房地產(chǎn)司法評(píng)價(jià)報(bào)告

1、重慶同誠(chéng)2017估字第0911號(hào)房地產(chǎn)司法評(píng)估報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào) ：重慶同誠(chéng)2017 估字第 0911 號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱： 重慶市黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸 A 棟總層數(shù) 4 房號(hào) 1 等的三處住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人： 重慶市黔江區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 重慶同誠(chéng)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 甘光輝（注冊(cè)號(hào)： 5019980089 ）賈 娟（注冊(cè)號(hào)： 5020090033 ）估價(jià)報(bào)告出具日期：二。一七年七月十九日致估價(jià)委托人函重慶市黔江區(qū)人民法院：受貴方委托，本公司委派估價(jià)師于2017年7月7日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)）對(duì)朱繼科 所有的分別坐落于重慶市黔江區(qū)城東辦事

2、處官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1和重慶市黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組1幢總層數(shù)5層負(fù)1、1-1、2-1、3-1、4-1的兩處住宅房地產(chǎn)以及馬向東所有的位于重慶市黔江區(qū)聯(lián) 合鎮(zhèn)文匯路的住宅房地產(chǎn)（包括建筑物及其分?jǐn)偼恋?、室?nèi)裝修，建筑面積合計(jì)為1653.22平方米，土地使用權(quán)面積合計(jì)為526.47平方米，詳見(jiàn)估價(jià)對(duì)象一覽 表）進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，收集了有關(guān)資料，并對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為估價(jià)委托人司法執(zhí)行提供價(jià)格參考。估價(jià)對(duì)象一覽表估價(jià)對(duì) 象產(chǎn)權(quán)證編號(hào)權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán)類型土地使用 權(quán)面積（m2）建筑面積（itf ）1302房地證2013 字第0041

3、8號(hào)朱繼科黔江區(qū)城東辦事處 官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光 花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1成套住 宅出讓183.58296.712302房地證2011字第004901 號(hào)朱繼科黔江區(qū)城南辦事處 黑山居委三組1幢總 層數(shù)5層負(fù)1、1-1、2-1 、 3-1 、 4-1住宅劃撥140.77733.683黔房權(quán)證302字第100104號(hào)；黔 國(guó)用（1999 ）字第0172號(hào)馬向東黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯 路住宅轉(zhuǎn)讓202.12622.83合計(jì)526.471653.22本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用比較法，并 結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析， 綜合確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在 2017年7月

4、7日的市場(chǎng)價(jià)值為：總價(jià)：617.46萬(wàn)元（人民幣大寫：陸佰壹拾柒萬(wàn)肆仟陸佰元整），詳見(jiàn) 估價(jià)結(jié)果一覽表。重慶同誠(chéng)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司重慶同誠(chéng)2017估字第0911號(hào)估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)對(duì) 象權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán) 面積（花）建筑面積（m2）建面單價(jià) （元 / itf ）總價(jià)（力兀）1朱繼科黔江區(qū)城東辦事處 官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光 花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1成套住 宅183.58296.716600195.832朱繼科黔江區(qū)城南辦事處 黑山居委三組1幢總 層數(shù)5層負(fù)1、1-1、2-1 、 3-1 、 4-1住宅140.77733.683200234.783馬向東黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯 路

5、住宅202.12622.833000186.85合計(jì)526.471653.22-617.46特別提示：1、本估價(jià)結(jié)論包含建筑物及其分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)值，以及室內(nèi)裝修價(jià)值。2、本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起一年。重慶同誠(chéng)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：二。一七年七月十九日 TOC o 1-5 h z 估價(jià)師聲明1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 估價(jià)假設(shè)和限制條件2 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 估價(jià)結(jié)果報(bào)告4一、估價(jià)委托人4二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)4三、估價(jià)目的4四、檢案摘要4五、估價(jià)對(duì)象

6、4六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)8七、價(jià)值類型8八、估價(jià)原則8九、估價(jià)依據(jù)9十、估價(jià)方法1.1十一、估價(jià)結(jié)果 1.2.十二、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 .12.十三、實(shí)地查勘期.1.3.十四、估價(jià)作業(yè)期13.附件1.4重慶同誠(chéng)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司重慶同誠(chéng)2017估字第0911號(hào)第 頁(yè)共14頁(yè)估 價(jià) 師 聲 明1、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè) 分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委

7、托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi) 有偏見(jiàn)。4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291 2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估 價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)向鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對(duì)鑒定材料 的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。6、司法鑒定人按照法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的方式、方法和步驟，遵守和采用相關(guān) 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行鑒定。7、司法鑒定實(shí)行鑒定人負(fù)責(zé)制度。 司法鑒定人依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行鑒定， 不受任何個(gè)人和組織的非法干預(yù)。8、使用本鑒定報(bào)告應(yīng)當(dāng)保持其完整性和

8、嚴(yán)肅性。估價(jià)假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)（一）一般假設(shè)：1、估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使 用證復(fù)印件，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其記載的權(quán)屬、 面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查， 但未向政府有關(guān)部門予以核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情 況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2、估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注， 在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象不存在安全隱患。3、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4、本估價(jià)結(jié)論是以估價(jià)對(duì)象合法享有

9、水、電、通訊、道路等公共配套設(shè)施使用的 權(quán)益為前提。（二）未定事項(xiàng)假設(shè)：估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證未記載房 屋建成年份，估價(jià)委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查， 估價(jià)對(duì)象1房屋建成年份約為2006年，估價(jià)對(duì)象2、3房屋建成年份約為2002年， 本次估價(jià)房屋建成年份以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)。（三）背離事實(shí)假設(shè)：1、估價(jià)對(duì)象存在抵押情況，本次評(píng)估為司法評(píng)估，未考慮房地產(chǎn)已存在抵押情況 對(duì)其價(jià)值的影響。2、估價(jià)對(duì)象2存在租賃情況，但估價(jià)委托人未能提供租賃合同，本次評(píng)估未能考 慮租約對(duì)其價(jià)值的影響。（四）不相一致假設(shè)：實(shí)地查勘時(shí)，估價(jià)對(duì)象2、3的門牌坐落地址

10、與其證載地址不一致，本次估價(jià)對(duì)象2、3均以申請(qǐng)執(zhí)行人富登小額貸款（重慶）有限公司黔江分公司職工李楊及被執(zhí)行人 朱繼科共同指認(rèn)為準(zhǔn)，若與實(shí)際不一致，本次估價(jià)報(bào)告無(wú)效。（五）依據(jù)不足假設(shè)：實(shí)地查勘時(shí)，估價(jià)委托人僅提供了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土 地使用權(quán)證復(fù)印件，未能提供上述證書的原件，估價(jià)人員無(wú)法核對(duì)其原件，據(jù)估價(jià)委 托人提供的房地產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)證證號(hào)：302房地證（押）2013字第01329號(hào)、 302房地證（押）2013字第00636號(hào),估價(jià)對(duì)象均已設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人為富登 小額貸款（重慶）有限公司黔江分公司，本次估價(jià)我們是假設(shè)上述房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件與其復(fù)印

11、件（除他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)外）記載事項(xiàng)一致為 重要前提進(jìn)行的。二、估價(jià)報(bào)告使用限制條件1、本估價(jià)結(jié)論作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，僅限于為估價(jià)委托人進(jìn)行司法執(zhí) 行提供價(jià)格參考，不得用于其它目的，若改變目的，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)目的另行評(píng)估。凡因估 價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、本估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的把握，僅相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況 而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)率變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力 等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。3、本估價(jià)結(jié)論包含建筑物及其分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)值，以及室內(nèi)裝修價(jià)值。4、本估價(jià)報(bào)告的使用者是估價(jià)委托人。5、本估價(jià)報(bào)告使用期

12、限自估價(jià)報(bào)告出具之日起一年。超過(guò)使用期限，本估價(jià)結(jié)論 失效；在使用期限內(nèi)，估價(jià)對(duì)象狀況或房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生變化， 對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯 影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)論應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。6、本估價(jià)報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的損失， 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。估價(jià)結(jié)果報(bào)告案卷號(hào)：（2017 ）渝0114法委評(píng)字第59號(hào)一、估價(jià)委托人單位名稱：重慶市黔江區(qū)人民法院 二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)單位名稱：重慶同誠(chéng)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：重慶北部新區(qū)星光大道62號(hào)（海王星科技大廈 D區(qū)9樓3號(hào)）法定代表人：甘光輝資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)證書：渝房評(píng)準(zhǔn)字（2016）第1-003號(hào)

13、公司網(wǎng)址：三、估價(jià)目的確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，為估價(jià)委托人司法執(zhí)行提供價(jià)格參考。 四、檢案摘要重慶市黔江區(qū)人民法院受理富登小額貸款（重慶）有限公司黔江分公司與朱繼科、 馬向東、重慶市黔江區(qū)濟(jì)科醫(yī)藥有限責(zé)任公司、賀紅英借款合同糾紛一案，需對(duì)被執(zhí) 行人朱繼科所有的位于重慶市黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組1幢總層數(shù)5層負(fù)1、1-1、2-1、3-1、4-1的房產(chǎn)（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：302房地證2011字第004901號(hào)）以 及位于重慶市黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1的房產(chǎn)（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：302房地證2013字第00418號(hào)），對(duì)馬向東所有的位于重 慶市黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路的房產(chǎn)

14、（房屋所有權(quán)證號(hào)：黔房權(quán)證302字第100104號(hào)，國(guó)有國(guó)有土地使用證號(hào)：黔國(guó)用（1999 ）字第0172號(hào)）進(jìn)行司法評(píng)估。重慶同誠(chéng)房 地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司受重慶市黔江區(qū)人民法院委托，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 五、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)范圍根據(jù)估價(jià)委托人提供的重慶市黔江區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書（2017 ）渝0114 法委評(píng)字第59號(hào)記載，本次估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，包括建筑物及其分?jǐn)偼恋?，以及室?nèi) 裝修。（二）估價(jià)對(duì)象基本狀況估價(jià)對(duì)象的基本狀況詳見(jiàn)下表：估價(jià)對(duì)象基本狀況表估價(jià)對(duì) 象產(chǎn)權(quán)證編號(hào)權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán)類型土地使用 權(quán)面積(m2)建筑面積(itf )1302房地證2013 字第0

15、0418號(hào)朱繼科黔江區(qū)城東辦事處官 壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園 龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1成套 住宅出讓183.58296.712302房地證2011 字第004901號(hào)朱繼科黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組1幢總層數(shù) 5 層負(fù) 1、1-1、2-1、3-1 、 4-1住宅劃撥140.77733.683黔房權(quán)證302字第100104號(hào)；黔國(guó)用(1999 )字第0172 號(hào)馬向東黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路住宅轉(zhuǎn)讓202.12622.83合計(jì)526.471653.22(三)土地基本狀況估價(jià)對(duì)象1-3所在土地地質(zhì)狀況未見(jiàn)異常，其余基本狀況詳見(jiàn)下表:估價(jià)對(duì)象土地基本狀況表估價(jià)對(duì) 象坐落證載土地 用途土地使用權(quán) 回土地級(jí)別土

16、地形狀土地使用權(quán) 終止日期土地使用 權(quán)面積 (Itf)土地四至土地開(kāi)發(fā) 程度1黔江區(qū)城東 辦事處官壩 小區(qū)黔龍陽(yáng) 光花園龍華府邸A棟總層 數(shù)4房號(hào)1城鎮(zhèn)住宅 用地出讓黔江住宅4級(jí)不規(guī)則多 邊形2052 年 12 月31日183.58東、南、 西、北均 至小區(qū)其 他項(xiàng)目用地紅線外 “六通”， 紅線內(nèi) “六通一平，2黔江區(qū)城南 辦事處黑山居委三組1幢 總層數(shù)5層負(fù)1 、 1-1 、 2-1 、3-1 、 4-1住宅劃撥黔江住宅4級(jí)矩形-140.77樂(lè)至小巷 道，南至 通道，西 至人行 道，北至 空地3黔江區(qū)聯(lián)合 鎮(zhèn)文匯路住宅用地轉(zhuǎn)讓黔江住宅2級(jí)梯形-202.12樂(lè)至空 地，南至 巷道，西重慶同誠(chéng)房

17、地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司至人行石 梯，北至 其他私房上表所述的紅線外“六通”（即通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路 卜紅線 內(nèi)“六通一平”（即通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路及場(chǎng)地平整）。（五）建筑物基本狀況估價(jià)對(duì)象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1,所在建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共 4層（估價(jià)對(duì)象位于第1-4層），建成 年代為2006年，無(wú)電梯，有專業(yè)物業(yè)管理，水、電、氣、通訊、閉路、寬帶等設(shè)施齊 全，工程質(zhì)量較好，維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，約八五成新。建筑面積為296.71平方米，套內(nèi)建筑面積未記載，其戶型為六室二廳一廚四衛(wèi)帶1車位（其中第1層為車庫(kù)、

18、雜物問(wèn)、衛(wèi)生問(wèn)；第2層為客廳、餐廳、廚房；第 3層為四個(gè)臥室，二個(gè)衛(wèi)生間；第 4層 為二個(gè)臥室，一個(gè)衛(wèi)生間）。各個(gè)房間能正常采光。裝修情況：入戶為防盜門，室內(nèi)為 套裝木門，客廳、餐廳地面鋪地磚，臥室地面鋪木地板，餐廳、客廳內(nèi)墻刷涂料，臥室 內(nèi)墻墻面貼墻紙，大棚均吊頂，窗戶為鋁合金玻璃窗；廚房和衛(wèi)生間均為地面鋪地磚， 墻面滿貼墻磚，頂棚為鋁扣板吊頂。估價(jià)對(duì)象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢總層數(shù)5層負(fù)1、1-1、2-1、 3-1、4-1 ,所在建筑物結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，共 5層（估價(jià)對(duì)象位于第1-5層），建成年代 約為2002年，無(wú)電梯，無(wú)專業(yè)物業(yè)管理，水、電、氣、通訊、閉路、寬帶等設(shè)施齊全

19、， 工程質(zhì)量一般，維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，約七成新。建筑面積為733.68平方米，套內(nèi)建筑面積未記載，房屋證載用途為住宅，第負(fù) 1層為三間房屋（目前作為倉(cāng)庫(kù)使用），第1 層為三間房屋（目前作為商業(yè)門面使用），第2-4層均為住宅，每層分為兩戶，戶型均 為二室一廳一廚一衛(wèi)的住宅用房，各個(gè)房間均能正常采光。裝修情況：室內(nèi)樓地面為地 磚，內(nèi)墻面及頂棚刷涂料；廚房、衛(wèi)生間地面為地磚；內(nèi)墻面貼墻磚及頂棚刷涂料；商 業(yè)部分入戶為卷簾門，住宅部分入戶門為防盜門，其余門均為木門；鋁合金玻璃窗。估價(jià)對(duì)象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，所在建筑物結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，共 5層（估 價(jià)對(duì)象位于第1-5層），建成年代約為2002年，無(wú)電

20、梯，無(wú)專業(yè)物業(yè)管理，水、電、 氣、通訊、閉路、寬帶等設(shè)施齊全，工程質(zhì)量一般，維護(hù)保養(yǎng)狀況一般，約七成新。建 筑面積為622.83平方米，套內(nèi)建筑面積未記載，房屋證載用途為住宅，第 1層為住宅 使用，戶型為一室一廳一廚一衛(wèi)，第 2、4、5層為住宅使用，每層為兩戶，戶型分別 為一室一廳一廚一衛(wèi)和二室二廳一廚一衛(wèi)，第3層為兩間商業(yè)用房使用和一戶住宅，住宅戶型為二室一廳一廚一衛(wèi)，各個(gè)房間均能正常采光。裝修情況：室內(nèi)樓地面為地磚、 重慶同誠(chéng)2017估字第0911號(hào)第6頁(yè)共14頁(yè) 水磨石，內(nèi)墻面及頂棚刷涂料；廚房、衛(wèi)生間地面為地磚；內(nèi)墻面貼墻磚及頂棚刷涂料； 入戶門為防盜門，其余門部分為防盜門、部分為木門

21、；鋁合金玻璃窗。（六）權(quán)益狀況1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證記載：估價(jià)對(duì)象1權(quán)利人為朱繼科，房屋用途為成套住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，土 地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)終止日期為 2052年12月31日。估價(jià)對(duì)象2權(quán)利人為朱繼科，房屋用途為住宅，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地用 途為住宅，土地使用權(quán)終止日期未記載。估價(jià)對(duì)象3權(quán)利人為馬向東，房屋用途為住宅，土地使用權(quán)類型為轉(zhuǎn)讓，土地用 途為住宅，土地使用權(quán)終止日期未記載。2、其他權(quán)益狀況截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象1存在抵押、查封、租賃，但不存在共有、地役權(quán)、拖 欠稅費(fèi)等限制權(quán)利情況，權(quán)屬清晰；估價(jià)對(duì)

22、象 2、3存在抵押、查封，但不存在租賃、 共有、地役權(quán)、拖欠稅費(fèi)等限制權(quán)利情況，權(quán)屬清晰。（五）區(qū)位狀況1、位置條件估價(jià)對(duì)象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸 A棟總層數(shù)4 房號(hào)1, 土地級(jí)別為黔江住宅4級(jí)，臨官壩路，距黔江商業(yè)中心約 1.3公里，距黔江區(qū) 中醫(yī)院約1公里，位置條件一般。估價(jià)對(duì)象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢總層數(shù)5層負(fù)1、1-1、2-1、 3-1、4-1 , 土地級(jí)別為黔江住宅4級(jí)，臨市政支路，距黔江商業(yè)中心約 1.6公里，距 黔江縣中醫(yī)院約1.2公里，位置條件一般。估價(jià)對(duì)象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，土地級(jí)別為黔江住宅2級(jí)，臨市政支路，距黔江商業(yè)中心

23、約1里，距黔江區(qū)中醫(yī)院約1.5公里，位置條件一般。2、交通狀況估價(jià)對(duì)象1區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)較密集，估價(jià)對(duì)象臨官壩路，行車出入較便捷。估價(jià)對(duì)象 自帶停車庫(kù)，停車便捷程度較好。估價(jià)對(duì)象距小橋公交車站約300米，有104、105、204、304路等多路公交汽車通過(guò)，交通便捷程度較好。綜上所述，估價(jià)對(duì)象1所在區(qū)域整體交通條件較好。估價(jià)對(duì)象2區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密集程度一般，估價(jià)對(duì)象臨市政支路，行車出入便捷度一 般。距上河居小區(qū)公交車站約 600米，有101、102等多路公交汽車通過(guò)，交通便捷 重慶同誠(chéng)2017估字第0911號(hào)第7頁(yè)共14頁(yè)重慶同誠(chéng)房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司重慶同誠(chéng)2017估字第0911號(hào)第 頁(yè)共14頁(yè)程

24、度一般。綜上所述，估價(jià)對(duì)象 2所在區(qū)域整體交通條件一般。估價(jià)對(duì)象3區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)較密集，估價(jià)對(duì)象臨市政支路，行車出入便捷度一般。距 天龍大酒店公交車站約300米，有102、103等多路公交汽車通過(guò)，交通便捷程度一 般。綜上所述，估價(jià)對(duì)象3所在區(qū)域整體交通條件一般。3、外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況：區(qū)域內(nèi)道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、通信、有 線電視等基礎(chǔ)設(shè)施狀況完善；公共服務(wù)設(shè)施：附近有黔江區(qū)中醫(yī)院、紫鑫影城、渝都百貨商場(chǎng)、農(nóng)村商業(yè)銀行、 農(nóng)業(yè)銀行等公共服務(wù)設(shè)施。4、環(huán)境條件估價(jià)對(duì)象1所在區(qū)域土地利用類型多為住宅用地、商業(yè)用地，周邊噪聲污染輕微， 綠化率較高，衛(wèi)生環(huán)境較好，人文環(huán)境較

25、好，景觀較好。估價(jià)對(duì)象2、3區(qū)域土地利用類型多為私人住宅用地，周邊噪聲污染輕微，綠化率 一般，衛(wèi)生環(huán)境一般，人文環(huán)境一般，景觀一般。5、商業(yè)繁華程度估價(jià)對(duì)象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1 ,附近有龍錦酈城、錦繡苑等住宅小區(qū)及配套商業(yè)和武陵山家具市場(chǎng)、黔江東站 等，周邊人流量較大，車流量較大，商業(yè)繁華程度較好。估價(jià)對(duì)象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢總層數(shù)5層負(fù)1、1-1、2-1、 3-1、4-1 ,附近有多為私人修建的獨(dú)立棟房，周邊人流量一般，車流量一般，商業(yè)繁 華程度一般。估價(jià)對(duì)象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，附近有多為私人修建的獨(dú)立棟房，周邊人 流

26、量一般，車流量一般，商業(yè)繁華程度一般。6、樓幢、樓層、朝向估價(jià)對(duì)象1位于黔江區(qū)城東辦事處官壩小區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸A棟，該幢建筑物共4層，估價(jià)對(duì)象位于第1-4層，朝東。估價(jià)對(duì)象2位于黔江區(qū)城南辦事處黑山居委三組 1幢，該幢建筑物共5層，估價(jià) 對(duì)象位于第負(fù)1-4層，朝南。估價(jià)對(duì)象3位于黔江區(qū)聯(lián)合鎮(zhèn)文匯路，該幢建筑物共 5層，估價(jià)對(duì)象位于第1-5 層，朝東。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二。一七年七月七日。以實(shí)地查勘期作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。本次估價(jià)的實(shí)地查勘期為二。一七年七月七日。七、價(jià)值類型本次估價(jià)的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值：估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方， 以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

27、自愿進(jìn)行交易的金額。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的，具體遵循了如下估價(jià)原則：（一）獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均 是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。（二）合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。（四）替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范 圍內(nèi)的原則。（五）最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。九、估價(jià)依

28、據(jù)（一）法律、法規(guī)和政策1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)）；2、中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)）；3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）；4、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（中華人民共和國(guó)主席令第50號(hào)）；5、中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法（中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)）6、司法鑒定程序通則（司法部令第132號(hào)）；7、司法部關(guān)于印發(fā)司法鑒定文書規(guī)范和司法鑒定協(xié)議書（示范文本）的通知（司發(fā)通200771號(hào)）；8、重慶市司法鑒定條例（2007年11月23日重慶市第二屆人大常委會(huì)第 34 次會(huì)議通過(guò)）；9、重慶市司法局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)司法部 司法鑒定

29、文書規(guī)范和司法鑒定協(xié)議書（示 范文本）的通知（渝司辦2007159號(hào)）；10、重慶市司法局關(guān)于規(guī)范司法鑒定工作有關(guān)問(wèn)題的通知（渝司辦2007161號(hào)）；11、重慶市黔江區(qū)人民政府關(guān)于公布黔江區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通知（黔江府發(fā)201625號(hào)）；12、重慶市高級(jí)人民法院印發(fā) 的通知（渝高法發(fā)20121號(hào)）；13、重慶市高級(jí)人民法院印發(fā) 的通知（渝高法發(fā)2013285號(hào)）。14、關(guān)于推進(jìn)司法鑒定工作的若干意見(jiàn)（渝司法2015175號(hào)）。（二）估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（自2015年 12月1日施行）；2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

30、GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)；3、本公司制定的房地產(chǎn)、土地估價(jià)操作規(guī)范。（三）估價(jià)委托人提供的資料1、重慶市黔江區(qū)人民法院司法評(píng)估委托書（2017）渝0114法委評(píng)字第59號(hào)；2、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證；3、估價(jià)委托人提供的與本次估價(jià)相關(guān)的其他資料。（四）估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料1、重慶市2016年統(tǒng)計(jì)年鑒；2、重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007-2020 年）；3、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的技術(shù)指標(biāo)、相關(guān)參數(shù)、市場(chǎng)信息等資料。（五）估價(jià)師實(shí)地調(diào)查資料1、估價(jià)對(duì)象查勘記錄，現(xiàn)狀及周邊環(huán)境照片；2、估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)詢價(jià)資料。十、估價(jià)方法1、估價(jià)方法選取通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所

31、在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，由于近期估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)存在 較多與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)成交案例，市場(chǎng)交易很活躍，容易收集到足夠多的成交 案例，可以通過(guò)對(duì)類似房地產(chǎn)成交案例的分析比較，估算出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià) 格，因此，估價(jià)師決定采用比較法進(jìn)行估價(jià)。2、估價(jià)方法定義比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差 異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。3、計(jì)算公式求取可比實(shí)例比較價(jià)值可比實(shí)例比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)X 區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)X實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)X權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)式中：可比實(shí)例正常價(jià)格修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)=

32、可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例成交日期價(jià)格指數(shù)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)求取估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值nP=PDiWDi式中：PDi第i個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值,i=1,2, ,nn一選取的可比實(shí)例的個(gè)數(shù)WDi第i個(gè)可比實(shí)例的權(quán)重系數(shù)，WD1+ W D2+ W Dn=1（注：該公式是以n個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)結(jié)果）十一、估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用比較法，并結(jié)合估 價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析， 綜合確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2017年7月 7日的市場(chǎng)價(jià)值為：總價(jià)：617.46萬(wàn)元（人民幣大寫：陸佰壹拾柒萬(wàn)肆仟陸佰元整），詳見(jiàn)估價(jià)結(jié) 果一覽表。估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)對(duì) 象權(quán)利人坐落證載房 屋用途土地使用權(quán)向 積（itf ）建筑面積（叫建面單價(jià) （元 / itf）總價(jià)（萬(wàn)元）1朱繼科黔江區(qū)城東辦事處官壩小 區(qū)黔龍陽(yáng)光花園龍華府邸A棟總層數(shù)4房號(hào)1成套住 宅183.58296.716600195.832朱繼科黔江區(qū)城南辦事處黑山居 委三組1幢總層數(shù)5層負(fù)1、1-