中國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)面分析精選

1、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀(guān)背景深度(shnd)分析報(bào)告2012.2.14策源.蘇州市場(chǎng)(shchng)部共四十五頁(yè)目錄(ml)contents壹、大勢(shì)(dsh)貳、市場(chǎng)叁、競(jìng)品肆、客戶(hù)共四十五頁(yè)壹、大勢(shì)(dsh)了解調(diào)控(dio kn)舉措認(rèn)知市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)判大勢(shì)所趨探尋核心問(wèn)題借鑒甲方應(yīng)變共四十五頁(yè)問(wèn)題1、房?jī)r(jià)不合理：我過(guò)房?jī)r(jià)畸高，與居民購(gòu)買(mǎi)力存在(cnzi)脫節(jié)，存在(cnzi)一定的泡沫化所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入比；從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)(y jing)超過(guò)發(fā)展中國(guó)家68的平均水平。共四十五頁(yè)問(wèn)題2、結(jié)構(gòu)不合理：98房改以來(lái)，商品房市場(chǎng)一家獨(dú)大而保障房角色缺失形成住

2、房結(jié)構(gòu)不合理，引發(fā)(yn f)社會(huì)不公及財(cái)富分配進(jìn)一步失衡1998年國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，停止福利分房，建立市場(chǎng)化住房體系(tx)，培育住房產(chǎn)業(yè)為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)。取消福利分房后，自98年開(kāi)始，我國(guó)累計(jì)銷(xiāo)售商品住房已達(dá)83億方；部分低收入群體無(wú)力改善居住條件，社會(huì)不公問(wèn)題凸顯。共四十五頁(yè)問(wèn)題3、財(cái)政收入不合理：中國(guó)的稅收分配機(jī)制以及房地產(chǎn)的高速發(fā)展造成土地成為地方財(cái)政之母，地方政府在調(diào)控房產(chǎn)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)(chny)多元化的動(dòng)機(jī)不足，不利于國(guó)家長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)(chny)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)共四十五頁(yè)問(wèn)題4、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理：房地產(chǎn)對(duì)信貸資源的過(guò)度占有，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛化的傾向，不利于國(guó)家

3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)的調(diào)整和升級(jí)房地產(chǎn)貸款占信貸總額(zng )截止2011年已達(dá)到約30%的比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占據(jù)大量金融資本2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出“調(diào)結(jié)構(gòu)”是2012年經(jīng)濟(jì)工作主要任務(wù)之一，培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，要注重推動(dòng)重大技術(shù)突破，注重增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。共四十五頁(yè)政府的決心：深度調(diào)控，促使房?jī)r(jià)合理(hl)回歸2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了十年來(lái)最為嚴(yán)厲的政策調(diào)控，1月26日新國(guó)八條、7月12日和11月6日總理的兩次表態(tài)強(qiáng)壓，促使市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，這個(gè)(zh ge)支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)站在了興與衰的十字路口。11月6日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，中國(guó)下調(diào)房

4、價(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。 共四十五頁(yè)壹、大勢(shì)(dsh)了解(lioji)調(diào)控舉措認(rèn)知市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)判大勢(shì)所趨探尋核心問(wèn)題借鑒甲方應(yīng)變共四十五頁(yè)調(diào)控1、限購(gòu)：限購(gòu)的根本目的也是通過(guò)(tnggu)對(duì)終端需求的調(diào)節(jié)，壓縮非理性及投資性需求，引導(dǎo)合理需求的釋放，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展共四十五頁(yè)調(diào)控2、限貸：限貸的根本目的是通過(guò)對(duì)終端需求的調(diào)節(jié)，壓縮非理性及投資性需求，引導(dǎo)合理需求的釋放，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康(jinkng)有序發(fā)展2011年3次調(diào)息、6次提高存款(cn kun)準(zhǔn)備金率相當(dāng)于凍結(jié)銀行1.2萬(wàn)億的存款2011年四季度銀行信貸額度全面收緊為提高收益，提

5、高房貸首付比例上調(diào)房貸利率成為選擇共四十五頁(yè)舉措3、保障房：保障房即在于對(duì)沖商品住宅市場(chǎng)調(diào)整對(duì)整體(zhngt)經(jīng)濟(jì)的壓力，又能夠保障民生、維護(hù)社會(huì)公平，促進(jìn)住房結(jié)構(gòu)合理化2011年保障房計(jì)劃開(kāi)工套數(shù)（萬(wàn)套）套均面積（）竣工面積（萬(wàn)）竣工上市（萬(wàn)套）完成投資（億元）經(jīng)濟(jì)適用房2006578001202194廉租房1505060001201463公租房1505588001602475棚戶(hù)區(qū)改造40070140002003938合計(jì)10009660060010500共四十五頁(yè)舉措4、房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅即在于約束非理性住房需求的釋放，又在于地方財(cái)政(cizhng)和土地收益脫鉤的長(zhǎng)期戰(zhàn)略舉措，著眼于未來(lái)

6、上海市財(cái)政局1月18日公布的2011年上海預(yù)算執(zhí)行(zhxng)情況報(bào)告顯示，2011年上海房產(chǎn)稅達(dá)22.1億元，完成預(yù)算的110.5%。而2012年上海房產(chǎn)稅預(yù)算為22.5億元，與2011年執(zhí)行數(shù)基本持平；重慶2011年房產(chǎn)稅征收超億元。共四十五頁(yè)調(diào)控目標(biāo)：根本的目的在于實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)(jngj)的去房地產(chǎn)化、房地產(chǎn)回歸民生化及推動(dòng)地方財(cái)政獨(dú)立化和多元化調(diào)控策略產(chǎn)生影響調(diào)控結(jié)果限購(gòu)抑制市場(chǎng)發(fā)展房?jī)r(jià)得到控制限貸資本向其他實(shí)體行業(yè)傾斜非房企獲得發(fā)展保障房解決民生問(wèn)題解決民生問(wèn)題帶動(dòng)資本增長(zhǎng)完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)稅改善地方收入結(jié)構(gòu)增加稅收來(lái)源延長(zhǎng)稅收周期去房地產(chǎn)化房地產(chǎn)民生(mnshng)化地方財(cái)政獨(dú)立與

7、多元化共四十五頁(yè)壹、大勢(shì)(dsh)了解調(diào)控(dio kn)舉措認(rèn)知市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)判大勢(shì)所趨探尋核心問(wèn)題借鑒甲方應(yīng)變共四十五頁(yè)反應(yīng)1、一級(jí)市場(chǎng)：從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2011量?jī)r(jià)齊跌市場(chǎng)趨冷，調(diào)控(dio kn)使得支撐房?jī)r(jià)的剛性成本土地價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，調(diào)控(dio kn)效果初現(xiàn)共四十五頁(yè)反應(yīng)2、二級(jí)市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)受調(diào)控影響(yngxing)最為直接，成交量萎縮價(jià)格下挫，市場(chǎng)調(diào)整的影響(yngxing)面也由一線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市深化，調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)全國(guó)(qun u)房?jī)r(jià)下降城市個(gè)數(shù)2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月52493417161412991282011年70個(gè)大中城市降價(jià)個(gè)數(shù)

8、月度變化情況共四十五頁(yè)反應(yīng)3、三級(jí)市場(chǎng)：一二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整(tiozhng)效應(yīng)開(kāi)始逐步傳導(dǎo)到三級(jí)市場(chǎng)，二手房量?jī)r(jià)齊跌，投資性需求退市1月，二手房供應(yīng)環(huán)比下滑9.9%，繼續(xù)深度下滑；成交環(huán)比下降59%，主要受春節(jié)因素影響；二手房掛牌價(jià)格(jig)環(huán)比降幅相比上月有所減小，但是整體仍呈下探的趨勢(shì)。共四十五頁(yè)客戶(hù)反應(yīng)：成交量的萎縮更直接的反映的是市場(chǎng)客戶(hù)結(jié)構(gòu)的變化，剛需需求成為市場(chǎng)主宰，庫(kù)存量的加大造成價(jià)格(jig)的進(jìn)一步下行的壓力全國(guó)重點(diǎn)城市成交量集體萎縮，庫(kù)存較上年均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，12年市場(chǎng)面臨(minlng)去庫(kù)存化的問(wèn)題 消費(fèi)者觀(guān)望心理嚴(yán)重，在市場(chǎng)看跌的大勢(shì)下，消費(fèi)者信心不足 。共四十五頁(yè)

9、房企表現(xiàn)：調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)分化，戰(zhàn)略布局合理、產(chǎn)品線(xiàn)健全、跑量型及擁有(yngyu)創(chuàng)新商業(yè)模式的企業(yè)成為淡市佼佼者2010年房企銷(xiāo)售TOP10排名公司銷(xiāo)售金額（億元）1萬(wàn)科10262保利6603綠地6504中海5785恒大5276綠城5227萬(wàn)達(dá)3698龍湖3369碧桂園33010富力3212011年房企銷(xiāo)售TOP10排名公司銷(xiāo)售金額（億元）1萬(wàn)科1215.42恒大803.93綠地7764保利7325中海7206萬(wàn)達(dá)5607碧桂園4308龍湖3819華潤(rùn)置地36610世茂315定位以剛需自住需求(xqi)為主，產(chǎn)品線(xiàn)符合調(diào)控目標(biāo)的企業(yè)得到了較大的發(fā)展，萬(wàn)科、碧桂園、世茂等均在淡市形成突破

10、；商業(yè)地產(chǎn)不在限購(gòu)范圍，萬(wàn)達(dá)較上年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)51%，排名進(jìn)一步提升。共四十五頁(yè)政府決心：中央政府對(duì)于目前調(diào)控予以(yy)正面積極評(píng)價(jià)，但整體效果仍未達(dá)預(yù)期，嚴(yán)控的基調(diào)在2012會(huì)延續(xù)共四十五頁(yè)壹、大勢(shì)(dsh)了解調(diào)控(dio kn)舉措認(rèn)知市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)判大勢(shì)所趨探尋核心問(wèn)題借鑒甲方應(yīng)變共四十五頁(yè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境：歐債危機(jī)加劇、美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟(prun)，全球政策將再次走向?qū)捤?，外需大幅下挫使中?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定因素增強(qiáng)美聯(lián)儲(chǔ)標(biāo)普下調(diào)美主權(quán)信用等級(jí)8月10日，美聯(lián)儲(chǔ)宣傳維持利率水平不變，其對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的措辭更加悲觀(guān)歐央行由希臘引發(fā)的歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)，蔓延至葡萄牙、愛(ài)爾蘭、意大利主權(quán)債務(wù)信用評(píng)級(jí)被下調(diào)1

11、1月3日歐央行下調(diào)基準(zhǔn)利率25個(gè)點(diǎn)危機(jī)(wij)轉(zhuǎn)嫁對(duì)美國(guó)來(lái)說(shuō)越來(lái)越成為必要的選擇寬松貨幣政策被確定，歐洲大幅通脹時(shí)代到來(lái)歐美國(guó)家一致將匯率問(wèn)題提到重要位置，人民幣升值，以鄰為壑成為選擇。共四十五頁(yè)國(guó)內(nèi)三駕馬車(chē)(mch)（進(jìn)出口）：受制于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳的制約，12年國(guó)內(nèi)出口形勢(shì)堪憂(yōu)，出口拉升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減弱，二季度后會(huì)尤為明顯2011年全國(guó)(qun u)進(jìn)出口總表值：數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家海關(guān)總署抑制出口的因素比較多，主要包括：一是世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路充滿(mǎn)荊棘，外需或?qū)⒎啪?；二是?guó)家調(diào)整出口政策，一些高耗能、高污染和資源性產(chǎn)品出口將受影響；三是國(guó)際大宗商品價(jià)格居高不下，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力和融資成本上升，人民幣匯率升

12、值“三碰頭”，企業(yè)生產(chǎn)成本顯著上升，企業(yè)盈利空間縮小，出口積極性受挫。共四十五頁(yè)國(guó)內(nèi)三駕馬車(chē)（投資）：投資受制于地方債務(wù)高企，難以(nny)有大的作為，12年投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用不容樂(lè)觀(guān)投資三大領(lǐng)域基本建設(shè)投資更新改建投資房地產(chǎn)投資鐵道部表態(tài)12年將減少鐵路投資，結(jié)束前幾年大躍進(jìn)式的發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)受困，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張及改建將受到一定限制預(yù)計(jì)12房地產(chǎn)投資增幅將從11年26%大幅減少至9.8%投資三大(sn d)領(lǐng)域基建投資、企業(yè)投資和房地產(chǎn)投資的投入預(yù)計(jì)12年均出現(xiàn)下降;國(guó)內(nèi)投資主要依靠政府拉動(dòng)，但目前地方債務(wù)高企，截至2011年底中國(guó)地方債務(wù)大約為12.5萬(wàn)億人民幣，地方政府債臺(tái)高筑，投資乏力.

13、共四十五頁(yè)國(guó)內(nèi)三駕馬車(chē)（消費(fèi)）：國(guó)內(nèi)消費(fèi)一直保持較快增長(zhǎng)，但獨(dú)木難成林，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑壓力(yl)依然較大11年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速維持在17%左右，保持較高水平；我國(guó)以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)為主，并非消費(fèi)主導(dǎo)型國(guó)家，在外貿(mào)和投資進(jìn)入下行(xixng)通道情況下，12年國(guó)內(nèi)消費(fèi)將呈現(xiàn)獨(dú)木難支的局面。共四十五頁(yè)人治思維：2012全世界有20余個(gè)國(guó)家大選，我國(guó)也將迎來(lái)高層換屆，政權(quán)(zhngqun)交接關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的要求在提高國(guó)內(nèi)2012年下半年中共十八大2012年1月中國(guó)臺(tái)灣2012年3月中國(guó)香港國(guó)際2012年3月西班牙2012年3月俄羅斯2012年4月法國(guó)2012年7月印度2012年7月埃及20

14、12年11月美國(guó)2012年12月韓國(guó)2012年全球部分緩解(hun ji)國(guó)家及地區(qū)：12年是大選之年，屆時(shí)將有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行換屆選舉，美國(guó)、法國(guó)、中國(guó)、印度和韓國(guó)等全球主要的國(guó)家和地區(qū)位列其中；12年我國(guó)也將迎來(lái)政權(quán)的交替，維穩(wěn)將會(huì)成為政策的主旋律，預(yù)計(jì)12年政策出現(xiàn)大調(diào)的概率較小。共四十五頁(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)：無(wú)論(wln)從內(nèi)還是從外對(duì)于經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的要求都在提高，在經(jīng)濟(jì)面臨下行的壓力下，保增長(zhǎng)會(huì)成為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的主基調(diào)，這為宏觀(guān)政策的適時(shí)微調(diào)提供了機(jī)會(huì)空間。出口疲軟；投資乏力(f l)；消費(fèi)謹(jǐn)慎。經(jīng)濟(jì)政治和平過(guò)度；保持穩(wěn)定；促進(jìn)發(fā)展。2011年12月政治局會(huì)議：有預(yù)見(jiàn)性地加強(qiáng)和改善宏觀(guān)調(diào)控，

15、并根據(jù)形勢(shì)的變化及時(shí)作出預(yù)調(diào)、微調(diào)；11月30日，央行宣布從12月5日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，為三年以來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。共四十五頁(yè)CPI： 2011緊縮的貨幣政策使得(sh de)CPI得到有效控制，預(yù)計(jì)12年34月CPI可降至接近3%的合理水平，為貨幣政策調(diào)整騰出空間1月份CPI的上漲主要是春節(jié)因素，國(guó)內(nèi)總需求比較穩(wěn)定，貨幣條件回歸常態(tài)，糧食生產(chǎn)形勢(shì)較好，同時(shí)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有所放緩，供求關(guān)系的變化有利于物價(jià)總水平穩(wěn)定，預(yù)計(jì)(yj)CPI在34月份會(huì)逐步回落到正常水平。共四十五頁(yè)存款準(zhǔn)備金率：2012保增長(zhǎng)需要適度寬松(kun sn)的貨幣政策，在CPI得到有效控制前提下，預(yù)

16、計(jì)在12年會(huì)下調(diào)準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷史高位(o wi)21%；過(guò)高的存款準(zhǔn)備金率導(dǎo)致2010、2011年連續(xù)兩年新增信貸下降，流動(dòng)性趨緊；流動(dòng)性緊張導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，企業(yè)發(fā)展遇到貸款難的問(wèn)題。共四十五頁(yè)利率：結(jié)合(jih)CPI的演進(jìn)及準(zhǔn)備金率下調(diào)，預(yù)計(jì)12年3-4月份會(huì)進(jìn)入降息通道，為房產(chǎn)消費(fèi)帶來(lái)契機(jī)根據(jù)CPI與利率(ll)的變化關(guān)系，一般當(dāng)CPI進(jìn)入下行通道，且接近3%時(shí)，央行將有降息的動(dòng)作共四十五頁(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)預(yù)測(cè)：上半年相對(duì)寬松的貨幣政策(zhngc)刺激壓抑的剛需入市；下半年政策(zhngc)可能出現(xiàn)微調(diào)，吸引改善性需求釋放共四十五頁(yè)量?jī)r(jià)走勢(shì)：預(yù)判2012年市場(chǎng)(shchng)由

17、量?jī)r(jià)齊跌向量升價(jià)穩(wěn)緩慢過(guò)度2012下半年2012上半年2011下半年2011上半年價(jià)格(jig)量?jī)r(jià)齊聲價(jià)格緩慢下挫成交快速下挫銷(xiāo)量?jī)r(jià)跌量升共四十五頁(yè)價(jià)格舉措：預(yù)測(cè)12年房?jī)r(jià)仍處于下降通道，企業(yè)(qy)以?xún)r(jià)補(bǔ)量是12年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵2012年房企的融資渠道嚴(yán)重受阻(shu z)。如何加快銷(xiāo)售資金的回籠、保證資金鏈不斷裂，才是房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行的戰(zhàn)略抉擇。以?xún)r(jià)換量、去庫(kù)存化快速回籠資金共四十五頁(yè)產(chǎn)品投放(tufng)：上半年剛需為主，下半年改善性產(chǎn)品上半年 下半年調(diào)控使得市場(chǎng)(shchng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向剛需型客戶(hù)；配合市場(chǎng)(shchng)形勢(shì)，產(chǎn)品推售應(yīng)以剛需產(chǎn)品為主，適當(dāng)投放改善型產(chǎn)品6月份以后，調(diào)

18、控政策或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng)的機(jī)會(huì)窗口，改善型產(chǎn)品的推售可至6月后，觀(guān)察政策變動(dòng)情況，適時(shí)推出共四十五頁(yè)壹、大勢(shì)(dsh)了解(lioji)調(diào)控舉措認(rèn)知市場(chǎng)反應(yīng)預(yù)判大勢(shì)所趨探尋核心問(wèn)題借鑒甲方應(yīng)變共四十五頁(yè)應(yīng)變措施：四大措施，應(yīng)對(duì)寒冷(hnlng)市場(chǎng)產(chǎn)品(chnpn)調(diào)整銷(xiāo)售策略增大商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)及持有量，針對(duì)剛需及首改客群置業(yè)需求增加小面積、低總價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，針對(duì)不同區(qū)域、不同產(chǎn)品靈活定價(jià)，快速回籠資金，以確保資金鏈的有序運(yùn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)略布局調(diào)整全國(guó)戰(zhàn)略布局，加快三四線(xiàn)城市項(xiàng)目布點(diǎn)多方融資民間借貸、信托融資、發(fā)現(xiàn)債券、外商投資等等多方融資保證資金鏈的有序運(yùn)轉(zhuǎn)共四十五頁(yè)戰(zhàn)略(zhnl)布局：避開(kāi)政策重災(zāi)區(qū)

19、，搶占三四線(xiàn)城市，進(jìn)行全國(guó)布局土地儲(chǔ)備可建面積1.3億平方米，至今已在全國(guó)100個(gè)城市開(kāi)發(fā)181個(gè)項(xiàng)目目前萬(wàn)科以進(jìn)入50個(gè)城市，開(kāi)發(fā)近200個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建面積6000萬(wàn)方雅居樂(lè)至今已在全國(guó)26個(gè)城市開(kāi)發(fā)70個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建面積3200萬(wàn)方碧桂園至今已有93個(gè)項(xiàng)目分布全國(guó)，其中廣東55個(gè)，土地儲(chǔ)備總建面積5428萬(wàn)方共四十五頁(yè)產(chǎn)品調(diào)整：調(diào)整產(chǎn)品線(xiàn)，不管是豪宅還是蝸居，精益求精(jng y qi jng)才能贏(yíng)得市場(chǎng)萬(wàn)科：“15平”蝸居(wj)，你不再是房奴金地：平墅時(shí)代，開(kāi)啟內(nèi)陸真豪宅生活2011年10月18日，萬(wàn)科總裁郁亮在長(zhǎng)三角媒體見(jiàn)面會(huì)上透露了萬(wàn)科15平米超小住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)模。 郁

20、亮表示，15平米超小戶(hù)型住宅不只是“試水”的概念型商品，而是將被萬(wàn)科大規(guī)模開(kāi)發(fā)、以適應(yīng)未來(lái)樓市的產(chǎn)品主力對(duì)高端產(chǎn)品，如別墅、大平層等，針對(duì)改善性客群的消費(fèi)心理，對(duì)產(chǎn)品精益求精，最大化的提升服務(wù)價(jià)值； 高端產(chǎn)品自身對(duì)價(jià)格的抗性不高，更多是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)價(jià)值的關(guān)注，在市場(chǎng)從緊的背景下，致力于產(chǎn)品的進(jìn)一步提升也是一種選擇共四十五頁(yè)銷(xiāo)售策略：降價(jià)一步到位比緩慢(hunmn)降價(jià)、暗降效果好明降：直降單價(jià)、大幅折扣、團(tuán)購(gòu)價(jià)、拍賣(mài)、秒殺價(jià)等2011年10月，嘉定新城金郡（中端樓盤(pán)）二期推出286套房源，均價(jià)直降三成至1.3萬(wàn)/平米左右，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄的佳績(jī)降價(jià)領(lǐng)跑者，并且一次性降到位（低于消費(fèi)者預(yù)期）

21、的樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆降幅達(dá)20-30%左右時(shí)，才會(huì)有明顯效果2011年10月，浦東中海御景熙岸（中端樓盤(pán)）團(tuán)購(gòu)價(jià)1.6萬(wàn)元/平米，較此前2.2萬(wàn)元/平米優(yōu)惠27%，但月均銷(xiāo)量由57套增加至209套，提高2.6倍2011年11月，寶山九龍倉(cāng)璽園（豪宅項(xiàng)目）均價(jià)由5.1萬(wàn)/平米降至4.5萬(wàn)/平米，降價(jià)幅度為12%，月均銷(xiāo)量由15套減至7套，下降約52%2011年11月，杭州龍湖香緹溪案（中端項(xiàng)目）折扣均價(jià)5900元/平米，較周邊同類(lèi)樓盤(pán)便宜2500元，210套房源日清暗降：購(gòu)房送精裝修、車(chē)庫(kù)、物業(yè)費(fèi)、家電等2011年9月，合肥恒大城精裝房源5100元/平米入市，贈(zèng)送每平米1500元的裝修，老帶新成功認(rèn)購(gòu)老業(yè)主減免一年物業(yè)費(fèi)，受到購(gòu)房者的青睞屬于變相降價(jià)，效果沒(méi)有直接降價(jià)明顯20