房屋售價和房屋租金的租售比關(guān)系

1、房屋售價和房屋租金的租售比關(guān)系某市的租售比已經(jīng)到達(dá)73個8月，出租67年一分錢也沒有賺到.【國際上的租售比】總房款月租金02至00個月，即合理的總房價應(yīng)該是200個月至300個月（即年至2年）的租金就能收回總房款。雖然我國有城市化等情況，但是西方國家的土地具有無期限的所有權(quán)，他們計算出租年限可以大于10年0，我國計算租金只能67年（70年土地所有權(quán)需要掐頭去尾），所以我國的租售比可以取值30個0月（25年），不應(yīng)該超過30個0月。計算租售比時應(yīng)該扣除費用，才能準(zhǔn)確地反映買房者的實際盈利率，如實反映住房的合理價格。有扣除費用的租售比計算如下。年初，在二線城市的市，買普通一手房平米，單價萬元（包括

2、稅費），裝修、家具、家電等5萬元，合計從“口袋里”掏出15萬5元（沒有按揭）。平米的新房，目前的月租價大約是萬元個月每年租金毛收入萬元平均每年萬元用于再裝修、家具家電的更新、中介費等費用【每年租金凈收益】為萬元個月扣除費用后實際落入口袋的【每月租金凈收益】為萬元?！居锌鄢M用的租售比】=總房價，5萬5元/每月租金凈收益0.2萬，元=73個月。73個8月/個，月，=出租67年才能收回，5萬5元的購房款。就是說，20，年0初追高買房，花，5萬5元，長期投資67年，在住房和土地使用權(quán)都化為烏有后、一分不值后，房主的“口袋里”實際見到的錢仍然是，5萬5元，一分錢也沒有賺到。這就是有扣除費用的租售比73

3、個8月（6年7）的實際含義。，年9前9后3，五年期銀行存款實際利率曾經(jīng)達(dá)到百分20（利息+通貨膨脹的保值貼補率）。20，年0初，處于歷史最低值的五年期銀行存款利率月是3.6，國債、理財產(chǎn)品、債券型基金高于此數(shù)。中美都開始實行貨幣緊縮政策，加息之聲不絕于耳。萬，用5于5投資67年，每年復(fù)利百分5，5萬5元乘以67個，.0，5等于67年后口袋有407萬3元。買房花，5萬5元，長期投資67年，少賺39，萬8元。這就是租售比高的惡果，這就是貨幣被摻進(jìn)，桶水而房價被摻進(jìn)5桶水的真相，這就是在租售比奇高必然導(dǎo)致房價下跌的原因。許多人指望的不是租金，指望房價還要上漲，倍。那么租售比就是，2年2才能收回購房款

4、，而35年后房子就要拆遷了。房市已經(jīng)相當(dāng)于股市600點0，即使上漲見到，00點0，0還不是要回到目前的300點0。個3月00/7個3月8=0。.在4理，論上，房價應(yīng)該下跌百分59。為什么67年的每月租金凈收益總是按照0.2萬，元在計算？其一，實際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房價可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價增收0.，萬，元（每月0.0萬，元）。經(jīng)濟(jì)不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房價上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買方市場，所以今后每年租金上漲0.，萬，元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說，數(shù)量和速度高于租金的增加。其二，后

5、面10年，已經(jīng)是破舊房，裝修費用會增多，租金難以提價，每年閑置時間增多。征收物業(yè)稅后，“漲不動的低租金”決定了“買房跑不贏通貨膨脹”。實際情況表明，雖然可能通貨膨脹，雖然房價可能上漲，但是，租金的上漲卻我行我素，每年只能提價增收0.1萬1元。經(jīng)濟(jì)不景氣，租民增加收入很少。增加的收入大多被房價上漲導(dǎo)致的通貨膨脹吃掉了。租房是買方市場，所以今后每年租金上漲0.1萬1元是很困難的事。正俯強勢，房東支付能力強，所以每年增加的物業(yè)稅從總體上說，數(shù)量和速度多于租金的增加。老板遇到通貨膨脹，企業(yè)成本大了，就要減員降薪，窮人連崗位都保不住，連吃飯錢都成了問題，不拖欠房租你就謝天謝地了。如果通貨膨脹導(dǎo)致房價繼續(xù)

6、大漲，開發(fā)商就會繼續(xù)大蓋特蓋，炒房客就會繼續(xù)追漲大買特買，炒房客不是為自住而買，閑置房和出租房就越來越多，而租房人數(shù)增多緩慢，所以租房市場供過于求。目前，買方市場的特點更加明顯了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是說，房東排隊在等待租奴。房價不斷上漲，10平0米的住房，炒房客甲、乙、丙都可以賺到幾十萬元的上漲差價，當(dāng)然對租金不在乎，當(dāng)然可以閑置。以1.萬5元接手的炒房客成本很高，不得不出租減輕月供負(fù)擔(dān)。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。閑置房大多地段不佳，出租難度較大，要出租，價格不講究。每年成交的住房有百分50是外地人買走的，許多房東居住在外地，沒有時間去折騰，只求有租金，多少不在乎。

7、租房市場競爭加劇，供給增多，導(dǎo)致租價下跌。物業(yè)稅開征后，本來閑置沒有出租的房東,因為稅賦加重,希望減少一些損失,也開始出租。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。加息后可能斷供或還貸困難，閑置房不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。通貨膨脹和通貨緊縮輪番折騰，老板資金緊張、產(chǎn)品積壓，要裁員降薪。許多炒房客會有斷供之憂，不得不出租。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。熊市里來不及賣出的短線炒房者，只好以出租等待解套。供給增多，導(dǎo)致租價下跌。有的公司外遷或搬遷到郊區(qū)，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價下跌。一些有效自住剛需購買了一手房、經(jīng)濟(jì)適用房，租房人減少。需求減少，導(dǎo)致租價下跌。一些無效剛需到廉租房里去了，搬出租房，租房人減

8、少。需求減少，導(dǎo)致租價下跌。物業(yè)稅開征后，如果房東要將物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給租房族，但是有的租奴本來就因為降薪、通貨膨脹而支付能力下降，或因為房價上漲需要節(jié)衣縮食來增多購房款，原來租用10平0米的就會變成70平米、原來5人合租就變成7人合租、向低價的郊區(qū)轉(zhuǎn)移、甚至換城市工作，從而導(dǎo)致需求減少，導(dǎo)致租價下跌。需求減少導(dǎo)致閑置時間增長。60號5房本來月租金200元0。如果3天就可以租出去，房東就會抬價到210元0。如果已經(jīng)待租閑置3個月了，損失600元0了，趙家剎價到190元0，房東害怕再損失600元0，就會答應(yīng)。待租閑置時間越長，表明住房市場越是供過于求，房東越恐懼，租價越是走低。于是房租又回到合理水平了房價由富人決定，房租由窮人決定。房價由投機決定，房租由需求決定。房價是理性的，是消費品，不是投資品，基本沒有泡沫，反映了居民的正常支付能力。如果房價是合理的，租價就要漲100，%肯定漲不動，所以租金是合理的，那么房價就應(yīng)該降50。%買房投資投機，既賺不到