資產(chǎn)評(píng)估第四章房地產(chǎn)評(píng)估課件

1、資產(chǎn)評(píng)估天津科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)法第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念及其特征 房地產(chǎn)是地產(chǎn)(土地使用權(quán))、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的統(tǒng)稱,亦稱不動(dòng)產(chǎn)。 房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象有三種，即土地、建筑物和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的東西,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面。 房地產(chǎn)一般具有如下特性：(1)位置固定性及區(qū)域性。(2)長(zhǎng)期使用性

2、。(3)保值與增值趨勢(shì)。(4)投資風(fēng)險(xiǎn)性。(5)政策限制性。二、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格種類(1)按房地產(chǎn)權(quán)益劃分,房地產(chǎn)價(jià)格可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其它權(quán)利價(jià)格(如抵押權(quán)、租賃權(quán)等價(jià)格)。(2)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。(3)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格建筑總面積 容積率=建筑總面積土地總面積 樓面地價(jià)=土地單價(jià)容積率 （二）影響房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值的因素 為了便于把握和評(píng)估實(shí)踐,通常將影響房地產(chǎn)價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的因素歸納為

3、一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。(1)一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的一般的、普遍的、共同的因素。經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)因素 行政因素(2)區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。(3)個(gè)別因素土地的個(gè)別因素建筑物的個(gè)別因素 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一、房地產(chǎn)評(píng)估的殘余估價(jià)法殘余估價(jià)法的計(jì)算公式 收益現(xiàn)值法公式 V=A/i ， A=Vi如果以Vl、 Vb分別表示土地、建筑物的價(jià)值 以Al、 Ab分別表示土地、建筑物的年收益 以il、 ib分別表示土地、建筑物的本金化率。則， Al=Vlil Ab=Vbib如果以A

4、0表示房地合一產(chǎn)生的年總收益，則 A0=Al+Ab=Vlil+Vbib1、土地殘余法的計(jì)算公式2、建筑物殘余法的計(jì)算公式二、應(yīng)用舉例 某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地本金化率為8%，建筑物本金化率為10%。年房租損失準(zhǔn)備費(fèi)以半月租金計(jì)，房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)，土地使用稅每年按2元/平方米計(jì)，管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，維修費(fèi)按年租金的4%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)每年288元。運(yùn)用市場(chǎng)法已求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元。用殘余估價(jià)法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)值。年房租收入=2400*12=28800元年總費(fèi)用如下： 房租損失準(zhǔn)備費(fèi)=2400/2=1200元 房產(chǎn)

5、稅=28800*12%=3456元 土地使用稅=200*2=400元 管理費(fèi)=28800*3%=864元 維修費(fèi)=28800*4%=1152元 保險(xiǎn)費(fèi)=288元 年總費(fèi)用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元年總純收益=28800-7360=21440元土地使用權(quán)總價(jià)=200*1000=200000元?dú)w屬土地的年純收益=200000*8%=16000元?dú)w屬建筑物的年純收益=21440-16000=5440元建筑物評(píng)估值=5440/10%=54400元 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 成本法與其他評(píng)估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，

6、無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。 由于房屋與其所依賴的土地具有不同的自然及經(jīng)濟(jì)特性，如房屋是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，一般隨時(shí)間變化會(huì)發(fā)生貶值，而城市土地既是自然的產(chǎn)物，同時(shí)又由于人類的改造而凝結(jié)著人類勞動(dòng)，因此房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與土地價(jià)值評(píng)估的成本法計(jì)算公式并不相同。 一、土地評(píng)估的成本法土地評(píng)估的成本法基本公式為： （一）土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況： 1、國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。 2、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（二）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1基礎(chǔ)設(shè)施配

7、套費(fèi)。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。 2公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。主要指郵電、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用。 3小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。 （三）投資利息 投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分。 1、土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期。 2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)若是均勻投入，則計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。 （四）投資利潤(rùn)和稅費(fèi) 1、利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)。 2、稅費(fèi)是指土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用。（五）土地增值收益 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地增值收益率即為土地

8、增值收益。 例：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為3000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝30萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里4億元，土地開(kāi)發(fā)周期為2年，第1年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。 解：該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。（1）計(jì)算土地取得費(fèi)。 土地取得費(fèi)=30萬(wàn)元/畝=450（元/平方米） （1公傾=15畝=10000平方米 ）（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=4億元/平方公里=400（元/平方米）（3）計(jì)算投資利息。土地取得費(fèi)

9、的計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則： 土地取得費(fèi)利息=450(16%)21 =55.62（元/平方米） 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=40035%(16%)1.5140065%(16%)0.51 =12.787.68=20.46（元/平方米） （4）計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(1)(2)10%=85（元/平方米）（5）計(jì)算土地價(jià)值。土地單價(jià)=(1)(2)(3)(4)(115%) =(45040055.6220.4685)(115%) =1 011.08（元/平方米）土地總價(jià)=1 011.083 000=3 033 240（元）該宗地單價(jià)為1 011.08元，總價(jià)為3 033 240（元）。 二、新

10、建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果評(píng)估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成日，無(wú)須考慮貶值因素，則可直接用開(kāi)發(fā)成本計(jì)算。新建房地產(chǎn)成本法評(píng)估的基本公式為： （一）土地取得費(fèi)用 （二）開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成： 1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。 2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 3.房屋建筑安裝工程費(fèi)。 4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 5.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。 （三）開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 利潤(rùn)率應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率來(lái)確定。（四）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員的工資等。（五）投資利息 以土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本作為計(jì)息的基數(shù)。（六）銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)主要包括： 1.銷售費(fèi)用。包括銷售

11、廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi)等。 2.銷售稅金及附加（即兩稅一費(fèi)）。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。 3.其他銷售稅費(fèi)。包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。三、舊建筑物評(píng)估的成本法舊建筑物價(jià)值的現(xiàn)值可以通過(guò)下列公式計(jì)算： 建筑物價(jià)值=重置成本貶值額 例：某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建于2008年8月，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入為建設(shè)成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為55萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。該建筑物因供暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)不

12、合理造成的功能性貶值為21萬(wàn)元，假設(shè)殘值率為零。計(jì)算該建筑物2018年8月的評(píng)估價(jià)值。 解：（1）計(jì)算建筑物的重置成本建造成本=800萬(wàn)元管理費(fèi)用=8003%=24（萬(wàn)元）投資利息=80060%(1+6%)1.5-1 +80040%(1+6%)0.5-1=54.90(萬(wàn)元)建筑物的重置成本=800+24+54.90+55+120=1053.9（萬(wàn)元） （2）計(jì)算建筑物的實(shí)體性貶值 建筑物的實(shí)體性貶值=1053.910/60=175.65 (萬(wàn)元) （3）計(jì)算建筑物的評(píng)估價(jià)值 該建筑物的功能性貶值為21萬(wàn)元，該建筑物的利用率較高，不存在閑置現(xiàn)象，不存在經(jīng)濟(jì)性貶值因素。 建筑物的評(píng)估價(jià)值=1053

13、.9-175.65-21=857.25（萬(wàn)元）第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一、剩余法的基本思路剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法或倒算法待評(píng)估土地價(jià)值=預(yù)期開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)租售收入-建造費(fèi)用 -利息-利潤(rùn)-稅金-租售費(fèi)用剩余法的運(yùn)用范圍：待開(kāi)發(fā)建設(shè)土地。 二、剩余法的具體計(jì)算公式地價(jià)=預(yù)期房地產(chǎn)租售收入-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn) -稅金-租售費(fèi)用1、預(yù)期房地產(chǎn)租售收入 出租收益現(xiàn)值法 出售市場(chǎng)比較法2、建筑費(fèi)用 比較法測(cè)算 建筑工程概預(yù)算方法估算3、專業(yè)費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)用費(fèi)率4、利息和利潤(rùn) 分別是全部預(yù)付資本的資金成本和機(jī)會(huì)成本。 全部預(yù)付資本=地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用 （1） 利息=全部預(yù)付資本

14、利息率 地價(jià)利息一般按整個(gè)建設(shè)工期計(jì)算 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)利息按建設(shè)工期的一半計(jì)算 （2） 利潤(rùn)=全部預(yù)付資本投資利潤(rùn)率 或： 利潤(rùn)=預(yù)期房地產(chǎn)租售收入銷售利潤(rùn)率6、租售費(fèi)用 主要包括中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等。 租售費(fèi)用=預(yù)期房地產(chǎn)租售收入費(fèi)率5、稅金 主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅。說(shuō)明： 上述公式適用于靜態(tài)情況，即不考慮資金時(shí)間價(jià)值。 三、剩余法應(yīng)用舉例 有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)工期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，而地價(jià)假定在開(kāi)始建設(shè)時(shí)一次

15、性支付。該寫(xiě)字樓建成后立即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為售樓收入的2.5%，稅金為售樓收入的6.5%，銀行年貸款利率為6%，按復(fù)利計(jì)息，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。估算該宗土地目前的價(jià)值。1、計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入=20002.59000=4500（萬(wàn)元）2、計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)=300020002.5=1500（萬(wàn)元） 專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)10%=150010%=150（萬(wàn)元）3、計(jì)算銷售費(fèi)用和稅金 銷售費(fèi)用=45002.5%=112.5（萬(wàn)元） 稅金=45006.5%=292.5（萬(wàn)元）4、計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）10% =（地價(jià)

16、+1650）10%5、計(jì)算利息 利息=地價(jià)(1+6%)21+(1500+150)(1+6%)11 =0.1236地價(jià)+996、求取地價(jià) 地價(jià)=45001500150112.5292.50.1地價(jià)165 0.1236地價(jià)99 地價(jià)=1782.45（萬(wàn)元）練習(xí)題 有一宗“七通一平”的建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為3年，建筑費(fèi)為2000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，而地價(jià)假定在開(kāi)始建設(shè)時(shí)一次支付。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平方米，銷售費(fèi)用為總樓價(jià)的4%，稅金為總樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率

17、為6%，按復(fù)利計(jì)息，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為20%。試估算該宗土地目前的總地價(jià)和單位地價(jià)。 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法市場(chǎng)法是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照,并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格,經(jīng)過(guò)因素修正得出待估房地產(chǎn)可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)值的估計(jì)值的一種方法。1、容積率的修正 容積率修正的計(jì)算公式為： 估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格容積率因素修正系數(shù)2、土地使用年期修正 土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算： 式中： K將可比實(shí)例年期修正到被評(píng)估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)； r資本化率； m被評(píng)估對(duì)象的使用年期； n可比實(shí)例的使用年期。土地使用年期修正后的地價(jià)=比較實(shí)

18、例價(jià)格K第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法 一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義及作用 （一）基準(zhǔn)地價(jià)的含義 基準(zhǔn)地價(jià)是由政府制定的城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 目前全國(guó)的許多城市都制定了基準(zhǔn)地價(jià)，但各地基準(zhǔn)地價(jià)所包含的內(nèi)容有所不同。基準(zhǔn)地價(jià)一般由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用等構(gòu)成。 （二）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1. 基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格 2. 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格3. 基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格4. 基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)5. 基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)6. 基準(zhǔn)地價(jià)具有

19、現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 （三）基準(zhǔn)地價(jià)的作用 1. 具有政府公告作用；2. 是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；3. 是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；4. 是政府參與土地收益分配的依據(jù)；5. 是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；6. 引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序 （一）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料（二）確定修正系數(shù)表（三）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件（四）制定待估宗地因素修正系數(shù)（五）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)（六）確定期日修正系數(shù)（七）確定容積率修正系數(shù)（八）評(píng)估宗地地價(jià) 被估宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)其他因素修正系數(shù) 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)法 一、路線價(jià)估價(jià)法的基本思路（一）地塊分類里地線臨街線袋地臨街地街角地街角地范圍里地正 街旁 街18米18米路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上,此單價(jià)稱為路線價(jià),然后據(jù)此路線價(jià),再配合深度指數(shù)表,用數(shù)學(xué)方法求算出臨接該街道的其他各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。（二）路線價(jià)估價(jià)法及其計(jì)算公式路線價(jià)估價(jià)法的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：宗地價(jià)格=路線價(jià)深度指數(shù)宗地面積 采用此方法估價(jià)時(shí),如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在,如街角地、兩面