北京某廣場招商方案(ppt)

1、洛克時代廣場招商方案中商港招商部2009-03-06市場分析商業(yè)市場整體狀態(tài) 在金融危機(jī)繼續(xù)蔓延和經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所惡化的背景下，北京商業(yè)市場也受到一定程度的影響，尤其是中高端購物中心的整體市場影響較深。部分品牌，尤其是國際性高端品牌在此背景下放緩了市場的拓展計劃，同時，商鋪空置率呈上升趨勢。 當(dāng)然成熟的購物中心仍保持著較高的出租率，亦有許多品牌零售商愿意排候進(jìn)駐；而市場上的新開項目在近期租售遇到多種障礙，許多品牌商戶的承租能力有所縮減。北京中高端購物中心占有面積、空置面積和空置率北京中高端購物中心新增供應(yīng)量、凈吸納量和空置率租金變化 以購物中心為例，截止到第四季度，北京中高端購物中心首層租金范圍平

2、均租金維持在每月每平米745.68元，按季跌幅僅為0.6%。一方面，大多數(shù)購物中心的業(yè)主仍按既定策略維持租金不變；另外一方面，實際租賃活動中業(yè)主開始提供更長的免租期。 對比租金水平而言，王府井仍舊保持領(lǐng)先地位，租金為每月每平米1210.38元，CBD和西單緊隨其后，與上季基本持平，分別為每月每平米790.13元和每月每平米771.2元。 朝陽門、東直門和燕莎地區(qū)的租金呈現(xiàn)不同幅度下降，環(huán)比跌幅分別達(dá)到5.6%、3%和2.4%。北京主要購物中心首層租金及租金增長率2008年第四季度北京中高端購物中心首層租金零售物業(yè)租賃 / 買賣租戶品牌 / 買方業(yè)態(tài)面積（約平方米）金寶匯租賃Dadong Roa

3、st DuckF&B3,376新三里屯南區(qū)租賃Folli FollieAccessories130新三里屯南區(qū)租賃TONI&GUYHealth & Beauty223新東安廣場租賃SEPHORACosmetics300新東安廣場租賃LEVIS LADYFashion190新東安廣場租賃AGATHA ParisAccessories30藍(lán)色港灣國際商區(qū)租賃UGG AustraliaShoes170華貿(mào)中心租賃Harbour HouseLifestyle1200首都時代廣場租賃ILSEEFashion50首都時代廣場租賃FAB Endless Culture PlazaEntertainment1

4、5002008年第四季度北京零售市場主要成交案例市場展望根據(jù)政府推出的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，北京居民的本地消費應(yīng)會被催化，這將支撐百貨、時尚、化妝品、體育、娛樂等行業(yè)零售商的業(yè)務(wù)發(fā)展。例如，H&M將于2009年春季在北京開設(shè)第一家店，國內(nèi)領(lǐng)先家電零售商蘇寧將在北京再開設(shè)5家店鋪。盡管全球經(jīng)濟(jì)不景氣，政府將采取多種努力以維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)北京經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)計，2009年北京GDP的增長幅度約為8.9%至10.1%，而城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度仍可預(yù)測在10%到12.5%之間。短期內(nèi)，一些零售商或許應(yīng)該采取更為實際的單店面積評效法，在其承租能力的范圍內(nèi)，估計其店鋪實際需求面積。2009年將會出現(xiàn)近

5、百萬的供給，租金水平可能繼續(xù)下降，盡管銷售額仍能保持穩(wěn)定。為確保各方利益，購物中心的業(yè)主們可能會調(diào)低租金預(yù)期，獲得穩(wěn)定的出租率和維持項目在市場原有的定位。亞奧商業(yè)核心商務(wù)核心區(qū)交通：近20條公交線路經(jīng)過項目區(qū)域，臨近地鐵5號線、10號線，周邊主干道有安立路、和慧忠北路，發(fā)達(dá)的路網(wǎng)、眾多的公交線路以及軌道交通是城區(qū)人流進(jìn)入的基本條件。商圈環(huán)境：亞奧商圈經(jīng)過多年的發(fā)展經(jīng)營，商業(yè)已較具規(guī)模，百貨、主題專業(yè)賣場、餐飲、休閑娛樂等，商業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，形成獨特的經(jīng)營格局。以洛克時代為中心半徑1公里范圍內(nèi)是亞奧區(qū)商業(yè)發(fā)展核心，區(qū)域內(nèi)包括在北京享有很高知名度的北辰購物中心和飄亮陽光廣場等均坐落于此。但商圈商鋪

6、供應(yīng)呈供大于求的局面。消費環(huán)境：項目地處亞奧商圈的核心腹地，周邊商務(wù)辦公樓林立，消費環(huán)境日趨成熟，商務(wù)人士消費、白領(lǐng)消費、常住居民消費共同形成獨特消費特征。區(qū)域特點：集高端居住人群密集、商務(wù)辦公、商圈形成和發(fā)展，奧運后續(xù)效應(yīng)于一體。亞奧區(qū)域環(huán)境區(qū)域主要客戶洛克時代廣場主要商業(yè)設(shè)施調(diào)查餐飲企業(yè)約110家銀行27家酒店和賓館23家咖啡館8家洗浴中心4家商場和購物中心3家茶藝館5家KTV和娛樂城1家俱樂部2家商務(wù)會所2家足道7家郵局1家 夜總會1家超市3家旅行社1家藝術(shù)館1家電影院1家店面形象示范華匯華辰超市四海凱悅麥當(dāng)烙人名足療中信證券全聚德部分項目或商戶租賃價格一覽項目或租賃戶租賃 / 買賣所屬

7、業(yè)態(tài)面積租賃價格第五大道租賃商業(yè)街36,000/共三層首層沿街店鋪租金約在6-8元/天/，街鋪小面積（8-12）商業(yè)平均租金較高，約為12-14元/天/，地下為菜場.攤位租金為2-2.5元/天/,二-層3-4元/天/。根據(jù)實地調(diào)查，受金融危機(jī)的影響，該項目由于整體項目為散售,又無后期的統(tǒng)一經(jīng)營管理.小業(yè)主鋪面租金下降明顯，如麒麟家租戶要求租金降低50%，業(yè)主已經(jīng)答應(yīng)，其它一些租期到的商戶也強(qiáng)烈要求業(yè)主降租，租金仍有進(jìn)一步下降的空間。飄亮廣場租賃購物中心140,000/二層為主,局部四層專業(yè)店、百貨、超市、影院 租金為2-2.5元/天/,小商品、服飾店（分割鋪位）租金 約513元/天/不等四海凱

8、悅租賃餐飲12,000/共三層3元/天/全聚德租賃餐飲4,0003.2元/天/金錢豹租賃自助海鮮2,5003.5元/天/鹿港小鎮(zhèn)租賃餐飲一樓底商/5003.2元/天/西貝攸面館租賃餐飲-3元/天/大食客租賃餐飲-3元/天/商業(yè)分析該區(qū)域除了北辰購物和飄亮廣場外，主要是底商形式的商鋪，主要集中在主干道安定路、大屯路、慧忠路一帶，從業(yè)態(tài)經(jīng)營分析，主要以餐飲為主，其特點就是餐飲品牌數(shù)量多、種類全，各種檔次都有，中高檔餐飲品牌主要包括全聚德、金鼎軒、俏江南、四海凱悅等。超市主要有旺市百利、家和超市、華匯華辰等幾家國內(nèi)連鎖企業(yè)。國際性連鎖的諸如家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市均未進(jìn)駐。區(qū)

9、域超市以中等規(guī)模經(jīng)營為特點，未形成影響力。商務(wù)寫字樓較多，但是，商業(yè)配套極不完善。如馬哥勃羅、國電大廈、北辰時代、遠(yuǎn)大中心等項目商業(yè)配套少，不足以滿足商務(wù)消費需求。商業(yè)布局和品牌經(jīng)營自發(fā)形成，沒有整體的區(qū)域商業(yè)規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)只有北辰購物中心、飄亮廣場互相呼應(yīng)形成熱點。另外，在底商物業(yè)形式中，除了餐飲娛樂經(jīng)營紅火外，其它行業(yè)品牌經(jīng)營一般，同時，行業(yè)競爭顯得凌亂，尤其曾經(jīng)火爆炒做過的第五大道目前經(jīng)營慘談?？罩寐屎妥饨鹱儎臃治隹罩寐史治龃笸吐放c安立路交叉口，是亞運村居住區(qū)的核心地段，也是商務(wù)辦公密集的區(qū)域，居民多是穩(wěn)定的高消費群體，盡管如此，但由于市場環(huán)境不好，而且部分項目招商和管理不善，空置率較高。

10、如位于此地的第五大道已經(jīng)經(jīng)營多年，但是以新世紀(jì)錢柜、青鳥健身為代表的主力店，相繼關(guān)門，二層商鋪約70%空置，目前這一狀況沒有多大改變。市場環(huán)境變惡，產(chǎn)權(quán)分散，梳于管理是關(guān)鍵。同時，位于安立路北的華悅國際商業(yè)亦為臨街底商。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其空置率為60%左右，目前這一狀況也沒有改變。此外，大屯里小區(qū)、九臺花園的社區(qū)商業(yè)出租率也不高。租金變動分析奧運期間高租金的預(yù)期影響了業(yè)主的租金報價。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主租金的報價要高于統(tǒng)一經(jīng)營的物業(yè)公司，比如物業(yè)公司報出6元/平米/天的租金時，業(yè)主會要求10元/平米/天，這也影響了出租率。北辰西路以東商業(yè)主要集中在奧運場館區(qū)的東側(cè)，以兩條餐飲街和北辰購物中心和飄亮陽光廣場

11、兩個購物中心為主，已形成穩(wěn)定的商業(yè)氛圍。目前由于舉辦完奧運會，同時在國際金融危機(jī)的影響下，未來一段時間，區(qū)域內(nèi)的租金水平仍會進(jìn)一步下降。同時，位于大屯路北側(cè)的金泉廣場近20萬平米國際商業(yè)MALL目前雖然處于停滯狀態(tài)，但未來一旦上市，加上其它商業(yè)新建項目，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)面積較大，對項目會產(chǎn)生較大壓力。洛克時代廣場項目分析洛克時代廣場安立路北辰東路慧忠路慧忠北路大屯路洛克時代廣場坐落于亞運村商圈，四至范圍東臨安定路、南臨大屯路、西鄰北辰東路、北靠慧忠北路。向西500米即為奧運場館區(qū)及13000平方米奧林匹克國家森林公園，是區(qū)域內(nèi)集5A高檔辦公樓及商業(yè)經(jīng)營于一體的大型綜合體項目。商圈內(nèi)商業(yè)包括飄亮

12、購物廣場、北辰購物中心、第五大道、華匯超市等一大批項目。項目概況面積：洛克時代廣場總建筑面積82,700平方米，包括 地上和地下部門。地下3層，地上20層，其中 1-4層為商業(yè),商業(yè)建筑面積約為20,000。國美電器：位于商業(yè)A區(qū)1-4層，于2008年進(jìn)入營業(yè)。其它：包括美國渣打銀行、中國移動、中國聯(lián)通等 一批品牌客戶進(jìn)駐。停車位：地下1-3層，車位數(shù)量達(dá)500多個。樓層/類別A 座B座C座D座小計已租 未租總面積已租 未租總面積已租 未租總面積已租 未租總面積已租未租總面積一層3301070.22217.941199.93962.111077.81330217.944310.07二層1090

13、.7601090.76689.131050.631739.76917.77917.771066.871066.871779.892886.174815.16三層1110.5701110.57684.621286.681971.3900.78900.781205.751205.751795.193393.215188.4四層1045.5701045.57657.421518.82176.22862.38862.381209.291209.291702.993590.475293.46合計3576.904317.122031.174074.057087.212680.933643.043481.9

14、14559.725607.1210087.819607.1商業(yè)平面示意商業(yè)平面示意商業(yè)平面示意商業(yè)平面示意目前，洛克時代部分底商產(chǎn)權(quán)已經(jīng)出售，絕大部分商鋪產(chǎn)權(quán)仍屬于公司，由于商鋪的銷售未能采取售后返租的模式，因此，會造成項目整體招商管理的一定難度，不利于項目整體的招商規(guī)劃及管理實。洛克時代商業(yè)唯一的大型主力店國美電器，自2006年開業(yè)以來，一直處于虧損狀態(tài)，造成其虧損的原因，一方面，有其市場的因素，也有其公司管理的因素。國美電器欲在09年作出戰(zhàn)略調(diào)整，準(zhǔn)備關(guān)閉洛克時代店?？紤]到國美電器駐店經(jīng)營對洛克時代商業(yè)的積極影響，雙方經(jīng)過協(xié)商后，在合同期約內(nèi)初期給予降低租金標(biāo)準(zhǔn)的政策，扶持其市場經(jīng)營,以帶

15、動本項目的后續(xù)商鋪的招商和經(jīng)營。但同時，從目前的經(jīng)營狀況和投入的管理分析，國美電器即使在降低租金的條件下，仍是有撤租的可能的。洛克時代自落成以來，一直沒有較具競爭力和知名的品牌進(jìn)駐，這也使該項目在招商實施中缺乏品牌彰顯性，在項目日后的招商工作中，應(yīng)強(qiáng)化項目核心競爭力，概括起來就應(yīng)該是有“好的品牌、產(chǎn)租率高的商戶、經(jīng)營特色化和差異化”，從而形成合力，獲得長足發(fā)展。商戶的招商引入與本項目寫字樓消費銜接不夠緊密，由于亞運村是個商務(wù)氛圍較為濃厚的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)寫字樓眾多，因此，在該區(qū)域里與寫字樓消費密接聯(lián)系的餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營比較紅火，此類業(yè)態(tài)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。一樓面積已出售給小業(yè)主，目前招商考慮的

16、區(qū)位為B、C、D區(qū)的2-4層，D區(qū)和B區(qū)沿安立路一側(cè)均有獨立的出口，商業(yè)目前還沒有接入燃?xì)?。結(jié)合物業(yè)現(xiàn)狀，不能滿足散租條件。項目現(xiàn)狀分析項目的SWOT分析優(yōu)勢（S）：（1）項目所處區(qū)域為奧運會核心商圈，路網(wǎng)、公交、軌道交通非常完備。（2）為北京市重要的商務(wù)辦公區(qū)，商務(wù)環(huán)境成熟，并推動了商務(wù)白領(lǐng)消費。（3）洛克時代辦公面積達(dá)5萬平米，在大廈辦公的企業(yè)和人員是商業(yè)未來較為穩(wěn)定的客源。（4）主要招商面積位于安立路沿線，形象展示效果好；利于商戶經(jīng)營。（5）建筑結(jié)構(gòu)上，D區(qū)和BC區(qū)相對獨立，即可以實現(xiàn)整租，也可劃分兩個區(qū)間出租。 劣勢（W）：（1）產(chǎn)權(quán)分散，不易管理和鋪面的合理分割。如D區(qū)中國移動還占用

17、了2層一些面積，使D區(qū)和C區(qū)連接不 暢。（2）商業(yè)功能配套設(shè)施考慮不足，如商業(yè)沒有燃?xì)饨尤?、隔油池、排煙管道等，引入大型餐飲就有很大問題。（3）首層目前是售后返租，5年返租期，在期滿后，租金、商戶經(jīng)營均不好控制。機(jī)會（O）：（1）區(qū)域包括第五大道、飄亮廣場等項目商業(yè)已經(jīng)經(jīng)營多年，研究區(qū)域商業(yè)經(jīng)營文化，挖掘縫隙市場，可以避免少走彎路。（2）在項目附近，能實現(xiàn)大面積整租，并且要求位置佳，形象展示效果好的物業(yè)很少，本項目基本能滿足上述要求。（3）由于奧運概念，區(qū)域商鋪租金嚴(yán)重虛高，本項目在租金定位上可以結(jié)合市場實際情況，靈活確定租金水平，最重要的是要達(dá)到商戶、公司達(dá)到雙贏。 風(fēng)險（T）：（1）奧運商

18、業(yè)效應(yīng)已過，在租金虛高，諸多業(yè)態(tài)（如百貨、服飾、家電、家居等）經(jīng)營不理想的狀況下，招商工作面臨很大壓力。（2）目前金融危機(jī)全球蔓延，受此影響，商業(yè)市場也出現(xiàn)了經(jīng)營下降的局面，很多商家近來取消或放緩了拓展和開店計劃，并要求業(yè)主降低租金標(biāo)準(zhǔn)。（3）項目對面的第五大道大面積空置、商戶撤場、并要求業(yè)主降租，都對本項目造成不好的影響。百貨類餐 飲 類文 教 類服飾類食品類普通百貨 美食天地齒科服裝營養(yǎng)品咖啡餐吧辦公用品化妝品副食品店精品百貨正餐眼鏡行箱包高檔煙酒中西快餐樂器行配飾西點/零食主題賣場類家居建材家電中型超市便利店茶餐廳飲（甜）品休 閑 類KTV 美容美發(fā)洗浴中心美容纖體雜貨小件健身網(wǎng)吧服務(wù)類

19、銀行干洗店區(qū)域內(nèi)，緊扣商務(wù)消費和白領(lǐng)消費的商業(yè)業(yè)態(tài)在區(qū)域經(jīng)營較為成功，重點包括商務(wù)服務(wù)中如銀行、干洗、便利店，文教辦公用品，高檔營養(yǎng)品、煙酒、西點；而餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營最為紅火，此類業(yè)態(tài)可以作為項目日后招商的重點方向。但結(jié)合物業(yè)條件，重點考慮引入符合能夠整租或分區(qū)整租（獨立D區(qū)或獨立BC區(qū)）要求的品牌商戶，如大型餐飲、KTV、洗浴中心、特色精品小百貨等。同時，考慮到目前的市場環(huán)境結(jié)合物業(yè)條件滿足整租或分區(qū)整租要求區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)設(shè)置的市場范疇和項目處置策略招商策略招商力量：立足于公司自有團(tuán)隊為主，積極主動出擊，開展招商工作；積極與顧問公司和中介公司接觸，借助他們的業(yè)務(wù)資源進(jìn)行招商；同時，聯(lián)系圈內(nèi)

20、人邁關(guān)系，以圖介紹客戶資源。招商對象：重點需找和洽談有實現(xiàn)整租或局部整租目標(biāo)的客戶，如大型餐飲、娛樂KTV、大型運動店、會所、專業(yè)美容醫(yī)院等知名品牌或連鎖品牌 ，同時具有抗風(fēng)險能力強(qiáng)、經(jīng)營個性鮮明、能吸引高人流量等特征。招商進(jìn)度：在5月底前，確定3-5家重點跟進(jìn)和商談的意向客戶，爭取在6月底前簽定合同；以便達(dá)到今年9月份開業(yè)的目標(biāo)。風(fēng)險規(guī)避策略：對大型品牌客戶的招商存在諸多變數(shù)，招商周期也比較長。在金融危機(jī)背景下，可能會遇到更多的困難，一旦招商受阻，提前作好風(fēng)險防范是必要的。-兩條腿走路：在整租或局部整租條件下，商戶的租金要求過于苛刻，嚴(yán)重低于預(yù)期，可同時考慮整體自營或局部自營。-改承租為合作

21、：我方以場地入股，與品牌商業(yè)合作經(jīng)營，風(fēng)險共擔(dān)，利益共贏。-物業(yè)改裝：可將整體或單獨D區(qū)改作商務(wù)用途或快捷酒店用途。商務(wù)用途可以整體租賃給企業(yè)，如駐京辦等，同時滿足辦公和住宿功能。免租期（裝修及試營業(yè)）通常商業(yè)都會給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜。同時，為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，尤其是主力店的進(jìn)駐，建議對待主力店，知名品牌店，輔助配套店分別給予不同的免租期優(yōu)惠，以刺激商戶的承租，引進(jìn)知名度高，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，租金承受力強(qiáng)的品牌。租金優(yōu)惠為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證基本利潤的基礎(chǔ)上，可對重點主力店重點品牌作減免部份租金的優(yōu)惠。廣告位提供主要包括對洛克時代樓宇的戶外廣告位、店招、商業(yè)體內(nèi)部廣告位的綜合考慮。對客戶可給予廣告發(fā)布的支持。推廣宣傳在日后的商業(yè)推廣宣傳活動中，可以給予進(jìn)駐商戶以適當(dāng)?shù)男麄髦С?，達(dá)到廣而告之的效果！可選一可選二可選三可選四招商政策建議出租模式樓層總面積（）首年租金（人民幣/天/）租金收益（人民幣/年）整租B/C/D2-4層100192.2885萬局部整租D區(qū)3481.912.5318萬BC區(qū)6537.042.2525萬取中間值約為864萬說明：1、此租金的測算是按照100%招商成功進(jìn)行測算的 ，如有部分招商項目不成功將會影響本收益。2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)形