四川樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2008年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2008年3月2日目 錄 TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _Toc171151958 第一部分 樂(lè)山經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)概況 PAGEREF _Toc171151958 h 3 HYPERLINK l _Toc171151959 第二部分 樂(lè)山房地產(chǎn)07年市場(chǎng)動(dòng)態(tài)6 HYPERLINK l _Toc171151959 第三部分 樂(lè)山房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析8 HYPERLINK l _Toc171151959 第四部分 市場(chǎng)分析結(jié)論12 HYPERLINK l _Toc171151959 第五部分 市場(chǎng)客戶(hù)分析13 HYPERLINK l _Toc171

2、151959 附 2008年房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)注重要點(diǎn)17第一部分 樂(lè)山經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)概況樂(lè)山經(jīng)濟(jì)圈地理位置 SHAPE * MERGEFORMAT 樂(lè)山市地處四川省中南部，北連眉山市，東鄰自貢市，南接宜賓市，西靠涼山彝族自治州和雅安市。距成都162公里。樂(lè)山在四川盆地向西南山地的過(guò)渡地帶，總體趨勢(shì)西南高，東北低。樂(lè)山市位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江匯合處。樂(lè)山市面積12826平方公里。轄市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河4個(gè)市區(qū)，犍為、井研、夾江、沐川4個(gè)縣，峨邊、馬邊2個(gè)彝族自治縣，代管峨眉山市（縣級(jí)市），共計(jì)11個(gè)區(qū)、市、縣。樂(lè)山，古稱(chēng)嘉州，歷史上屬古蜀國(guó)地。樂(lè)山風(fēng)光秀麗，古跡眾多，經(jīng)濟(jì)繁榮，

3、物產(chǎn)富庶，是中國(guó)乃至全世界著名的旅游勝地。二、樂(lè)山市經(jīng)濟(jì)概況樂(lè)山市年經(jīng)濟(jì)指數(shù)基本情況根據(jù)2007年樂(lè)山市人口普查數(shù)據(jù)顯示，樂(lè)山市目前總?cè)丝?47萬(wàn)人，中心城區(qū)現(xiàn)狀總?cè)丝?0.7萬(wàn)人。其中非農(nóng)業(yè)人口20.9萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口6.7萬(wàn)人，暫住人口3.1萬(wàn)人。根據(jù)人口專(zhuān)題報(bào)告預(yù)測(cè)的結(jié)果：2010年中心城區(qū)人口為40萬(wàn)人，2020年中心城區(qū)人口為52萬(wàn)人。成樂(lè)高速公路的建成，使成都至樂(lè)山一線(xiàn)經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展，現(xiàn)已形成了以成昆鐵路、成樂(lè)高速公路為主通道，國(guó)道213線(xiàn)、305線(xiàn)等公路為主骨架，岷江、大渡河水運(yùn)為輔助的交通網(wǎng)絡(luò)。從2005年到2007年的GDP實(shí)現(xiàn)情況分析，2005年，樂(lè)山市GDP實(shí)現(xiàn)306.7

4、2億元，同比增長(zhǎng)12.8。2006年19月，樂(lè)山市GDP實(shí)現(xiàn)275.80億元，完成全年奮斗目標(biāo)任務(wù)的76.19%，同比增長(zhǎng)14.2%，總量居全省第7位。第一產(chǎn)業(yè)占57.5%，第二產(chǎn)業(yè)占14.2%，第三產(chǎn)業(yè)占28.3%，人均收入7486元/人年。2007年，樂(lè)山市GDP同比增幅在15%左右，人均收入約8200元/人年。2007年樂(lè)山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好全年地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)440億元，增長(zhǎng)15%。主要有5大亮點(diǎn)： 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值210億元，同比增長(zhǎng)26，增速比去年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。 二、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，糧食產(chǎn)量達(dá)109萬(wàn)噸，增長(zhǎng)7%。全

5、市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)3780元，增加285元，同比增長(zhǎng)8.1%。 三、投資適度增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成200億元，同比增長(zhǎng)24.5，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)49%。 四、市場(chǎng)消費(fèi)持續(xù)趨旺。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)160億元，增長(zhǎng)16，增速比去年同期提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。旅游綜合收入預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)100億元，同比增長(zhǎng)24.8%。 五、財(cái)政收入高速增長(zhǎng)。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成21億元，完成目標(biāo)的115%，同比增長(zhǎng)35。 按照四川省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，樂(lè)山將被建設(shè)成為成都平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期間，四川將形成9個(gè)大城市，樂(lè)山是其中之一。也就是說(shuō)，到“十一五”末，樂(lè)山中心城區(qū)建成區(qū)面積應(yīng)

6、達(dá)到50平方公里，人口將達(dá)到50萬(wàn)人。目前樂(lè)山城區(qū)包括綠心在內(nèi)，才32平方公里，人口不足30萬(wàn)人。根據(jù)市規(guī)劃建設(shè)局的要求，五年內(nèi)，城建房地產(chǎn)要完成投資260億，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資70億元，市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公交配套設(shè)施建設(shè)10億元，房地產(chǎn)投資180億元。從政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃上，分析可以看出，樂(lè)山目前的房地產(chǎn)有很待發(fā)展的空間，巨大的住宅需求缺口，也是強(qiáng)有力的市場(chǎng)面。商品的市場(chǎng)前景取決于供求關(guān)系的矛盾，隨著樂(lè)山的發(fā)展步伐加快，需求量越來(lái)越大。巨大的需求缺口需要市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足。總結(jié)：樂(lè)山經(jīng)濟(jì)圈中心城區(qū)人口集中。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。交通便利，與省會(huì)成都之間車(chē)程僅2小時(shí)。第二部分 樂(lè)山房地產(chǎn)07年市場(chǎng)動(dòng)

7、態(tài)樂(lè)山市住宅市場(chǎng)分析目前樂(lè)山住房建設(shè)主要現(xiàn)狀房屋居住情況。全市總?cè)丝?47.9萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口86.74萬(wàn)人，城鎮(zhèn)住房總建筑面積2370.31萬(wàn)平方米。全市人均住房建筑面積在8平方米以下的有2228戶(hù)、816平方米10489戶(hù)，戶(hù)均建筑面積在20平方米以下的有5296戶(hù)、2045平方米13540戶(hù)，自行搭建臨時(shí)房屋的有100戶(hù)、借住房屋的有8032戶(hù)、承租政府部門(mén)直管公房的有2704戶(hù)、承租單位自管公房的有2045戶(hù)。商品住房年需求量情況。中心城區(qū)每年需求約80萬(wàn)平方米的商品住房，各區(qū)、市、縣、自治縣需求約60萬(wàn)平方米，全市年需求約140萬(wàn)平方米的商品住房。樂(lè)山中心城區(qū)的商品房，本城居民購(gòu)

8、買(mǎi)的占55%，本城區(qū)各區(qū)、市、縣、自治縣居民購(gòu)買(mǎi)的占38%，市外居民購(gòu)買(mǎi)的占7%。樂(lè)山前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧2006年，樂(lè)山市銷(xiāo)售房屋面積共487649平方米，比2005年同期銷(xiāo)售面積低了30%，其中住宅銷(xiāo)售面積低了25%，住宅銷(xiāo)售金額卻比2005年同期增長(zhǎng)了16%。2006年，商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)也比同期增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)走高的原因主要有兩個(gè)：供求拉動(dòng)，成本增加。2007年，樂(lè)山房地產(chǎn)交易穩(wěn)步增長(zhǎng)，據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年，中心城區(qū)各類(lèi)現(xiàn)房交易10529宗，成交面積119.19萬(wàn)平方米，交易金額19.5億元，成交數(shù)量、成交面積和交易總額均創(chuàng)造了歷年最高記錄，并分別比上年增

9、長(zhǎng)了22%、18%、36.81%。 去年中心城區(qū)的住宅交易最為活躍，達(dá)到了8868件、104.4萬(wàn)平方米，較上年分別增長(zhǎng)了18.9%、21.3%，占去年全年房地產(chǎn)總成交的84.22%、87.7%。這表明樂(lè)山持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)交易是以住宅交易為支撐。樂(lè)山市07年二手房效益概況 隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲，人們買(mǎi)房時(shí)充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，一些具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的二手房成為了相當(dāng)部分購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，推動(dòng)2007年中心城區(qū)二手房交易紅火，達(dá)到了4277件、43.6萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)8.6、6.5。二手房交易市場(chǎng)日漸火爆同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格也大幅上漲，且漲幅高于新建商品房，達(dá)到了23。樂(lè)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀高層

10、住宅時(shí)代，已經(jīng)來(lái)臨房地產(chǎn)市場(chǎng)集中，開(kāi)發(fā)水平大幅提高規(guī)?；_(kāi)發(fā)明顯，競(jìng)爭(zhēng)加劇中遠(yuǎn)期市場(chǎng)需求旺盛，前景看好產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇中小戶(hù)型引領(lǐng)市場(chǎng)但嚴(yán)重缺乏樂(lè)山房地產(chǎn)08年展望樂(lè)山的住宅消費(fèi)還將繼續(xù)保持穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到明顯改善，90平方米以下小戶(hù)型供應(yīng)比例大幅增長(zhǎng)，使城市中低收入群體和年輕購(gòu)房群體購(gòu)房置業(yè)成為現(xiàn)實(shí)。另外，樂(lè)山人居環(huán)境優(yōu)越，城市基礎(chǔ)設(shè)施越來(lái)越完善，宜居優(yōu)勢(shì)越來(lái)越突出，必將吸引更多的區(qū)縣人士和外地人士來(lái)樂(lè)山購(gòu)房定居，而樂(lè)山穩(wěn)步發(fā)展的地方經(jīng)濟(jì)，則會(huì)吸引大量的大學(xué)畢業(yè)生來(lái)樂(lè)山創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和定居，預(yù)計(jì)樂(lè)山住宅消費(fèi)還將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。第三部分 樂(lè)山房地產(chǎn)區(qū)域板塊分

11、析樂(lè)山中心城區(qū)板塊劃分按照樂(lè)山市城市規(guī)劃以及地形限制，可將樂(lè)山市中心城區(qū)割分為八大板塊：1、舊城區(qū)板塊代表性樓盤(pán)：世紀(jì)城、天韻城、嘉定國(guó)際期、水岸名邸2、青果山板塊代表性樓盤(pán)：青果嘉苑期、翡翠森鄰、海棠國(guó)際3、肖壩板塊代表性樓盤(pán)：嘉洲新城、盛世格蘭美景、粼江水印4、新城區(qū)板塊代表性樓盤(pán)：時(shí)代東安、盛世花語(yǔ)廊、鳳凰城、都市陽(yáng)光水森林、春華逸都、嘉盛優(yōu)品、金江國(guó)際5、城西板塊代表性樓盤(pán)：意凡星城、永興一品6、通江板塊代表性樓盤(pán)：萊佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰閣7、城東板塊代表性樓盤(pán)：翡翠明珠、翡翠國(guó)際社區(qū)、海棠香國(guó)8、蘇稽板塊代表性樓盤(pán)：西岸第一城、金水灣樂(lè)山中心城區(qū)板塊市場(chǎng)分析A、樂(lè)山市樓盤(pán)

12、概況各板塊樓盤(pán)界定、樓盤(pán)區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)產(chǎn)品備注舊城區(qū)板塊世紀(jì)城多層/高層已開(kāi)盤(pán)天韻城高層期已開(kāi)盤(pán)水岸名邸多層/高層已開(kāi)盤(pán)濱河路99號(hào)高層已開(kāi)盤(pán)嘉定國(guó)際期高層已開(kāi)盤(pán)青果山板塊青果嘉苑期多層已開(kāi)盤(pán)翡翠森鄰高層已開(kāi)盤(pán)肖壩板塊嘉洲新城多層/高層/別墅1.2期已售磬/3.4期在售盛世格蘭美景高層接近售磬粼江水印高層已開(kāi)盤(pán)新城區(qū)板塊時(shí)代東安高層已開(kāi)盤(pán)盛世花語(yǔ)廊多層/小高層已開(kāi)盤(pán)鳳凰城小高層/高層已開(kāi)盤(pán)春華逸都多層/高層已開(kāi)盤(pán)城西板塊意凡星城高層已開(kāi)盤(pán)永興一品多層/小高層已開(kāi)盤(pán)通江板塊萊佛士帝景多層/小高層/高層已開(kāi)盤(pán)水晶城多層/高層已開(kāi)盤(pán)文星府多層已開(kāi)盤(pán)凌江峰閣疊拼/高層已開(kāi)盤(pán)城東板塊翡翠明珠高層已開(kāi)盤(pán)翡翠

13、國(guó)際社區(qū)多層/小高層/高層已開(kāi)盤(pán)海棠香國(guó)多層已開(kāi)盤(pán)蘇稽板塊西岸第一城多層/疊拼已開(kāi)盤(pán)金水灣別墅已開(kāi)盤(pán)暢銷(xiāo)樓盤(pán)舉例簡(jiǎn)析樓盤(pán)舉例主力面積（平米）市場(chǎng)定位總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）營(yíng)銷(xiāo)突破口青果嘉苑70140中等檔次社區(qū)1530戶(hù)型、市政規(guī)劃盛世雅園80130中低檔次社區(qū)1425戶(hù)型、價(jià)格竹溪小筑100120中等檔次社區(qū)1827戶(hù)型居竹園二期100140中高檔次社區(qū)1940戶(hù)型、地段小結(jié)： 中、小戶(hù)型成為樂(lè)山房產(chǎn)消費(fèi)的主流； 隨著房?jī)r(jià)的飚升，大眾消費(fèi)需求日益明顯，而且還在不斷的擴(kuò)大； 戶(hù)型、面積、總價(jià)仍然是消費(fèi)人群最關(guān)心的問(wèn)題。C、滯銷(xiāo)樓盤(pán)舉例簡(jiǎn)析樓盤(pán)舉例主力面積（平米）市場(chǎng)定位總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）滯銷(xiāo)因素紫氣東

14、來(lái)140190高檔社區(qū)3568面積大、總價(jià)高凌江峰閣130200高檔社區(qū)3080面積大、總價(jià)高置地新府150210高檔社區(qū)35100面積大、總價(jià)高嘉州明珠130180高檔社區(qū)3070面積大、總價(jià)高紫金尚都140180高檔社區(qū)3070面積大、總價(jià)高小結(jié)：樂(lè)山樓市同質(zhì)化嚴(yán)重，即中、大戶(hù)型過(guò)剩，同時(shí)，象樂(lè)山這樣的城市，消費(fèi)能力也相對(duì)有限，所以成為了滯銷(xiāo)的主要原因；當(dāng)今樂(lè)山樓市差異化并不明顯，即定位、推廣、設(shè)計(jì)等沒(méi)能按照市場(chǎng)意愿推陳出新，去滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。第四部分 市場(chǎng)分析結(jié)論樂(lè)山市中心城區(qū)是目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，往來(lái)交通便利，利于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)高端項(xiàng)目客源的拓展樂(lè)山市07年房地產(chǎn)

15、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)快，商品住宅供應(yīng)量充足。但購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)依舊強(qiáng)勁07年上半年樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易形勢(shì)喜人，新建商品房成交套數(shù)、成交面積及成交均價(jià)均同比上年同期有大幅上漲。雖然在年末受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，但是增長(zhǎng)潛力巨大樂(lè)山市八大板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差距顯著：肖壩板塊最高，青果山板塊最低。青果山板塊07年的成交均價(jià)較低于全市同期平均水平。樂(lè)山市目前的投資性購(gòu)房主要選擇在肖壩板塊和新城區(qū)板塊。新城區(qū)和通江板塊已經(jīng)呈現(xiàn)取代舊城區(qū)成為樂(lè)山市民置業(yè)首選區(qū)域的趨勢(shì)。新城區(qū)07年新建商品房成交量增長(zhǎng)率居全市之首。新城區(qū)地處樂(lè)山市的將來(lái)中心地帶，是樂(lè)山市未來(lái)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施建

16、全。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速，有多家實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商在此進(jìn)行開(kāi)發(fā)。區(qū)域目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群主要集中在樂(lè)山市的醫(yī)院，學(xué)校教師及銀行和政府公務(wù)員，還有來(lái)自周邊區(qū)縣的外來(lái)客戶(hù)和一小部分的本地投資客戶(hù)。根據(jù)樂(lè)山市整體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⑾驑?lè)山的北部和西部?jī)A斜肖壩板塊由于處于近幾年來(lái)發(fā)展迅速的地段，居住環(huán)境優(yōu)越，是樂(lè)山市的新興的居住生活區(qū)。周邊教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物服務(wù)設(shè)施完善，是樂(lè)山市新興的旅游、教育、商業(yè)區(qū)域。樂(lè)山本土極為知名的幾家實(shí)力開(kāi)發(fā)商均有項(xiàng)目進(jìn)駐，整體均價(jià)在3000-3500之間，個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到4000。目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群主要集中與本市高端客戶(hù)市場(chǎng)。通江板塊是樂(lè)山新發(fā)展城區(qū)之一，位于樂(lè)山

17、市北郊區(qū)，區(qū)位升值潛力優(yōu)勢(shì)明顯，交通通訊日趨便利，伴隨樂(lè)山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落實(shí)，市政府的規(guī)劃、商務(wù)配套的完善、新都市城區(qū)的建設(shè)，通江板塊已成為樂(lè)山市最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的城區(qū)。目前在售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，均價(jià)在2400-2600之間。區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群主要是工薪層和當(dāng)?shù)噩F(xiàn)住居民以及部分外區(qū)域看好區(qū)域發(fā)展方向的少部分投資客戶(hù)?？偨Y(jié)：新城區(qū)、通江板塊將作為中低端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的首選區(qū)域，肖壩板塊可當(dāng)作高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的考慮區(qū)域 第五部分 市場(chǎng)客戶(hù)分析根據(jù)樂(lè)山市進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)性進(jìn)行了初略的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)08年樂(lè)山房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)按照不同的方式進(jìn)行分類(lèi)分析如下：1.地

18、域分布根據(jù)估算樂(lè)山市客戶(hù)構(gòu)成比例按地域分布情況大致為：樂(lè)山市區(qū)/附近郊縣/其他地區(qū)約為6：3.5：0.5，其中約占6成的目標(biāo)客戶(hù)群仍舊是樂(lè)山市區(qū)人口，周邊郊縣客戶(hù)近四成。據(jù)分析，造成這一現(xiàn)象的原因主要有：樂(lè)山本地居民對(duì)樂(lè)山城區(qū)住宅的需求量高于周邊郊縣客戶(hù),做為居住為第一要素，周邊郊縣客戶(hù)較如同購(gòu)買(mǎi)市中心相對(duì)交通便利的住房總結(jié)：將來(lái)的樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以70%目標(biāo)客戶(hù)分布于市區(qū)，以郊縣人群為輔形成買(mǎi)方定位。2.市場(chǎng)周邊郊縣客戶(hù)群的分布在樂(lè)山購(gòu)買(mǎi)商品房的人客戶(hù)要來(lái)自樂(lè)山市中區(qū)和樂(lè)山市其他區(qū)縣。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：樂(lè)山市中區(qū)；五通橋區(qū)；沙灣區(qū)；金口河區(qū)42；峨眉山市，犍為縣；沐川縣；馬邊彝族自治縣；峨邊彝族

19、自治縣；夾江縣，井研縣5.5。區(qū)縣購(gòu)買(mǎi)能力占據(jù)整個(gè)樂(lè)山市場(chǎng)的。五大周邊區(qū)域是支撐樂(lè)山市場(chǎng)的主力：馬邊；峨邊；五通；沙灣；井研總結(jié)：我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中可能有必要對(duì)四大周邊郊縣區(qū)域進(jìn)行關(guān)注。3周邊郊縣客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)在樂(lè)山購(gòu)買(mǎi)商品房的周邊郊縣客戶(hù)用于自住的80%、20%用于投資。在80%自住房中，31%是為安居置業(yè)，有29%是年輕一代急于結(jié)婚用房，有20%是用于改善居住環(huán)境?？偨Y(jié)：可以看出，由于國(guó)家政策的影響，用于改善居住環(huán)境的二次置業(yè)以及投資用途越來(lái)越少。而且，80后購(gòu)房群體比例增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。4周邊郊縣客戶(hù)的購(gòu)房信息來(lái)源 在樂(lè)山購(gòu)買(mǎi)商品房的周邊郊縣客戶(hù)通過(guò)朋友介紹到樂(lè)山購(gòu)房的占到60%，通過(guò)樂(lè)山2手房

20、介紹的客戶(hù)占到20%，余20%是通過(guò)自己節(jié)假日到樂(lè)山看房和樂(lè)山房產(chǎn)項(xiàng)目在周邊郊縣做的宣傳來(lái)看房?？偨Y(jié)：60%的周邊客戶(hù)獲取信息的方式加之市中客戶(hù)大部分的通過(guò)轉(zhuǎn)介紹購(gòu)房。所以，市內(nèi)銷(xiāo)售部是非常有必要5購(gòu)房選擇的區(qū)域居民購(gòu)房也根據(jù)自身情況，對(duì)區(qū)域的選擇要求不同。肖壩片區(qū)34，老城區(qū)28，柏楊片區(qū)15，青果山片區(qū)3，通江片區(qū)15，其他位置5。顯然，老城區(qū)是傳統(tǒng)的居住地段，選擇的群體依舊很大，肖壩獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭已經(jīng)起來(lái)了，另外，通江地段已經(jīng)開(kāi)始逐漸升溫。近幾年來(lái)，樂(lè)山城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展，柏楊片區(qū)、肖壩片區(qū)、通江片區(qū)成為城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，可見(jiàn)，城市建設(shè)對(duì)居民居住地段的選擇產(chǎn)生了很大的影響?？偨Y(jié)：市政的規(guī)劃，樂(lè)山城市地理環(huán)境的影響，居住環(huán)境最好的肖壩板塊和升值潛力巨大的通江板塊勢(shì)必成為2008年樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域6建筑風(fēng)格我們列舉中國(guó)古典、川西民居、江南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、美式、日式、海派等七種不同風(fēng)格，而客戶(hù)明顯表現(xiàn)出對(duì)建筑風(fēng)格的漠然。沒(méi)有一種建筑風(fēng)格得到了多數(shù)人的特別喜好，上列七種風(fēng)格建筑在客戶(hù)心目中的喜好比例分別為（非單選，故加權(quán)值大于100%）：42.10%、43.42%、31.58%、39.47%、27.63%、14.47%、40.79%?？偨Y(jié)：作為一個(gè)