嘉善世博名邸投標書(共71頁)

1、前 言首先(shuxin)，十分榮幸能參與“世博名邸”項目(xingm)的物業(yè)管理服務(wù)投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)(zhuny)管理實力，結(jié)合“世博名邸”的現(xiàn)狀，對“世博名邸”的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以新安佳物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借新安佳物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“世博名邸”的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購物環(huán)境，提升“世博名邸”的物業(yè)價值，并使“世博名邸”成為嘉善縣乃至嘉興市又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標書是根據(jù)貴方提供的“世博名邸“物業(yè)管

2、理服務(wù)招標文件要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)投標書。我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾，招標方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。再次感謝給予我們這次合作的機會。第一章 投標(tu bio)函一、物業(yè)管理投標(tu bio)函世博名邸業(yè)主(yzh)委員會：首先，非常感謝貴業(yè)委會對我司的信任，給予我司參加此次投標的機會，并預(yù)祝世博名邸的招投標工作獲得圓滿成功！本次投標資料除向貴業(yè)委會展示和提供我司的企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)情況介紹、管理業(yè)績和其他相關(guān)資料外，還力求使貴業(yè)委會感受到我司的誠意，向貴司展現(xiàn)我們所做的世

3、博名邸物業(yè)管理服務(wù)投標書。我司將結(jié)合多年的管理與咨詢經(jīng)驗，秉承“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)理念，定能通過我們的管理與服務(wù)進一步提升世博名邸的樓盤品質(zhì)，為今后的業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。最后，再次感謝貴業(yè)委會給予我司自我展示與提高的機會，并真誠希望能取得世博名邸的物業(yè)服務(wù)。平湖市新安佳物業(yè)管理有限公司2015年4月25日二、物業(yè)管理服務(wù)費報價(bo ji)投標(tu bio)報價表項目名稱：世博名邸高層住宅物業(yè)管理服務(wù)費（元/M2月）（含設(shè)備運行費）1.38多層物業(yè)管理服務(wù)費（元/M2月）（含設(shè)備運行費）0.65商鋪及辦公綜合樓物業(yè)管理服務(wù)費（元/M2月）（不含設(shè)備運行費）1.6注：物業(yè)(w y)

4、服務(wù)費的結(jié)算形式：包干制投標單位： 法定代表人或委托代理人：第二章 公司簡介企業(yè)(qy)概況平湖市新安佳物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，成立于2006年，本公司管理、技術(shù)人員資源雄厚，其中中級職稱以上有15人，相關(guān)(xinggun)上崗資質(zhì)人員已超過30人。 公司(n s)的口號是“新安佳物業(yè)讓您安居樂業(yè)！”公司始終以技術(shù)先進一流的物業(yè)管理為發(fā)展目標，本著“管理決定發(fā)展、態(tài)度決定一切”的管理理念來為業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，公司各項管理制度全面，操作規(guī)范，自成立起就全程導(dǎo)入ISO9002：2000質(zhì)量管理體系標準為公司今后的發(fā)展提供保障。 公司管理層一貫以完善的管理體系來管理

5、公司的各部門，正是由于公司有完善的管理體系為保障，在已接的物業(yè)管理業(yè)務(wù)中取得了一致的好評與肯定，本公司將保持一如既往的作風(fēng)來承接今后的各項物業(yè)業(yè)務(wù)，以“新安佳物業(yè)讓您安居樂業(yè)”的口號為標準，為您提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。企業(yè)榮譽本公司自成立以來，已先后接管了香榭麗都、君悅名都、匯銀大廈、飾美家花苑、西林寺小區(qū)、康樂小區(qū)、花園小區(qū)、京都圣匯，還有即將交付的西堤漫步。其中花園小區(qū)被評為市模范試點小區(qū)，省、市領(lǐng)導(dǎo)多次參觀考察，獲得了一致好評。機構(gòu)設(shè)置公司組織架構(gòu)設(shè)計科學(xué)合理，適應(yīng)市場發(fā)展需要，公司現(xiàn)設(shè)有五個部門，分別為：行政財務(wù)部、物業(yè)管理部、工程應(yīng)急維修部、品質(zhì)管理部及前期發(fā)展部。管理特色本公司自20

6、06年成立以來就組織公司員工進行崗前培訓(xùn)，在實際工作中選取有責(zé)任心、有處事能力的員工接受物業(yè)知識再培訓(xùn)，直至拿到物業(yè)經(jīng)理崗位證書，現(xiàn)在本司擁有物業(yè)經(jīng)理崗位證書的員工已達到15人，正是擁有了眾多富有豐富理論知識和實踐經(jīng)驗的企業(yè)管理人員，公司才在日趨競爭激烈的物業(yè)市場中取得了一定數(shù)量的物業(yè)項目，并在各項目中得到了眾多的好評。公司(n s)一向以人性化管理、以人為本的管理理念來引導(dǎo)企業(yè)員工，為業(yè)主辦實事，解決實際問題是公司一貫的工作態(tài)度。公司在創(chuàng)立企業(yè)品牌中，將進一步擴大(kud)規(guī)模效應(yīng)，擴大在嘉興地區(qū)的管理規(guī)模，物業(yè)管理服務(wù)由內(nèi)涵向外延兩個方向發(fā)展。在管理規(guī)模上要向嘉興及周邊地區(qū)發(fā)展。在服務(wù)質(zhì)量

7、上走專業(yè)型和管理型方向，相信在不久的將來，新安佳物業(yè)會成為嘉興地區(qū)一流的專業(yè)(zhuny)物業(yè)公司之一，形成物業(yè)管理服務(wù)多元化的新格局。 物業(yè)管理項目情況序號項目名稱類型建筑面積接管日期獲獎情況1君悅名都多層、小高層13255.7平方米2009.102飾美家花苑高層9000平方米2010.103西林寺小區(qū)多層82200平方米2012.24康樂小區(qū)多層17750平方米2012.25香榭麗都多層74200平方米2011.56京都圣匯多層13613.88平方米2010.97花園小區(qū)多層84200.49平方米2010.7模范試點8匯銀大廈高層14288.34平方米2009.10第三章項目管理機構(gòu)(jg

8、u)運作方法及管理制度 第一節(jié) 物業(yè)管理的定位(dngwi)及管理模式一、物業(yè)管理的定位(dngwi)在今后對世博名邸的物業(yè)服務(wù)中，我們將倡導(dǎo)以人為本的服務(wù)理念，融入星級酒店的服務(wù)方式，努力將酒店式服務(wù)體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)的各個區(qū)域、各個時段和各個環(huán)節(jié)，貫穿于物業(yè)管理服務(wù)的全過程。我們將利用園區(qū)的一切資源和能力向業(yè)主提供力所能及的服務(wù)。除物業(yè)管理一般的活動外，充分考慮物業(yè)的情況，以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍，組織一些不同主題的沙龍、晚會，是業(yè)主與業(yè)主之間溝通交流的新天地。同時，始終遵循“可持續(xù)發(fā)展”與“人與自然和諧相處”的生態(tài)價值觀，倡導(dǎo)綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導(dǎo)環(huán)保裝修

9、、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施，營造一個安全、文明的健康園區(qū)。二、管理模式在世博名邸的管理中，我們擬實行經(jīng)理負責(zé)制。由物業(yè)經(jīng)理總體負責(zé)服務(wù)中心各項日常事務(wù)和對外協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)工作。下設(shè)綜合管理部、客戶服務(wù)中心、工程部、秩序維護部，根據(jù)不同物業(yè)類型開展有針對性的服務(wù)工作。三、管理特色人員管理1、一站式服務(wù)業(yè)主只需將他的需求告訴世博名邸物業(yè)服務(wù)中心的任何一位員工，都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序，以期為業(yè)主提供最為便捷之服務(wù)。2、零打擾(dro)服務(wù)世博名邸物業(yè)(w y)員工各項工作的開展，以盡可能不打擾業(yè)主正常工作與休息為基礎(chǔ)，努力實現(xiàn)零打擾。氛圍(fnwi)管理針對本物業(yè)的

10、特點，世博名邸物業(yè)擬從外圍著手，由外及里，開展“氛圍營造”工程。突出高檔、簡潔的氛圍；秩序維護員形象和禮貌禮儀的高標準要求，借以提升外部形象；有序的車輛行駛、停放管理；到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等。設(shè)立客戶服務(wù)中心結(jié)合世博名邸的物業(yè)實際情況，設(shè)置客戶服務(wù)中心，提供12小時服務(wù)，做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通，使客服中心真正成為物業(yè)管理服務(wù)的窗口。四、管理措施我司通過對世博名邸的實地踏勘以及對該園區(qū)基礎(chǔ)資料的掌握、周邊基礎(chǔ)配套與地理環(huán)境的分析，結(jié)合園區(qū)不同物業(yè)類型的特色，認為在今后世博名邸的物業(yè)管理服務(wù)中，尤其要抓好以下幾個重點工作。強調(diào)安全第一和預(yù)防為主

11、的原則。（一）安全管理是住宅及商鋪物業(yè)管理工作的重中之重。園區(qū)的安全保衛(wèi)工作，不僅涉及業(yè)主的財產(chǎn)及人生安全，還涉及客戶的商業(yè)機密。由于本物業(yè)的物業(yè)類型豐富，我們將對不同類型物業(yè)采取不同的秩序維護模式。（二）園區(qū)的安全管理主要包括三個方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及時處理各類突發(fā)事件。1、在消防安全方面，強調(diào)預(yù)防為主，防大于治，不斷消除和整治各種消防隱患。2、在治安防范方面，根據(jù)園區(qū)特點，從全面布防、全員防范的觀點出發(fā)，利用技防硬件，走“人防、技防”相結(jié)合的路線，將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。維護住宅的私密性，保障商鋪的機密性。（一）周密策劃，充分利用我司接管多種物業(yè)的管理經(jīng)驗，參

12、照國內(nèi)外先進的管理模式，拓展思路，制訂出適合本園區(qū)特點的管理制度和方案。（二）在加強員工職業(yè)素質(zhì)訓(xùn)練的基礎(chǔ)上，加強思想教育，樹立員工的保密意識(y sh)、維護商鋪(shn p)業(yè)主形象(xngxing)意識和為業(yè)主服務(wù)的意識，提升高檔物業(yè)的形象。（三）加強園區(qū)管理，創(chuàng)造有序的住宅生活環(huán)境，營造親切、嚴謹、開放、通達的辦公氛圍。做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行。（一）建立一支穩(wěn)定的高素質(zhì)的工程技術(shù)人員隊伍。擬采取公司內(nèi)部選派和外部招聘相結(jié)合的方式，由專業(yè)人員組成工程部，做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護服務(wù)和有償維修服務(wù)。（二）建立技術(shù)設(shè)備資料檔案庫，完善接管驗收程序，收集必要的圖紙資料，方便

13、日后的維修工作。專業(yè)保潔，創(chuàng)建整潔的環(huán)境當今社會，人們?nèi)找孀⒅乜諝赓|(zhì)量與環(huán)境指標。因此，保潔工作是園區(qū)形象的重要體現(xiàn)，關(guān)乎園區(qū)的外在形象，直接影響業(yè)主的生活與工作狀態(tài)。整潔的環(huán)境不僅是健康的需要，還能使人賞心悅目，提高工作效率。兼顧局部與全體、動態(tài)與靜態(tài)的管理與服務(wù)（一）由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性，我們在為商鋪業(yè)主提供完善服務(wù)的同時，也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒適、安全的生活環(huán)境。（二）針對住宅、商鋪的功能不同，進行服務(wù)上的合理分割，設(shè)立住宅與商鋪服務(wù)區(qū)，保持相對獨立。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和商鋪區(qū)域的專業(yè)、高效。（三）在對園區(qū)配套設(shè)施的利用上，也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同，有效利用、合理使用。完善

14、配套服務(wù)，強化服務(wù)質(zhì)量。（一）為增強商鋪的服務(wù)功能，滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用園區(qū)原有配套外，還將不斷完善各種配套服務(wù)，給園區(qū)業(yè)主提供便利。（二）拓寬服務(wù)內(nèi)容，滿足各類業(yè)主的需求。為業(yè)主解決日常生活問題，我司還將提供委托代辦服務(wù)，如：代訂機票、車票，代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓，個人行李托運，出租車預(yù)約服務(wù)，代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務(wù)等。（三）充分整合周邊社會資源，為我所用。我司旨在通過對周邊資源的調(diào)查、協(xié)商、利用，為業(yè)主提供更廣泛與優(yōu)惠(yuhu)的服務(wù)。在世博名邸的服務(wù)中，我們(w men)結(jié)合以往的經(jīng)驗，將充分(chngfn)整合周邊資源，使廣大業(yè)主享受便捷、超值的

15、服務(wù)。第二節(jié) 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備服務(wù)中心組織架構(gòu)及部門設(shè)置服務(wù)中心經(jīng)理設(shè)備部保潔綠化部秩序維護部客戶服務(wù)部客戶服務(wù)主管保潔工綠化工巡崗設(shè)備主管門崗監(jiān)控房屋維修工水電工客戶服務(wù)員保潔綠化主管保安領(lǐng)班秩序維護主管機動服務(wù)中心運作方式及各部門職責(zé)（一）服務(wù)中心運作方式服務(wù)中心實行服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、秩序維護服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。服務(wù)中心經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少(jinsho)失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由服務(wù)中心經(jīng)理直接安排，各

16、部門(bmn)主管下屬員工直接向其主管負責(zé)，各部門主管直接向服務(wù)中心經(jīng)理(jngl)負責(zé)。（二）部門職責(zé)業(yè)戶服務(wù)部 業(yè)戶服務(wù)部主要負責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。秩序維護服務(wù)部秩序維護部負責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負責(zé)整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。保潔綠化部清潔管理部負責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化

17、服務(wù)。此外采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由總公司人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與服務(wù)中心經(jīng)理負責(zé)。人員配備（一）服務(wù)中心各崗位員工的任職要求服務(wù)中心經(jīng)理大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗外表端莊，思路敏捷有良好的團隊精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力 業(yè)戶(y h)接待大專(d zhun)以上學(xué)歷熟練(shlin)操作辦公自動化軟件熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容普通話標準流利有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力秩序維護服務(wù)具備物業(yè)秩序維護人員崗位上崗證書年齡50

18、歲以下，男性身高不低于1.70米五官端正，具有較強的敬業(yè)精神作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力維修養(yǎng)護具備相關(guān)操作證及上崗證具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神保潔保綠通過保潔專業(yè)化培訓(xùn)熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作形象健康細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力（二）服務(wù)中心各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍人員配備崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備（人）服務(wù)中心經(jīng)理1設(shè)備管理部設(shè)備部主管1業(yè)戶服務(wù)部強弱電工1客戶服務(wù)部主管1保潔綠化部客戶服務(wù)員（接待/財務(wù)/貫標/檔案/報修）1保潔員3秩序維護服務(wù)部綠

19、化工1秩序維護領(lǐng)班3門崗3巡崗3監(jiān)控3合計21人崗位職責(zé)和工作(gngzu)范圍服務(wù)中心經(jīng)理(jngl)在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面(qunmin)負責(zé)服務(wù)中心內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護保養(yǎng)、秩序維護服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。負責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。負責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。負責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開文件和服務(wù)中心作業(yè)文件的發(fā)放。負責(zé)組織小區(qū)公益性活動。完成公司交辦的其他任務(wù)。設(shè)備管理部主管在服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)房屋設(shè)

20、備、設(shè)施的正常運行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運行的應(yīng)急處理工作。負責(zé)對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。負責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費用預(yù)算、作業(yè)文件，并負責(zé)實施。負責(zé)計劃和購置維保材料及工器具。負責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時組織預(yù)演。負責(zé)對房屋設(shè)備（設(shè)施(shsh)）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。完成經(jīng)理交辦(jio bn)的其他工作。秩序(zhx)維護服務(wù)部主管（經(jīng)理兼）在服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安

21、、消防負責(zé)。負責(zé)對當值秩序維護進行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班秩序維護質(zhì)量記錄進行初審。負責(zé)對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。負責(zé)對消防設(shè)施及秩序維護器材、公用物品的檢查和管理。負責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識宣傳。負責(zé)對隊員考勤和請假審批及工作考核。負責(zé)對裝修施工隊介紹小區(qū)裝修管理規(guī)定并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。協(xié)助完成服務(wù)中心布置的業(yè)主特約服務(wù)。保潔綠化部主管（客服主管兼）服從服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的清潔綠化負責(zé)。負責(zé)對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進行初審。負責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負責(zé)對員工考勤和

22、請假審批及工作考核。負責(zé)計劃和購置保潔材料及工器具。負責(zé)與綠化養(yǎng)護的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。完成服務(wù)中心經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。客戶接待員（出納、投訴）具體開展業(yè)戶服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；負責(zé)管理費、能耗費及其它服務(wù)費用的催繳工作；負責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊；保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；完成交辦(jio bn)的其它工作。門崗(mngng)秩序(zhx)維護對主管負責(zé)，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；驗證物品出門證，施工人員臨時出入證后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞

23、向上級報告；負責(zé)外來人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進行緊急服務(wù)處理。巡崗秩序維護對秩序維護主管負責(zé)，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證；檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。保潔工對保潔主管負責(zé)，認真執(zhí)行各項管理制度；認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工對設(shè)備主管負責(zé)，執(zhí)行服務(wù)中心各項規(guī)定和制度；負責(zé)變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；負責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負責(zé)給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給；認真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與

24、維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作；負責(zé)責(zé)任區(qū)域的機房設(shè)備的保潔工作。負責(zé)房屋、設(shè)施(shsh)的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負責(zé)房屋建筑裝飾(zhungsh)、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；努力(n l)鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進行交接班，并與下一班當班員工共同排除故障

25、。二、培訓(xùn)及管理培訓(xùn)承諾各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%；各類專業(yè)人員持證上崗；培訓(xùn)計劃源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)管理服務(wù)水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學(xué)者及資深物業(yè)管理專家擔綱，講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。新進員工培訓(xùn)培訓(xùn)目的：

26、使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。培訓(xùn)內(nèi)容：公司基本情況、組織機構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹公司管理理念和服務(wù)理念教育企業(yè)文化、價值觀的傳遞員工手冊、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育培訓(xùn)時間：4課時【服務(wù)中心經(jīng)理培訓(xùn)】通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理(bnl)，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當家。培訓(xùn)(pixn)時間為3-4周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；

27、社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論；機構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3質(zhì)量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標知識；4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務(wù)；國外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運作實務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費價格制定等；6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運行；服務(wù)費用的取

28、繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理注：一小時為一課時【各部門(bmn)主管培訓(xùn)】通過培訓(xùn)，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓(xùn)。培訓(xùn)時間為3-4周類別科目序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管

29、理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理；物業(yè)管理運作實務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習(xí)與考察7實地操作與實踐56（根據(jù)需要可適當延長）注：一小時為一課時客戶服務(wù)(fw)培訓(xùn)(pixn)課程(kchng)概述：客戶是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱?？蛻舴?wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶服務(wù)

30、的需要，物業(yè)管理公司可以在項目服務(wù)中心設(shè)置一個業(yè)戶服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負責(zé)業(yè)戶服務(wù)工作。 課程目標：通過經(jīng)理培訓(xùn)班學(xué)員和各服務(wù)中心客戶接待人員對客戶服務(wù)與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到服務(wù)中心實地學(xué)習(xí)等培訓(xùn)，使學(xué)員們對客戶服務(wù)的重要性有進一步的理解與掌握，使學(xué)員們深刻地認識到客戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通客戶關(guān)系的重要途徑、是滿足客戶需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ) 。培訓(xùn)內(nèi)容：客戶服務(wù)的概念；客戶服務(wù)的內(nèi)容；客戶服務(wù)的基本要求；入伙(r hu)服務(wù)；客戶接待(jidi)；權(quán)籍管理(gunl)；裝修管理；培訓(xùn)課時：16課時秩序維護服務(wù)培訓(xùn)課程表述： 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護

31、的基本知識，秩序維護服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務(wù)要求，秩序維護服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標準和秩序維護服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準。培訓(xùn)對象： 秩序維護主管 秩序維護員課程目標：1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用；3、熟悉公司秩序維護服務(wù)基礎(chǔ)標準和秩序維護服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準；4、熟悉公司秩序維護服務(wù)的運作模式。5、掌握基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域護衛(wèi)工作及突發(fā)事件課程提綱：物業(yè)管理及秩序維護服務(wù)的重要性物業(yè)管理分類中的秩序維護服務(wù)秩序維護服務(wù)的目標秩序維護服務(wù)的特點秩序維護服務(wù)的基本要求秩序維護服務(wù)的主要職責(zé)秩序維護服務(wù)的組

32、織機構(gòu)秩序維護各類人員的崗位職責(zé)秩序維護服務(wù)的主要任務(wù)消防工作 安全(nqun)應(yīng)急方案 各類表格(biog)記錄注意事項 秩序(zhx)維護隊列動作教案培訓(xùn)課時：24課時保潔服務(wù)培訓(xùn)課程概述：通過對保潔服務(wù)在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運作規(guī)范，環(huán)境保護與運作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進行監(jiān)督檢查。培訓(xùn)對象：保潔服務(wù)管理人員和保潔員工及相關(guān)人員課程目標：保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標準化課程提綱： 概述 保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、

33、作業(yè)規(guī)程、檢查等 常用清潔劑的使用 其他培訓(xùn)課時：8課時綠化服務(wù)培訓(xùn)課程概述：綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過綠化養(yǎng)護管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。培訓(xùn)對象：小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員課程目標：讓學(xué)員能認識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱：收集資料，建立綠化檔案園林綠化法律法規(guī)政策綠化(lhu)名詞解釋怎樣驗收小區(qū)(xio q)綠化工程怎樣對小區(qū)綠化環(huán)境進行(jnxng)監(jiān)管培訓(xùn)課時：12課時設(shè)備管理培訓(xùn)課程(kchng)概述：物業(yè)設(shè)備(shbi)管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。

34、特別是物業(yè)服務(wù)公司成立以后，物業(yè)管理與服務(wù)分離，設(shè)備管理由服務(wù)公司承擔(chngdn)，實行分專業(yè)管理，服務(wù)中心監(jiān)督的模式。物業(yè)設(shè)備一般可分六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運行管理、設(shè)備計劃維保管理等。培訓(xùn)對象：物業(yè)管理設(shè)備主管等。課程目標：了解物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類， 設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標準。課程提綱：1. 設(shè)備管理的內(nèi)容 11 設(shè)備檔案的建立 111 設(shè)備臺帳、卡與標識管理 112 設(shè)備機房管理 113 設(shè)備的運行管理 114 設(shè)備的維保管理 115 設(shè)備、設(shè)施中、大修

35、管理2. 設(shè)備管理的分類 21 給排水系統(tǒng) 22 消防系統(tǒng) 23 電梯系統(tǒng) 24 強電系統(tǒng) 25 弱電系統(tǒng) 26 智能化系統(tǒng)3.設(shè)備管理標準 31 服務(wù)中心中央監(jiān)控室管理辦法 32 給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 33 弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 34 電梯(dint)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度 35 消防系統(tǒng)運行管理(gunl)和維護保養(yǎng)管理制度 36 柴油發(fā)電機組運行(ynxng)管理和維護保養(yǎng)管理制度 37 設(shè)備帳、卡物管理辦法 38 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法培訓(xùn)課時：20課時第三節(jié) 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、服務(wù)中心各項管理制度目錄(ml)序 號文件名稱文件

36、編碼1服務(wù)中心內(nèi)部崗位設(shè)置、標準XAJ.SBMD.00.012職業(yè)安全健康職責(zé)XAJ.SBMD.00.023物料管理辦法XAJ.SBMD.00.034停電停水應(yīng)急預(yù)案XAJ.SBMD.00.045水浸應(yīng)急預(yù)案XAJ.SBMD.00.056治安應(yīng)急預(yù)案XAJ.SBMD.00.067文件質(zhì)量記錄管理辦法XAJ.SBMD.00.078犬類管理辦法XAJ.SBMD.00.089秩序維護崗位架構(gòu)圖XAJ.SBMD.01.0110秩序維護運作規(guī)程XAJ.SBMD.01.0211人員出入管理辦法XAJ.SBMD.01.0312監(jiān)控中心管理辦法XAJ.SBMD.01.0413車輛管理辦法XAJ.SBMD.01

37、.0514秩序維護崗位操作規(guī)程XAJ.SBMD.01.0615安保崗位標準XAJ.SBMD.01.0716燃放煙花爆竹管理規(guī)定XAJ.SBMD.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程XAJ.SBMD.02.0118綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程XAJ.SBMD.03.0119消防安全管理辦法XAJ.SBMD.04.0120火警應(yīng)急預(yù)案XAJ.SBMD.04.0221消防設(shè)備（設(shè)施）運行管理辦法XAJ.SBMD.04.0322消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.04.0423消防管理制度XAJ.SBMD.04.0524消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.04.0625弱電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)定

38、XAJ.SBMD.04.0726弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.04.0827弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.04.0928弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度XAJ.SBMD.04.1029電梯設(shè)備監(jiān)管辦法XAJ.SBMD.05.0130電梯故障緊急預(yù)案XAJ.SBMD.05.02序 號文件名稱文件編碼31供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度XAJ.SBMD.06.0132供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程XAJ.SBMD.06.0233供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.06.0334供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.06.0435電工安全操作守則XAJ.SBM

39、D.06.0536給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度XAJ.SBMD.07.0137給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程XAJ.SBMD.07.0238給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.07.0339給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.07.0440管道維修工作規(guī)程XAJ.SBMD.07.0541房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度XAJ.SBMD.09.0142房屋設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程XAJ.SBMD.09.0243房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程XAJ.SBMD.09.0344房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.09.0445房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求XAJ.SBMD.09.0

40、546設(shè)備完好率標準XAJ.SBMD.09.0647房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程XAJ.SBMD.09.0748服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程XAJ.SBMD.10.0149雨天防滑管理辦法XAJ.SBMD.10.0250業(yè)戶管理辦法XAJ.SBMD.11.0151空房管理辦法XAJ.SBMD.11.02PAGE 【宋都新城國際】 物業(yè)管理投標書浙江綠城物業(yè)管理有限公司第四節(jié)管理(gunl)方式及工作計劃一、管理(gunl)方式為使世博名邸物業(yè)管理工作(gngzu)的順利開展，平湖市新安佳物業(yè)管理有限公司將從公司派出優(yōu)秀的物業(yè)管理人員組建世博名邸物業(yè)服務(wù)中心。按照ISO9001質(zhì)量體系管理標準，制定各項管理制

41、度。運用CI系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。按照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)。在接到中標通知書三十日內(nèi)，與業(yè)主委員會簽訂世博名邸物業(yè)管理服務(wù)合同。在物業(yè)交接前正式組建服務(wù)中心，主要管理人員到位，招聘部分管理服務(wù)人員，組織培訓(xùn)。根據(jù)物業(yè)交付時間，按照接管驗收標準，建立設(shè)施設(shè)備檔案，并完成對園區(qū)設(shè)施設(shè)備的使用情況的驗收，對需整改部分提出建議。針對園區(qū)實際情況，結(jié)合公司管理的要求，編制切實可行的管理方案。實施日常管理。二、工作流程服務(wù)中心與外部總體(zngt)關(guān)系圖其他公司或關(guān)聯(lián)單位信息反饋需求信息傳遞信息資源資源支持信息反饋業(yè)主公司服務(wù)中

42、心信息反饋資源支持處理投訴信息反饋尋求支持業(yè)主委員會業(yè)主報修、維修、回訪(hufng)流程客戶報修客戶報修熱線/訪客對講系統(tǒng)等客戶服務(wù)中心填寫用戶報修單公司維修中心維修物業(yè)管理處工程部回訪維修/處理收 費客戶簽字、驗收建立客戶報修熱線，實行一站式服務(wù)，業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對房屋、水電等質(zhì)量問題(wnt)進行報修，物業(yè)維修人員在接到報修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補在2小時內(nèi)完成，中修24小時內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。二、管理(gunl)措施（一）指導(dǎo)思想以人民群眾滿意為宗旨，以國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣，以達標創(chuàng)優(yōu)為目標，通過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小

43、區(qū)活動，樹立良好(lingho)的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平。（二）具體(jt)目標1、房屋及維修(wixi)管理方面：房屋外觀完好、整潔，定期清潔或粉刷。小區(qū)內(nèi)有明顯指示標志：交通指示牌，小區(qū)平面圖及樓宇和單元標識等。房屋完好率達到98%。無違章搭建。物業(yè)管理費收繳率達95%以上。房屋維修及時率達95%，做好回訪及記錄。檔案管理完善，有專人管理，做到完整、清晰、安全、準確。2、設(shè)備管理方面：小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全，管理到位。設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完善。每日有設(shè)備運行記錄，操作人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。電梯安全運行。消防系統(tǒng)設(shè)備完

44、好，可隨時啟用。安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好，使用正常。3、市政公用設(shè)施管理方面：小區(qū)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，運行正常。道路暢通，路面平坦。交通管理規(guī)范，車輛停放有序。污水排放通暢。4、環(huán)境衛(wèi)生管理方面：小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。小區(qū)實行(shxng)標準化保潔，垃圾日產(chǎn)日清。根據(jù)季節(jié)(jji)投放滅蟲除四害藥物，派專人管理。做好不養(yǎng)寵物、家禽的宣傳(xunchun)，并經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔，不留死角，不隨意堆放雜物或占用。小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂涂亂畫現(xiàn)

45、象。5、綠化管理方面：按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護。小區(qū)公共綠地不占用，不隨意改變用途，保證小區(qū)綠地率。合理分布樹、花的種植，做到四季常綠。綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏現(xiàn)象。6、治安管理方面：小區(qū)實行封閉式管理，采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施，確秩序維護全。小區(qū)實行24小時秩序維護值班、巡邏制度。小區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控和安全監(jiān)視系統(tǒng)有專職人員管理，并嚴格執(zhí)行相關(guān)制度和紀律。思想重視,制度落實，以防為主，使小區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件。秩序維護人員服裝整齊，儀容端莊，作風(fēng)嚴謹，言語文明。危及住戶安全處設(shè)有明顯標志，并落實防范措施。重視對秩序維護人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

46、7、財務(wù)管理方面：建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。嚴格遵守國家財經(jīng)紀律和公司有關(guān)規(guī)章制度。為住戶提供多項便民有償服務(wù)，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，增收節(jié)支，做到管理經(jīng)費收支平衡，爭取略有盈余。8、社區(qū)文化建設(shè)方面：充分利用小區(qū)的娛樂場所和設(shè)施，定期組織開展健康有益(yuy)的社區(qū)文體活動。積極(jj)配合社區(qū)開展各項公益活動。半年開展一次征詢住戶意見活動，及時了解住戶需求信息(xnx)，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容，使住戶綜合滿意率達到95%以上。提倡住戶互幫互助，文明居住，關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。積極開展精神文明建設(shè)，使住戶能自學(xué)遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。（三）實施辦法1、建立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組。由公

47、司領(lǐng)導(dǎo)擔任組長，負責(zé)創(chuàng)建活動的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作；各部門負責(zé)人擔任成員，負責(zé)創(chuàng)建活動的指導(dǎo)工作。2、制訂實施計劃根據(jù)創(chuàng)建活動的總體安排，制訂切實可行的實施計劃。要把創(chuàng)建活動與日常管理結(jié)合起來，把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)結(jié)合起來，把長遠目標與眼前工作結(jié)合起來，通過開展創(chuàng)建活動，真正帶動各項工作。3、強化各項管理制度建立、健全各項管理制度，以制度促管理，使各項管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化，做到有章可循、違章必究。4、加強檢查、督導(dǎo) 對創(chuàng)建活動要經(jīng)常進行檢查、督導(dǎo)，及時總結(jié)經(jīng)驗。對存在的問題，要認真查找原因，尋求解決的辦法；確保創(chuàng)建活動健康開展，取得實效。第四章 物業(yè)維修和管理及應(yīng)急措施第一節(jié)房屋(fngw)

48、及公用設(shè)施維修(wixi)養(yǎng)護一、房屋(fngw)管理及維修方案管理內(nèi)容（一）對房屋、設(shè)備設(shè)施用房設(shè)專業(yè)人員對各用房進行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。（二）建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。（三）根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備用房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。（四）設(shè)專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。管理措施（一）制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，將根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料。（二）建立房屋檔案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處

49、于最佳狀態(tài)。二、公共配套設(shè)施管理及維修方案管理內(nèi)容（一）根據(jù)設(shè)備類型、型號不同設(shè)專業(yè)人員對各設(shè)備用房進行定期巡查，并按不同設(shè)備要求進行正確保養(yǎng)。（二）建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。（三）根據(jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標識，工程人員對設(shè)備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。（四）對各管線、控制器等設(shè)專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。（五）按有關(guān)行業(yè)規(guī)范標準對各設(shè)施設(shè)備，進行專業(yè)檢測、維保。（六）按照有關(guān)規(guī)范標準，設(shè)專職設(shè)備運行操作員對高低配、水泵等進行專門維護、管理。管理措施（一）制定設(shè)備(shbi)安全運行管理方案，建立設(shè)備臺

50、帳，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。（二）建立設(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保(qubo)系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。（三）制定設(shè)備維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細的設(shè)備運行(ynxng)值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。（四）做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。三、房屋日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案

51、序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題平時每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理或維修。由于使用不當造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實施。如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)提請開發(fā)單位處理。有關(guān)房屋修繕標準。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干空掛、破損。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施。有關(guān)房屋修繕標準。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋

52、面滲漏。避雷設(shè)施脫焊、斷裂。屋面積水。日常巡查，每半年維護一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施維修。有關(guān)房屋修繕標準。相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，無滲漏。隔熱層完好無損。避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護。大堂自控門維護每周對該區(qū)域檢查一次；每半年對公共地面維護一次，補換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負責(zé)相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。房屋修繕標準。整潔、無缺損。表面完好無變形，窗戶無滲水。序號項 目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果5上、下水主管道 = 1 * GB

53、3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼松脫。每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。由工程部按有關(guān)規(guī)程實施。給、排水維護修繕標準。房屋維修標準。美觀完好。上、下水通暢。無滲漏。6設(shè)備用房經(jīng)營用房用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。不能滿足正常使用。各項設(shè)施、設(shè)備缺損。每周檢查一次用房，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。各項設(shè)施、設(shè)備完好。整潔、安全。四、房屋定期(dngq)維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計 劃方 案標 準實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損。施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。每年對房屋沉降情況進行一次檢查，做好記錄

54、，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由于使用不當造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實施。如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)提請開發(fā)單位處理。有關(guān)房屋修繕標準。有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。安全，使用正常。功能完好。2外墻面外墻面大理石干掛脫落。外墻面局部滲漏。外墻面大面積滲漏。外墻面的翻新（25年周期）。 = 5 * GB3 玻璃幕墻破損每2年對外墻較大面積滲漏久修無效的，應(yīng)局部翻新，防止?jié)B漏擴大及污染墻面；并清洗一次。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施。外墻面每年清潔一次。有關(guān)房屋修繕標準。外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面隔熱層破損。防水層破損造成屋面滲漏。避雷設(shè)施脫焊、斷裂。屋面積水。每

55、半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施維修；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。有關(guān)房屋修繕標準。相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。無積水，無滲漏。隔熱層完好無損。避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖公用墻面、地面的維修改造。公共通道、門廳的墻、天花維護。樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護。大堂自控門維護每年全面維護一次樓梯踏步，消除空鼓；發(fā)現(xiàn)問題，及時處理；每二年刷新一次門廳及樓梯間墻壁天花、扶手和欄桿。日常維修由工程部負責(zé)。相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。房屋修繕標準。整潔、無缺損。表面完好無變形，窗戶無滲水。扶手完好，無張貼痕跡。序號項目維修類別劃分計 劃方 案標準實施

56、效果5上、下水管道 = 1 * GB3 接口及砂眼漏水。管道堵塞、破裂。固定碼松脫。每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。每年檢修一次，并緊固管道固定碼。每年刷一次管道油漆。由工程部按有關(guān)規(guī)程實施。給、排水維護修繕標準。房屋維修標準。美觀完好。上、下水通暢。無滲漏。6設(shè)備用房經(jīng)營用房用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。不能滿足正常使用。各項設(shè)施、設(shè)備缺損。每半年檢查一次電氣線路。每二年內(nèi)粉刷用房一次。由工程部會同維修中心按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用。各項設(shè)施、設(shè)備完好。整潔、安全。第二節(jié) 機電設(shè)備設(shè)施(shsh)管理一、機電設(shè)備維護(wih)原則1、對設(shè)備進行(jnxng)系

57、統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。2、明確各類設(shè)備的管理要求，確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運行，有效控制和利用能源。二、機電設(shè)備管理程序（一）設(shè)備檔案的建立要求1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳，并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號： 所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標識”；“設(shè)備標識”用標牌形式予以實施，標牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號；設(shè)備編號按下列規(guī)則編號：FC01SB001A設(shè)備流水號設(shè)備名稱縮寫物業(yè)

58、點編碼3、所有設(shè)備(shbi)應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡。4、設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時(jsh)地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。5、設(shè)備臺帳和設(shè)備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議書等）統(tǒng)一由公司(n s)辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。（二）設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。1、配電房管理規(guī)程2、水泵房管理規(guī)程3、電梯機房管理規(guī)程4、程控機房管理規(guī)程（三）設(shè)備狀態(tài)標識1、工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用

59、、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。正常運行中的設(shè)備可不予標識。標識的方式方法：設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識。 設(shè)備狀態(tài)標牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標識設(shè)備的明顯位置； 設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變。（四）設(shè)備的停用和封存1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。3、工程部應(yīng)定期對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性。4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理批準后實施。三、主要工作流程1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨立操作以前，必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護要求等方面

60、的技術(shù)(jsh)知識進行教育和實際操作培訓(xùn)。2、工程部應(yīng)會同設(shè)備使用部門有計劃(jhu)地對使用、操作人員進行技術(shù)培訓(xùn)，以不斷提高對設(shè)備使用，維護的能力。3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備，操作人員必須通過考試拿到證書(zhngsh)后，方能獨立使用或操作設(shè)備。4、對于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修理；對于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標識及操作方法和注意事項。5、對于員工直接操作的設(shè)備，設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種：設(shè)備操作規(guī)范 設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范 崗位責(zé)任制 交接班制度6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。（1）參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備