房地產(chǎn)業(yè)人力資源管理的新挑戰(zhàn)_secret

1、PAGE PAGE 5房地產(chǎn)業(yè)：HR的新挑戰(zhàn)XXX做客人力資源雜志“鏘鏘三人評”欄目【編者按】面對中國房地產(chǎn)市場的熱潮，政府不斷出臺宏觀調(diào)控予以降溫，2008年整體進入了產(chǎn)業(yè)調(diào)整和洗牌階段，而各類問題也接踵而至房地產(chǎn)業(yè)會發(fā)生怎樣的變革？中小房地產(chǎn)企業(yè)如何度過經(jīng)營嚴冬？大型房地產(chǎn)企業(yè)如何抓住機會在調(diào)整中不斷壯大自己？面對這些變化企業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀又面臨著怎樣地挑戰(zhàn)，該如何應(yīng)對？【嘉賓簡介】XXX XXX人力資源管理咨詢公司董事長、首席人力資源顧問?！叭菩匠暝O(shè)計原理”、“8+1績效量化技術(shù)”創(chuàng)立者。成功指導(dǎo)過300多家大中型企業(yè)人力資源管理咨詢工作。XXX廣州XX地產(chǎn)股份有限公司人力資源中

2、心副總經(jīng)理。曾任廣州XXXX信托期貨部總經(jīng)理、廣州XX投資銀行總部副總經(jīng)理、廣州XX辦公室主任等職。XXXXXXX網(wǎng)副總裁，XX大學(xué)工業(yè)心理學(xué)碩士。曾任職于深圳XX技術(shù)有限公司、浙江XX通訊技術(shù)有限公司、XXX生物技術(shù)（杭州）有限公司，歷任培訓(xùn)經(jīng)理、總裁助理、人力資源總監(jiān)等職。宏觀調(diào)控與自身發(fā)展催生哪些變化？由分散到集中，由出售到出租XXX：面對房地產(chǎn)發(fā)展的過熱以及房價的瘋狂上漲，尤其近兩年來，政府出臺了一系列政策，包括貨幣政策、住房政策等等，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，以控制投入，壓縮規(guī)模，調(diào)整結(jié)構(gòu)，優(yōu)化技術(shù)，疏導(dǎo)需求，規(guī)范市場等等。如今，這些措施逐步發(fā)揮了作用，甚至讓眾多業(yè)內(nèi)人士感覺到房地產(chǎn)業(yè)的

3、“嚴冬”來了；另一方面，目前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無法再像以前一樣能從土地資源上獲得更多的收益。此時，面臨政策調(diào)整和市場逐步規(guī)范的雙重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)該如何度過“嚴冬”？而在這一發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理又面臨著怎樣的困境和挑戰(zhàn)呢？今天我們請到廣州XX地產(chǎn)公司人力資源中心的副總經(jīng)理XXX先生和XXX人力資源管理咨詢公司的董事長XXX先生，一起分析問題，探討出路。XXX：關(guān)于整體行業(yè)發(fā)展趨勢，我個人覺得，國家這兩年對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該說已經(jīng)非常到位，這些政策對整個行業(yè)的影響也越來越明顯。首先，地產(chǎn)行業(yè)的洗牌在所難免，所謂“洗牌”不光指通過緊縮貨幣，迫使中小房地產(chǎn)企業(yè)在樓市“寒冬”中破產(chǎn)倒閉，

4、還指企業(yè)間的并購和項目合作、資金調(diào)動等規(guī)范行業(yè)運作的行為。其次，由于法律規(guī)定中國土地屬于政府，即使企業(yè)具有很強的土地占有能力，但若沒有資金、無法開發(fā)，超過一定期限也要收回，這更會促進企業(yè)間的橫向合作。最后，與其說競爭加劇、整合加快、行業(yè)集中度提高的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著更大的困境，不如說這些變化對大型企業(yè)來說更是一種機會，即實現(xiàn)市場資源進一步向優(yōu)勢企業(yè)集中的機遇。XXX：我認為房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控和自身完善的過程中呈現(xiàn)出這樣兩個大的發(fā)展趨勢：第一種趨勢是房地產(chǎn)企業(yè)必將從自由化、項目化競爭走上專業(yè)化、規(guī)?；母偁?。從經(jīng)濟學(xué)原理上講這也是符合市場競爭的必然規(guī)律的。以前很多非房地產(chǎn)公司甚至是個人只要通過社

5、會關(guān)系能夠得到土地，隨后又通過將土地抵押或社會關(guān)系而獲得銀行貸款，這樣就可以運作一個房地產(chǎn)公司了。至于房地產(chǎn)公司本身應(yīng)具有的設(shè)計、采購、施工、銷售等職能均可以全部外包。由于土地資源有限和房子需求巨大，因此，這類的房地產(chǎn)公司也能獲得高額利潤。隨著國家對土地資源出售的公開化、透明化和銀行貨款的規(guī)范化、緊縮化等系列政策的出臺，他們的生存空間就不大了。而一些專業(yè)化、規(guī)?；姆康禺a(chǎn)公司也就在這種競爭環(huán)境中脫穎而出。第二種趨勢是注重經(jīng)營，從“買地+蓋房子+銷售”的簡單盈利模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤颁N售+經(jīng)營”的雙重盈利模式。從房地產(chǎn)商品用途而言主要可以分為住宅、商鋪和寫字樓三種業(yè)態(tài)。他們都不同程度地在嘗試加重經(jīng)營盈利的

6、比例。住宅方面，如碧桂園集團在其“鳳凰城”的住宅項目里就開辟出“鳳凰島國際租賃社區(qū)”，出租給奔波于世界各地的外國老板和企業(yè)高管。經(jīng)營學(xué)校與酒店已經(jīng)是碧桂園和其他房地產(chǎn)公司普遍的現(xiàn)象了；商鋪方面，例如我們XXX為其做過咨詢的廣州“地一大道”，銷售極少部份的商鋪只是為了保證企業(yè)必需的回籠資金，出租商鋪也只是其經(jīng)營商鋪的載體，其真正的盈利是通過經(jīng)營“地一大道”這個品牌來和租戶共同創(chuàng)造更大的市場價值并從中分享利潤；寫字樓方面，雖然經(jīng)營難度較大，但“總部大樓”、“總部基地”之類的意識也是在從單純的出租轉(zhuǎn)向經(jīng)營的過程。XXX：說到集中化和專業(yè)化，XX地產(chǎn)就是在集中優(yōu)勢力量發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)坐上了全國商

7、業(yè)地產(chǎn)的第一把交椅。說到從銷售向出租經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，其實XX地產(chǎn)的很多房產(chǎn)都是用于商業(yè)出租的，而且對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營使得我們的利潤比以住宅為主的地產(chǎn)商更好。比如已經(jīng)開業(yè)的廣州XX麗思卡爾頓酒店、XX君悅大酒店等就是XX將自有地產(chǎn)交由國際著名酒店管理集團來經(jīng)營，雙方對酒店的經(jīng)營業(yè)績進行分成。而在未來的5年里，XX旗下將會有17家酒店開業(yè)，都是跟國際知名酒店集團合作的。從粗放到精細，苦練管理內(nèi)功XXX：可以說，我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的十幾年就是拉關(guān)系、搶土地、蓋房子的粗放式運作，只要拿到土地，從設(shè)計到招投標(biāo)到監(jiān)理，再到銷售和物業(yè)管理都可以外包或聯(lián)合幾家一起干。所以，大部分企業(yè)還談不上精細化管理和良性運營。而如

8、今面對宏觀政策調(diào)整和客戶群體的理性消費，那些管理科學(xué)、人力資源儲備豐富的企業(yè)，例如XX、萬科已經(jīng)逐步從粗放轉(zhuǎn)向集約，從神化“土地資源”在向推崇“人力資源”轉(zhuǎn)變。XXX：盡管一些知名的競爭對手公司都會采取外包的形式解決設(shè)計、建筑、甚至銷售等環(huán)節(jié)的專業(yè)性工作，但XX卻“通吃”了從土地競標(biāo)到設(shè)計、建筑、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等整個產(chǎn)業(yè)鏈條上的每個模塊，我們有自己的設(shè)計院、建筑公司、銷售團隊、物業(yè)公司，而這樣的組織架構(gòu)設(shè)置能更好地保證我們產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)從2005年到2007年，連續(xù)三年蟬聯(lián)國家統(tǒng)計局評選及公布的中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一名。我相信這也是XX未來競爭的優(yōu)勢所在。XXX：近兩年中國政府的宏

9、觀調(diào)控不但持續(xù)收緊房貸政策，而且加強了土地監(jiān)察的力度，在某種程度上說，也終結(jié)了地產(chǎn)行業(yè)依靠土地獲得暴利的時代，如今房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力不再是對“土地的占有能力”，而是靠管理、服務(wù)、技術(shù)、產(chǎn)品等方面的優(yōu)勢擊敗對手。XXX：戰(zhàn)略型房地產(chǎn)公司的核心競爭力一是人才，二是產(chǎn)品，但最終競爭的還是人力資源，因為附加在房產(chǎn)上、被市場認可的品質(zhì)和服務(wù)是由人才來決定的，誰能用最短的時間完成拿地、設(shè)計、籌建、銷售這一套地產(chǎn)生產(chǎn)流程，并保證產(chǎn)品的設(shè)計和質(zhì)量，使公司的效益最大化，誰就是大贏家。再比如，為了保障房產(chǎn)項目的售后服務(wù)質(zhì)量，就必須配備高素質(zhì)的基層人員，以便于將公司優(yōu)秀的文化理念傳承、銜接過去，而擁有自己優(yōu)秀的

10、物業(yè)公司也往往會成為房地產(chǎn)市場競爭中的一個賣點。XXX：作為資金和勞動密集型行業(yè)，過去房地產(chǎn)企業(yè)很少會把人力資源提到很高的位置。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)核心競爭力發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人力資源管理又該做些什么呢？XXX：目前面對核心競爭力的轉(zhuǎn)變，更需要企業(yè)加強練內(nèi)功。由于市場擴張的速度下降，利潤率也在降低，這時對內(nèi)部管理的精細化要求會越來越高，對人才的素質(zhì)和能力要求也會越來越挑剔。政策調(diào)控帶來的企業(yè)并購洗牌行為，必然導(dǎo)致人才流動更加頻繁，而對于經(jīng)營實力更強的大公司來說，正好可以利用這個機會，憑借自身的品牌和實力加強各方面骨干人才的引進，并可借機淘汰那些不太適合公司發(fā)展的人員，再配合強化的內(nèi)部培訓(xùn)，從而提升公司整體的人

11、才素質(zhì)及團隊的凝聚力。XXX：我們XXX團隊去年在為一家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)做咨詢時，就碰到這種情況發(fā)生：這個企業(yè)很注重技術(shù)，組織管理模型、崗位分析方法、績效考評體系建設(shè)、薪酬分配方案等技術(shù)掌握得很好，做出來的文本、表格、圖形很漂亮?？墒?，當(dāng)實際應(yīng)用的時候，就覺得效果不好，同企業(yè)的經(jīng)營管理活動兩層皮，融不到一起。員工與管理者都感受不到人力資源管理對企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動的強有力的支撐和保障作用，造成一種“人力資源管理”是獨立的，不參與業(yè)務(wù)經(jīng)營的部門的假象。因此，人力資源管理活動必須同企業(yè)的戰(zhàn)略、企業(yè)生產(chǎn)管理、營銷管理、工程管理、服務(wù)管理等等各個方面融為一體。方可為企業(yè)經(jīng)營提供最可靠的保障，從而才能發(fā)揮

12、它的核心作用。人才差異大，選育用留怎么辦？地產(chǎn)四類人才各有特點XXX：要想做好新競爭時代的人力資源管理，首先要了解這個行業(yè)中各類人才的特點。那么這個行業(yè)都需要哪些類型的人，他們各有哪些特點呢？XXX：我們XXX咨詢公司最近對房地產(chǎn)行業(yè)做了一個專門的研究，主要將地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才分為以下四種類型：公共關(guān)系類人才：這是地產(chǎn)行業(yè)中傳統(tǒng)的核心人才，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存完全依賴于這一類人才來獲取土地資源。這類人往往具有很強的人際關(guān)系能力、土地運營能力，跟企業(yè)老板的關(guān)系很近，一般不會輕易跳槽，也不會過分計較小的利益得失。而他們的崗位職責(zé)往往是目標(biāo)責(zé)任導(dǎo)向的，比如需要蓋完有關(guān)哪一部分手續(xù)的公章，就是一

13、句簡單的話，因為里面的具體操作每個人的做法差異會很大，不可能通過文字描述。建筑技術(shù)類人才：這又分為兩大類，一類是創(chuàng)意設(shè)計人才，對于中國的人才市場來說十分難尋，因為大家可以看得到，很多房地產(chǎn)作品都往往缺乏創(chuàng)意，拷貝居多；另一類則是建筑技術(shù)人才，涉及到從建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)到材料的應(yīng)用等多個領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)人才，雖然目前市場上的相關(guān)人員很多，但具有豐富的工作經(jīng)驗和高素質(zhì)的人才并不多。這類人員的職責(zé)描述要堅持任務(wù)導(dǎo)向，比如在什么階段完成什么樣的任務(wù)。市場營銷類人才：這又分為市場策劃和一線銷售兩大類人才，而真正核心的人才則是具有其他行業(yè)營銷技能的市場策劃人才。多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)并不要求銷售人員具有很豐富的地產(chǎn)銷售經(jīng)

14、驗，可能反而會而更希望他具有其他更成熟行業(yè)的營銷技能和經(jīng)驗，例如具有家電、家具、化工等成熟行業(yè)的營銷技巧，并能夠?qū)⑦@些營銷理念與技術(shù)等運用于地產(chǎn)銷售中。這類人員的職責(zé)描述用一般常見的說明書就行。 物業(yè)管理類人才：此類人才往往是地產(chǎn)企業(yè)中與客戶打交道最頻繁的人群，他們是企業(yè)的窗口、品牌的代表和服務(wù)的載體。具體包括維護客戶關(guān)系的關(guān)系管理型人才和提供具體物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)操作型人才。物業(yè)管理屬于勞動密集型行業(yè)，利潤率相對較小，人力成本彈性也較小。XXX：對XX地產(chǎn)來說，因為我們是整個房地產(chǎn)鏈條的每個環(huán)節(jié)都有自己操作和控制，所以剛才胡總說的這幾大類人才在我們這里都有發(fā)揮的平臺，我們都非常需要，可以說XX地

15、產(chǎn)對市場人才的需求是多元化的?？缧袑げ乓彩且粭l出路XXX：由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間短、速度快，基本沒有時間進行人才培養(yǎng)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說如何選擇、招聘所需人才呢？XXX：提到招聘中的差異，我們XXX還是比較提倡要根據(jù)各類人才的特點來對待。公共關(guān)系型的人才一般都是老板自己非常信賴的人，往往較少會利用外部招聘的手段去獲取人才。技術(shù)人員這一塊還是要跟正規(guī)院校及專門的設(shè)計院進行合作，從他們那里吸納優(yōu)秀人才，或者干脆把自己現(xiàn)有的工程師派到那里幫他們免費干活，在實際操作中學(xué)習(xí)專業(yè)知識和技能。對于市場營銷方面的人才，尤其是市場策劃人員，他們要讀懂老板自身對建筑物的理解，因為房子其實是老板心中的文化，所以這種人才最好是跟著老板長期打拼下來的。我認為對于有一定實力的房地產(chǎn)公司，更多的還是要慢慢自己培養(yǎng)人才。當(dāng)然對于那些一線銷售人員，完全可以從其他更成熟的行業(yè)里去招人。而對于物業(yè)管理類人才，社會招聘應(yīng)該可以基本滿足需求。XXX：剛才胡總分析得很到位，面對地產(chǎn)行業(yè)人才緊缺的現(xiàn)狀，我們也會從其他行業(yè)中篩選精英人才和骨干力量，畢竟地產(chǎn)圈子很小，彼此之間非常透明，要想挖同行其他公司的高端人才確實也比