佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產課件

1、佛山“三舊”項目拓展經驗交流_30PPT_XX年_龍光地產2022/7/23佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產 目錄導入語 一、舊改政策解讀 1、“三舊”改造范疇 2、政府層面自身要求科學規(guī)劃，統(tǒng)籌推進“三舊”改造 3、“三舊”改造主要操作模式 4、“三舊”改造政策扶持 二、佛山舊改研究及實例 1、佛山主要舊改進展與規(guī)劃 2、房地產開發(fā)獲取土地方式 3、與村集體舊改合作模式簡述 4、以集體用地舊改合作項目為例的介入基本流程 5、村集體建設用地完善土地手續(xù)需注意的事項 6、禪城集體用地舊改合作項目稅費說明 7、稅金規(guī)避 三、提煉：舊改項目拓展關注重點 佛山“三舊”項目拓展經驗交

2、流30PPTXX年龍光地產佛山市作為全省“三舊”改造試點示范市，從2007年開始即在全市大力推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居的“三舊”改造工作，目前已取得一定經驗并得到了全面鋪開。政府出臺了一系列有助于開展三舊改造相關政策文件及優(yōu)惠措施，使各舊改項目具備了操作相對靈活、流程簡化、財政扶持、原主體改造意愿強烈、待整治存量大等特點，亦給開發(fā)商通過三舊改造方式取得房地產開發(fā)項目提供了契機，增加了開發(fā)商獲取項目的途徑。該報告從對政府相關政策文件的解讀、佛山舊改項目實操兩個方面進行結合分析，提煉出在 “三舊”項目拓展中應該關注的重點，引發(fā)思考，希望能有所借鑒。導入語：佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX

3、年龍光地產一、舊改政策解讀佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產1、“三舊”改造范疇 城市規(guī)劃建設需要，進行城中村改造的用地；因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城市規(guī)劃要求，進行舊城鎮(zhèn)改造的用地； 須按產業(yè)調整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進行改造的集體舊物業(yè)用地； 布局分散、不具保留價值、公共服務設施配套不完善的村莊； 城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點中農村建設用地復墾區(qū)域； 其它經區(qū)級或以上人民政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。 布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生產和環(huán)保要求的工業(yè)用地；產業(yè)“退二進三”企業(yè)的工業(yè)用地； 國家產業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)轉為鼓勵類產業(yè)或以現(xiàn)

4、代服務業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產業(yè)的原廠房用地； 因城鄉(xiāng)規(guī)劃已調整為商服用地或其他用途，不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）； 國土資源部“萬村土地整治”示范工程確定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78號文：佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。政府將從簡化手續(xù)、提高效率、加大資金支持力度等方面為“三舊”改造提供良好的環(huán)境。政府開展了三舊用地的摸底工作，通過統(tǒng)籌產業(yè)發(fā)展，加快商貿、物流等現(xiàn)代產業(yè)貨公益事業(yè)的建設，增加生態(tài)用地和休閑用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。依據三舊改造規(guī)劃，政府制定年度實施計劃，

5、明確改造的規(guī)模、地塊和時序，并納入城鄉(xiāng)規(guī)劃年度實施計劃。涉及新增建設用地的，將納入土地利用年度計劃，依法辦理農用地轉用或按照城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策規(guī)定辦理。2、政府層面自身要求科學規(guī)劃，統(tǒng)籌推進“三舊”改造佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產3、“三舊”改造主要操作模式模式一：村集體經濟主導,自籌資金進行改造代表案例：石梁村項目村方主導自行對其土地進行整合和改造，通過保留或改變原土地性質和功能進行改造開發(fā)。有的村自己成立房地產公司進行房地產開發(fā)。佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產模式二：政府主導、劃定改造范圍、引入開發(fā)商進行改造開發(fā)代表案例：祖廟東華里片區(qū)改

6、造項目、瀾石片區(qū)舊城改造項目2007年，政府出臺祖廟東華里片區(qū)控制性規(guī)劃等規(guī)劃文件，由香港瑞安公司投資改造。政府負責征地拆遷和文物保護等工作，最大限度保證和維護被拆遷人合法權益，維護歷史文化街區(qū)風貌；通過掛牌交易引入市場資金實現(xiàn)該片區(qū)的整體更新改造。2009年12月30日、2010年2月22日，通過設置競買人條件，政府將瀾石片區(qū)舊改整體捆綁掛牌出售，交由舊改經驗豐富、大型城市綜合體項目運營經驗領先的香港新鴻基地產開發(fā)。佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產模式三：開發(fā)商與村集體主導、合作開發(fā)模式代表案例：石頭村濱海御庭項目2006年，石頭村實施舊村改造，整合屬下8個經濟社200多

7、畝土地，以土地入股，引入發(fā)展商合作開發(fā)濱海御庭項目。采取拆舊建新的方式，將集體土地轉為國有土地，新建成的房屋可以上市流通。對拆遷的村民，實行按房屋面積11置換，同時實行由村委會為村民代交物業(yè)管理費，并向每戶村民提供一個車位等優(yōu)惠，得到了村民的支持。目前，濱海御庭項目一期已完成，正進行第二期建設。佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產4、“三舊”改造政策扶持佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產佛山市土地出讓金標準所有權性質取得方式土地功能事宜土地出讓金集體-依法轉為國有土地補辦出讓的土地市場價格*40%國有劃撥-轉讓、經營性開發(fā)建設、加建、擴建、改建、重建土地市場價

8、格*40%國有劃撥-改變用途（市場價格-征地補償費）*50%國有出讓-原劃撥土地補償出讓手續(xù)，后改變用途（市場價格-原用途基準地價的剩余年限值）*50%國有出讓-協(xié)議或公開交易方式出讓的土地改變用途（市場價格-原用途地價款的剩余年限值）*50%國有有償使用取得經營性用地超出原出讓合同規(guī)定增加建筑面積補交的土地出讓金土地市場價格*100%注：土地公開交易的，土地市場價格以該地塊的公開交易成交價為準；政府不對土地實施收購儲備時，用地單位才可按規(guī)定辦理改變用途手續(xù)，并要按市場價補交土地出讓金。依據：關于印發(fā)佛山市土地出讓金及租金標準的通知佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產禪城區(qū)國有

9、土地使用權出讓收入分配權屬人方式用地性質土地收益分配區(qū)公資辦下屬企業(yè)使用土地區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-返還土地儲備成本及扣除有關稅費后的收益全部歸區(qū)政府鎮(zhèn)（街道）及其下屬企業(yè)區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-土地出讓收入扣除有關稅費后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲備成本由鎮(zhèn)（街道）負責村（居）集體經濟組織（不含留用地）區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉制的民營企業(yè)土地區(qū)土地儲備中心納入儲備管理-返還土地儲備成本及扣除有關稅費后的收益全部歸區(qū)政府除原市屬企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)轉制的其他民營企業(yè)土地區(qū)土地儲備中心協(xié)助鎮(zhèn)（街道）納入儲備管

10、理-土地出讓收入扣除有關稅費后，南莊、張槎按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）4：6，祖廟、石灣按區(qū)與街道4.5：5.5的比例分成，土地儲備成本由鎮(zhèn)（街道）負責政府統(tǒng)征后留給農村集體經濟組織使用的留用地可不須儲備，須公開招牌掛集體建設用地（流轉）按佛山市禪城區(qū)農村集體建設用地使用權流轉實施細則（試行）自行國有建設用地土地出讓金扣除有關稅費后60%返還農村集體經濟組織集體建設用地，用作經營性用地轉國有后出讓土地出讓金扣除有關稅費后60%返還農村集體經濟組織參與城中村改造的宅基地轉國有出讓土地出讓金扣除有關稅費后全額直接劃撥到農村集體經濟組織無主土地、邊角地土地出讓收入歸區(qū)政府統(tǒng)籌注：禪城區(qū)域的土地出讓金收入每年按定

11、額上繳市；有關稅費指：農業(yè)土地開發(fā)資金、出讓業(yè)務費、廉租住房建設資金專項資金。 依據：印發(fā)禪城區(qū)國有土地使用權出讓收入分配方案的通知佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產扶持種類扶持內容扶持辦法扶持條件稅收財政補貼已及時足額申報納稅，所征稅額按政策屬于我區(qū)留成部分經核準同意后，按區(qū)與鎮(zhèn)（街道）稅收分成比例撥出?？?，全額用于所在村集體農村居民養(yǎng)老保險、農村基礎設施建設等。通過合法手續(xù)審批，在集體經濟組織所屬土地上(包含后來轉為國有的土地)合作開發(fā)建設房屋的，屬拆遷安置部分，以及村集體自籌資金自行建設的農民公寓企業(yè)所得稅涉及企業(yè)搬遷、土地征用等發(fā)生的財產損失，根據企業(yè)財產損失所得稅前

12、扣除管理辦法（國家稅務總局令第13號），可在申報企業(yè)所得稅時扣除。個人所得稅免征個人所得稅對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款營業(yè)稅暫不征收營業(yè)稅凡屬經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）城建稅暫不征收城建稅教育費附加暫不征收教育費附加契稅可申請減免契稅屬于房屋拆遷補償?shù)耐恋卦鲋刀愐虺鞘袑嵤┮?guī)劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權，以及因城市實施規(guī)劃，國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的免征土地出讓金在符合城市規(guī)劃和土地權屬不

13、發(fā)生轉移前提下的農村居民集體歷史建設遺留用地、征地劃撥的留用地政府不收取流轉和改變用途的土地出讓金。通過合法手續(xù)審批進行城中村、舊物業(yè)改造的建設項目若含有村民住宅或者集體物業(yè)安置的，按照安置部分在整個建設規(guī)模所占比例（以建筑面積計算），計算對應比例的土地出讓金數(shù)額作為扶持金額。在足額交納土地出讓金；已簽訂安置協(xié)議（或合同）；已辦妥所有建筑單體施工許可證。舊城區(qū)搬遷企業(yè)的職工安置符合國家有關規(guī)定搬遷后舊廠房改變使用功能而收取的土地出讓金，須優(yōu)先用于職工安置。超出原出讓合同規(guī)定的產權屬開發(fā)商的地下車庫面積需補繳的土地出讓金按市場價的40%補繳土地出讓金。超出原出讓合同規(guī)定的產權屬開發(fā)商的地下車庫面

14、積。佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產扶持種類扶持內容扶持辦法扶持條件行政性收費城市基礎設施配套費、城市房屋拆遷管理費、人防費、建設工程質量監(jiān)督費、工程定額測定費等1）不改變土地權屬、在集體經濟組織所屬土地上的建設項目按照拆舊部分占整個建設規(guī)模的比例（以建筑面積計算）計算相應的扶持資金；2）通過合法手續(xù)審批，并改變土地權屬，在集體經濟組織所屬土地上(包含后來轉為國有的土地)的建設項目，按照集體安置部分（包括村民住宅和集體物業(yè)）占整個建設規(guī)模的比例計算相應的扶持資金；3）通過合法手續(xù)審批，在國有土地上進行舊城鎮(zhèn)改造項目的，按照拆遷補償安置部分在整個建設規(guī)模所占比例計算相應的扶持

15、資金。1）于2007年1月1日以后取得建設工程規(guī)劃許可證的“三大改造”項目；2）已足額繳納相關的行政性收費；3）符合實施細則所界定的“拆舊建新”或“改造安置”情形的；4）已辦理建設項目施工許可證；5）扶持資金數(shù)額行政性收費的區(qū)留成部分對應扶持比例。事業(yè)性收費地形圖測量費按標準收費的50%收取。經營性收費中介機構、服務單位提供勞務收取的費用區(qū)物價局在核實服務成本的基礎上，適當降低收費標準城市基礎設施建設無特殊約定，改造范圍內15米以上（含15米）的道路、或不屬出讓范圍的河涌整治和綠化可由政府實施，費用在政府收取的土地出讓金中統(tǒng)籌列支。支持保護范圍內的私人房屋改造房屋鑒定、維修設計、報批費用由申請

16、人與所在的鎮(zhèn)（街道）按2：1比例分擔，屬鎮(zhèn)（街道）部分的費用由鎮(zhèn)（街道）財政解決，以減輕市民負擔。屬于歷史文化保護區(qū)域范圍的私人房屋，嚴格按城市規(guī)劃、歷史文化保護等要求進行修繕改造的規(guī)劃費用分擔城中村前期策劃、改造規(guī)劃方案及實施計劃的編制費用區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、村按1：1：1的比例分擔。依據：印發(fā)禪城區(qū)“三大改造”項目財政扶持實施細則的通知、佛山市禪城區(qū)關于推進“三大改造”若干問題的實施意見（實行）佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產集體建設用地轉國有相關費用收費項目用地情況收費依據收費標準新增建設用地土地有償使用費1987年1月1日之前使用的建設用地只要能提供土地使用證和有關土地

17、利用現(xiàn)狀圖件或當年的報建依據，則免收，否則須繳納64元/平方42624元/畝1987年1月1日至1998年12月31日間已實際使用的集體建設用地若能提供合法的土地權屬證明文件（包括用地批文、土地使用權證等），則免收，否則須繳納1999年以后使用的集體建設用地若辦理農用地轉用手續(xù)時已繳納（提供有關繳款證明），則免收，否則須繳納耕地占用稅涉及農用地（追溯到87年）50元/平方33300元/畝耕地開墾費涉及耕地20元/平方13320元/畝征地管理費須繳納征地補償費*2.1%1400元/畝完善手續(xù)處罰用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)5元/平方333

18、0元/畝三水區(qū)、高明區(qū)3元/平方1998元/畝征地管理費：南莊：征地補償費*2.1%=97.5萬/公頃*2.1%=1365元/畝禪城：征地補償費*2.1%=112.5萬/公頃*2.1%=1575元/畝佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產二、佛山舊改研究及實例佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產1、佛山主要舊改進展與規(guī)劃2007年6月，佛山市委、市政府即出臺了關于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定，緊接著，對全市“三舊”土地進行了摸底調查，發(fā)現(xiàn)全市“三舊”用地竟達25.3萬畝，“三舊”改造專項規(guī)劃編制工作迅速展開。 為加快建設“廣東省節(jié)約集約用地試點市”步伐，全

19、力推進“三舊”改造，佛山市政府決定從2009年3月起，啟動“雙百計劃”，即自2009年起的若干年內，佛山全市每年啟動100個以上有一定規(guī)模的“三舊”改造項目；每年完成100個以上舊改項目改造。據統(tǒng)計，從2007年到2009年8月底，佛山共啟動“三舊改造”項目691個，其中，已完成改造項目140個，完成改造1800多萬平方米，總投入250多億元，取得明顯的經濟效益、社會效益和生態(tài)效益。 TIPS:目前佛山市政府已經陸續(xù)開展祖廟-東華里、普君南、瀾石舊改及季華路沿線等主城區(qū)的多個三舊改造房地產項目，并有步驟地推進更大量的舊城改造項目。佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產（1）需要轉

20、政府儲備的，將土地轉成國有之后，通過一級市場公開出讓（招拍掛），所得出讓收入按規(guī)定進行分配。（流程如下）三舊改造范圍內的非建設用地申請轉性國有建設用地與村集體合作的開發(fā)商手中招拍掛集體建設用地申請轉性2、房地產開發(fā)獲取土地方式佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產（2）集體留用地、舊村居宅基地或經政府批準可不納入儲備的土地，補繳劃撥轉為出讓的土地出讓金或轉性的土地出讓金。村集體建設用地申請轉性國有建設用地村集體（國有建設用地）出讓非集體建設用地申請轉性轉讓項目公司（國有建設用地）村集體開發(fā)商合作佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產 按銷售額分成 3、與村集體舊改合

21、作模式簡述 按建筑面積分成 一次性轉讓 租金收入（商業(yè)地產）佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產4、以集體用地舊改合作項目為例的 介入基本流程村集體開發(fā)商簽訂合作協(xié)議三舊改造批文未完善手續(xù)用地手續(xù)辦理 集體用地轉國有 國有劃撥用地補辦出讓手續(xù)免儲備申請設計條件申請交易條件設置并掛牌競得并代村支付土地出讓金合作談判項目調研村民決議共同成立項目公司并開發(fā)申請土地出讓金返還（若有）申請財政扶持地價評估注：發(fā)展商介入的各類三舊改造項目因土地功能、所有權性質、權屬性質、土地手續(xù)等差異，流程不盡相同，僅以最常見的“集體土地入股、引入開發(fā)商聯(lián)合改造開發(fā)”進行分析。佛山“三舊”項目拓展經驗交流

22、30PPTXX年龍光地產5、村集體建設用地完善土地手續(xù) 需注意的事項（1）集體土地（或農用地）轉國有問題 根據有關規(guī)定，只有國有建設用地才能開發(fā)房地產，因此，村集體開展“三大改造”涉及房地產開發(fā)的，都必須將集體建設用地（或農用地）轉為國有建設用地。（2）土地儲備問題 “三大改造”中，涉及土地使用權轉移的，除了原來村集體的留用地、宅基地以及經區(qū)政府批準可不納入政府儲備土地外，其它的土地一般都須納入政府儲備。 （3）土地公開交易問題 “三大改造”涉及開發(fā)房地產項目的，全部都需要進行土地公開交易。原屬于留用地或宅基地的，由村集體委托區(qū)土地交易中心進行土地使用權二級市場轉讓，其它土地由區(qū)土地儲備中心代

23、表政府實施儲備后，按一級市場出讓。佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產稅種稅基稅率備注出讓契稅土地出讓金3%代村繳納轉讓契稅土地成交價3%部分為代村繳納轉讓營業(yè)稅開發(fā)商股權比例*土地成交價5.71%村屬部分以土地作價入股，無須繳納營業(yè)稅轉讓土增稅土地成交價1%部分為代村繳納匯總土地成交價8.8%按開發(fā)商64%股權比例估算（1）土地交易環(huán)節(jié)稅收一覽表相比一級招拍掛項目，其土地交易環(huán)節(jié)稅收多出近4%6、禪城集體用地舊改合作項目稅費說明佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產（2）發(fā)展商主要成本組成土地費用：土地出讓金、完善手續(xù)費用、相關稅費、其它費用（中介費用、關系費用

24、）等代建成本：前期費用、土建成本、配套成本、期間費用（行政、營銷、財務費 用）等【對方分得部分】其他補償：拆遷補償（貨幣、物業(yè)）、分紅、墊付資金利息等開發(fā)商取得項目總成本=土地費用+代建成本+其他補償開發(fā)商取得項目樓面地價=開發(fā)商取得項目總成本/開發(fā)商可得計容面積佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產土增稅：從稅務角度，土增稅以項目公司為征稅對象，只以項目公司為抬頭開具的發(fā)票作為抵稅的憑證，并不考慮內部合作關系，如物業(yè)分配、拆遷補償?shù)?，除村民回遷部分外其他的權屬轉讓都視同銷售。因合作方式的不同，舊改合作項目地價相比一級招拍掛項目一般都低許多，導致其可抵稅額少。舊改合作項目一般規(guī)定

25、為各付各稅，就開發(fā)商角度，其可抵稅額=土地成交價*開發(fā)商股權+開發(fā)商可得物業(yè)部分建安成本，代村建設所投入資金亦無法抵稅，整體可抵稅額低，土增稅稅負重。以石頭村項目為例，開發(fā)商可得物業(yè)的實際樓面成本約為3100元/m2，可抵稅成本僅約為930元/m2，比例約30%。企業(yè)所得稅情況類同。規(guī)避思路（討論）爭取地價以評估價入帳，繳納相關稅費；多數(shù)三舊合作項目原業(yè)主希望保留商業(yè)物業(yè)長期持有，通過等值置換方式開發(fā)商以可得的商業(yè)物業(yè)換取村方住宅物業(yè)，收入總額不變，但可減少增值額而降低稅費。村方商業(yè)物業(yè)不出售留存項目公司，項目竣工結算完成后開發(fā)商退出項目公司股權。該問題現(xiàn)無政策提供相應扶持或優(yōu)惠，已有多個舊改合作項目面臨土增稅清算問題，暫未有完善的解決辦法。7、稅金規(guī)避佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產三、提煉： 舊改項目拓展關注重點佛山“三舊”項目拓展經驗交流30PPTXX年龍光地產項目地段:價值尤為重要（成本浮動相對較小，利潤主要取決于售價）用地性質、功能:土地屬國有用地還是集體用地、現(xiàn)狀功能是什么（農用地、耕地、宅基地、工業(yè)等）、權屬人是否為集體性質項目容積率：誰負責規(guī)劃條件的工作？未能達到預定的設計條件時如何處理權屬:清晰，盡量避免多個權屬主體，土地邊界