最高人民法院房地產(chǎn)司法觀點(diǎn)集成

1、最高人民法院房地產(chǎn)司法觀點(diǎn)集成（一）作者 : 周宗書時(shí)間 :2011-08-07瀏覽量 1207 評(píng)論 0 0 0一、商品房預(yù)約合同（認(rèn)購書）生效后，一方當(dāng)事人未 盡義務(wù)導(dǎo)致合同的談判、磋商不能進(jìn)行構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)違約責(zé)任仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司合 同糾紛案（二審法院：上海市第二中級(jí)人民法院）最高人 民法院公報(bào)（ 2008 年第 4 期） 上海市虹口區(qū)人民法院一審查明 2002 年 7 月 12 日， 原告仲崇清與被告金軒大邸公司簽訂金軒大邸商鋪認(rèn)購意 向書一份，約定原告向被告支付購房意向金 2000 元，原 告隨后取得小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，被告負(fù)責(zé)在小區(qū)正式認(rèn)購 時(shí)優(yōu)

2、先通知原告前來選擇認(rèn)購中意商鋪，預(yù)購面積為 150 平 方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米 7000 元（可能有 1500 元的浮動(dòng)）。如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購，則視同放棄 優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約 前來認(rèn)購，則購房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。意向書 對(duì)樓號(hào)、房型未作具體明確約定。上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了 2000元意向金。2002年11月4日被告取得 房屋拆遷許可證，2003年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證，2003年6月30日被告取得預(yù)售許可證。但被告在銷售 涉案商鋪時(shí)未通知原告前來認(rèn)購。2006年初原告至售樓處與 被告交涉，要求被告按意向書

3、簽訂正式買賣合同。被告稱商 鋪價(jià)格飛漲，對(duì)原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商 鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院。原告訴訟請(qǐng)求請(qǐng)求人民法院判令被告按105萬元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請(qǐng)求判令 被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失 100萬元。上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為 1、涉案意向書不是通常 意義的“意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。2、根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書是在原、被告雙方均對(duì)被告能夠合法取得 相關(guān)許可證書有合理的預(yù)期的情形下，對(duì)原、被告將來簽訂 房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律 對(duì)商品房預(yù)售合同

4、的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn) 定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。3、本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。4、被告構(gòu)成違約。上海市虹口區(qū)人民法院判決一、解除原告仲崇清與 被告金軒大邸公司簽訂的金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書；二、 被告返還原告意向金 2000元；三、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10000元；四、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理受 理費(fèi)15260元，由被告金軒大邸公司負(fù)擔(dān)。仲崇清不服一審判決，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改 判支持仲崇清一審提出的訴訟請(qǐng)求。上海市第二中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：（其他理由與一審相同）金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu) 先認(rèn)購涉案商鋪的機(jī)會(huì)

5、，使合同的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，金軒 大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù) 履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審 法院認(rèn)為金軒大邸公司違反預(yù)約合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償 上訴人仲崇清相應(yīng)的損失，并無不妥，但一審判決確定的 10000元賠償金額，難以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失。為促使民事主體以善意方式履行其民事義務(wù)，維護(hù)交易 的安全和秩序，充分保護(hù)守約方的民事權(quán)益，在綜合考慮上 海市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及雙方當(dāng)事人實(shí)際情 況的基礎(chǔ)上，酌定金軒大邸公司賠償仲崇清150000元。仲崇清要求金軒大邸公司按照商鋪每平方米建筑面積15000至20500元的價(jià)格賠償其經(jīng)濟(jì)損失，但由

6、于其提交的證據(jù)不能 完全證明涉案意向書所指商鋪的確切情況，且根據(jù)金軒大邸 公司將有關(guān)商鋪出售給案外人的多個(gè)預(yù)售合同，商鋪的價(jià)格存在因時(shí)而異、因人而異的情形。另外，雖然仲崇清按約支付了意向金，但是雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的買賣合 同存在法律性質(zhì)上的差異。故仲崇清主張的賠償金額，不能 完全支持。一審案件受理費(fèi)人民幣 15260 元，二審案件受理 費(fèi)人民幣 14350 元，均由金軒大邸公司公司負(fù)擔(dān)。二、商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被認(rèn)定無效后，善意 買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費(fèi) 導(dǎo)讀與說明 商品房買賣合同因出賣人的原因被確認(rèn) 無效后，買受人取得了合同約定的房屋并利用該房屋從事經(jīng) 營活動(dòng)，對(duì)占用

7、期間的房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準(zhǔn)向房屋出 賣人返還，實(shí)踐中處理不統(tǒng)一，最高人民法院對(duì)此作出了批 復(fù)。 最高人民法院民一庭意見 善意買受人應(yīng)該返還給出 賣人房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于 2003 年 11 月 30 日以（ 2003）民一他字第 13 號(hào)對(duì)遼寧省高級(jí)人民法院一個(gè) 請(qǐng)示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下： 遼寧省高級(jí)人民法院：你院關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開 發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛 一案的請(qǐng)示收悉，經(jīng)研究認(rèn)為：商品房買賣合同因出賣人 責(zé)任被確認(rèn)無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進(jìn)行處理。關(guān) 于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，

8、因?yàn)橘I 受人在簽訂合同時(shí)是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的 意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的 合同總價(jià)款除以房屋的設(shè)計(jì)使用年限，再乘以買受人實(shí)際使 用該房屋的年限得出的價(jià)款作為買受人所獲得的利益返回 給出賣人。三、商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購房 人不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)要求解除合同最高人民法院民一庭認(rèn)為：在交通干線已經(jīng)客觀存在， 且開發(fā)商沒有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱的交通運(yùn) 輸噪聲污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不 能實(shí)現(xiàn)為由請(qǐng)求解除商品房買賣合同的主張，不符合合同 法第 94 條的規(guī)定，不應(yīng)予以支持。中國民事審判前沿 2005 年第 2

9、 集，法律出版社 2005 年版，第 208 頁，最高人民法院民事審判一庭編。四、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購房人所購房屋 內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任 案情 李某從某開發(fā)商處購得一處住房，總價(jià)款183 萬元，合同未就房屋內(nèi)管線鋪高問題進(jìn)行約定，交房前開發(fā)商致函李某，“由于您的房屋中有管道通過（曖氣管等），故在裝 修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不影響您居室的使 用和美觀?！崩钅郴睾康禺a(chǎn)公司，“本戶內(nèi)不得有任何非 本戶管道通過，如公司進(jìn)行公共通過管道安裝，請(qǐng)立即予以 拆除?！钡谝淮卧V訟要求開發(fā)商拆除公共管道。法院判決因該管道系多家業(yè)主共用，拆除該管道損害 其他業(yè)主利益，駁

10、回起訴。第二次起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約金 86000元；如不能 認(rèn)定李某違約，要求開發(fā)商對(duì)因房屋中添設(shè)管道致房屋價(jià)值 貶損部分進(jìn)行補(bǔ)償。評(píng)估法院委托價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估，該中心建議鋪設(shè)管 道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2%最咼人民法院審判業(yè)務(wù)意見（民一庭意見）雖然當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容， 但根椐合同法第 42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中 一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情 況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地 產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使購房人多支出的交 易成本或者給購房人造成損失的

11、部分。民事審判指導(dǎo)與參考 2008 年第 2 輯，法律出版社 2008 年版，第 9092 頁。五、房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大 部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需要優(yōu)先支付為由，拒 絕按合同約定向房屋買受人交付房屋三門峽水利管理局（買方）訴鄭州市配套建設(shè)公司（賣 方）房屋買賣合同糾紛案（判決時(shí)間： 2004年 3月 11日， 二審法院： 河南省高級(jí)人民法院） 最高人民法院公報(bào) 2004 年第 8 期 判決摘要 配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人， 在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià) 款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房 屋。因此，買方水利管理

12、局的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。從合同 約定及誠實(shí)信用、公平原則出發(fā)，賣方應(yīng)向水利管理局賠償 與定金全額相等的經(jīng)濟(jì)損失。依雙方合同約定，賣方拖延兩 個(gè)月以上交付房屋，應(yīng)賠償買方與定金相等的損失，即 736 萬元。由于買方尚有 64395 萬元購房款未付，可與賣方支付的賠償金相抵。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能 繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。六、買受人在約定的交房期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求 出出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間？辦理房屋權(quán)屬證書 的義務(wù)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定？ 問題一 關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過 兩年請(qǐng)求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，有兩種 意見：第一種意

13、見，買受人主張出賣人交付房屋的請(qǐng)求權(quán)應(yīng) 在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時(shí)效期間請(qǐng)求出 賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時(shí)效期間喪 失勝訴權(quán)。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起 超過兩年請(qǐng)求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過 訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條 件分別進(jìn)行處理。 問題二 關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過 兩年才請(qǐng)求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時(shí)效 期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當(dāng)?shù)?主給付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有 權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同 規(guī)定的期限

14、屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房 屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí) 效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi) 請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴 權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋 所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人為其辦理房 屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。 最高人民法院民一庭傾向性意見 一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆 滿，買受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣人交付房屋。其請(qǐng)求 權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用民法通則有關(guān)訴訟時(shí)效的 規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房 屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效

15、期間自合同約定的交付期限 屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟 時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn) 對(duì)房屋的占有的，買受人請(qǐng)求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理 房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的 規(guī)定。中國民事審判前沿 2005 年第 1集，第 218 頁，最高 人民法院民事審判一庭編，法律出版社七、房屋買賣合同解除后如何確定出賣方對(duì)房屋添附的補(bǔ)償長沙物資股份有限公司與湖南萬國醫(yī)療器械保健品博 覽會(huì)交易有限公司房屋買賣合同糾紛 最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為 房屋買賣合同被認(rèn)定部分無效、部分解除后，物資 股份公司和

16、物資集團(tuán)公司作為出售房屋一方應(yīng)返還萬國公 司已經(jīng)交付的購房款，萬國公司作為購房方應(yīng)返還已經(jīng)實(shí)際 占有的房屋。因萬國公司已經(jīng)對(duì)所購房屋進(jìn)行了一定的添 附，對(duì)其有效添附部分，物資股份公司和物資集團(tuán)公司應(yīng)予 以適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)因合同解除而造成的損失按合同雙方的責(zé)任 大小進(jìn)行分擔(dān)。一審法院委托鑒定單位對(duì)萬國公司裝修工程 進(jìn)行了工程造價(jià)鑒定，但因該裝修工程尚未完工，且工程質(zhì) 量也存在瑕疵，故該鑒定結(jié)論不能作為確定房屋有效添附價(jià) 值的依據(jù)，但卻可以作為本院確定雙方分擔(dān)損失的參考。該 工程裝修費(fèi)用對(duì)于萬國公司而言，是因房屋買賣合同不能履 行而造成的損失，而對(duì)物資股份公司和物資集團(tuán)公司而言， 其收回房屋的同時(shí)，即

17、接受了萬國公司為裝修支付的價(jià)款， 因此應(yīng)當(dāng)對(duì)萬國公司為裝修支付的價(jià)款，給予適當(dāng)補(bǔ)償。本 院以裝修工程造價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合收回房屋、承受了裝修利益 的情況，依據(jù)各方對(duì)合同不能繼續(xù)履行所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任， 確認(rèn)物資股份公司和物資集團(tuán)公司承擔(dān)萬國公司裝修工程 費(fèi)用的 70%，即 15286980.22 元 (21838543.18*70%) ，萬國公 司承擔(dān)裝修工程 30%的費(fèi)用。八、城市居民能在農(nóng)村農(nóng)民的宅基地上蓋房？城鎮(zhèn)居民 能購買農(nóng)民宅基地上的房屋嗎？ 理論界意見 城市居民不能購買農(nóng)村宅基地房屋，這 是由我國現(xiàn)行法律規(guī)定決定的。土地管理法第六十三條 規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或

18、者 出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！眹鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓 管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知 國辦發(fā)1 9 9 939號(hào)， 1999 年 5 月 6日實(shí)施 第二條也進(jìn)一步指出： “農(nóng)民的住宅 不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土 地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地 使用證和房產(chǎn)證?！庇纱丝梢姡鞘芯用裨谵r(nóng)村購買房屋， 一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔(dān) 房屋買賣合同無效的法律后果。 最高人民法院目前的態(tài)度 最高人民法院存在兩種觀 點(diǎn)八、觀點(diǎn)一： 最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問 題(續(xù))，吳慶寶主編，人民法院出版 2008 年版第 10 頁 不支持城

19、鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買土地使用權(quán)、 房屋產(chǎn)權(quán)等。 但是， 經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意、批準(zhǔn)，經(jīng)賣房人同意簽訂買賣合 同的，只要實(shí)際居住占有、付清價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有 效。但未經(jīng)集體組織同意，至產(chǎn)生糾紛時(shí)并未辦理實(shí)際交接 的，其效力另當(dāng)別論。不過從長遠(yuǎn)眼光看問題，如果購買農(nóng) 村土地使用權(quán)，購買農(nóng)民居住用房，有利于擴(kuò)大集體經(jīng)濟(jì)組 織和村民個(gè)人增收、創(chuàng)收的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效， 并加以支持。觀點(diǎn)二： 最高人民法院司法觀點(diǎn)集成 ，劉德權(quán)主編， 人民法院出版 2009 年版第 556 頁最高人民法院印發(fā)關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司 法保障和法律服務(wù)的若干意見的通知（2008 年 12 月 3日，法發(fā) 200836 號(hào)）指出，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)， 促進(jìn)宅基地制度的嚴(yán)格管理與完善。宅基地使用權(quán)承載著廣 大農(nóng)民居者有其屋的社會(huì)功能，是農(nóng)村土地管理制度的重要 內(nèi)容。對(duì)違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn) 讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為， 應(yīng)依法確認(rèn)無效。國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán) 禁炒賣土地的通知國辦發(fā)1 9 9 939號(hào)第二條 也進(jìn)一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得 批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，