嘉善世博名邸投標書(共71頁)

1、前 言首先(shuxin)，十分榮幸能參與“世博名邸”項目(xingm)的物業(yè)管理服務投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)(zhuny)管理實力，結合“世博名邸”的現狀，對“世博名邸”的物業(yè)管理模式、組織機構、財務收支計劃、服務配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以新安佳物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務理念，在結合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借新安佳物業(yè)在長期物業(yè)管理服務過程中積累的豐富經驗以及充足的人才，為“世博名邸”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升“世博名邸”的物業(yè)價值，并使“世博名邸”成為嘉善縣乃至嘉興市又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標書是根據貴方提供的“世博名邸“物業(yè)管

2、理服務招標文件要求，結合我公司的企業(yè)服務理念及標準，經我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務投標書。我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾，招標方有權要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。再次感謝給予我們這次合作的機會。第一章 投標(tu bio)函一、物業(yè)管理投標(tu bio)函世博名邸業(yè)主(yzh)委員會：首先，非常感謝貴業(yè)委會對我司的信任，給予我司參加此次投標的機會，并預祝世博名邸的招投標工作獲得圓滿成功！本次投標資料除向貴業(yè)委會展示和提供我司的企業(yè)資質、企業(yè)情況介紹、管理業(yè)績和其他相關資料外，還力求使貴業(yè)委會感受到我司的誠意，向貴司展現我們所做的世

3、博名邸物業(yè)管理服務投標書。我司將結合多年的管理與咨詢經驗，秉承“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)理念，定能通過我們的管理與服務進一步提升世博名邸的樓盤品質，為今后的業(yè)主提供優(yōu)質的服務。最后，再次感謝貴業(yè)委會給予我司自我展示與提高的機會，并真誠希望能取得世博名邸的物業(yè)服務。平湖市新安佳物業(yè)管理有限公司2015年4月25日二、物業(yè)管理服務費報價(bo ji)投標(tu bio)報價表項目名稱：世博名邸高層住宅物業(yè)管理服務費（元/M2月）（含設備運行費）1.38多層物業(yè)管理服務費（元/M2月）（含設備運行費）0.65商鋪及辦公綜合樓物業(yè)管理服務費（元/M2月）（不含設備運行費）1.6注：物業(yè)(w y)

4、服務費的結算形式：包干制投標單位： 法定代表人或委托代理人：第二章 公司簡介企業(yè)(qy)概況平湖市新安佳物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，成立于2006年，本公司管理、技術人員資源雄厚，其中中級職稱以上有15人，相關(xinggun)上崗資質人員已超過30人。 公司(n s)的口號是“新安佳物業(yè)讓您安居樂業(yè)！”公司始終以技術先進一流的物業(yè)管理為發(fā)展目標，本著“管理決定發(fā)展、態(tài)度決定一切”的管理理念來為業(yè)主們提供優(yōu)質的物業(yè)服務，公司各項管理制度全面，操作規(guī)范，自成立起就全程導入ISO9002：2000質量管理體系標準為公司今后的發(fā)展提供保障。 公司管理層一貫以完善的管理體系來管理

5、公司的各部門，正是由于公司有完善的管理體系為保障，在已接的物業(yè)管理業(yè)務中取得了一致的好評與肯定，本公司將保持一如既往的作風來承接今后的各項物業(yè)業(yè)務，以“新安佳物業(yè)讓您安居樂業(yè)”的口號為標準，為您提供更優(yōu)質的物業(yè)服務。企業(yè)榮譽本公司自成立以來，已先后接管了香榭麗都、君悅名都、匯銀大廈、飾美家花苑、西林寺小區(qū)、康樂小區(qū)、花園小區(qū)、京都圣匯，還有即將交付的西堤漫步。其中花園小區(qū)被評為市模范試點小區(qū)，省、市領導多次參觀考察，獲得了一致好評。機構設置公司組織架構設計科學合理，適應市場發(fā)展需要，公司現設有五個部門，分別為：行政財務部、物業(yè)管理部、工程應急維修部、品質管理部及前期發(fā)展部。管理特色本公司自20

6、06年成立以來就組織公司員工進行崗前培訓，在實際工作中選取有責任心、有處事能力的員工接受物業(yè)知識再培訓，直至拿到物業(yè)經理崗位證書，現在本司擁有物業(yè)經理崗位證書的員工已達到15人，正是擁有了眾多富有豐富理論知識和實踐經驗的企業(yè)管理人員，公司才在日趨競爭激烈的物業(yè)市場中取得了一定數量的物業(yè)項目，并在各項目中得到了眾多的好評。公司(n s)一向以人性化管理、以人為本的管理理念來引導企業(yè)員工，為業(yè)主辦實事，解決實際問題是公司一貫的工作態(tài)度。公司在創(chuàng)立企業(yè)品牌中，將進一步擴大(kud)規(guī)模效應，擴大在嘉興地區(qū)的管理規(guī)模，物業(yè)管理服務由內涵向外延兩個方向發(fā)展。在管理規(guī)模上要向嘉興及周邊地區(qū)發(fā)展。在服務質量

7、上走專業(yè)型和管理型方向，相信在不久的將來，新安佳物業(yè)會成為嘉興地區(qū)一流的專業(yè)(zhuny)物業(yè)公司之一，形成物業(yè)管理服務多元化的新格局。 物業(yè)管理項目情況序號項目名稱類型建筑面積接管日期獲獎情況1君悅名都多層、小高層13255.7平方米2009.102飾美家花苑高層9000平方米2010.103西林寺小區(qū)多層82200平方米2012.24康樂小區(qū)多層17750平方米2012.25香榭麗都多層74200平方米2011.56京都圣匯多層13613.88平方米2010.97花園小區(qū)多層84200.49平方米2010.7模范試點8匯銀大廈高層14288.34平方米2009.10第三章項目管理機構(jg

8、u)運作方法及管理制度 第一節(jié) 物業(yè)管理的定位(dngwi)及管理模式一、物業(yè)管理的定位(dngwi)在今后對世博名邸的物業(yè)服務中，我們將倡導以人為本的服務理念，融入星級酒店的服務方式，努力將酒店式服務體現在物業(yè)管理服務的各個區(qū)域、各個時段和各個環(huán)節(jié)，貫穿于物業(yè)管理服務的全過程。我們將利用園區(qū)的一切資源和能力向業(yè)主提供力所能及的服務。除物業(yè)管理一般的活動外，充分考慮物業(yè)的情況，以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍，組織一些不同主題的沙龍、晚會，是業(yè)主與業(yè)主之間溝通交流的新天地。同時，始終遵循“可持續(xù)發(fā)展”與“人與自然和諧相處”的生態(tài)價值觀，倡導綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導環(huán)保裝修

9、、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施，營造一個安全、文明的健康園區(qū)。二、管理模式在世博名邸的管理中，我們擬實行經理負責制。由物業(yè)經理總體負責服務中心各項日常事務和對外協調、聯絡工作。下設綜合管理部、客戶服務中心、工程部、秩序維護部，根據不同物業(yè)類型開展有針對性的服務工作。三、管理特色人員管理1、一站式服務業(yè)主只需將他的需求告訴世博名邸物業(yè)服務中心的任何一位員工，都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序，以期為業(yè)主提供最為便捷之服務。2、零打擾(dro)服務世博名邸物業(yè)(w y)員工各項工作的開展，以盡可能不打擾業(yè)主正常工作與休息為基礎，努力實現零打擾。氛圍(fnwi)管理針對本物業(yè)的

10、特點，世博名邸物業(yè)擬從外圍著手，由外及里，開展“氛圍營造”工程。突出高檔、簡潔的氛圍；秩序維護員形象和禮貌禮儀的高標準要求，借以提升外部形象；有序的車輛行駛、停放管理；到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等。設立客戶服務中心結合世博名邸的物業(yè)實際情況，設置客戶服務中心，提供12小時服務，做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通，使客服中心真正成為物業(yè)管理服務的窗口。四、管理措施我司通過對世博名邸的實地踏勘以及對該園區(qū)基礎資料的掌握、周邊基礎配套與地理環(huán)境的分析，結合園區(qū)不同物業(yè)類型的特色，認為在今后世博名邸的物業(yè)管理服務中，尤其要抓好以下幾個重點工作。強調安全第一和預防為主

11、的原則。（一）安全管理是住宅及商鋪物業(yè)管理工作的重中之重。園區(qū)的安全保衛(wèi)工作，不僅涉及業(yè)主的財產及人生安全，還涉及客戶的商業(yè)機密。由于本物業(yè)的物業(yè)類型豐富，我們將對不同類型物業(yè)采取不同的秩序維護模式。（二）園區(qū)的安全管理主要包括三個方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及時處理各類突發(fā)事件。1、在消防安全方面，強調預防為主，防大于治，不斷消除和整治各種消防隱患。2、在治安防范方面，根據園區(qū)特點，從全面布防、全員防范的觀點出發(fā)，利用技防硬件，走“人防、技防”相結合的路線，將可能出現的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。維護住宅的私密性，保障商鋪的機密性。（一）周密策劃，充分利用我司接管多種物業(yè)的管理經驗，參

12、照國內外先進的管理模式，拓展思路，制訂出適合本園區(qū)特點的管理制度和方案。（二）在加強員工職業(yè)素質訓練的基礎上，加強思想教育，樹立員工的保密意識(y sh)、維護商鋪(shn p)業(yè)主形象(xngxing)意識和為業(yè)主服務的意識，提升高檔物業(yè)的形象。（三）加強園區(qū)管理，創(chuàng)造有序的住宅生活環(huán)境，營造親切、嚴謹、開放、通達的辦公氛圍。做好設施設備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行。（一）建立一支穩(wěn)定的高素質的工程技術人員隊伍。擬采取公司內部選派和外部招聘相結合的方式，由專業(yè)人員組成工程部，做好設施設備的日常維修養(yǎng)護服務和有償維修服務。（二）建立技術設備資料檔案庫，完善接管驗收程序，收集必要的圖紙資料，方便

13、日后的維修工作。專業(yè)保潔，創(chuàng)建整潔的環(huán)境當今社會，人們日益注重空氣質量與環(huán)境指標。因此，保潔工作是園區(qū)形象的重要體現，關乎園區(qū)的外在形象，直接影響業(yè)主的生活與工作狀態(tài)。整潔的環(huán)境不僅是健康的需要，還能使人賞心悅目，提高工作效率。兼顧局部與全體、動態(tài)與靜態(tài)的管理與服務（一）由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性，我們在為商鋪業(yè)主提供完善服務的同時，也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒適、安全的生活環(huán)境。（二）針對住宅、商鋪的功能不同，進行服務上的合理分割，設立住宅與商鋪服務區(qū)，保持相對獨立。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和商鋪區(qū)域的專業(yè)、高效。（三）在對園區(qū)配套設施的利用上，也要根據物業(yè)區(qū)域的不同，有效利用、合理使用。完善

14、配套服務，強化服務質量。（一）為增強商鋪的服務功能，滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用園區(qū)原有配套外，還將不斷完善各種配套服務，給園區(qū)業(yè)主提供便利。（二）拓寬服務內容，滿足各類業(yè)主的需求。為業(yè)主解決日常生活問題，我司還將提供委托代辦服務，如：代訂機票、車票，代理房屋租賃與轉讓，個人行李托運，出租車預約服務，代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務等。（三）充分整合周邊社會資源，為我所用。我司旨在通過對周邊資源的調查、協商、利用，為業(yè)主提供更廣泛與優(yōu)惠(yuhu)的服務。在世博名邸的服務中，我們(w men)結合以往的經驗，將充分(chngfn)整合周邊資源，使廣大業(yè)主享受便捷、超值的

15、服務。第二節(jié) 擬建立的組織機構及人員的配備、培訓、管理擬建立的組織機構及人員的配備服務中心組織架構及部門設置服務中心經理設備部保潔綠化部秩序維護部客戶服務部客戶服務主管保潔工綠化工巡崗設備主管門崗監(jiān)控房屋維修工水電工客戶服務員保潔綠化主管保安領班秩序維護主管機動服務中心運作方式及各部門職責（一）服務中心運作方式服務中心實行服務中心經理負責制的直線制領導形式，下設業(yè)戶服務部、設備管理部、秩序維護服務部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內統(tǒng)一的物業(yè)管理。服務中心經理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少(jinsho)失控。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由服務中心經理直接安排，各

16、部門(bmn)主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向服務中心經理(jngl)負責。（二）部門職責業(yè)戶服務部 業(yè)戶服務部主要負責日常與業(yè)戶之間的聯系，處理包括入伙服務、業(yè)戶接待、權籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協調各部門工作。秩序維護服務部秩序維護部負責小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。設備管理部設備管理部負責整個項目的設備維修養(yǎng)護服務，包括電梯設備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設備設施的維保服務。保潔綠化部清潔管理部負責環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化

17、服務。此外采購、人事、培訓等事務將由總公司人事部、物流中心、培訓中心與服務中心經理負責。人員配備（一）服務中心各崗位員工的任職要求服務中心經理大專以上學歷具備行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經驗外表端莊，思路敏捷有良好的團隊精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力 業(yè)戶(y h)接待大專(d zhun)以上學歷熟練(shlin)操作辦公自動化軟件熟悉高檔住宅小區(qū)運作內容普通話標準流利有良好的協調能力、語言交流能力和文字表達能力秩序維護服務具備物業(yè)秩序維護人員崗位上崗證書年齡50

18、歲以下，男性身高不低于1.70米五官端正，具有較強的敬業(yè)精神作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力維修養(yǎng)護具備相關操作證及上崗證具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經驗具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神保潔保綠通過保潔專業(yè)化培訓熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作形象健康細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力（二）服務中心各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍人員配備崗位設置人員配備(人)崗位設置人員配備（人）服務中心經理1設備管理部設備部主管1業(yè)戶服務部強弱電工1客戶服務部主管1保潔綠化部客戶服務員（接待/財務/貫標/檔案/報修）1保潔員3秩序維護服務部綠

19、化工1秩序維護領班3門崗3巡崗3監(jiān)控3合計21人崗位職責和工作(gngzu)范圍服務中心經理(jngl)在公司的領導下，全面(qunmin)負責服務中心內部管理、業(yè)戶服務、房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、秩序維護服務、保潔服務、應急處理及特約服務等工作。組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務的工作計劃和作業(yè)文件。負責小區(qū)管理服務的質量控制和費用控制。負責協調與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關管理部門及有關專業(yè)公司之間的關系。負責初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務公開文件和服務中心作業(yè)文件的發(fā)放。負責組織小區(qū)公益性活動。完成公司交辦的其他任務。設備管理部主管在服務中心經理的領導下，負責房屋設

20、備、設施的正常運行與維保服務，包括房屋設備設施運行的應急處理工作。負責對設備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設備工作狀況合理安排每日工作。負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質量控制，擬制維保服務過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。負責計劃和購置維保材料及工器具。負責公共設施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設備）突發(fā)事故的應急處理預案，并適時組織預演。負責對房屋設備（設施(shsh)）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。完成經理交辦(jio bn)的其他工作。秩序(zhx)維護服務部主管（經理兼）在服務中心經理的領導下，對所管轄區(qū)內的治安

21、、消防負責。負責對當值秩序維護進行崗位督導，發(fā)現不合格操作當場予以糾正，對各班秩序維護質量記錄進行初審。負責對突發(fā)事故應急處理的現場協調。負責對消防設施及秩序維護器材、公用物品的檢查和管理。負責員工的消防培訓及小區(qū)消防安全知識宣傳。負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。負責對裝修施工隊介紹小區(qū)裝修管理規(guī)定并對現場進行安全監(jiān)督和現場管理。協助完成服務中心布置的業(yè)主特約服務。保潔綠化部主管（客服主管兼）服從服務中心經理的領導，對小區(qū)的清潔綠化負責。負責對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質量記錄進行初審。負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。負責安排人員完成業(yè)主提出的特約服務。負責對員工考勤和

22、請假審批及工作考核。負責計劃和購置保潔材料及工器具。負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯絡。完成服務中心經理交給的其他工作任務?？蛻艚哟龁T（出納、投訴）具體開展業(yè)戶服務方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯系、投訴處理及接待工作；負責管理費、能耗費及其它服務費用的催繳工作；負責接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產權清冊與租賃清冊；保持與業(yè)戶的聯系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；完成交辦(jio bn)的其它工作。門崗(mngng)秩序(zhx)維護對主管負責，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；驗證物品出門證，施工人員臨時出入證后放行；發(fā)現責任區(qū)域公物損壞

23、向上級報告；負責外來人員的登記，備用鑰匙管理；協助主管進行緊急服務處理。巡崗秩序維護對秩序維護主管負責，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務；巡邏中發(fā)現可疑人員應進行詢問、驗證；檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。保潔工對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度；認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領下，認真完成本職工作和其他交辦任務。設備工對設備主管負責，執(zhí)行服務中心各項規(guī)定和制度；負責變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；負責高、低壓配電設備，變壓器，機房配電及控制設備，公共區(qū)域電氣設備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負責給排水、消防設備動力電源的正常供給；認真鉆研技術，熟練掌握電氣設備的原理及實際操作與

24、維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；按時按質保量完成設備檢修工作；定期巡視電氣設備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數據，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設備（設施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作；負責責任區(qū)域的機房設備的保潔工作。負責房屋、設施(shsh)的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負責房屋建筑裝飾(zhungsh)、公共設施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；努力(n l)鉆研技術，熟練掌握房屋建筑、設施的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；發(fā)生事故時，應確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進行交接班，并與下一班當班員工共同排除故障

25、。二、培訓及管理培訓承諾各類服務人員上崗培訓率達到100%；各類專業(yè)人員持證上崗；培訓計劃源源不斷的人員培訓是物業(yè)管理服務水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓中心”?！芭嘤栔行摹泵磕昱e辦二期6個月全脫產的物業(yè)經理培訓班和不定期的各類專業(yè)的培訓班。培訓師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學者及資深物業(yè)管理專家擔綱，講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經費的籌措、成本核算及資金的運行等。到目前為止，已有多名人員經過經理崗位培訓已經上崗，而且已得到了大家的一致好評。新進員工培訓培訓目的：

26、使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。培訓內容：公司基本情況、組織機構、主要領導介紹公司管理理念和服務理念教育企業(yè)文化、價值觀的傳遞員工手冊、職業(yè)道德及有關制度教育培訓時間：4課時【服務中心經理培訓】通過培訓使培訓人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關意識與協調能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權屬的手續(xù)辦理(bnl)，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領導的好當家。培訓(pixn)時間為3-4周類別科目序號培訓科目課時授課內容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現行法律、法規(guī)知識；

27、社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論；機構設置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識；3質量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標知識；4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務；國外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運作實務5各類專業(yè)管理18設備工程管理；房屋（建物知識）；機電設備；空調；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；服務收費價格制定等；6內部管理8.5物業(yè)管理的資金運行；服務費用的取

28、繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理注：一小時為一課時【各部門(bmn)主管培訓】通過培訓，能協助物業(yè)經理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責任制，協調各部門、各崗位之間的關系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓。培訓時間為3-4周類別科目序號培訓科目課時授課內容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識；3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務；經濟適用房操作實務；物業(yè)管理運作實務4各類專業(yè)管理24設備工程管

29、理；房屋（建物知識）；機電設備；空調；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；兒童樂園設施管理；物業(yè)管理運作實務5內部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設3.5物業(yè)管理與服務理念等實習與考察7實地操作與實踐56（根據需要可適當延長）注：一小時為一課時客戶服務(fw)培訓(pixn)課程(kchng)概述：客戶是物業(yè)業(yè)主(產權人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱?？蛻舴帐菍Ｖ肝飿I(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權籍管理、檔案資料管理等方面的服務。為適合業(yè)戶服務

30、的需要，物業(yè)管理公司可以在項目服務中心設置一個業(yè)戶服務部，作為物業(yè)管理接待服務的窗口,專門負責業(yè)戶服務工作。 課程目標：通過經理培訓班學員和各服務中心客戶接待人員對客戶服務與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到服務中心實地學習等培訓，使學員們對客戶服務的重要性有進一步的理解與掌握，使學員們深刻地認識到客戶服務是物業(yè)管理的核心、是溝通客戶關系的重要途徑、是滿足客戶需求的保證、是物業(yè)服務的基礎 。培訓內容：客戶服務的概念；客戶服務的內容；客戶服務的基本要求；入伙(r hu)服務；客戶接待(jidi)；權籍管理(gunl)；裝修管理；培訓課時：16課時秩序維護服務培訓課程表述： 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護

31、的基本知識，秩序維護服務門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務要求，秩序維護服務基礎服務標準和秩序維護服務基礎作業(yè)標準。培訓對象： 秩序維護主管 秩序維護員課程目標：1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設備設施的基本作用；3、熟悉公司秩序維護服務基礎標準和秩序維護服務基礎作業(yè)標準；4、熟悉公司秩序維護服務的運作模式。5、掌握基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當地處理和應對物業(yè)管理區(qū)域護衛(wèi)工作及突發(fā)事件課程提綱：物業(yè)管理及秩序維護服務的重要性物業(yè)管理分類中的秩序維護服務秩序維護服務的目標秩序維護服務的特點秩序維護服務的基本要求秩序維護服務的主要職責秩序維護服務的組

32、織機構秩序維護各類人員的崗位職責秩序維護服務的主要任務消防工作 安全(nqun)應急方案 各類表格(biog)記錄注意事項 秩序(zhx)維護隊列動作教案培訓課時：24課時保潔服務培訓課程概述：通過對保潔服務在我國的產生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務概論，特性和分類。從保潔服務內容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，闡明樓內保潔服務、外墻清洗服務、垃圾的存放與收集運作規(guī)范，環(huán)境保護與運作規(guī)范，掌握保潔的基礎知識，了解保潔服務的管理制度和崗位職責，并進行監(jiān)督檢查。培訓對象：保潔服務管理人員和保潔員工及相關人員課程目標：保潔服務操作規(guī)范化和服務質量標準化課程提綱： 概述 保潔服務的內容、要求、

33、作業(yè)規(guī)程、檢查等 常用清潔劑的使用 其他培訓課時：8課時綠化服務培訓課程概述：綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過綠化養(yǎng)護管理能充分體現管理區(qū)域應有的綠化景觀。培訓對象：小區(qū)綠化服務相關人員課程目標：讓學員能認識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱：收集資料，建立綠化檔案園林綠化法律法規(guī)政策綠化(lhu)名詞解釋怎樣驗收小區(qū)(xio q)綠化工程怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進行(jnxng)監(jiān)管培訓課時：12課時設備管理培訓課程(kchng)概述：物業(yè)設備(shbi)管理模式是重于服務，又不輕于管理。

34、特別是物業(yè)服務公司成立以后，物業(yè)管理與服務分離，設備管理由服務公司承擔(chngdn)，實行分專業(yè)管理，服務中心監(jiān)督的模式。物業(yè)設備一般可分六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調）系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設備管理的內容包括：設備的檔案管理、設備運行管理、設備計劃維保管理等。培訓對象：物業(yè)管理設備主管等。課程目標：了解物業(yè)設備管理模式，物業(yè)管理設備的種類， 設備管理的具體方法以及設備管理的相關標準。課程提綱：1. 設備管理的內容 11 設備檔案的建立 111 設備臺帳、卡與標識管理 112 設備機房管理 113 設備的運行管理 114 設備的維保管理 115 設備、設施中、大修

35、管理2. 設備管理的分類 21 給排水系統(tǒng) 22 消防系統(tǒng) 23 電梯系統(tǒng) 24 強電系統(tǒng) 25 弱電系統(tǒng) 26 智能化系統(tǒng)3.設備管理標準 31 服務中心中央監(jiān)控室管理辦法 32 給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 33 弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 34 電梯(dint)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 35 消防系統(tǒng)運行管理(gunl)和維護保養(yǎng)管理制度 36 柴油發(fā)電機組運行(ynxng)管理和維護保養(yǎng)管理制度 37 設備帳、卡物管理辦法 38 房屋、設備、設施中大修管理辦法培訓課時：20課時第三節(jié) 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、服務中心各項管理制度目錄(ml)序 號文件名稱文件

36、編碼1服務中心內部崗位設置、標準XAJ.SBMD.00.012職業(yè)安全健康職責XAJ.SBMD.00.023物料管理辦法XAJ.SBMD.00.034停電停水應急預案XAJ.SBMD.00.045水浸應急預案XAJ.SBMD.00.056治安應急預案XAJ.SBMD.00.067文件質量記錄管理辦法XAJ.SBMD.00.078犬類管理辦法XAJ.SBMD.00.089秩序維護崗位架構圖XAJ.SBMD.01.0110秩序維護運作規(guī)程XAJ.SBMD.01.0211人員出入管理辦法XAJ.SBMD.01.0312監(jiān)控中心管理辦法XAJ.SBMD.01.0413車輛管理辦法XAJ.SBMD.01

37、.0514秩序維護崗位操作規(guī)程XAJ.SBMD.01.0615安保崗位標準XAJ.SBMD.01.0716燃放煙花爆竹管理規(guī)定XAJ.SBMD.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程XAJ.SBMD.02.0118綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程XAJ.SBMD.03.0119消防安全管理辦法XAJ.SBMD.04.0120火警應急預案XAJ.SBMD.04.0221消防設備（設施）運行管理辦法XAJ.SBMD.04.0322消防設備（設施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.04.0423消防管理制度XAJ.SBMD.04.0524消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.04.0625弱電設備（設施）運行管理規(guī)定

38、XAJ.SBMD.04.0726弱電設備（設施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.04.0827弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.04.0928弱電設備（設施）安全管理制度XAJ.SBMD.04.1029電梯設備監(jiān)管辦法XAJ.SBMD.05.0130電梯故障緊急預案XAJ.SBMD.05.02序 號文件名稱文件編碼31供配電設備（設施）安全管理制度XAJ.SBMD.06.0132供配電設備（設施）運行管理規(guī)程XAJ.SBMD.06.0233供配電設備（設施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.06.0334供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.06.0435電工安全操作守則XAJ.SBM

39、D.06.0536給排水設備（設施）安全管理制度XAJ.SBMD.07.0137給排水設備（設施）運行管理規(guī)程XAJ.SBMD.07.0238給排水設備（設施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.07.0339給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.07.0440管道維修工作規(guī)程XAJ.SBMD.07.0541房屋設備（設施）安全管理制度XAJ.SBMD.09.0142房屋設備（設施）運行管理規(guī)程XAJ.SBMD.09.0243房屋設備（設施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.09.0344房屋設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.09.0445房屋、設備設施巡視內容與要求XAJ.SBMD.09.0

40、546設備完好率標準XAJ.SBMD.09.0647房屋、設施維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.09.0748服務供方質量監(jiān)管規(guī)程XAJ.SBMD.10.0149雨天防滑管理辦法XAJ.SBMD.10.0250業(yè)戶管理辦法XAJ.SBMD.11.0151空房管理辦法XAJ.SBMD.11.02PAGE 【宋都新城國際】 物業(yè)管理投標書浙江綠城物業(yè)管理有限公司第四節(jié)管理(gunl)方式及工作計劃一、管理(gunl)方式為使世博名邸物業(yè)管理工作(gngzu)的順利開展，平湖市新安佳物業(yè)管理有限公司將從公司派出優(yōu)秀的物業(yè)管理人員組建世博名邸物業(yè)服務中心。按照ISO9001質量體系管理標準，制定各項管理制

41、度。運用CI系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。按照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務。在接到中標通知書三十日內，與業(yè)主委員會簽訂世博名邸物業(yè)管理服務合同。在物業(yè)交接前正式組建服務中心，主要管理人員到位，招聘部分管理服務人員，組織培訓。根據物業(yè)交付時間，按照接管驗收標準，建立設施設備檔案，并完成對園區(qū)設施設備的使用情況的驗收，對需整改部分提出建議。針對園區(qū)實際情況，結合公司管理的要求，編制切實可行的管理方案。實施日常管理。二、工作流程服務中心與外部總體(zngt)關系圖其他公司或關聯單位信息反饋需求信息傳遞信息資源資源支持信息反饋業(yè)主公司服務中

42、心信息反饋資源支持處理投訴信息反饋尋求支持業(yè)主委員會業(yè)主報修、維修、回訪(hufng)流程客戶報修客戶報修熱線/訪客對講系統(tǒng)等客戶服務中心填寫用戶報修單公司維修中心維修物業(yè)管理處工程部回訪維修/處理收 費客戶簽字、驗收建立客戶報修熱線，實行一站式服務，業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對房屋、水電等質量問題(wnt)進行報修，物業(yè)維修人員在接到報修后，急修15分鐘到現場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。二、管理(gunl)措施（一）指導思想以人民群眾滿意為宗旨，以國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣，以達標創(chuàng)優(yōu)為目標，通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小

43、區(qū)活動，樹立良好(lingho)的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理隊伍的整體素質和小區(qū)的管理水平。（二）具體(jt)目標1、房屋及維修(wixi)管理方面：房屋外觀完好、整潔，定期清潔或粉刷。小區(qū)內有明顯指示標志：交通指示牌，小區(qū)平面圖及樓宇和單元標識等。房屋完好率達到98%。無違章搭建。物業(yè)管理費收繳率達95%以上。房屋維修及時率達95%，做好回訪及記錄。檔案管理完善，有專人管理，做到完整、清晰、安全、準確。2、設備管理方面：小區(qū)內所有公共設備圖紙、資料齊全，管理到位。設備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完善。每日有設備運行記錄，操作人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。電梯安全運行。消防系統(tǒng)設備完

44、好，可隨時啟用。安全監(jiān)控系統(tǒng)設備完好，使用正常。3、市政公用設施管理方面：小區(qū)公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，運行正常。道路暢通，路面平坦。交通管理規(guī)范，車輛停放有序。污水排放通暢。4、環(huán)境衛(wèi)生管理方面：小區(qū)環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設施。小區(qū)實行(shxng)標準化保潔，垃圾日產日清。根據季節(jié)(jji)投放滅蟲除四害藥物，派專人管理。做好不養(yǎng)寵物、家禽的宣傳(xunchun)，并經常檢查，發(fā)現問題及時糾正。小區(qū)內道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔，不留死角，不隨意堆放雜物或占用。小區(qū)內無亂設攤點、廣告牌和亂涂亂畫現

45、象。5、綠化管理方面：按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護。小區(qū)公共綠地不占用，不隨意改變用途，保證小區(qū)綠地率。合理分布樹、花的種植，做到四季常綠。綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏現象。6、治安管理方面：小區(qū)實行封閉式管理，采取常規(guī)防范和技術防范相結合的防范措施，確秩序維護全。小區(qū)實行24小時秩序維護值班、巡邏制度。小區(qū)內消防監(jiān)控和安全監(jiān)視系統(tǒng)有專職人員管理，并嚴格執(zhí)行相關制度和紀律。思想重視,制度落實，以防為主，使小區(qū)內無重大責任火災、交通事故及刑事案件。秩序維護人員服裝整齊，儀容端莊，作風嚴謹，言語文明。危及住戶安全處設有明顯標志，并落實防范措施。重視對秩序維護人員的思想教育和業(yè)務培訓。

46、7、財務管理方面：建立規(guī)范的財務管理制度。嚴格遵守國家財經紀律和公司有關規(guī)章制度。為住戶提供多項便民有償服務，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，增收節(jié)支，做到管理經費收支平衡，爭取略有盈余。8、社區(qū)文化建設方面：充分利用小區(qū)的娛樂場所和設施，定期組織開展健康有益(yuy)的社區(qū)文體活動。積極(jj)配合社區(qū)開展各項公益活動。半年開展一次征詢住戶意見活動，及時了解住戶需求信息(xnx)，調整服務內容，使住戶綜合滿意率達到95%以上。提倡住戶互幫互助，文明居住，關心病殘者、老人、婦女及兒童。積極開展精神文明建設，使住戶能自學遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。（三）實施辦法1、建立創(chuàng)優(yōu)領導小組創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)領導小組。由公

47、司領導擔任組長，負責創(chuàng)建活動的領導、協調工作；各部門負責人擔任成員，負責創(chuàng)建活動的指導工作。2、制訂實施計劃根據創(chuàng)建活動的總體安排，制訂切實可行的實施計劃。要把創(chuàng)建活動與日常管理結合起來，把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結合起來，把長遠目標與眼前工作結合起來，通過開展創(chuàng)建活動，真正帶動各項工作。3、強化各項管理制度建立、健全各項管理制度，以制度促管理，使各項管理規(guī)范化、科學化、制度化，做到有章可循、違章必究。4、加強檢查、督導 對創(chuàng)建活動要經常進行檢查、督導，及時總結經驗。對存在的問題，要認真查找原因，尋求解決的辦法；確保創(chuàng)建活動健康開展，取得實效。第四章 物業(yè)維修和管理及應急措施第一節(jié)房屋(fngw)

48、及公用設施維修(wixi)養(yǎng)護一、房屋(fngw)管理及維修方案管理內容（一）對房屋、設備設施用房設專業(yè)人員對各用房進行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。（二）建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。（三）根據所配置房屋、設施設備用房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。（四）設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。管理措施（一）制定房屋及附屬構筑物管理方案，將根據園區(qū)房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。（二）建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處

49、于最佳狀態(tài)。二、公共配套設施管理及維修方案管理內容（一）根據設備類型、型號不同設專業(yè)人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養(yǎng)。（二）建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。（三）根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。（四）對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。（五）按有關行業(yè)規(guī)范標準對各設施設備，進行專業(yè)檢測、維保。（六）按照有關規(guī)范標準，設專職設備運行操作員對高低配、水泵等進行專門維護、管理。管理措施（一）制定設備(shbi)安全運行管理方案，建立設備臺

50、帳，建立短、中、長期設備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。（二）建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保(qubo)系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。（三）制定設備維護保養(yǎng)方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行(ynxng)值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。（四）做好設備事故的防范和處理，根據園區(qū)設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。三、房屋日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案

51、序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果1房屋承重及抗震結構部位局部受損施工質量原因造成的結構問題平時每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現問題，立即處理或維修。由于使用不當造成結構較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實施。如因施工質量原因造成結構問題，應提請開發(fā)單位處理。有關房屋修繕標準。有關工程施工技術規(guī)范。安全，使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干空掛、破損。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按有關修繕規(guī)程實施。有關房屋修繕標準。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋

52、面滲漏。避雷設施脫焊、斷裂。屋面積水。日常巡查，每半年維護一次，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施維修。有關房屋修繕標準。相關修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，無滲漏。隔熱層完好無損。避雷設施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護。大堂自控門維護每周對該區(qū)域檢查一次；每半年對公共地面維護一次，補換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負責相應建筑部分修繕技術規(guī)程。房屋修繕標準。整潔、無缺損。表面完好無變形，窗戶無滲水。序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果5上、下水主管道 = 1 * GB

53、3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼松脫。每月巡查一次，發(fā)現問題及時解決。由工程部按有關規(guī)程實施。給、排水維護修繕標準。房屋維修標準。美觀完好。上、下水通暢。無滲漏。6設備用房經營用房用房出現臟亂差環(huán)境現象。不能滿足正常使用。各項設施、設備缺損。每周檢查一次用房，發(fā)現問題，及時處理。每月檢查一次設施、設備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實施。相應維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。各項設施、設備完好。整潔、安全。四、房屋定期(dngq)維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果1房屋承重及抗震結構部位局部受損。施工質量原因造成的結構問題。每年對房屋沉降情況進行一次檢查，做好記錄

54、，做到早發(fā)現，早處理。由于使用不當造成結構較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實施。如因施工質量原因造成結構問題，應提請開發(fā)單位處理。有關房屋修繕標準。有關工程施工技術規(guī)范。安全，使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干掛脫落。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。外墻面的翻新（25年周期）。 = 5 * GB3 玻璃幕墻破損每2年對外墻較大面積滲漏久修無效的，應局部翻新，防止?jié)B漏擴大及污染墻面；并清洗一次。由工程部按有關修繕規(guī)程實施。外墻面每年清潔一次。有關房屋修繕標準。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。避雷設施脫焊、斷裂。屋面積水。每

55、半年檢查一次，發(fā)現問題，及時維修。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施維修；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。有關房屋修繕標準。相關修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，無滲漏。隔熱層完好無損。避雷設施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護。大堂自控門維護每年全面維護一次樓梯踏步，消除空鼓；發(fā)現問題，及時處理；每二年刷新一次門廳及樓梯間墻壁天花、扶手和欄桿。日常維修由工程部負責。相應建筑部分修繕技術規(guī)程。房屋修繕標準。整潔、無缺損。表面完好無變形，窗戶無滲水。扶手完好，無張貼痕跡。序號項目維修類別劃分計 劃方 案標準實施

56、效果5上、下水管道 = 1 * GB3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼松脫。每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。每年檢修一次，并緊固管道固定碼。每年刷一次管道油漆。由工程部按有關規(guī)程實施。給、排水維護修繕標準。房屋維修標準。美觀完好。上、下水通暢。無滲漏。6設備用房經營用房用房出現臟亂差環(huán)境現象。不能滿足正常使用。各項設施、設備缺損。每半年檢查一次電氣線路。每二年內粉刷用房一次。由工程部會同維修中心按相關維修保養(yǎng)規(guī)程實施。相應維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。各項設施、設備完好。整潔、安全。第二節(jié) 機電設備設施(shsh)管理一、機電設備維護(wih)原則1、對設備進行(jnxng)系

57、統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費用最經濟。2、明確各類設備的管理要求，確保設備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。3、正確操作使用設備。確保設備正常運行，有效控制和利用能源。二、機電設備管理程序（一）設備檔案的建立要求1、工程部應在正式接管物業(yè)后一月后內將所有設備建立臺帳，并在建檔后的3個工作日內將臺帳移交公司辦公室存檔。2、工程部應在接管物業(yè)后一月內將所轄物業(yè)內的所有設備進行設備標識及設備編號： 所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設備標識”；“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有設備名稱、設備編號；設備編號按下列規(guī)則編號：FC01SB001A設備流水號設備名稱縮寫物業(yè)

58、點編碼3、所有設備(shbi)應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設備卡。4、設備臺帳應保持與設備現行狀態(tài)一致，為此，設備管理人員應交將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時(jsh)地在設備臺帳或設備卡上予以登錄。5、設備臺帳和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協議書等）統(tǒng)一由公司(n s)辦公室保存。使用部門保存復印件。（二）設備的日常操作及維保管理詳見相關設施設備管理規(guī)程。1、配電房管理規(guī)程2、水泵房管理規(guī)程3、電梯機房管理規(guī)程4、程控機房管理規(guī)程（三）設備狀態(tài)標識1、工程部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。設備狀態(tài)分為運行、備用、停用

59、、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。正常運行中的設備可不予標識。標識的方式方法：設備狀態(tài)用標識牌進行標識。 設備狀態(tài)標牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的明顯位置； 設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。（四）設備的停用和封存1、對多余的設備或暫不使用的設備應予停用。2、停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。3、工程部應定期對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。4、設備領班人員應填寫設備停用或封存的報批單，經服務中心經理批準后實施。三、主要工作流程1、在使用任何一臺新設備或新員工獨立操作以前，必須經過對設備的結構、性能、安全操作、維護要求等方面

60、的技術(jsh)知識進行教育和實際操作培訓。2、工程部應會同設備使用部門有計劃(jhu)地對使用、操作人員進行技術培訓，以不斷提高對設備使用，維護的能力。3、凡規(guī)定憑證操作的設備，操作人員必須通過考試拿到證書(zhngsh)后，方能獨立使用或操作設備。4、對于直接供租戶使用的設備應定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現問題應及時修理；對于某些設備應在明顯處標識及操作方法和注意事項。5、對于員工直接操作的設備，設備部門應建立完善的設備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種：設備操作規(guī)范 設備維護保養(yǎng)規(guī)范 崗位責任制 交接班制度6、設備的操作規(guī)范的編制。（1）參照設備說明書及資料對一般設備