納稅會計-第9章-土地增值稅會計課件

1、第九章 土地增值稅會計學習目標了解土地增值稅的意義和特點理解土地增值稅的稅制要素 掌握土地增值稅社會的確認、計量、記錄與申報第一節(jié) 土地增值稅的稅制要素一、土地增值稅的納稅人和納稅范圍 凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓地上的建筑物及附著物連同國有土地使用權(quán)，均應(yīng)繳納土地增值稅?！稗D(zhuǎn)讓”是指以出售或其他方式進行的有償轉(zhuǎn)讓，不包括以繼承、贈與方式進行的無償轉(zhuǎn)讓。出租房地產(chǎn)行為、受托代建工程，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，不屬于該稅的納稅范圍。第一節(jié) 土地增值稅的稅制要素二、土地增值稅稅率

2、 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即以納稅對象的增值率為累進依據(jù)，按超率累進方式計算應(yīng)納稅額的稅率。 土地增值稅稅率表級次增值額占扣除項目金額比例稅率（%）速算扣除率（%）150%（含）以下30 0250%以上100%（含）4053100%以上200%（含）50154200%以上6035第一節(jié) 土地增值稅的稅制要素三、土地增值稅的減免 1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。 2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 3.居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時，凡居住滿5年（或以上）的，免繳土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定繳納

3、土地增值稅。 4.以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時，可免繳土地增值稅；一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免繳土地增值稅。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量一、轉(zhuǎn)讓收入的確認 （1）貨幣收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。（2）實物收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產(chǎn)。（3）其他收

4、入。納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標權(quán)。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（一）新建房扣除項目金額1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（一）新建房扣除項目金額 3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。

5、此項費用亦稱房地產(chǎn)開發(fā)費用。它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。其中，財務(wù)費用中的利息支出，在最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額前提下，可以據(jù)實扣除；管理費用、銷售費用，則按上述1、2項計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除（具體比例由省級政府規(guī)定）。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出以及不能提供金融機構(gòu)證明的房地產(chǎn)開發(fā)費用的，按上述1、2項計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除（具體比例由省級政府規(guī)定）。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（一）新建房扣除項目金額 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的稅金及附加，即城市維護建設(shè)費、印花

6、稅和教育費附加等。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時涉及的增值稅進項稅額，若允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；若不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不得扣減增值稅稅額。 5.其他扣除項目。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按上述第1、2項金額之和，加計20%扣除。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（二）舊房及建筑物扣除項目金額 其扣除項目包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估價格和轉(zhuǎn)讓中支付的相關(guān)稅金。評估價格即在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率的價格，評估價格須

7、經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（三）應(yīng)納土地增值稅的計算 土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額 增值率=增值額扣除項目金額100% 應(yīng)納稅額 =土地增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除率第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（三）應(yīng)納土地增值稅的計算 【例9-1】天博房地產(chǎn)公司“營改增”后新開工項目按一般計稅方法計算增值稅，符合土地增值稅扣除項目成本合計7 500萬元（其中土地價款3 500萬元），符合抵扣條件的抵扣進項稅額385萬元，當年銷售額15 600萬元。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（三）應(yīng)納土地增值稅的計算

8、 【例9-1】 公司無法按項目分攤利息支出，不能提供金融機構(gòu)貸款證明，不考慮其他稅費。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除，合計可以加計扣除30%的成本。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（三）應(yīng)納土地增值稅的計算 【例9-1】 相關(guān)計算如下：銷售額=（15 600-3 500）1.11=10 900.9009（萬元）應(yīng)交增值稅=10 900.900911%-385=814.0991（萬元）扣除項目金額=（7 500-3 500）1.

9、11+3 500（1+30%）=7 103.6036（1+30%）=9 234.6847（萬元）土地增值稅增值額=10 900.9009+3 500-9 234.6847=5 166.2162（萬元）增值率=5 166.21627 103.6036100%=72.73%應(yīng)交土地增值稅=5 166.216240%-9 234.68475%=1 604.7522（萬元）第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（三）應(yīng)納土地增值稅的計算 【例9-2】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓高級公寓一棟，共獲得貨幣收入7 500萬元，獲得購買方原準備蓋樓的鋼材2 100噸，2 500元/每噸。公司為取得土地使用

10、權(quán)所支付的金額為1 450萬元，開發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等共支出2 110萬元，開發(fā)費用共計480萬元（其中：利息支出295萬元，未超過扣除標準），轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共付47萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定的最高比例計算。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量二、扣除項目金額的確認（三）應(yīng)納土地增值稅的計算 【例9-2】計算應(yīng)納稅額如下：（1）收入額=7 500+2 1000.25=8 025（萬元）（2）扣除項目金額=（1 450+2 110）（1+20%）+295+（1 450+2 110）5%+47=4 792（萬元）其中： 其他開發(fā)費用實際支出比例=（480-295）（1 450+2 110）100

11、%=5.2%，超過5%的限額，按5%計算如下：（1）（1 450+2 110）5%=178（萬元）（3）增值額=8 025-4 792=3 233（萬元）（4）增值額占扣除項目金額比例=3 2334 792100%=67.47%（5）應(yīng)交土地增值稅=3 23340%-4 7925%=1 053.6（萬元）第二節(jié) 土地增值稅的確認計量三、土地增值稅的清算（一）土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量三、土地增值稅的清算（二）土

12、地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工且完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量三、土地增值稅的清算（二）土地增值稅的清算條件2.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的

13、其他情況。第二節(jié) 土地增值稅的確認計量三、土地增值稅的清算（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； （2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈晖惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。第三節(jié) 土地增值稅的會計處理一

14、、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理（一）現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售 在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售情況下，采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買主、錢貨兩清的，應(yīng)將房地產(chǎn)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時作為銷售實現(xiàn)，借記“銀行存款”等，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等；同時，計算應(yīng)交土地增值稅，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”。第三節(jié) 土地增值稅的會計處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理（一）現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售 【例9-3】以【例9-2】為例，不考慮其他相關(guān)稅金，做如下會計分錄：收入實現(xiàn)時：借：銀行存款 75 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入 75 000 000借：原材料 5 250 000 貸：主營業(yè)

15、務(wù)收入 5 250 000繳納土地增值稅時：借：稅金及附加 10 536 000 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 10 536 000第三節(jié) 土地增值稅的會計處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預(yù)售商品房 在商品房預(yù)售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購房款時，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等；待該商品房交付使用后，開出發(fā)票結(jié)算賬單交給買主時，作為收入實現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”等；同時，計算由實現(xiàn)的銷售收入負擔的土地增值稅，借記“稅金及附加”等，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地

16、增值稅”。按照稅法規(guī)定，該項目全部竣工、辦理決算后進行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅”。補繳土地增值稅時，做相反的會計分錄。第三節(jié) 土地增值稅的會計處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預(yù)售商品房 【例9-4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某項目竣工前，預(yù)先售出部分房地產(chǎn)而取得收入200萬元，假設(shè)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅20萬元；項目竣工后，工程全部收入500萬元，應(yīng)交土地增值稅80萬元。做會計分錄如下：（1）收到預(yù)收款時：借：銀行存款 2 000 000 貸：預(yù)收賬款買主 2 000 000第三節(jié) 土地增值稅的會計處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的

17、會計處理（二）預(yù)售商品房 【例9-4】（2）預(yù)繳土地增值稅時：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 200 000 貸：銀行存款 200 000（3）實現(xiàn)收入、進行結(jié)算時：借：預(yù)收賬款買主 2 000 000 銀行存款 3 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 5 000 000第三節(jié) 土地增值稅的會計處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預(yù)售商品房 【例9-4】（4）按土地增值稅規(guī)定，計算整個工程項目收入應(yīng)交土地增值稅時：借：稅金及附加 800 000 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 800 000（5）繳清應(yīng)交土地增值稅時：借：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 600 000 貸：銀行存款 600 000第

18、三節(jié) 土地增值稅的會計處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預(yù)售商品房 【例9-5】天湖房地產(chǎn)公司7月份銷售A項目，取得普通住宅預(yù)收款8 880萬元，開工許可證在“營改增”后取得，適用增值稅一般計稅方法，該項目土地增值稅預(yù)征率為2%。預(yù)繳增值稅=8 880（1+10%）3%=242.18（萬元）預(yù)繳土地增值稅=（8 880-240）2%=172.76（萬元）第三節(jié) 土地增值稅的會計處理一、主營房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會計處理（二）預(yù)售商品房 【例9-5】做會計分錄如下：（1）收到預(yù)收款時借：銀行存款 88 800 000 貸：預(yù)收賬款 88 800 000（2）次月預(yù)繳增值稅時借：應(yīng)交

19、稅費預(yù)交增值稅 2 421 800 貸：銀行存款 2 421 800（3）預(yù)繳土地增值稅時借：應(yīng)交稅費土地增值稅 1 727 600 貸：銀行存款 1 727 600第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計處理 企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物，應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”等賬戶核算，取得的轉(zhuǎn)讓收入記入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶的貸方；應(yīng)繳納的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”等，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)繳土地增值稅”等。第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計處理 【例9-6】AB公司（增值稅一般納稅人）因企業(yè)現(xiàn)金流量不足，長期拖

20、欠CD公司商品價款3 000萬元，CD公司已計提壞賬準備450萬元。經(jīng)雙方商議，于5月10日（“營改增”后）簽訂債務(wù)重組協(xié)議，AB公司將其一棟商品房抵頂商品價款。商品房于“營改增”前購置，買價1 923.08萬元，繳納契稅76.92萬元（稅率4%），原價2 000萬元，已提折舊50萬元，市場公允價2 500萬元（含稅），AB公司另支付銀行存款250萬元，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為3 000萬元，成新度折扣率65%。CD公司對該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入3 330萬元（含稅），發(fā)生裝修費支出333萬元（含稅）。不考慮附加稅費。第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土

21、地增值稅的會計處理 【例9-6】（1）AB公司相關(guān)會計處理。應(yīng)交相關(guān)稅金的計算。增值稅一般納稅人銷售“營改增”前取得的不動產(chǎn)，可以選擇按簡易計稅方法適用征收率5%繳納增值稅，開具增值稅專用發(fā)票。應(yīng)交增值稅=（2 500-1 923.08）1.055%=27.47（萬元）應(yīng)交土地增值稅的計算：評估價格=3 00065%=1 950（萬元）增值額=2 5001.05-1 950=430.95（萬元）增值率=430.951 950100%=22.1%應(yīng)交土地增值稅=430.9530%-1 9500%=129.29（萬元）第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計處理

22、【例9-6】將抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理。借：固定資產(chǎn)清理 19 500 000累計折舊 500 000貸：固定資產(chǎn) 20 000 000計提應(yīng)交稅費。借：固定資產(chǎn)清理 1 567 600貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 274 700應(yīng)交土地增值稅 1 292 900第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計處理 【例9-6】抵償債務(wù)。借：應(yīng)付賬款CD公司 30 000 000貸：固定資產(chǎn)清理 21 067 600銀行存款 2 500 000營業(yè)外收入債務(wù)重組收益 2 500 000轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益 3 932 400第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房

23、地產(chǎn)土地增值稅的會計處理 【例9-6】（2）CD公司相關(guān)會計處理。收到抵債資產(chǎn)，沖銷債權(quán)。借：庫存商品待售房產(chǎn)（25 000 0001.05） 23 809 524應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額）（25 000 0001.055%）1 190 476庫存現(xiàn)金 2 500 000壞賬準備 4 500 000貸：應(yīng)收賬款A(yù)B公司 30 000 000資產(chǎn)減值損失 2 000 000第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計處理 【例9-6】將待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程。借：在建工程 23 809 524貸：庫存商品待售房產(chǎn) 23 809 524發(fā)生工程支出。借：在建工程 3

24、 000 000 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額） 330 000 貸：庫存現(xiàn)金等 3 330 000第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計處理 【例9-6】工程完工轉(zhuǎn)入庫存商品，待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程。借：庫存商品待售房產(chǎn) 26 809 524 貸：在建工程 26 809 524開具增值稅專用發(fā)票進行銷售。借：應(yīng)收賬款（或銀行存款） 33 300 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 30 000 000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 3 300 000第三節(jié) 土地增值稅的會計處理二、非主營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會計處理 【例9-6】 計算應(yīng)繳納土地增值稅?？鄢椖拷痤~=2 680.9524萬元增值額=3 3301.11-2 680.9524=319.0476（萬元）增值率=319.04762 680.9524100%11.9%應(yīng)交土地增值稅=319.047630%-2 680.95240%=95.7143（