為建水本地人建水本地人上客量（批/天）10-2010批左右15批次左右備注2012年1月正是開放售樓部預(yù)計2012年底開盤，2013年交房，5證辦理中2013年交房，開盤時間未定，預(yù)計價1萬元/住宅銷售

10、情況不是很理想，商業(yè)未開盤商業(yè)格局分述在建工程20朝陽樓外小桂湖 占地面積：227畝 建筑面積：10萬物業(yè)類型：純商業(yè)位置：工程西靠古城門朝陽樓，東臨滇越鐵路，北邊為太史巷，南至朝陽南路。 工程定位：找回往日的建水銷售階段：未售市場表現(xiàn)客戶：以昆明人為主，本地和周邊其他縣市的投資客典型性分析 工程地處建水傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，位于古城中心區(qū)，擁有成熟商圈；工程為政府支持工程，紅河州重點招商引資工程；工程籠統(tǒng)定位為“找回往日的建水，分為五大功能板塊，構(gòu)成建水獨特的旅游景觀和產(chǎn)業(yè)資源；商業(yè)格局分述個案21建水天下名品商業(yè)街：建水城市商業(yè)新中心，會聚全高端品牌，城市商業(yè)與旅游商業(yè)的完美結(jié)合，復(fù)興晉級建水城

11、市商業(yè)，引領(lǐng)品牌潮流。滇越鐵路文化風(fēng)情街：首條濱水滇越鐵路主題酒吧區(qū)，把繁華都市的多彩夜生活帶到建水，打造文娛休閑艷遇生活。臨安會館：將建水最精華的民俗文化及藝術(shù)瑰寶在精巧的湖心島舞臺上展現(xiàn)給世人，成就建水翻開世界之門的獨一名片。雞市民俗文化旅游街：高質(zhì)量影院入駐，將引領(lǐng)城市休閑消費及旅游消費的快速開展，打造時髦休閑消費的快速開展，打造時髦休閑消費及購物一站式效力新聚點。白金主題度假酒店：香港知名酒店管理公司入駐管理，集私人SPA、文化交流館、面湖全景親水度假別墅于一體，打造建水首個高質(zhì)量度假酒店。朝陽樓外小桂湖商業(yè)格局分述個案商業(yè)物業(yè)總結(jié)PART 4工程現(xiàn)狀24 北 正 街朝 陽 北 路工程

12、現(xiàn)狀規(guī)劃用地面積6230新建建筑占地面積3047.9新建建筑總面積11025.5地下室建筑面積2791.5一層建筑面積3047.9二層建筑面積3077.7三層建筑面積2098.4容積率1.32建筑密度48.92%綠地率34.5%地下室車位93個25工程現(xiàn)狀工程區(qū)域工程位于北正路與朝陽北路交匯處。屬臨安街、北正街、翰林街老城區(qū)商業(yè)圈；商圈籠統(tǒng)門面都有政府一致規(guī)劃，建筑風(fēng)格以仿古建筑為主；老城區(qū)商圈是建水消費主要場所，也是建水商業(yè)最昌盛區(qū)域。工程工程工程目前工程進(jìn)度為地面二層。26工程分布圖廣慈湖壹號鴻渝 新天地小桂湖本案27競爭工程時代中心1F業(yè)態(tài)男士箱包/皮具男裝珠寶鐘表鞋子化妝品KFC面積5

13、0012005002008003002502F業(yè)態(tài)女裝精品首飾女士箱包/皮具美容美發(fā)KFC面積13003005502503003F業(yè)態(tài)童裝兒童玩具童鞋兒童娛樂母嬰用品客戶中心面積8002005004004004F業(yè)態(tài)面積：餐飲，整層面積約3500時代中心占地36.6畝，總建筑面積7.2萬；其中商業(yè)建筑面積2萬余；商業(yè)定位：綜合性商業(yè)，檔次定位：運營中高檔品牌百貨。28 占地面積：400畝，建筑面積：48萬物業(yè)類型：一、二期為集中休閑商業(yè)區(qū)，三期規(guī)劃為高檔商業(yè)住宅區(qū)。工程定位：建水古城，商業(yè)地標(biāo)A區(qū)：質(zhì)量生活中心B區(qū)：品牌時髦中心潮流服飾、箱包鞋帽、鐘表首飾、美妝飾品C區(qū)：運動休閑中心西餐咖啡、

14、電影書城、運動健身、數(shù)碼音響D區(qū)：金沙風(fēng)情水岸旗艦文娛、商務(wù)會所、高檔餐飲。競爭工程建水鴻榆新天地29競爭工程小結(jié)時代中心 時代中心與本案在區(qū)位上高度類似，在體量上超越本案，是本案最大的競爭對手，肯德基的入住給建水商業(yè)市場打入了強心針，自此建水商業(yè)市場開場了由街鋪市場到大型賣場及專業(yè)化、細(xì)分化市場方向開展，本案與時代中心從先天上注定是競合關(guān)系。鴻榆新天地 作為建水縣目前獨一引入國際一流超市的工程，沃爾瑪為新天地帶來的不僅是籠統(tǒng)的提升，整個建水商業(yè)市場的晉級訊號也由此開場。本案應(yīng)順應(yīng)此趨勢，在國際一流品牌的引入上搶占第二波市場先機。PART 5商業(yè)定位31商業(yè)籠統(tǒng)定位商業(yè)市場定位客戶定位品牌PA

15、RTY，建水的國際style時代中心商圈的補充者與提煉者面向建水中高端人群和時髦人群，同時對位外來的大城市旅游者PART 6業(yè)態(tài)規(guī)劃33規(guī)劃原那么：以主力店為中心，對于業(yè)種運營、租金盈利才干、品牌影響力較弱的商戶予以躲避。規(guī)劃方案1一層二層三層總建面3047.93077.72098.4鋪位面積152015401366公攤面積1537.91377.7732 本業(yè)態(tài)規(guī)劃方案的特征為由吸客到留客的自然過渡，一層的珠寶、高檔鐘表等業(yè)態(tài)配合APPLE主力店吸引客戶，二層及三層的精品中西餐配合屈臣氏進(jìn)一步留住客戶。樓梯珠寶首飾消防梯及控制室電扶梯珠寶首飾化裝品專柜APPLE專賣店高檔鐘表眼鏡觀景電梯業(yè)態(tài)種

16、類珠寶鐘表化妝品蘋果專賣眼鏡業(yè)態(tài)配比33%16%20%26%5%業(yè)態(tài)面積50024030040080總計1520一層業(yè)態(tài)規(guī)劃樓梯消防梯衛(wèi)生間電扶梯樓梯屈臣氏精品西點 精品小百貨西餐廳箱包鞋帽觀景電梯二層業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)種類西餐廳小百貨箱包帽子精品西點屈臣氏業(yè)態(tài)配比32%8%23%12%25%業(yè)態(tài)面積500120360180380總計1540西餐廳西餐廳業(yè)態(tài)種類特色中餐業(yè)態(tài)配比100%業(yè)態(tài)面積1366總計1366三層業(yè)態(tài)規(guī)劃觀景西餐廳37規(guī)劃方案2鋪位總面積 總公攤45063562.9一層二層三層一層二層三層1520162013661537.91293732 此業(yè)態(tài)規(guī)劃方案以主題運營店為特征，由珠寶

17、、化裝品類向康體美療主題運營店自然過渡，配合三層西式、中式餐飲打造中高端購買體驗、養(yǎng)生康體、美食餐飲為一體的精品商業(yè)。樓梯消防梯及控制室電扶梯 觀景電梯 屈臣氏化裝品高檔鐘表 眼鏡配制高檔鐘表化裝品珠寶首飾珠寶首飾一層業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)種類主力店鐘表化妝品珠寶眼鏡業(yè)態(tài)配比40%15%15%20%10%業(yè)態(tài)面積608228228304152總計 1520二層業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)種類主題運營康體理療藥膳養(yǎng)身女性內(nèi)衣精油業(yè)態(tài)配比40%20%20%15%5%業(yè)態(tài)面積64832432424381總計 1620主題運營店：以康體美療、健美養(yǎng)生為主題，國際級美體品牌為特征主力店：瑪花纖體國際級纖體專家提供內(nèi)容：瘦身纖體、

18、產(chǎn)后纖體、經(jīng)絡(luò)塑身、膳食搭配、營養(yǎng)師顧問樓梯消防梯衛(wèi)生間電扶梯箱包鞋觀景電梯 康體理療會所高端健身休閑會所精油店主題運營店女性內(nèi)衣藥膳養(yǎng)生體驗館40西餐西餐西餐西餐西餐西餐西餐西餐觀景西餐廳業(yè)態(tài)種類特色中餐西餐業(yè)態(tài)配比45%55%業(yè)態(tài)面積614751總計1366三層業(yè)態(tài)規(guī)劃PART 7招商戰(zhàn)略42原那么：立足老城區(qū)，面向新城區(qū)，走向全省戰(zhàn)略：以一批國際知名品牌主力店的入駐帶動國內(nèi)品牌商家、本地商戶的入駐 以政府稅收減免和商城減租或免租的手段確保主力店的招商效果租金方面，非主力店的引入遵照價高者得規(guī)律針對重點主力店的公關(guān)和宣傳 異地招商推介會、本地招商慶典活動刺激商家實踐招商過程中及時總結(jié)并處理

19、招商過程中的典型問題 43目的：經(jīng)過招商籌備期及意向客戶互往接洽訪問期之后，集中精神專攻重點意向客戶，方案在2021.5.15日前完成一至兩個主力店的意向簽約入駐，在2021.2.30日前完成75%鋪位的商家入駐。PART 8租金及政策45租金基準(zhǔn)價定制以工程的實踐情況來看，選取業(yè)種反推做為定價方法較為適宜。運用業(yè)種反推做為定價方法的理由：主力店享用各項優(yōu)惠，而非主力店無任何政策并循價高者得的規(guī)律，這種以主力店為中心的體系導(dǎo)致能在商城內(nèi)生存下來的業(yè)種必然都為租金接受才干較強的業(yè)種，較窄的業(yè)種范圍決議了直接運用市場平均租金做為考量要素會更加直觀而準(zhǔn)確。一層二層三層珠寶：160元/月 化裝品：180元/月 高檔鐘表：140元/修正系數(shù)1.25 修正租金基準(zhǔn)價為：200元/月精品西點：50元/月 高檔西餐廳：80元/月 箱包：60元/修正系數(shù)1.27 修正租金基準(zhǔn)價為：80元/月特征西餐：50元/月修正系數(shù)0.8 修正租金基準(zhǔn)價為：40元/月46優(yōu)惠政策定制工程主力店給予政府稅收減免和運營手續(xù)辦理簡化政策建議工程主力店第一年免租，第二年起保底+扣點，點數(shù)控制在18-23%,詳細(xì)視