陜西西安咸陽(yáng)北安村項(xiàng)目定位開發(fā)策略_85PPT_XXXX年_高之橋

1、咸陽(yáng)北安村項(xiàng)目定位開發(fā)策略2010年3月1目 錄： 第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目定位第三部分 開發(fā)策略2第一部分 市場(chǎng)分析3 3月“小陽(yáng)春” 房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng) 金融危機(jī)漸行漸遠(yuǎn) 經(jīng)濟(jì)基本面整體平穩(wěn) 樓市回暖09年1月10年樓市走過(guò)的歷程市場(chǎng)分析12009全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析國(guó)房景氣指數(shù)：反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的綜合指標(biāo)值樓市在09年2月份開始觸底反彈并且持續(xù)走高4 國(guó)4條、11條 上調(diào)準(zhǔn)備金率 7折利率取消 兩會(huì)召開 樓市成交量下跌10年2月樓市目前屬于觀望期市場(chǎng)分析2010全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望國(guó)家調(diào)控樓市信號(hào)明顯，后市存在一定的不可控性作為三線城市，咸陽(yáng)相對(duì)影響較小灃渭新區(qū)概念，會(huì)把咸陽(yáng)帶入到西安

2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面5新咸陽(yáng)的城市發(fā)展規(guī)劃拉開骨架：東連南拓西進(jìn)，全面與西安相融完善規(guī)劃布局，加快城市建設(shè)，與西安在空間和經(jīng)濟(jì)上相融。到2010年，咸陽(yáng)發(fā)展目標(biāo)是：人口90萬(wàn)，面積70平方公里。6老咸陽(yáng)（OLD）新咸陽(yáng)（NEW）咸陽(yáng) “新城裂變”與西安的關(guān)系日益緊密，成為西安都市圈的組成部分，而世紀(jì)大道相當(dāng)于再造一個(gè)咸陽(yáng)。立體式的交通網(wǎng)絡(luò)和市政建設(shè)，將極大提升城市形象。人均收入年年攀升，城區(qū)人口數(shù)量增加，住房等消費(fèi)支出將大為提高。產(chǎn)業(yè)優(yōu)化帶來(lái)人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣將發(fā)生重大變化。交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋密度低，單一的城市中心，城市經(jīng)濟(jì)和影響力輻射面有限；城市建設(shè)落后，人居水平不高，整體形象較差。人均收

3、入處于“溫飽”階段，其它消費(fèi)支出有限，無(wú)法提升城市經(jīng)濟(jì)活力。單一的農(nóng)業(yè)和早期工業(yè)，就業(yè)人口結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，生活觀念停留在初級(jí)水平。7市場(chǎng)整體供大于求奧園、金泰等品牌商加入，競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)面臨更新?lián)Q代相對(duì)于世紀(jì)大道板塊城中板塊地位在逐漸削弱咸陽(yáng)樓市趨勢(shì)判斷中心城區(qū)供應(yīng)量減少市場(chǎng)分析2咸陽(yáng)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷8商品住宅價(jià)格漲幅預(yù)計(jì)將超過(guò)7%，進(jìn)入發(fā)展“快車道”咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)將是穩(wěn)中有漲土地價(jià)格的平穩(wěn)上漲，重點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格漲幅較大。土地交易價(jià)格同比上漲，受土地資源有限性和地方政府進(jìn)行土地拍賣時(shí)“限戶型”等政策的影響，開發(fā)商獲取土地難度加大，土地交易量減少，價(jià)格平穩(wěn)上漲。從2003年以來(lái)，咸陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)價(jià)格以

4、8.5%的速度上漲。中高端樓盤市場(chǎng)均價(jià)接近3400元/平米。這說(shuō)明在咸陽(yáng)城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背后，市場(chǎng)高端消費(fèi)力開始被釋放，房地產(chǎn)將進(jìn)入新的“快車道”。9這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個(gè)刺激新的消費(fèi)，挖掘新的購(gòu)買力，也就是將加速換房的進(jìn)程，讓原來(lái)已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)理念和運(yùn)作模式要發(fā)生根本性的改變。咸陽(yáng)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入外來(lái)軍團(tuán)大盤規(guī)模開發(fā)時(shí)代經(jīng)過(guò)幾年的高速成長(zhǎng)，咸陽(yáng)市場(chǎng)正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花”開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開發(fā)，這預(yù)示著咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于升級(jí)換代的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。奧園、金泰、億龍等外地大鄂紛紛進(jìn)入咸陽(yáng)。咸陽(yáng)房地產(chǎn)正從賣家

5、居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。10品牌成為重要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)大牌組合運(yùn)營(yíng)規(guī)劃起點(diǎn)高，自成一格產(chǎn)品線長(zhǎng)、產(chǎn)品豐富開發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品品質(zhì)較高景觀環(huán)境優(yōu)美配套設(shè)施齊全（星級(jí)會(huì)所、國(guó)際化教育、智能化數(shù)字系統(tǒng)）服務(wù)功能完善（星級(jí)物業(yè)服務(wù)、人車分流、安全服務(wù)功能等）本案思路原則一：大盤戰(zhàn)略確定本案調(diào)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大盤制勝因素11綜合咸陽(yáng)的發(fā)展，在調(diào)研中，與本案的條件大體一致，我們針對(duì)“華泰世紀(jì)華苑、麗彩怡和潤(rùn)園、中宏星苑、奧園、金泰絲路花城、國(guó)潤(rùn)翠湖、日月星城、芙蓉佳苑”等具有一定代表性的項(xiàng)目進(jìn)行分析。 市場(chǎng)分析3可類比項(xiàng)目對(duì)比類比子項(xiàng)華泰世紀(jì)華苑麗彩怡和潤(rùn)源芙蓉佳苑中宏星苑奧園絲路花城國(guó)潤(rùn)翠湖日月星城總體規(guī)

6、劃開發(fā)商咸陽(yáng)華泰陜西麗彩置業(yè)留園地產(chǎn)咸陽(yáng)宏大陜西泰盈金泰恒業(yè)陜西國(guó)潤(rùn)置業(yè)日月集團(tuán)用地面積351畝155畝88.2畝30畝828畝465畝80畝550畝建筑面積4200004000001660001000000530000220000700000綠化率42%35%38.60%20%40%46%42%60%總戶數(shù)45003000160050010000320015007000容積率1.83.852.81.671.72.72實(shí)現(xiàn)均價(jià)高3300多29003300320030003500-38003300元/41003000整體銷售率90%認(rèn)購(gòu)中60%70%一、二、三期售罄，四期開售一、二期售罄，三期6

7、0%一期售罄，二期認(rèn)購(gòu)中一期95%以上，二期10月份開盤12市場(chǎng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析開 發(fā) 商：陜西華宇實(shí)業(yè)有限公司 占地面積：21334.40 建筑面積：52000.00 地址：渭陽(yáng)西路柳倉(cāng)街 開盤時(shí)間：2008-12-05 交房時(shí)間：2009-12-01 建筑類型：多層、小高層總戶數(shù)：520戶容積率：2.31綠化率：37.5%主推戶型：85-95兩室平均單價(jià)：3250元/ 銷售進(jìn)度：50%華宇藤麟居特征:（太陽(yáng)能環(huán)保社區(qū)）光伏太陽(yáng)能公共照明，太陽(yáng)能熱水。13奧林匹克花園100萬(wàn)平米健康運(yùn)動(dòng)城1、企業(yè)品牌：全國(guó)第36座奧園落戶城市。2、百萬(wàn)平米：總占地800多畝，總建筑面積近100萬(wàn)平米。3

8、、景觀設(shè)計(jì)：六大體育文化景觀軸社區(qū)，八大組團(tuán)。4、西安近郊：世紀(jì)大道和地鐵1號(hào)線規(guī)劃線路也在此設(shè)站。5、奧運(yùn)學(xué)村：1.5萬(wàn)平米囊括幼兒園到中學(xué)，泛教育模式。6、消費(fèi)配套：大型購(gòu)物中心和12層的特色型居住區(qū)商街。7、運(yùn)動(dòng)會(huì)館：3000專業(yè)運(yùn)動(dòng)配套：包括3公里闊的運(yùn)動(dòng)主題公園。14先河國(guó)際社區(qū)四國(guó)風(fēng)情園林 世界級(jí)大城生活公司簡(jiǎn)介：華宇失業(yè) 宏方置業(yè) 景觀設(shè)計(jì)：北京三色國(guó)際占地面積：150畝 建筑面積：300000平方米。 產(chǎn)品類型：高層、小高層開發(fā)節(jié)奏：分3期，總跨度大至45年，一期為13棟11層 社區(qū)配套：商業(yè)街、全功能會(huì)所。幼兒園。15金泰絲路花城53萬(wàn)平米有品溫泉小鎮(zhèn)建筑類型洋房（含電梯）、

9、多層、小高層和高層項(xiàng)目位置世紀(jì)大道中段價(jià)格均價(jià)：目前三期的小高層電梯洋房均價(jià)3400元/平米。物業(yè)費(fèi)多層0.6元，洋房0.7元，小高層0.9元。溫泉費(fèi)用為4.5元/噸開發(fā)模式“畫大餅”模式，結(jié)合銷售現(xiàn)場(chǎng)的“以點(diǎn)帶面”方式開發(fā)商陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司周圍交通絲路花城班車，59路，咸21路得房率公攤10基本情況占地約561畝，建筑面積53萬(wàn)平米，綠化率為46%，容積率為1.1，總戶數(shù)3500戶，戶型范圍：58-190平米。擁有4000平米運(yùn)動(dòng)會(huì)所、5000平米風(fēng)情商業(yè)街及陜西師范大學(xué)金泰絲路花城小學(xué)和幼兒園。銷售情況：整體銷售已達(dá)90%，目前為三期銷售階段。16 近年咸陽(yáng)大盤頻出，客戶對(duì)社區(qū)規(guī)

10、模、配套、環(huán)境需求逐步提高，各區(qū)域高層銷售速度較慢，市場(chǎng)認(rèn)可度較差。億龍金河灣547畝，日月星城330畝，景觀天下500畝，華泰世紀(jì)華苑350畝，金泰絲路花城 465畝 ?；∮^點(diǎn)：前有埋伏 后有追兵 17硝煙彌漫 競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目突圍?18突出區(qū)域優(yōu)勢(shì)概念產(chǎn)品戶型進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)商業(yè)在社區(qū)配套的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性本案思路原則二：打造舒適性主題復(fù)合產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品制勝因素19打造舒適性主題復(fù)合產(chǎn)品（住宅+商業(yè)）大盤戰(zhàn)略確定本案調(diào)性本案戰(zhàn)略思路確定：思路原則一：思路原則二：以項(xiàng)目品牌代動(dòng)開發(fā)商品牌思路原則三：20第二部分 項(xiàng)目定位21項(xiàng)目定位區(qū)域掃描本案中華廣場(chǎng)體育場(chǎng)十字七廠十字中心板塊代表項(xiàng)目

11、：國(guó)潤(rùn)翠湖城西板塊代表項(xiàng)目：華泰世紀(jì)華園，麗彩怡和潤(rùn)園世紀(jì)大道板塊代表項(xiàng)目：奧園，億龍金河灣22地處城市中心和城西板塊結(jié)合處。 區(qū)域生活氛圍成熟，但在市場(chǎng)印象中區(qū)位界定為城西還是中心板塊模糊。項(xiàng)目定位區(qū)域板塊分析本案中華廣場(chǎng)體育場(chǎng)十字七廠十字中心板塊代表項(xiàng)目：國(guó)潤(rùn)翠湖城西板塊代表項(xiàng)目：華泰世紀(jì)華園，麗彩人家世紀(jì)大道板塊代表項(xiàng)目：奧園，億龍金河灣本案關(guān)鍵點(diǎn)：確立城市中心定位23灃渭新區(qū)成立世紀(jì)大道形成城市南移，對(duì)客戶形成巨大吸引 灃渭新區(qū)成立，以及灃河區(qū)域生態(tài)環(huán)境完善對(duì)咸陽(yáng)地產(chǎn)形成新格局。項(xiàng)目定位區(qū)域板塊分析本案中華廣場(chǎng)體育場(chǎng)十字七廠十字中心板塊代表項(xiàng)目：國(guó)潤(rùn)翠湖城西板塊代表項(xiàng)目：華泰世紀(jì)華園，

12、麗彩人家世紀(jì)大道板塊代表項(xiàng)目：奧園，億龍金河灣本案關(guān)鍵點(diǎn)：鏈接灃渭生態(tài)概念24地塊現(xiàn)狀該地塊院內(nèi)步長(zhǎng)集團(tuán)楊仨疼痛醫(yī)院陜西地電咸陽(yáng)人才市場(chǎng)農(nóng)業(yè)銀行民生量販項(xiàng)目定位配套分析本案關(guān)鍵點(diǎn)：面對(duì)周邊低級(jí)商業(yè)形態(tài)，做強(qiáng)商業(yè)提升項(xiàng)目層次25本體城市核心熱點(diǎn)住宅區(qū)與核心商業(yè)區(qū)；競(jìng)爭(zhēng)受到城西板塊與城心、世紀(jì)大道乃至全市多個(gè)樓盤競(jìng)爭(zhēng)影響；客戶看重區(qū)域成熟氛圍與生活環(huán)境的客戶。本項(xiàng)目目標(biāo)、所處背景大勢(shì)及自身?xiàng)l件結(jié)論回顧目標(biāo)70萬(wàn)余平米城市核心中高端社區(qū)通過(guò)項(xiàng)目成功開發(fā)，帶動(dòng)開發(fā)商品牌樹立；發(fā)展定位發(fā)展策略26早期發(fā)展目標(biāo)：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略說(shuō)明：以中高端住宅項(xiàng)目啟動(dòng)市場(chǎng)，通過(guò)項(xiàng)目前瞻性規(guī)劃引導(dǎo)客群生活方式與消費(fèi)方式，搶先

13、樹立區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿。中后期發(fā)展目標(biāo)：以景觀、配套、商業(yè)形成居住復(fù)合高端社區(qū)；本案將發(fā)展成為咸陽(yáng)城市中心最大的主題社區(qū)。城市核心 中高端復(fù)合國(guó)際社區(qū)發(fā)展定位發(fā)展策略27再看這個(gè)地段的產(chǎn)品賣給誰(shuí)？28打算購(gòu)買房屋的面積客戶所能承受的住宅價(jià)格您會(huì)購(gòu)買怎樣的建筑類型您希望所購(gòu)房屋的裝修程度打算購(gòu)買的戶型客戶對(duì)多層購(gòu)買傾向相對(duì)較高，過(guò)半數(shù)客戶希望購(gòu)買兩室的房子，并且價(jià)格在2000到3000之間，面積為90-100為主。調(diào)研中客戶對(duì)裝修過(guò)的房子的期望值高于毛配房。項(xiàng)目定位客戶分析29職業(yè)目前居住地目前居住情況本區(qū)域地緣性客戶較多；企事業(yè)職工和其他職業(yè)占58%；雖然目前大多有住房一套，但大多數(shù)是單位公寓樓。項(xiàng)

14、目定位客戶分析306585%項(xiàng)目周邊居民長(zhǎng)居人口周邊企事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主、泛公務(wù)員1525%渴望改善居住環(huán)境及看好片區(qū)前景意向在此居住的客戶1020%看好本區(qū)域升值前景，欲在此投資的客戶客戶類型周邊縣城客戶周邊居民泛公務(wù)員個(gè)體戶/生意人企業(yè)中高管理者單位普通職工生活狀態(tài)渴望定居咸陽(yáng)，但經(jīng)濟(jì)能力有限，并且對(duì)城西片區(qū)認(rèn)可在周邊已有住房，但大多數(shù)和父母同住，面臨改善居住的需求有一定的置業(yè)需求，以二房、三房為主，但數(shù)量有限，多數(shù)在周邊已有住房分散在街道和村內(nèi)做生意，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，主要經(jīng)營(yíng)店鋪多次置業(yè)者，有換房或投資意向從未置業(yè)但有強(qiáng)烈的置業(yè)需求，經(jīng)濟(jì)承受能力有限但購(gòu)房關(guān)注因素多家庭年收入69萬(wàn)元

15、610萬(wàn)元8萬(wàn)左右810萬(wàn)615萬(wàn)48萬(wàn)置業(yè)需求2房、3房2房、3房2房、3房或投資1房、公寓2房、3房2房、3房或投資1房、公寓1房、2房游離、偶得客戶核心客戶主力客戶偶得客戶 項(xiàng)目定位客戶定位31本區(qū)域客戶特征：地緣性客戶，原周邊居住人群，熟悉此區(qū)域，對(duì)區(qū)域有感情。這部分客戶看重的產(chǎn)品的功能性以及性價(jià)比經(jīng)濟(jì)能力有限，看重產(chǎn)品價(jià)格，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求不高，但喜歡占小便宜看重項(xiàng)目升值潛力和租金回報(bào)想買市區(qū)的房子，但經(jīng)濟(jì)能力有限，所以選擇離市區(qū)不遠(yuǎn)的該區(qū)域情感型功能型價(jià)格型投資型平衡型項(xiàng)目定位客戶分析32 這些客戶，他們愛面子，不想多花錢，對(duì)產(chǎn)品功能要求還要高，追求性價(jià)比！我們又能給他們什么呢？33

16、項(xiàng)目總體開發(fā)理念思考領(lǐng)先一步炒熱區(qū)域復(fù)合價(jià)值制定更高人居標(biāo)準(zhǔn)復(fù)合地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品 何種開發(fā)理念可以滿足我項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略的要求并形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？34心理稟性3：敢于接受新事物 千年的文化沉淀城市深厚的底蘊(yùn)，造就了西安人有內(nèi)涵有深度，知性而且勇于接受新事物的特點(diǎn)心理稟性4：精明而富有遠(yuǎn)見 知性的他們精明的頭腦廣泛的見識(shí)，對(duì)于升值潛力大、產(chǎn)品素質(zhì)高的產(chǎn)品信息非常靈敏，對(duì)高性價(jià)比的產(chǎn)品趨之若鶩心理稟性6：注重家庭，關(guān)注子女的教育和成長(zhǎng) 核心客戶有很強(qiáng)的家庭觀念，注重子女教育和成長(zhǎng)，項(xiàng)目周邊的教育資源是他們置業(yè)考慮的重要因素之一心理稟性5：追求優(yōu)越環(huán)境和品質(zhì)生活他們是奮斗中的人群，優(yōu)質(zhì)舒適生活環(huán)境，品質(zhì)的生活

17、是他們?yōu)橹畩^斗的重要目標(biāo)，奮斗中享受生活、享受人生是他們的追求心理稟性2：對(duì)城市的依賴和眷戀 他們習(xí)慣了城市的繁華和便捷核心，熱衷城市的現(xiàn)代的生活方式，需求便利和高質(zhì)量的城市配套心理稟性1：區(qū)域的情結(jié) 他們從小就生活在這里，或者在這個(gè)區(qū)域工作生活了很多年，他熟悉了周邊的人事物，更習(xí)慣了在這居住，他們的親朋好友、人脈關(guān)系都在這兒，他們不愿到一個(gè)新的區(qū)域去重新熟悉周邊的環(huán)境本項(xiàng)目核心客戶的心理稟性如何？從目標(biāo)客戶的心理訴求方向提煉35核心客戶的心理稟性與項(xiàng)目?jī)r(jià)值的聯(lián)系客戶心理共鳴眷戀城市區(qū)域情結(jié)接受新事物注重家庭和教育項(xiàng)目?jī)r(jià)值的創(chuàng)造城市價(jià)值生態(tài)資源價(jià)值可塑價(jià)值營(yíng)造打造產(chǎn)品營(yíng)造氛圍性價(jià)比提供服務(wù)追求

18、品質(zhì)生活精明遠(yuǎn)見享受環(huán)境建筑、園林、戶型主題產(chǎn)品、價(jià)格配套36思考：居住+商業(yè)+教育+休閑+國(guó)際=復(fù)合主題地產(chǎn)理念【創(chuàng)造極具生活價(jià)值的居住模式】 集合生活、休閑、家庭人文氛圍的現(xiàn)代都市居住新城； 組團(tuán)鄰里化、環(huán)境別墅化、設(shè)施人本化、文化多元化、生活街區(qū)化； 構(gòu)建融居住、休閑、文化、時(shí)代和風(fēng)尚為一體的現(xiàn)代居住社區(qū)。項(xiàng)目總體開發(fā)理念思考37城之央 70萬(wàn)平米國(guó)際生活城 直接傳達(dá)區(qū)域咸陽(yáng)房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二的建筑形態(tài)，關(guān)注家庭、關(guān)注人內(nèi)心的生活氛圍社區(qū)。城中項(xiàng)目開發(fā)首屈一指的建筑規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)定位38案名建議中華國(guó)際城主推案名：案名釋意“國(guó)際城”，首先表示項(xiàng)目的高端層次， “中華” 契合項(xiàng)目所處的位置，城市

19、核心，同時(shí)中華大氣，寓指中國(guó)，整體站位很高，復(fù)合項(xiàng)目的高端大盤的定位。備選案名：逸境城心 風(fēng)尚中華 逸境世紀(jì)城 39都市U生活我們的客戶一群正處于事業(yè)、生活上升期的城市中堅(jiān)階層涌動(dòng)著追求新城市、追求新生活的思潮我們提供的不僅僅是一處居所更是為他們帶來(lái)了一種全新的生活空間項(xiàng)目生活形象定位40“都市U生活”的核心內(nèi)容都市U生活日益完善的配套，讓客戶的邊際生活效應(yīng)遞增形象演進(jìn)Up積極生活Unique特色生活U質(zhì)生活Urban都市生活Utility效用生活U閑生活便捷的城市立體交通，日益繁華的商業(yè)，豐富的城市立體空間，充滿現(xiàn)代氣息的都市建筑事業(yè)蒸蒸日上、富有激情的人群，成長(zhǎng)的社區(qū)，朝氣的社區(qū)，積極向上

20、的社區(qū)現(xiàn)代時(shí)尚的建筑、特色的園林，創(chuàng)新的居住空間，便利的配套，造就特色生活品質(zhì)的建筑、優(yōu)雅的環(huán)境、尊貴的服務(wù)離開喧囂的CBD,濱河風(fēng)景、城市綠地，園林小景、人文會(huì)所都會(huì)提供悠閑的空間，心靈的歸宿41都市U生活Urban都市生活御錦城25萬(wàn)平方米商業(yè)配套，長(zhǎng)樂(lè)路大型集中商業(yè)，各項(xiàng)目沿街底商豐富的城市立體空間便捷的城市立體交通大型的集中商業(yè)與商業(yè)街匯聚的繁華充滿現(xiàn)代氣息的都市建筑將在這里精彩呈現(xiàn)42都市U生活一個(gè)積極向上的社區(qū)這是一個(gè)成長(zhǎng)的社區(qū)一個(gè)富有朝氣的社區(qū)居住著事業(yè)蒸蒸日上的人群Up生活生活天天變化憩居此地，您將更富激情43都市U生活Utility生活讓您生活越來(lái)越便利教育讓您對(duì)子女的未來(lái)更

21、加期盼城市配套在不斷完善交通讓您的家庭出行愈加便捷您生活的邊際效用在遞增44都市U生活U質(zhì)生活創(chuàng)新、實(shí)用而舒適的空間尊貴的服務(wù)品質(zhì)的建筑優(yōu)雅的環(huán)境追求的品質(zhì)的生活在這里升華45都市U生活U閑生活多層級(jí)靈動(dòng)的園林青青綠草地、悠悠浐河畔是您享受天倫之樂(lè)的家庭休閑天地人文會(huì)所、健身中心、瑜伽館是您盡情揮灑休閑生活的空間46都市U生活休閑生活是特色美學(xué)的建筑是風(fēng)景、更是特色健康生活是特色鄰里關(guān)系是特色Unique特色生活激情生活是特色獨(dú)一無(wú)二、大氣的景觀長(zhǎng)廊是特色47產(chǎn)品定位：如何體現(xiàn)我們的產(chǎn)品策略？規(guī)劃建筑園林戶型配套因地制宜，合理分區(qū)根據(jù)地塊不同條件，結(jié)合外部景觀形成不同的組團(tuán)對(duì)安置和銷售部分，做

22、容積率調(diào)整半圍合錯(cuò)落布局，景觀價(jià)值最大化避免北方傳統(tǒng)“兵營(yíng)式”布局，通過(guò)建筑物適當(dāng)偏轉(zhuǎn)、半圍合方式形成組團(tuán)空間各建筑錯(cuò)落有致，增大景觀面入口廣場(chǎng)、外部商業(yè)體現(xiàn)主題在臨街面設(shè)置大氣的入口廣場(chǎng)及商業(yè)街；體現(xiàn)大氣的社區(qū)外部形象，吻合都市U生活主題48產(chǎn)品定位整體布局規(guī)劃49產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑園林戶型配套現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格，體現(xiàn)都市生活主題，立面適當(dāng)創(chuàng)新，增加變化現(xiàn)代時(shí)尚，體現(xiàn)城市價(jià)值感；立面線條明快、簡(jiǎn)潔，色調(diào)清晰而不跳躍，沉穩(wěn)中蘊(yùn)含朝氣；高低錯(cuò)落，點(diǎn)板結(jié)合，豐富的天際線，增強(qiáng)立體感多層住宅與高層組合，通過(guò)層數(shù)的變化有機(jī)融合，同時(shí)形成豐富的天際線，增強(qiáng)立體效果適當(dāng)增加板式建筑的比例景觀長(zhǎng)廊戶型退臺(tái)部分底層局

23、部架空非景觀長(zhǎng)廊戶型50建筑 城市形象，地標(biāo)建筑張揚(yáng)的外立面，令城市充滿幻想的空間。51產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑園林戶型配套自然風(fēng)格園林，小型水景取勝因地制宜，以適于本地生長(zhǎng)的植被為材料的自然風(fēng)格園林注重宅前景觀綠化的打造，以“小景”、“近景”營(yíng)造休閑、生態(tài)、舒適的園林空間小型水景的運(yùn)用，凸顯社區(qū)的靈動(dòng)，增強(qiáng)水體的參與感，同時(shí)降低維護(hù)成本，人性化的庭院空間，增強(qiáng)鄰里的互動(dòng)利用園林及建筑首層創(chuàng)造一些參與感強(qiáng)休憩、娛樂(lè)的公共空間，為鄰里之間提供互動(dòng)的場(chǎng)所52注重細(xì)節(jié)53人文關(guān)懷通過(guò)細(xì)節(jié)傳達(dá)54第三部分 開發(fā)策略55安置部分對(duì)外銷售部分對(duì)于項(xiàng)目容積率高，采取銷售和安置部分不同的容積提升產(chǎn)品品質(zhì)。發(fā)展策略產(chǎn)品

24、打造策略整體布局56發(fā)展策略產(chǎn)品打造策略開發(fā)節(jié)奏一期二期三期安置部分2010年先期均價(jià)3600元/2013年4500-5000元/2012年初預(yù)計(jì)4000元/4500元/57發(fā)展策略產(chǎn)品打造策略住宅策略：創(chuàng)新產(chǎn)品，增加贈(zèng)送面積考慮：創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；增加贈(zèng)送面積，實(shí)現(xiàn)可變空間，間接偷取容積率做法：方法一：陽(yáng)臺(tái)、入戶花園贈(zèng)送半面積，飄窗贈(zèng)送全面積；方法二：陽(yáng)臺(tái)挑高6米，做成露臺(tái)全贈(zèng)送；方法三：空中花園百變空間，贈(zèng)送半面積，可隨意改造；58戶型配比建議戶型面積類型套數(shù)比戶型占比備注1室1廳1廚1衛(wèi)4560舒適型5%5%2室2廳1廚1衛(wèi)80858690舒適型10%10%45%（兩室）整體以舒

25、適戶型為主2室2廳1廚1衛(wèi)南北通透9095舒適型25%2+1室2廳1廚2衛(wèi)110120經(jīng)濟(jì)實(shí)用型15%25%（三室）整體以舒適性戶型為主3室2廳1廚2衛(wèi)135145舒適型10%3+1室2廳1廚2衛(wèi)135 左右經(jīng)濟(jì)實(shí)用型5%10%（四室）雙主臥4室2廳1廚2-3衛(wèi)145-160舒適型5%躍層（挑空）2+1室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2-3衛(wèi)純南2房100 左右西戶135 左右東戶150 左右5%10%15%（空中別墅）客廳挑空加中西廚房雙主臥59戶型設(shè)計(jì)構(gòu)想核心思想一：彈性空間，一變二、二變?nèi)?；核心思想二：空間豐富，贈(zèng)送面積；核心思想三：加大贈(zèng)送面積，在容積率不增加的基礎(chǔ)上增大建筑面積；物業(yè)發(fā)展策

26、略產(chǎn)品打造策略住宅最終戶型效應(yīng)（贈(zèng)送面積在10-20%）做到100%得房率6096 2房+1房百變空間可變瑜伽室、兒童房、運(yùn)動(dòng)房、書房物業(yè)發(fā)展策略產(chǎn)品打造策略贈(zèng)送面積61容積率不變的情況下，通過(guò)贈(zèng)送面積，增加實(shí)際建筑面積（變相提高容積）全送半送飄窗、6米挑高露臺(tái)全贈(zèng)送入戶花園、空中花園可變空間半贈(zèng)送物業(yè)發(fā)展策略產(chǎn)品打造策略贈(zèng)送面積62創(chuàng)新方式贈(zèng)送方式實(shí)用指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場(chǎng)接受度陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積 適用各種產(chǎn)品 露臺(tái)贈(zèng)送全部面積 適用各種產(chǎn)品 入戶花園贈(zèng)送一半面積 適用各種產(chǎn)品 空中花園贈(zèng)送一半面積 適用各種產(chǎn)品 飄窗贈(zèng)送全部面積 適用各種產(chǎn)品 本項(xiàng)目贈(zèng)送方式陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)+入戶花園+空中花園+飄

27、窗（兩種以上組合贈(zèng)送）物業(yè)發(fā)展策略產(chǎn)品打造策略贈(zèng)送面積63營(yíng)銷攻略媒體營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷客戶營(yíng)銷渠道營(yíng)銷概念營(yíng)銷常規(guī)營(yíng)銷本案營(yíng)銷重點(diǎn)64沿街景觀效果示意體驗(yàn)營(yíng)銷：一 景觀先行1、沿街景觀2、會(huì)所（作為售樓部）3、沿途體驗(yàn)路線65室外洽談景觀體驗(yàn)區(qū)洽談區(qū)/景觀示范區(qū)域建議66進(jìn)入售樓部沿途體驗(yàn)67細(xì)節(jié)示意268警示標(biāo)識(shí)細(xì)節(jié)示意369鵝卵石與天然石材盡顯宅間路的樸實(shí)與返璞歸真。70體驗(yàn)營(yíng)銷：二 會(huì)所體驗(yàn)室內(nèi)游泳池、室內(nèi)籃球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)組成的運(yùn)動(dòng)會(huì)所不但滿足了客戶的潛在需要，而且為差異化價(jià)值的塑造提供了重要的素材。運(yùn)動(dòng)會(huì)所71商業(yè)會(huì)所既是對(duì)居住價(jià)值的引導(dǎo)又是對(duì)生活便利性的保證小型商業(yè)會(huì)所示意72樣板間的

28、主要目的：一、展示項(xiàng)目形象，說(shuō)明項(xiàng)目所要表達(dá)的生活理念二、充分發(fā)揮項(xiàng)目戶型的優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)三、作為最佳銷售道具，調(diào)動(dòng)客戶的購(gòu)買積極性體驗(yàn)營(yíng)銷：三 樣板間體驗(yàn)73樣板房（一期）現(xiàn)代風(fēng)格書房74樣板房（一期）美式風(fēng)格廚房餐廳75樣板房（一期）中式風(fēng)格地下室76社區(qū)展示點(diǎn)02年以前建成入住社區(qū)外展場(chǎng) 大超市或市區(qū)廣場(chǎng)小團(tuán)購(gòu)政府單位/企事業(yè)單位定向活動(dòng)政府單位/企事業(yè)單位資料展示娛樂(lè)/餐飲/影院/商場(chǎng)設(shè)置異形資料架聯(lián)合營(yíng)銷同商家攜手，共同促銷，開拓客戶直郵資料通過(guò)郵局資源，直郵項(xiàng)目資料坐銷行銷通路合作營(yíng)銷銀行信用卡/保險(xiǎn)外埠拓展周邊縣城客戶開拓+新媒體資源利用銀行刷卡回單/渠道營(yíng)銷加大營(yíng)銷通路77經(jīng)理人