麓山項目產(chǎn)品定位報告ppt課件

1、新元素麓山工程市場研討與產(chǎn)品定位易居中國 2021年03月09日謹呈新元素置業(yè)一、區(qū)域市場解析天府新區(qū)初露崢嶸，國際城南盛宴開啟20032004200520062007202120212021202120212021 2003年，成都市制定“向東、向南開展的方案，同時，領(lǐng)館區(qū)將落戶城南中和鎮(zhèn)。 2005年，城南副中心的規(guī)劃面世，地鐵1號線正式開工建立，高新區(qū)開場打呵斥都南部國際化商圈。2021年，政府提出建立“天府新城的規(guī)劃，將天府新城打呵斥為科技商務(wù)、金融、商業(yè)、會議展覽、文化休閑以及政務(wù)效力中心，在成都南部“再建一個市中心。2021年10月，地鐵一號線正式通車。保利、香港嘉里、棕櫚泉、新鴻

2、基、萬科地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等全國一線品牌開發(fā)商開啟城南盛宴。 2021年11月16日 ，“天府新區(qū)，再造一個新成都的規(guī)劃獲批，為成都開啟了一個“雙城時代“的開展序曲。2021年,是天府新區(qū)建立的起步之年，至今曾經(jīng)獲得了舉世矚目的成就。2021年，天府新區(qū)實現(xiàn)地域消費總值(GDP)1400億元，完成固定資產(chǎn)投資1420億元。1、南延線板塊整體市場分析宏達新鴻基萬科佳兆業(yè)中鐵華潤中信江宇遠大保利九龍倉中建龍湖中海保利綠地萬華鐵獅門40余家品牌房企角逐城南群雄并起瓜分城南地產(chǎn)幅員目前入駐城南的品牌開發(fā)商已超越40多家，華潤、復(fù)地、高投、九龍倉、和記黃埔、中海、嘉里、建發(fā)等，強勢的品牌聚集效應(yīng)極

3、大程度上提升了整個區(qū)域的居住價值和投資價值。尤其是南延線區(qū)域大盤云集，產(chǎn)品線豐富，涵蓋了市場上一切產(chǎn)品線產(chǎn)品，也是成都品牌開發(fā)商最為集中的區(qū)域，競爭尤為猛烈。新元素海昌雅居樂三利明宇復(fù)地洛森堡碟郡麓山國際宏達世紀錦城藍山國際海昌天瀾新鴻基悅城青南美灣通瑞月光湖佳兆業(yè)君匯尚品南湖半島蜀郡又一城中德英倫聯(lián)邦中鐵城錦南匯司南嘉年華國際社區(qū)河畔新世界光明城市香榭國際領(lǐng)館國際城蒂梵尼金棕櫚棠湖泊林城城南逸家美城悅榮府美城云庭錦城南府天府豪庭三利麓山城南湖逸家中信城宏達世紀麗景三利云錦本案云曦臺中德英倫城邦泰悅灣譽峰雅居樂鉑雅苑數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)狹路相逢，超30個工程血肉相搏南延線天府大道南延線目前在售和即

4、將入市的樓盤超越40個，建筑面積100萬平米以上的大盤云集，總建筑體量逾2000萬平米。大源板塊麓山板塊華陽板塊華府板塊數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)、項目總建面約（）成交面積約（）去化率（約） 可售建面約（）近期均價約（元/）南陽盛世566,683523,04892.30%43,6358000-8500新鴻基悅城733,333355,66648.50%377,6668600萬科海悅匯城700,000653,80093.40%46,2007200起 宏達世紀錦城1,500,000814,50054.30%685,5006500-7500 青南美灣178000105005.9%1675006500成都玩家26

5、7,00065,68224.60%201,3186700-6800 香山半島43,46235,50881.70%7,9546200-6300 瑞升橡樹林華府130,00081,12062.40%48,8806500司南420,000396,06094.30%23,9407500中德英倫城邦399,605358,84589.80%40,7608000-8500 河畔新世界3,000,0002,784,00092.80%216,0008000棠湖泊林城188,449157,73283.70%30,7176500-9000南湖左岸186,12970,35737.80%115,7726500英倫聯(lián)邦、

6、世紀錦城等剛需盤或得房率超高的工程均獲得了良好的銷售成果；缺乏特征的工程、戶型偏大的工程，比如新鴻基悅城、洛森堡，去化速度較慢。市場供求兩旺，6500-8000元/均價為市場主流宏達世紀錦城河畔新世界麓山國際社區(qū)麓湖生態(tài)城雅居樂6期華府板塊麓山板塊雅居樂板塊成自瀘高速天府大道麓山大道鐵獅門本案海昌天瀾成都玩家香山半島南湖半島南湖左岸南湖國際遠大中央公園橡樹林華府麓山城鉑雅苑2.區(qū)域板塊主要競爭對手分析 區(qū)域由華府板塊、麓山板塊、雅居樂板塊三大板塊合力共筑，集聚全國品牌開發(fā)商，群雄逐鹿，競爭壓力空前。江宇天府城數(shù)據(jù)來源：克爾瑞麓山板塊競品情況項目名稱產(chǎn)品形態(tài)戶型面積項目總體量（）宏達世紀錦城住宅

7、80-1301500000三利麓山城住宅59-154600000麓湖生態(tài)城（目前開發(fā)）綜合體180-3001500000新鴻基悅城住宅147-230600000遠大中央公園住宅80-1121100000南湖左岸住宅75-120230000橡樹林華府住宅65-120130000海昌天瀾別墅+高層120-220820000香山半島高層60-125160000半山艾瑪士別墅240-38090000成都玩家高層70-130260000河畔新世界別墅+高層95-1601300000麓嶺匯綜合體120-220210000雅居樂6期別墅+高層100-170650000目前區(qū)域板塊在售工程近20個，總體量超越

8、900萬平米據(jù)不完全統(tǒng)計，在售工程總體開發(fā)量合計到達900萬以上，下半年麓嶺匯、麓山城、雅居樂6期集中入市，住宅存量將繼續(xù)上升。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞未來主要競爭對手鐵獅門麓嶺匯占地面積:239畝平方米 建筑面積:273797平方米 產(chǎn)品形狀：商業(yè)13.3萬平米；住宅14.1萬平米戶型面積：115-242精裝規(guī)范：5000元/一期戶數(shù)：358套住宅容 積 率 1.80產(chǎn)權(quán)年限:70年開發(fā)商:鐵獅門地產(chǎn) 麓嶺匯工程位于成都市天府新區(qū)中心地段的麓山板塊，屬于成都罕有的淺丘地形，交通條件非常便利，周邊學校及商業(yè)配套資源豐富，生態(tài)條件出眾，更能近享成都頂級高爾夫運動公園，高端生活氣氛濃重。在四川省及成都市著

9、力推進的天府新區(qū)開發(fā)進程中，麓嶺匯工程也將迎來新一輪開展良機。憑仗優(yōu)良的地塊素質(zhì)和豐富配套資源，鐵獅門將會聚全球數(shù)十年高端開發(fā)閱歷，在此勝利打造出成都又一全新國際高端力作。麓嶺匯工程規(guī)劃工程定位國際城南的世界級空中豪宅，集中商業(yè)、甲級寫字樓配套，產(chǎn)品線豐富。寫字樓聯(lián)排商業(yè)集中商業(yè)寫字樓工程推售節(jié)拍：估計6月份入市，到達預(yù)售條件接受認籌估計10月份會所、樣板間開放園林景觀：現(xiàn)代簡約風格住宅 ResidentialUnit TypeUnit AreaNo. UnitsUnit RatioGFA2 房standard115328.94%3,680premium1285515.36%7,0403 房s

10、tandard1448022.35%11,520premium1786518.16%11,5703+1 房premium+192267.26%4,9924+1 房standard2185214.53%11,336premium242267.26%6,292頂躍*200 - 350226.15%5,499358100.00%61,929產(chǎn)品戶型匹配分析 一期住宅總建筑面積6萬，115-128兩房占比24%，144-192三房占比48%，218-350超大戶型占比28%。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞戶型分析產(chǎn)品分析：優(yōu)勢：入戶采用玄關(guān)設(shè)計，加強室內(nèi)私密感，為豪宅設(shè)計必備。餐廳客廳連體設(shè)計，同時對接超大陽臺，空

11、間感強。主臥采用套房設(shè)計，獨立衣帽間、衛(wèi)生間。A戶型144三室兩廳雙衛(wèi)數(shù)據(jù)來源：克爾瑞產(chǎn)品分析：優(yōu)勢：入戶采用玄關(guān)設(shè)計，加強室內(nèi)私密感，為豪宅設(shè)計必備。餐廳客廳連體設(shè)計，同時對接超大陽臺，空間感強。廚房配置陽臺、緊接儲物間。主臥采用套房設(shè)計，獨立衣帽間、衛(wèi)生間。B1戶型178三室兩廳雙衛(wèi)戶型分析數(shù)據(jù)來源：克爾瑞產(chǎn)品分析：優(yōu)勢：戶型設(shè)計方正，動靜功能分區(qū)。餐廳客廳連體設(shè)計，同時對接超大陽臺，空間感強。主臥采用套房設(shè)計，獨立衣帽間、衛(wèi)生間。戶型整體利用多變，臥室眾多，高居住適用性。B戶型242 5室兩廳3衛(wèi)+獨立保姆房戶型分析住宅精裝規(guī)范：5000元/，世界一流品牌配置工程競合特征：1.鐵獅門地產(chǎn)

12、-世界級品牌開發(fā)商進駐，拉升區(qū)域地段價值。2.產(chǎn)品主打128-218高端大戶，源于美國的產(chǎn)品設(shè)計，和獨具美系元素的會所、樣板間，將給區(qū)域市場帶來極大沖擊和高端客戶分流。3.大盤規(guī)劃，超大商業(yè)配置，提升區(qū)域生活配套，給區(qū)域注入活力。4、麓嶺匯、新元素工程主要商業(yè)區(qū)都集中在麓山大道，相對而望，有時機將區(qū)域打造為麓山板塊最繁華的商業(yè)、消費中心。未來主要競爭對手雅居樂花園6期地塊根底經(jīng)濟目的用地面積：約500畝；容積率：1.73，規(guī)劃總建筑面積約：57.5萬別墅獨棟別墅5% 230-300聯(lián)排別墅55% 170-230雙排別墅40% 160-240超高層助理戶型：70-130標桿性產(chǎn)品，總量240套現(xiàn)

13、金流產(chǎn)品：1650套產(chǎn)品規(guī)劃：高層電梯+別墅產(chǎn)品1-4期別墅+高層5期鉑雅苑266-666精裝豪宅6期高層電梯6期別墅區(qū)雙拼+聯(lián)排6期產(chǎn)品工程規(guī)劃表示麓山大道估計入市時間：2021年9月數(shù)據(jù)來源：克爾瑞工程競合特征：雅居樂2007年入市，板塊運營8年，具有雄厚的客戶根底，但成都市場口碑普通。超級大盤，逐漸成熟，商業(yè)街、學校、五星級酒店等配套齊全，尤其是成雅6期產(chǎn)品規(guī)劃，在汲取前期產(chǎn)品開發(fā)教訓的情況，后期產(chǎn)品做出艱苦調(diào)整，以積極對應(yīng)市場，順應(yīng)客戶需求，優(yōu)勢明顯。雅居樂處于麓山板塊末端，本工程具備先天的地理優(yōu)勢，客戶攔截效果好。4.麓山板塊商業(yè)市場分析板塊入住率極低，人氣商氣較差區(qū)域板塊已交房工程

14、的入住率根本在15-25%，整體偏低，區(qū)域人氣缺乏，商業(yè)氣氛短時間難以構(gòu)成。項目名稱總戶數(shù)預(yù)計交房時間入住率雅居樂10000戶2011-05約25%海悅匯城6600戶2013-0220%（局部交房）心怡紫晶城846戶2012-0230%河畔新世界3500戶2012-1218%恒大名都2696戶2012-1215%（局部交房）麓山國際1308戶2015-1220%宏達世紀錦城8200戶2012-125%（局部交房）新鴻基悅城1502戶2013-0925%洛森堡新殿2185戶2013-0415%（局部交房）宏信南樾1110戶2009-1260%3.麓山板塊商業(yè)市場分析麓鎮(zhèn)商業(yè)街麓嶺匯商業(yè)街雅居樂商

15、業(yè)街極地海洋世界商業(yè)街本案區(qū)域內(nèi)缺乏大型商業(yè)中心的支撐，商業(yè)繁華度不高，四大商業(yè)街區(qū)配合各工程社區(qū)型商業(yè)，支撐業(yè)主日常需求數(shù)據(jù)來源：克爾瑞麓鎮(zhèn)商業(yè)街：中國時髦創(chuàng)意小鎮(zhèn)概略：地址：雙流人民南路南延線麓山大道二段6號總占地：182畝建筑面積：10萬 平方米工程類型：商業(yè)街區(qū)租金方式：純租金開 發(fā) 商：成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)停車位：1000 個面積區(qū)間：100780工程特征：具有托斯卡納風格歐洲山地商業(yè)小鎮(zhèn)。工程業(yè)態(tài)定位：中國獨一古堡酒店，創(chuàng)業(yè)任務(wù)室、攝影基地、頂級美容、時髦定制產(chǎn)業(yè)、特征餐飲、文化藝術(shù)登麓鎮(zhèn)地圖：產(chǎn)品細節(jié)：建筑風格：歐洲托斯卡納風格景觀綠化：景觀帶的溪流采用梯形親水設(shè)計，整個小鎮(zhèn)多部分

16、小品，設(shè)備用材：整個小區(qū)分為多種不同的鋪裝方式，商業(yè)類型多以：小獨棟商業(yè)。招商情況：如今已入住商家僅20家左右，分別有、FGallery悅品高級珠寶定制、矜、秘云青瓷、美克美家、可立特家居生活館、金楠閣、重慶小天鵝洪鼎精品火鍋、每天葡萄酒、玖恬甜品、CHITTAYOGA七坦瑜伽、紅旗連鎖等高質(zhì)量優(yōu)質(zhì)商家，但整體商業(yè)氣氛較差。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞雅居樂商業(yè)街概略：地址：雙流人民南路南延線麓山大道二段6號總占地：2021畝建筑面積：9.7萬 平方米工程類型：社區(qū)商業(yè)商業(yè)方式：純售賣開 發(fā) 商：四川雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)停車位：1:1面積區(qū)間：1001000工程定位：400米獨棟商業(yè)街產(chǎn)品細節(jié)：建筑風格：現(xiàn)后

17、現(xiàn)代簡歐風格景觀綠化：以南加州風情為主運營情況：1、商鋪均是單獨售賣，沒有進展一致的業(yè)態(tài)規(guī)劃和運營管理，業(yè)主均本人出租2、以滿足業(yè)主日常所需的配套型商業(yè)為主，小超市、家裝、茶樓等占據(jù)主要部分，獨立商業(yè)荒廢，根本沒有開業(yè)3、租金普遍在10-30元/，出租難，入住率低，運營前景不理想。數(shù)據(jù)來源：克爾瑞麓嶺匯商業(yè)街商業(yè)面積：約13.3萬商業(yè)類型：滿足居家、辦公需求的block街區(qū)，含3棟甲級寫字樓，集中商業(yè)、獨棟商業(yè)等入市時間：估計2021年初，不自持面積區(qū)間： 450-970平獨立商業(yè)開發(fā)商：美國鐵獅門工程特征：平層豪宅成為城市開展主流，也別是在南延線成都金融門戶，有很大的時機，但獨棟式商業(yè)對商戶

18、要求過高，在未來沒有招商的前提下，工程商業(yè)將作為區(qū)域乃至成都精品特征商業(yè)獨立存在，不再是彌補社區(qū)消費，而是面向高新城南做特征消費彌補；區(qū)域商業(yè)小結(jié)：然而麓山板塊作為高尚住宅板塊，長期短少高端大型商業(yè)配套的支撐，使板塊開展遭遇瓶頸。板塊尚處于初步走向成熟階段，社區(qū)入住率普遍較低，導致區(qū)域商業(yè)運營困難，升值前景不被看好，大體量商業(yè)開發(fā)有風險數(shù)據(jù)來源：克爾瑞二、板塊價值及工程地塊條件麓山板塊10年開展進程時間2004年2021年2021年成熟階段快速開展階段起步階段2021年 在售工程新增建筑面積總建筑面積在售工程新增建筑面積總建筑面積在售工程新增建筑面積總建筑面積3個120萬230萬8個200萬1

19、15022個2030萬380萬麓山起步麓山板塊的開展見證著城南的崛起飛速開展成熟麓山1、麓山板塊價值分析成都高尚宜居版塊，國際都市田園詩萬華地產(chǎn)、雅居樂、新世界、鐵獅門等地產(chǎn)大佬齊聚麓山10年前的麓山今天的麓山近20個樓盤，超越10個全國知名的開發(fā)商齊聚在此，僅歷經(jīng)5年時間，麓山板塊曾經(jīng)成為成都最成熟的兩大高尚居住板塊之一，也是成都高端客戶的首選之地。時間2004年2021年2021年交通開展生活配套商業(yè)配套麓山大道新成仁路成自瀘高速紅星路南延線地鐵1號線沿線2號線規(guī)劃國家檢察官學院成都實驗外國語學校中國挪動辦公區(qū)海昌極地海洋世界商業(yè)區(qū)麓鎮(zhèn)歐式風情商業(yè)街雅居樂錦巷商業(yè)街新世界百貨商業(yè)區(qū)鐵獅門商

20、業(yè)區(qū)空管局辦公區(qū)樂盟國際學校麓山光亞國際學校正興體育公園國際五項賽事中心家樂福超市鉑雅苑商業(yè)區(qū)麓山高爾夫南湖夢境島南湖市政公園麓湖公園鉑雅苑五星級酒店2年一小步，5年一大步成熟麓山，宜居麓山，曾經(jīng)成為國際城南的名片2021年2006年2021年交通晉級：天府大道、紅星路南延線、成自瀘高速暢達成都空港價值：20分鐘接駁雙流機場，商務(wù)出行更為便利新元素工程隨著成自瀘高速的開通，以及即將全線貫穿的紅星路南延線、新成仁路，接駁外環(huán)線，出行極為便利。同時，成自瀘繞城高速機場高速，20分鐘直達雙流機場，商務(wù)往來更為方便。新麓山板塊重新定義區(qū)域居住價值特征：城市別墅板塊麓山國際一枝獨秀客群：政企高管城市新貴

21、麓山板塊特征：高尚宜居板塊品牌云集，百家爭鳴客群中產(chǎn)階級/首改客戶青年剛需/投資客新麓山板塊隨著城市的擴張這里成為天府新區(qū)的腹地全新的版塊定義由此誕生 地界尺寸：南北長約580米，東西寬約400米 ， 北側(cè)以一級臨街展現(xiàn)面，西側(cè)為二級臨街展現(xiàn)面。 用地面積：紅線內(nèi)占地面積327.0778 畝；代征城市道路用地39.4373畝不參與目的計算；實踐建立用地327.0778畝。根底數(shù)據(jù)容積率：3.0。建筑密度：住宅30%，商業(yè)40%.綠化率：35%住宅，商業(yè)無要求地上建筑面積：655119.96 其中住宅321161.49，商業(yè)332993.47 (奧迪世界已規(guī)劃地面建筑面積9.1萬)，其他965.

22、00。2、地塊條件分析地塊位于雙流縣萬安鎮(zhèn)，屬于麓山板塊邊緣地帶。北面緊臨麓山大道二段；西臨在建中的“奧地世界及麓山國際社區(qū)云曦臺；西面及南面為待開發(fā)荒地。地塊周圍部分打圍，內(nèi)部較空闊雜草叢生，有條可運用的鄉(xiāng)村公路，地塊部分有一定的坡度。東：荒地臨成自瀘高速西：奧地世界在建中南：荒地北：麓山大道二段北：鐵獅門工程西：麓山國際云曦臺宗地內(nèi)東：海昌天瀾地塊四至：緊鄰高尚住宅區(qū)麓山國際，居住價值看好 奧迪世界落子工程，賦予工程全新的定義區(qū)域概念的擴張：不僅標志著全球最大奧迪店落戶麓山板塊，也意味著成都汽車行業(yè)開展與成都天府新區(qū)建立的完美契合。工程屬性的厚度：工程將成為奧迪品牌在城南的新地標。汽車主題

23、+居住價值客戶群體的延伸：在高尚住宅區(qū)之外，奧迪汽車的喜歡著也將觸角延伸到這里。奧迪世界數(shù)據(jù)來源：克爾瑞SWOT分析該工程處于麓山高尚住宅板塊，環(huán)境資源優(yōu)良，奧迪世界為工程帶來高關(guān)注！SOTStrengthsWeaknessesOpportunitiesThreatsS1：處于麓山高尚住宅區(qū)，居住環(huán)境較好，熱點板塊；S2：奧迪世界落地，給工程帶來客群和升值前景利好；S3：絕佳坡地資源；O1：天府新區(qū)的推進帶動區(qū)域開展；O2：多個品牌工程逐漸亮相，給區(qū)域帶來活力；T1：奧迪世界的出現(xiàn)，會影響工程整體規(guī)劃；T2：區(qū)域入住率低，商業(yè)氣氛差，工程商業(yè)占比高W1：開發(fā)商品牌SWOTStrengthWea

24、knessOpportunityThreat數(shù)據(jù)來源：克爾瑞三、工程定位及產(chǎn)品建議1、物業(yè)檔次占位中低端陣營中端陣營高端陣營萬科海悅匯城恒大名都青南美灣江宇天府城新鴻基悅城宏達世紀錦城成都玩家河畔新世界雅居樂花園海昌天瀾半山愛馬仕香山半島麓湖生態(tài)城鉑雅苑麓山城南湖左岸復(fù)地御香山建發(fā)淺水灣區(qū)域內(nèi)高端工程除了鉑雅苑、麓嶺匯，麓湖、復(fù)地御香山、淺水灣等工程均以別墅為主。中端陣營競爭猛烈，但隨著麓山的成熟，整體去化速度較快，能最快實現(xiàn)量價目的。本工程在品牌不占優(yōu)的前提下，建議以開發(fā)中端產(chǎn)品為主，迅速搶占市場客戶。麓嶺匯外部優(yōu)勢條件區(qū)域價值晉級城市高尚居住板塊內(nèi)部優(yōu)勢條件絕佳坡地資源奧迪世界率先落子限制

25、條件商業(yè)地塊占比大工程價值點提取區(qū)域價值及麓山影響力的充分承接優(yōu)勢坡地資源的利用本身打造獨樹一幟的創(chuàng)新產(chǎn)品力超大商業(yè)體量的中心價值高尚居住板塊的中央質(zhì)量社區(qū)住宅產(chǎn)品建議合理的產(chǎn)品組合是工程勝利的保證，所以，我們必需求思索采用什么樣的產(chǎn)品組合，才干使本案：既能充分利用工程本身條件，又符合市場需求；實現(xiàn)工程價值最大化。工程建筑風格建議采用德國巴羅克式建筑風格，匹配奧迪世界元素，與商業(yè)區(qū)構(gòu)成呼應(yīng)，又能具備一定的獨立個性，突出住宅質(zhì)量巴羅克式建筑風格清新明快，充溢異域風情。相關(guān)元素建議可以運用到工程的高層住宅天際線、風情商業(yè)街、會所、別墅區(qū)、園區(qū)小品等將社區(qū)外道路、景觀環(huán)境進展改造，將社區(qū)范圍向外延伸

26、，拓寬景觀面積，同時也強化社區(qū)在區(qū)域中的位置社區(qū)內(nèi)各組團構(gòu)成組團內(nèi)中央景觀區(qū)域，在滿足鄰里空間，與建筑呼應(yīng)的同時，與外部景觀相互增色。本案景觀體系社區(qū)內(nèi)景觀社區(qū)外景觀中央景觀區(qū)組團間小品外圍景觀帶社區(qū)外景觀改造表示圖紅線外燈光景觀表示圖社區(qū)主入口社區(qū)主入口：鐵藝社區(qū)大門，配上充溢儀式感的花柱，讓回家充溢熱情。主入口對接景觀：主題噴泉景觀和十字中軸景觀。社區(qū)組團入口位置：組團人行入口處處置方法：采用堆坡的構(gòu)成坡地景觀，疊水、小型瀑布等添加景觀動態(tài)美感，人物雕塑增添立體感效果：經(jīng)過景觀部分放大，區(qū)隔景觀層次中央主題水景，水系貫穿社區(qū)工程住宅區(qū)中庭園林水源系統(tǒng)采用活水循環(huán)系統(tǒng)，讓活水源技術(shù)成為本案園

27、林景觀打造的一大亮點。社區(qū)中央，水池與水系噴泉的結(jié)合，讓社區(qū)充溢靈動。立體式園林，堆坡造景結(jié)合工程坡地特征，有利發(fā)明場地高差，構(gòu)成自然的起伏。有效增大綠化面積使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合加強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境構(gòu)成有一定間隔的親近感內(nèi)部景觀以軟景為主，配以少量的硬景設(shè)備， 園林小品主要為花壇、小亭、休閑座椅等。歐式景觀小品點綴，情趣盎然：主要為花壇、小型雕塑、亭子等在形狀、用材、雕花等方面的具有一致性和一致性架空層與園景的互動，更具情趣：豐富組團景觀和細節(jié)處置的銜接性；添加綠地率和生態(tài)景觀層次：園林景觀向樓棟架空層延伸；架空層增參與戶大堂

28、空間，突出業(yè)主尊崇位置；休閑鄰里空間，添加休憩、棋牌、健身等功能架空層效果表示部分住宅首層架空挑高，提升園景面積和層次人車分流。經(jīng)過各種不同的鋪裝材質(zhì)添加景觀步道的可欣賞性和興趣性。內(nèi)部道路為步行系統(tǒng)，除園林步道以外，經(jīng)過對消防車道的景觀處置構(gòu)成景觀步道內(nèi)部道路以弧線型為主，道路兩旁風光不斷更迭，各種各樣的景觀小品和各種材質(zhì)的道路交相輝映。產(chǎn)品組合思索途徑地塊本身市場競爭市場需求籠統(tǒng)樹立價值實現(xiàn)能做什么？什么面積戶型賣的好？做什么好？本案產(chǎn)品組合他人賣什么？容積率、限高等本身條件能否有能夠走差別化道路，做稀缺產(chǎn)品做快銷產(chǎn)品快速實現(xiàn)利潤，同時，思索引入高端產(chǎn)品，提升籠統(tǒng)什么樣的面積戶型市場最容易

29、接受出于市場競爭、籠統(tǒng)提升的思索，結(jié)合本地市場需求和 地塊本身的目的，決議了住宅產(chǎn)品組合如下：本案住宅產(chǎn)品組合溫馨兩房緊湊三房溫馨三房豪門大戶住宅戶型建議戶型結(jié)構(gòu)樓層情況梯戶情況面積區(qū)間贈送面積實得面積得房率戶型配比一房變兩房30F兩梯六戶708010-2070-100110-120%20%兩房變?nèi)?0F兩梯六戶8510020-35105-120115-125%45%舒適三房30F兩梯六戶100-12030-40120-135120-130%25%樓王20-22F兩梯四戶12015030-50150-200130-140%10%深化研討新都客戶需求，綜合思索未來1-2年內(nèi)價錢上漲預(yù)期，在控制

30、總價的前提下，我們前瞻性的建議兩房占比20%，三房占比70%左右為宜。2室2廳1衛(wèi)1廚 70.00 優(yōu)點： 1.廚房對接餐廳和生活陽臺，適用方便 2.客廳餐廳聯(lián)廳設(shè)計，對接9的全贈送觀景陽臺。 3.主臥銜接270的轉(zhuǎn)角景觀陽臺。次臥為全贈送空間。 4.整個戶型規(guī)劃緊湊，功能齊備；實得面積：99.8，贈送面積29.7得房率142.4% 優(yōu)點： 1.廚房對接餐廳和生活陽臺，適用方便 2.客廳餐廳聯(lián)廳設(shè)計，對接16的全贈送觀景陽臺 3.主臥銜接360的轉(zhuǎn)角景觀陽臺。全套房設(shè)計。 4.入戶玄關(guān)設(shè)計實得面積：，贈送面積47得房率153% 三房兩廳兩衛(wèi)893室2廳1衛(wèi)1廚 105.00 實得面積：164，

31、贈送面積60得房率156% 優(yōu)點： 1.廚房對接餐廳和生活陽臺，適用方便 2.客廳餐廳聯(lián)廳設(shè)計，對接15的全贈送觀景陽臺。 3.主臥銜接360的轉(zhuǎn)角景觀陽臺。全套房設(shè)計。 4.入戶玄關(guān)設(shè)計住宅入戶大堂挑高6米，配合1樓挑空，強調(diào)身份感和氣派入戶大堂精裝修，留意入戶區(qū)、電梯間、信報箱、公示欄的質(zhì)量感住宅入戶大堂大堂電梯間注重每一個細節(jié)水晶吊燈地面、墻面石材包裝綠植、渣滓桶 物業(yè)效力作為工程軟實力，越來越被購房者所看重；細致入微的高質(zhì)量物業(yè)效力對于本案吸引客戶將產(chǎn)生艱苦作用。 為了在物業(yè)上區(qū)別于競品工程，獲得購房者的親睞，建議本案在成都甚至全國聘請專業(yè)物業(yè)公司效力或聘請五大行掛牌為營銷顧問，樹立全

32、新的效力質(zhì)量和效力規(guī)范。高級物業(yè)管理效力 會所、商業(yè)等配套設(shè)備是客戶選擇樓盤的重要方面，高質(zhì)量會所也是表達工程高端籠統(tǒng)的重要窗口，而且，經(jīng)過會所的前期打造，可以作為工程的售樓處。 所以，建議本案會所的打造作為工程環(huán)境營造匯中的重要一環(huán)，特別是作為本案售樓處的主入口處會所打造。親水會所打造位置主題定位景觀配置會所內(nèi)部基本配置針對人群1號宗地商業(yè)區(qū)親水主題會所水系景觀環(huán)繞、主題噴泉。5000，雙層挑高、戶外泳池、健身室、品酒吧、VIP洽談室等。主要滿足項目業(yè)主和區(qū)域周邊客戶需求會所主題定位思索：德式水主題會所既契合檔次人士的獨特需求，提供安康科學的休閑方式，又為使一切業(yè)主都能獲得溫馨、愉悅的休閑社交體驗。會所樓層分區(qū)內(nèi)容面積一層銷售中心接待前臺、大堂200250沙盤區(qū)150-200洽談區(qū)、VIP區(qū)、影音室400500財務(wù)區(qū)100150二層辦公區(qū)+休閑娛樂辦公室500會議室（2個）150紅酒坊200咖啡廳、酒吧300500三層休閑娛樂層棋牌室、健身館、臺球館500桑拿房、SPA約600親水泳湖室外風情泳池水幕電影（需結(jié)合水景）100200風情泳池600-800工程會所功能分區(qū)會所外圍景觀打造：外部配置泳池、噴泉、景觀帶。商業(yè)產(chǎn)品建議麓山板塊較低的