建筑工程合同談判需要注意事項課件

1、合同談判某承包人的合同審查表審查項目編號審查項目條款號條款內(nèi)容條款說明建議或?qū)Σ逬02020工程范圍3.1工程范圍包括工程量清單中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的為本工程服務(wù)所需的一切輔助工程工程范圍不清楚，業(yè)主可隨意擴大工程范圍，增加新項目1、限定工程范圍僅為清單中所列出的工程2、增加對新增工程可沖洗約定價格條款S06021責(zé)任和義務(wù)6.1承包商嚴格遵守工程師對本工程的各項指令并使工程師滿意工程師權(quán)限過大，使工程師滿意對承包商產(chǎn)生極大約束工程師指令及滿意僅限于技術(shù)范圍及合同條件范圍內(nèi)，并增加反約束條款。S08082工程質(zhì)量16.2承包商在施工中應(yīng)加強質(zhì)量管理工作，確保交工時工程應(yīng)達

2、到設(shè)計生產(chǎn)能力，否則應(yīng)對業(yè)主損失給予賠償達不到設(shè)計生產(chǎn)能力的原因很多，責(zé)權(quán)不平衡1、賠償責(zé)任僅限于因承包商原因造成2、對因業(yè)主原因達不到設(shè)計生產(chǎn)能力的，承包商有權(quán)獲得補償S08082支付保證無無這一條極為重要，必須補上要求業(yè)主提供支付銀行出具的資金到為證明或資金支付擔(dān)保案例1某承包商于2003年承包一個辦公樓的加層改建和裝修項目，雙方簽訂了設(shè)計施工合同。合同約定承包商負責(zé)該項目從方案設(shè)計一直到現(xiàn)場施工全過程的承包工作。合同總價130萬閉口包干，合同工期從2002年11月初到2003年2月底，共4個月。合同對工期順延和工程量變更等簽證作了詳細約定。在合同履行中，因各種原因于2003年3月4日才開

3、始現(xiàn)場施工，到同年9月還未竣工，工期延長了6個多月，經(jīng)審核實際工程量增加了近60萬元，承包商在履約中對近30萬元的部分工程量增加進行了簽證，對工期順延未進行任何簽證。業(yè)主以承包商延誤工期解除合同，起訴要求承包商承擔(dān)續(xù)建工程費用、工期延誤違約金和返還多付的工程款。施工方經(jīng)驗教訓(xùn)一避免簽署固定總價合同，盡量爭取簽署固定單價合同或可調(diào)價合同。鑒于設(shè)計施工合同標的的不確定性，首先，承包商一定要避免簽訂固定總價合同，盡量爭取簽訂固定單價合同或可調(diào)價合同；其次，如果一定要簽訂固定總價合同，那么在報價時一定要做好前期的估算詢價工作，報價應(yīng)盡量細致，列項宜多宜詳盡，在保持總價適中的前提下，工程量多留富裕量，單

4、價按低標準報(最好能列明主材品牌)，并將報價單作為合同的一部分，這樣如果日后業(yè)主確定的建設(shè)標準超出報價中的單價，承包商就可以據(jù)此提出變更，增加造價。 施工方經(jīng)驗教訓(xùn)二施工前一定要明確承包范圍和施工標準。承包商在完成設(shè)計工作后，要將設(shè)計圖紙和工程量清單報給業(yè)主，除非業(yè)主簽署同意，否則不得開始施工。在上述案例中，承包商未經(jīng)業(yè)主同意其單方面提交的工程量清單就開始施工，結(jié)果訴訟時業(yè)主并不同意該清單，導(dǎo)致雙方的承包范圍和施工標準無法明確。但如果有業(yè)主簽署同意施工的圖紙或是工程量清單，那么審核工程量時增加的部分才能有憑有據(jù)。 施工方經(jīng)驗教訓(xùn)三僅固定施工工期，而設(shè)計工期僅作為參考依據(jù)，不作為業(yè)主索賠依據(jù)。對

5、于合同工期風(fēng)險，建議承包商在談判時將設(shè)計和施工分開，分別列工期進行談判，而且僅僅固定施工工期，設(shè)計工期僅作為參考依據(jù)，不作為業(yè)主索賠依據(jù)。 施工方經(jīng)驗教訓(xùn)四做好工程量和工期簽證，維護好自己的權(quán)益。在圖紙和工程量清單確認后，承包商一定要注意按照合同約定做好簽證工作，包括工期簽證和工程量變更簽證，以免法院以沒有簽證而不予認定工程量變更和工期順延，維護好自己的權(quán)益。 合同談判的具體工作準備工作 確定談判的內(nèi)容 確定談判技巧準備工作收集資料 具體分析 對談判目標進行可行性分析 對發(fā)包方談判人員的分析 對雙方地位進行分析 擬訂談判方案 談判內(nèi)容工程范圍 合同文件 工程的開工和工期 關(guān)于材料和操作工藝工序

6、質(zhì)量檢查問題 工程維修 工程的變更和增減 關(guān)于爭端及其他 關(guān)于材料和操作工藝 對于報送給監(jiān)理工程師或發(fā)包方審批的材料樣品，應(yīng)規(guī)定答復(fù)期限。發(fā)包方或監(jiān)理工程師在規(guī)定答復(fù)期限內(nèi)不予答復(fù)，則視作“默許”。經(jīng)“默許”后再提出更換，應(yīng)該由發(fā)包方承擔(dān)延誤工期和原報批的材料已訂貨而造成的損失。 關(guān)于材料和操作工藝 如果發(fā)生材料代用、更換型號及其標準問題時，承包方應(yīng)注意將這些問題載入合同“附錄”；如有可能，承包方可趁發(fā)包方提出材料代用意見之時，更換那些原招標文件中規(guī)定的高價或難以采購的材料，并提出用自身熟悉貨源并可獲得優(yōu)惠價格的材料代替 關(guān)于材料和操作工藝 對于應(yīng)向監(jiān)理工程師提供的現(xiàn)場測量和試驗的儀器設(shè)備，應(yīng)

7、在合同中列出清單，寫明名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量等。如果超出清單內(nèi)容，則應(yīng)由發(fā)包方承擔(dān)超出的費用。 工程的變更和增減 工程變更應(yīng)有一個合適的限額，超過限額，承包方有權(quán)修改單價。對于單項工程的大幅度變更，應(yīng)在工程施工初期提出，并爭取規(guī)定限期：超過限期且大幅度增加的單項工程，由發(fā)包方承擔(dān)材料、工資價格上漲而引起的額外費用；大幅度減少的單項工程，發(fā)包方應(yīng)承擔(dān)因材料業(yè)已訂貨而造成的損失。 關(guān)于爭端及其他 應(yīng)爭取用協(xié)商和調(diào)解的方法解決雙方爭端。應(yīng)注意稅收條款。在投標之前應(yīng)對當(dāng)?shù)囟愂者M行調(diào)查，將可能發(fā)生的各種稅收計入報價中。并應(yīng)在合同中規(guī)定，對合同價格確定以后由于當(dāng)?shù)胤钭兏鴮?dǎo)致稅收或其他費用的增加，應(yīng)由發(fā)

8、包方按票據(jù)進行補償。 案例2湖南省建筑工程集團總公司在成都某大型施工項目的合同談判中，業(yè)主首先拋出一本合同，擺出一副高高在上的施舍者的架勢。在這種僵局中，該公司首先強調(diào)在合同談判時，甲乙雙方都具有平等的法律地位；第二強調(diào)湖南省建筑工程集團總公司是一個具有國家特級資質(zhì)的國有大型企業(yè)，是依法守法的重合同守信譽的單位；第三強調(diào)合同的訂立必須符合平等、自愿、等價、公平的原則，在合同談判時雙方必須在平等的基礎(chǔ)上誠信協(xié)商，任何霸道行為都會造成合同談判的破裂。況且為保證合同的順利實施，合同談判雙方都應(yīng)以“先小人后君子”的姿態(tài)投入談判，否則，造成合同無法簽訂，招標結(jié)果無法落實，違反“招投標法”的法律責(zé)任應(yīng)由責(zé)

9、任方承擔(dān)后果。談判技巧一：依法造勢 所謂依法造勢，就是依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，在合同談判中制造合同雙方平等談判的聲勢。 案例3A公司在婁底某一上千萬元的工程項目的合同談判中，業(yè)主不同意采用建設(shè)部GF19990201標準合同文本，拿出了一個簡易合同文本與其進行合同談判，該公司仔細研究了該合同文本，認為其中有幾個問題，一是標準合同文本中應(yīng)由甲方承擔(dān)的施工場地噪聲費、文物保護費、臨建費等小費用要求施工方承擔(dān)，二是業(yè)主實行了固定合同價包干，不因其他因素追加合同款。為此該公司進行了現(xiàn)場考察，因施工場地在郊外，不會產(chǎn)生環(huán)保與文物保護費等，因此A方認為第一條在談判時可以松動，但固定價格包干的條款決不能答應(yīng)。在此基

10、礎(chǔ)上，A方依據(jù)合同法和建設(shè)部頒布的標準合同文本條款，逐條與業(yè)主進行溝通，最后達成共識：業(yè)主因設(shè)計修改、工程量變更、材料和人工工資調(diào)價導(dǎo)致增加的工程款由業(yè)主承擔(dān)，且按實結(jié)算；A方承擔(dān)環(huán)保、文物保護費、臨建費等小費用。最終合同順利簽訂，最后的結(jié)算價高于中標合同價的30，A方求得了效益最大化，業(yè)主也因節(jié)省了部分費用。談判技巧二：抓大放小 所謂抓大放小，就是大的原則不能放棄，小的條款可以協(xié)商，達到“求大同、存小異”的結(jié)果。 案例4B公司最近的一次合同談判中，對方提出所有工程進度款一定要由業(yè)主現(xiàn)場工程師對工程進度、質(zhì)量認可簽字后才能支付。B方不同意，業(yè)主一定要堅持，B方據(jù)理力爭，提出該條界定不準確，工程

11、進度、質(zhì)量只要符合設(shè)計要求、施工標準和規(guī)范就要認可，不要添加人為因素。如果業(yè)主工程師心情好，不按規(guī)范搞，盲目簽字，造成工程質(zhì)量問題責(zé)任誰擔(dān)？結(jié)果業(yè)主很服氣地將該條款改為了“按設(shè)計、法規(guī)、標準、規(guī)范進行施工現(xiàn)場管理”，并對合同執(zhí)行的依據(jù)進行了全面規(guī)范。談判技巧三：針鋒相對 所謂針鋒相對，并不是講在談判桌上與對方爭論得面紅目赤，從而影響下一步合同的順利實施。對于合同某個條款中不能讓步的原則問題，一定要以法律為準繩、以事實為根據(jù)說服對方，依法辦事。 案例5在某次合同談判中，C公司充分利用建設(shè)部頒布的GF19990201標準合同文本通用條款第33條有關(guān)工程竣工結(jié)算的規(guī)定：“發(fā)包人收到竣工結(jié)算報告資料后28天內(nèi)無正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價款利息，并承擔(dān)違約責(zé)任?！币约啊鞍l(fā)包人收到竣工結(jié)算報告以及結(jié)算資料28天內(nèi)不支付工程竣工結(jié)算款，承包人可以催告發(fā)包人支付結(jié)算價款。發(fā)包人在收到竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后56天內(nèi)仍不支付的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以由承包人申請人民法院將該工程依法拍賣，承包人就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！痹诤贤勁兄?，C公司把工程結(jié)算作為一個關(guān)鍵點來談，盡可能地使專用條款中結(jié)算工程款的內(nèi)容符合C方盡早結(jié)算工程款的要求；就具體時間和金額經(jīng)過雙方溝