房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義（207頁(yè)）

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)最全最細(xì)的資料房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)入門(mén)(住宅)有所為 有所動(dòng) 基礎(chǔ)知識(shí)第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng),是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)。即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。出讓的土地，可以是生地；也可以是通過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還包括土地二級(jí)市場(chǎng)：指土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓

2、的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)指購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換。什么是房地產(chǎn)？房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。指土地及土地上建筑物、附著物。什么是房地產(chǎn)權(quán)？是指土地的使用權(quán)，以及土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，并由此引發(fā)的其它權(quán)益：如繼承權(quán)、租賃權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)權(quán)建筑物、附著物所有權(quán)土地使用權(quán)租賃權(quán)繼承權(quán)抵押權(quán)贈(zèng)與權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)企業(yè)有哪些？ 物業(yè)管理公司 銀行禮儀公司廣告制作公司廣告公司策劃代理公司工程建筑公司園林景觀(guān)設(shè)計(jì)公司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)的出讓方

3、式土地使用權(quán)出讓招 標(biāo)拍 賣(mài)協(xié) 議拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)？ 拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合；在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下；競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？ 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)；經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 協(xié)議出讓土地使用權(quán)：指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)；經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 哪些土地使用權(quán)出讓需通過(guò)招標(biāo)或拍賣(mài)方式進(jìn)行？ 根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例 鄭州市土地使

4、用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)規(guī)定：凡經(jīng)營(yíng)性、營(yíng)利性項(xiàng)目用地 一律以招標(biāo)或拍賣(mài)的方式出讓。哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？ 根據(jù)“深府200194號(hào)”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍： （一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）； （二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地； （三）市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地； （四）軍事用地。哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？ 根據(jù)“深府200194號(hào)”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場(chǎng)價(jià)格出讓?zhuān)⒊鲎屒闆r予以公示： （一

5、）屬特區(qū)急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地； （二）市政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場(chǎng)？ 根據(jù)“深府200194號(hào)”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)。在該規(guī)定實(shí)施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)： 1市、區(qū)國(guó)有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。 2市、區(qū)國(guó)有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開(kāi)始計(jì)算土地

6、使用年期。（三）原安居房進(jìn)入市場(chǎng)補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）上述房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場(chǎng)。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場(chǎng)地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)受讓單位。（六）在本規(guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外。（七）對(duì)歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。土地的掛牌交易？ 土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。土地使用權(quán)公開(kāi)掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于3

7、0日。掛牌交易如何確定成交？公告期限屆滿(mǎn) （一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交； （二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得； （三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。土地的掛牌交易注意事項(xiàng)？ 報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買(mǎi)方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易

8、服務(wù)費(fèi)用之和。在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？ 根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止： (一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿(mǎn)； (二)土地滅失； (三)土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人； (四)人民法院或土地管理部門(mén)依法作出的沒(méi)收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效； (五)用地單位遷移或者被依法注銷(xiāo)的； (六)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的； (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？ 根據(jù)鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)： （一）違反本規(guī)定，須公開(kāi)交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開(kāi)交易的； （二）須公開(kāi)

9、交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開(kāi)交易的； （三）投標(biāo)人或競(jìng)買(mǎi)人互相串通壓價(jià)的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無(wú)效的其他情形。屬于前款第（一）、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門(mén)依法對(duì)有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。土地用途種類(lèi)？農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 農(nóng)用地 建設(shè)用地 未利用地如何了解土地來(lái)源及性質(zhì)？ 對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的，

10、可以從房地產(chǎn)證中了解；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解。 行政劃撥用地？ 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無(wú)償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國(guó)有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。集體土地？ 集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。哪些用地屬于集體土地？ 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)

11、家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。根據(jù)鄭州市土地使用權(quán)出讓條例的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。合作建房？ 指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。如何了解地價(jià)是否交清？ 對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手

12、續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門(mén)出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解地價(jià)的分期付款額度。 違法建筑？ 指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。哪些屬于違法建筑？ （一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政府規(guī)定標(biāo)

13、準(zhǔn)的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠(chǎng)房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。 什么情形下主管部門(mén)可提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？ 有下列情形之一的，主管部門(mén)在年期屆滿(mǎn)前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷(xiāo)的；（四）實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的。哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？ 下列違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線(xiàn)或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；（三）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；

14、（四）非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線(xiàn)外其他土地的。什么情況下，需繳納土地使用費(fèi)？ 使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個(gè)人，都必須依據(jù)鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法的規(guī)定繳納土地使用費(fèi)，但該辦法規(guī)定免繳的除外。同時(shí)，在土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費(fèi)的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷(xiāo)（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。 土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？ 根據(jù)鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法的規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興

15、辦合資、 合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費(fèi)人， 但經(jīng)批準(zhǔn)的合營(yíng)合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；（三）經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前， 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；（五）共有的土地，以房地產(chǎn)證登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？ 土地權(quán)屬變更的， 新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；改變土地使用用途的， 應(yīng)自

16、批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。 如何辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證？ 以招標(biāo)、拍賣(mài)方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書(shū)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)之前，向市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)又未申請(qǐng)延期的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容

17、？ 建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后兩年內(nèi)不得申請(qǐng)變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后申請(qǐng)變更的，市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審后，按法定程序?qū)徟＋@得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)單位重新核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，收回原建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門(mén)或其派出機(jī)構(gòu)書(shū)面答復(fù)申請(qǐng)單位。建設(shè)工程規(guī)劃許可證包括哪些內(nèi)容？ 包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號(hào)；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)名稱(chēng)和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱(chēng)、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；（5）計(jì)容積率面積及各分類(lèi)面積；（6）附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖

18、面圖。 什么情況下不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證？ 根據(jù)鄭州市市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門(mén)對(duì)各階段審查意見(jiàn)作出設(shè)計(jì)修改的； (二) 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定（三）設(shè)計(jì)文件不符合國(guó)家、省、市有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。在哪些情況下，需重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證？當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級(jí)、走向、工藝設(shè)計(jì)、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。對(duì)已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時(shí)，是否

19、需要申請(qǐng)核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證？已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)補(bǔ)充協(xié)議、付清地價(jià)款后，持設(shè)計(jì)文件等，向市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門(mén)的審核意見(jiàn)。對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項(xiàng)目，主管部門(mén)可以采取什么處罰措施？未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，市規(guī)劃主管部門(mén)可以依照鄭州市規(guī)劃土地監(jiān)察條例采取查封，扣押等行政強(qiáng)制措施。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

20、企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。有下列情形之一的，不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收： （一）擅自變更建筑設(shè)計(jì)（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）未拆除原建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的。對(duì)成片開(kāi)發(fā)、分期開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)是如何進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的？ 成片開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進(jìn)行單體建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收后，還應(yīng)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)行時(shí)，其配套工程應(yīng)按計(jì)劃同步完成。未完成時(shí)，同期的其他項(xiàng)目不予規(guī)劃驗(yàn)收。對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所（地）的使用有哪些規(guī)定？

21、 根據(jù)鄭州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)節(jié)的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地），未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，一律不得挪作他用。某物業(yè)加建兩層，可以“一邊報(bào)建，一邊加建”嗎？ 不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)并對(duì)原建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？ 須具備下列條件：（一）注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬(wàn)元；（二）有四名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，兩名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員；（三）有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土

22、地使用權(quán)；（四）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如何申請(qǐng)領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門(mén)備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，主管部門(mén)應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)實(shí)行年度審核制度。是否可以認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)？ 根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證 后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門(mén)的管理，在取得

23、房地產(chǎn)預(yù)售許可證前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無(wú)效的。因此不能認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)。建設(shè)工程竣工后，是否必須取得規(guī)劃驗(yàn)收許可證？建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原審批部門(mén)申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收許可證，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。土地使用權(quán)出讓 ？土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵刚耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 出讓合同應(yīng)具備以下主要條款： (一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、地址； (二)出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、

24、面積； (三)土地使用年期及起止時(shí)間； (四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時(shí)間； (五)交付土地的時(shí)間； (六)規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)； (七)項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間； (八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； (九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?(十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)； (十一)違約責(zé)任； (十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地。對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門(mén)的同意。土地管理部門(mén)應(yīng)與土

25、地使用者以書(shū)面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。 什么是地籍調(diào)查？ 地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對(duì)申請(qǐng)登記的宗地現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)其權(quán)屬、位置、界線(xiàn)、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。為什么要進(jìn)行地籍調(diào)查？ 因?yàn)榈丶{(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書(shū)的重要基礎(chǔ)資料，所以它是對(duì)土地登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段。其根本目的是維護(hù)國(guó)家的土地制度。農(nóng)村房屋可以抵押?jiǎn)幔?農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國(guó)家尚無(wú)具體的法律規(guī)定。但參照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

26、以及國(guó)家土地管理局（1997國(guó)土籍字2號(hào)）關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知,可以得出一個(gè)結(jié)論：即集體土地上土地房屋的抵押，應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠(chǎng)房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。農(nóng)村居民申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交什么材料？ A、農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書(shū)；B、身份證及戶(hù)口簿復(fù)印件；C、批準(zhǔn)建造的有效文件或證明。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交哪些材料？ 土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書(shū)；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告或房屋安全鑒定報(bào)告。開(kāi)發(fā)商將

27、在建樓盤(pán)做擔(dān)保申請(qǐng)貸款，這種抵押房能否購(gòu)買(mǎi)？根據(jù)廈門(mén)市商品房預(yù)售管理規(guī)定第19條規(guī)定，預(yù)售商品房設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。因此買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)該種抵押房時(shí)應(yīng)先要求開(kāi)發(fā)商注銷(xiāo)抵押。簽訂商品房預(yù)售合同后，買(mǎi)方如何有效保護(hù)自己的既得利益？ 根據(jù)廈門(mén)市商品房預(yù)售管理規(guī)定第18條規(guī)定，商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對(duì)抗善意第三人。因此買(mǎi)方應(yīng)在簽訂合同后要求開(kāi)發(fā)商到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；若開(kāi)發(fā)商不來(lái)辦理，買(mǎi)方也可前來(lái)辦理，以防止所購(gòu)房產(chǎn)出現(xiàn)一房多賣(mài)、先賣(mài)后抵等現(xiàn)象，切實(shí)保障自身權(quán)益。開(kāi)

28、發(fā)商有權(quán)出售露臺(tái)嗎？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，露臺(tái)屬于共用部位，屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將露臺(tái)的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。地籍調(diào)查為什么要權(quán)利人簽字？地籍調(diào)查是對(duì)土地使用權(quán)人權(quán)利范圍、位置、大小等進(jìn)行的法定調(diào)查，每宗土地的各條界線(xiàn)都需要與相鄰的權(quán)利人相互以簽章方式共同確認(rèn)。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項(xiàng)重要手段，并且可以更好地保障權(quán)利人對(duì)自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)盡的義務(wù)。使用年限70年的土地用地性質(zhì) 住 宅 用 地使用年限50年的土地用地性質(zhì)工業(yè)用地教育用地科技用地文化用地衛(wèi)生用地體育用地綜合用地使

29、用年限40年的土地用地性質(zhì)商業(yè)用地旅游用地娛樂(lè)用地使用年限20年的土地用地性質(zhì) 加油站用地 加氣站用地什么是商品房預(yù)售？是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。什么是商品房現(xiàn)售？是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房何時(shí)才可以辦理預(yù)售許可證？七層以下的建筑，須達(dá)到主體工程封頂。七層以上的建筑，主體工程須建到工程總預(yù)算的三分之二以上層數(shù)。注入的資金須達(dá)到總體工程造價(jià)預(yù)算三分之二以上，并經(jīng)注冊(cè)的會(huì)計(jì)師驗(yàn)證。房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ (一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)

30、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。五證是指哪五證？規(guī)劃局國(guó)土局建設(shè)局房管局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)許可證商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)預(yù)售許可證圖示如為商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須取得預(yù)售許可證以后才可以進(jìn)行商品房銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了預(yù)售許可證，也就表明其它四證已經(jīng)

31、全齊了。大連北京徐州基礎(chǔ)測(cè)繪是什么？ 基礎(chǔ)測(cè)繪是指建立全國(guó)統(tǒng)一的測(cè)繪基準(zhǔn)和測(cè)繪系統(tǒng)，進(jìn)行基礎(chǔ)航空攝影，獲取基礎(chǔ)地理信息的遙感資料，測(cè)制和更新國(guó)家基本比例尺地圖、影像圖和數(shù)字化產(chǎn)品，建立、更新基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)。什么是國(guó)家基本地形圖？國(guó)家基本地形圖即國(guó)家基本比例尺地形圖，簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)家基本圖。它是根據(jù)國(guó)家頒布的統(tǒng)一測(cè)量規(guī)范、圖式和比例尺系列測(cè)繪或編繪而成的地形圖，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)防建設(shè)和軍隊(duì)作戰(zhàn)的基本用圖，也是編制其它地圖的基礎(chǔ)。各國(guó)的地形圖比例尺系列不盡一致，我國(guó)規(guī)定1:1萬(wàn)、1：2.5萬(wàn)、1:5萬(wàn)、1:10萬(wàn)、1:20萬(wàn)(現(xiàn)已為1:25萬(wàn))、1:50萬(wàn)、1:100萬(wàn)等七種比例尺地形圖為國(guó)家基本比例

32、尺地形圖。其測(cè)制的精度和成圖數(shù)量質(zhì)量是衡量一個(gè)國(guó)家測(cè)繪科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一。國(guó)家基本地形的基本畫(huà)法中華人民共和國(guó)地圖的國(guó)界線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)樣圖是指按照一定的原則而制作的一種有關(guān)中國(guó)國(guó)界線(xiàn)畫(huà)法的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)圖樣。根據(jù)需要，中華人民共和國(guó)地圖的國(guó)界線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)樣圖的比例尺可以是一種，也可以是各種比例尺的系列圖。中華人民共和國(guó)地圖的國(guó)界線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)樣圖由國(guó)務(wù)院外交行政主管部門(mén)和國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)共同制定，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布。中華人民共和國(guó)地圖的國(guó)界線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)樣圖上的中國(guó)國(guó)界線(xiàn)的畫(huà)法，是代表中華人民共和國(guó)政府立場(chǎng)的，是各公開(kāi)地圖上中國(guó)國(guó)界線(xiàn)畫(huà)法的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。各種涉及中國(guó)地圖圖形的媒介與載體都必須按中華人民共和國(guó)地圖的國(guó)界

33、線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)樣圖繪制，并送測(cè)繪行政主管部門(mén)審查，否則可能產(chǎn)生有損國(guó)家主權(quán)和領(lǐng)土完整的政治性問(wèn)題。什么是地理信息系統(tǒng)？地理信息系統(tǒng)在國(guó)際上稱(chēng)為GIS，即GeograhpicInformationsystem的縮寫(xiě)。在我國(guó)又稱(chēng)為資源與環(huán)境信息系統(tǒng)。在國(guó)際上雖然許多學(xué)者對(duì)GIS有不同的表述，但其基本概念是大體相同的。地理信息系統(tǒng)是利用計(jì)算機(jī)存貯、處理地理信息的一種技術(shù)與工具，是一種在計(jì)算機(jī)軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標(biāo)，以一定格式和分類(lèi)編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿(mǎn)足應(yīng)用需要的人-機(jī)交互信息系統(tǒng)。它通過(guò)對(duì)多要素?cái)?shù)據(jù)的操作和綜合分析，方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字

34、等多種形式輸出，滿(mǎn)足各應(yīng)用領(lǐng)域或研究工作的需要。地理信息系統(tǒng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中得到了廣泛運(yùn)用，特別是在地域開(kāi)發(fā)、環(huán)境保護(hù)、資源利用、城市管理、災(zāi)情預(yù)測(cè)、人口控制、交通運(yùn)輸?shù)确矫姘l(fā)揮著積極的作用。從事測(cè)繪活動(dòng)的單位應(yīng)當(dāng)具備什么條件？從事測(cè)繪活動(dòng)的單位應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并依法取得相應(yīng)等級(jí)的測(cè)繪資質(zhì)證書(shū)后，方可從事測(cè)繪活動(dòng)：（一）有與其從事的測(cè)繪活動(dòng)相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；（二）有與其從事的測(cè)繪活動(dòng)相適應(yīng)的技術(shù)裝備和設(shè)施；（三）有健全的技術(shù)、質(zhì)量保證體系和測(cè)繪成果及資料檔案管理制度；（四）具備國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)規(guī)定的其他條件。什么是測(cè)繪成果匯交制度？測(cè)繪項(xiàng)目完成后，測(cè)繪項(xiàng)目出資人或者承擔(dān)國(guó)家投資的測(cè)

35、繪項(xiàng)目的單位，應(yīng)當(dāng)向國(guó)務(wù)院測(cè)繪行政主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府測(cè)繪行政主管部門(mén)匯交測(cè)繪成果資料。屬于基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)匯交測(cè)繪成果副本；屬于非基礎(chǔ)測(cè)繪項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)匯交測(cè)繪成果目錄。負(fù)責(zé)接收測(cè)繪成果副本和目錄的測(cè)繪行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)出具測(cè)繪成果匯交憑證，并及時(shí)將測(cè)繪成果副本和目錄移交給保管單位。測(cè)繪成果匯交的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。什么是測(cè)量標(biāo)志？永久性測(cè)量標(biāo)志，是指各等級(jí)的三角點(diǎn)、基線(xiàn)點(diǎn)、導(dǎo)線(xiàn)點(diǎn)、軍用控制點(diǎn)、重力點(diǎn)、天文點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)和衛(wèi)星定位點(diǎn)的木質(zhì)覘標(biāo)、鋼質(zhì)覘標(biāo)和標(biāo)石標(biāo)志，以及用于地形測(cè)圖、工程測(cè)量和形變測(cè)量的固定標(biāo)志和海底大地點(diǎn)設(shè)施。臨時(shí)性測(cè)量標(biāo)志指測(cè)繪單位在測(cè)量過(guò)程中設(shè)置和使用的，

36、工作結(jié)束后不需要長(zhǎng)期保存的標(biāo)志物和標(biāo)記。測(cè)量標(biāo)志如何保護(hù)？ 任何單位和個(gè)人不得損毀或者擅自移動(dòng)永久性測(cè)量標(biāo)志和正在使用中的臨時(shí)性測(cè)量標(biāo)志，不得侵占永久性測(cè)量標(biāo)志用地，不得在永久性測(cè)量標(biāo)志安全控制范圍內(nèi)從事危害測(cè)量標(biāo)志安全和使用效能的活動(dòng)。產(chǎn)權(quán)證？“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”期房與現(xiàn)房的解釋?zhuān)科诜恐搁_(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱(chēng)期房。消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同現(xiàn)房指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)售合同期房現(xiàn)房三通一平？七通一平？三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的：水通電通路通場(chǎng)地平整

37、七通一平上、下水通排污通路通通訊通煤氣通電通熱力通場(chǎng)地平整什么叫準(zhǔn)現(xiàn)樓？指房屋主體已基本封頂完工，正在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。什么是建筑小品？既有功能要求，又具備點(diǎn)綴、裝飾和美化作用；從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀(guān)賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物的統(tǒng)稱(chēng)。房地產(chǎn)交付條件？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的不可以交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建、燃?xì)夂兔穹赖扔嘘P(guān)主管部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，并按專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收部門(mén)提出的意見(jiàn)整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。備注可

38、以交付不能交付未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用的，開(kāi)發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)定）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期

39、限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。房屋交付，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交的文件？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定，向買(mǎi)受人提供： 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)交付的商品房與樣板房不一致如何處理？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與

40、樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。商品房延期交付，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任？因轉(zhuǎn)讓人的原因，不能按約訂時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中有約訂的，按合同約訂處理；合同未約訂的，為延期交付房地產(chǎn)期間的市場(chǎng)指導(dǎo)租金執(zhí)行；造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金之外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。 另：轉(zhuǎn)讓人超過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約訂時(shí)間九十日仍不 能交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與 受讓人另有約訂的除外?；A(chǔ)知識(shí)第二部分房地產(chǎn)建筑類(lèi)術(shù)語(yǔ)建筑物層數(shù)和高度區(qū)分？低 層：1-3層；多 層：4-7層；小高層：8-12層；中高層：13-18層；高 層：1 8 層以上；超高層：3 0

41、層以上。多層、小高層、高層解釋?zhuān)慷鄬樱?層以下（含7層）配備消防通道的建筑物。小高層：8層以上12層以下（含12層），配備至少一部電梯并配備消防通道的建筑物。中高層、高層：12層以上配備至少兩部電梯并配備了消防通道的建筑物。按建筑結(jié)構(gòu)區(qū)分：主要承重構(gòu)件？磚木結(jié)構(gòu)：垂直承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。層數(shù)低，一般在3層以下磚混結(jié)構(gòu)：垂直承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混泥土樓板、屋頂板。一般在6層以下，造價(jià)低，抗震性差鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：這類(lèi)建筑的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻、屋架等，是由鋼筋和混泥土兩大材料構(gòu)成，其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚作成。特點(diǎn)：

42、適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件均為鋼材料制成。成本高，多用于高層公共建筑和大跨度的工業(yè)建筑 基礎(chǔ)？是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，支撐上部建筑物的全部荷載，并將它傳給下面的地基。地基為基礎(chǔ)下面的土層。 地基的要求： 1、有足夠的承載力 2、有均勻的壓縮量（均勻下沉） 3、有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜的能力 基礎(chǔ)分類(lèi)？1、按材料分：灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、石基 礎(chǔ)、混泥土基礎(chǔ)、鋼筋混泥土基礎(chǔ)2、埋置深度：深基礎(chǔ)、淺基礎(chǔ)、不埋基礎(chǔ)3、構(gòu)造形式：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱形 基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)。 墻體？1、作用：承重：承受屋頂、樓板傳下的荷載。圍護(hù)：抵御風(fēng)雨等侵襲，防止太陽(yáng)輻射、

43、噪音干擾。分隔。裝飾。2、要求：有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性。滿(mǎn)足熱工方面的性能。保溫、隔熱。有一定的隔音性能。有一定的防火性能 。墻體類(lèi)型？位置：內(nèi)墻（分隔、隔音、防火） 外墻（擋風(fēng)、避雨、 保溫、隔熱、隔音）方向：縱墻（建筑物長(zhǎng)軸方向） 橫墻（短軸） 其中外橫墻稱(chēng)為山墻。受力情況：承重墻、非承重墻。材料：磚墻、石塊墻、鋼筋混泥土墻。構(gòu)造方式：實(shí)體墻、空心墻、復(fù)合墻（兩種以上材料組合而成的墻） 柱？承擔(dān)、傳遞梁和板傳來(lái)的荷載樓地層？（包括樓板和地面、水平承重構(gòu)件）樓板：基本構(gòu)造層為面層、構(gòu)造層、頂棚。要求：有一定的強(qiáng)度（承重）、剛度（變形在一定的范圍）隔音、防水、防潮、防火。鋼筋混泥土樓板較為常見(jiàn)。

44、頂棚要求：表面光潔、美觀(guān)、有反光作用、隔音、保溫、隔熱地面：堅(jiān)固耐磨、表面平整、光潔、防滑、易清洗、不起塵、蓄熱性、防水。梁、樓梯、層頂？梁 承擔(dān)其上的板傳來(lái)的荷載，再傳到支承它的柱上。樓梯（垂直交通設(shè)施） 分為：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手屋頂 作用：抵御自然界的風(fēng)、雨、雪、太陽(yáng)輻射 條件：防水、保溫、隔熱、隔音、防火 組成：屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層、頂棚什么是用地面積?規(guī)劃建設(shè)用地紅線(xiàn)范圍以?xún)?nèi)可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的地塊面積用地面積總建筑面積?建設(shè)用地范圍內(nèi)的各棟各層建筑物外墻、外柱外圍以?xún)?nèi)水平投影面積總和。單套建筑面積？ 室內(nèi)的建筑面積 與 公用分?jǐn)偨ㄖ娣e 之和客戶(hù)買(mǎi)了套100平方的房子,得到

45、的房間內(nèi)的面積只有八、九十平方，為什么呢？因?yàn)椋好織潣堑拇筇?、電梯間等公共部分的面積需要整棟樓的業(yè)主按比例分?jǐn)?。所以：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e共有建筑面積的組成？共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 1）、獨(dú)立使用的

46、地下室或?yàn)槎啻狈?wù)的地下室（地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、自行車(chē)或摩托車(chē)集中停放部位等）、地上雜物間、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)空中花園以及底層架空用作綠化、公共開(kāi)放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4）、獨(dú)立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5）、扣除應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和本條前4款內(nèi)沒(méi)有羅列的建筑部位。套內(nèi)建筑面積？

47、套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積又稱(chēng)實(shí)用面積實(shí)用率的計(jì)算方法？也稱(chēng)得房率。指單套實(shí)用面積與單套建筑面積的比率。計(jì)算方法：實(shí)用面積建筑面積實(shí)用率使用面積？房屋內(nèi)可使用的面積 （不包括墻體面積)使用率的計(jì)算方法？使用面積與單套建筑面積的比率。計(jì)算方法：使用面積建筑面積使用率建筑覆蓋率？建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底投影面積總和與建設(shè)用地面積的比率。建設(shè)用地地塊綠地建筑物建筑容積率？建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與建設(shè)用地面積的比率。建設(shè)用地地塊 一建設(shè)用地地塊 二建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物建筑物綠地率？建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積總和與建設(shè)用地面積的比率。建

48、設(shè)用地地塊各類(lèi)綠地區(qū)域簡(jiǎn)單的解釋是：所有綠地面積加起來(lái)占了這個(gè)地塊的百分之多少？層高與凈高？層高：上、下層樓板中心線(xiàn)的水平垂直距離。凈高：下層地面到上層樓面的水平垂直距離。（指層高扣除樓板厚度的凈剩值）地面上層樓面地面上層樓面上層樓面地面一樓三樓二樓標(biāo)準(zhǔn)層？指平面布局相同的住宅樓層。平臺(tái)？指居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊？指住宅套外使用的水平交通空間。地下室？半地下室？地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2。開(kāi)間？進(jìn)深？開(kāi)間： 指寬度。進(jìn)深： 指長(zhǎng)度。玄關(guān)？登堂入室

49、第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的區(qū)域，一般信奉風(fēng)水的人士較多提及。凸窗？指向外伸出外墻的窗戶(hù)，并由窗戶(hù)外伸而形成可供居住者小憩或擺放物品的窗臺(tái)。通常進(jìn)深不大于0.6米，高度不大于2.2米，且窗臺(tái)高度不小于0.4 米的不計(jì)算面積。陽(yáng)臺(tái)？?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。外陽(yáng)臺(tái)不封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 躍式結(jié)構(gòu)？根據(jù)每套住宅的各功能特點(diǎn)，壓縮某些功能占用的高度。上、下層空間互相借用，更增加住宅內(nèi)的立體感和空間感，但又不同于復(fù)式結(jié)構(gòu)。復(fù)式結(jié)構(gòu)？單套單位占據(jù)了樓層的兩層，一般處于頂層（最頂上的兩層）或底層（一樓和二樓）下層為就餐、會(huì)客空間；上層為主人活動(dòng)

50、休息空間?；A(chǔ)知識(shí)第三部分推廣、銷(xiāo)售及銀行按揭篇什么情況下，開(kāi)發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。開(kāi)發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)應(yīng)向發(fā)布單位提交哪些材料？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)

51、照；（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)預(yù)售許可證?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；（二）預(yù)售的，應(yīng)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)證號(hào)、房地產(chǎn)預(yù)售許可證證號(hào)；（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)證號(hào)、房地產(chǎn)證證號(hào)。廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告。在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？ 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有

52、升值或者投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？ 預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車(chē)程等來(lái)表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而刊登房地產(chǎn)廣告的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門(mén)要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)查處。 發(fā)展商

53、發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 對(duì)違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開(kāi)發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門(mén)可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過(guò)新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項(xiàng)目、降低資質(zhì)等級(jí)等處罰。工商部門(mén)可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。對(duì)房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購(gòu)房人是否有權(quán)要求在購(gòu)房合同中約定？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。對(duì)房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國(guó)家或省示范工程等稱(chēng)號(hào)的，必須符合國(guó)家有關(guān)

54、法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)種類(lèi)、有效年份。對(duì)列入實(shí)施計(jì)劃但未經(jīng)驗(yàn)收獲得獎(jiǎng)勵(lì)稱(chēng)號(hào)的，不得使用該稱(chēng)號(hào)。 發(fā)展商不得采取哪些方式銷(xiāo)售商品房？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？ （一）開(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售的平面圖、立面圖；（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；（五）商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦

55、法；（七）商品房預(yù)售的專(zhuān)用賬戶(hù)；（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示商品房銷(xiāo)售管理辦法和商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本；預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)售管理辦法。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買(mǎi)方查閱、復(fù)印或摘抄？ 在新版深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同（預(yù)售）中已約定，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）賣(mài)方與深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂的深地合字 （ ） 號(hào)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)及 號(hào)補(bǔ)充協(xié) 議或者房地產(chǎn)證；（二）房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 及施工許可證；（三）主管部門(mén)批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶(hù)平

56、面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？ 已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無(wú)效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。 對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)?預(yù)售人將已預(yù)售的商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)擁有已預(yù)售商品房建筑面積的三分之二以上的預(yù)購(gòu)人同意，并經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需符合哪些條件？ 屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需

57、符合下列條件：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；（二）取得建筑許可證和開(kāi)工許可證；（三）除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（四）土地使用權(quán)未抵押、查封。轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓人應(yīng)當(dāng)具備什么條件？ 受讓人應(yīng)當(dāng)是依法成立并符合資質(zhì)等級(jí)要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。權(quán)利和義務(wù)： 轉(zhuǎn)讓預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，受讓方應(yīng)當(dāng)享有原預(yù)售人享有的權(quán)利，并承擔(dān)原預(yù)售人對(duì)預(yù)購(gòu)人所承擔(dān)的義務(wù)。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓期間，對(duì)預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？ 受讓方與預(yù)售人簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機(jī)關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。預(yù)售人自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日

58、起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。發(fā)展商能否為買(mǎi)方改名？根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的受讓人姓名（名稱(chēng)）。公共開(kāi)放空間可以出售或轉(zhuǎn)讓嗎？ 公共開(kāi)放空間是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑物內(nèi)部或外部開(kāi)辟出的全天開(kāi)放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間或室外場(chǎng)地空間，如公共綠地、停車(chē)場(chǎng)等。公共開(kāi)放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。什么是已購(gòu)公有住房？ 指職工按住房制度改革政策所購(gòu)得的住房。 解困房？房改房？是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專(zhuān)門(mén)修建的用于解決特別困難戶(hù)的擁擠住房問(wèn)題的住房。 經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門(mén)批

59、準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。什么是房屋拆遷？ 房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？ 主要依據(jù)憲法、土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法及當(dāng)?shù)赝恋胤课輽?quán)屬登記管理規(guī)定等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國(guó)土資源部和建設(shè)部的具體要求，進(jìn)行受理登記、審核、確權(quán)發(fā)證。土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件：土地房屋權(quán)屬來(lái)源合法； 四至界線(xiàn)清楚無(wú)爭(zhēng)議； 面積準(zhǔn)確。拆遷安置房如何辦理產(chǎn)權(quán)證？拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？被拆遷房屋原權(quán)屬來(lái)源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能辦理繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書(shū)后，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明業(yè)主已故字樣。被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記？ 被拆遷房屋權(quán)屬來(lái)源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)送、析產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安