宏觀微觀政策市場分析報(bào)告-PPT精選課件

1、18號字體、加粗標(biāo)題（20號字體、加粗），以下劃線為基準(zhǔn)區(qū)域市場分析區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景研究南昌市宏觀環(huán)境分析南昌市宏觀背景分析政策環(huán)境宏觀層面：調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，放棄堅(jiān)持了7年的保8政策，表明了政府經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心，客觀上為房地產(chǎn)調(diào)控留足空間；調(diào)控政策頻繁出臺，政府調(diào)控樓市決心堅(jiān)定不移。中觀層面：南昌市“限購令”：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房，第二套房貸首付款比例不得低于60%等8條政策措施。限購范圍：東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、紅谷灘新區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)總量在步步高升，增速在13%以上，可見南昌房地產(chǎn)業(yè)目前處于快速發(fā)展階段，并將持續(xù)較長時(shí)間GDP增速與房地產(chǎn)關(guān)系：

2、 4% 5% 8%萎縮 停歇 穩(wěn)定發(fā)展 快速發(fā)展人口環(huán)境南昌市常住人口呈逐年小幅增長趨勢，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)南昌市常住人口從2019年475萬到2019年的預(yù)計(jì)520萬，平均每年增長約4萬人左右。南昌市“十二五”規(guī)劃：至2019年，市域總?cè)丝谝?guī)模為552萬人，其中常住人口520萬人，暫住人口32萬人。人口的增加，帶來住房需求的增加， 在城市化的大勢下，必然帶來住房的剛性需求，為未來房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。小結(jié)國家層面：調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，為房地產(chǎn)調(diào)控留足空間；調(diào)控樓市決心堅(jiān)定不移。限購限貸，調(diào)控政策頻繁出臺。市級層面：2019年2月南昌市進(jìn)入限購時(shí)代但并不嚴(yán)厲。經(jīng)濟(jì)仍保持快速增長

3、，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。人口持續(xù)增加，在城市化背景下，需求有較大上升空間。嚴(yán)峻的大背景下寬松的市場環(huán)境區(qū)域市場分析區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景研究南昌市宏觀環(huán)境分析南昌市宏觀背景分析南昌市供求2019年-2019年4月份商品房供銷對比時(shí)間商品房銷售：萬方商品房預(yù)售：萬方需供比2019年3544541.32019年1732671.52009年4232030.52019年2952640.92019年2023171.62019年1-4月921041.1數(shù)據(jù)顯示，南昌市商品房供需比整體變化較大，表明南昌市房地產(chǎn)市場仍處于不成熟狀態(tài)。上圖的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：2007年至2012年4月，商品房供應(yīng)及銷售面積總體隨大環(huán)境及政策

4、波動(dòng)較大。2012年1-4月份商品房供應(yīng)與銷售基本持平，且銷售有回暖的趨勢。南昌市整體供求變化幅度較大，表明市場仍處于不成熟的階段南昌市量價(jià)走勢2009年至今，成交量不斷萎縮，但成交價(jià)格在不斷攀升，當(dāng)前價(jià)格在8000元/處徘徊宏觀層面：2009年至今，市場成交量不斷萎縮，主要由于2009年房地產(chǎn)全國性反彈而2019年進(jìn)入調(diào)控階段導(dǎo)致的；但成交價(jià)格持續(xù)上漲，從2009年4000元/漲至2019年8000元/，上漲幅度較大。微觀層面：今年以來，成交量有回暖趨勢，價(jià)格也有所回落，市場有以價(jià)換量的趨勢。南昌市去化特征南昌市去化以70-100戶型為主，約占整體去化的30%。其次是100-120和120-

5、140戶型。2009年以來，各面積段戶型市場成交量都收縮較大，尤其是70以下投資性質(zhì)明顯的小戶型。2019年銷量預(yù)計(jì)：70以下小戶型成交會(huì)繼續(xù)萎縮，但100-140普通住宅銷量會(huì)在2019年基礎(chǔ)上出現(xiàn)較大反彈南昌市去化以70-100戶型為主，預(yù)計(jì)2019年100-140普通住宅會(huì)在2019年銷量上出現(xiàn)較大上升各區(qū)域成交比重 區(qū)域成交一直領(lǐng)先各區(qū)域，隨著紅谷灘開發(fā)高潮的回落，其去化逐步回歸理性2019年106個(gè)項(xiàng)目落戶紅谷灘新區(qū)，至2009年開工建設(shè)的項(xiàng)目有76個(gè)，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目約428萬平方米，在2009年銷售達(dá)到高潮后逐步回落，2019年2月南昌進(jìn)入限購時(shí)代，其去化水平有較大回落，但仍高于其

6、他區(qū)域。小結(jié)南昌市整體供求變化幅度較大，表明市場仍處于不成熟的階段。2009年以來，市場整體呈下降的趨勢，尤其以紅谷灘片區(qū)降幅最大市場供應(yīng)以70-100戶型為主，約占整體去化的40%，其次是100-120 、120-140戶型。區(qū)域市場分析區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景研究住宅市場2019年受金融危機(jī)影響去化較少，并導(dǎo)致2009年市場出現(xiàn)反彈，成交量大幅上漲，并持續(xù)至2019年。2019年開始調(diào)控后，2019年至今市場成交量一直很平穩(wěn)。紅谷灘作為商務(wù)區(qū)，其公寓的推售對均價(jià)的影響較大，但隨著其商務(wù)價(jià)值的提升，價(jià)格有進(jìn)一步溢價(jià)的可能。2019.42019.42019.42009.42019.4調(diào)控以來，市場去化

7、平穩(wěn)，但隨公寓推售變化，均價(jià)變化幅度較大寫字樓市場區(qū)域?qū)懽謽浅尸F(xiàn)量價(jià)齊漲的勢頭，2019年至2019年區(qū)域市場分析區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景研究南昌市整體規(guī)劃形成“雙核三圈五組團(tuán)”的城市拓展發(fā)展格局，增強(qiáng)南昌市城鎮(zhèn)發(fā)展后勁南昌市城市總體規(guī)劃(20192020)“雙核”：其實(shí)就是南北兩城一個(gè)是引領(lǐng)輻射老城區(qū)的東湖區(qū)、西湖區(qū)一個(gè)是引領(lǐng)輻射大昌北新城區(qū)的紅谷灘新區(qū)?！叭Α保旱谝蝗χ赋鞘兄行娜?，包括青山湖區(qū)、青云譜區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和新建縣長堎鎮(zhèn)；第二圈指城市拓展圈，囊括五個(gè)組團(tuán)；第三圈指一小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括新建、安義、進(jìn)賢、余干、南昌縣城和豐城、樟樹、高安市區(qū)等.“五組團(tuán)”：是指瑤湖組團(tuán)、昌南組團(tuán)、樂化組團(tuán)、

8、灣里組團(tuán)、九龍湖組團(tuán)，是城市拓展圈中的重點(diǎn)開發(fā)板塊。昌南余干縣新建縣進(jìn)賢縣安義縣樟樹高安市豐城樂化灣里瑤湖南昌市近期規(guī)劃南昌市近期建設(shè)規(guī)劃(2019年2019年)【用地規(guī)劃】2019年中心城城市建設(shè)用地236平方公里，2020年中心城區(qū)城市建設(shè)用地為265平方公里?！旧藤Q(mào)金融】重點(diǎn)建設(shè)紅谷灘中央商務(wù)區(qū)八一廣場：市級商業(yè)中心：紅谷灘中央商務(wù)區(qū)：打造金融服務(wù)街區(qū)紅角洲副中心：建設(shè)演藝中心、圖書城蛟橋副中心：完善咨詢和商業(yè)零售功能朝陽副中心：著手沿江總部經(jīng)濟(jì)帶研究城南副中心：重點(diǎn)打造“家居專業(yè)店+汽車銷售服務(wù)”為主題的市域商業(yè)中心?，幒敝行模盒纬缮虅?wù)接待中心城東副中心：時(shí)尚購物區(qū)級商業(yè)中心鳳凰洲地

9、區(qū)：建設(shè)銅鑼灣商業(yè)中心區(qū)明確各各區(qū)域的發(fā)展方向，重點(diǎn)建設(shè)紅谷灘中央商務(wù)區(qū)，為未來發(fā)展理清思路。八一廣場南昌市交通規(guī)劃南昌市總體規(guī)劃2019-2020提出的“三環(huán)十一射”“三環(huán)”：一環(huán)：昌九大道-洪都大橋及連接線-洪都大道-洪城路解放路-南昌大橋及連接線；二環(huán)：昌東大道-昌南大道-生米大橋及連接線-西二環(huán)-北二環(huán)；三環(huán)：西外環(huán)高速-南外環(huán)-京福高速。11條放射線道路為：昌九北大道；機(jī)場路；揚(yáng)子洲快速路；富大有堤；江大北路-火炬大道-瑤湖隧道-麻丘高速出入口；解放東路；井岡山大道-南蓮路；桃花路；昌九南大道；昌灣大道；黃家湖路。一環(huán)基本涵蓋市區(qū)大部分區(qū)域，對市內(nèi)交通作用有限，只能緩解市區(qū)交通壓力，

10、疏導(dǎo)外部交通規(guī)劃意義在于緩解市區(qū)交通，加快郊區(qū)發(fā)展南昌市近期建設(shè)規(guī)劃（2019-2019年）。南昌市交通規(guī)劃南昌市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2009-2019年）：根據(jù)規(guī)劃，在2009年至2019年間建設(shè)1號線一期工程和2號線一期工程，線路總長度50.6公里。1號線一期工程自奧體中心至雙港大道。已于2009.7.29日動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年完工。2號線一期工程自鐵路客運(yùn)西站至洪都大道。預(yù)計(jì)今年6月動(dòng)工建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施，將對緩解南昌城市交通壓力、促進(jìn)土地開發(fā)、優(yōu)化空間布局發(fā)揮重要作用。南昌市軌道交通規(guī)劃軌道交通將對未來擁堵的市內(nèi)交通起來極大的緩解作用，并優(yōu)化城市布局4352153214隨著市委、市人

11、大、市政府、市政協(xié)、市紀(jì)委等黨政機(jī)關(guān)的遷入，紅谷灘新區(qū)已成為文明花園英雄城南昌的政治，經(jīng)濟(jì)，文化中心區(qū)域情況紅谷灘中心區(qū)：是紅谷灘新區(qū)開發(fā)建設(shè)的起步區(qū)，由臨江4.28平方公里的核心區(qū)和6平方公里的周邊地區(qū)組成，規(guī)劃人口15萬人，為集商貿(mào)金融、行政辦公、信息、文化、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新型城市中心區(qū)中央商務(wù)區(qū)（CBD中心區(qū)）。鳳凰洲片區(qū):規(guī)劃用地11平方公里，規(guī)劃人口約10萬人，為重要的江岸景觀區(qū)，布置了蝶子湖體育公園綜合項(xiàng)目，是以旅游、居住為主的城市生活新區(qū)三角洲片區(qū);是紅谷灘新區(qū)最大片區(qū)，規(guī)劃用地面積約25平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模約15萬人，為教學(xué)、科研、旅游、體育和高級商住區(qū)。紅谷灘中

12、心區(qū)鳳凰洲片區(qū)三角洲片區(qū)紅谷灘新區(qū)由三大片區(qū)組成規(guī)劃價(jià)值紅谷灘將建設(shè)成為“人氣興旺、經(jīng)濟(jì)繁榮、功能完備、特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美”的大新城南昌市委南昌市政府南昌市人大南昌市政協(xié)南昌市紀(jì)委南昌市國土局南昌市行政服務(wù)中心江西城投協(xié)會(huì)南昌市統(tǒng)計(jì)局南昌市交通運(yùn)輸局南昌市行政服務(wù)中心江西省地方海事局江西省港行管理局南昌市水文局南昌市糧食局南昌市司法局南昌市綠化局南昌市統(tǒng)計(jì)局南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局南昌市審計(jì)局中共南昌市委員會(huì)南昌市人事勞動(dòng)和社會(huì)保障局南昌市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局隨著市委、市人大、市政府、市政協(xié)、市紀(jì)委等黨政機(jī)關(guān)的遷入，紅谷灘新區(qū)已成為南昌的政治，經(jīng)濟(jì)，文化中心政務(wù)價(jià)值已有在建/在售規(guī)劃 市中心交通擁擠，停車?yán)щy，

13、辦事效率有較大影響，隨著政府出臺各種優(yōu)惠政策大力開發(fā)紅谷灘CBD區(qū)域，紅谷灘規(guī)劃10余個(gè)寫字樓項(xiàng)目。 政府大力打造紅谷灘商務(wù)氛圍，南昌寫字樓未來發(fā)展中心將逐步移向紅谷灘區(qū)域。商務(wù)價(jià)值紅谷灘集中南昌市新建絕大部分寫字樓項(xiàng)目，且體量較大，檔次高，商務(wù)價(jià)值明顯寫字樓發(fā)展格局圖：重心轉(zhuǎn)移，集中CBD交通價(jià)值“五橫三縱” ：五橫：全過江道路系統(tǒng)，孔目湖大街、廬山大道、南斯友好路、前湖大道、祥云大道。三縱：昌九大道、豐和大道、贛江大道整個(gè)區(qū)域與外界鏈接交通系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，尤其是與老城區(qū)的五個(gè)過江大橋，將新老城區(qū)緊密連接在一起。區(qū)域內(nèi)部，由于是新區(qū)，道路規(guī)劃思想領(lǐng)先，整個(gè)區(qū)域道路系統(tǒng)呈網(wǎng)狀系統(tǒng)，被眾多次干道均

14、勻分隔為較多方整地塊，內(nèi)部交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，朝陽大橋預(yù)計(jì)今年910月份開工建設(shè)，在2019年年底前竣工通車。良好的內(nèi)外交通系統(tǒng)為紅谷灘的中央商務(wù)區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)南斯友好路前湖大道祥云大道廬山大道孔目湖大街贛江大道豐和大道昌九高速英雄大橋八一大橋南昌大橋朝陽大橋生米大橋居住價(jià)值即由臨江濱水綠化構(gòu)筑的景觀游覽帶，為人們提供親水性濱水空間，成為市民和旅游者休閑、游覽的場所；由滕王閣秋水廣場行政中心綠地廣場（世紀(jì)廣場）綠地中央廣場雙子塔構(gòu)成東西景觀中軸線，體現(xiàn)城市的歷史與未來、人文與自然山水的有機(jī)結(jié)合蝶子湖體育公園綜合項(xiàng)目，是以旅游、居住為主的城市生活新區(qū)商業(yè)南昌目前商業(yè)規(guī)?；潭容^低目前，南昌市商業(yè)仍

15、處于傳統(tǒng)商業(yè)為主體開始向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的階段。許多大型商業(yè)場所集中于舊城區(qū)，面貌陳舊，沒有完全形成多功能多層次的新格局。同時(shí)，以多元化的商業(yè)競爭為主的格局也未完全形成。 另外，南昌商業(yè)市場大多由競爭力不強(qiáng)的國有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營商業(yè)組成，規(guī)?；潭群艿?，而外資跨國商業(yè)和全國連鎖商業(yè)集團(tuán)剛剛進(jìn)入。南昌將打造紅谷灘中央商務(wù)區(qū) 形成發(fā)展極核6大副中心助力南昌商貿(mào)發(fā)展紅角洲副中心：推進(jìn)水城中心區(qū)的建設(shè)，完善商業(yè)設(shè)施，并強(qiáng)調(diào)高端文化設(shè)施(演藝中心、圖書城等)建設(shè)，提升水城風(fēng)貌區(qū)服務(wù)功能。朝陽副中心：啟動(dòng)朝陽公共中心建設(shè)，著力與公益性公共設(shè)施(醫(yī)院、福利院等)以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，并著手沿江總部經(jīng)濟(jì)帶的前期研究工作。城南副中心：重點(diǎn)打造“家居專業(yè)店+汽車銷售服務(wù)”為主題的市域商業(yè)中心。城東副中心：重點(diǎn)打造“中端生活零售”結(jié)合時(shí)尚購物主題的區(qū)級商業(yè)中心。瑤湖副中