[廣西]大型綜合商場(chǎng)可行性研究報(bào)告(經(jīng)濟(jì)分析 附圖表)

1、 xxx商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE PAGE 41 xxx商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2015年目 錄目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc434354308 第一章 總 論 PAGEREF _Toc434354308 h 4 HYPERLINK l _Toc434354309 1.1 項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc434354309 h 4 HYPERLINK l _Toc434354310 1.2可行性報(bào)告編制依據(jù) PAGEREF _Toc434354310 h 5 HYPERLINK l _Toc434354311 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PA

2、GEREF _Toc434354311 h 6 HYPERLINK l _Toc434354312 1.4 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc434354312 h 7 HYPERLINK l _Toc434354313 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場(chǎng)前景分析 PAGEREF _Toc434354313 h 9 HYPERLINK l _Toc434354314 2.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc434354314 h 9 HYPERLINK l _Toc434354315 2.2 市場(chǎng)前景分析 PAGEREF _Toc434354315 h 9 HYPERLINK l _T

3、oc434354316 第三章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件 PAGEREF _Toc434354316 h 12 HYPERLINK l _Toc434354317 3.1 建設(shè)地點(diǎn) PAGEREF _Toc434354317 h 12 HYPERLINK l _Toc434354318 3.2 自然地點(diǎn) PAGEREF _Toc434354318 h 12 HYPERLINK l _Toc434354328 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc434354328 h 14 HYPERLINK l _Toc434354329 4.1 建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc434354329

4、 h 15 HYPERLINK l _Toc434354330 4.2 建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc434354330 h 15 HYPERLINK l _Toc434354331 第五章 建筑主要技術(shù)方案 PAGEREF _Toc434354331 h 16 HYPERLINK l _Toc434354332 5.1 設(shè)計(jì)原則 PAGEREF _Toc434354332 h 16 HYPERLINK l _Toc434354333 5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) PAGEREF _Toc434354333 h 16 HYPERLINK l _Toc434354334 5.3 總體規(guī)劃及總平面布置

5、 PAGEREF _Toc434354334 h 17 HYPERLINK l _Toc434354335 第六章 能源消耗及節(jié)能方案 PAGEREF _Toc434354335 h 20 HYPERLINK l _Toc434354336 6.1能源消耗 PAGEREF _Toc434354336 h 21 HYPERLINK l _Toc434354337 6.2 節(jié)能方案 PAGEREF _Toc434354337 h 21 HYPERLINK l _Toc434354338 第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc434354338 h 26 HYPERLINK

6、l _Toc434354339 7.1概況及地震安全性評(píng)價(jià)分析要求 PAGEREF _Toc434354339 h 26 HYPERLINK l _Toc434354340 7.2 自然條件 PAGEREF _Toc434354340 h 26 HYPERLINK l _Toc434354341 7.3設(shè)計(jì)要求 PAGEREF _Toc434354341 h 26 HYPERLINK l _Toc434354342 7.4上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc434354342 h 27 HYPERLINK l _Toc434354343 7.5主要結(jié)構(gòu)材料 PAGEREF _Toc43435

7、4343 h 28 HYPERLINK l _Toc434354344 第八章 環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc434354344 h 28 HYPERLINK l _Toc434354345 第九章 項(xiàng)目的組織管理 PAGEREF _Toc434354345 h 29 HYPERLINK l _Toc434354346 9.1 建設(shè)階段 PAGEREF _Toc434354346 h 30 HYPERLINK l _Toc434354347 9.2 經(jīng)營(yíng)管理階段 PAGEREF _Toc434354347 h 31 HYPERLINK l _Toc434354348 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

8、PAGEREF _Toc434354348 h 33 HYPERLINK l _Toc434354349 10.1 項(xiàng)目建設(shè)期 PAGEREF _Toc434354349 h 33 HYPERLINK l _Toc434354350 10.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 PAGEREF _Toc434354350 h 33 HYPERLINK l _Toc434354351 第十一章 投資估算及資金籌措 PAGEREF _Toc434354351 h 35 HYPERLINK l _Toc434354352 11.1 投資估算 PAGEREF _Toc434354352 h 35 HYPERLINK l _

9、Toc434354353 11.1.2估算依據(jù)及說(shuō)明 PAGEREF _Toc434354353 h 36 HYPERLINK l _Toc434354354 11.2 資金籌措 PAGEREF _Toc434354354 h 36 HYPERLINK l _Toc434354355 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc434354355 h 37 HYPERLINK l _Toc434354356 12.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù) PAGEREF _Toc434354356 h 37 HYPERLINK l _Toc434354357 12.2 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入 PAGEREF _

10、Toc434354357 h 37 HYPERLINK l _Toc434354358 12.3 營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc434354358 h 39 HYPERLINK l _Toc434354359 12.4 財(cái)務(wù)效益分析 PAGEREF _Toc434354359 h 39 HYPERLINK l _Toc434354360 12.5 項(xiàng)目敏感性分析 PAGEREF _Toc434354360 h 40 HYPERLINK l _Toc434354361 12.6 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc434354361 h 41 HYPERLINK l _Toc434

11、354362 第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc434354362 h 41 HYPERLINK l _Toc434354363 13.1結(jié)論 PAGEREF _Toc434354363 h 41 HYPERLINK l _Toc434354364 13.2建議 PAGEREF _Toc434354364 h 42 TOC o 1-3 p h z u 第一章 總 論1.1 項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目名稱xxx商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1.2 承辦單位及承辦單位概況-承辦單位：xxx-承辦單位概況：xxx成立于2004年4月。注冊(cè)資本（實(shí)收資本）人民幣8000萬(wàn)元；法人代

12、表xxx。企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：xxx；經(jīng)營(yíng)期限為20年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為為一級(jí)。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司人才隊(duì)伍充實(shí)，現(xiàn)有職工56人，其中：工程及其他技術(shù)人員30人，其它管理人員26人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開(kāi)發(fā)策劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)部、行政人事部等職能部門(mén)。1.1.3 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)南寧市xxx區(qū)市場(chǎng)1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)工期 按照統(tǒng)一規(guī)劃，計(jì)劃18個(gè)月內(nèi)完成，即從2015年10月開(kāi)始立項(xiàng)規(guī)劃，2016年10月底建成。1.1.5項(xiàng)目概況隨著xxx區(qū)城市建設(shè)的發(fā)展，xxx區(qū)迅速崛起了許多商住小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。本次研究項(xiàng)

13、目位于xxx市場(chǎng)，xxx區(qū)廣火車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)十分便利。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積12000M2，其中：商場(chǎng)用地面積6800 M2，公建、綠化及道路用地3400 M2，1層地下車庫(kù)，1-4層為商場(chǎng)，5-9層為娛樂(lè)休閑區(qū)，10-18層為酒店。項(xiàng)目總投資35000萬(wàn)元，總建筑面積142168M2，停車位近1200個(gè)，容積率11.85，建筑密度71.67%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔世紀(jì)商場(chǎng)。該地段商場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景好、升值潛力大。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位，力求使本項(xiàng)目成為xxx區(qū)建筑標(biāo)桿、商住

14、標(biāo)桿。1.2可行性報(bào)告編制依據(jù)1.2.1 主要依據(jù)：（1）南寧市城總體規(guī)劃（2006-2020年）（2）建設(shè)部關(guān)于發(fā)布的通知”建標(biāo)（2013）205號(hào)（3）國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資20061625號(hào)文發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）（4）xxx區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書(shū)（5）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表（6）中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證（7）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（8）相關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范（9）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料1.2.2 研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建

15、設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 12000100.001.1其中：商場(chǎng)用地m2860050.071.2公建、綠化及道路用地m2340049.932規(guī)劃總建筑面積m2142168100.002.1其中：商場(chǎng)建筑面積m23440085.782.2公建配套設(shè)施m234008.582.3地下建筑（車庫(kù)）面積m2110006.723流動(dòng)人數(shù)個(gè)400004人均消費(fèi)元/月35005容積率/11.86建筑密度%71.677停車位個(gè)12008項(xiàng)目總投資萬(wàn)元397209銷售收入萬(wàn)元114567.54

16、10項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬(wàn)元71875.04稅后14內(nèi)部收益率%54.6712投資回收期年1.216建設(shè)總工期月181.4 結(jié)論與建議1.4.1結(jié)論（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（2）本項(xiàng)目的建設(shè)，符合x(chóng)xx區(qū)總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于xxx市場(chǎng)，位于火車站附近，區(qū)位獨(dú)特，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。（3）項(xiàng)目總投資為35000萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用29

17、000萬(wàn)元，其它費(fèi)用5200萬(wàn)元（其中建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)240萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金560萬(wàn)元；建設(shè)資金總額35000萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金15200萬(wàn)元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款10000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入9800萬(wàn)元。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入131450.56萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)71875.04萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)56230.95萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率54.67%，投資回收期1.2年。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。從以上分析可以看出，該項(xiàng)

18、目啟動(dòng)的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會(huì)效益。因此該項(xiàng)目可行。1.4.2 建議（1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門(mén)和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和

19、社會(huì)效益。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及市場(chǎng)前景分析2.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合x(chóng)xx區(qū)城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，是xxx區(qū)城區(qū)建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善城區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。三、項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)城市商場(chǎng)商品化和社會(huì)化的政策，有利于促進(jìn)xxx區(qū)城區(qū)資源分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找?/p>

20、增長(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)xxx區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位-xxx提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。2.2 市場(chǎng)前景分析2.2.1全國(guó)娛樂(lè)休閑，酒店與商場(chǎng)一體化現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)自2003年開(kāi)始升溫以來(lái)，中國(guó)商場(chǎng)建設(shè)需求持續(xù)增長(zhǎng)了將近八年，到2010年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在之后幾年的宏觀調(diào)控下出現(xiàn)緩漲、滯漲，但GDP仍保持了7%以上的增長(zhǎng)。在我們欠發(fā)達(dá)的內(nèi)地城區(qū)，隨著人們生活水平的提高，農(nóng)民工入城務(wù)工、經(jīng)商、農(nóng)村孩子入城就

21、學(xué)，其市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問(wèn)題。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為其消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，消費(fèi)市場(chǎng)也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠國(guó)家調(diào)配，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。

22、商場(chǎng)促成了一個(gè)巨大的資源市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的消費(fèi)市場(chǎng)的需求。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了商場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒(méi)有改變，其市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對(duì)其的發(fā)展前景保持樂(lè)觀。2.2.2 近幾年來(lái)xxx區(qū)城區(qū)商場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)近幾年來(lái)，大量的商場(chǎng)作為xxx區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民必經(jīng)之所，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活

23、質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。近幾年來(lái)，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，xxx區(qū)商場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，有關(guān)硬件條件日趨成熟，但是缺少必要的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，其中酒店的需求日益增加，其市場(chǎng)空間巨大。目前，xxx區(qū)綜合性?shī)蕵?lè)休閑，酒店一體化的商場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)需求大。2.2.3銷售前景預(yù)測(cè)分析1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析位于城區(qū)xxx市場(chǎng)，其商場(chǎng)銷售價(jià)高達(dá)8900元/平方米左右，娛樂(lè)休閑區(qū)高達(dá)8500元/平方米左右，酒店高達(dá)6700元/平方米左右。本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置、市場(chǎng)定位等方面擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及xxx區(qū)城區(qū)總體消費(fèi)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2015年至2016年商場(chǎng)銷售平均價(jià)

24、為10800元/平方米，娛樂(lè)休閑區(qū)平均價(jià)9600元/平方米，酒店銷售平均價(jià)為7200元/平方米，地下車庫(kù)平均銷售價(jià)為9.5萬(wàn)元/個(gè)。根據(jù)xxx區(qū)商場(chǎng)目前的銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在xxx區(qū)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。2、銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。第三章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件3.1 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于城區(qū)xxx市場(chǎng)，汽車站附近，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，緊鄰城區(qū)城高新園區(qū)，工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)十分便利3.2 自然地點(diǎn)地形地貌新建

25、場(chǎng)地位于南寧市xxx區(qū),大學(xué)西路北側(cè)，經(jīng)整平后場(chǎng)地較為平坦。氣候條件xxx區(qū)位于北回歸線南側(cè)，屬濕潤(rùn)的亞熱帶季風(fēng)氣候，陽(yáng)光充足，雨量充沛，霜少無(wú)雪，氣候溫和，夏長(zhǎng)冬短，年平均氣溫在21.6度左右。冬季最冷的1月平均12.8攝氏度，夏季最熱的7、8月平均28.2攝氏度。年均降雨量達(dá)1304.2毫米，平均相對(duì)濕度為79%,主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是炎熱潮濕。3.地質(zhì)條件1、雜填土：層厚2.502.90,層底標(biāo)高78.1277.58m。 2、淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土 ：層厚0.303.40m，層底標(biāo)高73.6078.20m3、硬塑粉質(zhì)粘土：層厚1.107.80m，層底標(biāo)高71.6077.22m。 4、可塑粉質(zhì)粘土：層厚1

26、.306.90m，層底標(biāo)高67.2973.84m。 5、軟塑粉質(zhì)粘土：層厚0.64.1m，層底標(biāo)高65.9970.10m。 6、圓礫：層厚0.8023.50m，層底標(biāo)高46.3765.70m。 7、軟塑粉質(zhì)粘土1：層厚0.701.50m，層底標(biāo)高57.5764.50m8、礫砂2：層厚1.306.60m，層底標(biāo)高55.7062.22m。9、中風(fēng)化（羊）泥巖：最大揭示厚度8.7m，層底標(biāo)高36.4254.36m，為場(chǎng)地內(nèi)良好的樁基礎(chǔ)持力層。 10、強(qiáng)風(fēng)化（羊）泥巖：層厚0.206.70m，層底標(biāo)高41.2658.21m。4.氣象與水文該區(qū)地面整平標(biāo)高約80.00m，設(shè)有1層地下室，地下室底板標(biāo)高約

27、75.00m;由于上層滯水的初見(jiàn)水位在75.0278.09m,穩(wěn)定水位在72.1080.50m；孔隙潛水的初見(jiàn)水位在68.1373.80m，穩(wěn)定水位在71.4277.06m，施工期間扛浮設(shè)防水位按標(biāo)高77.00mm。氣溫南寧市xxx區(qū)位于北回歸線南側(cè)，屬濕潤(rùn)的亞熱帶季風(fēng)氣候，陽(yáng)光充足，雨量充沛，霜少無(wú)雪，氣候溫和，夏長(zhǎng)冬短，年平均氣溫在21.6度左右，極端最高氣溫40.4度，極端最低氣溫-2.4度。降雨xxx區(qū)年平均降水量630.9 mm，最多年份為916.4 mm，最小年份為326.6 mm，雨量多集中在6、7、8月份。風(fēng)向風(fēng)向隨季節(jié)發(fā)生變化。但由于地形的影響，全年盛行東風(fēng)和東南風(fēng)。年平均風(fēng)

28、速為1.8米/秒，極大風(fēng)速34.4米/秒。風(fēng)速的季節(jié)變化不明顯，以春季最大，夏季次之，秋季最小。5.其他資源xxx區(qū)處在大西南出海大通道上，有發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，南寧市新建的快速環(huán)道、高速外環(huán)連接城區(qū)東南兩端。憑借優(yōu)越的地緣優(yōu)勢(shì)，xxx區(qū)已成為大西南出海大通道的重要一環(huán)。隨著廣西“南北欽防”和“兩廊一圈”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施和南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署的調(diào)整，xxx區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、工業(yè)發(fā)展的集中區(qū)、城郊型經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)區(qū)域。 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容4.1 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資35000萬(wàn)元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積12000M2，其中：商場(chǎng)用地面積8600M2，娛樂(lè)休閑區(qū)用地面積8064M2，

29、酒店用地面積8064M2，公建、綠化及道路用地3400M2，一層地下車庫(kù)，1-4層為商場(chǎng)，5-9層為休閑娛樂(lè)區(qū)，10-18層為酒店。停車位1200個(gè)，總建筑面積158296M2。4.2 建設(shè)內(nèi)容該項(xiàng)目計(jì)劃依xxx市場(chǎng)而建，依據(jù)城市規(guī)劃和提升xxx區(qū)的城市形象，計(jì)劃建一座xxx市場(chǎng)形象綜合性大廈xxx商場(chǎng)大廈。（1）大廈計(jì)劃建設(shè)高度為61.2米，計(jì)劃層數(shù)為18層，地下1層，地上18層；建筑面積-1層為11000M2，地上14層為8600 M2/層，地上518層為8064 M2/層，總建筑面積為158296M2。xxx商場(chǎng)地下1層為地下停車場(chǎng)，14層為商場(chǎng)、59層為休閑娛樂(lè)區(qū)，1018層為酒店。各

30、功能區(qū)域獨(dú)立運(yùn)行，相互輔助，內(nèi)設(shè)區(qū)域獨(dú)立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術(shù)，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進(jìn)的綜合性服務(wù)場(chǎng)所，力爭(zhēng)建成xxx區(qū)xxx市場(chǎng)的標(biāo)志性建筑。（2）環(huán)保設(shè)施：污水處理設(shè)施、油煙治理設(shè)施、固體廢棄物收集處理設(shè)施、防噪音設(shè)施 （4）室外工程：給排水管網(wǎng)、供電線網(wǎng)、消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)、道路第五章 建筑主要技術(shù)方案5.1 設(shè)計(jì)原則1、符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。2、尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式

31、與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。4、消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2、城市規(guī)劃編制辦法（2006年4月1日實(shí)施）3、廣西壯族自治區(qū)（城市規(guī)劃法）實(shí)施辦法4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93(2002年版）5、xxx區(qū)城區(qū)總體規(guī)劃（2005-2020年）綱要 6、建設(shè)方提供的相關(guān)資料5.3 總體規(guī)劃及總平面布置1、以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。2、從城

32、市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無(wú)序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的消費(fèi)聚集場(chǎng)所，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開(kāi)闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的酒店居住環(huán)境品質(zhì)。同時(shí)充分利用地形，車庫(kù)采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫(kù)的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。3、充分考慮商場(chǎng)的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光

33、布局，提升商鋪品質(zhì)。通過(guò)用建筑空間語(yǔ)言書(shū)寫(xiě)建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽(yáng)臺(tái)等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點(diǎn)刻畫(huà)比例、機(jī)理來(lái)確立小區(qū)的清新形象，在總體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c(diǎn)處理而突出小區(qū)的個(gè)性特征。4、商場(chǎng)的對(duì)外交通主要是通過(guò)人車分流形式。5、商場(chǎng)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。5.4結(jié)構(gòu)方案1、荷載（1）基本風(fēng)壓：W0=0.35KN/m2。（2）樓面貨載：商場(chǎng)樓面貨載標(biāo)準(zhǔn)值取2.0KN/m2，底層車庫(kù)貨載標(biāo)準(zhǔn)值取4.0KN/m2。2、結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，

34、高層住宅采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。5.5供配電及電信工程1、電力負(fù)荷預(yù)測(cè)用電量取值：住宅每戶按0.025KVA/m2，公共服務(wù)設(shè)施按0.1KVA/m2，地下車庫(kù)按0.005KVA/m2，則小區(qū)總變配電量為：1000KVA。2、供配電消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。該小區(qū)用電電源由大學(xué)東路旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。3、電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由大學(xué)東路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由大學(xué)東路市政有線網(wǎng)引入

35、，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。電纜干線采用中心分配的星型結(jié)構(gòu)，用戶分配網(wǎng)采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控。5.6給排水和消防1、給水（1）用水量預(yù)測(cè)生活用水量按300升/人日，消防用水按40 L/S計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。（2）水源：大學(xué)東路下鋪設(shè)的城市供水干管。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN100，支管管徑為DN25-DN50。2、排水（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收

36、集后排至大學(xué)東路的市政污水干管。雨水則經(jīng)區(qū)內(nèi)的雨水管網(wǎng)收集后排至大學(xué)東路的雨水渠箱，按漫流設(shè)計(jì)。（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN300,次干管為DN200,雨水管管徑為DN200DN500，雨污管采用混凝土管。室內(nèi)排水管采用U-PVC材料。3、消防（1）消防車道內(nèi)部主道路為6米，滿足消防車通行的要求。（2）建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)帶有地下停車庫(kù)的建筑組合樓停車庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。（3）防火分區(qū)整個(gè)小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。停車庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)面積均小于40000m2，設(shè)備用房單獨(dú)為一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)面積小于5000m2

37、。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于5000m2。地上部分每個(gè)單元之間設(shè)置防火墻，每個(gè)單元為一個(gè)防火分區(qū)。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。在最高處塔樓上設(shè)180m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。地下消防池儲(chǔ)水量3960m3。第六章 能源消耗及節(jié)能方案6.1能源消耗本項(xiàng)目建成后主要消耗的能源為：水：14.17萬(wàn)立方/年（15L/.天估算）；電：58.21萬(wàn)KW.h/年(每用戶平均8 KW.h

38、.天、商業(yè)建筑0.3KW.h/.天估算、地下建筑及配套建筑0.1 KW.h/.天估算)；6.2 節(jié)能方案節(jié)能節(jié)水是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，全國(guó)水資源按人口計(jì)人年均不足1000立方米。我國(guó)廣大地區(qū)電力供應(yīng)也十分緊張，出現(xiàn)過(guò)全國(guó)性的拉閘限電現(xiàn)象。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)響應(yīng)國(guó)家倡議，樹(shù)立節(jié)約資源意識(shí)。1、節(jié)能措施近年來(lái)建筑節(jié)能技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)研究課題。西方發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的30%45%。我國(guó)建筑能耗已占社會(huì)總能耗的20%25%，正逐步上升到30%。因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。

39、建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是從減少冷熱源能耗、輸送系統(tǒng)的能耗及系統(tǒng)的運(yùn)行管理等方面進(jìn)行考慮的。、節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性及對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要有利于施工和維護(hù)，全面應(yīng)用節(jié)能技術(shù)措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節(jié)能效果。、增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能

40、效果。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性、可行性分析的前提下,在墻體內(nèi)外側(cè)敷設(shè)保溫隔熱的新材料。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門(mén)窗洞口的面積。、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽(yáng)輻射熱，減少陽(yáng)光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。對(duì)屋面進(jìn)行綠色覆蓋，既可遮陽(yáng)，又能隔熱，而且通過(guò)光合作用，可消耗或轉(zhuǎn)化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設(shè)計(jì)通風(fēng)屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗

41、；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中,對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。因此,加強(qiáng)運(yùn)行管理,合理降低設(shè)備的運(yùn)行能耗可以大大的節(jié)約能源,并帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益。、結(jié)論綜上所述，建筑節(jié)能的主要技術(shù)措施有：節(jié)能建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、增強(qiáng)維護(hù)結(jié)構(gòu)的隔熱保溫性能、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施、新發(fā)展的節(jié)能技術(shù)措施如蓄冷技術(shù)和

42、冷卻塔供冷技術(shù)等、及空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)管理節(jié)能技術(shù)措施。 為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢(shì)在必行。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。2、節(jié)水措施從全球看，水的開(kāi)發(fā)與利用和水資源嚴(yán)重缺乏的矛盾已日益突出。在我國(guó)600多座城市中，有300多個(gè)城市缺水，108座城市嚴(yán)重缺水，日均缺水1600萬(wàn)m3，這些城市年缺水達(dá)200億m3，每年因缺水損失的工業(yè)產(chǎn)值上千億元，水已成為制約我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素之一。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機(jī)，解決供需矛盾的長(zhǎng)期的必要的方針。 、增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí) 對(duì)于城市生活用水的廣大用戶來(lái)說(shuō)

43、，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒(méi)必要珍惜，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。人們對(duì)黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長(zhǎng)的形勢(shì)認(rèn)識(shí)不足。因此，我們應(yīng)樹(shù)立水是一種寶貴資源的觀念，節(jié)約用水即是節(jié)省資源。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價(jià)，按表收費(fèi)，取消了用水包費(fèi)制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，事實(shí)證明節(jié)水效果明顯。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。、推廣節(jié)水型設(shè)備使用節(jié)水型便器沖洗設(shè)備；節(jié)水型水龍頭，充氣龍

44、頭、自閉式龍頭、感應(yīng)式龍頭等均可起到節(jié)水作用，應(yīng)積極推廣應(yīng)用；節(jié)水型淋浴設(shè)施，推廣各種型號(hào)的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯的節(jié)水效果。其他節(jié)水型設(shè)備。小型洗衣機(jī)的開(kāi)發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水的效果。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。 、采取必要措施，減少剩余水壓 剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。一般采用孔板或用壓

45、力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。、利用中水系統(tǒng)，節(jié)約源水就全國(guó)的情況看，從設(shè)計(jì)使用中水系統(tǒng)的民用建筑統(tǒng)計(jì)表明，利用中水沖洗廁所便器、澆灑等雜用，可節(jié)水30%-40%，并緩解了城市下水道的超負(fù)荷運(yùn)行。采用建筑中水系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)污、廢水資源化，使污、廢水經(jīng)處理后回用，既可節(jié)省水資源，又使污水無(wú)害化，起到保護(hù)環(huán)境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。 、提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏 民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費(fèi)嚴(yán)重，這通常情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒

46、滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。 總之，節(jié)約用水勢(shì)在必行，民用建筑節(jié)水措施不一而足。實(shí)踐證明，只要采取一項(xiàng)措施或幾項(xiàng)措施兼用，其節(jié)水效果都將是顯著的?！皥?jiān)持開(kāi)發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問(wèn)題 ，還能減少污水排放量，保護(hù)環(huán)境，取得較好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)7.1概況及地震安全性評(píng)價(jià)分析要求該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為十八層，地下一層，建筑高度61.2米，根據(jù)廣西壯族自治區(qū)人民政府164號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。該工程在施工前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，并根據(jù)地震安全

47、性評(píng)價(jià)的結(jié)果，確定抗震設(shè)防要求，進(jìn)行抗震設(shè)防，從而減輕和防御地震災(zāi)害，保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)安全。根據(jù)2012年8月1日實(shí)施的中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖測(cè)定，新建、擴(kuò)建、改建重大工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)，確定抗震設(shè)防要求。7.2 自然條件本工程位于xxx市場(chǎng)，基本資料如下：1、基本風(fēng)壓值 0.30kN/m2(地面粗糙度為B類)2、抗震設(shè)防烈度 不設(shè)防7.3設(shè)計(jì)要求廣西壯族自治區(qū)xxx區(qū)xxx商場(chǎng)為十八層娛樂(lè)休閑，酒店一體化商場(chǎng)。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。1、設(shè)計(jì)原則主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為一級(jí)，樓面和屋面活荷載取值如下：2、主要房間活載：、商鋪宅：

48、2.0KN/m2、酒店盥洗間、衛(wèi)生間（主衛(wèi)）：2.0KN/m2（4.0KN/m2）、消防疏散樓梯3.5 KN/m2、不上人屋面：0.5KN/m2；上人屋面：2.0KN/m2、陽(yáng)臺(tái)：3.5KN/m2、電梯機(jī)房：7.0KN/m2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：3.5KN/m27.4上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，根據(jù)建設(shè)方要求和建筑功能的特征，擬采用鋼筋混凝土框肢剪力墻結(jié)構(gòu)?？拐饓拐鸬燃?jí)為二級(jí)。2、墻體外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌180厚墻，內(nèi)墻采用粘土多孔磚120厚墻，砌體均采用M5混合砂漿砌筑。3、基礎(chǔ)選型該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。因暫無(wú)地堪資料，初定為

49、人工挖孔樁，以中風(fēng)化巖作樁端持力層。7.5主要結(jié)構(gòu)材料(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級(jí)鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構(gòu)造構(gòu)件及箍筋采用HRB400級(jí)鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級(jí)鋼筋。(2)、混凝土：基礎(chǔ)、梁、板均采用C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用C35），墻柱采用C35至C30。第八章 環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。安裝電動(dòng)設(shè)備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動(dòng)設(shè)備隔振橡膠墊。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧

50、減振墊。1、該項(xiàng)目建成后，通過(guò)分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。（4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。2、污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺(jué)投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。（2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。（3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統(tǒng)一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過(guò)濾后通過(guò)

51、煙道排入天空。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無(wú)鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時(shí)間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。第九章 項(xiàng)目的組織管理項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段9.1 建設(shè)階段（1）組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)

52、如下：建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖董 事 會(huì)財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部開(kāi)發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營(yíng)銷部采購(gòu)供應(yīng)部總 經(jīng) 理（2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)需配備職員。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號(hào)部門(mén)人員（人）1董事會(huì)32總經(jīng)理13行政人事部24財(cái)務(wù)部25采購(gòu)供應(yīng)部16開(kāi)發(fā)策劃部17工程技術(shù)部28營(yíng)銷部29拆遷安置部210合 計(jì)189.2 經(jīng)營(yíng)管理階段1、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位xxx聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。三年以后，

53、由業(yè)主代表大會(huì)決議是否需要對(duì)外公開(kāi)招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。重大問(wèn)題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來(lái)源，可根據(jù)政府出臺(tái)的住宅區(qū)物業(yè)管理辦法及國(guó)家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營(yíng)性業(yè)主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國(guó)家文件為依據(jù)。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會(huì)委 員 會(huì)物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營(yíng)部保安部（2、職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門(mén)定員（本報(bào)告只作初步分析）。除聘請(qǐng)全國(guó)資深物管人士2人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。定員的詳表如下：職工定員表序 號(hào)部門(mén)人

54、員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營(yíng)部1實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開(kāi)拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)5維修部2簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合 計(jì)8第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度10.1 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期12個(gè)月10.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過(guò)程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排

55、如下：2015年10月2016年1月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作；2016年1月2016年3月，完成場(chǎng)地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2016年3月2016年11月，主體工程完工；2016年11月2017年2月，主體裝修及室外配套工程；2017年3月，竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 表8-1 第十一章 投資估算及資金籌措 11.1 投資估算11.1.1投資概況項(xiàng)目規(guī)劃總用地為12000m2，總建筑面積158296m2，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為35000萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用29000萬(wàn)元，其它費(fèi)用5200萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)240萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金560萬(wàn)元（詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表）。 項(xiàng)目投資估算表 單位：（萬(wàn)元）

56、工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1地下車庫(kù)2750350.54 =SUM(LEFT) 3100.542商場(chǎng)6192302.33 =SUM(LEFT) 6494.333娛樂(lè)休閑區(qū)4388.4256.25 =SUM(LEFT) 4644.654酒店9676.8481.23 =SUM(LEFT) 10158.035公建配套設(shè)施3740462.51 =SUM(LEFT) =SUM(LEFT) 4202.51工程費(fèi)用合計(jì) =SUM(ABOVE) 26747.2 =SUM(ABOVE) 1852.86 =SUM(LEFT) 28600.06 =SUM(LEFT) 二其它費(fèi)

57、用1征地費(fèi)（畝）650.55 =SUM(LEFT) 650.552建設(shè)單位管理費(fèi)937.9 =SUM(LEFT) 937.93勘察設(shè)計(jì)費(fèi)977.55 =SUM(LEFT) 977.554監(jiān)理費(fèi)321.81 =SUM(LEFT) 321.815建設(shè)期的借款利息921.77 =SUM(LEFT) 921.776其他規(guī)費(fèi)等1366.65 =SUM(LEFT) 1366.65其它費(fèi)用合計(jì) =SUM(ABOVE) 5176.23 =SUM(ABOVE) 5176.23三預(yù)備費(fèi)207.05 =SUM(LEFT) 207.05四項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金560 =SUM(LEFT) 560建設(shè)投資合計(jì) =SUM(A

58、BOVE) 26747.2 =SUM(ABOVE) =SUM(ABOVE) 1852.865943.2834543.3411.1.2估算依據(jù)及說(shuō)明（1）工程費(fèi)用，根據(jù)廣西壯族自治區(qū)建設(shè)廳頒發(fā)的遼建價(jià)（2008）第72號(hào)文件廣西壯族自治區(qū)建筑工程概算定額估算，同時(shí)參照南寧市目前同類建筑單位工程造價(jià)。土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。（2）安裝工程參照南寧市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。征地

59、費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；（4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費(fèi)用增加。11.2 資金籌措項(xiàng)目總投資35000萬(wàn)元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款10000萬(wàn)元，項(xiàng)目資本金15200萬(wàn)元，預(yù)售收入投入9800萬(wàn)元。項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)投資3500035000資金籌措3500035000其中：銀行借款1000010000 自籌資金1520015200 項(xiàng)目預(yù)售收入98009800第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；3、國(guó)家及地方有關(guān)政策；4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查。12.2 經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入12.2.1經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為娛樂(lè)餐飲，酒店，商場(chǎng)一體化綜合建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，共形成商場(chǎng)34400m2,娛