上半年廣州房地產(chǎn)市場月報

1、供應429萬成交宗數(shù)75212宗建面 714萬環(huán)比-9%同比60%總體處高位，但5月來 持續(xù)下滑嚴限價下，供應不足，成交高位回落：熱點區(qū)域供應不足，疊加房貸環(huán)境持續(xù)收緊，新房成交 高位回落，二手成交下滑幅度更大。預判下半年總體成交量或受到約束，二手調(diào)整壓力更大 中心區(qū)及熱點板塊熱度高，增城受外溢走量：中心四區(qū)及黃埔熱度高，漲價明顯；番禺萬博熱 度高，其他主力流量盤走量；增城高位走量；南沙受新政影響外地客持續(xù)減少環(huán)比-49%同比+3%635萬環(huán)比-15%同比+ 80%目錄Contents010203宏觀和政策環(huán)境基建、產(chǎn)業(yè)、房貸政策商品房市場特征及趨勢研判全市、分區(qū)新房/二手市場表現(xiàn)客戶地圖成交

2、熱度地圖PART ONE客戶地圖客戶成交熱力圖資料來源：保利投顧研究院整理；備注：環(huán)比數(shù)據(jù)為對比2020年下半年越海珠秀 天河荔灣黃埔從化花 都白 云增城番 禺南沙天河90.6萬 14%58003元/花都72.4萬23%14382元/白云63.9萬1%31242元/從化28.5萬 32%11749元/增城96.5萬 3%16527元/黃埔36.3萬 21%31531元/番禺114.5萬2%26797元/南沙40.8萬 14%20115元/荔灣37.2萬 6%36201元/越秀7.6萬 1%50427元/海珠83.6萬2%40556元/圖：分區(qū)二手房成交環(huán)比白云有多個新項目入市，番禺主力流量盤貨

3、量充足，海珠豪宅盤加推去化較好，三區(qū)環(huán)比仍有上漲。天河總體 熱度高，漲價明顯。增城受到主城和莞深外溢拉動，加快走量。黃埔、南沙受人才落戶和信貸收緊影響大，成交環(huán)比下滑3成，其中黃埔項目漲價較為明顯。多數(shù)區(qū)域二手環(huán)比下滑，且二手房增值稅免征及停貸將持續(xù)發(fā)酵。海珠荔 灣黃埔從化增城番禺南 沙天河18.1萬16%多盤推新，持續(xù)熱銷， 漲價明顯圖：分區(qū)新建商品住宅成交環(huán)比花都61.2萬 24%成交較去年下半年有明顯下滑白云40.8萬 8%白云湖、北部四鎮(zhèn)多個新項目入市，去化較好番禺76.7萬11%流量盤貨量充足，熱點板塊熱度維持南沙105.8萬30%信貸、人才政策收緊對市 場影響顯現(xiàn)荔灣34.1萬 1

4、0%主力盤供應充足，成交平穩(wěn)海珠20.2萬 54%豪宅盤加推，去化較好黃埔96.9萬 28%供應量持續(xù)不足，成交 下行從化24.9萬 28%市場低位，常規(guī)續(xù)銷為主增城153.1萬 6%受到中心區(qū)和黃埔區(qū)、莞 深外溢影響，總體量維持 高位花 都白 云越秀 天河 150%100%150%50%100%0%50%-20%0%-20% 150%100%150%50%100%0%50%-20%0%-20%資料來源：保利投顧研究院整理；備注：同比數(shù)據(jù)為對比2020年上半年圖：分區(qū)二手房成交同比客戶成交熱力圖2020年受到疫情沖擊基數(shù)低，2021上半年新房同比均有3成以上的漲幅。 二手方面，花都和從化成交同

5、比下滑，其他各區(qū)同比均有上漲。越海珠秀 天河荔灣黃埔從化花 都白 云增城番 禺南沙天河90.6萬 105%58003元/花都72.4萬17%14382元/白云63.9萬94%31242元/從化28.5萬 41%11749元/增城96.5萬 114%16527元/黃埔36.3萬 76%31531元/番禺114.5萬62%26797元/南沙40.8萬156%20115元/荔灣37.2萬 120%36201元/越秀7.6萬 119%50427元/海珠83.6萬95%40556元/從化花 都白 云增 城海珠番 禺南 沙天河18.1萬34%多盤推新，持續(xù)熱銷，漲價明顯圖：分區(qū)新建商品住宅成交同比花都61

6、.2萬52%成交較去年上半年提升明顯白云40.8萬 225%白云湖、北部四鎮(zhèn)多個新項目入市，去化較好番禺76.7萬132%流量盤貨量充足，熱點板塊熱度維持南沙105.8萬114%信貸、人才政策收緊對市場影響顯現(xiàn)荔灣34.1萬 46%主力盤供應充足，成交平穩(wěn)海珠20.2萬 210%豪宅盤加推，去化較好黃埔96.9萬 94%成交較去年上半年提升 明顯從化24.9萬 46%市場低位，常規(guī)續(xù)銷為主增城153.1萬 47%受到中心區(qū)和黃埔區(qū)、莞 深外溢影響，總體量維持 高位越 天河 黃埔荔 秀灣 150%100%150%50%100%0%50%-20%0%-20% 150% 100%150%50%100

7、%0%50%-20%0%-20%PARTTWO宏觀和政策環(huán)境01 宏觀環(huán)境34.8023.8032.700.00-10.00-20.00-30.0010.0020.0030.0060.0050.0040.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05固定資產(chǎn)投資累

8、計同比社會消費品零售總額累計同比出口累計同比圖：廣州累計GDP增速水平（%）廣州（全國）固投社零出口2020-1210.0（9）-3.5（5）14.1（18）2021-0249.8（-13）33.8（-13）53.5（155）2021-0338.0（0）31.7（34）45.3（31）2021-0436.2（-9）13.9（18）45.8（32）2021-0534.8（-20）23.8（12）43.5（28）34.1021.10-30-20-1001020304050圖：房地產(chǎn)、規(guī)上工業(yè)增加值累計同比（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比規(guī)模以上工業(yè)增加值:累計同比主要經(jīng)濟指標增長強勁，固投增速

9、領先，房地產(chǎn)高景氣延續(xù)廣州經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)定恢復，一季度GDP受去年低基數(shù)影響累計增速19.5%，三駕馬車動力強勁，遠超全國水平。出口表現(xiàn)強 勁，增速持續(xù)上行，固投增速大幅高于全國水平，社零表現(xiàn)稍弱；房地產(chǎn)投資維持高景氣，成為經(jīng)濟增長的主要支撐，工 業(yè)生產(chǎn)保持較好的增長態(tài)勢。資料來源：保利投顧研究院整理廣州常住人口總量1868萬，位居全省第一，勞動年齡人口占比超七成第七次人口普查顯示，廣州市常住人口為1868萬，位居全省第一，較2010年增長598萬，增幅達47%，其中，主城五區(qū) 人口為1008萬，占比達54%，人口集聚效應明顯；人口結構方面，15-59歲人口占比達75%，其中，10個區(qū)15-59歲

10、人口 比重超65%，僅越秀區(qū)略低，為64%，勞動力充足，城市發(fā)展?jié)摿Υ?。圖：廣州市各區(qū)七普人口總量及占比（萬人；%）00.20.40.81白云區(qū)天河區(qū) 番禺區(qū) 黃埔區(qū) 花都區(qū) 南沙區(qū) 海珠區(qū) 增城區(qū) 從化區(qū) 荔灣區(qū) 越秀區(qū)15-59歲0-14歲0.660歲及以上圖：廣州市各區(qū)七普人口結構占比（萬人；%）100-200200-4000-10020%14%12%10%9%8%7%7%6%5%0%5%4%10%15%20%25%400350300250200150100500白云區(qū) 番禺區(qū) 天河區(qū) 海珠區(qū) 花都區(qū) 增城區(qū) 黃埔區(qū) 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 南沙區(qū) 從化區(qū)總量占比注：主城五區(qū)為：白云區(qū)、天河區(qū)、

11、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)01 宏觀環(huán)境資料來源：保利投顧研究院整理重點一：首次提出“雙引擎”概念做強人工智能與數(shù)字經(jīng)濟、城市更新“雙引擎”。重點二：完善城市更新體制，征拆工作法制化未來三年，廣州將推進83條城中村改造項目、285個舊街區(qū)改造項目、176個舊 廠改造項目；推動試點對舊村莊更新改造房屋拆遷補償開展行政裁決。加強城市更新頂層設計和制度創(chuàng)新，合理把握時序節(jié)奏，推動征拆工作法制化；數(shù)字經(jīng)濟、科技創(chuàng)新、城市更新等領域爭取開展更多開創(chuàng)性、引領性地方立法。重點三：打造國際城市交通樞紐通過城際、高鐵、鐵路建設，打造大灣區(qū)“1小時”城軌交通樞紐；白云機場三期建設，新增南沙、從化、黃埔通用機場；南沙港

12、區(qū)糧食及通用碼頭擴建，廣州港20萬噸級航道擴建。重點四：推進租賃租房建設計劃籌建和供應城鎮(zhèn)住房131萬套：新增商品住房65萬套，政策性住房66萬套（公共租賃住房3萬套，保障性租賃住房60萬套，共有產(chǎn)權住房3萬套）。圖：廣州“十四五”規(guī)劃重點內(nèi)容廣州“十四五”規(guī)劃明確城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局及城市建設重點，向東、向南仍為城市發(fā)展重心廣州”十四五“和2035遠景綱要中明確：做強人工智能與數(shù)字經(jīng)濟、城市更新”雙引擎“；完善城市更新體系，推進征拆工作，城市更新 更加注重民生、補齊公共服務設施短板；打造國際城市交通樞紐；落實租賃住房建設；并構建“一核兩極” 產(chǎn)業(yè)功能布局。產(chǎn)業(yè)功能布局一核兩極一核引領：依托中心城

13、區(qū)建設數(shù)字經(jīng) 濟核心區(qū)，重點發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn) 業(yè)、高端服務業(yè)和總部經(jīng)濟；兩極帶動：依托國家開發(fā)區(qū)，集聚戰(zhàn) 略新興和未來產(chǎn)業(yè)，形成東、南部創(chuàng) 新經(jīng)濟增長極；三港輻射：發(fā)揮空港、海港、鐵路港 的輻射作用帶動周邊區(qū)域發(fā)展樞紐經(jīng) 濟。多點支撐：立足區(qū)域資源功能，支持 重點產(chǎn)業(yè)平臺創(chuàng)新發(fā)展、提升能級， 加快建設價值創(chuàng)新園區(qū)。圖：廣州“十四五”規(guī)劃產(chǎn)業(yè)功能布局情況解讀：將城市更新提升到與人工智能與數(shù)字經(jīng)濟并列高度，舊改得到了更加充分重視；城市 更新從經(jīng)濟視角轉向民生視角，意在解決城中村利益與城市發(fā)展整體利益間的矛盾。01 宏觀環(huán)境資料來源：保利投顧研究院整理圖：廣州2-5月居民中長期貸款凈增總量及同比情

14、況（億元；%）2021年3月16日，廣東公布嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市結果：廣東銀保監(jiān)局自查轄區(qū)內(nèi)（不含深圳）銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165 億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元，涉及920戶。其中，廣州涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元，占廣東自查問題貸款金 額的53%。背景注：廣州市每年度1月份中長期貸款數(shù)據(jù)未公布，故在計算增量時，用上年度12月份數(shù)據(jù)代替，如2021年2月份中長期貸款增量=2021年2月份中長期貸款數(shù)額-2019年12月份中長期貸款數(shù)額。2%76%14%36%80%70%60%50%40%30%2

15、0%10%0%050010001500200025002018年2021年2019年2020年2-5月中長期貸款凈增總量增量同比02 行業(yè)環(huán)境-信貸廣州中長期貸款總體規(guī)模大增，但各月凈增量趨于縮減2021年2-5月居民中長期貸款凈增量高于往年同期水平，同比增長36%，主要因2月增量過大，拉高整體水平；大體呈逐 月下降趨勢。排查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸、消費貸等1.47億元，涉及305戶，占廣東自查問題貸款金額的53%（截至3月16日）。02004006008001000120014002月5月3月4月2019年2020年2021年圖：廣州2-5月各月中長期貸款凈增量（萬億元）2月凈增量水平

16、遠 高于近兩年同期4-5月逐漸與近兩年同期持平資料來源：保利投顧研究院整理02 行業(yè)環(huán)境-信貸2月9日 廣東銀保監(jiān)局多措并舉嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)。1月 各大銀行停止接力貸，首付來源不明或被拒貸。2月2日 南沙收緊房貸：要求人才新政客戶提供南沙流水、勞動合同。2月7日 黃埔收緊房貸：取消雙外客戶（外地戶口+外地收入證明）的準入資格；區(qū)人才政策客戶須提供區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)的收入證明+勞動合同。2月9日 廣州繼續(xù)排查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，重點對象為同一年申請經(jīng)營貸、個人按揭貸款的客戶，力度、規(guī)模、抓手較往年自查更大。4月2日 廣州嚴查抵押貸：持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，將審慎確定貸款抵

17、押成數(shù)；一 旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領域的將立刻收回貸款。3月17日 各大銀行嚴查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實首付來源為 借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁準入。提審前，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水；對于半年前已持有80%首付資金的可直接認定具備資質；對于部分首付款為近半年內(nèi)轉入的，需 核實為合理收入所得。直系親屬轉入需提供其近半年流水；若半年前已持有可直接認定；若斷續(xù)存入的，需核實為合理收 入所得。放款合規(guī)環(huán)節(jié)再查征信，如新增消費類貸款或信用卡分期業(yè)務，需結清后發(fā)放。嚴查首付款金融端保持高壓，排查違規(guī)流入樓市各類貸款，嚴查首付款來源，優(yōu)質項目一次性客戶占比提升

18、信貸收緊，全市排查接力貸、經(jīng)營貸、抵押貸等資金違規(guī)流入樓市，并嚴查首付款來源；南沙和黃埔收緊房貸，精準打擊外 地投資客戶，提升剛需購房門檻、約束改善需求釋放；此外，市區(qū)及黃埔部分項目的一次性付款客戶比例有明顯提升。圖：近期廣州信貸政策一覽圖：廣州嚴查首付款基本操作圖：廣州信貸政策對典型樓盤影響影響：信貸政策收緊影響因區(qū)域及項目各異：一般來說，市區(qū)（天河、海珠、荔灣）及黃 埔大部分購買力較強的改善類客戶對一次性付款的接受度較高，符合資質客戶購房心態(tài)較 為堅決；而郊區(qū)（南沙、番禺、增城）的剛需類客戶能接受一次性支付的比例較少，成交 量下降，客戶觀望情緒濃厚。資料來源：保利投顧研究院整理銀行二手房貸

19、業(yè)務最快放款時間工商銀行中心六區(qū)20年樓齡以內(nèi)3-4個月中國銀行中心六區(qū)20年樓齡以內(nèi)4-5個月農(nóng)業(yè)銀行中心六區(qū)20年樓齡以內(nèi)額度緊張，時間不確定建設銀行部分支行停貸至少半年郵政銀行3-4個月廣發(fā)銀行3-4個月平安銀行不按揭，沒額度光大銀行不按揭，沒額度資料來源：根據(jù)媒體消息整理，保利投顧研究院整理備注：不排除不同支行的執(zhí)行政策存在差異廣州半年內(nèi)四度上調(diào)房貸利率，額度緊張，部分支行停貸二手房，中農(nóng)工提高對位置及樓齡的審核廣州在1月底、4月、6月啟動了本年度四輪房貸利率上調(diào)，目前五大行最低房貸利率為首套5.55%，二套5.75%，較12月底上調(diào)50-60BP，廣州利率漲幅遠超大中城市平均水平。據(jù)

20、悉，6月底建行、平安、光大等銀行部分支行停二手房貸，中農(nóng)工僅接受中心六區(qū)且樓齡不超20年的二手房業(yè)務。房貸額度緊張，放款周期較長，放款時間3個月以上。預計總體房貸環(huán)境偏緊的態(tài)勢將持續(xù)。，政策影響：提升入門級剛需貸款門檻：房貸額度緊張，銀行會選擇優(yōu)質客戶發(fā)放貸款，入門級剛需客戶的 購房門檻提升；約束“賣一買一”改善需求釋放：貸款放款時間延長，“賣一”業(yè)主收到房款時間延長，此外 由于再“買一”的貸款審核嚴格，暫緩“賣一買一”需求釋放。表：廣州各銀行二手房貸業(yè)務開展及放款時間情況02 行業(yè)環(huán)境-信貸表：各銀行房貸利率加點情況銀行2020年12月底2021年4月2021年6月放款時間首套二套首套二套首

21、套二套工商銀行+0.35+0.6+0.65+0.85+0.90+1.11-2個月建設銀行+0.3+0.6+0.75+0.95+0.90+1.1不確定中國銀行+0.4+0.55+0.65+0.85+0.90+1.13個月以上農(nóng)業(yè)銀行+0.4+0.6+0.75+0.95+0.90+1.13-6個月招商銀行+0.4+0.6+0.75+0.95+0.95+1.16個月以上啟動限價，部分項目減配應對，天河、黃埔等部分熱點板塊供貨不積極廣州對新房啟動嚴限價，3月初窗口指導天河、黃埔價格，4月發(fā)布限價政策，后逐步細化要求。天河新塘、黃埔科學城和 知識城、南沙明珠灣和南沙灣、增城新塘、白云湖、番禺萬博等板塊受

22、影響較大，部分項目減配，多項目取證不積極。資料來源：保利投顧研究院整理政策要求：確保房價回到住建部要求水平，今年8個月內(nèi)實現(xiàn)價格 零增長。限價方式： 細化價格備案管理單元，從全戶型指導調(diào)整到分戶型 指導；分別對有歷史成交記錄項目、新備案項目、新開項目設置不 同備案價格規(guī)定；基本是以同街道1-3月網(wǎng)簽價格作為基準，全年 漲幅不超5%。價格備案后今年內(nèi)不得調(diào)整。圖：廣州限價政策及近期項目動態(tài)區(qū)域街道街道限價（萬元/）實際價格（萬元/）可能影響天河車陂街道7-97-9限價線較高，項目取證推貨新塘街道6-限價線較低，取證積極性不高黃埔聯(lián)和街4.94.5-4.9目前市場熱度較高，對價格預期較高，整體影響

23、較大長嶺街3.73.6-4蘿崗街43.6-4九佛街道32.9-3.2南沙南沙灣33.1-3.6多個項目2萬/的拿地價，影響較大明珠灣靈山島3.6-3.74-4.3影響較大明珠灣橫瀝島3.6-3.7吹風4影響較大，個別項目減配+選裝修方案來溢價金州、蕉門、黃閣-整體影響不大，部分項目減配增城新塘2.52.6-2.8是增城影響最大的區(qū)域，部分項目改賣毛坯， 部分項目取證不積極朱村2.12.1-2.2項目取證不積極白云白云湖4.2-限價較嚴格番禺漢溪4.14.3-4.8影響較大荔灣廣鋼-較為寬松，影響不大，部分高價項目限簽排隊02 行業(yè)環(huán)境-限價政策應對 方式區(qū)域均價（萬元/）之前價格（萬元/）接受

24、限價南沙項目3.6（4.18當天售罄）4+（吹風價）天河項目7.2（5.29當天售罄）10+（吹風價)黃埔項目5.3-5.7（6.23當天去化97%）6+（吹風價）減配（簡裝）南沙項目2.6-3.22.8+南沙項目3.6（精裝自愿加1800-2200元/）3-4.5改毛 坯黃埔項目3.774.2（吹風價）南沙項目2.7-2.83+增城項目2.762.9-3增城項目部分改毛坯2.02-2.182.2-2.3影響較小影響較大影響一般圖：廣州限價明細及影響預判資料來源：保利投顧研究院整理廣州收緊人才購房政策，南沙、黃埔受到影響較大廣州上半年調(diào)控重點為補政策漏洞、抑制投機需求，收緊人才購房資格，嚴打“

25、人才購房”亂象，限購限售齊推，并嚴查首付資金來源，人才客較多的南沙、黃埔受調(diào)控影響較大，外地客戶下降明顯。表：廣州市人才購房政策調(diào)整內(nèi)容區(qū)域2020年人才購房政策目前人才購房政策整體變化黃埔本科或中級證+勞動合同+半年本地流水+半年社?；騻€稅多數(shù)項目可先行草簽，隨后等待客戶買足社保正式簽約黃埔區(qū)工作+廣州人才綠卡：配偶、父母、子女均一套延長社?；騻€稅繳納年限至1年收緊房貸：取消雙外客戶（外地戶口+外地收入證明）的準入資格區(qū)人才政策客戶須提供區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)收入證明+勞動合同限購：人才購房須提供1年人才認定所 在區(qū)連續(xù)1年的個稅或社保證明，并不 得補繳。限售：通過享受人才政策購置的住房（含新建商品住

26、房和二手住房）限售3年：新政前：最快只需要半年本地流水（半年社?；騻€稅繳納）+2年限售期=2.5年；新政后：人才政策購房，買入賣出最 快：1年社?；騻€稅繳納+3年限售=4 年。南沙本科或中級證+勞動合同+半年南沙流水（無社保要求）人才綠卡（包括南沙AB卡）直系親屬可以在南沙買一套房延長社?；騻€稅繳納年限至1年收緊房貸：要求人才新政客戶提供南沙流水、勞動合同， 證明一年內(nèi)在南沙工作花都花都區(qū)工作：無房可購一套，限售3年花都人才綠卡持有者配偶、父母、子女無房均可購一套花都人才綠卡，需區(qū)內(nèi)社保6個月工商銀行自7月1日起暫停受理花都新政購房貸款業(yè)務（包 括花都人才綠卡、勞動合同等）白云四鎮(zhèn)全國1年社保

27、+白云區(qū)勞動合同白云區(qū)1年社保+本地勞動合同02 行業(yè)環(huán)境-人才購房政策PARTTHREE土地市場特征及趨勢研判0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0200400600800100012001400供應建面（萬）成交建面（萬）2平均溢價率(%)01 土地市場-供求集中土拍導致上半年全市宅地供求量同比增4成余，熱度分化上半年全市宅地供求為近7年來同期最高，供應1077.6萬，同比增加42.7%；成交912.2萬，同比增42.6%，其中首批 集中土拍42宗地塊成交，收金906億元：增城14宗，白云7宗，番禺、南沙各5宗，花都4宗，黃埔、從化各3宗，荔灣

28、1宗； 樓市熱度分化，中心區(qū)、黃埔等區(qū)域地塊多次觸頂搖號，外圍從化、增城多以底價成交，且增城、從化、白云共流拍6宗。圖：全市半年度土地供應與成交情況圖：全市月度土地供應與成交情況供成時間集中供地前第一批第二三批預 計應建面（萬）/宗數(shù)149（12）936（48）658（46）交建面（萬）/宗數(shù)113（8）799（42）-溢價率12.9%11.7%-主要特點分區(qū)分化明顯：老黃埔 首批 兩宗地塊觸頂搖號成交，企拍 海珠廣紙地塊達最高限價成交，從化、增城等 （ 正外圍區(qū)地塊基本底價成增 江交集中出讓土地，房地積極，熱度分化， 外圍流拍多：增城4宗果、石灘、朱村、），從化江浦1宗， 白云鐘落潭1宗-資

29、料來源：保利投顧研究院整理01 土地市場-第一批集中土拍越秀海珠天河荔灣（1宗）黃埔（3宗）白云（7宗）花都（4宗）增城（18宗）番禺（5宗）南沙（5宗）45%以上和搖號地塊20-45%0-20%0%流拍圖：2021年首批集中掛牌典型地塊具體情況區(qū)域行政區(qū)地塊名稱/位置建面（萬）拿地房企成交總價（億元）溢價率樓面價（元/）中心城 區(qū)荔灣海龍路興達地塊12.1越秀21.35%21387白云（7宗）金沙洲地塊7.4華潤21.3+配建2340045%28787近郊番禺（5宗）新造鎮(zhèn)廣州國際創(chuàng)新城一期C20.5越秀53.545%26038石碁鎮(zhèn)南浦村（石基）7.8天地源12.440%18080橋南街蜆

30、涌村大口涌以西地塊13.9卓越20.7+配建360045%24705黃埔（3宗）中心知識城起步區(qū)地塊7.7越秀1245%27217中心知識城起步區(qū)地塊5.7德信16.345%27044廣汕路以北、黃埔軍校小學西10.4深振業(yè)25.645%24546遠郊南沙（5宗）南沙街進港大道南側地塊14.3融創(chuàng)10.125%19919橫瀝島義沙涌以西地塊8.9建發(fā)20.2+配建360045%23604慶盛樞紐區(qū)塊地塊22.8招商41.336%18108增城（18宗）新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側地塊4.8深振業(yè)7.340%15334中新鎮(zhèn)新新公路東側8.3金地9.232%11037朱村街朱村大道西66.7（住宅23.

31、3）上坤7.742%14262花都（4宗）北站東廣場二期地塊15.2中國旅游集團20.70%13610北站東廣場一及廣花公路西二64.163.30%9873中央商務區(qū)組團綜合開發(fā)地塊45.1廣晟+中鐵建31.90%10676從化（4宗）太平鎮(zhèn)廣從南路14號線太平站7增城中建4.60%10002旺城南片區(qū)地塊一5.3碧桂園3.93%7348旺城南片區(qū)地塊二9.2華宇6.83%7356圖：廣州首批集中供地分布情況從化（4宗）首批集中供地中心區(qū)、黃埔南沙熱點板塊熱度較高，外圍區(qū)域相對較冷中心城區(qū)和近郊熱度高：黃埔番禺熱度較高，4宗進入搖號，其中，黃埔3宗（知識城2宗）、番禺創(chuàng)新城1宗；白云金沙洲地塊

32、歷經(jīng)113輪競價后被華潤以21億元+2.34萬配建競得，折合樓面價42122元/；番禺橋南地塊被卓越觸頂29.97億競得；外圍區(qū)域南沙熱度相對較高：建發(fā)以溢價45%摘南沙橫瀝島地塊，樓面價23604元/，刷新南沙地價紀錄；增城18宗中4宗流拍，新塘地由深振業(yè)溢價40%競得，樓面價超1.5萬元/；朱村地鐵上蓋被上坤以溢價42.5%競得，樓面價1.43萬元/；其他多數(shù)地塊底價成交。資料來源：保利投顧研究院整理02 土地市場-后市二三批集中出讓中心城區(qū)地塊比重加大，對市場預期有一定支撐；未來三年宅地供應將維持高位根據(jù)年度供地計劃，預計第二三批集中供地中的優(yōu)質地塊比重較大，預計對市場預期仍有一定支撐；

33、同時，據(jù)媒體消息， 將采取“限地價、限房價”出讓。未來3年，廣州宅地供應規(guī)模將維持高位，增加非商品住宅用地供應（部分為租賃用地）。293.1618.3634637639239309.3254447.237147037747002004006008002016年2023年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供應用地面積（萬）成交用地面積(萬)年份總計（萬）普通商品住宅（萬）非商品住宅（萬）202163448514920226374811562023639475164合計1910144146930%20%10%0%40%中心四區(qū)南沙黃埔從化、花都增城第二三批番禺白云已供應（

34、含第一批）圖：預估廣州第二三批土地供應宗數(shù)占比及典型宅地供應情況圖：2016-2023年廣州年度土地供應與成交情況2021年供應宅地634萬，高于前5年均值區(qū)屬宗地位置總用地面積(萬)區(qū)位天河燕塘4.8位于天河北，臨近梅花園天河梅花鋁廠4.7天河華觀路以南，大觀路以西9.2位于天河以東，臨近新塘天河華觀路以北、高唐路以西2.5天河冼村街道珠江新城冼村地塊4.0臨近核心區(qū)珠江新城荔灣鶴洞村2.2位于廣州西部，臨近老城區(qū)荔灣鶴洞村2.9荔灣廣鋼新城4.7荔灣花地大道南北側2.6番禺廣州南站地塊3.1位于廣州南站核心區(qū)番禺廣州南站地塊1.9黃埔蘿崗開蘿大道以北、香雪八路以東3.7位于黃埔熱點板塊科學

35、城南沙橫瀝鎮(zhèn)江靈南路以北地塊15.2位于明珠灣橫瀝島資料來源：保利投顧研究院整理PARTTHREE商品房市場特征及趨勢研判050001000015000200002500030000350009008007006005004003002001000供應面積(萬）成交面積(萬）成交均價（元/）圖：全市商品住宅供求價情況01 全市新房供求價供應大幅縮減至去年同期水平，成交環(huán)比下滑；6月成交現(xiàn)回落跡象上半年全市商品住宅供應總量環(huán)比高位回落至429萬，與往年同期相當，4月以來限價趨嚴，房企取證積極性較低；成交 高位回落至635萬，環(huán)比下降15%，同比增長80%（去年受疫情影響基數(shù)低），處于歷史高位，但

36、6月同比下滑12%。 中心區(qū)等熱點板塊價格上漲帶動均價提升。供應429萬，環(huán)比-49%，同比+3%成交635萬，環(huán)比-15%，同比+80%05000100001500020000250003000035000400000501001502002502019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月20

37、21年5月2021年6月圖：全市月度商品住宅供求價情況供應面積(萬)成交面積(萬)成交均價(元/)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理01 全市新房供求價6428.6 81020181614912.59126007008009001000110012002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月庫存面積(萬)去化周期6(月)40060080010001200140020002018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 201

38、9年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年住宅土地成交建面（萬）商品住宅成交面積(萬）區(qū)域2020年成交土地占全市比重南沙30520%增城44029%總體庫存下滑明顯；但后市潛在貨量充足，尤其增城、南沙庫存壓力較大庫存量隨著供應減少下降明顯，6月庫存912萬，較去年12月減少202萬，去化周期下降0.3個月至8.6個月，維持低位。 但近兩年土地出讓處于歷史高位，下半年總體潛在貨量仍較為充足，且南沙、增城的土地成交量大，在莞深投資客退潮后， 后市壓力較大。圖：全市庫存及去化周期圖：全市賣房賣地圖數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理02 全市二手房市場上半年二手成交總體處高位，但近2

39、月同比持續(xù)下滑，將進一步傳導至新房“賣一買一”鏈條上半年二手住宅成交75212套、714萬，同比增57%、60%，整體延續(xù)去年下半年勢能，交投氛圍仍處活躍狀態(tài)。因4月增值稅免征政策及5月以來信貸政策收緊 ，5月及6月成交同比降38%和34%。預計增值稅免征及二手房信貸收緊將對二 手房市場持續(xù)造成影響，新房市場“賣一買一”交易行為承壓。同比成交面積（萬）說明：2021年3月數(shù)據(jù)因去年疫情影響基數(shù)低的原因，所以同比832%，做了處理以更好地呈現(xiàn)數(shù)據(jù)。圖：廣州市二手房月度成交面積及同比（萬；%）2021年上半年成交714萬，環(huán)比-9%，同比160.0+60%200%140.0168%150%120.

40、0100.082.43%100%80.050%60.040.020.0-9%0%-34%-50%0.0-100%數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理03 分區(qū)市場情況區(qū)域指標新房市場供應(萬)新房市場成交(萬)二手市場成交(萬)庫存量(萬)去化周期(月)天河總量10.118.190.628.38.6同比-20%34%105%/環(huán)比-27%-16%-14%-4+0.5荔灣總量12.534.137.251.18.5同比-4%46%120%/環(huán)比-58%-10%-6%-34-4.5海珠總量10.520.283.624.78.9同比-13%210%95%/環(huán)比-3%54%-2%-8-7.6越秀總量50/同比/

41、119%環(huán)比1%白云總量31.940.863.993.914.3同比-17%225%94%/環(huán)比-54%8%-1%-1-1.2（1）中心五區(qū)：供應限制成交，限價下中心區(qū)項目開盤去化樂觀此輪上升周期，中心四區(qū)漲價明顯，價格實現(xiàn)重塑，如天河廣氮雙盤多次加推即磬，漲價5000元/以上，而中心區(qū)二手活躍度高，同比去年漲幅均超90%，對“賣一買一”行為亦有支撐；價格快速上升引發(fā)限價政策出臺，3-5月，多個項目取證消極，市場進入房企與政策的“博弈 期”，5月中下旬，各房企陸續(xù)接受限價銷售，而從限價水平及房企利潤看，在售項目仍有一定利潤空間，合景等高價項目仍未入市。圖：中心區(qū)域商品住宅市場情況數(shù)據(jù)來源：保利

42、投顧研究院整理03 分區(qū)市場情況區(qū)域指標新房市場 供應(萬)新房市場 成交(萬)二手市場 成交(萬)庫存量(萬)去化周期（月）黃埔總量52.196.936.3786.6同比11%94%76%/環(huán)比-70%-28%-21%-35-0.2番禺總量56.676.7114.566.85.5同比50%132%62%/環(huán)比-44%11%-2%-52-5.1（2）近郊：黃埔價格上漲明顯，但受供應不足拖累；番禺萬博熱度高，二手穩(wěn)價走量黃埔成交受到供應拖累，環(huán)比下滑28%，在多次漲價后，熱點項目基本加推即磬，部分區(qū)域二手房出現(xiàn)跳漲，帶動預期上 升，但收緊對外地客貸款和人才政策后，6月整體熱度有所下滑，部分二手房

43、出現(xiàn)價格回調(diào)；番禺主力流量盤貨量充足，成交環(huán)比漲11%，萬博板塊熱度高，項目漲價3000-5000元/，和樾府要求客戶一次性付款，其他板塊熱度相對平穩(wěn)。表：近郊區(qū)域商品住宅市場情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理03 分區(qū)市場情況區(qū)域指標新房市場供應(萬)新房市場成交(萬)二手市場成交(萬)庫存量(萬)去化周期（月）增城總量110.8153.196.5192.37.3同比-6%47%114%/環(huán)比-34%-6%-3%-32-1南沙總量66.9105.840.8131.76.2同比-20%114%156%/環(huán)比-55%-30%-14%-34+0.9從化總量22.224.928.566.013.3同比

44、11%46%-41%/環(huán)比-30%-28%-32%-3+4.9花都總量54.961.272.4175.214.8同比115%52%-17%/環(huán)比-40%-24%-23%-3+4（3）遠郊：增城受中心區(qū)和莞深外溢拉動，南沙外地客持續(xù)減少，新政對遠郊二手沖擊大從化、花都供應同比增長明顯，其他區(qū)域供應均不及去年。增城受到中心區(qū)和黃埔區(qū)、莞深外溢影響，總體量維持高位，4月性價比高的項目去化有所加快，其他項目低速去化，但5月收緊對外地客貸款，外地客來訪量降約2成；南沙年初受到莞深客拉動，但3月以來收緊對外地客貸款，4月收緊人才政策，外地客持續(xù)下降；從化以常規(guī)續(xù)銷為主，增城新塘、南沙 受限價政策影響相對較大。圖：遠郊區(qū)域商品住宅市場情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院整理04 房企業(yè)績表現(xiàn)排名TOP10房企2021年H1銷售額（億元）同比2021年H1銷售面積(萬)同比典型貢獻項目1保利發(fā)展226.8533%64.4615%保利東郡、南沙天匯、大國璟、拾光年、堂悅2越秀地產(chǎn)212.65137%55.7564%和樾府、品秀星瀚、品秀星圖、品秀星樾、花都濱湖悅府3時代中國105