土地增值稅處理與清算實務(wù)(ppt 131)

1、 土地增值稅處理與清算實務(wù) 主講: 主辦:武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會協(xié)辦:武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 1 課程安排時間:四小時左右內(nèi)容:第一節(jié)：增值稅歷年重要政策回顧第二節(jié)：清算政策分析及實務(wù)處理第三節(jié)：三個清算案例分析第四節(jié)：稅收優(yōu)惠與納稅籌劃案例專題：合作建房涉稅分析2 一、重要政策回顧土地增值稅溯源追根溯源，有研究者將1898年德國在青島德租界開征土地增值稅作為該稅種的起源。此后，1904年德國在本土開征土地增值稅，1911年在德聯(lián)邦推廣。英國和日本分別在1910、1923年開征土地增值稅。然而由于各種原因，這些國家都停征和取消了土地增值稅。目前仍以土地增值稅的名義對土地增值征稅的只有意大利

2、、韓國、中國內(nèi)地和臺灣。3起源：征收土地增值稅的國家和地區(qū)在具體征收上各有不同。例如征稅對象就有所差別中國內(nèi)地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附著物，即房和地；臺灣和韓國接近，僅針對土地增值課稅。 4政策梳理1、為了規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益， 1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例。該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅”，并于1994年1月1日實施。 5政策梳理1995年1月27日，財政部發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則

3、，具體實施中華人民共和國土地增值稅暫行條例。6政策梳理1995年1月27日，財政部發(fā)布關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知。具體規(guī)定：1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅；1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅，簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準；7政策梳理1995年5月25日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，合作建房，企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

4、征免稅問題等進行了相關(guān)規(guī)定。 國稅發(fā)199548號精品資料網(wǎng) 8政策梳理1999年7月29日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知，規(guī)定自1999年8月1日起對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 9 政策梳理1999年12月24日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知，規(guī)定：“1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策已于1998年底到期。延長至2000年底。10 政策梳理2002年7月10日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于認

5、真做好土地增值稅征收管理工作的通知，具體規(guī)定：“一對在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，稅收優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)按規(guī)定恢復(fù)征稅。二、完善土地增值稅的預(yù)征辦法，各地開始預(yù)征?！?1 政策梳理財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號 ）規(guī)定：（1）、關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題 （2）、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題精品資料網(wǎng) 12 政策梳理（3）、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題 （4）、關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題。 （5）、

6、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題 國稅發(fā)200621號13 政策梳理財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知財稅2006141號 2006-10-20規(guī)定：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)200526號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。14 政策梳理國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)2006187號 對土地增值稅的清算提出了具體的要求。15 二、清算實務(wù)一、收入的確認問題（1)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實物收入和其

7、他收入 （摘自國務(wù)院第138號令發(fā)布的土地增值稅暫行條例） 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 （摘自財法字(1995)6號土地增值稅暫行條例實施細則）16 視同銷售收入的確認 (2)非直接銷售 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。精品資料網(wǎng) 17 確認方法和順序第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和

8、順序?qū)徍舜_認： （一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。 （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。 （三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。 國稅發(fā)2007132號 18 自用的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 （國稅發(fā)2006187號規(guī)定）19 舊房的定義七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財

9、政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 財稅字【1995】第048號 精品資料網(wǎng) 20 轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目 第十條：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 國稅發(fā)199548號21 自用時限第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 京地稅地2007134號22 計算評估的基

10、本方法是：對于出售的舊房及建筑物，第一步：應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價第二步：再確定其新舊程度（即成新度折舊率）第三步：以重置成本價乘以其新度折舊率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項目金額。23 案例案例（1）某房地產(chǎn)公司2007年11月2004年2月建成自用的房屋1000平方米，當時造價300萬元，轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納的土地增值稅額。精品資料網(wǎng) 24 具體計算解：（1）評估價格=60070%=420（萬元）（2）允許扣除的稅金27.5萬元（

11、3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5(萬元)（4）增值額=500-447.5=52.5(萬元)（5）增值率=52.25447.5100%=11.73%（6）應(yīng)納稅額=52.530%-447.50=15.75（萬元）思考:房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計扣除?25 代收費用的處理財稅字199548號）的規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予

12、以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。26 列舉: 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收） “土地征用及拆遷補償費氣”； 建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費“土地征用及拆遷補償費”； 發(fā)展新型墻體材料專項用費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收）“建筑安裝工程費”；精品資料網(wǎng) 27 列舉結(jié)建人防經(jīng)費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收）“公共基礎(chǔ)設(shè)施費”；供電工程貼費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收或減收）“前期工程費”； 消防設(shè)施建設(shè)費“公共基礎(chǔ)設(shè)施費”； 煤氣建設(shè)費“公共基礎(chǔ)設(shè)施費”；28 列舉散裝水泥專項資金“建筑安裝工程費”；教

13、育地方附加費經(jīng)濟適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項目免收）公共基礎(chǔ)設(shè)施費（建委代收）。29 收入確認的特殊事項1、合同簽訂了，對方付了全款，但沒有開具發(fā)票，業(yè)主也沒有入住是否確認銷售收入？2、合同規(guī)定的付款日業(yè)主沒有付款是否全額確認收入？3、沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫出售永久使用權(quán)的問題？精品資料網(wǎng) 30 稽查要點（1）（1）審核收入確認的完整性 根據(jù)商品房銷（預(yù)）售許可證、物價部門核價批復(fù)、房產(chǎn)部門房屋測繪面積、相關(guān)項目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿和銷售發(fā)票存根等資料，并結(jié)合售樓處現(xiàn)場銷控表勘查情況，與“主營業(yè)務(wù)收入”科目進行比對，判定其是否存在未完全確認收入的情況。 31 稽查要點（2） (

14、2)審核收入確認的符合性重點對低價銷售的情況進行核實，對銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行納稅調(diào)整處理。 精品資料網(wǎng) 32 稽查要點（3） (3)審核收入確認的準確性 按照相關(guān)財務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租房產(chǎn)的收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，房產(chǎn)銷售記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租門面房的收入和集體土地上的房產(chǎn)銷售行為（即房產(chǎn)所占土地性質(zhì)為集體土地），不應(yīng)在清算土地增值稅時計入的轉(zhuǎn)讓收入總額中，而相應(yīng)的成本也不能扣除。 33 稽查要點（4）(4）審核收入確認的時間性 按照房地產(chǎn)銷售的方式分，房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀

15、行按揭方式、采取委托方式銷售（又分為支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、基價并實行超基價雙方分成方式、包銷方式）等形式。對不同的銷售形式確認收入的時間也不盡相同，因此，在審核過程中應(yīng)當根據(jù)不同的銷售形式，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售合同，而確認其實現(xiàn)收入的時間。34 稅法上“收入”的確認（1）、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)；（2）、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；35 續(xù)（3）、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款

16、確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)；（4）、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，分別原則確認收入的實現(xiàn)，主要為收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 精品資料網(wǎng) 36 拆遷補償?shù)氖杖氪_定 ?為了減少資金流通，房地產(chǎn)公司與被拆遷人簽定協(xié)議，以開發(fā)出來的房屋作為拆遷補償。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則 “收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益”的規(guī)定，對作為拆遷補償費的這部分房屋應(yīng)確認收入。1、按照協(xié)議約定的補償費確認？2、按照平均銷售價格確認其收入？37 二）成本與費用扣除一、土地成本1、無償劃拔的土地成本的確認2、轉(zhuǎn)讓方式獲得土地成本的確認3、

17、以土地投資入股方式土地成本的確認4、參加拍賣土地成本的確認5、股權(quán)方式獲得土地的成本確認6、以地換房的土地成本的確認38 無償劃拔案例（2）某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于1996年初無償劃拔獲得某塊地，1998年初進行評估為1000萬，并按1000萬入賬，2006年初對該土地進行評估，評估值為10000萬？問開發(fā)后在清算如何確認土地成本？精品資料網(wǎng) 39 轉(zhuǎn)讓方式 （一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 財稅2004134號 40 土地投資入

18、股 案例（3）A為自然人，2005年10月將其名下的土地投資到B房地產(chǎn)公司，擁有70%的股份。該土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，股東確認價為2000萬元，B房地產(chǎn)公司以2000萬元做為土地成本入帳。2007年B房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售完畢，進行土地增值稅清算。 41 政策鏈接（1）根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免繳納土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳

19、納土地增值稅。精品資料網(wǎng) 42 政策鏈接（2）根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。43 所得稅方面的政策按照國稅發(fā)200631號文件的規(guī)定：接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 4

20、4 總局答復(fù)我們認為：以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，后又將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，在土地增值稅清算時，應(yīng)以其原投資、聯(lián)營者為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為扣除項目中取得土地使用權(quán)所支付的金額。45 參加拍賣 案例（4）某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過拍賣公司獲得某破產(chǎn)企業(yè)委托拍賣的一塊土地，支付土地款600萬，支付給拍賣公司費用50萬？1、如何取得票據(jù)？2、支付拍賣公司的費用能否進土地成本。46 股權(quán)方式 案例（5）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年初與甲房地產(chǎn)公司談判，因甲公司有一塊地，該地購入時共付款3000萬，該公司注冊資本金2000萬，最后談判成功，以10000萬獲得甲公

21、司的全部股權(quán)。問：土地成本如何確認？47以房換地的土地成本的確認？某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年1月獲得一塊土地，當時雙方協(xié)定：前期不支付任何款項，待項目開發(fā)完畢之后將3000平方的房屋做為土地價款。1、問土地成本如何確認？48 各期之間如何劃分 案例（6）某房地產(chǎn)公司獲得200000方土地，分四期開發(fā)，如何計算土地成本？納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。 1999年國稅函1999112號 49 通過中介人獲得案例（7）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年委托某物業(yè)公司購買土地，共支付給物業(yè)

22、公司10000萬，其中獲得相關(guān)土地票據(jù)7500萬，其中大部分票為村委會的收入，其中付給物業(yè)公司費用2000萬，問如何扣除？50 配套設(shè)施的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。51 利息專題案例（8）某地產(chǎn)公司問：根據(jù)細則規(guī)定：（1）凡

23、能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出不得單獨計算，應(yīng)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5%以內(nèi)計算扣除，同理如果發(fā)生的利息支出不足5%，是按5%扣除還是據(jù)實扣除？52 利息專題第2問：前面所說的“利息支出”是否還包括已記入“開發(fā)成本”的利息費用，還是僅指“財務(wù)費用”中的利息？第3問：另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除，這里房地產(chǎn)開發(fā)成本是否包括已記入“開發(fā)成本”的利息，即這部分利息是否作為加計扣除的基

24、數(shù)？53 利息專題第4問：如所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項目全部以自有資金開發(fā)未發(fā)生借款費用，利息費用是否均可按（地價+開發(fā)成本）*5%計算扣除？54 政策鏈接只分兩種情況，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，財務(wù)費用中的利息費用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、 （二）項規(guī)定計算的金額之和的以內(nèi)計算扣除. 摘自細則55 第三問：分析（1）會計處理規(guī)定:（一）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“企業(yè)長期負債的應(yīng)計利息支出，生產(chǎn)期間的，計入財務(wù)費用”。56 分析（2）（二

25、）我國企業(yè)會計制度規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費用外，其他借款費用均應(yīng)于發(fā)生當期確認為費用，直接計入當期財務(wù)費用。”由于對于房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)企業(yè)會計制度，相關(guān)的借款費用應(yīng)采取計入財務(wù)費用的做法。57 分析（3）（三）我國財政部于2001年1月頒布了企業(yè)會計準則借款費用，該準則首次就借款費用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當予以資本化?！钡?，該準則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準則的涉及范圍。該準則第2條稱：“本準

26、則不涉及：1、與融資租賃有關(guān)的融資費用；2、房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用?！?8 分析（4）（四）股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定（以下簡稱附件三）規(guī)定：“公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本?！庇捎谶@一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對借款費用的處理雖然不受企業(yè)會計準則借款費用的規(guī)范，但實際上也采取了資本化的處理原則。59 分析（5）（五）企業(yè)會計準則第17號借款費用(財會20063號，自2007年1月1起施行，以下簡稱“借款準則”)規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者

27、生產(chǎn)的，應(yīng)當予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。60 分析（6）符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)?！庇纱丝梢?，新會計準則擴大了借款費用資本化的范圍：一是準予資本化的借款不再局限于專門借款；二是當購建存貨發(fā)生的借款費用符合一定條件時，也可予以資本化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品顯然屬于“需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨”，其借款費用應(yīng)當按規(guī)定予以資本化。61 稅務(wù)處理分析企業(yè)所得稅方面:企業(yè)所得稅稅

28、前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第三十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。62 稅務(wù)處理（2）根據(jù)土地增值稅實施細則的規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計算扣除。63 稅

29、務(wù)分析（3）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知(財稅199548號)規(guī)定，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。64 稅務(wù)分析（4）細則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，其中并不包括借款費用。第三十五條 開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容： （八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。 國稅發(fā)2007132號 65 稅務(wù)分析(5)總結(jié):因此，借款費用記入開發(fā)成本后，在財政部和國家稅務(wù)總局

30、未制定新規(guī)定允許扣除之前，計入開發(fā)成本的借款費用仍然不得作為加計20%扣除的基數(shù)。66 各期之間利息劃分案例（9）某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得200，000方土地，分四期開發(fā)，其中拿地時向銀行貸款，第一期開發(fā)結(jié)算共支付了3000萬利息，問如何在稅前扣除。67 代付利息扣除？案例（10）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年2月與某國有企業(yè)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，共支付地價款13000萬，另外還承擔(dān)國有企業(yè)利用該宗地在2002年八月時向某商業(yè)銀行的貸款利息共計500萬，操作方法為利息票據(jù)歸房地產(chǎn)公司所有？涉稅風(fēng)險？如何處理？68 土地閑置費 案例（11）某房地產(chǎn)企業(yè)2002年初購入一塊地，但一直沒有開發(fā)，最后向政府交納

31、了二年的土地閑置費，目前開發(fā)的樓盤進入清算階段，問土地閑置費是進開發(fā)成本還是進管理費用？69 分析根據(jù)建設(shè)部1995年1月頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法和國土資源部1999年4月頒布的閑置土地處理辦法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 70 政策分析（2）財政部關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財務(wù)處理問題的通知（財基字1995938號）的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費，或因

32、滿2年未動工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計入當期管理費用。71 政策分析（3）國稅總局2006年31號文件規(guī)定“因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。72 報廢、毀損損失案例（12）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一項目進入施工階段后因各種原因停工一年，一年后開始重新設(shè)計并施工，但施工時將原來施工時的一部分給予拆除，問這一部分如何處理？土地增值稅？企業(yè)所得稅？73 分析31號文件規(guī)定：成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失

33、可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。74 沒有設(shè)置開發(fā)費用? 案例（13）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤進入清算階段，清查中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在會計科目的設(shè)置上沒有設(shè)置“開發(fā)費用”，所有的財務(wù)費用、管理費用及銷售費用全部計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用中。？75 付給物業(yè)的款項 案例（14）某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理條例的規(guī)定劃給物業(yè)公司50萬做為啟動資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會計處理進開發(fā)成本的開發(fā)間接費用？問如何處理?76 政策鏈接根據(jù)：物業(yè)管理條例第四十二條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售

34、或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。77 拆遷償還？【案例】（15）某房地產(chǎn)公司1995-2001年在辦理新建小區(qū)、舊城改造時，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止2001年末，安置拆遷戶18.9萬平方米，其中：償還拆遷面積17萬平方米，同類房屋成本價為461.23元/平方米，總成本為7875萬元;收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價收入2229萬元,其中:700萬元直接沖減“開發(fā)成本”、1529萬元列往來科目；收取超面積安置費231萬元直接沖減開發(fā)成本。78 湖北地方政策五、關(guān)于拆遷還建征收營業(yè)稅問題拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價

35、款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其償還面積按同類房屋市場價格計征“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。 鄂地稅發(fā)2005185號 79 福建規(guī)定:一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應(yīng)作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。 閩地稅發(fā)200463號80 政策鏈接（1）文件規(guī)定：國稅函發(fā)1995549號對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅

36、；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。81 附:代建房政策注意：代建房應(yīng)同時符合三個條件：（1）、所有項目手續(xù)應(yīng)由委托方完成。（2）、代建方不墊付任何建設(shè)資金。（3）、委托方開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，代建方只就代建方收取的代建費開具服務(wù)業(yè)發(fā)票，不能開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。82 售樓處、樣板房裝修費用處理方法:對納稅人為銷售房屋而對售樓處、樣板房進行裝修裝潢而發(fā)生的費用應(yīng)計入銷售費用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中

37、列支，且不允許加計扣除稅務(wù)稽查重點:在實際操作時應(yīng)審核其“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中是否列支上述內(nèi)容，如有應(yīng)予以調(diào)出。83 代付的統(tǒng)籌費用 處理方法： 要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，待項目完工后再由施工企業(yè)將這部分費用支付給開發(fā)企業(yè)，因此這部分代付的費用是不允許作為扣除項目（開發(fā)成本）扣除的，在清算實務(wù)中，不少開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費用在“開發(fā)間接費用”中列支，而不是通過往來科目進行核算，因此在審核中應(yīng)注意將這部分費用調(diào)出。84 行政性罰款 問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的

38、因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。85 質(zhì)量保證金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會在以后年度支付。 86 處理方法:對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除；對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，不允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除。 87 抵押行為是否征稅？房地產(chǎn)在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵押而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

39、轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。88 加計扣除第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房屋開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房屋開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。89 加計扣除（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。 摘自細則90 適用范圍問：土地增值稅中

40、關(guān)于對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計20%的扣除,請問從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是所有企業(yè)和個人只要從事房地產(chǎn)開發(fā)就適用. 即是否包括“個人”？91 特殊案例購入土地后只是進行三通一平或七通一平后就轉(zhuǎn)讓能否享受20%的加計扣除？案例（18）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入80000平方土地，完成前期七平一通之后只就其中的70000平方，其中10000平方轉(zhuǎn)讓獲得收入2000萬，購入土地時花了8000萬，前期七平一通花了800萬，如何征稅？92 政策鏈接（1）附：所謂的生地變熟地即是指“三通一平”(通水、通電、通路、平整土地)。 （1）

41、.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。（2）.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。 財稅200316號93 前期開發(fā)的界定：（1）前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土動工以前的一切準備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設(shè)用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設(shè)計，制定建設(shè)方案，施工現(xiàn)場的“三通一平”等工作。 （2）中期開發(fā)。即指對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理過程。一般包括房屋建設(shè)，竣工驗收，房屋出售，租賃，經(jīng)營目

42、標，經(jīng)營決策，經(jīng)營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內(nèi)容。 94 前期開發(fā)的界定：（3）后期開發(fā)。即指房屋的售后服務(wù)。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營95 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則 第三十八條 國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容： （二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。 國稅發(fā)200713

43、2號96 在建項目的改建案例：山河房地產(chǎn)公司于2005年1月1日購入江山房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓的在建開發(fā)項目，支付5000萬元，后續(xù)開發(fā)支出6000萬。2007年12月1日銷售完畢進行清算階段。請問：1、能否享受加計扣除？2、扣除基數(shù)是多少？97 政策依據(jù)第三十八條： 國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當包括下列內(nèi)容： （三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。 國稅發(fā)2007132號 98 應(yīng)付未付政府款項?為了鼓勵開發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項給予

44、優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際并不需要支付這筆款項。稅務(wù)機關(guān)做法；對于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項目列支，同時要求稅務(wù)干部加強對開發(fā)項目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財政局開具的契稅票據(jù)等證明。有了這些證明，才能作為土地成本列支。99 支付給討債公司費用 ?可以將其作為企業(yè)的管理費用列支 。不能做為加計扣除的基數(shù)。100 銷售車庫的成本列支 1、對外銷售的車庫 有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準予扣除，并加計扣除。 2、業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施，相

45、應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準予扣除，并加計扣除。 3、開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。 注：車位面積可通過測繪面積表取得數(shù)據(jù)101開發(fā)間接費用中列支行政性罰款的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本” 、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。 102開發(fā)間接費用中列支看護費等？開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費的問題 ？處理辦法：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應(yīng)在銷售費用

46、科目歸集，列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支 103減免稅金的部分能否視為已繳稅金予以扣除問題 ？ 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時可以少繳或不繳的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加的，其少繳或不繳的稅款不得視為已繳稅金在清算時進行扣除。 104 無產(chǎn)權(quán)的房屋銷售？案例（19）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2002年初以1000萬購入一塊地，然后直接在上面蓋了房子，但沒有到規(guī)劃部門、建委及開發(fā)辦辦理相關(guān)手續(xù)，預(yù)售證也沒有，所以就給業(yè)主辦不了產(chǎn)權(quán)，最后房子全部銷售了，跟業(yè)主的約定就是你住吧，想住多少年就住年，但沒有證，問如何征稅？105 政策鏈接國稅函200583號 2005.01.26 一、對具有

47、明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定 為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。對廈門地稅的批復(fù)106 政策鏈接國稅函200583號三、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán) 上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財稅200316號文件第三條第（二十）項的有關(guān)規(guī)定，以 全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減 除項目憑證的管理上，應(yīng)嚴格按照財稅200316號文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 107 政策鏈接國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)

48、國稅函2007645號2007-6-14土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。108 合法票據(jù)歸類（1）、土地出讓金，應(yīng)取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專用收據(jù)”，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得“中華人民共和國契稅完稅證”；、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補

49、償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入開發(fā)成本；、委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費用時應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；109 合法票據(jù)歸類（2）、直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費用時，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費收據(jù)。如為經(jīng)營性費用則:、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等營利性費用時，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；、支付對象為個人的銷售傭金，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證；、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；110 合法票據(jù)歸類（3）、支付對象為金融機構(gòu)的利息

50、支出，應(yīng)取得金融機構(gòu)開具的付息憑證；、支付對象為非金融機構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；、其他費用發(fā)票應(yīng)按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定；111 合法票據(jù)歸類（4）、工程費支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票：1） 施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”；2） 施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”3） .施工方為經(jīng)銷建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”112 三：清算案例分析案例（20）單一項目的清算某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年12月10日將位于繁華地段的一幢2000

51、平方米待售的辦公大樓以每平方米2000 元的價格對外銷售，獲得銷售收入4000 萬元。企業(yè)按5%申報繳納營業(yè)稅200 萬元，城市維護建設(shè)稅14 萬元，教育費附加6 萬元。113 計算過程扣除項目：（800+1200）1+（10%+20%）+220=2820（萬元）增值額：4000 -2820 =1180（萬元）增值額與扣除項目額比例：（11802820）100%=41.84%應(yīng)交土地增值稅稅額：118030%=354（萬元）114 有別墅又有普通住宅 案例（21）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年開發(fā)某地，該地面積14300平方，規(guī)劃時建普通住宅與別墅兩種類型。土地單價成本為1150/平方，總成本為

52、16445000，其中普通住宅占地7300平方，別墅占地7000平方，共20戶。2005年完工并對外銷售，2007年1月全部銷售完畢，2007年5月進行清算程序，該項目別墅收入3000萬，普通住宅收入3400萬，總可售面積為13200平方，其中別墅可售面積為4000平方，普通住宅為9200平方，總開發(fā)成本為2820萬。繳納營業(yè)稅及附加為3，712，000元。115 計算過程說明:對于財務(wù)費用及管理費用等按加計扣除10%來計算。清算方案一：按可售面積分別計算清算方案二:開發(fā)成本按可售面積占總面積之比來分攤.土地成本按占地面積占總面積比來分攤.案例三:按收入比來分攤成本.116 思索：1、對按收入比來分攤成本存在的問題分析第一種情況：全部銷售完畢下的分攤成本：第二種情況：銷售部分下的分攤牌成本。2、對即有高檔住宅、普通住宅、商鋪、別墅等能否采用合并計算法？117 四：稅收優(yōu)惠利用財政部、總局關(guān)于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知一、一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。二、一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)