一品國(guó)際花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提報(bào)（共149頁(yè)）

1、一品國(guó)際花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提報(bào)2014. 4.141、房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析2、一品國(guó)際項(xiàng)目認(rèn)知3、營(yíng)銷戰(zhàn)略診斷4、營(yíng)銷策略推廣5、形象推廣設(shè)計(jì)6、公司簡(jiǎn)介與案例目 錄第一部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析老城板塊東北新區(qū)板塊城東板塊新野已經(jīng)形成三足鼎立的競(jìng)爭(zhēng)格局老城板塊：供應(yīng)量較少，僅有漢城廣場(chǎng)、名都商城、陽(yáng)光花園等商業(yè)帶住宅項(xiàng)目，檔次不高，規(guī)模不大，且都屬于尾盤 ，均價(jià)約3000元/平米左右。城東板塊：在售的主要有凱旋城、福地名鉆、頤景苑 (書香人家處于尾盤狀態(tài)) ，盤量皆超過(guò)10萬(wàn)方，屬于銷售熱點(diǎn)片區(qū)，均價(jià)約3200左右。目前還有部分土地處于待推狀態(tài)。后期競(jìng)爭(zhēng)激烈。東北新區(qū)板塊：政府重點(diǎn)打造的行政中心區(qū)，目前有

2、儒林新城、希爾頓國(guó)際公館及一品國(guó)際花園，體量均在40萬(wàn)方以上，現(xiàn)正處于前期蓄客階段。片區(qū)還有大片土地待開(kāi)發(fā)，片區(qū)呈大盤競(jìng)爭(zhēng)格局，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析東北新區(qū)與城東兩大板塊形成直接競(jìng)爭(zhēng)，板塊內(nèi)各樓盤短兵相接老城板塊勢(shì)微，東北新區(qū)板塊與城東板塊供應(yīng)量激增，兩大板塊間將展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。兩板塊均屬于新區(qū)，且板塊內(nèi)各樓盤相距很近，外部條件基本相同。因此產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)力將成為制勝的決定因素。市場(chǎng)容量有限，供應(yīng)量激增，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈據(jù)實(shí)地踩盤及與同行交流，統(tǒng)計(jì)12年新野銷售約1900套，年度總銷售面積約22萬(wàn)方。平均每月去化158套。新野自2011年5月以來(lái)成交土地面積約18萬(wàn)方，未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)50萬(wàn)方

3、左右。市場(chǎng)將形成供過(guò)于求的局面。當(dāng)前市場(chǎng)在售戶型以110-130平米的的剛需三房為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資源配套對(duì)比表項(xiàng)目宇信凱旋城奧通福地名鉆鑫匯頤景苑儒林新城希爾頓國(guó)際公館建筑風(fēng)格新古典中式現(xiàn)代新古典現(xiàn)代新古典園林風(fēng)格法式園林江南園林法式皇家園林蘇式園林法式園林景觀資源內(nèi)部240米濱水景觀帶，80畝法式園林，最大70米寬景樓間距千米濱水水景帶，江南風(fēng)情園林20畝中心花園，最高107米寬景樓距5萬(wàn)平生態(tài)綠化，社區(qū)水景社區(qū)外60畝景觀廣場(chǎng)、濱水景觀帶社區(qū)配套3萬(wàn)平商業(yè)街3萬(wàn)平廣場(chǎng)，2萬(wàn)平商業(yè)步行街，國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，老年活動(dòng)中心、醫(yī)務(wù)室、室內(nèi)健身房國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，商業(yè)街4萬(wàn)平大型商業(yè)，社區(qū)

4、醫(yī)院，康樂(lè)球場(chǎng)、幼兒園希爾頓酒店競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推廣特征對(duì)比表項(xiàng)目宇信凱旋城奧通福地名鉆鑫匯頤景苑儒林新城希爾頓國(guó)際公館推廣高度新野地標(biāo)一座城市的驕傲新野首席5S好房子標(biāo)準(zhǔn)，引領(lǐng)人居典范別墅級(jí)人生極境 唯此一景國(guó)際化極致考究形象定位新野地標(biāo)純粹法蘭西TreeHouse優(yōu)質(zhì)生活城 鉆石品質(zhì) 名仕城邦20萬(wàn)墅質(zhì)洋房社區(qū)46萬(wàn)生態(tài)宜居大盤城市作品 極致考究推廣戰(zhàn)略高舉高打，深耕品質(zhì)，持續(xù)通過(guò)活動(dòng)及名人策略聚集人氣，提升品牌形象通過(guò)震撼的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)及高性價(jià)比的產(chǎn)品取勝走高性價(jià)比路線推廣較為平實(shí)，以2萬(wàn)抵6萬(wàn)大幅優(yōu)惠蓄客依托酒店，樹立高端形象。通過(guò)0元成為會(huì)員形式蓄客主推賣點(diǎn)板樓、80畝法式園林、新古典外立面、宇

5、信地產(chǎn)品牌、品質(zhì)用材社區(qū)配套優(yōu)越、CLD區(qū)位板樓，20畝中心園林、新古典建筑規(guī)模、寬樓間距、景觀、社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施法式景觀、酒店式物管、新古典建筑主要推廣渠道道旗、戶外、活動(dòng)、派單活動(dòng)、戶外、道旗戶外、道旗、活動(dòng)、網(wǎng)站、派單戶外、臨時(shí)外展、行政單位定點(diǎn)宣傳戶外、外展、宣傳車、派單第二部分：項(xiàng)目認(rèn)知2.1、項(xiàng)目概況2.2、賣點(diǎn)總結(jié)2.3、13年項(xiàng)目定位2.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況【一品國(guó)際花園】位于新野東北新區(qū)南陽(yáng)大道旁，地屬縣城新區(qū)，比鄰老城區(qū)，南臨南陽(yáng)大道，北接三里河南路，西靠金州路和老城區(qū)居民房，東臨三國(guó)大道與新野五星級(jí)酒店。一期總用地92955 ，總建240443，其中住宅面積208095。建筑密

6、度33%，容積率2.58，綠地率31%，總戶數(shù)1427戶，總車位500個(gè)，其中地上車位283個(gè)，地下車位217個(gè)。8591兩房262套，102130三房991套，139141四房174套。老城區(qū)本案行政中心東北新區(qū)位處東北新區(qū)核心，共享5分鐘老城生活圈配套，坐擁三里河一線濱水美景2.2賣點(diǎn)總結(jié)品牌全國(guó)化布局的集團(tuán)公司，城市運(yùn)營(yíng)專家作為新野招商引資的重點(diǎn)企業(yè)，南陽(yáng)希爾頓房地產(chǎn)20年沉淀，布局全國(guó)，多個(gè)成功案例佐證，實(shí)力與專業(yè)更勝一籌。希爾頓攜手新野縣政府，20億打造新野中心，改變城市格局。品質(zhì)國(guó)際視野打造一品華宅新野招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，城市房地產(chǎn)的標(biāo)桿。古典英倫經(jīng)典建筑，國(guó)際級(jí)會(huì)所，精品建筑，高檔

7、用材，精工品質(zhì)城市難覓其它。地段城市中心國(guó)際品質(zhì)特區(qū)位處東北新區(qū)核心與城市門戶口岸位置，與市政府僅一河之隔，與老城中心僅5分鐘車程。緊鄰城市主干道，交通便利。規(guī)模超百萬(wàn)方恢弘體量總用地近600畝，總建面積超百萬(wàn)方，新野第一大盤即將誕生！大品牌，大社區(qū)，大享受!教育享受一站式便利教育社區(qū)幼兒園，周邊幼兒園、小學(xué)及中學(xué)林立，一站式便利教育，讓孩子贏在起跑線上。規(guī)劃墅質(zhì)寬景洋房社區(qū)稀缺一梯兩戶墅質(zhì)電梯花園洋房，兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層。整體建筑北高南低，通透采光俱佳。配套酒店、超市、廣場(chǎng)、公園等配套一應(yīng)俱全3萬(wàn)商業(yè)配套，60畝春風(fēng)廣場(chǎng)，五星級(jí)酒店，千畝河濱公園更享老城區(qū)5分鐘成熟生活配套。景觀奢享

8、7萬(wàn)平米大花園知名機(jī)構(gòu)打造7萬(wàn)綠化空間，9大景觀組團(tuán)。架空層種植綠化，進(jìn)一步增加社區(qū)綠化空間。大部分高層可觀三里河水景。戶型市場(chǎng)主流戶型85141兩房、三房、四房，客戶選擇面大，以三房為主，符合市場(chǎng)主流需求。團(tuán)隊(duì)實(shí)力團(tuán)隊(duì)通力協(xié)作廣銀集團(tuán)、希爾頓房地產(chǎn)、知名物管2.3、13年項(xiàng)目定位核心優(yōu)勢(shì)品牌：縣招商重點(diǎn)企業(yè)，全國(guó)布局的集團(tuán)化公司，實(shí)力雄厚規(guī)模：百萬(wàn)方建筑群，運(yùn)營(yíng)城市(涵括住宅、商業(yè)、辦公等）地段：新區(qū)核心，行政單位搬遷于此，交通及配套逐步完善品質(zhì)：古典英倫建筑，開(kāi)發(fā)商擁有打造精品樓盤的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)品：洋房產(chǎn)品，市場(chǎng)稀缺。兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層。資源：千米濱水美景，60畝廣場(chǎng)，3萬(wàn)平商業(yè)，

9、5星酒店， 1800平幼兒園項(xiàng)目定位（方案一）城中心 百萬(wàn)方都市綜合體區(qū)域?qū)傩越缍ù笮蜕鐓^(qū)開(kāi)發(fā)商實(shí)力體現(xiàn)氣勢(shì)上壓制競(jìng)品集酒店、商業(yè)、廣場(chǎng)、住宅、辦公、學(xué)校及公園于一體產(chǎn)品屬性界定，與競(jìng)品形成區(qū)隔開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)城市，并非簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)城市未來(lái)百萬(wàn)方行政級(jí)宜居大盤項(xiàng)目定位（方案二）新城中心，潛力無(wú)窮廣銀遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái)，運(yùn)營(yíng)城市格局大型社區(qū)開(kāi)發(fā)商實(shí)力體現(xiàn)氣勢(shì)上壓制競(jìng)品行政中心區(qū)資源、配套、產(chǎn)品及品質(zhì)優(yōu)勢(shì)決定項(xiàng)目的宜居屬性第三部分：營(yíng)銷戰(zhàn)略診斷一品國(guó)際項(xiàng)目屬于新野新區(qū)最大的項(xiàng)目之一也是最有代表性和影響力的項(xiàng)目，無(wú)論其開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、銷售執(zhí)行、物業(yè)服務(wù)（售樓部物業(yè)服務(wù)）、開(kāi)發(fā)商實(shí)力還是未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ?/p>

10、，都可謂是 新野首屈一指一品國(guó)際項(xiàng)目屬于新野新區(qū)最大的項(xiàng)目之一但是，好的產(chǎn)品卻沒(méi)有叫賣，甚至不賣座。什么原因？我們從客觀和主觀兩方面分析，得出如下結(jié)論：客觀方面：1、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)整，對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生影響；2、政策影響導(dǎo)致新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)速度期望值降低；3、短期內(nèi)（2012年至今），市場(chǎng)供應(yīng)量迅速增長(zhǎng)；4、同業(yè)間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)； 5、新野縣域市場(chǎng)的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念沒(méi)有質(zhì)的升級(jí)；6、我們不了解新野市場(chǎng)需求與特性，水土不服；主觀方面：1、我們的目標(biāo)客戶定位模糊或不準(zhǔn)確； 2、我們的廣告定位與設(shè)計(jì)大眾化，沒(méi)有鮮明特征；3、策劃、推廣、營(yíng)銷、活動(dòng)、制作等銜接不暢；4、營(yíng)銷、促銷策略與產(chǎn)品定位不

11、符；5、價(jià)格策略出現(xiàn)重大失誤（并非價(jià)高）；6、營(yíng)銷手段單一，策略調(diào)整、跟進(jìn)不及時(shí)；7、產(chǎn)品賣點(diǎn)挖掘不到位宣傳推廣語(yǔ)：【一品國(guó)際】/新野首席城市運(yùn)營(yíng)商 大新野地產(chǎn)領(lǐng)航先鋒/【一品國(guó)際】/世界涌入新野 一品領(lǐng)先一步/【一品國(guó)際】/一品國(guó)際 新野主流生活締造者/【一品國(guó)際】/一品國(guó)際 城市精英和貴族住宅供應(yīng)商/【一品國(guó)際】/英倫春色 一品人生/ 第四部分：營(yíng)銷策略及推廣 一品國(guó)際運(yùn)作的關(guān)鍵 一、策略先行 大盤開(kāi)發(fā)模式借鑒 案例分析及精英會(huì)營(yíng)銷模式探究 系統(tǒng)定位及形象及客戶定位 二、贏在執(zhí)行 整合營(yíng)銷傳播大盤開(kāi)發(fā)模式主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式 通過(guò)社區(qū)英倫城邦主題吸引特定消費(fèi)群體，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

12、。中心城鎮(zhèn)大盤模式 以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過(guò)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開(kāi)發(fā)模式。緊縮城市開(kāi)發(fā)模式 在通過(guò)城市大盤開(kāi)發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過(guò)建“城中城”來(lái)保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性。案例分析碧桂園營(yíng)銷啟動(dòng)模式：體驗(yàn)營(yíng)銷+圈層營(yíng)銷+活動(dòng)營(yíng)銷推廣傳播手段：戶外+公交車體+樣板房+報(bào)廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+房展會(huì)+賣場(chǎng)展示營(yíng)銷啟動(dòng)切入：產(chǎn)品作為營(yíng)銷主線社區(qū)配套：五星級(jí)酒店、4萬(wàn)平方米商業(yè)、幼兒園案例分析世茂河濱花園營(yíng)銷啟動(dòng)模式：情景展示+會(huì)員營(yíng)銷+活動(dòng)營(yíng)銷推廣傳播手段：戶外+公交車體+市區(qū)接待+報(bào)廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+房展會(huì)+賣場(chǎng)展示+電臺(tái)營(yíng)銷啟動(dòng)切入：產(chǎn)品作為

13、營(yíng)銷主線社區(qū)配套：五星級(jí)酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)、會(huì)所案例分析格林美郡營(yíng)銷啟動(dòng)模式：情景展示+會(huì)員營(yíng)銷+活動(dòng)營(yíng)銷推廣傳播手段：戶外+報(bào)廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+電臺(tái)+網(wǎng)站營(yíng)銷啟動(dòng)建筑風(fēng)格作為營(yíng)銷主線切入社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)營(yíng) 銷 模 式產(chǎn)品營(yíng)銷模式 營(yíng)銷推廣放在產(chǎn)品品質(zhì)上，體驗(yàn)營(yíng)銷或情景展示，感 受產(chǎn)品，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求比較高，多適用于想通過(guò)產(chǎn)品來(lái)塑造品牌的開(kāi)發(fā)商概念營(yíng)銷模式 以項(xiàng)目的靈魂作為與客戶達(dá)成共鳴的營(yíng)銷模式，多在 與客戶在精神層面交流，營(yíng)銷費(fèi)用較高，多適用于全國(guó)影響力的開(kāi)發(fā)商價(jià)值營(yíng)銷模式 注重產(chǎn)品價(jià)值闡述，包括區(qū)域價(jià)值，前景價(jià)值，城市 功能價(jià)值，多用于有區(qū)域影響力的開(kāi)發(fā)商一品國(guó)際在營(yíng)

14、銷推廣上要站在城市的高度引領(lǐng)新野的居住模式開(kāi)發(fā)商定位新野首席城市運(yùn)營(yíng)商 大新野地產(chǎn)領(lǐng)航先鋒精于業(yè) 惠于民精筑山河 信達(dá)天下至善建筑 至美生活新野最具影響力品牌地產(chǎn)一品國(guó)際精神和理念的傳達(dá)，同時(shí)又表達(dá)了一品國(guó)際的社會(huì)責(zé)任感開(kāi)發(fā)商定位新野首席城市運(yùn)營(yíng)商 大新野地產(chǎn)領(lǐng)航先鋒一品國(guó)際為城市創(chuàng)造價(jià)值領(lǐng)跑地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)城市未來(lái)新興品牌運(yùn)作建筑至美生活新野最具影響力品牌地產(chǎn)一品國(guó)際作為大型地產(chǎn)公司，承擔(dān)運(yùn)營(yíng)城市的責(zé)任品牌落地新野首席城市運(yùn)營(yíng)商 大新野地產(chǎn)領(lǐng)航先鋒世界涌入新野 一品領(lǐng)先一步一品國(guó)際 新野主流生活締造者一品國(guó)際 城市精英和貴族住宅供應(yīng)商一品國(guó)際定位 一城 一宅 一人生城：寓意著大盤，同時(shí)又表達(dá)了將來(lái)這

15、里配套會(huì)非常完善，同時(shí)又非常大氣；宅：釋義永不滿足的向上心和表現(xiàn)欲，在新野又是家的物質(zhì)表現(xiàn)，故強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目對(duì)精英人群的歸屬感；人生：人的本性是不滿足，幸福是人們的渴求被滿足后愉悅感受，人類的最終追求是幸福。因?yàn)槿说谋拘允遣粷M足， -不滿足導(dǎo)致了人們的渴求-渴求獲得了滿足-人們就獲得了幸福。人生就是人們渴求幸福的享受和享受幸福的過(guò)程。 英倫春色 一品人生 風(fēng)景美筑 悠雅生活項(xiàng)目精神定位客戶群體定位 公務(wù)員、企業(yè)高管、個(gè)體戶、返鄉(xiāng)置業(yè)客戶：主力 35-60歲，總價(jià)承受能力45萬(wàn)左右，有一定積蓄，自住改善型需求為主，兼有一定投資性需求，對(duì)配套要求高。 教師、醫(yī)生等白領(lǐng)階層：主力 28-50歲，總價(jià)承受

16、能力40萬(wàn)左右，當(dāng)?shù)卦用瘢薪Y(jié)婚置業(yè)及改善型居住需求，以首次置業(yè)為主。 企業(yè)中層管理人員：次主力 25-40歲，總價(jià)承受能力30萬(wàn)左右，當(dāng)?shù)卦用?，以首次置業(yè)需求為主，收入不高，想留在南陽(yáng)，支付能力有限，僅能在外圍區(qū)域購(gòu)置小面積公寓產(chǎn)品。金字塔尖上層客戶素描1、生活習(xí)慣：注重生活質(zhì)量，追求高品質(zhì)的生活2、生活態(tài)度：希望能有一套彰顯身份的 居所3、消費(fèi)取向：他們注重小區(qū)的品質(zhì)、環(huán)境、 配套、地段、功能等。客戶特征 他們主要來(lái)自本地，處在社會(huì)的上流階層。 他們事業(yè)有成、手中積蓄較多，追求生活品質(zhì)、注重生活理念，渴望有一套能證明其身份和地位的居所，對(duì)居所，他們更多是看重產(chǎn)品附加值，關(guān)注建筑細(xì)節(jié)，同

17、時(shí)能感受到身份及地位的凸顯。置業(yè)敏感點(diǎn)價(jià)值取向購(gòu)買力40-80萬(wàn)置業(yè)特征公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教師、白領(lǐng)等居住現(xiàn)狀已有一套及以上住房或租房置業(yè)目的首置首改，改善性住房或者婚房來(lái)源新野本地、返鄉(xiāng)置業(yè)、周邊縣市需求特征能夠代表新野高端水平，產(chǎn)品豪華和闊綽，配套高端，物管優(yōu)良需求物業(yè)洋房或高層客戶寫真品質(zhì)價(jià)格配套環(huán)境功能項(xiàng)目綜合區(qū)域中國(guó)新野城的后花園新野 人居大盤 英倫 優(yōu)雅生活新野后花園 精英生活圈 優(yōu)雅生活 意境十足項(xiàng)目物質(zhì)定位一品生活 百萬(wàn)英倫風(fēng)情人居大盤我們還買不起幸福的時(shí)候，我們絕不應(yīng)該走得離櫥窗太近，盯著幸福出神。 莎士比亞一期形象定位精英會(huì) 匯菁英主打精神廣告語(yǔ)產(chǎn)品魅力核心活力新野城 才智

18、精英匯產(chǎn)品力和利基力賣點(diǎn)（建筑）企劃表現(xiàn)主流戶型稀缺一梯兩戶墅質(zhì)電梯花園洋房，兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層小戶型花園洋房 所謂大城小戶 當(dāng)此不負(fù)陳距超大陳距 不在和陽(yáng)光捉迷藏戶型北高南低 淺進(jìn)深 陽(yáng)光空氣更自由戶型北高南低淺進(jìn)深 陽(yáng)光爬上我的床建筑風(fēng)格古典英倫經(jīng)典建筑 如果建筑是風(fēng)景 這里到處是風(fēng)景建筑風(fēng)格當(dāng)建筑成為風(fēng)景入戶花園和孩子第一個(gè)問(wèn)候 在入戶花園入戶花園入戶花園 花園入戶產(chǎn)品力和利基力賣點(diǎn)（景觀）企劃表現(xiàn)景觀率31%景觀率 現(xiàn)在有但今后不在有英倫景觀家的風(fēng)景中 人在油畫中植物認(rèn)不清楚綠化植物 只認(rèn)識(shí)回家的路親水平臺(tái)親水 景觀 陽(yáng)光 氧吧 一個(gè)都不能少賣點(diǎn)(建筑）企劃表現(xiàn)高檔材質(zhì)同樣70

19、年讓你節(jié)省一套房賣點(diǎn)（規(guī)劃）企劃表現(xiàn)市政規(guī)劃緊隨城市發(fā)展步伐 與河相伴賣點(diǎn)（客群）企劃表現(xiàn)高級(jí)精英時(shí)代精英匯聚地悠雅生活大新野白領(lǐng)白領(lǐng)小戶型 新野貴族部落白領(lǐng)菁英匯 白領(lǐng)域賣點(diǎn)(SP戶外活動(dòng)）企劃表現(xiàn)緣分愛(ài)情從新野開(kāi)始 緣分與一品同行賣點(diǎn)（風(fēng)情街）企劃表現(xiàn)風(fēng)情街在這兒 不僅是購(gòu)物天堂 更是藝術(shù)殿堂文化寓意一街購(gòu)物時(shí)尚 一幅英倫油畫賣點(diǎn)（價(jià)格）企劃表現(xiàn)按揭付款按揭付款96折 一次性95折老帶新老業(yè)主成功介紹新客戶購(gòu)買房子，新客戶可額外享受99折，老業(yè)主可獲贈(zèng)2000元物業(yè)管理費(fèi)。性價(jià)比貴族的品質(zhì) 工薪的價(jià)格性價(jià)比用二房的預(yù)算實(shí)現(xiàn)三房夢(mèng)想產(chǎn)品力和利基力價(jià)格與推案低價(jià)搶先入市先行回籠資金后期保證利潤(rùn)

20、客戶信心保證價(jià)格穩(wěn)步上漲一期二期付款方式設(shè)計(jì)1 、新野市場(chǎng)都是讓利優(yōu)惠的習(xí)慣，故建議尊重市場(chǎng)習(xí)慣2 、建議三種付款方式: 一次性 銀行按揭 一老帶新尊重市場(chǎng)習(xí)慣 三種方式自選執(zhí)行政府文件 適當(dāng)讓利客戶營(yíng)銷總綱區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營(yíng)銷方向陌生區(qū)域、認(rèn)知度低區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià) 值已被充分認(rèn)可區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會(huì)長(zhǎng)的更美”重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象“告訴別人她的美與眾不同”基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大營(yíng)銷總綱成功營(yíng)銷方向成功營(yíng)銷動(dòng)作重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象基于區(qū)

21、域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外在的細(xì)節(jié)放大營(yíng)造時(shí)尚感營(yíng)造稀缺感營(yíng)造身份感推廣路線設(shè)計(jì)造勢(shì)期蓄水期一期強(qiáng)銷期二期強(qiáng)銷期區(qū)域價(jià)值品牌價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值精英文化形象力大社區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品力 利基力區(qū)域前景城市功能品牌運(yùn)營(yíng)商新野人居形象大使區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、自然景觀優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、階層優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模、建筑風(fēng)格、商業(yè)特色、項(xiàng)目景觀小戶型、白領(lǐng)公寓、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、投資概念、樣板房、藝術(shù)文化前期造勢(shì) 概念推廣建立項(xiàng)目品牌為后期銷售火爆造勢(shì)新聞營(yíng)銷論壇營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷戶外公交道旗圍墻現(xiàn)場(chǎng)看板軟文活動(dòng)營(yíng)銷（五一、十一）口碑營(yíng)銷 圈層維護(hù) DM 短信 信函 電視 報(bào)廣 雜志 鄉(xiāng)村橫幅4月5月7月6月8月9月1

22、0月11月12月1月關(guān)系營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷網(wǎng)路營(yíng)銷下鄉(xiāng)推廣電視廣播電臺(tái)報(bào)廣軟文鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅造勢(shì)期新聞營(yíng)銷營(yíng)銷視角：中國(guó) 新野“浦東新區(qū)”營(yíng)銷時(shí)間：2014年45月新聞方式：政府報(bào)道 媒體報(bào)道 領(lǐng)導(dǎo)巡視 公益活動(dòng)新聞視角： 緊急尋找新野的浦東新區(qū) 一品國(guó)際就是新野的浦東新區(qū)的101個(gè)理由 淺析一品國(guó)際對(duì)新野的重大戰(zhàn)略意義 數(shù)風(fēng)流人物還看今朝中國(guó) 新野一品國(guó)際 底特律因汽車城而聞名 休斯頓英航天城而著稱 新野必將以一品國(guó)際而揚(yáng)名 菁英居住模式解讀新野區(qū)域居住文化 歡迎進(jìn)入中國(guó)新野的浦東新區(qū)菁英生活 中國(guó)新野 一品國(guó)際攜手共建新野”浦東新區(qū)“切入方式：橫向與周邊縣市新區(qū)對(duì)比 縱向與底特律 休斯頓比較新聞參與者

23、：新野新區(qū)管委 一品國(guó)際 媒體 新極限軟文方向區(qū)域價(jià)值緊急尋找新野的“浦東新區(qū)”一品國(guó)際就是新野的浦東新區(qū)的101個(gè)理由淺析一品國(guó)際對(duì)新野的重大戰(zhàn)略意義底特律因汽車城而聞名 休斯頓英航天城而著稱 新野必將以一品國(guó)際而揚(yáng)名屬風(fēng)流人物還看今朝-一品國(guó)際花園之魅力一品國(guó)際品牌一品國(guó)際 新野首席城市運(yùn)營(yíng)商一品國(guó)際攜手新野新城 共創(chuàng)新野“浦東新區(qū)”國(guó)際地產(chǎn)智慧 締造新野“浦東新區(qū)”生活項(xiàng)目?jī)r(jià)值淺析新野“浦東新區(qū)”配套項(xiàng)目一品國(guó)際一品生活一品國(guó)際 一品生活 新野人居形象大使菁英文化新野菁英文化淺析菁英居住模式解讀-新野一品生活的居住文化歡迎進(jìn)入新野一品生活的菁英生活 造勢(shì)期公益活動(dòng)營(yíng)銷主題活動(dòng)：愛(ài)情從新野

24、開(kāi)始 緣分與一品同行活動(dòng)時(shí)間：2014年5月上旬活動(dòng)目標(biāo)：讓新野主流人群(2640歲) 都知道一品國(guó)際 培養(yǎng)社區(qū)文化 同時(shí)得到客戶信息活動(dòng)地點(diǎn)：大型酒店參加對(duì)象：縣域未婚人員 新野精英未婚人士 年紀(jì)22-40參加人數(shù)：原則上定男 女各60人；不允許帶家長(zhǎng)活動(dòng)延伸：設(shè)立一品生活有緣人QQ群，微信，為后期交流，同時(shí)可以發(fā)布項(xiàng)目信息承辦單位：南陽(yáng)日?qǐng)?bào) 南陽(yáng)房產(chǎn)超市網(wǎng) 新野在線等媒體活動(dòng)形式：連環(huán) 速配 活動(dòng) 個(gè)性展造勢(shì)期活動(dòng)營(yíng)銷主題活動(dòng)：“一品地產(chǎn)杯”籃球?qū)官惢顒?dòng)時(shí)間：2014年5月6月活動(dòng)目標(biāo)：一品員工及縣域精英 了解一品國(guó)際 同時(shí)我們得到客戶信息活動(dòng)地點(diǎn)：公園 院校或廣場(chǎng)參加對(duì)象：一品員工單獨(dú)

25、組隊(duì) 個(gè)人可以自由組隊(duì)比賽規(guī)則：采用3對(duì)三的形式 比賽10分鐘 以分?jǐn)?shù)高者獲勝活動(dòng)延伸：設(shè)立”一品地產(chǎn)杯“QQ群“，微信，為后期交流，同時(shí)可以發(fā)布項(xiàng)目信息承辦單位：南陽(yáng)日?qǐng)?bào) 南陽(yáng)房產(chǎn)超市網(wǎng) 新野在線等媒體蓄水期活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)主題：房地產(chǎn)政策發(fā)展與研究高峰論壇活動(dòng)時(shí)間：2014年6月活動(dòng)目標(biāo)：形成熱點(diǎn)，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，擴(kuò)大一品國(guó)際的知名度 ，同時(shí)可有效降低媒體推廣費(fèi)用活動(dòng)地點(diǎn)：大型酒店參加對(duì)象：邀請(qǐng)全國(guó)知名房產(chǎn)策劃專家、城市規(guī)劃專家；城市精英人群，德高德高望重的意見(jiàn)領(lǐng)袖；各大新聞媒體 。蓄水期活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)主題：關(guān)注”留守兒童“送愛(ài)心活動(dòng)活動(dòng)方式：利用節(jié)點(diǎn)假日返鄉(xiāng)期，組織返鄉(xiāng)人更愛(ài)家的聯(lián)歡活動(dòng)，同時(shí)

26、贈(zèng)送返鄉(xiāng)車票活動(dòng)目的：引起返鄉(xiāng)人群關(guān)注并認(rèn)可項(xiàng)目活動(dòng)對(duì)象：外出務(wù)工/本地或者外地經(jīng)商改善型客戶群體活動(dòng)地點(diǎn)：下鄉(xiāng)、下地市蓄水期關(guān)系營(yíng)銷活動(dòng)主題：皇家酒會(huì)活動(dòng)目的：為政府排憂 保證新野精英人群的生活無(wú)憂 同時(shí)促進(jìn)產(chǎn)品去化 回籠資金活動(dòng)房源：一期剩余樓盤 活動(dòng)方式:1 依托區(qū)域關(guān)系 開(kāi)展產(chǎn)品推介酒會(huì)2 酒會(huì)告知房源，同時(shí)告知優(yōu)惠措施 包含三點(diǎn)：首先是精英會(huì)的低價(jià)入市 一品國(guó)際本身就是讓利 其次是一品 國(guó)際隊(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶有特備額度的讓利優(yōu)惠 但是強(qiáng)調(diào)付款方式 第三個(gè)事鼓勵(lì)政府適當(dāng)補(bǔ)貼 契稅減免等3 政府補(bǔ)貼方式：鑒于精英匯項(xiàng)目的特殊性 同時(shí)政府協(xié)商貼補(bǔ)的方式和貼補(bǔ)金額 但是這部分的資金可以協(xié)商在后期

27、規(guī)費(fèi)中減免 以減少政府的資金壓力 同時(shí)減輕了一品國(guó)際的資金壓力可謂雙贏4 只要是前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的客戶 另外可以建議贈(zèng)送一定時(shí)間的物管費(fèi)用等5 同時(shí)程度后期購(gòu)買的價(jià)格政策會(huì)有一定的調(diào)整 甚至可以告知上漲幅度6 聯(lián)系貸款銀行 在貸款方式 還貸方式 辦理手續(xù)上靈活多樣化 蓄水期下鄉(xiāng)活動(dòng)活動(dòng)方案：針對(duì)人群 各個(gè)擊破-下鄉(xiāng) 掃巷“下鄉(xiāng)”針對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)客群：巡演活動(dòng)-外國(guó)樂(lè)隊(duì)巡演 巡演活動(dòng)的目的是要當(dāng)?shù)匚匆?jiàn)過(guò)活動(dòng)的形式造成影響, 形成口碑, 擴(kuò)大知曉度 , 外國(guó)樂(lè)隊(duì)的表演與項(xiàng)目現(xiàn)代、 時(shí)尚、 高檔的形象相吻合 尤為當(dāng)?shù)厝罕娝猜剺?lè)見(jiàn) ， 容易吸引眼球、 形成話題、 迅速傳播.“下鄉(xiāng)”針對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)客群： 露天電

28、影 看露天電影目前已經(jīng)比較少見(jiàn)了, 但是農(nóng)村卻具有巨大的吸引力, 同時(shí)在放電影中間放映一品國(guó)際項(xiàng)目宣傳片 發(fā)放小禮品 , 積累客戶資源. “ 掃巷”針對(duì)縣域周邊拆遷客群 ,大量派單 組織學(xué)生上門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 , 可以贈(zèng)送小禮品, 實(shí)則是調(diào)查的時(shí)候 宣傳菁英匯 擴(kuò)大一品國(guó)際的品牌度 ,重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)重點(diǎn)轟炸蓄水期網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷展開(kāi)1、和房超網(wǎng)聯(lián)合開(kāi)展“尋找新野菁英”的活動(dòng) ，開(kāi)始網(wǎng)絡(luò)上一品國(guó)際的品牌宣傳2、在新野本土最大的門戶網(wǎng)站房產(chǎn)貼吧板塊 長(zhǎng)期置頂帖子，主題 中國(guó)新野 新野人居形象大使一品國(guó)際3、開(kāi)始建立一品國(guó)際 菁英匯QQ群 、微信，圈層客戶 ，應(yīng)道購(gòu)房方向，同時(shí)維系原來(lái)的2個(gè)QQ群。蓄水期一品匯啟動(dòng)

29、啟動(dòng)策略: 連圈帶養(yǎng)客戶會(huì)名稱：一品國(guó)際菁英居住促進(jìn)委員會(huì) 簡(jiǎn)稱“一品匯”菁英匯 會(huì)員權(quán)益：第一類、品牌商家折扣權(quán)益；可享受聯(lián)盟品牌商家的消費(fèi)折扣及不定期獲得折扣券（聯(lián)盟品牌商家建議；大賣場(chǎng)、家具賣場(chǎng)、餐飲、服飾、美容、旅游、健身等）（折扣券發(fā)放形式：前往售樓處領(lǐng)取。）第二類、積分類權(quán)益；可享客戶會(huì)的有獎(jiǎng)積分制度。第三類、活動(dòng)類權(quán)益；免費(fèi)參與客戶會(huì)不定期活動(dòng)及職業(yè)講座第四類、銷售權(quán)權(quán)益；可享受購(gòu)買一品國(guó)際名下的項(xiàng)目不定額優(yōu)惠第五類、服務(wù)類權(quán)益；可獲得特定銀行VIP客戶權(quán)益 可享受專人置業(yè)顧問(wèn)的全程過(guò)問(wèn)服務(wù) 可作為未來(lái)小區(qū)物業(yè)VIP卡使用，獲得超值的物業(yè)服務(wù)一品匯 蓄水方式1 、定點(diǎn)蓄水；通過(guò)團(tuán)

30、購(gòu)洽談、精英聯(lián)誼會(huì)的形式在項(xiàng)目周邊主要人流活動(dòng)區(qū)域定點(diǎn)招募會(huì)員2、活動(dòng)蓄水；通過(guò)房展會(huì)、客戶活動(dòng)、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)招募會(huì)員3；售樓處蓄水；在前往售樓處的客戶中招募會(huì)員4、一品國(guó)際網(wǎng)站蓄水；一品國(guó)際網(wǎng)站設(shè)置客戶板塊，客戶可直接在網(wǎng)上填寫入會(huì)申請(qǐng)表5、聯(lián)合蓄水：可與網(wǎng)站聯(lián)合，網(wǎng)站的標(biāo)準(zhǔn)客戶可自動(dòng)成為客戶會(huì)員一品匯 會(huì)員維護(hù)：1、定期資料更新2、不定期活動(dòng)、講座3、會(huì)員生日賀卡郵寄，節(jié)假日賀卡郵寄、短信問(wèn)候4、不定期商家折扣券郵寄5、重點(diǎn)客戶的定期電話回訪與座談6、短信平臺(tái)，銷售信息傳達(dá)一品匯售卡提前蓄客 售鉆石VIP卡，僅針對(duì)一品匯會(huì)員銷售，設(shè)置一定門檻，可以退，目的是保證開(kāi)盤當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)人氣； 鉆石會(huì)員入會(huì)

31、條件 : 2000元，但是開(kāi)盤可以享受“2000抵20000”的活動(dòng) 普通卡：所有一品匯 會(huì)員都可以得到普通卡正式開(kāi)盤時(shí)，鉆石卡擁有優(yōu)先選房權(quán)利，且根據(jù)卡號(hào)依次選房；鉆石卡全部選完后，普通卡會(huì)員方可選房。蓄水期電臺(tái)和信函傳媒棄原來(lái)不顧客戶感受，以打擾為基礎(chǔ)的被動(dòng)式廣告?zhèn)鞑ソ⑵鸨皇鼙娫试S的傳播方式。它會(huì)不知不覺(jué)中侵入你的肌體，讓你對(duì)它產(chǎn)生好感，并主動(dòng)傳播它。 根據(jù)名單，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)郵寄“親筆產(chǎn)品推薦信” 電臺(tái)文案增加“開(kāi)車購(gòu)房，終身免費(fèi)洗車”蓄水期全城炒作印制100元現(xiàn)金卡進(jìn)行銷售，購(gòu)房可抵5000元或印制3000元代金券免費(fèi)發(fā)放，購(gòu)房直抵。全城炒作銷售期優(yōu)惠活動(dòng)針對(duì)潛在細(xì)分客戶群體，精準(zhǔn)定位，落地

32、實(shí)施1.城區(qū)結(jié)婚置業(yè)剛需群體活動(dòng)主題：“購(gòu)房有大愛(ài)”婚紗照，紅包貼心送活動(dòng)方式：購(gòu)房送婚紗照（婚紗照價(jià)格=全額房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之一） 婚禮當(dāng)天貼心紅包（金額5001000） 活動(dòng)合作方：新野知名婚紗影樓活動(dòng)截止時(shí)間：一年內(nèi)銷售期優(yōu)惠活動(dòng)2.周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)需要進(jìn)城置業(yè)的客戶群體活動(dòng)主題：“你買房，我裝修”10000裝修基金免費(fèi)送活動(dòng)方式：購(gòu)房即送10000裝修基金活動(dòng)合作方：港灣裝飾（需洽談）活動(dòng)截止時(shí)間：購(gòu)房之日起1年內(nèi)針對(duì)項(xiàng)目問(wèn)題，給出研究建議：1、銷售問(wèn)題：A 需要解決顧問(wèn)信仰引導(dǎo)與樹立 B 顧問(wèn)的談判技巧要實(shí)戰(zhàn)性培訓(xùn)2、客戶心理抗拒問(wèn)題： 需顧問(wèn)在談判中解決，但一定要有針對(duì)性的說(shuō)辭培訓(xùn)。3、關(guān)于推廣

33、問(wèn)題： 需要實(shí)際的東西來(lái)操作，大而空必定會(huì)落空，一定要換位從消費(fèi)者角度重新認(rèn)識(shí)市場(chǎng)。4、物業(yè)服務(wù)問(wèn)題： 這是一個(gè)較為關(guān)鍵的問(wèn)題，是整個(gè)樓盤出賣相、讓客戶認(rèn)知并得到美譽(yù)度的窗口，必須嚴(yán)格改進(jìn)。5、關(guān)于價(jià)格： 沒(méi)有降價(jià)銷售的，通過(guò)樓盤賣點(diǎn)的強(qiáng)化以及各種活動(dòng)促銷即可。2014年?duì)I銷推廣費(fèi)用預(yù)算廣告類戶外廣告報(bào)紙廣告南陽(yáng)日?qǐng)?bào)南陽(yáng)晚報(bào)高炮雜志廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)網(wǎng)廣播廣告交通音樂(lè)臺(tái)電視廣告南陽(yáng)新野電視臺(tái)公交廣告直投廣告DM等其他廣告短信印刷類信函傳媒印刷類樓書、名片包裝制作類圍墻、道旗等制作類模型SP活動(dòng)開(kāi)盤活動(dòng)房展會(huì)sp活動(dòng)合計(jì)（萬(wàn)元）請(qǐng)大家一起感受英倫格調(diào)第五部分：形象推廣設(shè)計(jì) 標(biāo)志標(biāo)志組合表現(xiàn)項(xiàng)目圖騰紙

34、杯效果名片效果門牌室內(nèi)吊旗戶外高炮廣告戶外高炮廣告戶外高炮廣告一品國(guó)際壹品國(guó)際圍墻廣告圍墻廣告圍墻廣告 還在留戀于新英倫風(fēng)格的設(shè)計(jì)嗎？ 我們還有一套方案形象推廣設(shè)計(jì) 陜西新極限房產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司于2001年8月16日成立于中國(guó)西安，是一家以從事房地產(chǎn)全案策劃、代理銷售、房產(chǎn)媒體運(yùn)營(yíng)為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。致力于為開(kāi)發(fā)商提供專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、代理銷售、形象宣傳、媒體推廣、物業(yè)顧問(wèn)等綜合服務(wù)。我們的案例 世博廣場(chǎng)打造社旗中心的方向 每個(gè)城市都有自己的靈魂，靈魂不僅是簡(jiǎn)單位置上的中心，而是城市價(jià)值的中心；是城市財(cái)富，城市功能，城市榮耀高度聚合的中心！ 整套VI設(shè)計(jì)

35、中，我們的設(shè)計(jì)師采用圓形，向心力的表現(xiàn)，準(zhǔn)確且形象的說(shuō)明了世博廣場(chǎng)就是社旗未來(lái)發(fā)展的中心，是引導(dǎo)社旗未來(lái)發(fā)展的向心力及標(biāo)桿。是首席集“吃、住、玩、樂(lè)、游、購(gòu)”為一條龍的大型綜合性商業(yè)領(lǐng)域，星級(jí)酒店、高檔購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、休閑會(huì)所、特色餐飲，無(wú)論想要什么，都可以在這里得到最大化的滿足。世博廣場(chǎng)Vi部分展示Vip貴賓卡名片紙杯世博廣場(chǎng)Vi部分展示中央廣場(chǎng) | 龍街設(shè)計(jì)展示中央廣場(chǎng) | 龍街設(shè)計(jì)展示物料設(shè)計(jì)中央廣場(chǎng) | 龍街設(shè)計(jì)展示中央廣場(chǎng) | 龍街設(shè)計(jì)展示 圖為“幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)“，猜謎迎中秋”活動(dòng)期間針對(duì)業(yè)主所設(shè)計(jì)的抽獎(jiǎng)券，一等獎(jiǎng)為2011年西安世界園藝博覽會(huì)門票一張。中央廣場(chǎng) | 龍街設(shè)計(jì)展示中央廣場(chǎng) | 龍街設(shè)計(jì)展示金橋水岸設(shè)計(jì)展示金橋水岸設(shè)計(jì)展示金橋水岸設(shè)計(jì)展示金橋水岸設(shè)計(jì)展示金橋水岸設(shè)計(jì)展示我們的資質(zhì)我們的資質(zhì)所獲榮譽(yù)策劃案例 12年來(lái)，根植中原腹地，成功代理運(yùn)營(yíng)了南陽(yáng)錦江公寓、社旗香山公園、社旗世博廣場(chǎng)、三門峽宏江中央廣場(chǎng)、南陽(yáng)宏江中央廣場(chǎng)，鄭州宏江中央廣場(chǎng)、漯河宏江中央廣場(chǎng)等項(xiàng)目，為近萬(wàn)戶居民家庭打造了舒適宜居的生活空間，連續(xù)多年被市建委和房管局授予先進(jìn)企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)榮譽(yù)稱號(hào)！鄭州 宏江*中央廣場(chǎng)項(xiàng)目鳥瞰漯河 宏江*中央廣場(chǎng)項(xiàng)目鳥瞰三門峽 宏江*中央廣場(chǎng)項(xiàng)目鳥瞰發(fā)展歷程活動(dòng)照片展示招商會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片展示開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)照片展示開(kāi)