4、吉林市石井現代商居小鎮(zhèn)整體開發(fā)項目doc

1、PAGE PAGE 吉林市石井現代商居小鎮(zhèn)整體開發(fā)項目1. 項目簡介1.1 項目背景1.1.1 項目提出的背景石井街道位于吉林市南端，朱雀山西側，緊接吉豐東線。距市區(qū)8公里，轄區(qū)面積6.14平方公里，共有三個社區(qū)，總人口1.1萬人。石井街道歷史形成了相對獨立的工業(yè)小鎮(zhèn)模式，轄區(qū)內原有吉林市第一玻璃廠，吉林市聯(lián)合化工廠，吉諾爾電冰箱廠和江南煉油廠等多家曾經舉足輕重的國有大型企業(yè)，為吉林市的發(fā)展做出過重要貢獻。幾年前，這些企業(yè)相繼破產倒閉，下崗職工近5000人，占街道總人口的45%。雖然近年來在區(qū)委、區(qū)政府的正確領導下，使一度陷入困境的經濟又加快了發(fā)展步伐，但是仍然有大量的閑置資產和土地亟待開發(fā)和

2、利用。據統(tǒng)計，石井街道2009年實現國內生產總值31000萬元，固定資產62000萬元，固定資產產出率僅為50%，全口徑財政收入186萬元。1.1.2 小鎮(zhèn)整體開發(fā)的原則及優(yōu)勢1、原則堅持整體開發(fā)與分區(qū)開發(fā)相結合的原則；堅持商貿與生活板塊開發(fā)兼顧的原則;堅持生態(tài)發(fā)展與綠色發(fā)展相結合的原則；堅持遠景規(guī)劃與近期開發(fā)相結合的原則；堅持實事求是，量力而行與先行先試，大膽創(chuàng)新共進的原則。2、優(yōu)勢分析開發(fā)建設成本最低。石井街道現有近64萬平方米閑置的工業(yè)用地，而且周邊緊鄰的農村荒地較多，通過整合可以生成1300000萬平方米的建設用地，有足夠大的空間擺放商貿、物流、民居和低碳工業(yè)項目。閑置土地價格低廉，比

3、其他城區(qū)有明顯的優(yōu)勢。公用、基礎設施完善。石井老工業(yè)集中區(qū)是建國以來積累的優(yōu)良資源，廠區(qū)完整平坦，水、電、熱、通訊、排污管網、污水處理等公共設施一應俱全，而且還具備了繼續(xù)擴容增能的條件。這些優(yōu)勢將會對入駐企業(yè)產生強大吸引力，這也是其他城區(qū)不可比擬的優(yōu)勢。交通網絡方便快捷。石井街道現有兩條鐵路專用線穿街而過，轄區(qū)西接東南環(huán)高速公路（300米），南靠吉豐東線（400米），距市區(qū)僅8公里，經藍旗大橋與豐滿開發(fā)區(qū)、永吉開發(fā)區(qū)相連，有兩條公交車線路直達轄區(qū)，為經濟發(fā)展提供了便利的交通條件。為汽車工業(yè)園區(qū)服務優(yōu)勢凸顯。吉林市汽車工業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃：到2015年全市汽車工業(yè)生產總值達1000億元。園區(qū)內將新建

4、大型整車生產企業(yè)34戶，汽車核心配套企業(yè)數十戶，屆時產業(yè)工人將達十數萬人，巨大的服務需求和居住需求，使一道之隔的石井小鎮(zhèn)具備了更大的商業(yè)開發(fā)價值。 居民平房區(qū)動遷成本低廉。石井街現有平房區(qū)11.7萬平方米781戶居民，這些房屋年久失修，部分還是解放初簡易結構建筑，按照吉林市棚戶區(qū)房屋拆遷補償安置暫行辦法（修正案）進行動遷安置，符合廣大居民的切身利益，符合政府改善民利民生工程的要求，而且動遷成本低廉，有比較可觀的利潤空間。1.1.3 項目建設的有利條件及必要性1、雄厚的工業(yè)基礎為項目建設提供了有利條件。建國以來，石井街就作為工業(yè)集中區(qū)受到各級政府的重視和扶持。目前，工業(yè)建設用地、工業(yè)基礎設施潛藏

5、較大的發(fā)展空間和余量。這是發(fā)展商居最理想的資源。 2、優(yōu)越的地理位置決定石井的發(fā)展?jié)摿υ诂F代商居。石井街偏離市區(qū)自成體系，比鄰松花江、松花湖，風景優(yōu)美氣候條件好，市政府對此區(qū)域已形成發(fā)展現代商居的具體控規(guī)；小鎮(zhèn)緊鄰吉林市汽車工業(yè)園區(qū)，是服務于大工業(yè)最理想的商居區(qū)。3、吉林市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為項目建設指明了產業(yè)方向。吉林市政府提出“北拓、南優(yōu)、東控、西調”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，明確了豐滿區(qū)江南區(qū)域優(yōu)先發(fā)展商旅居，隨著城市發(fā)展，其開發(fā)價值日漸顯現。4、當地群眾強烈的發(fā)展愿望為項目建設提供動力支持。石井街道98%居民是原有大中型國有企業(yè)的下崗職工和家屬，對企業(yè)興衰和社會變遷有著深刻的體會和認識。面對大

6、好機遇，廣大居民群眾決心舉全街之力，推動現代商居小鎮(zhèn)建設步伐。1.2 項目建設內容及規(guī)模1.2.1 項目建設內容1、低碳工業(yè)板塊流體食品項目流體食品項目主要以凇露飲品有限公司為核心，根據未來企業(yè)發(fā)展需要，適度向北發(fā)展，積極開發(fā)引進以本地特產蔬菜和鮮花資源為原料的菜汁和鮮花汁等飲品系列；以長白山野生樹和野果資源為原料的樹汁山果汁等飲品產業(yè)。玻璃制品項目玻璃制品項目主要以躍華玻璃有限公司為核心向南發(fā)展，注意規(guī)避國家政策的限制，以深加工多品種為原則。要以高強泡沫玻璃產品，工藝及旅游玻璃制品系列和汽車擋風玻璃、后視鏡總成等三類產品企業(yè)為招商引資主攻方向。2、現代物流板塊物流板塊建設主要以我街便捷的鐵路

7、和公路網絡為平臺，以城市圈物流配送為基礎，以農副產品物流為核心，建設成為長吉圖先導區(qū)最大的農副產品現代化交易和配送中心。項目占地面積30萬平方米，建筑面積20萬平方米，倉儲能力50萬噸/年，交易總量200萬噸/年。項目投資10億元，其中固定資產投資8億元，流動資金1億元，市場開發(fā)1億元，交易額80億元/年，現實稅金1.2億元/年，利潤2.8億元年。3、現代商貿服務板塊商貿服務要圍繞吉林市汽車工業(yè)園區(qū)和本小鎮(zhèn)30平方公里順勢展開。建設2萬平方米區(qū)域商貿服務中心并形成多樣化的商圈。服務人口15萬人。4、總部大樓總部大樓項目在街道市場的基礎上進行拆遷翻建，占地面積3萬平方米，建筑面積3萬平方米?？傆?/p>

8、9層，其中裙樓4層，基礎面積5000平方米；主體5層，基礎面積2000平方米，主要功能：此大樓內主要入駐吉林市汽車工業(yè)園區(qū)公司總部、行政機構、賓館、酒店、醫(yī)院等。該大樓外圍周邊，建設2萬平方米的文化廣場?？偛看髽鞘鞘F代觀光商居小鎮(zhèn)的政治經濟中心，也是小鎮(zhèn)標志性的建筑。5、兩大出口吉豐東線出口：要以總部大樓以軸心，沿石井街南北方向直線打通與吉豐東線的出口，路長600米；東南環(huán)出口：沿聯(lián)油路東西方向，與東南環(huán)高速公路引線相接，路長400米。以此形成兩個綠色通道，進一步擴大小鎮(zhèn)經濟發(fā)展的競爭優(yōu)勢。6、現代民居現代民居建設，一要滿足小鎮(zhèn)新興企業(yè)發(fā)展和人口增長需求；二要滿足原工業(yè)區(qū)11.7萬平方米7

9、81戶居民居住條件改善需求；三要延伸服務于汽車工業(yè)園區(qū)新增十幾萬員工生活需求；四要沿吉豐觀光帶開發(fā)高檔精品住宅區(qū)，滿足高消費人群需求；五要營造小鎮(zhèn)整體風格，滿足現代商居小鎮(zhèn)旅游觀光需求。小區(qū)容積率：3.6，建設密度0.6，綠化率40%。生活區(qū)內設置文化體育設施，本街直接受益人口超過10000人，占街道總人口90%以上。表1 生活區(qū)建筑項目 單位:萬元、平方米項目占地面積建筑面積居住人口總投資利稅精品區(qū)3500005000004000350000100000常規(guī)區(qū)35000010500007000250000800001.3 經濟和社會效益預測1.3.1 主要經濟效益預測指標總投資：79億元；銷

10、售收入：179億元；稅收：5億元常年+9億元階段性；利潤：5.5億元常年+9億元階段性；投資利稅率：超過14%常年，超過36.1%近期。投資回收期：7,5年不含房地產，4年含房地產。社會效益分析吉林市石井現代商居整體開發(fā)項目是在長吉圖開發(fā)開放先導區(qū)建設的大背景下，依托石井街道老工業(yè)集中區(qū)的條件和優(yōu)勢，順應國家產業(yè)發(fā)展方向和省、市總體發(fā)展規(guī)劃導向，堅持實事求是、有所突破的原則，經過長期縝密的調查研究和充分論證的基礎上，提出的經濟發(fā)展和民生民利并舉的綜合性開發(fā)項目。該項目思路清晰，版塊明確，投資依據充分，建設條件具備，贏利空間大，抗風險能力強，是目前吉林市難得的投資開發(fā)地域。1.4 項目總投資及籌

11、資方案1.4.1 項目總投資表2 項目總投資表項目投資投入資金利稅總計79億元5.5億元常年+9億元階段性1.4.2 資金籌措項目擬融資79億元。1.5 合作方式合資、合作均可1.6 需外方投資方式資金投入1.7 項目建設地點吉林市豐滿區(qū)1.8 項目進展情況已完成項目建議書2.合作方概況2.1 基本情況1項目承辦單位名稱：吉林市豐滿區(qū)商務局2法定地址：吉林市吉林大街76號3企業(yè)所有制形式：國家所有2.2 單位概況吉林市豐滿區(qū)商務局圍繞發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移歷史機遇，創(chuàng)新工作思路。一是建立豐滿區(qū)中韓經濟協(xié)會，密切對韓經濟交流與合作。二是鞏固密切型招商引資聯(lián)絡平臺和密集型信息交流平臺，擴大對外交往。三是完善全區(qū)新興項目儲備庫、資源資產儲存庫和投資信息庫，增強我區(qū)招商引資的后發(fā)優(yōu)勢。圍繞“工旅強區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新招商引資理念。一是結合我區(qū)的主導產業(yè)發(fā)展方向，開展定向招商。二是結合我區(qū)的產業(yè)特點和資源優(yōu)勢，開展定性招商。三是結合當前的投資流向和資金轉移趨勢，開展定位招商。四是結合我區(qū)的重點行業(yè)和企業(yè)