浙江專題杭州德1德意大廈

1、德意 精品多功能樓盤形象策劃提案前言蕭山區(qū)位于錢塘江南岸，與風(fēng)景秀麗的杭州市隔岸相望。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷。是滬、杭、甬、蘇、錫、常城市群帶上的一座新興工貿(mào)城市，也是華東富庶地區(qū)重要的交通樞紐之一，浙贛線、線鐵路和、高速公路均會(huì)聚于此，杭州蕭山國際機(jī)場也座落在境內(nèi)。在新一輪的大杭州城市發(fā)展設(shè)計(jì)規(guī)劃下，蕭山區(qū)正式列入了大杭州的版圖。蕭山區(qū)市心以北規(guī)劃為蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)新型開發(fā)區(qū)四季城，交通便利，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。本案德意就位于市心北路與建設(shè)三路的交匯處，周邊環(huán)境日趁成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善。不足之處就在于人氣不旺，沒有形成一定的經(jīng)濟(jì)開發(fā)氣候，隨著周邊新型的樓盤的開發(fā)和建設(shè)，將改變這一狀況。

2、從宏觀角度出發(fā)，有幸參預(yù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)策劃中來，自然會(huì)盡心盡力的完成本案，從開發(fā)商角度出發(fā)，有幸參預(yù)的初次精品樓盤的開發(fā)和形象策劃，也會(huì)倍加用心、憑自身的能力和經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)最終的目的。立此項(xiàng)目，是以全案的形式介入，總體按規(guī)劃前期、形象包裝、樓盤推廣三個(gè)大階段進(jìn)行策劃投入。第一部分：項(xiàng)目前期市場與前期策劃階段（一）市場與市場機(jī)會(huì)分析1. 蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)四季城市場分析（1） 宏觀市場與分析千載難逢的大杭州發(fā)展規(guī)劃，為蕭山房地產(chǎn)市場帶來了前所未有的巨大發(fā)展機(jī)遇。與其他周邊區(qū)縣相比，蕭山具有明顯的發(fā)展優(yōu)勢。首先，在地理位置上毗鄰杭州未來城市中心。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)?/p>

3、力。在杭州城市規(guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。再次，蕭山擁有非常充足的土地儲(chǔ)備。世紀(jì)城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，世紀(jì)城將成為未來蕭山區(qū)的行政管理中心、商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn) 21 世紀(jì)水平的新城區(qū)。蕭山區(qū)將成為江南岸的中心城區(qū)。首先，在地理位置上毗鄰杭州未來城市中心。新城的規(guī)劃，將杭州帶入了錢塘，也使市區(qū)的核心發(fā)生了變化，將蕭山區(qū)從郊縣變成了城市中心。過江大橋和隧道的規(guī)劃，將徹底消除交通不便的天然障礙。蕭山將逐漸從真正意義上融入杭州城區(qū)。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿?。在杭州城市?guī)劃中，蕭山

4、區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。按照城市規(guī)劃，蕭山區(qū)未來較長時(shí)間內(nèi)將會(huì)有大規(guī)模的城市建設(shè)，大規(guī)模的城市建設(shè)和人口轉(zhuǎn)移為蕭山房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場。再次，蕭山擁有非常充足的土地儲(chǔ)備。目前沿江地帶多為未開發(fā)地帶，隨著世紀(jì)城的啟動(dòng)，在未來幾年內(nèi)將陸續(xù)成為開發(fā)的熱點(diǎn)。世紀(jì)城與新城隔岸呼應(yīng)。世紀(jì)城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，世紀(jì)城將成為未來蕭山區(qū)的行政管理中心、商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn) 21 世紀(jì)水平的新城區(qū)。據(jù)了解，世紀(jì)城由商務(wù)區(qū)、小型商務(wù)辦公中心和配套高檔住宅三部分。其中商務(wù)區(qū)為 8平方公里，兩棟規(guī)劃高度在 200 米左右的層姐妹樓

5、將是其標(biāo)志性建筑；同時(shí)還將新建 5 平方公里的小型商務(wù)辦公中心。商務(wù)區(qū)主要吸引國內(nèi)外各大公司分支機(jī)構(gòu)、浙江各大企業(yè)總部落戶其中；而中小企業(yè)則可根據(jù)各自實(shí)力進(jìn)駐小型商務(wù)辦公中心。世紀(jì)城將在構(gòu)筑現(xiàn)代商務(wù)生活的基點(diǎn)上，充分結(jié)合地形，力求體現(xiàn)沿岸、江南水鄉(xiāng)城市中心的特有風(fēng)貌，區(qū)塊綠化覆蓋率超過 30，整個(gè)區(qū)域人口控制在 12萬左右。世紀(jì)城全面啟動(dòng)投資超過 100 億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，將首先開發(fā)居住區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)，人氣，刺激土地升值，吸引資本注入。據(jù)了解，世紀(jì)城各項(xiàng)建設(shè)都要按照精品工程要求進(jìn)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將完成九通一平，直接把電腦網(wǎng)絡(luò)、 、燃?xì)?、排污等管線設(shè)施按照規(guī)劃高質(zhì)量鋪設(shè)完成；道路體系由快速

6、路、主干路、次干路等結(jié)合而成，層次清晰、功能明確。規(guī)劃中的蕭山區(qū)將連成一片，響應(yīng)大杭州的總體發(fā)展，互相呼應(yīng)的城市格局，將成為未來城市發(fā)展的中心。蕭山的土地和價(jià)格有非常大的升值潛力。（2） 市內(nèi)企業(yè)及各區(qū)域競爭部分樓盤與統(tǒng)計(jì)分析蕭山市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司 38 家。按公司類別分有專營公司 32 家，項(xiàng)目公司 6 家；按公司資質(zhì)等級(jí)分有二級(jí)公司 4 家，三級(jí)公司 11 家，暫三級(jí)公司 3 家，四級(jí)公司 3 家，五級(jí)公司 11 家，無級(jí)公司 6 家；另有外地公司來蕭開發(fā) 10 家。一九九七年房地產(chǎn)投資完成額 60183 萬元，其品房建設(shè) 50591 萬元、土地開發(fā) 5963 萬元；其中住宅 31576

7、 萬元、營業(yè)辦公房 18443 萬元、其他 10164 萬元?？⒐っ娣e 438067 平方米，其中住宅 340616 平方米、營業(yè)辦公房 76221 平方米、其他 21230。房地產(chǎn)從業(yè)400 人。銷售面積30 萬平方米。一九九八年房地產(chǎn)投資完成額 60197 萬元，其品房建設(shè) 34655 萬元、土地開發(fā) 14855 萬元；其中住宅 29341 萬元、營業(yè)辦公房 8457 萬元、其他 22399 萬元?？⒐っ娣e 403024 平方米，其中住宅301929 平方米、營業(yè)辦公房 88564 平方米、其他 12531 平方米。房地產(chǎn)從業(yè)平方米。600 人。銷售面積 40 萬蕭山的土地和價(jià)格與杭州主城

8、相比，還有非常大的升值潛力。目前蕭山房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平在 4000元/平方米左右，江對(duì)岸的綠城春江花月目前的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 8000 元/平方米，雖然距離只相差幾公里，但兩者價(jià)格相差一倍，而江南岸的一些濱江樓盤也是價(jià)格不菲。隨著大杭州進(jìn)程的加快，價(jià)格差距將日益縮小。而毗鄰世紀(jì)城、三橋的南岸的綠都百瑞廣場占地面積約 3 萬多平方米，6 幢建筑組成高尚商住區(qū)，其商務(wù)樓銷售均價(jià)在 4000 元/平方米左右，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢，該項(xiàng)目為綠都房產(chǎn)推動(dòng)蕭山城市接軌大杭州的力作。隨著年底三橋的取消，過江隧道的開工、世紀(jì)城的全面啟動(dòng)，百瑞廣場將以其巨大的發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌龅淖放?。早已有人將和?yōu)越交通將使其

9、享有與世紀(jì)城一般無二的崇高地位，真正構(gòu)筑起為杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱土。（3） 項(xiàng)目概況分析南岸比喻成“杭州的浦東”，完善配套南岸的名流生活社區(qū)。蕭山區(qū)將成德意（暫定）由浙江德意置業(yè)在蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市心北路與建設(shè)三路處即將開發(fā)建成的精品多功能主要功能分為。占地面積 13334 平方米，經(jīng)規(guī)劃，將形成市心北主要的標(biāo)志性精品建筑。商住、現(xiàn)代化辦公寫字樓、和三層全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)代商鋪，整體設(shè)計(jì)氣勢宏偉，形象鮮明，具有明鮮的形象區(qū)別標(biāo)志，力求在眾多樓盤中脫穎而出。商住多功能樓在 99 年以后， 競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，的市場銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)會(huì)

10、有高額的利潤回報(bào)，“恨”的是的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。整體市場走勢如下，任何一個(gè)市場都必須經(jīng)過：萌芽成長成熟更新。l其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：1市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。目前的市內(nèi)主要以其地段為主要優(yōu)勢。但都知道，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境來贏得市場。目前，“綠都天都城”等大型樓盤的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿灑四季城以環(huán)境和形式的健全與獨(dú)特將會(huì)更受開發(fā)商青睞。2住宅將向城市副中心地帶偏移市中心新建將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。杭州市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流

11、以后非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊，同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。3市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展?，F(xiàn)在的除了類似于在盤小區(qū)中以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。未來的將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)

12、涌現(xiàn)筑城市場。如果在此形式上不能達(dá)到單一性，就要力求在多功能中細(xì)化工作，建議設(shè)計(jì)規(guī)劃中多考慮到各項(xiàng)功能設(shè)施齊全，互不干擾，商務(wù)寫字樓和住宅的分廳處理，商鋪與寫字樓的分離處理等，從而完善多功能的不利之處。4樓盤的質(zhì)量會(huì)越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色住宅將會(huì)越來越?jīng)]有市場。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會(huì)吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前途升值空間也將極大的吸引一大部分投資者和居家者的進(jìn)住。（4） 項(xiàng)目背景與分析

13、客戶。經(jīng)濟(jì)本案的開發(fā)商為德意下屬置業(yè)，做為初次樓盤的投入建設(shè)，力爭在將樓盤做到精致而有內(nèi)涵，能體現(xiàn)出一家龐大的公司的形象展示。德意將設(shè)計(jì)為三十層左右多功能樓，周邊有綠都百瑞廣場、永泰豐廣場等樓盤的建設(shè)與規(guī)劃，因此要在諸多的樓盤群層中脫穎而出，就必需有自身的鮮明特點(diǎn)，和獨(dú)到的設(shè)計(jì)方案和形象的全案包裝與策劃、設(shè)計(jì)表現(xiàn)。針對(duì)的是投入到界的總本規(guī)劃思路，每一個(gè)樓盤的開發(fā)和建成均將不分大小、功能，注重的整體形象和精致完美的形象。（5） 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析本案的優(yōu)勢在于：1 地段優(yōu)勢2優(yōu)勢3 開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃與策劃理念的結(jié)合4 基礎(chǔ)設(shè)施的完善（有本案的劣勢在于：樓盤小樓盤為多功能的公司作為形象的后盾）建筑樓盤前

14、期策劃和設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)間倉促目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)及人氣都不是很旺2. 市場機(jī)會(huì)分析(1) 市場利好政策和市場特征分析市場利好政策：房改以后，杭州市的房地產(chǎn)政策的素。目前市內(nèi)房改政策主要有：在都是較快較好的，這也是杭州市地產(chǎn)市場空前良好的重要因住房公積金l住房公積金的實(shí)施l存量補(bǔ)貼的l按揭（可貸至 8 成 30 年，利率調(diào)低）l個(gè)人住房l這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。(2) 區(qū)域內(nèi)去年的競爭程度的分析市場是有目共睹的，市中心能建地塊的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商，令年的高

15、層市場會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。主要集中在蕭山，臨平及周邊開發(fā)區(qū)中。首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要，據(jù)調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民意向中所占份額只占到第六位，列五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)雖是品牌比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是最后，平平，缺

16、少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。(3) 策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場機(jī)會(huì)分析目前與本案形成商品住宅市場競爭的有綠城宅有利也有不利之處。有利之處在于：開發(fā)的中型樓盤和永泰豐廣場等，與之相比本案的住1 本案提前介入的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合，有利的為住宅提供了更加直接，獨(dú)立的入住環(huán)境和條件。本案擁有提供景觀住宅設(shè)計(jì)，為入住者找開更明亮的居家環(huán)境。全透明化大空間

17、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將有成為本案的一大亮點(diǎn)。本案擁有管理商務(wù)寫字樓的良好的物業(yè)管理部門，全心全意為住房提供最優(yōu)秀的物業(yè)管理。4 本案將在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)用到前期策劃中的關(guān)于地標(biāo)性建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)，以德意為名的個(gè)性大廈將成為以后人們前往城北和體現(xiàn)的標(biāo)志性建筑，打造城市地標(biāo)王。5 本案為德意下屬置業(yè)開發(fā)建設(shè)，體現(xiàn)出的和不凡，品牌效應(yīng)的也延伸將成為本案的另一大亮點(diǎn)。不利之處在于：1 物以類居，人以群居，人們都希望以實(shí)現(xiàn)這樣的理想。有諸多家庭組合而成的生活社區(qū)中。本案中是一座，難2 由于局限于的單獨(dú)性，導(dǎo)致人們對(duì)安全意識(shí)的防范與置疑。3 人氣不旺，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)尚未形成一定的規(guī)模和氣候。(4) 介入市場設(shè)定德意介入市場定位

18、是一家置業(yè)公司漫長發(fā)展的過程。不做進(jìn)一步的禪解。提出介入市場的總體定位：發(fā)展德意地產(chǎn)，共建德意（二）項(xiàng)目市場定位與建筑策略分析1 項(xiàng)目市場定位分析（1）項(xiàng)目名稱定位本案項(xiàng)目名稱初定為：德意（品牌化建設(shè)思路）由德意所開發(fā)的建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，首先考慮到要空牌建設(shè)意識(shí)。本案作為德意的初次建設(shè)項(xiàng)目，自然要考慮到長期的企業(yè)形象與新型的項(xiàng)目的有利結(jié)合。德意體現(xiàn)出一種氣度，一種，也是針對(duì)于策劃中關(guān)于市心北地標(biāo)性建筑的總體思路而定。讀來上口，簡練易記。關(guān)于一座大樓的名稱用上廣場，花宛，某某宮等等都有所牽強(qiáng)。本案總體的策劃建筑思路為具有非常個(gè)性化的現(xiàn)代化多功能，其名稱當(dāng)然要國際界譽(yù)名的走勢，越是簡單精練的越有發(fā)展

19、潛力。德意從傳統(tǒng)意義上還可以理解成為得意，喜慶，富有時(shí)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的觀點(diǎn)。（2）項(xiàng)目總體定位分析總體定位：代表市心城北地標(biāo)性多功能個(gè)性多功能：集現(xiàn)代商鋪、商務(wù)辦公、和樓為一身，有機(jī)結(jié)合，互不影響，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)獨(dú)立。各功能之間的基礎(chǔ)設(shè)施在共用的基礎(chǔ)之上存在著相對(duì)的獨(dú)立性和分戶性。從各個(gè)方面、各個(gè)角度、各種需要極大的滿足不同形式入住者的最終使用目的。地標(biāo)性個(gè)性：城北目前最高的；設(shè)計(jì)規(guī)劃空出人性化空間，主張城市風(fēng)格。大開間，大都市，小戶型。給入住者輕松自然的生活環(huán)境，強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)生活時(shí)尚，生活方式；為了達(dá)到上述的效果，期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)用個(gè)性風(fēng)格設(shè)計(jì)思路，要求設(shè)計(jì)立面表現(xiàn)棱角分明，總體樣式避免中規(guī)中矩，傳統(tǒng)

20、而保守。(3) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析蕭山區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和居民消費(fèi)能力為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了根本的保證。前剛在蕭山區(qū)召開了百強(qiáng)縣工作會(huì)議，作為杭州的一個(gè)區(qū)，蕭山的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在百強(qiáng)縣中名列前茅。與強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)應(yīng)，蕭山本地居民具有非常大的消費(fèi)能力，目前蕭山房地產(chǎn)市場的絕大部分消費(fèi)者是蕭山區(qū)本地居民。項(xiàng)目價(jià)格定位分析關(guān)于價(jià)格定位待進(jìn)一步合作后，另行評(píng)估策劃。項(xiàng)目檔次定位分析德意總體形象檔次定位：高品質(zhì)、高優(yōu)化、多功能。(6) 項(xiàng)目價(jià)值定位分析（1） 充分利用開發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實(shí)力與形象促進(jìn)本項(xiàng)目的受眾力度，本項(xiàng)目的潛在品質(zhì)形象。（2） 產(chǎn)品價(jià)值。通過對(duì)本項(xiàng)目可看南岸 “、夜景”的

21、優(yōu)勢，合理的規(guī)劃，獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，將本項(xiàng)目做成區(qū)域及全市的精品購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為（3） 交通價(jià)值。本項(xiàng)目緊鄰未來輕軌車站，拉近空間距離，本項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢。（4） 機(jī)會(huì)價(jià)值。充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)，炒熱本區(qū)域，人氣，順勢推出“本項(xiàng)目”，一而紅，大造成為樓盤的品質(zhì)典范。(7) 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析（策劃另定）2 項(xiàng)目建筑策略分析(1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析傾向于歐式風(fēng)格，但不同傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。在基調(diào)處理成歐式風(fēng)格的基礎(chǔ)上加入現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。形式獨(dú)特，個(gè)性鮮明。德意共為三十層左右的建筑，一層空間，可開始大型超市或停車場等。一至三樓

22、為開間大，全透明式現(xiàn)代化商鋪設(shè)計(jì)，商鋪主張大開間，是因?yàn)樵诒匾臅r(shí)候可以進(jìn)行處理，主要目標(biāo)針對(duì)于各大，或各種大型的休閉服務(wù)業(yè)和飲食業(yè)。四樓至八樓主商務(wù)辦公樓設(shè)計(jì)，辦公層樓設(shè)計(jì)注重現(xiàn)代企業(yè)功能設(shè)計(jì)，力求格式新穎，同樣采用深時(shí)度，大開間處理。有利于入住的企事業(yè)進(jìn)行個(gè)性的設(shè)計(jì)與裝修。九樓為空中花園建設(shè)，可將九層設(shè)計(jì)成為供整體休息，的場所。格式以花園式設(shè)計(jì)為主。同時(shí)是為了將商務(wù)樓與十層以上的商住樓從形式和空間上隔開。形成獨(dú)立個(gè)性的效果。(2) 項(xiàng)目建筑功能分析其能主要按照商鋪、辦公、和商住分為三大類，其功能在互不影響的基礎(chǔ)之下，加以區(qū)分各功能之間獨(dú)立性。商住和以不同的入廳外戶處理。其二：能代表地標(biāo)性特

23、點(diǎn)的建筑功能設(shè)計(jì)。上述功能是成功完成本案的全案策劃過程中不可缺少的部分，這些功能將成為以后樓盤推廣以及品牌化建設(shè)的基礎(chǔ)所在。(3) 項(xiàng)目設(shè)施平面設(shè)計(jì)（建筑規(guī)范設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)）(4) 項(xiàng)目層園林設(shè)計(jì)空中園林的設(shè)計(jì)，在的九樓設(shè)有獨(dú)立的整層的空中園林設(shè)計(jì)。其效果在以上的內(nèi)容中說明。(5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析戶型功能設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： 觀景。單層平面設(shè)計(jì)保證 70%的戶型皆可直觀。這是本項(xiàng)目較大的賣點(diǎn)。 采光。每個(gè)戶型主要空間均有較大的采光面。另外，建議觀景陽臺(tái)與客廳之間采用落地窗。這將成為本項(xiàng)目的另一賣點(diǎn)。 增大陽臺(tái)面積，擴(kuò)展陽臺(tái)功能。對(duì)離江較近的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)大面積陽臺(tái)。大面積陽臺(tái)使客廳與戶外有機(jī)結(jié)合，亦有引戶外風(fēng)景于戶內(nèi)之功效。 弧型采光面。對(duì)梯形退臺(tái)處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。避免了觀景陽臺(tái)對(duì)后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。 精致斜陽臺(tái)。對(duì)部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計(jì)精致的觀景斜陽臺(tái)，增大景觀面。以彌補(bǔ)這些戶型的不利之處。 戶型細(xì)部設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)戶型內(nèi)部的功能區(qū)布局容易引起重視，但是一些細(xì)部環(huán)節(jié)卻容易被忽視，而細(xì)部的人性化處理能給用戶帶來真正的實(shí)惠與方便。 所有戶型客廳開間都保證在 3.6m 以上；主臥室開間至少一面在 3.6m 以上，便于擺放室內(nèi)家俱，臥室最小開間不低于 2.7m。 大部分戶型的主臥室都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長度不超過其寬度