中新--天津老城廂項(xiàng)目2#地塊商業(yè)定位建議ppt課件

1、天津老城廂工程2#地塊商業(yè)定位建議中新集團(tuán)技術(shù)管理中心市場(chǎng)研討室2007-7-20目錄一、老城廂周邊市場(chǎng)分析二、老城廂2#地工程特征三、老城廂2#地工程業(yè)態(tài)定性四、老城廂2#地工程業(yè)態(tài)定量分析五、其他建議老城廂周邊市場(chǎng)分析序號(hào)商圈序號(hào)商圈1大胡同商圈3南市食品街2東、南馬路商圈4和平路商圈南市食品街一南市食品街商圈商圈名稱南市食品街商圈檔次與定位文化旅游、餐飲主要商業(yè)構(gòu)成各類餐飲、旅館、食品主要業(yè)態(tài)組合主要是中小餐飲、食品零售業(yè)態(tài)空置率-商圈總供應(yīng)量建筑面積達(dá)到3.6萬(wàn)平方米銷售價(jià)格-租金-總結(jié)南市食品街商業(yè)歷史悠久，經(jīng)營(yíng)品類以餐飲、食品為主，開(kāi)業(yè)于1985年，曾經(jīng)作為旅游景點(diǎn)盛行一時(shí)。歷史上

2、曾是有名的“天津三不管”，所以區(qū)域氛圍層次較低?，F(xiàn)其商業(yè)定位檔次低，主要服務(wù)對(duì)象是外地游客，本地居民消費(fèi)量很少。其經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想。二大胡同商圈商圈名稱大胡同商圈檔次與定位中低檔中小商品集散地主要商業(yè)構(gòu)成服裝箱包鞋帽類、玩具類、手機(jī)、化妝飾品類等批發(fā)主要業(yè)態(tài)組合主要是中小商品的商貿(mào)業(yè)態(tài)空置率-商圈總供應(yīng)量建筑面積達(dá)到30余萬(wàn)平方米銷售價(jià)格-租金-總結(jié)大胡同商業(yè)區(qū)歷史悠久，經(jīng)營(yíng)品類豐富，是中國(guó)北方地區(qū)最大的中小商品集散地之一，商業(yè)氣氛濃厚，影響力大，其定位雜亂，檔次低，但是對(duì)聚集重視投資的中小型老板具有很強(qiáng)的意義， 大胡同商圈實(shí)景三東馬路、南馬路商圈商圈名稱東馬路、南馬路商圈檔次與定位東馬路中高

3、檔、南馬路中低檔主要商業(yè)構(gòu)成商場(chǎng)百貨、娛樂(lè)設(shè)施、購(gòu)物超市、快餐飲主要業(yè)態(tài)組合東馬路以時(shí)尚青春購(gòu)物、娛樂(lè)和快餐飲類、古玩為主，少量辦公；南馬路以中低檔百貨、食品、五金類商品為主空置率10%左右，主要集中在南馬路商圈總供應(yīng)量約合40余萬(wàn)平米銷售價(jià)格-租金1-8元/平米*天總結(jié) 目前東馬路地商業(yè)（主要是新世界購(gòu)物廣場(chǎng)）由于其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和運(yùn)作模式，影響力明顯較強(qiáng)；南馬路的商業(yè)狀況不佳，無(wú)論是市場(chǎng)影響力、業(yè)態(tài)還是入住率來(lái)看，暫時(shí)不是很樂(lè)觀。但是可以肯定的是隨著城區(qū)的改造，后期商業(yè)設(shè)施持續(xù)供應(yīng)，兩大商圈正在逐漸匯合，其商業(yè)規(guī)模的影響合力將會(huì)逐漸增強(qiáng)東馬路商圈四和平路商圈商圈名稱和平路商圈檔次與定位中低

4、檔主要商業(yè)構(gòu)成購(gòu)物中心、大型百貨、臨街商鋪主要業(yè)態(tài)組合以購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、快餐飲為主空置率5%左右商圈總供應(yīng)量大型商業(yè)面積約266000平方米；步行街總長(zhǎng)度1200米；臨街中小型店鋪約120間銷售價(jià)格均價(jià)35000元/平方米租金8-40元/平方米*天總結(jié) 是傳統(tǒng)的天津市屬金街；中低端商業(yè)影響力很大。有三大主要商業(yè)群，萬(wàn)達(dá)、勸業(yè)場(chǎng)和百貨大樓；市場(chǎng)趨于飽和，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ淮笮〗Y(jié)結(jié)合天津市整體商業(yè)特征，我們定義老城廂商圈為區(qū)域中心商圈級(jí)別；該商圈周邊區(qū)域商業(yè)特征：供應(yīng)以百貨、中小商品零售、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)為主，臨街商鋪、步行街業(yè)態(tài)為輔；從商品類型上看，主要是以服裝、古玩為主，輔以一定比例的餐飲文娛設(shè)備。在

5、餐飲比較聚集的商圈要么間隔2#地較遠(yuǎn)較散，要么以快餐業(yè)態(tài)為主。在所屬直接區(qū)域內(nèi)，餐飲需求量較大，但是相關(guān)業(yè)態(tài)供應(yīng)較少?？梢灶A(yù)見(jiàn)到，到周邊居住氣氛成熟后，面對(duì)偏好餐飲習(xí)慣和文化的天津居民，餐飲業(yè)需求必然迫切。二、老城廂2#地工程特征工程特征 2#地塊位于老城廂的中西部，由北面北城街、南面鼓樓西街、西面鳳秀路、東面城廂中路圍合而成。 工程中心地塊以鼓樓為中心，2#、3#地塊和10#、11#地塊分居鼓樓中心兩側(cè)，由于鼓樓文化街屬于天津市維護(hù)建筑，因此在其周邊都規(guī)劃為低密度建筑。2#、3#、10#、11#都以低密度的風(fēng)情居住區(qū)為主，配以城市公園和商業(yè)街區(qū)，構(gòu)成以鼓樓為中心的低密度區(qū)。根底技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的用

6、地面積 27369平米總建筑面積 54151.33平米地上總建筑面積 32830.37平米地下總建筑面積 27111.66平米容積率 1.2綠化率 24%建筑密度 41%工程周圍現(xiàn)狀：2#地塊作為鼓樓文化街的一部分，屬于老城廂公建配套區(qū)，背靠天津崇化中學(xué)，東接鼓樓，南面低密度高端社區(qū)TOWN中堂，西鄰富力城綜合高尚社區(qū)；工程本身及周邊商業(yè)根底較好，城市功能性較強(qiáng)；但是由于城區(qū)改造，商業(yè)業(yè)態(tài)功能缺乏；目前老城區(qū)改造進(jìn)展中，住宅工程工程施工量繁多；鼓樓文化街的人流量目前暫時(shí)不很樂(lè)觀工程及周邊的前景展望： 1 隨著城市擴(kuò)張進(jìn)程的開(kāi)展，城市的中心價(jià)值將會(huì)自然回歸，其土地資源的價(jià)值優(yōu)越性會(huì)明顯顯現(xiàn)。 2

7、老城廂改造工程完成后，鼓樓文化街將作為老城區(qū)的開(kāi)展重點(diǎn)，商業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步提升；鼓樓文化街周圍，高層高尚住宅林立，直接的目的受眾消費(fèi)才干較強(qiáng)；城廂中路作為城市南北動(dòng)脈一部分，北馬路作為東西交通動(dòng)脈，交通便利性會(huì)進(jìn)一步提升，車流、人流可達(dá)性好臨近地鐵1、2號(hào)線交匯處，客流量將會(huì)明顯增大注：1號(hào)線已開(kāi)通運(yùn)轉(zhuǎn)，2號(hào)線方案2021年通車工程優(yōu)勢(shì)非交通節(jié)點(diǎn)，不易于人流聚集步行間隔過(guò)長(zhǎng)，不利于步行商業(yè)街整體氣氛的營(yíng)造地塊狹長(zhǎng)，大型主力店面積難以展開(kāi)。300米工程周邊短期內(nèi)人氣缺乏2年后入駐鼓樓商業(yè)運(yùn)營(yíng)不善，無(wú)法借勢(shì)三、老城廂2#地工程商業(yè)業(yè)態(tài)定性分析工程受眾人群分析該區(qū)域商業(yè)價(jià)值初步分析商圈初步定位業(yè)態(tài)定

8、位的定性分析工程目的受眾群分析 根據(jù)天津市對(duì)該區(qū)域的城市規(guī)劃，估計(jì)該區(qū)域的目的受眾群體主要分為三大類：直接受眾1公里范圍內(nèi)：該區(qū)域內(nèi)數(shù)量龐大的常住人口，該部分人群估計(jì)有將近3.5萬(wàn)人。從現(xiàn)階段周邊住戶的社會(huì)居住要求層次來(lái)分析，在天津市場(chǎng)具有很強(qiáng)的購(gòu)買才干和消費(fèi)愿望，如富力城、銅鑼灣； 另外，在2公里以內(nèi)，有更多的高端住宅的常住人群，如風(fēng)格春天、金領(lǐng)國(guó)際、萬(wàn)通上游國(guó)際等社區(qū)，都會(huì)是我們的目的人群。輔助受眾：辦公于該區(qū)域1-2公里范圍內(nèi)的商務(wù)人士，該區(qū)域的辦公配套群龐大，人口數(shù)量較多，人群的消費(fèi)角度具有特殊性；爭(zhēng)取受眾：到此購(gòu)物、觀光、民俗旅游的流動(dòng)人群，其流量取決于該區(qū)域旅游品牌的推行力度和市場(chǎng)

9、反響程度，初步估計(jì)，日客流量約2萬(wàn)人次，該部分人群的消費(fèi)角度也具有特征性。 爭(zhēng)取受眾人群聚集區(qū)； 輔助受眾人群可達(dá)人群分析細(xì)分人群構(gòu)成分析-常住人群周邊高端居住區(qū)的人口規(guī)模：海河大道富力城泰達(dá)城風(fēng)格春天社區(qū)規(guī)模人口規(guī)模天津富力城72.4萬(wàn)平米約9800人城上城-上城豪苑百萬(wàn)平米3000余戶約9300人金領(lǐng)國(guó)際1172戶3400人萬(wàn)通上游國(guó)際600戶1800人TOWN中堂132戶（按每戶3.5人算）462人天津壹街區(qū)1500戶4350人中央戀城16萬(wàn)平米約3000人合計(jì)約3.2萬(wàn)人注：1.社區(qū)規(guī)模根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)所得2.按照天津市戶均人口數(shù)2.9人假設(shè)計(jì)算細(xì)分人群構(gòu)成分析-常住人群周邊高端居住區(qū)的消

10、費(fèi)才干：可達(dá)人群分析根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)人均日消費(fèi)支出額，單就該部分人群，保守假設(shè)其人均每日消費(fèi)性支出額60元，其中一半為家庭附近支出，那么僅這部分常駐人口每日就有近3.2萬(wàn)*60/2=960，000元的消費(fèi)奉獻(xiàn)額；節(jié)慶、短期假日該數(shù)字會(huì)更可觀。 光臨的頻率超級(jí)市場(chǎng)大賣場(chǎng)餐飲便利店最高的是超級(jí)市場(chǎng)和大賣場(chǎng) 其次是餐飲 最低的是便利店雜貨店可達(dá)人群分析消費(fèi)程度 居民每次去大賣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)的平均破費(fèi)大多在100200元之間；餐飲場(chǎng)所平均每次 破費(fèi)人均在60-80元之間；便利雜貨店和小商品市場(chǎng)那么大多在20100元之間。購(gòu)物時(shí)間 大部分居民日常生活購(gòu)物大約要花一個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間，其中時(shí)間在30分鐘-1小時(shí)

11、之間的要稍多一些。購(gòu)物半徑 大多數(shù)被訪居民以為可以接受的路上交通時(shí)間是在30分鐘以內(nèi)，以自行車或公交車為 主，推測(cè)間隔為2-5公里。 整體來(lái)看，居民最喜歡去的餐飲場(chǎng)所還是以中國(guó)特征為主，主要是西餐飯館、餐廳，其次是中式快餐店。細(xì)分人群構(gòu)成分析-常住人群流動(dòng)人群主要包括相對(duì)流動(dòng)人群和絕對(duì)流動(dòng)人群兩部分相對(duì)流動(dòng)人群 指的是在該區(qū)域內(nèi)任務(wù)，“日出即到，日落即歸的商務(wù)人士、白領(lǐng)人群和下榻酒店的商務(wù)人士，也就是前面提到的輔助受眾人群。 目前該部分人群所占比例很少。根據(jù)周邊規(guī)劃商業(yè)配套來(lái)分析，這部分客群未來(lái)會(huì)有相當(dāng)?shù)目土髁?。但是其效?yīng)取決于該區(qū)域的商務(wù)氣氛的預(yù)熱。按照城市開(kāi)展閱歷估計(jì)，該區(qū)域商務(wù)氣氛應(yīng)該不

12、錯(cuò)?？蛇_(dá)人群分析細(xì)分人群構(gòu)成分析-流動(dòng)人群絕對(duì)流動(dòng)人群 指的是到此購(gòu)物、觀光、民俗旅游的流動(dòng)人群。目前初步估計(jì)，日客流量約2萬(wàn)人次。逢黃金周長(zhǎng)假時(shí)，日客流量將近6萬(wàn)人次。而且這部分人群中90%來(lái)此是定向消費(fèi)，消費(fèi)才干和愿望都不差?？蛇_(dá)人群分析細(xì)分人群構(gòu)成分析-流動(dòng)人群汽車走向行人走向 按照，平均每人80-100元的消費(fèi)程度計(jì)算，日常平均每天就有180萬(wàn)元人民幣的消費(fèi)額。逢節(jié)假日，數(shù)字將會(huì)更樂(lè)觀。區(qū)域商業(yè)價(jià)值初步分析估計(jì)，到2021年“周邊常住居民 年消費(fèi)額+“流動(dòng)人群年消費(fèi)額=960，000*365+1800，000*365+500，000*365假定區(qū)域內(nèi)商務(wù)人日均消費(fèi)額500，000元人民

13、幣=3，260，000元/日*365=11.9億06年天津市全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.79億元 ！其中，住宿和餐飲業(yè)增幅高居各行業(yè)之首，實(shí)現(xiàn)零售額209.97億元，比上年增長(zhǎng)17.4% 數(shù)據(jù)來(lái)源：2007-1-29發(fā)布天津商委統(tǒng)計(jì)信息 為了對(duì)2地塊業(yè)態(tài)進(jìn)展準(zhǔn)確定位與組合，在定性部分將經(jīng)過(guò)對(duì)各業(yè)態(tài)的針對(duì)研討，經(jīng)過(guò)對(duì)各種業(yè)態(tài)能否能于本工程進(jìn)展有效結(jié)合的角度思索，得出最正確的業(yè)態(tài)規(guī)劃；最后對(duì)所選業(yè)態(tài)進(jìn)展正面的論證?，F(xiàn)對(duì)本地塊思索的業(yè)態(tài)有：購(gòu)物中心包括百貨和專賣、零售賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)餐飲文娛休閑天津老成廂2#地塊商業(yè)定位研討一業(yè)態(tài)研討關(guān)于購(gòu)物中心的思索包括百貨和專賣、零售賣場(chǎng)1百盛商場(chǎng)9Inbase濱

14、江道店17萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)2國(guó)際商場(chǎng)10米萊歐男人店18Inbase和平路店3米萊歐吉利店11米萊歐女人店19新世界購(gòu)物中心4津匯廣場(chǎng)12濱江商廈20遠(yuǎn)東百貨5伊勢(shì)丹13中原百貨21濱江金耀廣場(chǎng)6伊都錦14勸業(yè)場(chǎng)22友誼新都市百貨7麥購(gòu)休閑廣場(chǎng)15圣奧商廈23濱江購(gòu)物中心8友誼新天地16百貨大樓24東方商廈 目前在老城廂周邊臨近的上述四個(gè)商圈中的百貨、專賣和零售賣場(chǎng)類的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈，全市非常有競(jìng)爭(zhēng)力的購(gòu)物中心，包括時(shí)髦青春定位、中青年需求定位、運(yùn)動(dòng)品牌定位等，近乎均集中在中心的六個(gè)商圈內(nèi)。例如：思索以為：目前全市具有影響力的商場(chǎng)類購(gòu)物中心共有32家,其中50%以上集中分布在濱江道-和平路商圈，

15、另有東馬路、南京路商圈內(nèi)分布有中高檔、高檔百貨。大型中高端購(gòu)物中心對(duì)既有商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)、平面展現(xiàn)空間、停車位的要求很高，2#地塊很難滿足其要求。天津市的百貨、賣場(chǎng)類購(gòu)物中心業(yè)態(tài)主要集中在城市的中心商圈內(nèi)。天津市消費(fèi)者長(zhǎng)期以來(lái)心目中的中心商圈不斷只需南京路-濱江道-和平路商圈，這種觀念在短期內(nèi)較難改動(dòng)。 結(jié)合2#地塊實(shí)踐情況思索，無(wú)論從其面積體量還是地形特征來(lái)看，均不符合開(kāi)展百貨、賣場(chǎng)類購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。 續(xù)一業(yè)態(tài)研討關(guān)于購(gòu)物中心的思索包括百貨和專賣、零售賣場(chǎng)二業(yè)態(tài)研討關(guān)于專業(yè)市場(chǎng)的思索1天津龍門輕紡商廈6文化小城11百腦匯2天津輕紡萬(wàn)象城7美博城12頤高數(shù)碼廣場(chǎng)3古文化街8估衣街13賽博數(shù)碼廣場(chǎng)4

16、古玩城9大胡同商業(yè)區(qū)14南馬路五金城5通慶里10沈陽(yáng)道古物市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)是指針對(duì)特種商品類別的專業(yè)運(yùn)營(yíng)銷售，例如：思索以為：1.目前天津市現(xiàn)有主要專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)共14個(gè)，合計(jì)13余萬(wàn)平米，主要分布在大胡同、古文化街、南馬路、鼓樓、鞍山西道等商圈。 業(yè)態(tài)主要以古玩、輕紡、小商品、電子數(shù)碼、五金類為主2.該類業(yè)態(tài)以突出傳統(tǒng)文化定位或以特定產(chǎn)品類別的運(yùn)營(yíng)工程的占相當(dāng)?shù)谋壤?。該類業(yè)態(tài)的共同特征就是市場(chǎng)定位低端，市場(chǎng)質(zhì)量不高，而且現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況參差不齊.3.專業(yè)市場(chǎng)普通體量龐大，且需求較大的展現(xiàn)面.4.在天津，專業(yè)市場(chǎng)普通是經(jīng)過(guò)歷史緣由或是民間買賣自發(fā)構(gòu)成的，靠人為規(guī)劃建立的專業(yè)市場(chǎng)，勝利的案例很少。 從

17、2#地塊來(lái)看，由于地塊狹長(zhǎng)，缺乏大面積展現(xiàn)面，無(wú)法符合專業(yè)市場(chǎng)需求。針對(duì)表達(dá)文化特征的圖書音像制品專賣業(yè)態(tài)，存在政府批文等客觀妨礙。三業(yè)態(tài)研討對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的思索 天津市現(xiàn)有餐飲主要集中區(qū)域 序號(hào)位置目標(biāo)客戶檔次1水上北路宴請(qǐng)為主,包括餐飲、夜總會(huì)較高2上谷宴請(qǐng)為主,包括餐飲、酒吧較高3友誼路休閑娛樂(lè)為住，酒吧比較密集中-高檔4永安路大眾餐飲中檔5五大道大眾餐飲和宴請(qǐng)中-高檔6南市食品街文化旅游餐飲中-高檔，以外地游客為主7大沽南路大眾餐飲中檔思索以為：老城廂周邊餐飲業(yè)態(tài)相對(duì)較缺乏，尤其是中高端特征餐飲業(yè)態(tài)。租金1-10元/平方米/天，視位置、規(guī)模而定，大型餐飲設(shè)備以租為主。空置率普遍偏低，招商周

18、期短。餐飲類業(yè)態(tài)普遍運(yùn)營(yíng)情況良好，長(zhǎng)期反映出較旺盛的需求。 本工程作為旅游商業(yè)步行街，一方面周圍具有大量的高端居住人口市場(chǎng)支撐，又有充足的旅游流動(dòng)人口，還有部分附近辦公的特殊商務(wù)人群，充足的人流使其具有開(kāi)展該業(yè)態(tài)的先天條件，開(kāi)展?jié)摿甏?。續(xù)三業(yè)態(tài)研討對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的思索天津市餐飲業(yè)長(zhǎng)期不斷處于高位開(kāi)展，自1991年以來(lái)，其餐飲業(yè)零售額每年增幅都在兩位數(shù)以上，現(xiàn)有餐飲設(shè)備較為興隆，需求旺盛。這與天津城市居民偏好餐飲消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣不無(wú)關(guān)系。目前天津市約有近兩萬(wàn)家大小餐館，2006年全年?duì)I業(yè)收入將近210億元，比上一年增長(zhǎng)17.4%。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津商委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2006年備注消費(fèi)金額(元)所占比率(%)

19、食品支出368034.90%下降2.2%衣著8658.20%家庭設(shè)備用品及服務(wù)6346%醫(yī)療保健10499.90%交通通訊109310.40%文化教育娛樂(lè)145213.80%居住136813%2006年顯示，雖然天津市食品消費(fèi)比重逐年下降，但是家庭人均在外用餐支出為980元，卻逐年上升，占食品總支出的比重達(dá)26.6%。數(shù)據(jù)源于：天津衛(wèi)視T1 根據(jù)萬(wàn)事達(dá)卡國(guó)際組織最新發(fā)布的針對(duì)中國(guó)富有消費(fèi)者的首份調(diào)查報(bào)告顯示，中國(guó)富有消費(fèi)者曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)建立了新的消費(fèi)行為方式。經(jīng)常性的外出就餐、出國(guó)旅游也是這一人群的生活方式之一，其中百分之四十每周外出就餐二至三次，百分之十每周外出就餐達(dá)五次之多。 續(xù)三業(yè)態(tài)研討對(duì)餐飲

20、業(yè)態(tài)的思索續(xù)三業(yè)態(tài)研討對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的思索 老城廂周邊餐飲業(yè)態(tài)相對(duì)較缺乏，尤其是中高端餐飲業(yè)態(tài)。據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)資料：2006年初數(shù)據(jù) 區(qū)域內(nèi)如圖示的大中型西餐館共有57家以下圖為各個(gè)分區(qū)餐館的分布情況其中D區(qū)所占的比重最大，占到40%，這主要是由于食品街坐落于此分區(qū)內(nèi)； F區(qū)、G區(qū)分別占到了19%，主要是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)中的快餐為主。 由此可以看出區(qū)域內(nèi)臨近老城廂的A、B、C區(qū)的大中型餐飲，尤其是特征的中高端餐飲非常欠缺。而D區(qū)南市食品街內(nèi)的餐飲主要是針對(duì)外來(lái)旅游人群。據(jù)此分析，該區(qū)域內(nèi)面向群眾的特征中式正餐和快餐恰是市場(chǎng)的空白。四業(yè)態(tài)研討對(duì)休閑文娛業(yè)態(tài)的思索此處休閑文娛業(yè)態(tài)是指咖啡、茶飲、低

21、酒精度的酒飲品休閑靜謐場(chǎng)所和健身文娛場(chǎng)所定位。作為對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的重要補(bǔ)充，引入本業(yè)態(tài)可以有效吸引高質(zhì)量的人流。一方面，根據(jù)老城廂商業(yè)規(guī)劃，存在較集中的商務(wù)區(qū)規(guī)劃，包括寫字樓和酒店等商務(wù)業(yè)態(tài)，未來(lái)區(qū)域?qū)⒋嬖谝欢ū壤纳虅?wù)人群，另一方面，老城廂區(qū)域本身大量居住人群，都將為休閑文娛業(yè)態(tài)帶來(lái)消費(fèi)支撐力。根據(jù)老城廂整體開(kāi)發(fā)的步驟，建議目前該類業(yè)態(tài)總量控制在30%左右，咖啡廳的面積分割在800-1000平米，茶室在400-600平方米。根據(jù)上述分析，初步以為餐飲、休閑文娛業(yè)態(tài)能與本工程相結(jié)合，尤其是中端特征正餐餐飲和休閑靜謐文娛業(yè)態(tài)。既是直接針對(duì)工程區(qū)域目前的旺盛需求，又能實(shí)現(xiàn)區(qū)域未來(lái)開(kāi)展的需求。另由于宗地

22、北部緊臨一中小學(xué)校，存在一批特殊的消費(fèi)群體，因此圖書、體育用品、時(shí)髦用品等精品店類業(yè)態(tài)也會(huì)有一定的消費(fèi)空間。商業(yè)業(yè)態(tài)研討小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)老城廂區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的思索老城廂作為天津的重要的區(qū)域商業(yè)區(qū)，本身存在大量商業(yè)規(guī)劃用地，2地商業(yè)定位除了受老城廂周邊的商圈環(huán)境影響以外，老城廂區(qū)域本身的商業(yè)環(huán)境更帶來(lái)直接的競(jìng)爭(zhēng)。因此，下面針對(duì)老城廂工程本身商業(yè)規(guī)劃進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)分析。目前老城廂區(qū)域各地塊商業(yè)定位和規(guī)劃都處于規(guī)劃階段，未來(lái)存在的變數(shù)較大。商業(yè)區(qū)域規(guī)劃：鼓樓商業(yè)街約6.8萬(wàn)平米，作為旅游文化購(gòu)物街，主營(yíng)業(yè)態(tài)為旅游留念品、古玩等15地偏商務(wù)，將作為大型的餐飲文娛，作為11號(hào)地商業(yè)的延伸和補(bǔ)充。13地根據(jù)規(guī)劃

23、，將開(kāi)展大型購(gòu)物中心。4地商業(yè)主要為底商方式，初步規(guī)劃為社區(qū)配套性商業(yè)鼓樓商業(yè)街2151134競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)工程業(yè)態(tài)規(guī)劃的思索11#地商業(yè)業(yè)態(tài)11#地塊那么定位于“小資休閑生活體驗(yàn)的個(gè)人化、慵懶休閑為主體的獨(dú)體餐飲文娛購(gòu)物，內(nèi)部業(yè)態(tài)休閑文娛比重近半，餐飲也多定位休閑餐飲，特征餐飲僅有4%多一點(diǎn)；其業(yè)態(tài)中含有藝術(shù)品、畫廊等高雅業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)建面配額所占比例備注餐飲1395639.37%其中特色餐飲1486平米，僅占所有業(yè)態(tài)的4.2%娛樂(lè)1663446.92%零售3200.90%其他454112.81%合計(jì)35451競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)工程業(yè)態(tài)規(guī)劃的思索3地商業(yè)業(yè)態(tài)：3#地以體育旅游為主題，詳細(xì)業(yè)態(tài)

24、包含書店、音像、旅游、體育用品等。同時(shí)存在部分異域特征文化購(gòu)物、民俗休閑文娛餐飲和旅游民俗用品及古玩。 3#地商業(yè)業(yè)態(tài)定位為檔次文化旅游為主題的現(xiàn)代商業(yè)，也盯住中高端目的客戶。 餐飲業(yè)態(tài)主要為小型餐飲50-200平米，主要是滿足購(gòu)物消費(fèi)者的便利餐飲需求。綜述：經(jīng)過(guò)上述分析，2#地塊商業(yè)初步定位為以天津特征文化為基調(diào)，配合鼓樓文化商業(yè)建立，以周邊常駐人群、相關(guān)商務(wù)人群和外來(lái)流動(dòng)人群三大客群為目的人群，面向群眾的中高檔特征餐飲、靜謐休閑文娛為主體，輔以少量精品零售的休閑餐飲購(gòu)物商業(yè)街區(qū)。商業(yè)定位四、老城廂2#地商業(yè)業(yè)態(tài)定量分析 將2#地塊商業(yè)定位為休閑特征餐飲購(gòu)物商業(yè)街，其主要組成業(yè)態(tài)為中高端特征

25、餐飲、靜謐休閑文娛和精品零售三大類組合，鑒于餐飲可以更加有效的聚集人流，聚集人氣，從而為其他業(yè)態(tài)帶來(lái)穩(wěn)定的客源；零售類業(yè)態(tài)主要針對(duì)地緣性客戶，因此初步定位2#地塊的商業(yè)業(yè)態(tài)配比為：餐飲業(yè)態(tài) 65% 、休閑文娛 30%、精品零售 5%2#地塊商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議餐飲篇：天津市餐飲業(yè)現(xiàn)狀細(xì)分-中式正餐一天津部分經(jīng)典中式正餐序號(hào)區(qū)域商家名稱面積(平米)客容量（人）人均消費(fèi)(元/人)1永安道-廣東路上海傳奇200040080-1002唐宋府5000100070-903丁香花園8000150080-1004水上-衛(wèi)津南路狗不理大酒店5000100080-905客家公館300060090-1006祈年灣海鮮閣

26、200050070-907中華燉品1000200150-1808小白樓峰光大酒樓560060080-1009五大道粵唯鮮200030080-10010天鼎春酒樓1800300100-15011威哥鮑魚500100300-50012友誼路-圍堤道水晶宮飯店2000600100-12013萬(wàn)順阿魚鮑1200300100-15014梅江南大島酒樓120002000100-12015其它區(qū)域白金宮大酒樓8000150080-10016翰金佰海鮮大酒樓12000200090-120特征餐飲有很多種，有滿足人們求新獵奇的需求；有順應(yīng)人們休閑養(yǎng)性的需求。雖然是就餐，但前來(lái)消費(fèi)的卻不以食用菜點(diǎn)為主要目的。餐飲

27、篇-中式正餐商業(yè)及商務(wù)聚集區(qū)、人群居住密集區(qū)、交通便利區(qū)域。租金程度因地段、面積等要素不定，整體程度在3元/平方米/天。規(guī)模、質(zhì)量和特征是天津市大型中式正餐開(kāi)展的方向。 建議：對(duì)本工程餐飲的思索：從天津餐飲市場(chǎng)來(lái)看，特征的高端餐飲未必是體量大的餐飲，關(guān)鍵是在特征和質(zhì)量定位上，所以建議引入中檔、對(duì)規(guī)模、面積要求不高，但非常具有特征的中式正餐，吸引點(diǎn)主要在菜色的口味上，迎合群眾消費(fèi)人群需求。面積分割在1000-2000平米，總量控制在餐飲供應(yīng)量的65%左右。餐飲篇：天津市餐飲業(yè)細(xì)分-西式正餐區(qū)域商家名稱面積(平米)客容量人均消費(fèi)五大道成桂西餐廳40014060-80里士滿西餐1504060-80蘇

28、易士西餐廳2004050-60藍(lán)都西餐廳2004060-70喬治餐吧3006050-60小倫敦西餐廳1504050-60小白樓好望角西餐廳2006060-80濱江萬(wàn)麗西餐廳30080100-150友誼路愛(ài)琴海西餐2006050-80火烈鳥西餐廳2006050-80南京路富麗娜西餐廳(國(guó)際大廈店)35010050-70水上區(qū)域星期五餐廳650270150-200其它西堤島咖啡80025080-100季諾意式休閑餐廳50015060-70巴塞羅那西餐廳2005050-60天津部分經(jīng)典西式正餐西正餐，構(gòu)成友人和情人享用下午茶和夜宵最有魅力的風(fēng)景線正宗的西式正餐在天津很少，主要開(kāi)設(shè)在星級(jí)酒店 內(nèi)。在天

29、津正處于上升期，其市場(chǎng)潛力很大。天津現(xiàn)有的西餐廳大約劃分三個(gè)檔次：高檔，人均消 費(fèi)200-220元；中檔，人均消費(fèi)80-100元；低檔，人 均消費(fèi)30-50元。就餐人群主要是商務(wù)人群，及部分追求時(shí)髦檔次的青 年男女，平均年齡在35歲左右。餐飲篇-西式正餐建議：中高檔西式正餐是中高端商務(wù)宴請(qǐng)、休閑社交的重要方式，假設(shè)引進(jìn)該業(yè)態(tài)，將提升吸引高端人群消費(fèi)的幾率，對(duì)于本工程的風(fēng)格也比較適宜。 雖然西式正餐的市場(chǎng)潛力很大，但它畢竟是離中國(guó)人心思間隔最遠(yuǎn)的餐飲方式，只需接受它才能夠成為它的忠實(shí)消費(fèi)者，然而接受西式正餐對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，需求一定的過(guò)程，有一定的困難。 針對(duì)目前區(qū)域的人群消費(fèi)特征，為最大化抵抗市

30、場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議引進(jìn)西式正餐的比例為餐飲業(yè)態(tài)的10%左右，檔次不宜太高，控制在人均消費(fèi)80100元，面積分割不宜過(guò)大，控制在200-500平米。商家名稱國(guó)家/地區(qū)面積（平米）店面數(shù)量分布情況亞惠快餐中國(guó)/日本800-12007和平4家、河西1家、南開(kāi)2家大成家臺(tái)灣150-2008和平3家、南開(kāi)1家、紅橋1家、河西1家、河北1家、河?xùn)|1家臺(tái)北大圓碗臺(tái)灣200-3006河西1家、河?xùn)|2家、和平3家狗不理快餐天津100-2007河西1家 、河?xùn)|2家、和平4家永和大王上海100-2003和平1家、南開(kāi)2家餐飲篇-快餐近年來(lái)，天津中式、西式快餐開(kāi)展勢(shì)頭都良好。中式快餐連鎖店無(wú)論從數(shù)量還是運(yùn)營(yíng)規(guī)模都表達(dá)出一定

31、的競(jìng)爭(zhēng)力。部分百年老店充分利用本身的文化資源和歷史根基，紛紛涉足快餐領(lǐng)域。除此之外還有一批中小規(guī)模的快餐正處于開(kāi)展階段。面積根據(jù)品牌不同而存在一定差別，普通在500平方米以下為主。租金程度根據(jù)地段的不同，以1-2.5元/天為主對(duì)排污、排煙等根底設(shè)備有一定的要求。餐飲篇-快餐建議：，老城廂區(qū)域本身存在大量的居住人群，同時(shí)隨著老城廂區(qū)域城市商業(yè)功能的回歸，周邊辦公人士、觀光流動(dòng)人士等客群將快速擴(kuò)展，這對(duì)便利的快餐業(yè)態(tài)都是一大支撐。 老城廂本身具有深沉的文化底蘊(yùn)，因此與一些百年老店狗不理具備天然的結(jié)合點(diǎn)。 建議引進(jìn)中西快餐的總量控制在餐飲業(yè)態(tài)的25%左右，面積分割在500-700平方米。商家名稱國(guó)家

32、或地區(qū)面積（平米）店面數(shù)量分布情況上島咖啡臺(tái)灣500-120026和平3家、河西6家、濱海2家、河北3家、河?xùn)|3家、紅橋、東麗、大港各一家外灘風(fēng)尚北京500-80011河西6家、南開(kāi)2家、河?xùn)|1家、武清及濱海各一家星巴克美國(guó)50-20012和平6家、濱海4家、河西1家、南開(kāi)1家真鍋咖啡日本700-10004河西1家、濱海新區(qū)3家避風(fēng)塘上海350-4005河西1家、南開(kāi)4家哈根達(dá)斯美國(guó)400-5001和平1家DQ冰激凌美國(guó)20-304和平2家、南開(kāi)、河?xùn)|各1家休閑文娛篇-咖啡 除星巴克這類快餐咖啡可以接受小于50平方米的店面之外，普通的咖啡店的運(yùn)營(yíng)面積在400-1000平方米；茶室集中于相對(duì)環(huán)境

33、安靜、幽雅的區(qū)域，普通在300平方米以下。休閑文娛篇-酒吧區(qū)域商家名稱面積(平米)經(jīng)營(yíng)模式大沽路-廣東路BABICLUB1200單店經(jīng)營(yíng)SEVENCLUB1200加盟店蜜情1000單店經(jīng)營(yíng)水上區(qū)域情果800單店經(jīng)營(yíng)星期五1200單店經(jīng)營(yíng)阿曼尼酒吧俱樂(lè)部2200單店經(jīng)營(yíng)夜上濃妝1500單店經(jīng)營(yíng)體院北MAX2000單店經(jīng)營(yíng)五大道菲立克1000單店經(jīng)營(yíng)客斯特西餐酒吧370單店經(jīng)營(yíng)酒吧街部落地西餐酒吧420單店經(jīng)營(yíng)河西其它彩虹西餐酒吧550單店經(jīng)營(yíng)蘇格蘭酒吧200單店經(jīng)營(yíng)和平路-濱江道蘇荷1500單店經(jīng)營(yíng)酒吧為天津市近年來(lái)新興起的業(yè)態(tài)，消費(fèi)者主要為30歲以上，有固定收入的白領(lǐng)消費(fèi)者目前天津市酒吧兼酒吧

34、、咖啡、欣賞音樂(lè)等于一體，已超越傳統(tǒng)酒吧的概念，較高的行業(yè)利潤(rùn)使之成為近年來(lái)開(kāi)展較好的業(yè)態(tài)最早天津酒吧的規(guī)模不大，普通都在200平方米。目前新落成的酒吧面積較大，在2000平方米左右。租金程度主要根據(jù)地段不同而定，以1-2.5元/平方米/天。休閑文娛篇-健身根據(jù)所處地點(diǎn)，租金1.0-2.3元不等，居民區(qū)較低，CBD地域、商業(yè)集中地域較高?？腿憾嘁园最I(lǐng)、大學(xué)生為主。大型連鎖品牌市場(chǎng)認(rèn)可度較高。類型主要有瑜伽、健身操、拳道之類。面積需求在2000平左右。 鑒于思索到工程周圍符合要求的人群較多，建議思索適當(dāng)引進(jìn)健身文娛業(yè)態(tài)。休閑文娛篇-新型網(wǎng)吧2#地塊建議引入網(wǎng)吧業(yè)態(tài)主要是思索滿足兩種人的需求，一是

35、以學(xué)生為主的地緣性客戶為主，二是以白領(lǐng)為主的商業(yè)人士為輔。建議引入兩種類型的網(wǎng)吧，傳統(tǒng)類型的；與其他休閑文化業(yè)態(tài)包裝的復(fù)合類網(wǎng)吧，如網(wǎng)絡(luò)咖啡店等，兩種網(wǎng)吧從價(jià)錢上拉開(kāi)差距，以抵消網(wǎng)吧類業(yè)態(tài)對(duì)拉低產(chǎn)品檔次的負(fù)面效應(yīng)針對(duì)2#地塊的實(shí)踐情況，網(wǎng)吧面積在400-600平方米之間。休閑文娛篇-咖啡、酒吧、健身文娛、新型網(wǎng)吧、茶吧 經(jīng)過(guò)對(duì)以上分解分析，建議休閑文娛業(yè)態(tài)本著靜謐、優(yōu)雅定位的原那么，對(duì)上述幾類相關(guān)詳細(xì)文娛業(yè)態(tài)總量控制在總體量的30%左右。 上述四種詳細(xì)業(yè)態(tài)，初步建議是分別占休閑文娛業(yè)態(tài)30%的30%、10%、30%、10%、20%。思索引入精品零售業(yè)態(tài)主要是針對(duì)中小學(xué)生這一特殊客戶的市場(chǎng)潛力容

36、量。主要包括：玩具類、禮品類、文具用品類。大胡同里對(duì)上述商品銷售產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但大胡同的檔次過(guò)低，環(huán)境混亂，其最大的優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品價(jià)錢廉價(jià)，可大量零售。因此，2#地塊零售業(yè)態(tài)可思索50-100平米的小面積分割，做成精品店的方式，拉開(kāi)檔次，利用天然的間隔優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)位運(yùn)營(yíng)。建議：該類業(yè)態(tài)占商業(yè)總量的5%即可。精品零售篇 業(yè)態(tài)組合建議餐飲65%休閑文娛30%精品零售5%業(yè)態(tài)組合綜合性建議公建分類 由于2地地塊狹長(zhǎng)，建議將地塊北部，接近學(xué)校與街道相距較遠(yuǎn)的商業(yè)盲點(diǎn)區(qū)域，設(shè)計(jì)為SOHO產(chǎn)品，總體量約為地上建筑面積的30，共9849平米；同時(shí)保證構(gòu)成商業(yè)氣氛的商業(yè)體量，約2.3萬(wàn)平米地上建筑面積為商業(yè)產(chǎn)品。業(yè)態(tài)

37、/比例約數(shù)具體業(yè)態(tài)比例建議面積要求約數(shù)（平米/個(gè)）數(shù)量建議（個(gè)）所占面積（平米）餐飲65%中式正餐65%20005 9710西式正餐10%200-5004 1494快餐25%500-7006 3734健身娛樂(lè)30%咖啡30%10002 2068酒吧10%5001 689健身30%20001 2068 網(wǎng)吧10%5001 689茶吧20%5004 13795%精品零售50-10014 1149 商業(yè)合計(jì)22981SOHO9849.11 配建地下停車位35492 17220.00 合計(jì)50050.37 綜上所述，思索各種要素，建議如下：車位配比規(guī)范是餐飲、商業(yè)3個(gè)/百平；辦公0.8個(gè)/百平；地下空間按照每車位分配35平計(jì)算，優(yōu)先滿足地上車位需求的原那么精品零售文具、玩具 鳳秀路城廂中路精品零售文具、玩具銷售休閑文娛酒吧、茶室、咖啡特征餐飲區(qū)SOHO銷售特征餐飲區(qū)中檔快餐特征餐飲區(qū)/健身網(wǎng)吧景觀內(nèi)街鋪砌、花圃、部分小型雕塑、地噴中心廣場(chǎng)鋪砌、地噴、地景燈、名人主題雕塑、樹(shù)景從目前11#地塊的實(shí)踐招商反響來(lái)看，其招商的困難主要在于商鋪單面子積過(guò)大，又無(wú)法進(jìn)展靈敏分割處置，實(shí)現(xiàn)明確的產(chǎn)權(quán)分割，單一商戶無(wú)法接受過(guò)高的總價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)消化才干有限，帶來(lái)極大的市場(chǎng)抗性。建議本工程以13層的獨(dú)體建筑和內(nèi)街商鋪組合而成。其中獨(dú)體建造內(nèi)部以垂直樓梯處理內(nèi)部縱向交通問(wèn)題，建筑獨(dú)體根據(jù)面積大小設(shè)置2-3個(gè)