2022年通用機場建設(shè)項目可行性研究報告

1、通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 通用機場建設(shè)項目可行性研究報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯?。?TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 導(dǎo)言51、概述51.1項目概況51.2本報告的編制依據(jù)61.3項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 6 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 2、某某市宏觀經(jīng)濟分析82.1綜合概況82.2綜合概況總結(jié)11.2.3經(jīng)濟概況12.2.4經(jīng)濟情況總結(jié) 24. HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 3、某某市

2、房地產(chǎn)宏觀市場分析 253.1宏觀市場特征 25.3.2房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析26.3.3主要板塊發(fā)展情況 29.3.4供給樓盤分析 31.總結(jié)37. HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 4、項目區(qū)域市場分析 374.1區(qū)域市場特征 37.4.2開發(fā)物業(yè)類型可行性分析39.4.3開發(fā)物業(yè)類型的選擇 46.4.4區(qū)域內(nèi)競爭項目分析47.區(qū)域內(nèi)競爭項目分析總結(jié) 51.消費者問卷研究與分析 52.問卷調(diào)查分析與總結(jié) 65. HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 5、項目SWOT分析685.1項目優(yōu)勢分析68

3、.5.2項目機會分析695.3項目劣勢分析70.5.4項目威脅分析 71.5.5項目劣勢及威脅的規(guī)避72. HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 6、項目開發(fā)方案736.1項目物業(yè)種類及體量的配比方案 73.6.2項目的整體定位 75.6.3項目開發(fā)步驟及周期 76. HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 7、財務(wù)測算808、總結(jié)86導(dǎo)言首都機場集團公司制訂了臨空地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，目的在于整合成員機場周邊土地資源，變資源優(yōu)勢為資本優(yōu)勢， 平滑成員機場年度利潤曲線，為支線機場的運營補充穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時逐步統(tǒng)一

4、全集團地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，順利啟動成 員機場存量土地規(guī)劃、設(shè)計、投資、開發(fā)工作。本項目的開發(fā)將有機結(jié)合首都機場地產(chǎn)集團房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢和 成員機場土地資源優(yōu)勢，最終實現(xiàn)項目收益最大化。本項目是推進首都機場集團公司臨空地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，支持支線 機場發(fā)展的重要舉措。1概述1.1項目概況本項目位于某某市某某區(qū)南部小新地組團內(nèi)，距城市中心區(qū)約6公里，與新城區(qū)隔河（錫泊河）相望。地塊為 “倒L”型，橫邊長約720米，豎邊長約1298米，形狀較為狹長。原為機場航站樓及跑道用地，地塊非正南北向， 姿態(tài)偏轉(zhuǎn)角度約為逆時針方向30度。項目所在的小新地組團目前正在進行總體規(guī)劃工作，即將上報某某市領(lǐng)導(dǎo)開會審議。據(jù)了解本項

5、目在該組團中 定位為商業(yè)中心區(qū)，周邊多為住宅用地。此外，本地塊所在小新地組團的路網(wǎng)規(guī)劃為正南正北方向，將本項目地塊分割成16塊，5個地塊為二類住宅用地、6個地塊為商業(yè)、1個地塊為教育用地、1個地塊為綠地、1個地塊為停車 場、1個地塊為文體娛樂用地、1個地塊為機電設(shè)施用地。本項目地塊中商業(yè)用地的比例最大，且占據(jù)了最好的區(qū) 位，地塊規(guī)則。住宅用地面積不大，大都位于項目地塊的邊角，多為不規(guī)則形狀，只有兩塊適合住宅開發(fā)，其余住 宅用地很難加以利用。1.2本報告的編制依據(jù)1.2.1國家現(xiàn)行的相關(guān)法律、法規(guī)、政策及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范。122內(nèi)蒙古自治區(qū)民航機場集團有限責(zé)任公司承諾與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)

6、調(diào)，將規(guī)劃條件和用地性質(zhì)按我方要求調(diào)整，即 地塊規(guī)劃功能調(diào)整為住宅用地占80%以上，其余為商業(yè)用地；路網(wǎng)基本不斜穿本項目，保證項目內(nèi)地塊的完整性。1.2.3近日對某某市房地產(chǎn)市場進行調(diào)查所取得的成果；1.3項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)根據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)項目指標(biāo)情況分析，其規(guī)劃指標(biāo)如表1-1所示。項目名稱數(shù)量單位用地性質(zhì)綜合用地面積800畝總建筑面積 95萬平方米容積率T丿厶2以后逐層1%2540290020%50%3040套/月戶型設(shè)位置好、智能化、新材料 殳計較好，一期銷售較好17層1商住地處核心區(qū)，周邊配套齊大惟名邸皇家帝苑某某區(qū)新城區(qū)(1-5層商小高層住 宅住17000099155535002690

7、起價三層上浮0G8%四層以上逐40%65%1045套新月區(qū)六層? 2層上元/3%方米罄，口碑不、錯畝 口用、屯 工工云&、【，寧瀾 花園某某區(qū)多層商住80003282700起價，三四層上浮15%二五層上浮10%項目周邊環(huán)境較差，商業(yè) 建成后將有所改觀盛世嘉園某某區(qū)多層、高層住 宅170000三期82多層3198，高層 3280三四層上浮15%二層 上浮8%五層上浮10%交通便利某某家園某某區(qū)住宅三期23088.182002980同上某某區(qū)較大樓盤，自有配 套商業(yè)、幼兒園興隆小區(qū)某某區(qū)住宅9069.8842680同上交通便利，周邊學(xué)校多表3-2某某市現(xiàn)有樓盤供給概況金鈺大都會新城區(qū)商業(yè)17000

8、0,自持70%80%項目品質(zhì)不錯，銷售良好，但一 期招商不是很理想眾聯(lián)廣場新城區(qū)商業(yè)公寓700002800起價三層以上15%四層以上逐層3%海達(dá)電器、小肥羊、京香先期進 駐龍園別墅新城區(qū)別墅89預(yù)計5000作為為數(shù)不多的別墅項目，社區(qū) 內(nèi)園林景觀較差，全現(xiàn)房銷售百合新城松山區(qū)住宅、商業(yè) 街120000（商業(yè)36000）268060%松山區(qū)較有名氣的樓盤，自身的 商業(yè)配套是其賣點奧翔財富寫 字樓松山區(qū)寫字樓底 商1100087350070%為數(shù)不多的寫字樓，銷售緩慢木蘭小區(qū)松山區(qū)住宅26000444248080%周邊教育、生活配套齊全從上表可以看出，某某市現(xiàn)有的供給樓盤中，新城和某某區(qū)的供給比例

9、較大，松山區(qū)相對較少，這說明消費者 比較偏好這兩個區(qū)域。某某區(qū)作為傳統(tǒng)的居住區(qū)，物業(yè)類型大都為多層，因其無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品被市場認(rèn) 可。而新城區(qū)房地產(chǎn)的物業(yè)更趨于多樣化，高層，商業(yè)公寓以及別墅等高品質(zhì)的樓盤百花齊放，市場接受和認(rèn)可的 程度也頗高，銷售價格也呈現(xiàn)較高的趨勢。松山區(qū)因其供給的樓盤少，銷售形勢也比較樂觀。342供給樓盤指標(biāo)分析342.1供給樓盤物業(yè)類型分析表3-3某某市供給樓盤物業(yè)類型樓盤名稱物業(yè)類型樓盤名稱物業(yè)類型新泰和雙子座咼層商住成龍嘉園多層普住大惟名邸咼層商住王府花園多層精住寧瀾花園多層商住錦繡花園多層精住盛世嘉園多層、小高層普住玉龍豕園多層普住某某家園多層、小高層普住

10、德潤公館咼層精住興隆小區(qū)多層普住亞興國際公寓咼層精住水榭花都多層、小高層精住馨風(fēng)雅居普住皇家帝苑咼層普住富貴園小區(qū)多層普住金鈺大都會商業(yè)興華商住樓多層商住眾聯(lián)廣場商業(yè)運輸小區(qū)多層普住龍園別墅別墅東南關(guān)小區(qū)多層普住百合新城多層普住、商業(yè)物資小區(qū)普住奧翔財富寫字樓寫字樓、商業(yè)遼河花園多層普住木蘭小區(qū)多層商住金百合家園多層普住春城家園普住陽光新城多層普住陽光家園多層普住吉祥家園精住、別墅溫馨家園多層普住長安小區(qū)多層普住表3-4各種物業(yè)類型供給比例物業(yè)類型普通住宅精品住宅商住商業(yè)寫字樓別墅比例58%14%14%4%2%8%上表表明某某房地產(chǎn)市場目前以普通住宅為主，高品質(zhì)樓盤相對較少，商業(yè)類和寫字樓類物

11、業(yè)比較缺乏。對于 本項目開發(fā)高品質(zhì)的樓盤具有很好的指導(dǎo)作用。342.2供給樓盤主力戶型列表表3-5供給樓盤主力戶型樓盤名稱主力戶型樓盤名稱主力戶型新泰和雙子座89109平米,兩居成龍嘉園81 102平米,兩三居大惟名邸66-90平米，兩居王府花園84102平米,兩三居寧瀾花園69-81平米,兩居長安小區(qū)87107平米,三居溫馨家園69114平米,兩三居陽光家園70-110平米,兩三居某某家園85106平米,兩居德潤公館136170平米,三四居水榭花都138平米,三居馨風(fēng)雅居80120平米,兩三居皇家帝苑70100平米,兩居富貴園小區(qū)79 97平米,兩三居木蘭小區(qū)77114平米,兩三居興華商住樓

12、68 90平米,一兩居眾聯(lián)廣場97108平米,兩居運輸小區(qū)7596平米,兩居龍園別墅280 340平方米東南關(guān)小區(qū)68116平米,兩三居百合新城70105平米,兩居室物資小區(qū)73-82平米,兩居陽光新城129平米,三居遼河花園7080平米,兩居從上表可以看出，目前市場上的主力戶型面積區(qū)間為70-90平米，除別墅以外的項目基本都有這個面積區(qū)間的戶型。這說明70-90平米的面積最容易被消費者接受，符合消費者的消費習(xí)慣。342.3供給樓盤價格分析表3-6供給樓盤價格狀況項目均價價格區(qū)間新泰和雙子座360029204100大惟名邸350034004000寧瀾花園270024802900盛世嘉園2830

13、2480 3280某某家園268024803200興隆小區(qū)26802480 3000水榭花都多層2650 小高層270025402900皇家帝苑330026804200龍園別墅預(yù)計5000百合新城268024802980木蘭小區(qū)248022802680陽光新城268022002860春城家園248018002600通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 通用機場建設(shè)項目可行性研究報告從上表可見，目前某某市現(xiàn)有樓盤起價普遍位于2000-3000元之間，部分高層項目的銷售價格超過了3000元/平米，結(jié)合前述主力戶型為70-90平方米計算，現(xiàn)有樓盤每套銷售總價位于17.5-22.5萬元之間居多。3.5總結(jié)本

14、章主要從某某市房地產(chǎn)投資情況、 房地產(chǎn)主要發(fā)展板塊以及供給樓盤的現(xiàn)狀三個方面對某某市房地產(chǎn)宏觀市 場進行了分析。分析認(rèn)為，某某市房地產(chǎn)市場的投資增長幅度快，市場需求旺盛。但因非市場因素的影響，市場波 動的可能性存在；某某市三個板塊的房地產(chǎn)市場則因各自的特點而呈現(xiàn)出活不同的發(fā)展態(tài)勢，但總體上來看，整個 房地產(chǎn)市場發(fā)展良好；從現(xiàn)有的供給樓盤來看，某某市目前以普通多層住宅為主，產(chǎn)品質(zhì)量不高，物業(yè)類型不豐富4、項目區(qū)域市場分析4.1區(qū)域市場特征4.1.1區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ卷椖课挥谀衬呈心衬硡^(qū)南部，地塊處在某某區(qū)小新地組團內(nèi)。距城市中心區(qū)約6公里，與新城區(qū)隔河（錫泊河）相望。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進

15、程的不斷持續(xù)，某某市城市規(guī)模在不斷膨脹。由于三山一河的地形限制， 城市擴張方向直指城市西、北部。從 2003年開始，某某開始越過半支箭河向西發(fā)展。在政府的大力推動下，政府 機關(guān)和多所知名中小學(xué)陸續(xù)遷入新城區(qū)，很大程度的加速了新城區(qū)（八家組團）的開發(fā)。經(jīng)過將近5年的建設(shè)目前已經(jīng)基本成型，新城區(qū)基本成為某某市現(xiàn)今的行政中心及新興居住區(qū)。新城區(qū)的逐漸開發(fā)完畢，不等于城市發(fā)展的腳步有所停歇。從某某2002-2020年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃圖中，我們可以看出新城區(qū)的開發(fā)完畢意味著，城市將開始越過錫箔河向小新地方向發(fā)展。憑借本區(qū)域現(xiàn)有的教育資源及未來的文 體資源，本區(qū)域正向著成為城市教育文化中心的方向進發(fā)。在若干市

16、政資源逐步完善的條件下，小新地組團未來有 打造一流城市居住區(qū)的潛質(zhì)。4.1.2區(qū)域消費主體本區(qū)域居民除院校教職工外多數(shù)為村鎮(zhèn)務(wù)農(nóng)人員，意味著本區(qū)域現(xiàn)有人口的平均消費水平較低。本項目商業(yè)配套的目標(biāo)客戶主要來自本項目的住戶，基本屬于項目內(nèi)部消化類型，還有部分消費者是來自周邊居民。4.1.3區(qū)域交通環(huán)境雖然目前本區(qū)域公共交通、道路環(huán)境均較為落后，僅有一條公交線路從城市中心區(qū)通達(dá)本地塊，但政府已經(jīng)對 本區(qū)域的路網(wǎng)進行了重新規(guī)劃，市政建設(shè)的投入也不斷加大，項目的交通環(huán)境在未來將得到較大的改善，市區(qū)及附 近人流將會被引導(dǎo)至本區(qū)域，從而為本項目帶來有效消費人群。4.2開發(fā)物業(yè)類型可行性分析4.2.1住宅物業(yè)

17、開發(fā)可行性分析421.1 區(qū)域內(nèi)住宅市場發(fā)展概況本項目所在區(qū)域地屬某某區(qū)南部的城鄉(xiāng)結(jié)合部，北側(cè)緊鄰某某學(xué)院，西側(cè)鄰錫泊河，東側(cè)和南側(cè)皆為鄉(xiāng)村及農(nóng) 田。本區(qū)域雖遠(yuǎn)景規(guī)劃已經(jīng)成型，但現(xiàn)階段仍處于政府未重點扶植的自然生長期。發(fā)展緩慢且城市面貌十分落后， 市政配套資源匱乏。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段人口密度較小，自然環(huán)境良好，除某某學(xué)院及附中周邊有部分住宅樓外，其余人 群均居住于村莊平房內(nèi)。421.2 區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)供需情況供給情況：依據(jù)我們對本區(qū)域住宅市場的走訪調(diào)研分析，本項目所在小新地組團尚沒有任何在建的商品住宅物 業(yè)投入市場。需求情況：根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)判斷，在政府未對本區(qū)域進行推動式發(fā)展之前，由于該區(qū)域自身發(fā)展速

18、度過緩，生活 配套設(shè)施尚待完善，區(qū)域居住需求十分有限。但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，政府推進力度的加大，預(yù)計本區(qū)域?qū)⒕邆淞?好的環(huán)境品質(zhì)，區(qū)域內(nèi)對住宅物業(yè)的需求將會獲得較大釋放。4.2.1.3 區(qū)域交通環(huán)境對住宅物業(yè)開發(fā)的影響實地調(diào)研結(jié)果顯示，因交通不便而放棄或不看好本地區(qū)的消費者占絕對多數(shù)，部分市民有在此區(qū)域購房的欲望,但前提條件是交通狀況獲得較大改善。隨著政府不斷完善市政道路建設(shè)、改善公共交通，未來本區(qū)域交通狀況預(yù)計 會發(fā)生有效改善，改善后區(qū)域與城市距離將有效拉近，市區(qū)及周邊人流將被引導(dǎo)至本區(qū)域，從而為本項目在全市范 圍聚集并帶來有效消費人群。422 商業(yè)物業(yè)開發(fā)可行性分析422.1 區(qū)域內(nèi)商業(yè)市

19、場發(fā)展概況本項目所在區(qū)域雖然緊鄰新城區(qū)，但由于一河之隔商業(yè)發(fā)展幾乎空白，迄今本地塊周邊并沒有規(guī)模商業(yè)出現(xiàn)， 根本原因是消費者數(shù)量少、消費能力弱。地塊周邊有某某學(xué)院及某某附中這類人口密集的社會團體，但因為學(xué)生的 消費能力較弱，使本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的消費客戶十分有限。4.2.2.2 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供需情況供給情況：據(jù)市場調(diào)研結(jié)果顯示，本項目所在區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量少于1萬平方米，沒有大型商業(yè)設(shè)施，多為零散中小型低檔次商業(yè)設(shè)施，商業(yè)多為街道上臨街商業(yè)為主，業(yè)態(tài)也以綠植批發(fā)、小型傳統(tǒng)零售店、小型飯館及網(wǎng) 吧等日常生活配套為主，從現(xiàn)狀來看，本地區(qū)商業(yè)發(fā)展十分落后，這也與本地區(qū)的人均消費水平和消費客戶數(shù)量有 限

20、有關(guān)。需求情況：現(xiàn)階段，本地區(qū)尚沒有大型居住區(qū)，常住人口不到3萬，區(qū)域內(nèi)商業(yè)已基本滿足現(xiàn)有消費群體需求。供需狀況表明，本區(qū)域在未來幾年內(nèi)還不能夠?qū)Υ笮蜕虡I(yè)物業(yè)形成有力支撐，大型商業(yè)物業(yè)市場需求具有不可 行性。如果本案規(guī)劃為住宅，那么相應(yīng)的商業(yè)配套必不可少，考慮到本項目周邊有限的消費人群，只能形成有限的 商業(yè)需求，因此本項目如果規(guī)劃有商業(yè)，應(yīng)注意其規(guī)模要和項目內(nèi)部及周邊消費客群數(shù)量及其消費能力相匹配，因 此本項目在限制規(guī)模的條件下，發(fā)展商業(yè)物業(yè)在市場需求方面具有可行性，其消費主體將針對本項目業(yè)主及其家人422.3 區(qū)域交通環(huán)境對商業(yè)物業(yè)開發(fā)的影響依據(jù)我們對本區(qū)域商業(yè)市場的調(diào)研分析可以得出結(jié)論，本

21、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展有欠成熟的現(xiàn)狀，一部分形成原因 在于小新地組團的建設(shè)還遠(yuǎn)未成熟，制約其發(fā)展的一個重要因素是區(qū)域交通環(huán)境的相對落后。發(fā)達(dá)的交通體系，會 將本項目所在地區(qū)同市區(qū)距離無形拉近，與市區(qū)尤其新城區(qū)商業(yè)形成有機聯(lián)系，但當(dāng)前階段本地區(qū)的交通狀況比較 滯后，致使整個小新地組團商業(yè)市場較為孤立，發(fā)展緩慢。4.2.3辦公類物業(yè)開發(fā)可行性分析區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)發(fā)展概況就商務(wù)市場而言，本項目所在區(qū)域毫無商務(wù)辦公氛圍。且考慮到現(xiàn)階段某某市大型企業(yè)類別主要以能源，生物 制藥、礦產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主，均屬生產(chǎn)加工類企業(yè)，廠區(qū)面積較大，其辦公場所均為在廠區(qū)內(nèi)部自行建設(shè) 辦公樓，而沒有單獨另租（買）寫字樓辦公

22、的行為和習(xí)慣。就此而言本地塊開發(fā)辦公類物業(yè)，在目前來看基本無市 場可行性。區(qū)域交通環(huán)境對辦公類物業(yè)開發(fā)的影響本項目所在區(qū)域規(guī)劃開發(fā)時間尚未啟動，目前只有一條學(xué)院路與外界聯(lián)通，因此區(qū)域現(xiàn)有道路基礎(chǔ)設(shè)施遠(yuǎn)無法 滿足區(qū)域商務(wù)辦公市場發(fā)展的需求，給區(qū)域商務(wù)辦公市場的發(fā)展帶來了較大的阻礙作用。但隨著小新地組團城市規(guī) 劃的付諸實施，本區(qū)域道路基礎(chǔ)設(shè)施的全面改造和建設(shè)也會日漸完善。這種大規(guī)模、系統(tǒng)性的建設(shè)會使小新地組團 的交通得到緩解，為本區(qū)域各種物業(yè)市場，包括辦公市場的發(fā)展提供基礎(chǔ)性的支持。另外區(qū)域交通動線體系將加強本項目所在區(qū)域與老城區(qū)及新城區(qū)商務(wù)政務(wù)區(qū)域的聯(lián)系，從而使本項目區(qū)域與周邊有著商務(wù)氛圍的區(qū)域

23、之間實現(xiàn)資源，尤其是人才資源的共享互動，可使本區(qū)域商務(wù)辦公市場獲得新的發(fā)展空間。424 酒店類物業(yè)開發(fā)可行性分析4.241 區(qū)域內(nèi)酒店類物業(yè)發(fā)展概況某某市有著優(yōu)美的自然環(huán)境及深厚的文化底蘊，旅游資源豐富。某某文化、中華第一龍等享譽九州，旅游業(yè)的 發(fā)展也是政府城市經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。從需求角度而言，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平的 不斷提高，國內(nèi)居民出游愿望空前高漲，再加上春節(jié)、“十一”兩個旅游黃金周的制度化和規(guī)范化，來某某旅游的國內(nèi)游客數(shù)量呈現(xiàn)較大的增長，游客數(shù)量呈現(xiàn)平穩(wěn)增長趨勢。日益增長的市場需求，使酒店類物業(yè)在某某市整體范 圍內(nèi)具有較大的發(fā)展空間。對本項目所在區(qū)域而言，由于

24、本項目距旅游資源豐富的區(qū)域仍有較遠(yuǎn)距離且現(xiàn)階段交通通達(dá)性較低，酒店類物 業(yè)的存在還需要時間的積淀。隨著小新地組團的逐步發(fā)展與區(qū)域交通環(huán)境的進一步優(yōu)化，中長期來看，本地區(qū)存在 建星級酒店的可能性和市場可行性，通過一些特色服務(wù)，如較大的停車空間、完善的商業(yè)、娛樂配套、高檔次的餐飲等等，本地塊開發(fā)酒店亦能產(chǎn)生一定的投資回報。從上述區(qū)域內(nèi)酒店類物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及供需角度來看，短期內(nèi)開發(fā)酒店類物業(yè)不具可行性。但隨著本區(qū)域與市區(qū)交通條件的改善，以及可能出現(xiàn)的其他商業(yè)、休閑配套的出現(xiàn)以及市政文體配套的發(fā)展成熟，加上某某市旅游熱的 興起后區(qū)域產(chǎn)品的空白，未來幾年內(nèi)將會在一定程度上刺激本地區(qū)酒店出現(xiàn)，因此從長遠(yuǎn)角度

25、分析，酒店物業(yè)有一 定的可行性，但風(fēng)險與機會并存（建議放在項目開發(fā)的后期，根據(jù)周邊市場發(fā)展情況及開發(fā)商戰(zhàn)略意圖而定）。4.242 區(qū)域交通環(huán)境對酒店類物業(yè)開發(fā)的影響本項目位于老城市核心區(qū)以南 6公里、新城區(qū)中心區(qū)3公里，隨著區(qū)域道路的完善完工，交通的便捷為酒店類 物業(yè)的發(fā)展帶來利好因素，從而使本項目未來可能發(fā)展之酒店物業(yè)具有交通條件上的可行性。可見本項目所在區(qū)域只有交通環(huán)境完善，最終才能帶來本區(qū)域商務(wù)、商業(yè)市場的統(tǒng)一與成熟發(fā)展，才能使小新 地組團真正實現(xiàn)整體成熟化發(fā)展。對于酒店類物業(yè)而言，商務(wù)、商業(yè)市場的發(fā)展，將會為區(qū)域市場帶來大量具有較高檔次的商務(wù)、商業(yè)客群，相 應(yīng)地，區(qū)域市場對酒店類物業(yè)的

26、需求程度也會得到相應(yīng)提高，從而為酒店類物業(yè)提供發(fā)展空間。4.3開發(fā)物業(yè)類型的選擇除以上論述外，本項目現(xiàn)有各項技術(shù)指標(biāo)，例如容積率（W 1.8 ）、總規(guī)劃建筑面積（W 950000 m2）.占地面積 （800畝），非常適合較大規(guī)模的住宅物業(yè)。同時，與其他物業(yè)形態(tài)相比較，住宅的銷售周期較短，有利于盡快回籠 資金，在建立企業(yè)品牌的同時用于后續(xù)工程的滾動開發(fā)，降低開發(fā)風(fēng)險。因此，本項目發(fā)展住宅類物業(yè)，具有很強的可行性，而大面積的發(fā)展商業(yè)可行性不強，底商型及中小規(guī)模集中 商業(yè)有很強的理論可行性。項目水榭花都地理位置新城區(qū)平雙公路、玉龍大街、臨潢大街交匯項目類型住宅+配套商業(yè)占地面積56萬平方米建筑面積7

27、0萬平方米容積率1.25建筑形式多層、小高層板樓綠化率35%總套數(shù)一期售罄，二期1671套，三期1148套銷售率二期 50%銷售速度30套/月4.4區(qū)域內(nèi)競爭項目分析441現(xiàn)有競爭樓盤分析4.4.1.1水榭花都住宅均價多層2650元/平方米，小高層2700元/平方米價格層差2540- 2900元/平方米商鋪均價物業(yè)費戶型配比車位售價外立面材質(zhì)臨街商業(yè)（可餐飲）16800元/平方米，其他7500元/平方米0.8元/月.平米30-50平米一居占12% 69-81平米兩居占77% 92平米三居占11%3300元/平方米墻磚備注周邊商業(yè)氛圍較差，沿街商業(yè)建成商家進駐后將有所改觀項目點評:水榭花都作為一

28、家某某市外的開發(fā)商大型住宅項目，地處 新老城區(qū)交匯處，周邊政府機關(guān)、名校眾多。該項目在當(dāng)期銷 售樓盤的品質(zhì)具有一定的代表性，后期銷售也可能與本項目形 成競爭。該項目無論在戶型設(shè)計上還是小區(qū)園林景觀打造上均優(yōu)于同期其他樓盤，最終促成了一期的旺銷。目前銷售的二期延續(xù)了一期的風(fēng)格，以小高層板樓為主，但由于戶型偏大，市場接受程度不太高，銷售遇到了阻力。水榭花都的成功經(jīng)驗及教訓(xùn)值得本項目借鑒441.2 皇家帝苑項目點評：皇家帝苑位于新城區(qū)黃金地段，東臨 24萬平米的生態(tài)公 園，南至錫箔河、西臨寶山路，北臨市政府，周邊教育配套、 生活配套齊全；整個項目采用現(xiàn)代自然主義的外立面風(fēng)格，框 剪結(jié)構(gòu)，確保物業(yè)質(zhì)量

29、；最大70米的樓間距，確保戶戶采光， 社區(qū)內(nèi)獨特的水系景觀的打造，最終贏得了購房者追捧?；始?帝苑的成功證明了某某高品質(zhì)樓盤的缺失，即使高層住宅存在高公攤面積，高居住成本，但只要項目各方面品質(zhì)打 造到位，同樣會贏得市場的認(rèn)可項目皇家帝苑二期地理位置 項目類型 占地面積 建筑面積 容積率寶山路以東，林西路以西，臨潢大街以南 住宅15萬平方米25萬平方米1.23建筑形式 綠化率 總套數(shù)住宅均價 價格層差 商鋪均價 物業(yè)費小高層、高層板樓、雙拼別墅35%155533002690元起價，3層上浮8% 4層及以上逐層上浮3%150001元/月平米戶型配比70100平米兩居占70% 120-140平米三居

30、占20%300-500平米雙拼別墅占10%車位售價 外立面材質(zhì)3300元/平方米涂料備注項目地處政府南面，臨新城區(qū)主干道，建成后將成為新城區(qū)最大 的高層建筑群442在建、擬建競爭樓盤分析通過此次市場調(diào)研了解到，未來某某在建、擬建項目將主要集中在新城區(qū)、松山區(qū)及項目周邊的地塊，由于本項目的開發(fā)周期較長，預(yù)計近年某某的在建、擬建項目都會對本項目產(chǎn)生一定影響。4.4.2 . 1在建、擬建項目給本項目帶來的機會某某市十一五發(fā)展目標(biāo)，及新城開發(fā)的政策指導(dǎo)，會帶動某某城市化建設(shè)的進程，改變整個某某的城市形象,提升整體的居住環(huán)境，城市體的擴容將增加本項目的客源。老城區(qū)有限的可供開發(fā)用地，將增強新城區(qū)板塊、項

31、目周邊的開發(fā)形成聚合力，從而提升本項目的土地價值， 逐漸由生地向熟地的轉(zhuǎn)變，將極大的拉近消費者對本項目的心理距離。隨著近幾年的發(fā)展，市場上逐漸出現(xiàn)了部分高品質(zhì)的樓盤，這些優(yōu)秀項目的出現(xiàn)將會加深某某人對于“什么是 好房子”的認(rèn)識，這種觀念上的引導(dǎo)也會帶動某某人生活方式和居住質(zhì)量的提升。目前市場上高品質(zhì)樓盤的缺失，預(yù)留了本項目打造高品質(zhì)社區(qū)的發(fā)展空間。項目周邊大量可開發(fā)用地均存在難度較大的拆遷問題，從而使本項目今后具備成本優(yōu)勢。442.2 在建、擬建項目給本項目帶來的威脅某某大量不確定的在建、擬建的開發(fā)用地，不確定的潛在客戶量，以及當(dāng)期市場飽和度的大小，將直接影響項 目的開發(fā)周期及資金回籠。項目周

32、邊大量的擬建開發(fā)用地，將會分流本項目的潛在客戶。項目周邊可建用地開發(fā)時期的不確定，將可能出現(xiàn)本項目孤掌難鳴，無法產(chǎn)生聚合效應(yīng)的局面。松山區(qū)可供開發(fā)的用地量較多，由于其離老城區(qū)商業(yè)中心的地緣優(yōu)勢，將可能分流部分本項目的潛在客戶。 如果市場供應(yīng)沒有結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，而是保持在某一需求層面上的量的集中增加，將會造成房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性 供需失衡，對本項目也會有一定的威脅。由于眾多待開發(fā)用地的存在，未來可能出現(xiàn)的國內(nèi)知名開發(fā)商的進駐，將會加劇市場競爭。4.5區(qū)域內(nèi)競爭項目分析總結(jié)在競爭項目的選擇方面，我們選取了現(xiàn)有的兩個競爭項目水榭花都和皇家帝苑，以及一些在建和擬建的項目， 對它們進行點評和分析。通過對競爭

33、對手的分析，給本項目提供了重要的市場參考依據(jù)。1、競爭項目的銷量普遍良好，建筑風(fēng)格比較新穎，較之其它的樓盤，無論是在戶型設(shè)計還是在小區(qū)的景觀設(shè)計方面，都引入了全新的理念，對于消費者的需求有一定的引導(dǎo)作用。因此，對于本項目，在對它們借鑒的基礎(chǔ)上, 設(shè)計風(fēng)格要更加獨特并要易于為消費者接受，力爭使產(chǎn)品能引領(lǐng)某某市的時尚潮流。2、競爭樓盤代表了某某市的高品質(zhì)樓盤，但存在著一定的問題。通過實地調(diào)研，消費者普遍反映小區(qū)的物業(yè) 差。因此，本項目在物業(yè)管理上，可以引入高水準(zhǔn)的物業(yè)管理，為本項目贏得一個良好的賣點，使之成為某某市高 水準(zhǔn)物業(yè)管理的典范。3、競爭樓盤以及某某市其它樓盤的開發(fā)商都缺乏知名度，房地產(chǎn)運

34、作不規(guī)范。市場亟待規(guī)范有實力的開發(fā)商 加入，首都機場地產(chǎn)集團的進駐將產(chǎn)生良好的品牌效應(yīng)，有利于得到市場的認(rèn)可，從而獲得更多的競爭優(yōu)勢。通用機場建設(shè)項目可行性研究報告2% 52%4.6消費者問卷研究與分析針對消費者購買住宅商品的消費行為設(shè)計了調(diào)查問卷，并進行了實地消費者問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷107份，有效問卷100份，下面的統(tǒng)計全部以100份有效問卷作為依據(jù)。同時應(yīng)該說明的是，100份問卷不可能全部代替市場 的傾向，但是通過這部分消費者問卷可以總結(jié)一般性規(guī)律，為項目開發(fā)工作做參考。4.6.1購房目的購房目的11%6% 1%28%-居住需求（首次購房） 改善住房條件I-為父母購房1為子女購房投資其他

35、通過調(diào)研了解，目前某某購房者主要以改善住房及首次購房為主，投資行為較少，由此可了解某某房地產(chǎn)市場需求旺盛通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 462購房考慮因素購房考慮因素1% 0% 0%7%9%5%0%2%7%10%22%12%25%二地段-道路、交通-離工作單位遠(yuǎn)近i_價格二社區(qū)規(guī)劃效果I室內(nèi)戶型設(shè)計-小孩教育問題-小區(qū)景觀綠化社區(qū)及周邊消費環(huán)境-工程質(zhì)量項目手續(xù)是否齊全 1物業(yè)管理n開發(fā)商品牌實力通過調(diào)研了解，目前某某購房者最看重的因素以價格、段、交通為主，其他如小區(qū)環(huán)境、工程質(zhì)量也是其考慮的重點4.6.3購房者區(qū)域選擇區(qū)域選擇廠0%29%.新城區(qū)紅山區(qū)-I松山區(qū)I元寶山區(qū)通過調(diào)研了解，目前某

36、某購房者主要傾向于新城區(qū)和某某區(qū)，主要原因在于某某區(qū)作為老城區(qū)，可用開發(fā)用地不多，新城區(qū)作為未來城市的發(fā)展重點，且在環(huán)境方面66%通用機場建設(shè)項目可行性研究報告55%12% 期、現(xiàn)房選擇傾向1%占有優(yōu)勢464期現(xiàn)房選擇傾向通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于期房的接受度較高，另外對 現(xiàn)房的接受度也較高，但對二手房的接受度較低，這也是某某房屋中介 較少的主要原因之一。465物業(yè)類型喜好通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于物業(yè)類型的選擇主要仍比 較看中多層住宅，但對高層也顯現(xiàn)出逐漸接受的態(tài)勢。31%物業(yè)類型選擇2%J多層樓房_1小高層.1高層一別墅通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 466物業(yè)面積、戶型選

37、擇面積偏好戶型選擇7% 2%10%:50-70 m2I | 70-90 m2 r 90-110 m-Ii0-i30m 130-150 m匚150m以上1%7% 2%45%1 一居室1二居室三居室I四居室K無隔斷，自行設(shè)計通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于居室面積的選擇集中在70-90平米的兩居、90-110平米的小三居4.6.7單獨空間設(shè)置傾向通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于有多余空間的戶型，傾向單獨空間設(shè)置4%1%46%匚兒童房書房,I傭人房- 家庭辦公房49%衛(wèi)生間數(shù)量需求3%-機動車每戶一個-非機動車不受限制-無所謂于設(shè)置為書房和兒童房，這為今后項目產(chǎn)品設(shè)計具有一定的指向性。468陽臺

38、、衛(wèi)生間數(shù)量的需求通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于陽臺及衛(wèi)生間數(shù)量的考慮，基本上以能滿足使用功能，有一個即可，究其原因主要是受購房面積大小所限陽臺數(shù)量的需求3%車位配置需求n 一個 兩個 兩個以上469車位配置考慮通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于車位配置方面大多數(shù)認(rèn)通用機場建設(shè)項目可行性研究報告52% 3%通用機場建設(shè)項目可行性研究報告29%2%67% 為機動車應(yīng)每戶一位，非機動車也應(yīng)重點考慮。4610 裝修標(biāo)通過調(diào)研了:-廚、衛(wèi)裝修I全精裝修毛坯房準(zhǔn)選擇解，目前某某市購房者大多數(shù)愿意毛坯房交房。4.6.11樓層戶數(shù)選擇2%1_ 一戶_1兩戶-三至四戶1無所謂通過調(diào)研了解，目前某某市購房者

39、對于單層戶數(shù)沒太多考慮，經(jīng)過調(diào)研員講解概念后，被訪談人又覺得單層在兩戶比較合適， 由此可看出，某某房地產(chǎn)市場尚處于較為初級, 在正確的導(dǎo)向下也能接受新思維。4.6.12居室采光傾向2%10%48%40%尸所有居室（衛(wèi)生間除外） 朝陽二廳和部分居室朝陽采光效果良好即可-其他對于住宅采光方面的考慮越來越看重，主要原因在于之前市場上提 供的大多數(shù)戶型在采光方面做的不足，一旦市場出現(xiàn)戶型設(shè)計較好的項 目后，就受到市場的追捧，水榭花都即是一個佐證。4.6.13小區(qū)綠化率的選擇通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于小區(qū)綠化率的理解，大多數(shù)人覺得綠化率在30匯50液為合理，認(rèn)為無所謂的購房者主要原因在于某某目前

40、沒有3%5%37%-65%以上 口 503左右I 30%-50%一 10%-20%口無所謂通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 i_山景廠水景L林木景廠草地其他園林綠化標(biāo)桿性的項目，由此造成大面積綠化的社區(qū)沒有在購房者大腦中形成概念4614小區(qū)園林景觀的選擇通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于社區(qū)的園林景觀較為接受 林木景觀和大面積綠地景觀。4.6.15供暖方式的選擇通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于供暖方式認(rèn)為普通供暖方式已能滿足 其使用功能，另外地暖供熱也受到部分購房者的認(rèn)可。26%供暖方式1%L0%-0%-普通供暖 g地暖采暖 電熱供暖J自行解決 -其他73%通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 35

41、%4616社區(qū)配套的選擇社區(qū)配套設(shè)施8%32%5%13%.超市、便利店等生活服務(wù)設(shè)施 口大型商業(yè)購物配套設(shè)施-幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施醫(yī)院、門診等醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施游泳、球場、健身器械等健身設(shè)施1郵局、銀行等公共服務(wù)設(shè)施口寬帶接入等家居智能化設(shè)施兒童娛樂設(shè)施餐飲通過調(diào)研了解，目前某某市購房者對于社區(qū)配套重點以生 活設(shè)施配套、教育配套、醫(yī)療衛(wèi)生為主，這對項目規(guī)劃具有一 定的指導(dǎo)意義。25%總房款15萬元以下1 15-20萬元二20-25萬元I 25-30萬元-30-35萬元1 35-40萬元亡40萬元以上3%0%6%15%31%4.6.17總房款接受度通過調(diào)研了解，目前某某市購房者能承受的購房款總

42、額集中在2030萬元之間。通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 32%4.6.18 付款通過調(diào) 和銀行按揭 息太高，及時 這也說明某 力。4.6.19首付能力通過調(diào)研了解,付款方式I用家庭積蓄一次性付款 i向親友借款后一次性付款 一銀行按揭貸款公積金貸款方式選擇研了解，目前某某市購房者付款方式以一次性付款貸款為主，主要原因在于購房者消費習(xí)慣及認(rèn)為利進行銀行按揭的購房者在按揭年限上也在5-10年,某市房地產(chǎn)市場具有一定的需求且具有一定的購買目前某某市在接受按揭貸款、公積金貸款的購房首付能力0% 0%20%30%18%匚4 萬元以下口 4-6萬元1 6-8萬元8-10萬元 10-12萬元J 12萬元以上

43、通用機場建設(shè)項目可行性研究報告42% 通用機場建設(shè)項目可行性研究報告76% 者中812萬元及以上者居多,從總房款推斷，他們的首付大多也在50%以上，由此可看出他們具有一定的購買力4620月供能力月供能力38%7%7%1 1000元以下二 1000-1200元 1200-1500元-1500-2000元I I 2000-2500元通過調(diào)研了解，目前某某市按揭中購房者大多數(shù)月供能承受12002000元，由此可看出他們具有一定的還款能力。4.6.21購房者擔(dān)憂通過調(diào)研了解，目前某某市購房者最為擔(dān)心的問題體現(xiàn)在房屋的工程質(zhì)購房擔(dān)憂_開發(fā)商信譽不好，私改合同 售后服務(wù)不好，承諾不兌現(xiàn) I房屋質(zhì)量有問題L

44、開發(fā)商私改社區(qū)規(guī)劃小區(qū)配套不完善-物業(yè)管理不好量方面，本項目作為大盤，開發(fā)周期較長，如何在消費者中樹立口碑，工程質(zhì)量也是我們應(yīng)該重點關(guān)注的方面4622消費者選擇本項目的傾向性8% 2%通過調(diào)研了解，被訪談的消費者在經(jīng)過調(diào)研員引導(dǎo)性的解釋之后，意向選擇本項目的達(dá)到了 54%價走勢的判斷通過調(diào)研了解，被訪談的消費者認(rèn)為未來4.6.23消費者對未來1-3年房1-3年房價將會平穩(wěn)上漲、不會有較大變動、快速上漲的占了絕大多數(shù)，認(rèn)為房價下跌的僅占少數(shù)，由此可見消費房價走勢預(yù)判7%31%20%二快速上漲平穩(wěn)上漲-I不會有較大變動I下跌通用機場建設(shè)項目可行性研究報告4% 27%27%24%1%48%I經(jīng)濟適用

45、房廉租房-普通住宅精品高檔住宅房地產(chǎn)市場所存在問題% 6%13%32%I :虛假廣告n面積短斤少兩從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差 二合同欺詐 11小區(qū)配套不完善 匚房屋質(zhì)量不好 11小區(qū)規(guī)劃落后 匸其他者對未來房價的心理預(yù)期，從而可看出消費者在有購房需求的前提下即可做出購房的行為4624消費者認(rèn)為市場應(yīng)提供物業(yè)檔次的判斷通過調(diào)研了解，依照被訪談的消費者經(jīng)濟能力分析，認(rèn)為目 前市場缺少普通住宅、精品住宅。4.6.25消費者認(rèn)為目前某某房地產(chǎn)市場所存在的問題通過調(diào)研了解，被訪談的消費者認(rèn)為從業(yè)人員的素質(zhì)、小區(qū)配套、房屋質(zhì)量是目前某某房地產(chǎn)市場最主要的問題,通用機場建設(shè)項目可行性研究報告 這也為本項目今后運作規(guī)

46、避相關(guān)問題提供了指導(dǎo)性意見。4626消費者獲取樓盤信息的媒介6%29%:|報紙 n地產(chǎn)雜志-電視 n廣播 門網(wǎng)絡(luò)J戶外II直投-1朋友介紹其他通過調(diào)研了解，被訪談的消費者獲取樓盤信息的渠道主要以朋友介 紹、戶外及報紙廣告為主，這說明某某房地產(chǎn)市場推廣手段較為落后， 同時為本項目營銷推廣手法留下了一定的空間。4.7問卷調(diào)查分析與總結(jié)問卷調(diào)查可以更好地了解消費者的消費心理、消費習(xí)慣以及消費動向，使我們能更準(zhǔn)確地把握項目未來的目標(biāo)消費群，為項目的定位以及其它的決策提供依據(jù)。4.7.1被訪者基本特征被訪者年齡均在25-60歲之間，處于能獨立支配收入的人群; 被訪者家庭大都有一定的經(jīng)濟實力，家庭年收入一

47、般在 5萬元以上，具備在某某購買一般商品房的能力； 被訪者基本都有自己的住房，但住房條件較差，主要共性：房屋陳舊、面積小等，部分早期購買的商品房也 存在戶型的布局不合理、舒適度較差等問題。4.7.2 被訪者心理特征大多數(shù)被訪者都有首次、二次置業(yè)的欲望，希望以此來提升生活質(zhì)量；被訪者家庭大都具有一定購房能力，但由于長期以來生活方式的影響，使其對高品質(zhì)商品房缺乏感性的認(rèn)識， 其購房的主要目標(biāo)仍集中于解決“面積”問題的相對廉價的商品房；被訪者期望的商品房價位比較低，和目前商品房的市場價位有一定差距；部分被訪者對居住地和工作地點的距離要求比較高。4.7.3被訪者關(guān)注要素排序價格因素地理位置交通環(huán)境工程

48、質(zhì)量小區(qū)環(huán)境教育配套4.7.4對本項目區(qū)域的印象部分被訪者的日常生活與該區(qū)域聯(lián)系較少，感覺距離較遠(yuǎn)，但如果在公共交通、周邊商業(yè)配套、社區(qū)園林景 觀上有所改善，還是可以考慮；部分群體認(rèn)為本項目區(qū)域具有升值潛力，可以接受；還有一部分群體，認(rèn)為本項目區(qū)域自然環(huán)境較好，適合居住。從問卷調(diào)查的結(jié)果來看，某某區(qū)和新城區(qū)受消費者關(guān)注的程度更高，本項目處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，無法借助區(qū)位優(yōu) 勢，其影響范圍受到一定的局限。但在調(diào)查中，我們也發(fā)現(xiàn)，有部分消費者在一定程度上認(rèn)可本區(qū)域，這使項目有 機會通過富有吸引力的產(chǎn)品吸引更多消費者的目光。價格因素、地理位置、交通環(huán)境、工程質(zhì)量等成為消費者選擇的主要因素，項目的交通可達(dá)性

49、將在很大程度上 影響本項目的成功，因此在規(guī)劃項目的外部交通時，要更多地考慮未來消費者到達(dá)項目的便利性。有部分消費者對項目所在地的文化氛圍和自然環(huán)境比較認(rèn)可，消費者對本項目區(qū)域的認(rèn)可，使項目容易被消費 者接受，項目除了在物業(yè)業(yè)態(tài)安排上要多樣化的同時，項目建筑及環(huán)境本身觀賞性也要重視，從而提升項目的唯一 性。5、項目SWO分析5.1項目優(yōu)勢分析1、項目規(guī)模大，可展現(xiàn)大盤的品質(zhì)項目目前處于非城市發(fā)展的重心，近 95萬平方米大規(guī)模的面積有利于項目提高在市場上的對抗競爭力，同時, 給消費者帶來一個良好的心理預(yù)期。2、項目地塊現(xiàn)狀良好，土地開發(fā)整理成本低項目地塊土地平整，現(xiàn)有建筑物少，不涉及拆遷安置補償?shù)?/p>

50、問題，開發(fā)整理成本低。3、周邊豐富的優(yōu)勢資源，提高了項目的文化氛圍項目緊鄰某某市最高學(xué)府某某學(xué)院以及某某附中，高素質(zhì)人才密集，文化氛圍濃厚，為本項目創(chuàng)造了一個良好的人文環(huán)境，有助于提升本項目的住居品質(zhì)，吸引潛在的購買者。4、項目容積率適中，產(chǎn)品選擇范圍較大，差異化明顯項目的容積率是1.8，意味著本項目的產(chǎn)品可選擇的范圍較大，可融入更多的產(chǎn)品類型，低密度、中等密度以 及高密度產(chǎn)品都可以成為選擇，產(chǎn)品的差異化明顯，從而滿足不同層次消費者的需求。5.2項目機會分析1、本項目所在的小新地組團是城市空間發(fā)展的主要方向之一政府針對小新低組團進行了完善的遠(yuǎn)期規(guī)劃，在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，小新地組團是城市空間

51、發(fā)展的主要方向之一，而本項目處于小新地組團的核心位置，是扼守未來小新地通往老城區(qū)和新城區(qū)的主要通道，具有極其重 要的戰(zhàn)略核心地位。2、市場缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，為本項目創(chuàng)造了機遇目前，某某房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段，市場上樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，檔次不高，普遍存在樓盤規(guī)劃不盡合理，景 觀設(shè)計未受重視，戶型設(shè)計單調(diào)落后，外觀設(shè)計有待提高等問題。憑借著這一機遇，本項目引入全新的理念打造的 高水平產(chǎn)品將會存在著很大的市場空間。3、項目所在區(qū)域商業(yè)住宅市場尚處于空白時期，無競爭壓力項目所在的小新地組團可供開發(fā)的土地很多，但短期內(nèi)不會開發(fā)，不會對本項目形成競爭。4、居民收入的增加，促進置業(yè)升級隨著某某的經(jīng)濟發(fā)展，居民

52、人均可支配收入不斷提高，2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入已達(dá)10000元。隨著收入的 增長，居民的消費支出亦將提高，消費需求面臨改變。本項目的產(chǎn)品如能符合消費者的偏好， 將在市場上占領(lǐng)先機。 4、市場缺乏有實力的品牌開發(fā)商某某市目前房地產(chǎn)開發(fā)商大部分缺乏知名度，運作不規(guī)范。市場亟待規(guī)范有實力的開發(fā)商加入，首都機場地產(chǎn) 集團的進駐將產(chǎn)生良好的品牌效應(yīng)，有利于得到市場的認(rèn)可，從而獲得更多的競爭優(yōu)勢。5.3項目劣勢分析1、項目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，缺乏現(xiàn)代居住氛圍項目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離城市中心約 6公里，與新城隔河相望。周邊除某某學(xué)院和某某附中外，大都是農(nóng)村 居民用地，無其它優(yōu)勢資源。各種生活配套如商業(yè)、文

53、體娛樂等設(shè)施嚴(yán)重缺乏，居住環(huán)境還有待改良，現(xiàn)代的居住 氛圍還需培養(yǎng)。2、項目交通可達(dá)性不高，不利于居民的出行目前，區(qū)域內(nèi)公共交通設(shè)施不完善，僅有一條公交線路與城市中心連通，可達(dá)性不高，居民的出行受到限制。3、項目所在地屬生地，市政管線等尚未連通項目土地屬于生地，各種市政實施以及管線都尚未引入，前期開發(fā)需較高成本投入。5.4項目威脅分析1、項目所處區(qū)位不是近幾年城市發(fā)展的重心，市場認(rèn)可度不高近幾年和接下來的幾年內(nèi)，新城是某某市重點發(fā)展的區(qū)域，完善的生活配套和適宜的生活環(huán)境使得新城的住宅 產(chǎn)品成為市場追捧的熱點。老城區(qū)的產(chǎn)品，則因為其長期以來的得天獨厚的區(qū)位以及完善的配套設(shè)施也受到市場的 歡迎。而

54、項目現(xiàn)階段區(qū)位相對偏遠(yuǎn)，按照總體規(guī)劃來發(fā)展尚需一段很長的時間，市場的認(rèn)可度不高。相比新城和老 城，居住環(huán)境目前具有明顯的劣勢。2、項目體量大，投入資金量大，開發(fā)周期長項目建筑面積規(guī)劃總共近 95萬平米，需分三期開發(fā)完成。大體量的綜合項目開發(fā)，勢必投入更多的資金。加 上項目在非重點發(fā)展的區(qū)域，項目的銷售存在著一些不可預(yù)知的風(fēng)險，其回收期會更長。這需要我們投入更多的資金來維持和推廣，這無疑給我們增加更大的資金負(fù)擔(dān)。3、內(nèi)需型城市市場容量有限，未來供大于求的趨勢可能存在某某市房地產(chǎn)物業(yè)的主要客源是本地居民和所轄的旗縣，基本無外地客戶。從長遠(yuǎn)來看，客戶資源具有不可持 續(xù)性。目前，某某市有很多可供開發(fā)的

55、地塊，未來，供地仍然會很多，可能存在供大于求的趨勢。5.5項目劣勢及威脅的規(guī)避以上通過對項目SWO分析，我們了解了項目的優(yōu)劣勢以及項目所面臨的機會威脅，對于項目的優(yōu)勢及機會, 定位時要盡可能地發(fā)揮，同時對于劣勢和威脅，應(yīng)主動采取措施去規(guī)避。1、在客戶定位方面而且,某某地處優(yōu)良的地理位置，憑借深厚的文化積淀和豐富的旅游資源，吸引著全國各地的旅游人群。本項目的部 分客戶可以定位在外來人口上。依托外在優(yōu)良的資源，通過打造高品質(zhì)的產(chǎn)品，吸引部分人成為置業(yè)的群體。 這些外來群體的進入勢必對本地的中高端置業(yè)也將有直接的帶動作用。2、在硬件方面由于項目在區(qū)位上難以競爭過其它項目，需要從硬件上來提高項目的獨特

56、性，吸引消費者的目光。要充分注重 小區(qū)的園林景觀設(shè)計、戶型設(shè)計、建筑風(fēng)格等，盡可能融入全新的理念來打造一個全新的高品質(zhì)的產(chǎn)品，首先在視 覺上給當(dāng)?shù)鼐用裨斐梢粋€沖擊，盡可能創(chuàng)造一個適合人居的環(huán)境。3、在銷售方面時間控制上，要盡早啟動營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢能在短時間內(nèi)消化。在策略上，要充分利用周邊 的優(yōu)勢資源提升項目的文化氛圍，并以此作為一個銷售的亮點。4、在公共關(guān)系上要利用一切可以利用的渠道，積極與市相關(guān)負(fù)責(zé)人協(xié)商，爭取以最小的成本盡早解決項目市政配套不完善，交 通不便捷等問題，從而提高項目在市場上的認(rèn)可度。6、項目開發(fā)方案6.1項目物業(yè)種類及體量的配比方案以上通過對物業(yè)類型的可行性研

57、究，我們認(rèn)為在現(xiàn)有條件下本項目應(yīng)選擇住宅和商業(yè)兩種產(chǎn)品類型。項目土地面積約53.3萬平方米，總體建筑面積約為 95萬平米（53.3萬平米X 1.895萬平方米）。依據(jù)項目基本規(guī)劃指標(biāo)，按照適度合理的原則，從社區(qū)消費力、區(qū)域消費力和區(qū)域輻射消費力三個方面對住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的配比進行推算如下：1、社區(qū)消費力假定:戶均面積80平米/戶戶均人口 3人/戶商業(yè)需求量1平米/人社區(qū)戶數(shù)：950000 / 80 = 11875（戶）社區(qū)未來規(guī)劃人口： 11875 X 3 = 35625（人）社區(qū)人口配套商業(yè)需求：35625 X 1 = 35625 （平米）2、區(qū)域消費力項目北側(cè)有某某學(xué)院及某某附中兩大人口

58、集中的社會單位，全部教職員工約為15000人。此類人群對本項目商業(yè)的需求約為0.3平米/人。區(qū)域人口配套商業(yè)需求量：15000 X 0.3 = 4500 （平米）3、區(qū)域輻射消費力項目建成后總建筑面積達(dá)95萬平米，由于本項目所在處于小新地組團的中心，會對周邊區(qū)域產(chǎn)生一定的輻射能力。估計將會在社區(qū)內(nèi)產(chǎn)生140000平米集中商業(yè)的消費力?？偨Y(jié)：項目商業(yè)體量總計約19萬平米，其中配套型底商約5萬平米，集中型約14萬平米。住宅體量總計約76 萬平米。6.2項目的整體定位1、項目整體定位的主要依據(jù)：（1）市場基礎(chǔ)項目的整體定位有賴于某某市房地產(chǎn)的市場基礎(chǔ)，其市場的規(guī)模以及市場整體發(fā)展趨勢將決定項目存在的

59、基礎(chǔ) 和發(fā)展?jié)摿ΑＤ衬车姆康禺a(chǎn)發(fā)展比較快，但高質(zhì)量、高檔次的產(chǎn)品仍然缺乏，除了新城有幾個樓盤檔次不錯。（2）某某的總體規(guī)劃項目發(fā)展與某某的總體規(guī)劃息息相關(guān)。隨著新城的逐步開發(fā)完畢，城市發(fā)展就要越過錫箔河向小新地發(fā)展，憑 借最高學(xué)府某某學(xué)院和計劃建設(shè)的某某體育中心，小新低問題中心的城市定位日益顯現(xiàn)。因此，在對項目進行規(guī)劃時，要盡可能利用項目規(guī)模優(yōu)勢，打造一個高品質(zhì)的大型綜合生活區(qū)。項目的規(guī)模項目定位與其規(guī)模密切相關(guān)，項目規(guī)模的大小決定了項目在區(qū)域的定位屬性。項目約95萬平米的體量，在定位時要考慮不同產(chǎn)品類型，差異化明顯，以滿足不同消費者的需求，同時也可以提高項目的競爭力。2、項目的市場定位是某某城市第三極上品生活城。突破普通樓盤的傳統(tǒng)模式，開創(chuàng)某某市“宜居社區(qū)”的全新模式。保護開發(fā)，利用自有優(yōu)勢，營造一種建筑與自然合而為一，更富生活情趣和親和力的生活新城市。3、項目的整體功能定位為：以居住為主，