六安市馬家庵蔬菜批發(fā)市場項目實施建議書

1、 WORD 28/29市馬家庵蔬菜批發(fā)市場項目建議書XXX二XX年XX月XX日目錄 TOC o 1-1 h z HYPERLINK l _Toc278759241第一章概述 PAGEREF _Toc278759241 h 2HYPERLINK l _Toc278759242第二章項目選址與建設(shè)條件 PAGEREF _Toc278759242 h 11HYPERLINK l _Toc278759243第三章建設(shè)容與建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc278759243 h 14HYPERLINK l _Toc278759244第四章規(guī)劃設(shè)計方案 PAGEREF _Toc278759244 h 16

2、HYPERLINK l _Toc278759245第五章公用工程和輔助設(shè)施方案 PAGEREF _Toc278759245 h 20HYPERLINK l _Toc278759246第六章經(jīng)營方針和營銷策略 PAGEREF _Toc278759246 h 22HYPERLINK l _Toc278759247第七章項目實施規(guī)劃 PAGEREF _Toc278759247 h 24HYPERLINK l _Toc278759248第八章投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc278759248 h 25HYPERLINK l _Toc278759249第九章財務(wù)分析 PAGEREF _Toc

3、278759249 h 26HYPERLINK l _Toc278759250第十章結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc278759250 h 28第一章 概 述1.1項目名稱市馬家庵蔬菜批發(fā)市場1.2項目地址市馬家庵蔬菜批發(fā)市場位于市裕安區(qū)擺渡鎮(zhèn)境。北臨鎮(zhèn)北路，路北側(cè)為規(guī)劃中的生活區(qū)，并有312國道與合武高速鐵路經(jīng)過；西臨鎮(zhèn)西路，路西側(cè)為規(guī)劃中的工業(yè)園區(qū)；南臨董臺子路，路南側(cè)為預(yù)留中的發(fā)展用地；東臨鎮(zhèn)東路，路東側(cè)為規(guī)劃中的居住區(qū)與生態(tài)區(qū)。 建設(shè)單位本項目建設(shè)單位市京皖房地產(chǎn)開發(fā)XX公司是中興建設(shè)集團下屬的一個子公司，是一家實力厚、起點高、理念新的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司于2004年11月份

4、在市注冊成立，公司法人王永法，注冊資本金貳仟叁佰萬元，具有國家叁級開發(fā)資質(zhì)，公司有管理人員40人，高級工程師2人，中級工程技術(shù)人員10人。京皖公司開發(fā)的獨山現(xiàn)代城，項目位于市裕安區(qū)獨山鎮(zhèn)，屬市招商引資項目，項目總建筑面積15萬平方米，項目規(guī)劃建設(shè)有商業(yè)步行街、購物中心、多層住宅區(qū)、高檔別墅、星級酒店、農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園、政府行政中心以與占地近35畝的生態(tài)水景公園。目前已基本完成項目建設(shè)。公司目前正開發(fā)獨山紅色旅游項目獨山維埃城。項目建議書的編制容與深度在對該建設(shè)項目外部環(huán)境現(xiàn)狀與各影響因素分析的基礎(chǔ)上，論證該項目建設(shè)的必要性和社會意義，提出該項目的規(guī)劃方案，估算工程的投入成本，對建設(shè)工期作初步安

5、排，并對本項目的投入進行社會效益分析，最后提出該項目建設(shè)的初步意見。1.5項目建議書主要技術(shù)政策、依據(jù)與編制原則服從城市總體規(guī)劃，既要滿足建設(shè)項目的使用功能和經(jīng)濟要求，又要保護城市環(huán)境，豐富城市景觀。研究項目的投資環(huán)境，客觀地對項目的投入和產(chǎn)出做出分析。遵循經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益和綜合效益并舉的原則，全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。遵守國家與地方的有關(guān)法規(guī)，以與國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠規(guī)劃。 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施。1.6項目背景市位于西部，大別山北麓，江淮丘陵西緣，俗稱“皖西”。是大別山區(qū)域中心城市?，F(xiàn)轄金安、裕安兩區(qū)和壽縣、霍邱、金寨

6、、霍山、舒城五縣，以與省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗區(qū)。全市159個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、8個街道、85個城市社區(qū)、2846個村民委員會?？偯娣e17976平方公里?？?cè)丝?01.64萬人。有29個民族，以漢族人口為主，少數(shù)民族占0.7%，以回族居多。2009年，全年生產(chǎn)總值（GDP）584億元，按可比價格計算，比上年增長13.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值138.4億元，增長6.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值237.7億元，增長21%；第三產(chǎn)業(yè)增加值207.9億元，增長9.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的24.7：38.4：36.9調(diào)整為23.7：40.7：35.6。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值9637元（折合1411美元

7、），比上年增加869元。全員勞動生產(chǎn)率139404元/人，增長14.7%。依山襟淮，承東接西，區(qū)位優(yōu)越。東與省會市相連，南與市接壤，西與市毗鄰，北接市、市。貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經(jīng)濟區(qū)的中心城市。312、206、105國道、寧西高速公路、合九鐵路、寧西鐵路、淠淮航道縱橫全境，至駱崗機場僅需1小時，交通十分便捷。資源豐富而獨特。這里水源充沛，水質(zhì)優(yōu)良。全市地表水資源總量99.9億立方米，境有淠河、史河、杭埠河等7條主要河流。新中國建立后，先后建成了佛子嶺、梅山、磨子潭、響洪甸、龍河口五大水庫。以五大水庫為依托興建的淠史杭綜合利用工程，是我國最大的人工灌區(qū)，也是世界七大人工灌

8、區(qū)之一。灌區(qū)控制面積覆蓋皖豫兩省1.3萬平方公里，設(shè)計灌溉面積100萬畝。境有木本、草本植物3800多種，各類水陸棲生脊椎動物500多種。盛產(chǎn)110多種名特優(yōu)稀農(nóng)副產(chǎn)品和1400余種中藥材，糧、油、棉、麻、茶、繭、板栗、肉禽、羽絨、水產(chǎn)等產(chǎn)量多數(shù)居全省第一，瓜片、皖西白鵝與其羽絨、霍山石斛等稱甲全國。境已探明礦藏30多種，鐵、金、鉛、鋅、石英石、花崗石、水泥灰?guī)r等儲量甚豐。裕安區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，是中原與東南沿海的交通要道。寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、合九鐵路、阜六鐵路，寧西、商景、合武、合阜四條高速與 312、105國道交匯于此，距駱崗國際機場70公里。裕安物產(chǎn)豐饒，是著名的皖西白鵝、瓜片、埠大麻

9、、河口圓竹的主產(chǎn)地。擺渡鎮(zhèn)位于裕安區(qū)西南片區(qū)，北鄰分路口鎮(zhèn)，南鄰城南鎮(zhèn)，六公路貫穿全鎮(zhèn)，將擺渡鎮(zhèn)的主要的村和居委會串聯(lián)為一體，鎮(zhèn)下轄13個村，2個居委會，總?cè)丝?.3萬，是老淠河的灣區(qū)、畈區(qū)，土質(zhì)為沙土地，適宜種植蔬菜。擺渡鎮(zhèn)的胡蘿卜絲、白蘿卜絲、苦菊、西蘭花等蔬菜遠銷東南沿海城市，成為當?shù)氐奶禺a(chǎn)之一。各村之間的村村通道路縱橫交錯，交通十分便利，馬家庵位于擺渡鎮(zhèn)的東北方向，東北緊鄰市的西大門十里橋，正東就是目前開發(fā)強度最大的城南鎮(zhèn)，地理位置最為優(yōu)越。馬家庵現(xiàn)有人口4160人，人均收入3600元（主要統(tǒng)計的是村農(nóng)業(yè)和村經(jīng)濟收入），外出務(wù)工收入難以統(tǒng)計，據(jù)走訪了解，外出務(wù)工收入每人約2.5萬元，占

10、家庭收入的60%以上。馬家庵信用社年存款6000余萬，貸款5000余萬。擺渡鎮(zhèn)衛(wèi)生院位于馬家庵，周邊的陸集、百市集、白酒店、官塘、祁家崗以與城南鎮(zhèn)的四望山村均參與馬家庵集市貿(mào)易，節(jié)假日、農(nóng)閑時趕集人數(shù)達6000余人。在經(jīng)過深入調(diào)查研究基礎(chǔ)上，為加大市農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)建設(shè)，京皖房地產(chǎn)開發(fā)公司擬利用位于市中心約9公里，市區(qū)西南邊一塊整塊地，總用地面積約31.7公頃，其中凈用地面積約24.5公頃，建設(shè)市馬家庵蔬菜綜合批發(fā)市場。1.7項目建設(shè)的必要性農(nóng)業(yè)是關(guān)系國計民生的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，黨和政府都是十分關(guān)心農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的問題。國家的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃中明確提出，從2001年開始的“十五”時期，是

11、新世紀初我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要時期。農(nóng)業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重大任務(wù)和我國即將加入世界貿(mào)易組織的新形勢。農(nóng)業(yè)承擔著支撐經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要任務(wù)。這一時期，是我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展進入新階段后的一個關(guān)鍵時期，“十一五”期間，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟，建設(shè)社會主義新農(nóng)村依舊是我國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務(wù)。當前，我國農(nóng)產(chǎn)品流通方面卻存在著比較嚴重的問題，制約著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是農(nóng)產(chǎn)品流通信息不暢，市場調(diào)節(jié)具有盲目性。二是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場培育滯后，功能作用難以有效發(fā)揮。我國農(nóng)產(chǎn)品流通已形成以批發(fā)市場為樞紐的流通體制，目前全國有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場4500多家，已遠不能適應(yīng)現(xiàn)在供求質(zhì)量提高新

12、階段的需要。因此實施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)，抓緊建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品流通體系是加快農(nóng)產(chǎn)品流通的必由之路。項目建設(shè)的必要性具體主要有以下幾個方面：一是解決當?shù)亍叭r(nóng)”問題，全面建設(shè)小康社會的需要省是我國最大最重要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和消費基地之一，其流通形式的現(xiàn)代化發(fā)展必將對我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與流通方式的改變產(chǎn)生一定的示效應(yīng)。市馬家庵蔬菜批發(fā)市場的建設(shè)對解決好當?shù)亍叭r(nóng)”問題都將產(chǎn)生巨大的促進作用，它的全面建設(shè)與發(fā)展無疑會對當?shù)厝娼ㄔO(shè)小康社會作出積極的貢獻。二是市現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品流通的需要是農(nóng)業(yè)大省，市的農(nóng)副產(chǎn)品資源更是得天獨厚，當?shù)剞r(nóng)村與農(nóng)副產(chǎn)品流通市場無限廣闊，但農(nóng)副產(chǎn)品流通體系建設(shè)十分落后，農(nóng)民“賣菜難”問題長期得不

13、到更好的解決，不但成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的嚴重制約因素，也限制了農(nóng)民生活水平的提高，也損害了廣大農(nóng)民的身心健康。因此，要發(fā)揮農(nóng)副產(chǎn)品資源優(yōu)勢，實現(xiàn)奮力崛起，提高當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)，促進“農(nóng)產(chǎn)品進城”和“工業(yè)品下鄉(xiāng)”，就必須建設(shè)一個縱橫貫通、無縫對接的城鄉(xiāng)商品雙向流通體系。三是培育一批農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的需要通過建設(shè)市馬家庵蔬菜綜合批發(fā)市場，建立堅持以市場為導(dǎo)向，立足現(xiàn)有加工能力的改組、改造，加快當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品尤其是蔬菜加工、保鮮、儲運技術(shù)和設(shè)備的引進、開發(fā)，加強對農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)的扶持，使當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品加工水平有較大的提高，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)有一個大的發(fā)展。通過大力發(fā)展市馬家庵蔬菜綜合批發(fā)市場，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營

14、。鼓勵采取“公司加農(nóng)戶”、“訂單農(nóng)業(yè)”等多種形式，大力推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。支持農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)、銷售企業(yè)和科研單位帶動農(nóng)戶進入市場，與農(nóng)戶形成利益共享、風險共擔的經(jīng)營機制。采取財政、稅收、信貸等方面的優(yōu)惠政策，扶持一批從事農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工和流通的重點龍頭企業(yè)加快發(fā)展。四是解決當?shù)夭糠洲r(nóng)村剩余勞動力就業(yè)的需要目前，我省的農(nóng)村農(nóng)動力嚴重過剩，大部分都選擇了外出打工，截至2008年底，全省進城務(wù)工農(nóng)民近1000萬人，其中輸往省外的農(nóng)村勞動力800多萬人。項目全面建成后，將大大拓展了當?shù)鼐蜆I(yè)渠道，保守估計可直接增加就業(yè)崗位1000個以上。五是暢通供求信息，解決“買難”、“賣難”，提高農(nóng)民收入的需要由于消費

15、者收入和消費水平不斷提高，市場需求瞬息萬變，買方優(yōu)勢地位日益顯現(xiàn)出來，生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少的決定權(quán)已由生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)橄M者，消費者成為企業(yè)命運的“主宰者”。 但長期以來，由于受計劃經(jīng)濟的影響，墨守成規(guī)的農(nóng)民習(xí)慣于重生產(chǎn)輕銷售，重數(shù)量輕質(zhì)量，不愿在科技應(yīng)用、品種更新上花精力，因而使農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)地區(qū)結(jié)構(gòu)和品種結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)變化的消費需求，農(nóng)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)單一，大路貨多，適銷對路的名優(yōu)新特產(chǎn)品和科技含量高的農(nóng)產(chǎn)品少，出現(xiàn)了“買難”和“賣難”并存的奇怪現(xiàn)象。這就需要加快農(nóng)產(chǎn)品流通市場建設(shè)的步伐，建立適合農(nóng)副產(chǎn)品流通的市場，并依托農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建立農(nóng)產(chǎn)品市場信息中心，對省外農(nóng)產(chǎn)品市場進行調(diào)查和研究，與時發(fā)布省外農(nóng)

16、產(chǎn)品市場供求信息，引導(dǎo)當?shù)剞r(nóng)民調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品。1.8項目建設(shè)的意義全面建設(shè)一個經(jīng)營品種齊全、層次分明、便民利民、輻射皖西的市馬家庵蔬菜綜合批發(fā)市場，是貫徹落實黨的十七屆五中全會和全國經(jīng)濟工作會議精神，建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重要舉措，是新時期擴大需、拉動消費的重要手段，也是省農(nóng)村商品流通改革和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)試點工作的重要容。當前，我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展正處在新階段的爬坡時期，特別是加入世界貿(mào)易組織以后，深化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，穩(wěn)定增加農(nóng)民收入，提升農(nóng)產(chǎn)品市場競爭力，比以往任何時候都更為緊迫。大力推進農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域的建設(shè)，是促進農(nóng)產(chǎn)品流通的必然選擇，對于促進農(nóng)村繁榮和社會進步，全面

17、建設(shè)小康社會具有重大意義。通過市馬家庵蔬菜綜合批發(fā)市場的建設(shè)，將在更大程度上解決了當?shù)剞r(nóng)民“買難”、“賣難”的問題，有利于促進當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，充分發(fā)揮市農(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量。1.9結(jié)論本項目建設(shè)有利于搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，加快形成一個立足，面向的一個市農(nóng)副產(chǎn)品流通和銷售網(wǎng)絡(luò)，對加快市農(nóng)業(yè)建設(shè)發(fā)展步伐，進一步搞好市與周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)，提高農(nóng)民收入，提高人民生活水平都有較好的推動作用。同時，該項目的實施必將推動市農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展進程，對繁榮農(nóng)村經(jīng)濟也有著至關(guān)重要的作用。項目的建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)前景非常廣闊，全面建成后，經(jīng)濟

18、效益和社會效益都十分顯著。第二章 項目選址與建設(shè)條件2.1項目選址2.1.1項目位置項目擬用地圍如圖：北至康樂街（規(guī)劃路）；南至董臺子路（規(guī)劃路）；東至鎮(zhèn)中路（規(guī)劃路）；西至鎮(zhèn)西路。其中六路為現(xiàn)狀穿城縣級道路。六路與鎮(zhèn)西路交口處的現(xiàn)狀南北向道路為老六路。2.1.2項目區(qū)域概況馬家庵項目位于市裕安區(qū)擺渡鎮(zhèn)境。擺渡鎮(zhèn)位于裕安區(qū)西南片區(qū)，北鄰分路口鎮(zhèn)，南鄰城南鎮(zhèn)，六公路貫穿全鎮(zhèn)，將擺渡鎮(zhèn)的主要的村和居委會串聯(lián)為一體，鎮(zhèn)下轄13個村，2個居委會，總?cè)丝?.3萬，是老淠河的灣區(qū)、畈區(qū)，土質(zhì)為沙土地，適宜種植蔬菜。擺渡鎮(zhèn)的胡蘿卜絲、白蘿卜絲、苦菊、西蘭花等蔬菜遠銷東南沿海城市，成為當?shù)氐奶禺a(chǎn)之一。各村之間

19、的村村通道路縱橫交錯，交通十分便利。2.1.3區(qū)位優(yōu)勢分析馬家庵位于擺渡鎮(zhèn)的東北方向，東北緊鄰市的西大門十里橋，正東就是目前開發(fā)強度最大的城南鎮(zhèn)。各村之間的村村通道路縱橫交錯，交通十分便利，地理位置最為優(yōu)越。2.2建設(shè)條件2.2.1地形、地貌、工程地質(zhì)市境因受大別山外圍低山支脈延伸的影響，形成了東南高、西北低的波狀單斜面傾覆地形。市境地貌較復(fù)雜。東南崗丘地勢起伏不平，圍廣，耕地多，林地比重大。小華山一帶有成塊草山，宜于放牧，有利于發(fā)展畜牧業(yè)市境圍的工程地質(zhì)條件簡單，按照沉積物巖性大致可以分為四區(qū)?；鶐r裸露區(qū)：市境東部，紅色砂巖偶有露頭，巖石風化強烈，風化帶有一些粘土，其容許承載力在3050噸平

20、方米，地基很好，是重工業(yè)建筑的首選基地。2.2.2氣候與氣象四季分明，對建設(shè)沒有太大影響。2.2.3交通條件靠近公路，交通便利，離火車站9公里，距汽車客運西站僅7公里。2.2.4公共設(shè)施條件1、供電縣城區(qū)供電系統(tǒng)和供電容量近年來基本保持滿足社會需求的狀況，特別是對生活設(shè)施的供電是完全保障的，市政現(xiàn)狀供電設(shè)施和供應(yīng)電源點可以滿足項目需要。2、供水縣城區(qū)市政供水管網(wǎng)系統(tǒng)完善聯(lián)通，供水管網(wǎng)系統(tǒng)常水壓為0.30Mpa，可以滿足項目的建設(shè)運營需要。3、排水本項目市政排水系統(tǒng)為雨污分流制，管網(wǎng)系統(tǒng)健全，能夠受納項目排出的經(jīng)過預(yù)處理后達標的生活污水。第三章 建設(shè)容與建設(shè)規(guī)模3.1建設(shè)指導(dǎo)思想1、尊重城鎮(zhèn)總體

21、規(guī)劃，并與裕安區(qū)馬家庵鎮(zhèn)發(fā)展相協(xié)調(diào)，與用地周圍相協(xié)調(diào)。2、順應(yīng)基地的地形與整塊用地的地形，因地制宜進行布局，適應(yīng)當?shù)氐臍夂驐l件。3、總體布局應(yīng)符合社會的發(fā)展，人性化、多元化、園林化與城市化的發(fā)展方向，反映現(xiàn)代民生的新特色，體現(xiàn)地區(qū)的地域性特征。4、由于本項目總建筑面積約25.4萬平米，總體布局與單體設(shè)計都應(yīng)考慮分期建設(shè)的可能性，使其在分期建設(shè)中能逐步形成完整的階段性建筑群，滿足不同階段的需求目標。3.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)容項目占地面積： 444.57畝，建筑面積合384992平方米，綜合市場（含農(nóng)貿(mào)市場）建筑面積約1351883.2平方米,客運站面積是20850.2平方米,普通商住房(底層為門面,

22、二到三層為居住)建筑面積約86383.8平方米。普通住宅房面積為51459.2平方米，中高檔住宅面積為91110.6平方米。市場使用功能應(yīng)滿足獨立的、完整的蔬菜綜合批發(fā)市場的運行的需求，包括蔬菜批發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品交易、商業(yè)貿(mào)易一體化與相配套的輔助用房。擺渡鎮(zhèn)政務(wù)區(qū)整體搬遷在c3地塊；提升項目區(qū)在擺渡鎮(zhèn)的中心位置。規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的鎮(zhèn)經(jīng)濟政治中心、商貿(mào)物流集散地、休閑娛樂場所的功能，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施。蔬菜綜合批發(fā)市場容組成包括：蔬菜批發(fā)、小商品批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場、政府辦公用房、公共配套服務(wù)用房與部分安置與開發(fā)居住用房等各類建筑物，以與休

23、閑廣場、停車場、庭院與步行街等室外空間設(shè)施。第四章規(guī)劃設(shè)計方案4.1 指導(dǎo)思想應(yīng)用現(xiàn)代城鎮(zhèn)設(shè)計手段，吸收優(yōu)秀批發(fā)市場規(guī)劃的成功經(jīng)驗，考慮到由于社會變革而造成的人員結(jié)構(gòu)與人員要求的多樣性，通過精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計，力求創(chuàng)造一個布局合理，用地經(jīng)濟，設(shè)施完善，生活方便，環(huán)境優(yōu)美的批發(fā)市場，以適應(yīng)不同層次客戶的要求。充分體現(xiàn)以人為本，注重科技和可持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)國批發(fā)市場發(fā)展的趨勢。堅持社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益并舉，“為人服務(wù)，為后人著想”是批發(fā)市場建設(shè)的靈魂，而開發(fā)的經(jīng)濟效益則是形成批發(fā)市場建設(shè)的良性循環(huán)的基石。降低能源消耗，包括建設(shè)過程和使用階段。充分利用自然資源，降低常規(guī)能源的消耗。注

24、重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料，發(fā)展生態(tài)社區(qū)。4.2設(shè)計理念本項目總體規(guī)劃劃分為三大區(qū)域：蔬菜綜合批發(fā)市場區(qū)、公共服務(wù)區(qū)（政府、酒店、車站）、居住區(qū)?？傮w布局中充分考慮各功能區(qū)的相應(yīng)關(guān)系，相輔相成，締造出統(tǒng)一，完美的綠色區(qū)域。1、每塊用地沿建筑四周都有方便的道路交通網(wǎng)，提高使用效率。2、蔬菜綜合批發(fā)區(qū)位于場地的中部，道路四通八達，交通方便。滿足各方人流的匯集，營造出交易市場的氛圍，同時又起到其他用地與西邊的工業(yè)區(qū)的分隔效果。3、公共服務(wù)區(qū)域有獨自的綠化景觀，營造出和諧、統(tǒng)一、綠色的辦公環(huán)境。4、居住區(qū)，景觀通透，相互借景，結(jié)合道路以一條中心景觀帶穿叉其中，提高居住環(huán)境的品質(zhì)4.3規(guī)

25、劃方案用地情況蔬菜綜合批發(fā)市場總用地約11.18公頃，建筑面積約13.4萬平米；居住區(qū)用地面積約11.6公頃，建筑面積約10.2萬平米，居住人數(shù)約3500人道路交通從各個分區(qū)的使用性質(zhì)和功能要求出發(fā)，并結(jié)合場地實際規(guī)劃的道路網(wǎng)，道路形式可分為三類：1、蔬菜批發(fā)區(qū)外圍主要采用實際規(guī)劃中的道路網(wǎng)，圍主要采用步行街與景觀結(jié)合的形式，從而達到購物與交流的直接對外開放形式。同時在場地中間位置布置了一集中式的草坪廣場，供集中停車使用，以方便貨運車輛有組織有限制的流動。2、居住區(qū)主要采用自由式主道路加支狀宅前路的形式，形成“通而不透”的交通流線，使車輛進入小區(qū)后，能緩速運行，從而保證小區(qū)部人員的安全通行。相

26、鄰地塊間通過入口廣場與商業(yè)門面之間的塑造，加強鄰間相互之間的溝通與交流。3、公共區(qū)域，各區(qū)域獨自分開，具有自己的活動空間。政府區(qū)使用主體廣場加環(huán)狀車行道路，既滿足了基本的交通需求，也提升了地塊的整體形象。配套設(shè)施的布置對于批發(fā)市場，完善的配套將對小區(qū)的價值將會產(chǎn)生較大的影響。因此規(guī)劃中在批發(fā)市場建公共服務(wù)區(qū)（政府、酒店、車站）、居住區(qū)等配套設(shè)施。綠地規(guī)劃通過建筑體量不同、建筑層數(shù)變化、空間疏密結(jié)合形成一系列開放或封閉或半開放半封閉的景觀視廊。整體景觀可概括為：三橫一縱 “豐”字型景觀構(gòu)架，“三橫一縱”景觀軸線加各分散的景觀節(jié)點，將各個區(qū)域聯(lián)成一個有機整體?！叭龣M”即北部住宅區(qū)三個住宅小區(qū)由東到

27、西形成的景觀軸線一，三個住宅小區(qū)由東到西形成的景觀軸線二，中部從政府區(qū)前廣場向西至蔬菜批發(fā)區(qū)主體建筑的景觀軸線三；“一縱”指從北端住宅區(qū)的中心廣場向南至蔬菜批發(fā)區(qū)的休閑廣場、停車廣場最后到南端住宅區(qū)的中心景觀區(qū)形成的一條主要景觀軸線。各種形態(tài)、規(guī)模的綠化形成了不同風格、不同形式、不同審美特征的多樣化景觀空間，創(chuàng)造出生機勃勃的高效生態(tài)綠色蔬菜綜合批發(fā)市場區(qū)，為促進當?shù)氐亟?jīng)濟發(fā)展增添濃厚的一筆。 主要技術(shù)指標 項目占地：296381.48平方米； 總建筑面積：384992平方米； 綜合市場（含農(nóng)貿(mào)市場）建筑面積：135188.2平方米 客運站：20850.2平方米 普通商住房(底層為門面,二到三層

28、為居住)：86383.8平方米； 普通住宅房：51459.2平方米 中高檔住宅：91110.6平方米； 容積率：1.3第五章 公用工程和輔助設(shè)施方案5.1 土建 工程地質(zhì)有待現(xiàn)場勘察。 氣象、水文基本風壓 0.3KN/m2基本雪壓 0.5KN/m2抗震設(shè)防烈度：7度 建筑、結(jié)構(gòu)建筑的風格體現(xiàn)現(xiàn)代風情，力求創(chuàng)造一種獨特的建筑風格。主要結(jié)構(gòu)形式:市場為框架結(jié)構(gòu)，部分為磚混結(jié)構(gòu)，住宅為磚混結(jié)構(gòu)為主。5.2 給排水 用水量總用水量為600m3/日，（按人均耗水量200L/日）。 給水系統(tǒng)利用城鎮(zhèn)管網(wǎng)的水壓直接供給，作為生活給水與消防給水。 排水系統(tǒng)采用雨污分流制，污水排入室外化糞池處理后，再組織排入市

29、政管網(wǎng)。雨水由路面雨水井收集流入市政管網(wǎng)。 消防室外布置地上式消火栓。5.3 供電與電訊 供電電源由城鎮(zhèn)電網(wǎng)供給。 照明 照度標準活動區(qū)域30LX。道路：515LX光源選擇住宅以白熾燈、節(jié)能熒光燈為主，道路以高壓鈉燈為主。 管線敷設(shè)室外電纜直埋敷設(shè)，單體建筑分支干線采用穿鋼管沿地、墻、天棚吊頂、或管道井敷設(shè)，室分支線采用沿地、墻、天棚暗敷。 防雷接地本項目無高層建筑，屬三類防雷，防雷接地電阻不大于1歐。 電訊分片、分區(qū)設(shè)置室外分線箱，電信電纜再直埋入引入單體建筑粉線分線箱。單體建筑分線箱至各用戶管線采用穿管沿地、沿墻暗敷。設(shè)有線電視共用箱，有線電視共用箱至用戶終端管線沿地、沿墻暗敷。第六章 經(jīng)

30、營方針和營銷策略6.1 經(jīng)營方針隨著人民生活水平的提高，消費者對批發(fā)市場提出各種各樣的要求，對批發(fā)市場的功能、配套等因素將要求更高。同時批發(fā)市場的配套服務(wù)設(shè)施和經(jīng)營管理水平也同樣直接影響批發(fā)市場的人氣、商氣。為此，在經(jīng)營上應(yīng)做到以下幾點：樹立品牌意識，開發(fā)精品批發(fā)市場。未來的房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商的品牌和信譽將成為消費者認同批發(fā)市場的首選因素，品牌銷售將成為主要的銷售渠道。因此在本項目的運作中，開發(fā)商一定要不斷加強品牌宣傳，樹立良好的品牌， 有現(xiàn)代化跨世紀的眼光，無論從批發(fā)市場的規(guī)劃建筑本身，還是公建設(shè)施，物業(yè)管理等方式，都要有長遠考慮，順應(yīng)現(xiàn)代人的要求，盡量營造出安全、方便、舒適的批發(fā)市場大氛圍。

31、 在管理上提高工程質(zhì)量，降低工程成本和管理費用，做好項目建設(shè)中的投資、工期和質(zhì)量三大控制。 完善批發(fā)市場的配套管理。提高批發(fā)市場管理水平是今后市場競爭的主要手段。要充分發(fā)揮公司的業(yè)務(wù)特長，建立一支優(yōu)秀的管理專業(yè)隊伍。6.2 營銷策略 針對項目的定位，確定目標客戶群。 確定項目整合傳播策略，在對項目進行分析的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌賣點，作好廣告宣傳工作。 項目包裝。做好項目的包裝工作，對施工現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場重點進行包裝，形成良好的氣氛，精心設(shè)計宣傳品，把預(yù)期的品質(zhì)和形象投射到客戶腦中。 價格策略。確定良好的入市時機，并抓住客戶追漲不追落的心理，以逐步攀升的價格推向市場，力求形成物業(yè)不斷增值的市場印象。 采用

32、物業(yè)管理先行介入手段，直接體現(xiàn)以后的服務(wù)承諾。 建立并培養(yǎng)一支優(yōu)秀的銷售隊伍，招聘專業(yè)營銷人員，做好人員培訓(xùn)和銷售管理，與時反饋銷售信息。第七章 項目實施規(guī)劃7.1項目實施的各階段本項目實施規(guī)劃總體可以歸納為三個階段，第一階段完成前期調(diào)研和編制項目建議書與可行性研究工作，第二階段完成初步設(shè)計、設(shè)備訂貨和施工圖設(shè)計，第三階段完成土建施工和設(shè)備安裝與調(diào)試至交付使用。7.2建立項目實施管理機構(gòu)項目的建設(shè)工作將由京皖房地產(chǎn)開發(fā)負責，辦理勘察設(shè)計和施工的委托手續(xù)與簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；提供設(shè)計必需的基礎(chǔ)資料；申請或訂購設(shè)備和材料；承擔各項建設(shè)準備以與建設(shè)工作，直至完成項目的建設(shè)收尾等各項工作。7.3項目

33、建設(shè)計劃項目實行一次規(guī)劃，分期建設(shè)、分步實施，小塊起步、滾動發(fā)展的開發(fā)方式，先開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場、c2地塊安置房、老六沿街門面的開發(fā)，而后再開發(fā)老六路以北地塊的批發(fā)大市場、京皖家園、客運站停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為五年（20112015年），2011年擬開發(fā)面積39760（其中住宅面積為15858.85，商住面積為24901.2 ），2012年擬開發(fā)面積60000，2013年擬開發(fā)面積60000 ，2014年擬開發(fā)面積105000（含部分批發(fā)市場），2015年擬開發(fā)面積125000（含部分批發(fā)市場）。總建設(shè)周期約為5年。第八章 投資估算與資金籌措8.1 工程概述項目占地面積： 444.57畝，建筑面積合384992平方米，綜合市場（含農(nóng)貿(mào)市場）建筑面積約135188.2平方米,客運站面積是20850.2平方米,普通商住房(底層為門面,二到三層為居住)建筑面積約86383.8平方米。普通住宅房面積為51459.2平方米，中高檔住宅面積為91110.6平方米。市場使用功能應(yīng)滿足獨立的、完整的蔬菜綜合批發(fā)市場的運行的需求，包括蔬菜批發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品交易、商業(yè)貿(mào)易一體化與相配套的輔助用房。8.2編制論據(jù) 根據(jù)工程方案與有關(guān)文件。 建筑工程費參照全國統(tǒng)筑工程基礎(chǔ)定額2000年