房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理體系的建立與實(shí)施培訓(xùn)講義

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理體系的建立與實(shí)施（運(yùn)營(yíng)、計(jì)劃、質(zhì)量、成本）2012.03版權(quán)所有 不得拷貝講座目錄房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理講座房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理講座2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理講座2012.03版權(quán)所有 不得拷貝本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理討論（串講）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)2012.03版權(quán)所有 不得拷貝對(duì)客戶特征與需求

2、的把握，是我們專業(yè)判斷的基礎(chǔ)?？蛻絷P(guān)系管理的意義2012.03版權(quán)所有 不得拷貝本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理討論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 2012.03版權(quán)所有 不得拷貝核心員工定義能夠接受企業(yè)文化理念、認(rèn)同企業(yè)核心價(jià)值觀能夠理解企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略具備對(duì)應(yīng)崗位的專業(yè)與管理能力與同事之間工作溝通默契能否經(jīng)受企業(yè)績(jī)效考核老員工未必是核心員工2012.03版權(quán)所有 不得拷貝鐵桿供方定義房地產(chǎn)企業(yè)供方資源

3、：政府、土地合作方、銀行與金融機(jī)構(gòu)、各類專業(yè)供方，甚至包括客戶。資源上能滿足要求、技術(shù)上能滿足要求、管理上能滿足要求誠(chéng)信上一定要有保證，在業(yè)界口碑要好相互之間有足夠的信任對(duì)我們的項(xiàng)目有足夠的重視能夠經(jīng)受履約評(píng)估考核關(guān)鍵時(shí)刻拔刀相助2012.03版權(quán)所有 不得拷貝本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理討論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊企業(yè)戰(zhàn)略（集團(tuán)）與經(jīng)營(yíng)策略1企業(yè)組織架構(gòu)及授權(quán)體系 區(qū)域公司與集團(tuán)之間的權(quán)限探討：人事權(quán)

4、、行政權(quán)、財(cái)務(wù)與成本權(quán)、專業(yè)業(yè)務(wù)權(quán)2核心員工培養(yǎng)與團(tuán)隊(duì)建設(shè) 企業(yè)文化傳播與弘揚(yáng)、核心員工狀態(tài)、人才配置、員工素質(zhì)培養(yǎng)、員工考核與激勵(lì)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、行政建設(shè)3客戶關(guān)系與產(chǎn)品體系 客戶狀態(tài)與需求分析、客戶滿意度管理、核心產(chǎn)品、產(chǎn)品研發(fā)能力4供方管理體系 供方資源配置策略、供方篩選、供方錄用、供方評(píng)估與激勵(lì)、鐵桿供方維護(hù)5合約管理體系 供方資源選擇權(quán)、合約策劃、合同范圍劃分、格式化招標(biāo)文件與格式化合同、目標(biāo)成本體系、動(dòng)態(tài)控制體系、責(zé)任成本體系6考核與激勵(lì)體系 各項(xiàng)考核指標(biāo)設(shè)計(jì)與激勵(lì)方法72012.03版權(quán)所有 不得拷貝本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企

5、業(yè)管理體系核心模塊中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理討論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系 2012.03版權(quán)所有 不得拷貝與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)類別指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模5 10個(gè)項(xiàng)目企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)指標(biāo)人均稅后利潤(rùn)人均年開發(fā)面積人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）開發(fā)效率（從拿地開工到開盤）從開工到四證周期開工到融資貸款周期建安目標(biāo)成本變動(dòng)率計(jì)劃完成率資金計(jì)劃使用情況回款情況產(chǎn)品質(zhì)量投訴項(xiàng)目、分期現(xiàn)金流回正時(shí)間2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)WK2010年確定的現(xiàn)金

6、流回正時(shí)間20萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目 2040萬(wàn)平方米項(xiàng)目 40萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目 與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目管理核心指標(biāo)（1）工程合同數(shù)量與人員配置鐵桿供方選用比例總包單位管理能力總包單位的體制問題新項(xiàng)目開發(fā)核心員工比例項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理水平合同結(jié)算時(shí)間監(jiān)理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)施工圖紙深度水平毛坯房改造費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)是否有專人管技術(shù)建筑安裝成本水平二次設(shè)計(jì)與部品確定時(shí)間與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目管理核心指標(biāo)（2）建筑安裝成本水平合同簽訂水平施工工期合理性工程款支付及時(shí)性現(xiàn)場(chǎng)是否實(shí)現(xiàn)四個(gè)

7、總控項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)業(yè)體系設(shè)計(jì)選材定樣、招標(biāo)影響與主要供方高層溝通頻率行政能力安全文明施工工地后勤保證情況五圖一致性情況項(xiàng)目檔案歸檔情況與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)滿意度客戶滿意度投資者滿意度員工滿意度與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)周期人均設(shè)計(jì)面積設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)建筑方案/園林方案限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)成率設(shè)計(jì)差錯(cuò)率（設(shè)計(jì)錯(cuò)漏變更費(fèi)用/總變更費(fèi)用）施工圖老工程師人員設(shè)計(jì)項(xiàng)目創(chuàng)新率設(shè)計(jì)變更截止時(shí)間點(diǎn)二次設(shè)計(jì)與部品確定時(shí)間與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝

8、指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)采購(gòu)與合同管理人均招采面積招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)化份數(shù)合同的標(biāo)準(zhǔn)化份數(shù)招標(biāo)周期偏差最低投標(biāo)入圍單位比例暫定工程量合同比例無(wú)圖分判建筑合同比例戰(zhàn)略采購(gòu)合同額比例清單加圖紙合同價(jià)格包干比例項(xiàng)目工程合同數(shù)量合同結(jié)算時(shí)間工程款支付及時(shí)性與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)成本管理人均成本管理面積目標(biāo)成本的偏差率（結(jié)算成本/目標(biāo)成本）基準(zhǔn)成本的準(zhǔn)確率（單項(xiàng)結(jié)算成本/基準(zhǔn)成本）結(jié)算節(jié)省金額及比率（施工單位結(jié)算價(jià)-實(shí)際結(jié)算價(jià)）設(shè)計(jì)變更率現(xiàn)場(chǎng)簽證率成本動(dòng)態(tài)控制一月一清補(bǔ)充預(yù)算一單一算率補(bǔ)充預(yù)算與設(shè)計(jì)變更按合同編流水號(hào)率零星合同審批時(shí)

9、效與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)工程管理人均工程建設(shè)面積（工程業(yè)務(wù)口）現(xiàn)場(chǎng)工地管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量客戶滿意度鐵桿供方選用比例新項(xiàng)目開發(fā)核心員工比例項(xiàng)目工程合同數(shù)量一級(jí)計(jì)劃中的工程節(jié)點(diǎn)完成率標(biāo)準(zhǔn)工期達(dá)成率重大安全事故率監(jiān)理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)理總工程師待遇監(jiān)理部監(jiān)理工程師的激勵(lì)毛坯房改造費(fèi)用每戶入伙輕微問題數(shù)工程質(zhì)量對(duì)客戶滿意度貢獻(xiàn)度與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)策劃營(yíng)銷人均銷售面積來訪客戶成交率中大盤項(xiàng)目回頭客比例客戶成交周期銷售去化速度庫(kù)存量房款回籠周期來訪客/廣告推廣投放額每戶客戶

10、成交成本項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力客戶管理能力新盤開盤認(rèn)籌解籌率與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝指標(biāo)類別 指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)人力行政管理核心評(píng)估指標(biāo)員工平均司齡人力資源管理人員配置行政管理人員配置管理費(fèi)用利潤(rùn)率管理費(fèi)用銷售產(chǎn)值率人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）學(xué)生兵成長(zhǎng)周期員工滿意度企業(yè)文化建設(shè)企業(yè)員工年流失率校園招聘違約率后勤關(guān)懷能力前臺(tái)文員專業(yè)、敬業(yè)度衛(wèi)生間清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比2012.03版權(quán)所有 不得拷貝與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)類別指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)企業(yè)管理三項(xiàng)費(fèi)用管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率2012.03版權(quán)所有 不得拷

11、貝與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)類別指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)指標(biāo)開發(fā)規(guī)模8 10個(gè)項(xiàng)目企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)投資回報(bào)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率ROE各股東投資收益率投資回收周期盈利指標(biāo)銷售凈利潤(rùn)銷售毛利潤(rùn)管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率利潤(rùn)增長(zhǎng)率負(fù)債指標(biāo)全口徑計(jì)息負(fù)債率股東權(quán)益計(jì)息負(fù)債率凈負(fù)債率周轉(zhuǎn)指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）資金平均周期2012.03版權(quán)所有 不得拷貝與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)類別指標(biāo)名稱行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR指標(biāo)項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)整體項(xiàng)目成本指標(biāo)單項(xiàng)目自身融資水平2012.03版權(quán)所有 不得拷貝本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模

12、塊中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理討論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理講座2012.03版權(quán)所有 不得拷貝關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)工作范圍的探討2012.03版權(quán)所有 不得拷貝案例：我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的理解房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為,構(gòu)成了“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ACTION n ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸出輸入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策(會(huì)議)體系項(xiàng)目評(píng)估管理項(xiàng)目評(píng)估體系輸出輸入輸

13、出輸入輸出輸入輸出輸入信息管理信息管理體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝案例：我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的定義: 三大功能、六大體系“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”有別與“項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)”和相關(guān)的“專業(yè)活動(dòng)”，主要表現(xiàn)為對(duì)各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估規(guī) 劃控 制評(píng) 估QCTPA計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會(huì)議體系流程管理體系項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系工具和手段 信息管理2012.03版權(quán)所有 不得拷貝案例：房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系整體框架強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的方法論和工具目標(biāo)原則方法戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 精簡(jiǎn)高效原則 分級(jí)管理原則 系統(tǒng)協(xié)

14、同原則 組織保證，搭建平臺(tái)基于流程活動(dòng)的深入分析，系統(tǒng)規(guī)劃六大體系，設(shè)計(jì)有序執(zhí)行的制度保障體系流程管理計(jì)劃管理會(huì)議管理信息管理項(xiàng)目評(píng)估成果管理基于流程活動(dòng)分析體系策劃執(zhí)行保障體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝案例：房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理定義探討資源管理平臺(tái)專業(yè)管理平臺(tái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái) 資金資源 人力資源 品牌資源 信息資源 供應(yīng)商資源 公共關(guān)系資源 產(chǎn)品及設(shè)計(jì)管理 技術(shù)管理 成本管理 采購(gòu)管理 營(yíng)銷管理 客戶服務(wù)管理 P-流程管理體系T-計(jì)劃管理體系Q-成果管理體系C-決策會(huì)議體系A(chǔ)-項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系I-信息管理體系項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作平臺(tái)項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施營(yíng)銷管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必

15、須完成的：成本/采購(gòu)/外部程序方案設(shè)計(jì)獲取并整合核心資源，為項(xiàng)目開發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競(jìng)爭(zhēng)力，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為保證項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督、控制、評(píng)估活動(dòng)（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動(dòng)）2012.03版權(quán)所有 不得拷貝XX“運(yùn)營(yíng)管理體系”的7項(xiàng)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)，詳見鏈接2012.03版權(quán)所有 不得拷貝XX“運(yùn)營(yíng)管理體系”成功的關(guān)鍵是：前期準(zhǔn)備充分項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的核心成果項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)介紹，詳見鏈接。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝金地運(yùn)營(yíng)體系案例財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類：凈利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤(rùn)率/投資收益率IRR/成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營(yíng)

16、性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修 等的客戶滿意度運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升2012.03版權(quán)所有 不得拷貝看看XX當(dāng)年的思考，詳見鏈接。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝摘自XX10年年報(bào)效率優(yōu)先，意味著珍惜資源，快速周轉(zhuǎn)，依靠專業(yè)能力獲得公平回報(bào)。我們珍惜人才、資金、土地、原材料等各類寶貴的社會(huì)資源，希望最大限度地發(fā)揮其價(jià)值并減少

17、浪費(fèi)。我們堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的基本經(jīng)營(yíng)策略，并竭盡全力提升投資的準(zhǔn)確性，謀求以盡可能少的土地、資金占用為股東創(chuàng)造更多回報(bào)。我們堅(jiān)持不斷變革，推動(dòng)行業(yè)生產(chǎn)方式、經(jīng)營(yíng)管理的進(jìn)步，促進(jìn)知識(shí)共享、標(biāo)準(zhǔn)化，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，提升組織與個(gè)人的工作效能。我們致力于依托專業(yè)能力提升產(chǎn)品性價(jià)比，謀求以盡可能少的資源消耗實(shí)現(xiàn)更好的客戶體驗(yàn)。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝案例分析：XX的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平臺(tái)總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)管理部項(xiàng)目部項(xiàng)目部XX的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)項(xiàng)目評(píng)價(jià)（考核）：集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭），季度+年度城市公司層面- 總辦牽頭負(fù)責(zé)，季度+年度信息化管理：集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前總裁辦

18、公室負(fù)責(zé)城市公司層面- 總經(jīng)理辦公室流程管理：集團(tuán)層面-07年成立流程信息部，之前各部門按職能各自管理城市公司層面- 總經(jīng)理辦公室計(jì)劃管理：集團(tuán)層面-項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)委員會(huì)（財(cái)務(wù)管理部牽頭）城市公司層面- 計(jì)劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理，財(cái)務(wù)管理部編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部對(duì)接決策會(huì)議和成果管理，集團(tuán)尚無(wú)專門的職能管理部門，主要靠各專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、相關(guān)的決策制度決定2012.03版權(quán)所有 不得拷貝XX運(yùn)營(yíng)的邏輯2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的定義房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理：是戰(zhàn)略的延伸、是財(cái)務(wù)的落實(shí)、是銷售的策劃、是成本的監(jiān)控、是計(jì)劃的監(jiān)督 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，是多項(xiàng)目

19、之間的協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)部門分析各項(xiàng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，為管理層決策提供詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。運(yùn)營(yíng)月度分析報(bào)告深度標(biāo)準(zhǔn)：銷售回款分析、費(fèi)用使用分析、建筑安裝成本一月一清、進(jìn)度月度分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)月度評(píng)估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)偏差糾偏解決方法。運(yùn)營(yíng)管理是企業(yè)授權(quán)的良好基礎(chǔ)。（比如，現(xiàn)階段為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，根據(jù)不同城市的限購(gòu)情況，可以把項(xiàng)目分為現(xiàn)金流型項(xiàng)目、利潤(rùn)型項(xiàng)目。）兄弟企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒：運(yùn)營(yíng)指標(biāo)就是企業(yè)運(yùn)作指揮棒，設(shè)置運(yùn)營(yíng)指標(biāo)體系，根據(jù)市場(chǎng)行情，通過調(diào)整指標(biāo)體系，指導(dǎo)與帶動(dòng)專業(yè)管理。運(yùn)營(yíng)管理，有利于企業(yè)通過關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，簡(jiǎn)潔明了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，有效控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是多項(xiàng)目管理的有效工具。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不是簡(jiǎn)單地

20、統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，設(shè)置一些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估考核?？己瞬皇悄康?，而是要為項(xiàng)目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。運(yùn)營(yíng)管理，是規(guī)劃，是風(fēng)控，更是項(xiàng)目推進(jìn)的作戰(zhàn)參謀。用中央部委譬喻，運(yùn)營(yíng)部門相對(duì)于發(fā)改委、總參、審計(jì)署。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理指標(biāo)體系的設(shè)置原則運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置前提：授權(quán)體系明確、管控方法清晰、管理流程清楚（運(yùn)營(yíng)指標(biāo)數(shù)據(jù)能否自動(dòng)形成）。如這些基礎(chǔ)管理比較薄弱，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)就更需要簡(jiǎn)潔。運(yùn)營(yíng)指標(biāo)分值設(shè)置：每個(gè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的分值不低于5，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的最高分值可達(dá)到2025。根據(jù)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)分值設(shè)置原則，每個(gè)項(xiàng)目或部門的考核指標(biāo)，宜設(shè)置510個(gè)。運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置的可操作性要比較強(qiáng)，績(jī)效容易評(píng)審，分值的剛性成

21、分占7080。運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置，符合公司管理層的經(jīng)營(yíng)意圖，不同企業(yè)或不同階段，運(yùn)營(yíng)關(guān)注指標(biāo)應(yīng)該不一樣。運(yùn)營(yíng)指標(biāo)設(shè)置，便于監(jiān)控企業(yè)或項(xiàng)目或部門專業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性時(shí)代，我們?nèi)绾翁岣唔?xiàng)目的營(yíng)運(yùn)水平呢？ 2012.03版權(quán)所有 不得拷貝ROE = 凈利潤(rùn)凈資產(chǎn)凈利潤(rùn)銷售收入銷售收入總資產(chǎn)總資產(chǎn)凈資產(chǎn)ROE = ROE = 凈利潤(rùn)率周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)開發(fā)能力運(yùn)營(yíng)能力融資能力1.2.3.2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造企業(yè)利潤(rùn)的方式（）1、收入增長(zhǎng)（銷售量、銷售價(jià)格、銷售市場(chǎng)應(yīng)對(duì)方法）2、凈利潤(rùn)率提高（土地費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)計(jì)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金

22、）3、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（加快項(xiàng)目開發(fā)和銷售的節(jié)奏、合理的土地儲(chǔ)備）2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的運(yùn)營(yíng)方式探討1、控制好項(xiàng)目成本的關(guān)鍵指標(biāo)2、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法探討2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本管理的思考為什么先進(jìn)的成本管理理念總是那么難推動(dòng)？如何輕松跨越“理念”到“落地”的一步之遙？設(shè)計(jì)部門也知道設(shè)計(jì)階段控制成本的重要性，為什么他們總是控制不住呢？我們?nèi)绾慰缭綄I(yè)管理邊界，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本無(wú)接縫管理？我們能否提煉一些成本關(guān)鍵指標(biāo)，讓我們一目了然發(fā)現(xiàn)問題？要想在設(shè)計(jì)階段有效控制成本，現(xiàn)階段必須技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)化！成本管理指標(biāo)化！成本指標(biāo)技術(shù)化！技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)化！201

23、2.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)控制建議可售建筑面積/建筑總面積基礎(chǔ)承載力/建筑總重標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量窗地比：高層0.21；TH0.24地下室層高(米) 非人防:3.6m；人防：3.73.8m地下車位平均面積：非人防 32m2地下室鋼筋含量硬景：軟景面積比例：3：7部品檔次空調(diào)通風(fēng)設(shè)備2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的運(yùn)營(yíng)方式探討1、控制好項(xiàng)目成本的關(guān)鍵指標(biāo)2、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法探討2012.03版權(quán)所有 不得拷貝提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有五種途徑：縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提

24、高自有資金利用效率。或金融創(chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月認(rèn)籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度?？紤]公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)的工程管理優(yōu)化（包括工程量?jī)?yōu)化和進(jìn)度優(yōu)化） ，通過有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉(zhuǎn)要求，科學(xué)合理地把工程量均衡好。對(duì)于售樓賣場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷要求實(shí)施到位，在開盤之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。培育優(yōu)質(zhì)資源，做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域。強(qiáng)化資產(chǎn)管理，對(duì)一些效益低下的資產(chǎn)進(jìn)行處理，及時(shí)變現(xiàn)，還有應(yīng)收帳款的管理，也是資產(chǎn)的一部分。如何有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2012.03版權(quán)所有 不得拷貝本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的三個(gè)

25、核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理討論房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的核心理念經(jīng)營(yíng)進(jìn)度工藝進(jìn)度財(cái)務(wù)資金客戶時(shí)間兼顧工藝進(jìn)度、客戶敏感時(shí)間點(diǎn)和財(cái)務(wù)資金，才是房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇！2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的核心理念經(jīng)營(yíng)進(jìn)度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度包含三層核心意思：1、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作節(jié)奏應(yīng)該與房地產(chǎn)市場(chǎng)行情相適應(yīng)；2、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏應(yīng)該與企業(yè)財(cái)務(wù)相匹配。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作與進(jìn)度控制。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝

26、什么是計(jì)劃？惠普POM：計(jì)劃是部門之間溝通的工具。計(jì)劃要點(diǎn)：確定少數(shù)關(guān)鍵性指標(biāo)，確保部門協(xié)調(diào)一致。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃與現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的關(guān)系 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃與現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的關(guān)系：房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃比現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度內(nèi)涵更豐富；現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度是房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃的實(shí)物體現(xiàn)；房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理評(píng)估因素多元化，現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度控制更直觀；影響現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的，往往不是承建單位，而是開發(fā)商自己。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃的目的 便于領(lǐng)導(dǎo)對(duì)開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)整確保項(xiàng)目任務(wù)順利完成保證跨專業(yè)、跨部門的信息整合、共享、暢通2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)

27、目時(shí)間計(jì)劃智慧金鑰匙 計(jì)劃的本質(zhì)是工作開始前，思考如何做好它。避免過于樂觀，尤其是在項(xiàng)目的初期，留有余地。計(jì)劃是所有人的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見。經(jīng)常召開協(xié)調(diào)和溝通會(huì)議，是統(tǒng)一思想的法寶。執(zhí)行中保持項(xiàng)目計(jì)劃的及時(shí)分發(fā)、一致、有效。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝招標(biāo)簽約階段收益最大化評(píng)估存在綠色通道項(xiàng)目初判審批項(xiàng)目論證階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項(xiàng)目基本情況營(yíng)銷組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃深化單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施

28、工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算實(shí)施方案決策聽證會(huì)營(yíng)銷策劃報(bào)告聽證會(huì)城市及市場(chǎng)評(píng)審會(huì)說明及圖例：代表集團(tuán)聽證會(huì)節(jié)點(diǎn)：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段暨房地產(chǎn)開發(fā)增值鏈項(xiàng)目論證、法律意見分析，形成項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告：代表集團(tuán)審批節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品策劃項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)初步產(chǎn)品研究耦合、高效的工作模式系統(tǒng)、充分的前期鋪墊快速實(shí)現(xiàn)階段預(yù)估工程配套的必要條件研究策劃報(bào)告深化項(xiàng)目策劃階段進(jìn)度款、設(shè)計(jì)

29、變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃（比如：精裝修）二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)三級(jí)計(jì)劃管理體系案例分析房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理一般可以分解如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展控制計(jì)劃，詳見案例：發(fā)展控制計(jì)劃；工程實(shí)施控制計(jì)劃，詳見案例：工程實(shí)施控制計(jì)劃；現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例：現(xiàn)金流分析與控制

30、；成本測(cè)算分析；資金年度計(jì)劃分析；承建單位和甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃； 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃，詳見案例：施工圖出圖計(jì)劃；售樓賣場(chǎng)工程計(jì)劃，詳見案例：詳見鏈接1、鏈接2、鏈接3、房地產(chǎn)售樓準(zhǔn)備工程時(shí)間計(jì)劃案例 。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃集成管理案例，詳見鏈接。營(yíng)銷推廣計(jì)劃，詳見鏈接。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部

31、門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃剖析以及建議項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例在不同管控模式下的建議35年戰(zhàn)略人力資源配置2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展控制計(jì)劃，詳見案例：發(fā)展控制計(jì)劃項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析2012.03版權(quán)所有 不得拷貝以營(yíng)銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排土地使用證交地方

32、案初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證開工售樓處、樣板房區(qū)開放預(yù)售許可證開盤完成銷售額45完成銷售額70完成銷售額95景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工交房交房95房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃案例2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求建議：公司經(jīng)營(yíng)資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)進(jìn)度）項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證）考慮各專業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目專業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)控（凈地交付、方案報(bào)建、現(xiàn)金流回正等）所設(shè)監(jiān)控節(jié)點(diǎn)，有利于控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、

33、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款）完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)場(chǎng)地拆遷完畢完善法律手續(xù)國(guó)有土地使用權(quán)證完善法律手續(xù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書專業(yè)節(jié)點(diǎn)概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)營(yíng)銷方案專業(yè)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)詳規(guī)批復(fù)完善法律手續(xù)建筑用地規(guī)劃許可證完善法律手續(xù)土地證完善法律手續(xù)建筑方案征詢及批復(fù)完善法律手續(xù)園林景觀

34、方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)擴(kuò)初征詢及批復(fù)完善法律手續(xù)“示范區(qū)”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)施工圖報(bào)建、會(huì)審專業(yè)節(jié)點(diǎn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證完善法律手續(xù)簽訂總承包合同專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)建筑工程施工許可證專業(yè)節(jié)點(diǎn)四證取得融資節(jié)點(diǎn)基礎(chǔ)工程開工專業(yè)節(jié)點(diǎn)“示范區(qū)”完工開放專業(yè)節(jié)點(diǎn)預(yù)售許可證辦理完善法律手續(xù)開盤公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成銷售額30公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成銷售額45公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成銷售額70 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成銷售額85公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)外立面落架重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)市政配套工程及室外工程重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)竣工備案完善法律手續(xù)交樓入伙專業(yè)節(jié)點(diǎn)辦理房產(chǎn)證完善

35、法律手續(xù)2012.03版權(quán)所有 不得拷貝行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的二個(gè)新運(yùn)營(yíng)指標(biāo) 凈土交付時(shí)間現(xiàn)金流回正時(shí)間XX10年現(xiàn)金流回正時(shí)間案例20萬(wàn)以下m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間12月2040萬(wàn)m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間24個(gè)月40萬(wàn)以上m2：現(xiàn)金流回正時(shí)間34個(gè)月2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議2030個(gè)；區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議5060個(gè)；2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)

36、場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來。建議：對(duì)項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。35年戰(zhàn)略人力資源配置2012.03版權(quán)所有 不得拷貝現(xiàn)金流控制案例現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例：現(xiàn)金流分析與控制；成本測(cè)算分析；資金年度計(jì)劃分析；2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)

37、銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議施工進(jìn)度控制計(jì)劃本質(zhì)意義施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進(jìn)度控制編制要求35年戰(zhàn)略人力資源配置2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！2012.03版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控

38、制計(jì)劃，案例剖析：工程實(shí)施控制計(jì)劃。疑問?此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響節(jié)點(diǎn)付款的必要性35年戰(zhàn)略人力資源配置2012.03版權(quán)

39、所有 不得拷貝分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃。探討：分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探討，詳見鏈接。分判數(shù)量建議。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各

40、專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化2012.03版權(quán)所有 不得拷貝施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃，詳見案例：施工圖出圖計(jì)劃。施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化；二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前；設(shè)計(jì)部保持與合約部、工程部的及時(shí)溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化，詳見案例。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施

41、工圖拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案 方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì)銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單 部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化設(shè)計(jì)前置、售樓賣場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間、支持招標(biāo)采購(gòu)2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判

42、計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置售樓賣場(chǎng)計(jì)劃剖析及建議售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制的重要性售樓賣場(chǎng)計(jì)劃控制建議2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷推廣計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃報(bào)建計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣場(chǎng)計(jì)劃各專業(yè)部門計(jì)劃需要的其它計(jì)劃，比如：精裝修計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃管理體系思路小結(jié) 我們可以這樣來小結(jié)：一

43、級(jí)計(jì)劃管經(jīng)營(yíng)；二級(jí)計(jì)劃管成果；三級(jí)計(jì)劃管過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃管理體系應(yīng)用案例，詳見鏈接。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系編制要求小結(jié) 1、計(jì)劃編制結(jié)束時(shí)間：總包招標(biāo)之前。2、不見得需要抄學(xué)品牌企業(yè)的WBS方式，符合企業(yè)實(shí)際情況就好。3、計(jì)劃節(jié)點(diǎn)系統(tǒng)性好，沒有嚴(yán)重的丟項(xiàng)。4、編制期間，必須跨部門協(xié)作，解決計(jì)劃節(jié)點(diǎn)部門銜接問題。5、現(xiàn)金流計(jì)劃編制清楚了，才算是好計(jì)劃。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝項(xiàng)目開工之前編制三級(jí)管理計(jì)劃的目的 設(shè)置項(xiàng)目的基準(zhǔn)計(jì)劃2012.03版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)三級(jí)計(jì)劃管理體系的作用 溝通平臺(tái)監(jiān)控平臺(tái)知識(shí)平臺(tái)2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房

44、地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系建議 建立時(shí)間計(jì)劃管理體系項(xiàng)目開工之前，建立公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃、現(xiàn)金流分析計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃、出圖計(jì)劃等項(xiàng)目基準(zhǔn)控制計(jì)劃；月度動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整；時(shí)間計(jì)劃編制模板化、套路化，減少人為因素；（20）建立編制、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、知情、動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整的計(jì)劃管理機(jī)制。（80）2012.03版權(quán)所有 不得拷貝 合理的工期是多少？2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系權(quán)限分配與考核探討計(jì)劃管理文件，詳見鏈接。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理流程，詳見鏈接。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制點(diǎn)及級(jí)別劃分表，詳見鏈接。計(jì)劃資料編制、審核、批準(zhǔn)、備案及發(fā)放范圍一覽表，詳見鏈接。月度計(jì)劃管理流

45、程圖，詳見鏈接。案例啟示：計(jì)劃的執(zhí)行是需要有考核的，沒有考核計(jì)劃無(wú)法執(zhí)行。計(jì)劃是確定少數(shù)關(guān)鍵性指標(biāo)，確保集團(tuán)與分公司之間、各專業(yè)部門之間協(xié)調(diào)一致，不是越細(xì)越好，計(jì)劃考核指標(biāo)也不是越多越好。考核的標(biāo)準(zhǔn)是短板原則，哪里缺就考核哪里。計(jì)劃考核可能是利潤(rùn)導(dǎo)向，可能是客戶導(dǎo)向，可能是資金周轉(zhuǎn)導(dǎo)向，設(shè)置公司經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核。計(jì)劃考核建議：方案完成后的計(jì)劃體系，除非市場(chǎng)出現(xiàn)重大調(diào)整，可以嚴(yán)格考核。計(jì)劃考核關(guān)鍵是領(lǐng)導(dǎo)的決心。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系考核的原則1、以激勵(lì)為前提，忌諱簡(jiǎn)單處罰。2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)扎實(shí)，考核有據(jù)可依。3、確定少數(shù)關(guān)鍵指標(biāo)，不是面面俱到。4、短板原則，整體考慮，

46、服務(wù)經(jīng)營(yíng)。5、分段考核，指標(biāo)量化，結(jié)果導(dǎo)向。6、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)考核，應(yīng)納入人力資源績(jī)效考核體系。7、運(yùn)營(yíng)考核不是目的，運(yùn)營(yíng)管理更應(yīng)該做好項(xiàng)目推進(jìn)的參謀。行業(yè)中的激勵(lì)案例：碧桂園創(chuàng)優(yōu)100、陽(yáng)光新業(yè)計(jì)劃專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝前期節(jié)點(diǎn)進(jìn)度管控要點(diǎn)與改進(jìn)措施前期節(jié)點(diǎn)工作范圍界定：探討？前期節(jié)點(diǎn)工作范圍界定：凈地交付、方案批復(fù)。除此以外，其它節(jié)點(diǎn)不能作為影響進(jìn)度推進(jìn)的理由。改進(jìn)措施：探討？2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理體系執(zhí)行不力的原因分析 原因?qū)Σ邆渥㈩I(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略定位。有些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)志向高遠(yuǎn)，急迫在短時(shí)間內(nèi)完成基礎(chǔ)積累，定指標(biāo)訂計(jì)劃脫離企業(yè)實(shí)際，工程做不可為而為之事。調(diào)

47、整心態(tài)，務(wù)實(shí)戰(zhàn)略。計(jì)劃程度不夠。沒有完整系統(tǒng)的時(shí)間計(jì)劃管理體系，特別是沒有精細(xì)化地考慮現(xiàn)金流。建立健全項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理體系，把錢算好。房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃的核心是資金。計(jì)劃沒有考核。有些企業(yè)計(jì)劃管理體系，十分漂亮，但沒有相應(yīng)的考核與激勵(lì)，結(jié)果員工熱情也不高，企業(yè)士氣不足。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不夠，不是可以不考核的理由。員工的工作需要考評(píng)，即使是最簡(jiǎn)單的“人為印象”評(píng)分，也是必要的，否則就會(huì)獎(jiǎng)懶罰勤。考核是計(jì)劃執(zhí)行的基礎(chǔ)。信任度不夠。特別是與成本有關(guān)的工作，領(lǐng)導(dǎo)往往放心不下，一定要搞一個(gè)水落石出，影響了效率。計(jì)劃留有富裕時(shí)間，工作透明化，為工作審計(jì)留有足夠的時(shí)間。中國(guó)企業(yè)為信任付出了巨大成本！授權(quán)度不夠。企業(yè)

48、內(nèi)部管控環(huán)節(jié)太多，一個(gè)小小的決策都需要45個(gè)環(huán)節(jié)，審批程序過于繁雜；管理環(huán)節(jié)一般不要超過34個(gè)。審批環(huán)節(jié)多，實(shí)際上是拉領(lǐng)導(dǎo)下水，讓領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)責(zé)任背黑鍋。專業(yè)度不夠。我們知道干一件事需要多長(zhǎng)時(shí)間，但不知道到底要干多少遍才會(huì)達(dá)到效果，表現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致營(yíng)銷、策劃、設(shè)計(jì)、合約對(duì)工程管理的支持度不夠。加強(qiáng)專業(yè)修煉，引進(jìn)專業(yè)人才，借助外腦。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理體系執(zhí)行不力的原因分析 原因?qū)Σ邆渥⒘?xí)慣度不夠。企業(yè)內(nèi)部工作習(xí)慣尚未形成，表現(xiàn)在各專業(yè)工作交接上，專業(yè)習(xí)慣是最好的效率。所以，專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中，核心員工很關(guān)鍵。公司內(nèi)部工作盡量程序化、流程化。加強(qiáng)企業(yè)行政管理，讓行政管理

49、成為企業(yè)文化和公司做事作風(fēng)的傳播載體。這是國(guó)際公司的良好傳統(tǒng)，也是品牌的良方。領(lǐng)導(dǎo)介入度間歇性過深。領(lǐng)導(dǎo)平時(shí)管事深度不夠，關(guān)鍵時(shí)間介入，對(duì)前期工作推倒重來，表現(xiàn)在策劃、設(shè)計(jì)上較多。多請(qǐng)示多匯報(bào)多與領(lǐng)導(dǎo)溝通，不要等到最后領(lǐng)導(dǎo)才知道具體情況。資源配置度不夠。突出表現(xiàn)在供方選擇、資金支持上。供方選擇不當(dāng)，特別是總包選擇。供方選擇要慎重，錢要算清楚。這是很多企業(yè)出問題的根本原因。組織架構(gòu)配備度不夠。各部門責(zé)、權(quán)分工不清晰，導(dǎo)致專業(yè)溝通困難。明確分工、責(zé)任、權(quán)限。領(lǐng)導(dǎo)把控度欠精準(zhǔn)。計(jì)劃管理執(zhí)行不力，主要原因是高層的把控不力，不論是管理上、專業(yè)判斷上、人力調(diào)配上。領(lǐng)導(dǎo)需要提高管理水平。外部環(huán)境復(fù)雜，各方面

50、關(guān)系難協(xié)調(diào)。政府主管部門，特別是方案報(bào)建之前，不可控制因素太多。做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，提升資源使用效率。這是房地產(chǎn)企業(yè)需要克服的。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理執(zhí)行不力的根本原因 不是行動(dòng)之前沒有計(jì)劃 而是計(jì)劃之前沒有行動(dòng)2012.03版權(quán)所有 不得拷貝 有效保證項(xiàng)目進(jìn)度正常推進(jìn)經(jīng)驗(yàn)之談算清楚項(xiàng)目的現(xiàn)金流，確保工程進(jìn)度款沒有問題，是工程進(jìn)度順利推進(jìn)的基礎(chǔ)。找到鐵桿供方，盡量成就他們的前三甲（產(chǎn)值、利潤(rùn)、現(xiàn)金流、品牌貢獻(xiàn)等）項(xiàng)目，這是甲方調(diào)動(dòng)供方的良好條件。工程款支付，采取節(jié)點(diǎn)付款，“錢”與進(jìn)度緊密掛鉤，用好經(jīng)濟(jì)杠桿，此乃甲方剛性管理工具。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)確及時(shí)做好各承建單位之間工作面

51、的移交，劃清楚工程進(jìn)度控制時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免供方之間相互推諉扯皮。準(zhǔn)確掌握供方的時(shí)間計(jì)劃安排，及時(shí)動(dòng)態(tài)掌握供方情況；與供方管理層保持暢順、有效的溝通，增強(qiáng)互信；及時(shí)、有效地幫助供方解決問題；對(duì)于不好馴服的供方，要有制衡機(jī)制。完善、實(shí)用的項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理體系，設(shè)計(jì)與合約管理、外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度推進(jìn)的負(fù)面影響可控?，F(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部需要過問承建單位的勞務(wù)組織方式。正面激勵(lì)的考核方式。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理體系的日常維護(hù)與管理 完善、實(shí)用的項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理體系（計(jì)劃體系化、分級(jí)管理）項(xiàng)目整體計(jì)劃分解到年度、月度、周計(jì)劃（計(jì)劃分解）周周部門落實(shí)與檢查（日常管理）；月月公司檢討與調(diào)

52、整（工程例會(huì)制、動(dòng)態(tài)調(diào)整）；上下部門督促與幫助（預(yù)警機(jī)制）；項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理體系落地的剛性要求（付款、鐵桿）；問題分層次、處理重措施（考核與激勵(lì)機(jī)制）。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝講座目錄房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理講座房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理講座2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理講座2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理講座目錄房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念產(chǎn)品質(zhì)量房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制思路國(guó)家規(guī)范體制下的工程管理方法介紹 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理捷徑內(nèi)業(yè)系統(tǒng)房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治技術(shù)措施 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理（與質(zhì)量管理有關(guān)的問題）2012.

53、03版權(quán)所有 不得拷貝質(zhì)量進(jìn)度成本傳統(tǒng)角度或承建角度房地產(chǎn)企業(yè)角度工藝質(zhì)量 工藝進(jìn)度成本控制產(chǎn)品質(zhì)量 經(jīng)營(yíng)進(jìn)度投資控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對(duì)“鐵三角”認(rèn)識(shí)的區(qū)別2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念產(chǎn)品質(zhì)量客戶需求（包括物業(yè)）工藝質(zhì)量企業(yè)能力或?qū)κ謼l件兼顧工藝質(zhì)量、客戶需求和企業(yè)能力，才是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量控制的最佳選擇！房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)符合客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我認(rèn)為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化） 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個(gè)方面努力。2012.03版權(quán)所有

54、不得拷貝衡量產(chǎn)品質(zhì)量成功與否的指標(biāo)：客戶滿意度客戶對(duì)開發(fā)商質(zhì)量與服務(wù)滿意的四重境界：一次滿意重復(fù)購(gòu)買推薦朋友買以開發(fā)商為榮客戶忠誠(chéng)度企業(yè)贏利能力強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)小2012.03版權(quán)所有 不得拷貝毛坯房裝修改造費(fèi)用入伙三、五年質(zhì)量投訴量衡量工程質(zhì)量的具體指標(biāo)工程質(zhì)量案例數(shù)據(jù)工程質(zhì)量對(duì)客戶滿意度的貢獻(xiàn)是多少？2012.03版權(quán)所有 不得拷貝從產(chǎn)品質(zhì)量角度，談看圖發(fā)現(xiàn)問題不同的管理主體，看圖發(fā)現(xiàn)問題的側(cè)重點(diǎn)也是不一樣的。設(shè)計(jì)單位：擅長(zhǎng)從設(shè)計(jì)規(guī)范角度發(fā)現(xiàn)問題。施工單位：擅長(zhǎng)從施工工藝角度發(fā)現(xiàn)問題。房地產(chǎn)商：擅長(zhǎng)從產(chǎn)品功能角度發(fā)現(xiàn)問題。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制思路產(chǎn)品性能質(zhì)量產(chǎn)品功

55、能質(zhì)量客戶關(guān)注的工程質(zhì)量基本的工程質(zhì)量?jī)?nèi)業(yè)管理工程構(gòu)造設(shè)計(jì)質(zhì)量綠色生態(tài)2012.03版權(quán)所有 不得拷貝國(guó)家規(guī)范體制下的工程管理方法介紹 從內(nèi)業(yè)資料系統(tǒng)，看國(guó)家規(guī)范體系：基本文件管理流程，詳見鏈接。監(jiān)理資料管理流程，詳見鏈接。施工資料管理流程，詳見鏈接。建筑工程材料進(jìn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)規(guī)定，詳見鏈接。建筑工程施工質(zhì)量實(shí)體檢驗(yàn)，詳見鏈接。房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制，詳見案例。門窗工程國(guó)家規(guī)范要求案例，詳見案例1、案例2。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制堅(jiān)持執(zhí)行國(guó)家以及當(dāng)?shù)毓こ桃?guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。捷徑是抓好施工單位、監(jiān)理單位、甲方項(xiàng)目部的內(nèi)業(yè)系統(tǒng)。行勝于言， 天道酬勤2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房

56、地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制具體方法監(jiān)理單位內(nèi)業(yè)系統(tǒng)，詳見鏈接。甲方內(nèi)業(yè)系統(tǒng)，詳見鏈接。施工單位內(nèi)業(yè)系統(tǒng)，詳見鏈接。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)分析業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)：第一類：第二類：第三類：第四類：第五類：工程質(zhì)量維修的頑疾:分析出現(xiàn)工程質(zhì)量通病的原因分析：（討論）2012.03版權(quán)所有 不得拷貝他山之石、可以攻玉民用建筑工程質(zhì)量關(guān)鍵工法與工序（部分），詳見鏈接2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理講座（質(zhì)量部分）2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)有效管理的二個(gè)前提條件外部環(huán)境把握：承建單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商。內(nèi)部環(huán)境把控：人員結(jié)構(gòu)與人員素質(zhì)

57、。合理授權(quán)工程范圍劃分清單招標(biāo)技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)付款措施費(fèi)與規(guī)費(fèi)合約交底工程合約與預(yù)算體系建立健全的房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理體系工程管理資源環(huán)境2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)工程開工之前的三個(gè)核心工作現(xiàn)場(chǎng)管理核心工作工程技術(shù)管理施工圖管理雪中送炭工法管理錦上添花技術(shù)先行工程管理底盤工程時(shí)間計(jì)劃的編制與管理現(xiàn)場(chǎng)施工總平面圖布置2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)有效管理的九個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)把控重點(diǎn)工作設(shè)備原材料進(jìn)場(chǎng)控制施工關(guān)鍵工序控制現(xiàn)場(chǎng)“死角”管理現(xiàn)場(chǎng)巡視日志鑰匙管理與成品保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更管理現(xiàn)場(chǎng)資料管理技術(shù)方案先行工程樣板先行工程驗(yàn)收管理2012.03版權(quán)所有

58、不得拷貝講座目錄房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理講座房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理講座2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理講座2012.03版權(quán)所有 不得拷貝質(zhì)量進(jìn)度成本傳統(tǒng)角度或承建角度房地產(chǎn)企業(yè)角度工藝質(zhì)量 工藝進(jìn)度成本控制產(chǎn)品質(zhì)量 經(jīng)營(yíng)進(jìn)度投資控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對(duì)“鐵三角”認(rèn)識(shí)的區(qū)別2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)成本管理理念投資控制經(jīng)營(yíng)定位客戶需求對(duì)手條件2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)全成本觀念施工階段-承建商的全成本、開發(fā)商的階段性成本。開發(fā)全過程成本-開發(fā)商最關(guān)注按成本類型分：土地、工程、財(cái)務(wù)及稅金、管理

59、、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)；按控制階段分：可研、定位、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算；注釋：成本比例關(guān)系決定成本控制重點(diǎn)、成本的關(guān)聯(lián)性、成本控制階段。 產(chǎn)品壽命周期成本-品牌開發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目）。 對(duì)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期而言，項(xiàng)目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營(yíng)、法律風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，要全盤考慮。特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，營(yíng)運(yùn)成本尤其重要。2012.03版權(quán)所有 不得拷貝房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢(shì)需永久關(guān)注全員參與重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新“簡(jiǎn)單省錢”是承建單位、突破成本定價(jià)是房地產(chǎn)商！2012.03版權(quán)所有 不得拷貝成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差異成本型城市指建安成本對(duì)項(xiàng)目的贏利

60、有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長(zhǎng)沙等。成本型城市的特征：房?jī)r(jià)普遍較低，房?jī)r(jià)差異性小。產(chǎn)品型城市指項(xiàng)目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)的城市，比如：深圳、上海、廣州、北京、杭州等。產(chǎn)品型城市的特征：房?jī)r(jià)差異性大，產(chǎn)品差異性大。成本型城市對(duì)工程建安成本的控制要求較高，重點(diǎn)是控制設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)簽證等。成本型城市對(duì)工程管理、工程成本管理的要求較高。產(chǎn)品型城市對(duì)工程建安成本的控制要求相對(duì)降低，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。在同一個(gè)城市，存在產(chǎn)品型地塊與成本型地塊的差別。對(duì)不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經(jīng)驗(yàn)主義害死了人。2012.03版權(quán)所有 不得