估價(jià)行業(yè)形勢及機(jī)構(gòu)發(fā)展定位探討

1、估價(jià)行業(yè)形勢及 機(jī)構(gòu)發(fā)展定位探討杜云川時(shí)間：2020.11Industry Co Construction and maintenance行業(yè)共建04.Industry situation行業(yè)形勢01.Business expansion業(yè)務(wù)領(lǐng)域02.Self orientation and development direction發(fā)展定位03.目錄 CONTENTS行業(yè)形勢Industry situation01新估價(jià)服務(wù)大市場-迎接資產(chǎn)評估法實(shí)施后時(shí)代。創(chuàng)造了法治環(huán)境，提高了行業(yè)法律地位，利于行業(yè)做大做強(qiáng)2016堅(jiān)定信心挖掘需求-以高質(zhì)量專業(yè)服務(wù)贏得市場。一要堅(jiān)定行業(yè)發(fā)展信心，洞察估價(jià)業(yè)

2、務(wù)的新需求、著眼長期發(fā)展，推動(dòng)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。二要挖掘估價(jià)市場需求，拓展咨詢顧問服務(wù)空間。三要提升估價(jià)專業(yè)水平。四要樹立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)。2020傳統(tǒng)估價(jià)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量不能滿足經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展需求，傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)不斷萎縮，估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)日益增大，行業(yè)面臨的內(nèi)外部競爭愈來愈激烈等。如何把握變革機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的重大課題。估價(jià)需求演變機(jī)構(gòu)持續(xù)發(fā)展。2019轉(zhuǎn)型升級(jí)再上臺(tái)階-高質(zhì)量發(fā)展階段的估價(jià)服務(wù)。伴隨行業(yè)規(guī)模的壯大，地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收估價(jià)、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)等三大傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)咨詢等新興業(yè)務(wù)也逐漸得到客戶認(rèn)可。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案系統(tǒng)業(yè)績統(tǒng)計(jì)，2017

3、年度一級(jí)機(jī)構(gòu)平均營業(yè)收入為2011萬元，2017年度一級(jí)機(jī)構(gòu)平均營業(yè)收入為2011萬元，同比增長16.8%；營業(yè)收入前100名的機(jī)構(gòu)年均收入為5490萬元，同比增長20%；（約200億，約5500家）2018估價(jià)無處不在-讓估價(jià)服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)方方面面。傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)在穩(wěn)步發(fā)展中不斷深化和創(chuàng)新，與此同時(shí)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深入推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，許多新的需求，各種“新、奇、特”估價(jià)業(yè)務(wù)不斷涌現(xiàn)，如住房租賃市場發(fā)展、城市更新、部分房地產(chǎn)征收補(bǔ)償、不合法建筑拆除補(bǔ)償、金融資產(chǎn)管理、歷史建筑保護(hù)等都離不開專業(yè)估價(jià)服務(wù)。2017中國房地產(chǎn)估價(jià)年會(huì)社會(huì)地位降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低成本費(fèi)用提高風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任提高傳統(tǒng)評估

4、“下沉”趨勢明顯，主要表現(xiàn)：傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)“下沉”下機(jī)構(gòu)面對幾大困境缺業(yè)務(wù)競爭激烈既缺業(yè)務(wù)又缺人（?）缺人地域及專業(yè)缺錢（履約保證金、前期工作經(jīng)費(fèi)、提前支付稅金、所得稅、風(fēng)險(xiǎn)金）人均年產(chǎn)值直面?zhèn)鹘y(tǒng)評估“下沉”現(xiàn)象 (人均產(chǎn)值、成功率、項(xiàng)目周期）保持一顆感恩的心，直面行業(yè)“下沉”項(xiàng)目成功率項(xiàng)目周期指標(biāo)單位2020年第三季度2019年第三季度同比總交易額億10500560987.20%總收入億205.00119.9570.90%調(diào)整后凈利潤億18.585.98210.60%門店總數(shù)家448833167541.70%經(jīng)紀(jì)人總數(shù)名47781031706050.70%月活躍用戶億0.480.2682.10

5、%樓盤字典累計(jì)數(shù)據(jù)億套2.33VR累計(jì)房屋采集量億套0.0710.024191.70%整體傭金比例1.95%2.14%-0.19%整體利潤率9.06%4.99%4.08%店均季度交易額萬2339.421770.8132.11%店均季度傭金收入萬45.6737.8720.61%店均人數(shù)人10.6510.016.35%人均季度交易額萬219.75176.9124.22%人均季度傭金收入萬4.293.7813.40%返回社會(huì)地位降低：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常態(tài)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低：評估價(jià)值在不斷提高成本費(fèi)用提高：工作效率、信息化技術(shù)在提升風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任提高：社會(huì)角色不可缺失性傳統(tǒng)評估“下沉”中看到的“未來”、圖一圖二行業(yè)傳

6、統(tǒng)評估的“下沉”是行業(yè)進(jìn)步的底層動(dòng)力業(yè)務(wù)領(lǐng)域Business expansion02(一).三大評估行業(yè)：01.大評估概念資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地02.行業(yè)客戶高度重合銀行、法院、軍隊(duì)、國企、公司、行政管理部門（房管、國土、國資）03.估價(jià)主要價(jià)值體現(xiàn)主要在房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)備案2020年資產(chǎn)317房地產(chǎn)294土地219(二).業(yè)務(wù)領(lǐng)域：協(xié)會(huì)中評協(xié)、中房協(xié)、中估協(xié)政府財(cái)政部 建設(shè)部 自然資源部政策XX辦法、意見協(xié)會(huì)帶領(lǐng)下： 跟著政府走 跟著政策走01.資產(chǎn)評估（市場開拓路線指引2019）資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)類型需求方類別觸發(fā)資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為數(shù)量評估類業(yè)務(wù)885評價(jià)類業(yè)務(wù)212咨詢類業(yè)務(wù)229合計(jì)121

7、56表1 資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)類型匯總表01-1.評估類業(yè)務(wù)需求方觸發(fā)資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)的具體經(jīng)濟(jì)行為1.1國資委、財(cái)政部及其授權(quán)履行國有資產(chǎn)監(jiān)管的中央企業(yè)和中央金融企業(yè)1.1.1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.1.2資產(chǎn)拍賣1.1.3資產(chǎn)償債1.1.4資產(chǎn)租賃1.1.5資產(chǎn)抵押1.1.6資產(chǎn)質(zhì)押1.1.7資產(chǎn)重組1.1.8資產(chǎn)捐贈(zèng)1.1.9資產(chǎn)補(bǔ)償1.1.10資產(chǎn)涉訟1.1.11對外投資1.1.12接受投資1.1.13接受抵債資產(chǎn)1.1.14債務(wù)重組1.1.15公司制改建1.1.16企業(yè)合并1.1.17企業(yè)分立1.1.18企業(yè)破產(chǎn)1.1.19企業(yè)清算1.1.20企業(yè)解散1.1.21增資擴(kuò)股1.1.22IPO1.1.2

8、3股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.1.24債轉(zhuǎn)股101-1.評估類業(yè)務(wù)需求方觸發(fā)資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)的具體經(jīng)濟(jì)行為1.2國有企業(yè)1.2.1中央企業(yè)的股權(quán)投資1.2.2國有控股混合所有制企業(yè)員工以科技成果出資1.2.3國有控股混合所有制企業(yè)員工入股價(jià)格確定1.2.4國有科技型企業(yè)股權(quán)出售1.2.5國有科技型企業(yè)用于股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)的激勵(lì)額折合股權(quán)確定1.2.6中央企業(yè)及其所有的科技型企業(yè)股權(quán)出售1.2.7中央企業(yè)及其所有的科技型企業(yè)股權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)1.2.8“僵尸企業(yè)”處置1.2.9過剩產(chǎn)能資產(chǎn)處置1.2.10企業(yè)辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.2.11企業(yè)辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓1.2.12國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交1.3國有金融企業(yè)1

9、.3.1國有金融企業(yè)直接股權(quán)投資1.3.2市場化銀行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)1.4中央文化企業(yè)1.4.1經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)1.4.2中央文化企業(yè)改制1.4.3中央文化企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓1.4.4中央文化企業(yè)增資1.4.5中央文化企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓201-1.評估類業(yè)務(wù)需求方觸發(fā)資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)的具體經(jīng)濟(jì)行為1.5上市公司及非上市公眾公司1.5.1資產(chǎn)重組1.5.2業(yè)務(wù)重組1.5.3發(fā)行股份購買資產(chǎn)1.5.4定向增發(fā)1.5.5重大資產(chǎn)重組1.5.6收購資產(chǎn)1.5.7外國投資者對上市公司戰(zhàn)略投資1.6行政事業(yè)單位1.6.1資產(chǎn)清查1.6.2經(jīng)營類事業(yè)單位整體或部分改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司1.6.3經(jīng)營類

10、事業(yè)單位國有資產(chǎn)處置1.7企業(yè)1.7.1商譽(yù)減值測試1.7.2其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組減值測試1.7.3非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值評估1.7.4金融工具公允價(jià)值評估1.7.5基金估值1.7.6合并對價(jià)分?jǐn)傇u估1.7.7金融企業(yè)抵押物管理及評估1.7.8外國投資者對境內(nèi)企業(yè)并購301-1.評估類業(yè)務(wù)需求方觸發(fā)資產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)的具體經(jīng)濟(jì)行為1.8其他1.8.1碳排放權(quán)交易1.8.2碳排放權(quán)質(zhì)押1.8.3生態(tài)價(jià)值補(bǔ)償價(jià)值1.8.4森林生態(tài)價(jià)值補(bǔ)償1.8.5環(huán)境損失評估1.8.6存量PPP項(xiàng)目實(shí)施中的資產(chǎn)評估1.8.7PPP項(xiàng)目物有所值評價(jià)（PSC與PPP值比較）1.8.8PPP項(xiàng)目中期績效評估1.8.9存量PPP

11、項(xiàng)目中國有資產(chǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.8.10PPP項(xiàng)目合作期滿移交資產(chǎn)評估1.8.11PPP項(xiàng)目公司資產(chǎn)證券化1.8.12PPP項(xiàng)目公司股東資產(chǎn)證券化1.8.13PPP項(xiàng)目公司其他相關(guān)主體資產(chǎn)證券化1.8.14資產(chǎn)損害賠償鑒定1.8.15資產(chǎn)變價(jià)1.8.16刑事案件定罪量刑中相關(guān)損失估算1.8.17人民法院委托司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置資產(chǎn)評估1.8.18國家中小企業(yè)發(fā)展基金價(jià)值評估1.8.19行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)與行政機(jī)關(guān)脫鉤有關(guān)國有資產(chǎn)管理1.8.20中國足協(xié)大額資產(chǎn)出售與置換1.8.21中國足協(xié)所持的國有企業(yè)股權(quán)資產(chǎn)管理1.8.22包裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)中涉及的國有資產(chǎn)評估1.8.23大中型包裝企業(yè)的股權(quán)分置

12、改革中涉及的國有產(chǎn)權(quán)變動(dòng)1.8.24包裝企業(yè)與科研院所間的資產(chǎn)重組4 國資委、財(cái)政部及其授權(quán)履行國有資產(chǎn)監(jiān)管的中央企業(yè)和中央金融企業(yè)評估類業(yè)務(wù)需求：國資委、財(cái)政部及其授權(quán)履行國有資產(chǎn)監(jiān)管的中央企業(yè)和中央金融企業(yè)觸發(fā)評估類業(yè)務(wù)需求的經(jīng)濟(jì)行為主要包括資產(chǎn)處置、公司制改建、企業(yè)合并與分立、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)等，涉及的相關(guān)業(yè)務(wù)是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)開展多年的業(yè)務(wù)類型，是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的基本服務(wù)項(xiàng)目。資產(chǎn)處置經(jīng)濟(jì)行為包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、拍賣、償債、租賃、抵質(zhì)押、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)捐贈(zèng)、資產(chǎn)補(bǔ)償、資產(chǎn)涉訟、對外投資、接受投資、接受抵債資產(chǎn)和債務(wù)重組等。企業(yè)合并與分立經(jīng)濟(jì)行為包括：企業(yè)合并、企業(yè)分立、企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)清算、企業(yè)解散等。產(chǎn)

13、權(quán)變動(dòng)經(jīng)濟(jì)行為包括：增資擴(kuò)股、IPO、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、債轉(zhuǎn)股等。01. 業(yè)務(wù)來源（1）企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法（國資委令第12號(hào)）；（2）金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法（財(cái)政部令第47號(hào)）；（3）行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法（財(cái)政部令第35號(hào) 根據(jù)2017年12月4日中華人民共和國財(cái)政部令第90號(hào)財(cái)政部關(guān)于修改注冊會(huì)計(jì)師注冊辦法等6部規(guī)章的決定修正）；（4）事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法（財(cái)政部令第36號(hào) 根據(jù)2017年12月4日財(cái)政部令第90號(hào)財(cái)政部關(guān)于修改注冊會(huì)計(jì)師注冊辦法等6部規(guī)章的決定第一次修改 根據(jù)2019年3月29日財(cái)政部關(guān)于修改的決定第二次修改）；（5）中央級(jí)事業(yè)單位國有資產(chǎn)管

14、理暫行辦法（財(cái)教200813號(hào)）；（6）中央級(jí)事業(yè)單位國有資產(chǎn)使用管理暫行辦法（財(cái)教2009192號(hào)）；（7）企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法（國務(wù)院國資委 財(cái)政部令第32號(hào)）等。02. 文件依據(jù)02.房產(chǎn)領(lǐng)域新房備案價(jià)格供應(yīng)追蹤可研分析產(chǎn)品定位市場調(diào)研存量房交易評估稅收基價(jià)融資評估房屋征收市場調(diào)研交易后市股權(quán)量化不良資產(chǎn)債權(quán)分析資產(chǎn)證券化市場調(diào)研土地招牌掛出讓補(bǔ)地價(jià)企業(yè)改制閑置抵押業(yè)務(wù)范圍交易前市規(guī)劃土地整理成本核算項(xiàng)目可研用地手續(xù)03.自然資源領(lǐng)域（原國土）評估出讓底價(jià)規(guī)劃國土空間規(guī)劃出讓條件變更全域綜合整治土地收儲(chǔ)供地計(jì)劃流轉(zhuǎn)評估（抵押、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、納稅）生態(tài)修復(fù)規(guī)劃違規(guī)處罰低效用地再開

15、發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定性評估十四五規(guī)劃公示價(jià)格城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)咨詢代理勘測定界集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)用地預(yù)審農(nóng)業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)征組卷標(biāo)定地價(jià)基本農(nóng)田補(bǔ)化方案動(dòng)態(tài)監(jiān)測年度土地變更調(diào)查征地區(qū)片價(jià)衛(wèi)片執(zhí)法全民所有自然資源資產(chǎn)清查與資產(chǎn)負(fù)債表土地利用盤活評價(jià)研究城市建設(shè)用地節(jié)約集約區(qū)域評價(jià)數(shù)據(jù)入庫耕地質(zhì)量分類建庫城市建設(shè)用地節(jié)約集約詳細(xì)評價(jià)設(shè)施農(nóng)用地入庫開發(fā)區(qū)集約評價(jià)、監(jiān)測統(tǒng)計(jì)（畝均論英雄）法定規(guī)劃入庫工業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)調(diào)查試點(diǎn)自然資源一張圖節(jié)地評價(jià)各類體系建設(shè)全域土地綜合整治主要是推進(jìn)鄉(xiāng)村農(nóng)用地整理、建設(shè)用地整理和生態(tài)保護(hù)修復(fù)，優(yōu)化生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間格局，促進(jìn)耕地保護(hù)和土地集約節(jié)約利用，改善農(nóng)村人居環(huán)境，助推

16、鄉(xiāng)村全面振興。（土地、資金、制度、社會(huì)、民生）主要整治內(nèi)容農(nóng)用地整理高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)耕地質(zhì)量提升耕地后備資源開發(fā)農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地整理農(nóng)村宅基地整理低效建設(shè)用地整理閑置建設(shè)用地整理工礦廢棄地整理生態(tài)保護(hù)修復(fù)優(yōu)化生態(tài)用地布局保護(hù)和恢復(fù)鄉(xiāng)村生態(tài)確保生態(tài)保護(hù)紅線返回城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外詳細(xì)規(guī)劃村規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃跨行政區(qū)域或流域涉及空間利用的某一領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃國家省市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)01.五級(jí)三類：總體規(guī)劃省級(jí)國土空間規(guī)劃市級(jí)國土空間總體規(guī)劃縣級(jí)國土空間總體規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃實(shí)施性協(xié)調(diào)性全國國土空間規(guī)劃綱要戰(zhàn)略性實(shí)施監(jiān)督體系 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系 編制審批體系 法規(guī)政策體系02.四體系：返回自然資源領(lǐng)咨詢類

17、業(yè)務(wù)能力勝任要求基礎(chǔ)政策功底 實(shí)戰(zhàn)功底數(shù)據(jù)功底要求通曉政策貫徹政策 建言獻(xiàn)策GIS軟件，如Arcgis等，用于矢量數(shù)據(jù)分析，地形分析，數(shù)據(jù)庫建設(shè)等。設(shè)計(jì)軟件，如CASS，Civil 3D,緯地等，用于線路設(shè)計(jì)，縱橫斷面，土石方計(jì)算等。三維建模軟件，如 3d max，SketchUp（草圖大師）等，用于三維房屋等模型創(chuàng)建。OFFICE，CAD軟件，基礎(chǔ)的畫圖和辦公軟件。三維GIS軟件，如 CityEngine，Skyline，ArcGlobe等。數(shù)據(jù)功底返回04.創(chuàng)新領(lǐng)域大多數(shù)機(jī)會(huì)都是現(xiàn)有專業(yè)服務(wù)的重組（迭代創(chuàng)新）評估+ 數(shù)據(jù)+ 過程監(jiān)控 （銀行投控服務(wù)）評估+ 法拍+ 政策咨詢 （輔拍機(jī)構(gòu)）評

18、估+ 簽約+ 政策咨詢 （征收全程服務(wù)）評估+數(shù)據(jù)+政策咨詢+動(dòng)態(tài)維護(hù) （租金、稅收、批量大數(shù)據(jù)服務(wù)）(四).領(lǐng)域和資源深度重組（融合賦能）評估+ 代理+ 全程服務(wù) +劣后資金（不良資產(chǎn)服務(wù)） 低效評價(jià)+城市更新+規(guī)劃+可研 （城市有機(jī)更新) 調(diào)查+估值+政策咨詢+管理輔助+系統(tǒng)（國有資產(chǎn)管理顧問服務(wù)）評估規(guī)劃+設(shè)計(jì)+工程咨詢+政策咨詢（全域綜合整治服務(wù)）業(yè)務(wù)領(lǐng)域=專業(yè)基礎(chǔ)+迭代創(chuàng)新+融合賦能發(fā)展定位Organization self orientation and development direction031堅(jiān)持市場發(fā)展方向1堅(jiān)持市場化發(fā)展方向，不能過于依賴法定評估業(yè)務(wù)；2堅(jiān)持專業(yè)主義2堅(jiān)持專業(yè)主義，不能大雜燴要在專業(yè)化基礎(chǔ)上多元化；3堅(jiān)持長期3堅(jiān)持長期主義，不能急于求成，要日積月累；(一).發(fā)展原則：熟悉領(lǐng)域，專業(yè)化基礎(chǔ)上多元化4堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展，要處理好發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，未來要注重防控估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；4堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)場構(gòu)宜在