房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策課件

1、房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策 增城地方稅務(wù)局 稅政科 2014.4 房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策 房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種： 營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。 房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程： 1.受讓土地 2.開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 3.建造商品房 4.預(yù)售 5.交付使用 受讓土地 通過(guò)轉(zhuǎn)讓或出讓方式取得土地印花稅 對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。（財(cái)稅2006162號(hào)） 應(yīng)納稅額=合同金額0.05% 契稅 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)3% 以招拍掛方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門(mén)簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。（財(cái)稅201282號(hào)

2、）受讓土地計(jì)稅依據(jù)：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。受讓土地以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 （財(cái)稅2004134號(hào)） 受讓土地通過(guò)投資入股取得土地印花稅 應(yīng)納稅額=合同金額0.05%契稅 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則第八條 土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅：（一

3、）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)3% 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。 受讓土地土地變更用途印花稅 應(yīng)納稅額=合同金額0.05%契稅 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。（國(guó)稅函2008662號(hào)） 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)3% 受讓土地土地使用稅 應(yīng)納稅額=占用土地面積 每平方米年稅額 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

4、；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅2006186號(hào)）受讓土地稅納稅義務(wù)截止時(shí)間 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。(財(cái)稅2008152號(hào)) 受讓土地 企業(yè)投資的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃中包含免征城鎮(zhèn)土地使用稅項(xiàng)目（如企業(yè)內(nèi)部的圖書(shū)館、體育館等建設(shè)項(xiàng)目），這些項(xiàng)目用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅的起始時(shí)間為該項(xiàng)目施工許可證核發(fā)時(shí)間的次月，核發(fā)施工許可證之前仍需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。受讓土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中免征城鎮(zhèn)土地使用稅的項(xiàng)目范圍，按印發(fā)廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

5、項(xiàng)目配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)移交管理規(guī)定的通知（穗府辦201015號(hào)）中無(wú)償移交的配套公共服務(wù)設(shè)施范圍執(zhí)行，如有關(guān)政策調(diào)整，則另行明確。（穗地稅稅一函20109號(hào)）受讓土地 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事商品房開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截至?xí)r間為預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證的核發(fā)時(shí)間的當(dāng)月末。對(duì)于取得多個(gè)預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證記載的可銷(xiāo)售面積作為計(jì)算扣除應(yīng)稅土地面積的依據(jù)，受讓土地 預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證可扣除應(yīng)稅土地面積開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總應(yīng)稅土地面積（預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證可銷(xiāo)售面積項(xiàng)目總可銷(xiāo)售面積）。受讓土地 受讓土地稅收優(yōu)惠對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)

6、目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。 (財(cái)稅201088號(hào) )受讓土地稅收優(yōu)惠對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。(財(cái)稅200824號(hào) )受讓土地稅收優(yōu)惠對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置

7、住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買(mǎi)安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。 在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。 (財(cái)稅201042號(hào) )開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)印花稅加工承攬合同 :包括加工、定作、修繕、修理、印刷、廣告、測(cè)繪測(cè)試等合同 應(yīng)納稅額=合同金額0.05%建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同 ：包括勘察、設(shè)計(jì)合同 應(yīng)納稅額=合同金額0.05%借款合同 應(yīng)納稅額=合同金額0.005% 自2011年11月1日起至2014年10月31日止，對(duì)金融機(jī)構(gòu)與小型、微型企業(yè)簽訂的借款合同免

8、征印花稅（財(cái)稅2011105號(hào) ）建造商品房印花稅 建筑安裝工程承包合同 ：包括建筑、安裝工程承包合同 應(yīng)納稅額=合同金額0.03%企業(yè)所得稅 成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （國(guó)稅發(fā)200931號(hào) ）預(yù)售 營(yíng)業(yè)稅 應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)5% 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。預(yù)售土地增值稅 預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫(kù)的重要手

9、段。 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。 (國(guó)稅發(fā)201053號(hào) )預(yù)售土地增值稅計(jì)算 預(yù)征土地增值稅稅額=出售商品房所取得的收入預(yù)征比例 預(yù)售 我市土地增值稅預(yù)征率 （一）住宅類(lèi) 普通住宅2，別墅4%，其他非普通住宅3%。（二）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi) 寫(xiě)字樓（辦公用房）3，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和車(chē)位4。（三）對(duì)符合市政府“經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）”和“限價(jià)商品住宅”規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。 執(zhí)行時(shí)

10、間自2013年7月1日起至2014年6月30日止（稅款所屬時(shí)期） （廣州市地方稅務(wù)局公告2013年第9號(hào)） 預(yù)售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類(lèi)的界定 （廣州市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)）“普通住宅”按省政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（粵府辦200556號(hào)）中明確普通住房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房?jī)?nèi)建筑面積120平方米或單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。 預(yù)售 “非普通住宅”指除普通住宅、別墅、“經(jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）”和“限價(jià)商品住宅”以外的住宅項(xiàng)目。 “別墅”指獨(dú)戶(hù)獨(dú)院的住宅

11、項(xiàng)目。 “寫(xiě)字樓（辦公用房）”指該項(xiàng)目“廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證”上載明其類(lèi)別為“辦公”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！吧虡I(yè)經(jīng)營(yíng)用房”指該項(xiàng)目“廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證”上載明其類(lèi)別為“商業(yè)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。預(yù)售 “車(chē)位”指該項(xiàng)目“廣東省廣州市商品房預(yù)售許可證”上載明其類(lèi)別為“車(chē)位”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！敖?jīng)濟(jì)適用住房（含解困房）”按廣州市人民政府廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法（穗府200748號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。“限價(jià)商品住宅”按廣州市人民政府關(guān)于限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法（穗府20081號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。預(yù)售印花稅加工承攬合同： 廣告合同 應(yīng)納稅額=合同金額0.05%對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

12、書(shū)據(jù)征收印花稅。（財(cái)稅2006162號(hào)） 應(yīng)納稅額=合同金額0.05% 預(yù)售稅收優(yōu)惠 開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。 （財(cái)稅200824號(hào) ） 預(yù)售企業(yè)所得稅 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。(國(guó)稅發(fā)200931號(hào) ) 預(yù)售企業(yè)所得稅 預(yù)計(jì)毛利額=未完工收入毛利率 應(yīng)納稅所得額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)+預(yù)計(jì)毛利額+完工產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額 預(yù)

13、售企業(yè)所得稅我市銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率： 一、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，自2008年1月1日（稅款所屬期）起，計(jì)稅毛利率暫按3%確定。 二、除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目以外的其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，自2009年1月1日（稅款所屬期）起，計(jì)稅毛利率暫按15%確定；2008年度（稅款所屬期）的計(jì)稅毛利率按20%確定。 預(yù)售房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 售樓部 須按規(guī)定申報(bào)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,同自用。交付使用企業(yè)所得稅 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納

14、稅所得額。 （國(guó)稅發(fā)200931號(hào) ）交付使用企業(yè)所得稅 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工界定： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。 （二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 （國(guó)稅發(fā)200931號(hào) ）交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工界定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度

15、應(yīng)納稅所得額。（國(guó)稅函2010201號(hào)）交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于自用 房產(chǎn)稅地下建筑房產(chǎn)稅（財(cái)稅2005181號(hào)）一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 自用地下建筑的房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例為：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于自用 土地使用稅 對(duì)于房地產(chǎn)

16、開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證之后，將商品房轉(zhuǎn)為自用、出租或出借的房屋，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。（穗地稅稅一函20109號(hào)） 多層建筑房屋應(yīng)按房屋建筑面積占大樓總建筑面積的比例分?jǐn)倯?yīng)稅土地面積，即：多層房屋應(yīng)稅土地面積大樓總應(yīng)稅土地面積（房屋建筑面積/大樓總建筑面積）如果納稅人未能提供大樓總建筑面積資料，按房屋建筑面積除以總樓層數(shù)確定應(yīng)稅 土地面積。 （穗地稅稅一函20109號(hào)） 關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題(財(cái)稅2009128號(hào))對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面

17、積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租 營(yíng)業(yè)稅 土地使用稅 房產(chǎn)稅 交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租 無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。(財(cái)稅2009128號(hào)) 對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 (財(cái)稅2010121號(hào))交付使用土地增值稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅

18、款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。(國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) )交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于出租企業(yè)所得稅 企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 交付使用企業(yè)所得稅 根據(jù)實(shí)施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，

19、分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。 交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 營(yíng)業(yè)稅 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)）第一條規(guī)定,“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！苯桓妒褂瞄_(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 土地增值稅 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。(財(cái)稅字199548號(hào))交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 土地增值稅 對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或

20、聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅字1995048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 (財(cái)稅200621號(hào))交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 土地增值稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) ） 交付使用土地增值稅 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

21、參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 土地增值稅要按規(guī)定清算交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 企業(yè)所得稅 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。交付使用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 企業(yè)所得稅確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。

22、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 交付使用企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 營(yíng)業(yè)稅土地增值稅一、關(guān)于清算單位確認(rèn)問(wèn)題（一）對(duì)于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項(xiàng)批文、整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算時(shí)原則上應(yīng)作為一個(gè)清算單位。 （二）對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目： 1同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以分期銷(xiāo)售形式開(kāi)發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的。 2同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。（三）對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)

23、目，以分期項(xiàng)目作為清算單位；但是，如果分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，應(yīng)視為已竣工驗(yàn)收： （一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)政府有關(guān)部門(mén)備案。 （二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明。三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為發(fā)生時(shí)間的確認(rèn)問(wèn)題(一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的，以簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同之日確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為發(fā)生時(shí)間。 （二）法院等有權(quán)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制拍賣(mài)、變賣(mài)的，以拍賣(mài)、變賣(mài)成交之日確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為發(fā)生時(shí)間。四、關(guān)于土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方未簽訂房地

24、產(chǎn)銷(xiāo)售合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購(gòu)買(mǎi)方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入： 1房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款一致的，以此價(jià)款確認(rèn)收入。 2房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款不一致，已全額開(kāi)具轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款及其他收益確認(rèn)收入。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)

25、用方式委托其他單位或個(gè)人作為受托方代銷(xiāo)、包銷(xiāo)房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不得扣除相應(yīng)的代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用。 （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的稅款，不確認(rèn)為收入。五、關(guān)于預(yù)征土地增值稅問(wèn)題（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。 （二）辦理清算手續(xù)前用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。 （三）辦理清算手續(xù)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書(shū)面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得清算書(shū)面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號(hào)文第八條規(guī)定處理。六、關(guān)于土地增值稅清算

26、時(shí)合法有效憑證確認(rèn)問(wèn)題（一）由于歷史遺留問(wèn)題，在土地出讓方式統(tǒng)一實(shí)行“招、拍、掛”之前，即2002年12月1日以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒(méi)有取得合法有效憑證的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可準(zhǔn)予扣除： 1能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門(mén)的證明資料； 2按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)際支付的。2002年12月1日以后取得土地使用權(quán)的，根據(jù)187號(hào)文第四條第一項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價(jià)款的，應(yīng)取得

27、相應(yīng)的發(fā)票。2002年12月1日以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付土地價(jià)款取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村委會(huì)的土地使用權(quán)、沒(méi)有取得合法有效憑證的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可準(zhǔn)給予扣除： 1提供相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議； 2. 收款方蓋有公章的收款憑據(jù)。三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。 （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)按規(guī)定取得對(duì)方個(gè)人簽名或者蓋章的收款收據(jù)，也可以開(kāi)列有個(gè)人簽名或蓋章的支付清單。七、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間問(wèn)題符合187號(hào)文第二條清算條

28、件的，原則上以滿(mǎn)足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)，為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間。對(duì)于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項(xiàng)目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長(zhǎng)扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間，但不得以此影響清算審核進(jìn)度，清算審核結(jié)束前仍未支付的，不予扣除。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除的問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門(mén)繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專(zhuān)用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。 （三）對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處

29、理： 1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門(mén)出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)算扣除的問(wèn)題 （一）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用不得列入。 （二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)受益的項(xiàng)目扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算扣除問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費(fèi)用作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算扣除。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)作為管理費(fèi)用計(jì)算扣除： 1委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用（工程監(jiān)理費(fèi)除外）； 2向上級(jí)公司繳納的