房地產采購管理培訓_secret

1、PAGE PAGE 10房地產采購管理培訓摘要： 隨著經濟體制改革的深入發(fā)展，采購管理的理念已有了日新月異的變化,尤其是在房地產開發(fā)企業(yè)中占到了舉足輕重的地步。眾所周知房地開發(fā)產企業(yè)在九十年代中后期發(fā)展的最為迅猛，眾多的房地開發(fā)產企業(yè)如雨后春筍般的涌現(xiàn)出來，可想而知地產所帶來的利潤是其他任何企業(yè)都無法比擬的。然而隨著國家對土地的宏觀調控，出現(xiàn)了僧多粥少的局面，隨著土地價格的上漲，利潤的降低，眾多房地產開發(fā)公司能否在競爭中取勝，關鍵在于企業(yè)的信譽和實力。而企業(yè)的實力，來源于企業(yè)完成的工程項目能否取得較好的盈利，從而發(fā)展和壯大企業(yè)。因此，提高項目的經濟效益勢在必行，這就要求企業(yè)提高項目管理水平，加

2、強經濟核算，努力控制成本，以低成本、短工期、符合設計要求的質量，達到提高效益的目的。為了生存，為了在市場占有一己之地，開始著重于成本控制，那么成本控制來自于先進的采購管理理念。在房地開發(fā)產企業(yè)中采購管理是整個施工項目管理的重要組成部分。材料的采購管理是項目采購管理的重要組成部分，也是耗用資金最多的一個環(huán)節(jié)，它同時也是目前建筑項目成本管理中普遍失控的環(huán)節(jié)，也是參與人員損公利己腐敗產生的環(huán)節(jié)；材料采購管理的優(yōu)與劣關系到了整個項目成本管理的成敗，它已成為建筑施工業(yè)對施工項目管理重點關注的領域；怎樣做好材料采購管理，成為我們需要正視并亟需解決的問題。 做好采購管理，應該從兩個層面著手，分別是從技術層面

3、提高業(yè)務的執(zhí)行能力和從系統(tǒng)建設方面創(chuàng)建采購的環(huán)境，并不斷從這兩個方面持續(xù)改進，最終一定會收到良好的效益。規(guī)范采購行為，在技術層面上提升業(yè)務能力材料采購管理是從采購計劃開始，到采購詢價、采購合同簽定，一直到采購材料進場為止的過程管理；這個過程中我們要重點關注經濟采購量的概念是如何在實際操作應用的。一、采購計劃編制材料需用計劃。材料的需用計劃一般由項目的技術人員編制，其主要依據(jù)是圖示量和施工方案的選擇等具體要求，編制好的材料需用計劃是物資部門確定經濟采購量和編制材料采購計劃的主要依據(jù)，物資部門再依據(jù)采購計劃確定訂貨點，繼而簽訂采購合同以及進行后期的存貨管理。確定經濟采購量。經濟采購量就是項目一定期

4、間材料存貨相關總成本達到最低的一批采購數(shù)量；與存貨相關的成本，是指為形成和維持材料采購管理而引起的各項費用支出，其總額隨材料數(shù)量、價格等屬性的變化而增減，主要由訂貨成本、購買成本、儲存成本和缺貨成本四部分構成。確定經濟采購量的目的，就是使與材料有關的上述四項成本總和達到最低；根據(jù)施工項目的一般情況，由于訂貨成本和儲存成本相對較小，重點要考慮購買成本和缺貨成本之和的最小化，最終得出一定期間的經濟采購量。編制采購計劃。根據(jù)材料的需用計劃和采購經濟采購量的分析結果以及將要選擇的合同類型編制采購計劃，說明如何對采購過程進行管理；具體包括合同類型、組織采購的人員、管理潛在的供應商、編制采購文檔、制定評價

5、標準等采購計劃一般由項目物資部門制定；根據(jù)項目需要，采購管理計劃可以是正式、詳細的，也可以是非正式、概括的，關鍵強調其正確性、及時性和可執(zhí)行性。二、采購詢價采購詢價就是從可能的賣方那里獲得誰有資格、誰能最低成本完成材料采購計劃中的供應任務，確定供應商的范圍，該過程的專業(yè)術語也叫供方資格確認，獲取信息的渠道有招標公告、行業(yè)刊物、專業(yè)建筑網(wǎng)站等媒體。做好采購詢價管理，現(xiàn)在需要充分利用計算機管理系統(tǒng)，借助網(wǎng)絡優(yōu)勢，快速地瀏覽和獲取需要的信息，從而保障采購詢價管理、得到詢價結果的高效率。三、供應商確認和采購合同簽訂選擇供應商的主要參照條件就是在采購詢價環(huán)節(jié)的評價結果，當然也要參照其他標準，如供應能力、

6、歷史信譽等。比如具體確定商品混凝土的供應商是一家還是多家，一般都要考慮不少于兩家供應商，以防供應不及時導致停工風險的發(fā)生，這里就需要考慮到混凝土澆注本身需要連續(xù)性等要求。采購合同就是在確定了供應商后，項目與供應商之間簽訂的確保雙方履行約定的一份法律文件；在簽訂之前，需要對合同類型進行選擇，因為不同的合同類型決定了風險在買方和賣方之間分配；項目的目標是把最大的實施風險放在供應商，同時維護對項目經濟、高效執(zhí)行的獎勵；供應商的目標是把風險降到最低，同時使利潤最大化。常見的合同可分為以下三種：成本加獎勵費合同：主要用于長期的、硬件開發(fā)和試驗要求多的合同；固定價格加獎勵費用合同：長期的高價值合同；固定總

7、價合同：項目易于控制總成本，風險最??；供應商風險最大而潛在利潤可能最大，因而最常用。遏制采購腐敗，在系統(tǒng)建設上全面完善現(xiàn)職某建筑項目采購的管理人員坦言：“采購腐敗是防不勝防的，我做了這么多年項目，大多數(shù)項目都繞不過這道坎，從每個工程項目打第一根樁開始，自己就開始承受壓力，承受內心的煎熬，形形色色的材料推銷員通過各種渠道，各種方式來聯(lián)系你，讓你防不勝防?！薄安少徃瘮】芍^觸目驚心，在許多項目，只要你和采購粘上邊，一個項目下來，幾萬、幾十萬是常有的事情，這里的名堂太多了！”這就是現(xiàn)實。為尋求對這類問題的解決方案，我們需要在以下多個方面來著手去采取措施：崗位建設、人員選擇、員工培訓、員工績效考核、薪酬

8、分配制度建設和利用計算機管理系統(tǒng)加強監(jiān)督等等。崗位建設針對采購環(huán)節(jié)，需要設置不同的崗位，是為了解決采購權力不要過分集中，需要互相制約和監(jiān)督，同時又不要影響各崗位人員工作積極性。一般來說，項目需要設置采購總負責人、詢價員、合同員、采購員和庫管員等五個崗位；采購總負責人全面負責材料的采購管理，依據(jù)材料需用計劃和崗位目標責任成本的管理規(guī)定等，制定并執(zhí)行采購計劃，協(xié)調并充分利用內部資源，最終高效低成本地采購到所需要物資；詢價員主要負責按計劃探詢市場中定向物資的信息，書面提供給采購負責人和采購員，同時進行文檔的存檔管理；合同員的職責就是管理合同文件，隨時監(jiān)督合同執(zhí)行情況；采購員的職責更多的是具體按合同，

9、以指定的價格和數(shù)量執(zhí)行采購任務；庫管員的主要職責是按標準驗收材料入庫，材料進場后，合理規(guī)劃存放和使用，盡可能的減少儲存成本，做好庫房的管理。崗位設置的多少也不是一概而論，要以項目的大小和施工時間的跨度等實際情況而定，最終目的就是把事情做好，建立好內部崗位間的權利制約機制。人員選擇采購管理中人是主體，其它要素則是被動的，所以各崗位人員的選擇標準，需要具備以下綜合素質：具備一定的專業(yè)能力和溝通能力、具有法律意識、清廉等，還要盡量避免項目最高管理者如項目經理的直系親屬擔當采購總負責人。專業(yè)能力不僅包括對所負責的材料屬性有一定的認識，還要對材料管理的流程有一個清晰的思路；清廉的素質，對經常與花錢打交道

10、的采購人員來說尤其重要，雖然在內部管理各個環(huán)節(jié)上采取了種種措施，但對一線的采購人員來說，還是不可避免地遇到供應商主動提供的種種誘惑，怎樣防止誘惑背后的陷阱設置，就需要采購人員本身要具備清廉的素養(yǎng)和法律意識等等。員工培訓對采購各崗位人員的培訓包括：業(yè)務培訓、法律常識培訓、公司制度培訓等等。業(yè)務培訓重在提高業(yè)務能力，比如采購的流程管理、采購經濟采購量的確定方法、如何在新形勢下做好采購詢價等等；同時要多走出家門了解市場行情，某房地產開發(fā)公司就經常性組織各部門員工到外面去參觀一些建材展覽會、房產展覽會，并同業(yè)內房地產企業(yè)相互交流工作經驗。而法律常識培訓和公司制度培訓則重在在環(huán)境上約束非正常行為，清楚和

11、明確采購腐敗的風險成本，加強廉政建設的教育?？冃Э己撕托匠攴峙渲贫冉ㄔO公司對各崗位成績進行考評，引進和制定科學的管理方法即績效考核的標準是非常重要的，它可以不斷促進采購管理的各環(huán)節(jié)的持續(xù)改進，對有效的工作給予肯定和鼓勵，對其他一些非增效工作就給予客觀性的評定；目前在私營房地產開發(fā)企業(yè)采購管理中這方面的差距普遍存在，可以說是一項空白。相反在國有房地產開發(fā)企業(yè)中已開始應用，南京市建設發(fā)展總公司是南京本土國有企業(yè)，面臨眾多外來地產大鄂的競爭，及時改變戰(zhàn)略方針，不在采用一貫的大鍋飯方針，通過績效考核和薪酬分配制度建設，充分調動了員工的工作積極性，使得員工有了壓力，有了緊迫感，同時作為企業(yè)的一員有了更多

12、的責任感。成本管理的過程包含了七個環(huán)節(jié)的管理，分別是成本預策、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核；其中的兩大核心內容是成本分析和成本考核。決策和計劃階段可有針對性地將采購各崗位目標責任確定下來，再通過強調崗位目標責任制，考核成本降低率等手段，對做好其他環(huán)節(jié)的管理如成本控制、成本核算和成本分析都會收到明顯的效果。目前在上海的某知名施工企業(yè)已經成立了成本策劃部，其實質意義也是重在前期確定成本責任目標，以便為后期做科學的績效考核提供依據(jù)、奠定基礎。利用計算機管理系統(tǒng)，加強監(jiān)督作為成本管理中心的項目部與作為利潤控制中心的公司空間距離往往相差較遠，若沿襲過去每月呈交報表來匯報和反

13、饋項目運營狀況，公司又不可能隨時到現(xiàn)場跟蹤項目運營，對于目前需要及時獲取信息即時做出決策的環(huán)境來說，不充分借助計算機管理系統(tǒng)是很難達到上述要求的；而采用計算機管理系統(tǒng)，進行過程的監(jiān)督控制，而非僅對結果關注，對公司而言也可以隨時關注和監(jiān)督整個項目的運行狀況。 房地產開發(fā)企業(yè)只有建立了先進的采購管理體系后，才能更好的做好成本控制，如何做好成本控制呢，眾所周知一個工程項目從建設到完工，材料費是構成工程成本的主要項目之一，在工程成本中占很大比例。由于建筑產品自身的特點及市場等因素所致，工程項目所需的材料品種規(guī)格多樣化，供應渠道多元化，除大宗材料按承包合同由建設單位按預算價格供應以外，其余材料均需施工單

14、自行采購，而水電工程施工地點又遠離城市，招、投標市場的不規(guī)范性及預算定額的滯后性，導致材料費用管理的復雜化。所以在保證工程質量的前提下，合理、節(jié)約地使用各種材料，控制材料費用，對于減少流動資金的占用、降低工程成本具有很現(xiàn)實的意義。這里的控制是指全員、全過程、全方位的控制，而不是一味機械地實行管、卡、壓，相對而言，對成本的控制比其他經濟要素主動性更大，它最直接的結果就是可以降低成本，因而在經濟管理中處于核心地位，而材料費用的控制又是重點之重點。在此擬以四個方面對材料費用的控制進行分述。一、材料供應計劃的編制施工單位在施工過程中，為了使材料供應與需求相適應，需要編制材料供應計劃。材料供應計劃編制要

15、經過的步驟：技術部門按施工計劃及施工預算，提供年、季、月工程項目、工程量、投資計劃及單項工程年、季度需要主要材料明細表，同時提出三大材節(jié)約指標及措施；工程所需的特殊材料和專用工具應由技術部門協(xié)助各承包單位按工程任務書提出計劃，年初或季初交物資部門備料；物資部門根據(jù)各承包單位提出的需用材料計劃，在充分利用庫存物資的基礎上，做好物資平衡工作，及時編報材料采、訂、購計劃。材料計劃供應量的計算公式為：材料計劃供應量材料需要量期末庫存量期初庫存量由于期初庫存量是已知的，問題的關鍵是要確定計劃期的材料需要量和期末庫存量。、計劃期材料需要量的制定由于目前的水電建筑市場發(fā)育不完善，而工程的中標價格卻是按市場的

16、供求關系形成的，套用的又是舊的定額，盡管經過十余年的不同程度的調整，但預算成本仍很難反映社會建筑業(yè)生產經營管理水平，所以根據(jù)技術組織措施計劃，制定降低成本計劃是十分必要的。由于材料費屬于變動成本，所以在計劃成本的基礎上按不同工程量水平制定彈性成本也是比較容易的。材料需要量是計劃期內保證施工正常進行所必須消耗的材料數(shù)量，它的計算公式為：材料需要量計劃工作量計劃消耗材料需要量確定的準確與否，直接影響材料供應計劃的質量，必須做好各項基礎工作。、計劃期末材料儲備量的制定由于材料供應與需求之間存在著時空的差異，所以在客觀上形成了材料儲備。材料儲備并不是越多就越好，而是要有一個度，即要制定材料儲備額，常用

17、的是經濟訂購批量法。經濟訂購批量是指某種材料的訂購費用和保管費用之和最小時的訂購批量。訂購費是材料從訂貨到入庫過程中所需的各種費用，它與材料訂購次數(shù)有關。保管費用是材料儲備占用資金的利息，倉庫管理費和材料儲備損耗等，它與平均庫存量有關。二者是此消彼長的矛盾關系，可以證明二者之和最低的訂購批量即為經濟訂購批量。二、材料采購成本的控制材料采購成本包括買價、運雜費和采購保管費，它是材料部門的可控成本，所以材料部門是材料采購成本的責任中心。目前建材市場行情看漲，除按合同應向建設單位收取的那一部分材料價差外，其余的都要施工單位自行承擔，所以，加強材料采購過程的控制，是材料成本控制的重要環(huán)節(jié)，具體措施如下

18、：、嚴格執(zhí)行材料采購計劃因為材料采購計劃的制定具有科學性、它的執(zhí)行也就要具有嚴肅性，而不是隨心所欲。、在保證質量的前提下，貨比三家，價格低者優(yōu)先有些材料耗用的數(shù)量可能與材料質量的優(yōu)劣成反向關系，即材料質量好，耗用的數(shù)量少，材料質量差，耗用的數(shù)量多，所以存在著一個優(yōu)選的過程，堅持企業(yè)招標采購，不失為一個好辦法。、選擇合理的運輸方式在材料的供需中，常有這類問題：材料由若干供應點向幾個工地供應，各工地需要量一定，單位材料運費也一定，要在這一系列限制條件下，求得合理調配，使總運費最低。要通過運籌學方法來求解，提供最優(yōu)決策。、健全和完善約束機制，整治材料采購中的損公肥私之風氣在信息不暢通的情況下，材料采

19、購一般要靠道德約束，有的采購人員素質差，責任心不強，以犧牲集體利益為代價，中飽私囊，而現(xiàn)在已經進入信息時代，市場比較完善，從制度上可以解決這種現(xiàn)象。、采用ABC分類法對庫存材料進行控制ABC分類法是按成本比重高低將各成本項目分為ABC三類，對不同類別的成本采取不同控制方法。它可以突出重點，區(qū)別對待，做到主次分明，抓住成本控制的主要矛盾。三、施工過程中材料成本的控制施工過程中耗用材料數(shù)量的多少是影響材料成本的決定性因素，前已述及材料計劃單耗的制定，在制定內部承包方案時，材料單價也需要重新修正，制定計劃價格，建立既有壓力又有動力的利益分配機制，盡力控制材料費用，具體措施如下：、施工部門在簽發(fā)工程任

20、務書的同時，簽發(fā)限額領料單一式二份，經計劃部門簽證后，一份隨工程任務書下達到施工隊（廠、車間），一份交發(fā)料倉庫，作為領料和發(fā)料憑證。、由于工程變更、設計變更等原因，必須補辦相應手續(xù)，才能領發(fā)材料；發(fā)生材料代用，也必須按規(guī)定程序報請批準。、對周轉材料、低值易耗品要按規(guī)定建立實物帳卡，加強實物管理，按“誰受益，誰負擔”的原則進行攤銷；對零星材料，采取按金額控制的辦法；施工過程中發(fā)生的殘廢材料，應回收入帳。、加強工程質量監(jiān)督，嚴格成本考核，在實踐中檢驗計劃制定的偏差，以便更好地制定成本計劃，來指導施工生產。四、材料費用的考核與分析1、材料費用管理應注意的問題健全內部控制制度，樹立管物就是管錢的觀念；

21、嚴格按照會計核算制度規(guī)定進行材料費用核算，有的單位材料帳上出現(xiàn)赤字，這可能是材料單據(jù)未到，而月末又未估價入帳所致，這是不正確的；嚴肅財經紀律，謹防利用材料費用帳做文章，如調節(jié)成本、轉移資金等。如，某房地產開發(fā)企業(yè)在材料費用管理上是這樣做的。定期審查材料出入庫情況加強公司對項目的管理，審查工程材料要嚴格審查是否執(zhí)行材料采購合同，強化材料驗收入庫手續(xù)。審查是否建立完善的材料管理制度，強化管理責任意識，入庫材料是否及時試驗、驗收、登記并和合同相核對，是否實行定期盤點制度、定期對帳制度、定期驗貨制度，防止正質變及少漏現(xiàn)象的發(fā)生。驗收材料的領用是否按工程項目登記，做好工程材料的現(xiàn)場管理，補領材料是否及時

22、登記并入帳，需強調的是，必須按項目領用設備材料，應禁止不分工程項目領用材料的發(fā)生。領用材料的單據(jù)是否定期交財務及有關部門進行帳務處理，對于發(fā)生補領設備材料的情況，也要在工程成本帳戶上及時反映。材料管理的責任要明確到人，對于人為地造成材料損壞的，要追究當事人責任。2、材料費用的分析分析材料費用，一般是先將材料費的實際數(shù)與計劃數(shù)對比，檢查材料費的變動情況；其次，分析影響材料費變動的因素和原因。各承包單位每月須按時向物資部門、財務部門提供以下報表：）庫存資金動態(tài)表）主要材料庫存明細表）主要材料收支存情況表）單項工程材料消耗統(tǒng)計表）三材節(jié)約和回舊利廢統(tǒng)計表有關計算公式如下：材料費變動額實際單價實際消耗

23、量計劃單價計劃消耗量量差引起材料費的變動（實際消耗量計劃消耗量）計劃單價價差引起材料費的變動（實際單價計劃單價）實際消耗量 綜上所述，在現(xiàn)如今地產行業(yè)競爭日益激烈，國家對土地宏觀調控力度不斷加大，房地產開發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌的格局。在外部大環(huán)境相同的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)只有在企業(yè)內部做文章，通過不斷學習、吸收先進的采購管理理念，再結合企業(yè)自身狀況加以改進、創(chuàng)新，來達到成本的控制，獲取工程項目的最大利潤。只有這樣才能在房地產業(yè)有立足之地，才能適應強者生存、弱者淘汰的競爭原則。房地產企業(yè)的采購管理房地產行業(yè)是一個綜合性的產業(yè)，它的采購活動從項目前期的產品規(guī)劃、項目策劃、設計、勘察、施工、材料、設

24、備、廣告宣傳、園林綠化、裝飾等均需要采購，是一個資源整合的行業(yè)，因而采購活動在地產企業(yè)占據(jù)了重要的位置，對采購活動管理的成熟度，直接影響到產品的品質和成本，企業(yè)因采購環(huán)節(jié)管理不到位，造成遲遲不能交房的也不乏其例，因此地產行業(yè)采購管理是非常重要的環(huán)節(jié)，是每一個希望成長的地產企業(yè)必須認真關注和用心研究的課題。在這里結合我們在咨詢過程中總結積累的經驗和與優(yōu)秀企業(yè)的對比分析，對工程、材料、設備采購活動的管理進行一些探討。一、房地產企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結構在我們接觸的房地產企業(yè)中，往往在采購管理職能的界定方面存在一些這樣或那樣的問題，歸結起來主要有：集團與項目公司的授權不足，不適應公司的戰(zhàn)略發(fā)展要求，

25、如對項目要求周期很緊，但在招標采購方面的集團參與和審批環(huán)節(jié)過多，影響到效率的提升；采購管理的監(jiān)督職能缺失，一個部門說了算，或個別人說了算，缺乏采購工作的公正性，也容易滋生采購過程中的違法、違規(guī)行為；采購管理的職能設計不完整，缺乏對供應商評價管理和信息資料庫的收集和更新職能。1 房地產企業(yè)采購職能設置的原則房地產企業(yè)采購部門的設置因企業(yè)規(guī)模、企業(yè)文化、專業(yè)水平和企業(yè)管控模式的不同，而各有千秋。首先要解決的是采購職能的劃分和權限的劃分，另一個方面是監(jiān)督職能的完善。一般在集團公司里，集團層面?zhèn)戎赜诓邉澓捅O(jiān)督職能，而項目公司是執(zhí)行主體，或按一定的權限劃分集團與項目的采購權限，使職權和責任明確界定。而在

26、非集團規(guī)模的房地產公司，則在不同的部門之間或與項目部之間進行劃分，但執(zhí)行和監(jiān)督職能應由不同的主體來完成，以達到提升采購效率、降低采購成本，并且形成內部公開、公正、公平和廉潔的采購環(huán)境及氛圍。2 房地產企業(yè)采購部門的職能劃分在遵循以上原則的基礎上，采購管理主體的劃分應該有兩個層面：一個層面上更多的傾向于對采購系統(tǒng)的整體策劃和監(jiān)督，制定采購系統(tǒng)的管理流程、采購規(guī)范、標準采購合同、招標文件范本等流程和流程精細化方面的工作，監(jiān)督采購活動的實施，同時建立統(tǒng)一的采購信息系統(tǒng)，達到采購資源的共享，并且從公司層面與供應商建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，建立公司戰(zhàn)略采購流程，以期在采購產品時獲得優(yōu)惠的價格和優(yōu)良的品質，從

27、而降低采購成本，提高企業(yè)盈利能力，以應對今后地產行業(yè)整體利潤空間下降的趨勢，形成公司的競爭優(yōu)勢。另一個層面是指采購活動的執(zhí)行主體，具體實施采購活動，編制采購計劃、組織工程、材料和設備的采購活動，組織對供應商的評估和對現(xiàn)場材料、設備的管理、數(shù)量核定等，其中項目工程的管理部門，如項目部、工程部等監(jiān)督材料的驗收和現(xiàn)場材料、設備的管理。兩個層面上職能的劃分也不是固定的，可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模等因素進行調整，建立完整、系統(tǒng)的采購管理體系，但一般來講，實施和監(jiān)督的職能應該分離，以避免因缺乏監(jiān)督造成的采購管理的失控，避免給企業(yè)造成額外的損失。二、采購流程的關鍵績效衡量指標和關鍵點的確定 采購活動的目標就是要保證

28、項目整體進度、質量和成本控制指標的達成，由此我們根據(jù)房地產項目目標對采購流程的關鍵績效指標進行分析，整理出如下的關鍵指標作為對采購過程的控制目標的參考。在制定相關部門的績效指標時可以參考制定。根據(jù)以上指標可以針對不同部門在采購活動中承擔的職責，分解制定相應的采購部門、或相關部門及崗位的績效指標，如對設計部門選樣定板計劃完成的考核、招標文件技術部分編制質量的考核等。2采購流程的關鍵點、主要輸入輸出和控制方法采購管理活動的內容很多，如何抓住采購活動的關鍵環(huán)節(jié)，明確控制要求和方法，以達到控制的目標要求呢？根據(jù)以上制定的采購流程的關鍵績效指標，通過分析明確重點應控制的采購流程關鍵點、活動的主要輸入輸出

29、和控制方法：三、采購方式的選擇確定很多房地產企業(yè)對采購方式的選擇還存在著很大的隨意性，有的主要是老板一句話決定；有的僅僅依靠對個別員工的信任，由個別員工承擔了決大多數(shù)的產品采購任務，有的雖然采用了招標采購的方法，但卻對決大多數(shù)的采購活動都采取同樣一種招標的方法，招標過程煩瑣，周期長，導致對工程進度的影響，因此如何選擇采購的方式？我們認為應該在流程設計時給出明確的確定方法。1、 采購方式劃分的類別房地產行業(yè)的工程、材料和設備采購方式主要有戰(zhàn)略采購、招標采購、議標采購和直接委托等方式，也有的企業(yè)還采用集中各項目采購產品，統(tǒng)一向供應商進行集中采購，以增大的采購量，爭取獲得優(yōu)惠的價格。根據(jù)采購工程、材

30、料、設備的種類和與工程進度的密切關系、產品品質的穩(wěn)定性、產品成本控制的難易程度等，采購主體也有不同的選擇方式。在材料采購方面劃分為甲購材料、甲定乙購材料、甲指乙購、乙定乙購四類。在工程方面分為總包和分包工程。采購主體的劃分一般按以下原則進行，通常會在與總承包商簽訂合同時確定。1) 甲購材料（設備）：對金額較大，質量要求較高、對樓盤的質量影響較大、施工進度配合要求不高，可以相對獨立施工的設備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。2) 甲定乙購材料：設計階段無法定板、且該材料品牌差異（質量、價格）較大，對樓盤的品質及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價相差很大的材料（或信

31、息價上沒有的）適合采用甲定乙購方式。3) 甲方指定品牌范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及品質影響不大，且有三家及以上價格、質量相近；與信息價接近，與施工進度及配合較密切的材料。4) 乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及品質基本沒影響，與信息價很接近的材料。2采購方式的確定采購方式的確定主要針對甲供材料（設備）和甲定乙購材料（設備）及總包和甲方分包的采購項目。1）戰(zhàn)略采購戰(zhàn)略采購：是指公司出于提高質量、降低成本、增加效率等目的，與若干家供方直接簽署協(xié)議的采購行為。戰(zhàn)略采購方式主要在多項目運作的房地產集團公司采用，一般由集團公司總部統(tǒng)一與供應商進行洽談，通過招標方

32、式確定戰(zhàn)略合作伙伴，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。目前房地產公司實施戰(zhàn)略采購的材料設備主要有：電梯設備、機房設備、空調機組、涂料、瓷磚、電工產品、門禁系統(tǒng)和建筑裝飾材料等。如建材超市百安居已經和深圳市萬科房地產有限公司、廣州市合生創(chuàng)展、珠江投資、上海腹地集團等房地產開發(fā)商簽訂了合作協(xié)議。2）招標采購招標采購包括供應商資質預審、招標文件編寫、發(fā)標、回標、開標、評標、定標、談判和中標通知發(fā)放等過程。招標采購又分公開招標和邀請招標方式。確定招標采購方式一般根據(jù)采購的規(guī)模和采購權限劃分確定，由于招標過程環(huán)節(jié)多，耗時長，因此在確定哪些產品招標時，應重點關注一些批量大、價值高的產品。而對一般的采購產品采取直接市場比

33、價、議價的方式采購或邀標的方式進行。具體可通過明確需招標采購的產品種類和劃分采購項目金額的方式確定招標材料、設備采購的范圍。3）工程類采購活動，在總包確定前，個別分項工程必須提前開工的由公司直接發(fā)包；對總包工程中一些專業(yè)性較強、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程也可作為總包工程的甲方指定分包工程，通過招標方式選擇供應商。對零星工程在限定金額范圍內的，可采取項目管理部門直接比價采購的方式，其他的均采用招標方式選擇。四、供應商管理系統(tǒng)的建立供應商管理系統(tǒng)的建立對規(guī)范房地產企業(yè)的采購行為，形成內部公開、透明的采購管理系統(tǒng)和建立良好的供應商合作伙伴關系非常重要。通過與供應商建立長期、

34、穩(wěn)定的合作關系，共同努力來降低成本，提高性價比，并通過與知名供應商的合作給企業(yè)帶來市場宣傳與推廣方面好處，同時與供應商增進相互信任，在充分溝通上有效的提高性價比，從而達到互惠雙贏的良好結果。目前在供應商管理系統(tǒng)的建立方面，很多房地產企業(yè)的重視度還不夠，因此對供應商的管理力度還非常薄弱。1供應商評估與激勵體系的建立和材料信息庫的建立1）采購部門應收集供應商信息，建立供應商信息庫，積累供應商相關信息及產品信息，為選擇和確定采購產品提供充分和準確的信息。2）制定明確的合格供應商入圍標準，對供應商進行初步的篩選、考察和判斷，對符合要求的納入合格供應商名單，不符合要求的也要建立內部不合格供應商（黑名單）

35、的記錄，為今后的選擇提供信息和依據(jù)。3）建立對供應商的獎勵、懲罰和扶持政策，調動供應商的積極性和處罰違規(guī)行為，形成公開、透明和內部充分共享的供應商管理系統(tǒng)。2供應商履約評估1）采購部門組織接受供應商產品和服務的部門，對供應商的產品質量、服務質量、內部管理、資源保障和配合情況等進行評價并打分。對產品好、合作配合好、服務好的供應商根據(jù)采購價格及后續(xù)實施情況給出評價。同時總結材料采購中的薄弱環(huán)節(jié)，將采購數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫。2）建立供應商積分管理制度，對產品供應質量好，價格合理，經評價合格后根據(jù)評分高低給予不同積分，積分越多的在后續(xù)工程或材料供應中可獲得被優(yōu)先選擇的權利。3采購部門應建立材料信息收集和研究

36、的職能，主動對材料市場進行研究，并提供相關報告給設計部門參考，使設計部門對材料信息掌握充分，在設計過程中能夠充分考慮材料品質、價格和優(yōu)化、替代及更新的要求。五、招標采購過程控制的方法招標采購已是目前各房地產企業(yè)普遍采用的采購方式，但其效果差異很大，有的也僅僅是一種形式，并未真正通過招標采購過程尋找合適的供應商；而有的企業(yè)又一味的通過最低價中標和不斷壓價的方式選擇供應商，結果造成供應商工程實施中配合度低，提出變更、簽證多，用工期和拒交房與開發(fā)單位討價還價的等，最終對工程質量和進度造成不良影響。1招標活動中相關部門的配合及職責劃分1）為保證招標采購的獨立性，從而保證公正、公平、效率，一般應成立獨立

37、的招標采購領導小組（或委員會）對招標采購金額大的標的進行集體決策。避免上下勾結或是以下瞞上（上級偏聽則暗）的情況出現(xiàn)。2） 招標采購過程中需要得到設計部門、工程管理部門的大力支持，如編制招標文件的技術要求部分，確定材料樣板，參加技術標的評審和評標過程，參與合同草案的起草等。3） 成本管理部門要提出采購產品的成本限額，參與招標文件商務標的編寫，參與商務標的評標，參與對投標文件的商務和技術的分析及定標過程。2. 招標采購過程/評估標準及方法1) 招標采購過程對投標單位的選擇應制定明確的選擇方法，并明確告之供應商或承包商，作到公開、公平和公正。2) 組織對招標文件進行評審或審核，確保各項技術及商務條

38、款清晰，內容無遺漏。3) 根據(jù)合格供應商名單和供應商積分，選擇排名靠前的單位發(fā)出招標邀請，發(fā)放招標文件。4) 評標過程應事先制定評價的標準，并組成有多個部門和專業(yè)人員參加的評標小組，依據(jù)在招標前已擬訂的評標方法分別進行技術標和商務標的分析和評定，最后綜合確定。5) 能夠采取現(xiàn)場集中統(tǒng)一開標、評標的，盡量采取現(xiàn)場開標、評標，以避免由于時間、過程較長，給供應商帶來通過非正常途徑協(xié)調、活動的余地。六、采購實施過程中的管理采購實施過程雖然沒有招標過程的作用重大，但在一些細節(jié)的管理上不到位，也容易形成漏洞和對工程質量造成影響，有時甚至會完成否定前期工作的各項工作成果，因此企業(yè)還是要引起重視，規(guī)范采購實施

39、過程中的管理。1 采購實施前應確定材料樣板、精裝修樣板房或施工樣板，并對材料樣板進行編號、標識和統(tǒng)一登記及管理，采購實施過程中嚴格按樣板驗收。2 采購材料的驗收應規(guī)定明確的驗收方法和材料的管理制度。對不能按樣板采購的材料，必須重新組織進行樣板審核，確認后方能供貨。3 明確乙供材料樣板的確定方法，確保乙供材料的質量達到規(guī)定要求。4 對材料計劃超編和材料超供量的管理、剩余材料的管理、材料款的支付、結算時對材料消耗的復核等應有明確的規(guī)定。七、標桿企業(yè)采購招投標管理的特點分析招標采購部門在前期工作中介入程度是衡量一個房地產公司采購水平的重要指標。對于采用新的技術、產品，或是采購產品各項性能超過常規(guī)的要

40、求時，在初期設計階段就要對有關市場情況進行摸索，達到較佳的性價比（因為設計院往往對經濟方面考慮很少）。1 采購活動前置：采購活動在房地產開發(fā)價值鏈各個環(huán)節(jié)中做到全過程參與，并盡量在前期確定明確的標準，如項目拓展階段：提供材料價格變化信息，為成本估算提供參考；在項目設計階段，收集材料信息，提供新材料、新技術涉及材料的信息和材料樣板，為設計提供選擇的基礎，特別是精裝修房設計的材料選型，對成本的影響很大。提供材料調研成果和材料規(guī)格、型號、性能等方面的參考信息及價格信息，為設計成本的控制和材料清單制定提供參考。2 采購準備工作前置，編制投標文件參考模板和標準格式合同，建立合格供應商信息庫和合格供應商名

41、單及不合格供應商信息，為選擇供應商和招標工作做好準備。3 建立供應商信息庫和共享機制，使設計人員、工程管理人員能夠通過這個平臺對市場材料的變化情況和價格的變化情況有全面的了解，在選型定板和設計變更時能夠有合理的選擇?？梢猿浞挚紤]材料的更新?lián)Q代和成本優(yōu)化因素，從源頭上控制了采購成本的水平。4 建立對供應商的后評估和積分制度，逐步形成企業(yè)與供應商的長期合作伙伴關系，實現(xiàn)互利和共贏。5 集團型多項目同時操作的企業(yè)，建立戰(zhàn)略采購流程，集中進行戰(zhàn)略采購，以降低采購成本和獲得最佳資源。以上只是結合咨詢工作中的經驗和體會進行的一些總結和探索，并不是一個整體的采購工作解決方案，企業(yè)采購管理的整體解決方案需要通

42、過系統(tǒng)的對采購組織結構和流程的整體設計和完善及有效的執(zhí)行，才能得到真正的提升。房地產開發(fā)企業(yè)通過完善上述三個方面，必將進一步加強自身的采購管理，從而進一步控制好開過程中的成本。提升房地產開發(fā)企業(yè)采購管理能力很多地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中往往對采購管理的重視還不夠，或者還沒有清楚的認識到采購對項目開發(fā)的重要性。一些企業(yè)害怕控制不了成本而將項目開發(fā)過程中大大小小材料設備盡量甲供；另一些企業(yè)項目的采購完全依靠施工進度來拉動，即由施工單位根據(jù)施工進度提出采購要求，再由采購部門根據(jù)采購要求在物色幾家基本符合要求的供應商難詢價、比價后，選擇確定一家后實施采購；還有一些企業(yè)，覺得采購無足輕重或者沒有配備

43、足夠的采購管理人員，而盡量將項目開發(fā)過程中所需要的各類材料設備乙供。無論采取以上哪種做法，房地產開發(fā)企業(yè)都從中嘗到了無盡的苦，要么成本無法控制、要么進度無法保障、要么與最初設計差之千里如何才能進一步做好房地產開發(fā)企業(yè)的采購，這一疑問困惑了為數(shù)不少的房地產開發(fā)企業(yè)。針對房地產開發(fā)企業(yè)采購種類繁雜、結構復雜、涉及的關聯(lián)主體多的特點，房地產開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)采購的基礎上，還可以考慮從以下幾個方面進一步加強自身的采購管理。制定采購規(guī)則，合理選擇采購方式房地產開發(fā)企業(yè)采購的特點，使得沒有一家房地產公司可以完美的獨自提供項目開發(fā)過程中的全部材料設備。為了保證項目的順利開展，需要將一些采購外包，從而出現(xiàn)了甲供、甲定乙供、乙供等不同采購主體的采購行為。同時因材料設備的價值、可獲得性、質量等不同，又可以分為招標采購、議標（比價）采購和直接采購等采購方式。房地產開發(fā)企業(yè)要進一步做好采購管理，首先就需要從企業(yè)及其項目的特點出發(fā)，根據(jù)采購主體、采購方式等兩個維度制定企業(yè)的采購規(guī)則。明確規(guī)定項目開發(fā)過程中各項采購的采購主體和采購方式，以保證能以最高的效率