經(jīng)濟(jì)合同簽訂與稅務(wù)籌劃

1、經(jīng)濟(jì)合同簽訂與稅務(wù)籌劃第一節(jié)稅務(wù)籌劃的基本內(nèi)涵一、稅務(wù)籌劃的概念：稅務(wù)籌劃，是以生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)行法律、法規(guī)為依據(jù)，設(shè)計(jì)并實(shí)施合理的納稅方案，以降低納稅成本，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化的一項(xiàng)理財(cái)和維權(quán)行為。二、稅務(wù)籌劃的目標(biāo)：稅務(wù)籌劃的核心目標(biāo)是規(guī)范納稅，最終目標(biāo)是既不少繳稅款，也不多繳稅款。三、稅務(wù)籌劃的原則：必須堅(jiān)持依法節(jié)稅；堅(jiān)持籌劃在先的原則；有可利用的節(jié)稅空間；充分運(yùn)用假想規(guī)則。（這些都屬于本人觀點(diǎn)）（一）依法節(jié)稅：稅務(wù)籌劃必須符合法律、法規(guī)規(guī)定，符合立法初衷，一切與法律、法規(guī)相違背的行為都不叫稅收籌劃；（二）謀略在先：稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前形成，納稅義務(wù)發(fā)生后

2、再策劃如何少繳稅款，那是避稅，避稅采取的是違法手段，屬于違法行為；（三）節(jié)稅空間：稅務(wù)籌劃必須建立在有可籌劃的空間基礎(chǔ)之上。稅務(wù)籌劃的空間究竟在哪里？稅收政策是建立在稅制基礎(chǔ)之上的，稅制構(gòu)成的基本要素一般包括：納稅人、征稅范圍、納稅環(huán)節(jié)、征稅對(duì)象（計(jì)稅依據(jù)）、稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅期限、減免稅等。稅務(wù)籌劃的空間就在這些稅制要素之上。不同的稅種對(duì)稅制要素的規(guī)定不同，因此也就有著不同的節(jié)稅空間，在進(jìn)行節(jié)稅籌劃之前，必須明確籌劃的方向。（四）充分假想：稅務(wù)籌劃是建立在充分假設(shè)的基礎(chǔ)之上，一切假想能夠?qū)崿F(xiàn)的空間都不放過，最終排除不可節(jié)稅的空間，剩下的就是可節(jié)稅的空間。四、稅務(wù)籌劃與經(jīng)濟(jì)合同的關(guān)系

3、經(jīng)濟(jì)合同是企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，是所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須遵循的規(guī)范。稅收是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一部分，自然會(huì)受到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響。稅務(wù)籌劃就是思考如何在紛繁的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中做到少繳稅，甚至不交稅的的一種專項(xiàng)活動(dòng)。稅務(wù)籌劃作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一部分與經(jīng)濟(jì)合同有著不可分割的關(guān)系。在實(shí)際工作當(dāng)中，由于企業(yè)人員法律意識(shí)的淡泊和專業(yè)知識(shí)的缺乏，在簽訂經(jīng)濟(jì)合同的過程中，大家往往只注重權(quán)利與義務(wù)以及違規(guī)賠償方面的內(nèi)容，卻忽視了合同的簽訂給稅收帶來的影響。事實(shí)上很多稅收征管活動(dòng)都是以經(jīng)濟(jì)合同為依據(jù)，一旦簽訂合同時(shí)，不能夠很好的考慮和照顧稅收方面的因素，將給企業(yè)帶來很大稅收方面的危機(jī)和隱患。規(guī)范經(jīng)濟(jì)合同涉稅條款是稅收稅務(wù)籌劃的一部

4、分，合同條款的不規(guī)范、不明確，一個(gè)是會(huì)引起不必要的稅收糾紛，一個(gè)是會(huì)造成企業(yè)負(fù)擔(dān)不必要的稅款，這種例子比比皆是，屢見不鮮。五、稅務(wù)籌劃的要求：業(yè)務(wù)通，政策熟。業(yè)務(wù)通指精通行業(yè)管理、財(cái)務(wù)核算（以上工作可由多個(gè)部門、按分工不同協(xié)作完成，但具體負(fù)責(zé)每一項(xiàng)工作的人必須對(duì)本職工作精通）；政策熟，就是對(duì)國家的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策熟，特別是對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的稅收政策熟，不但要準(zhǔn)確把握現(xiàn)行政策，而且要隨時(shí)關(guān)注稅收政策的變化。不但現(xiàn)行政策本身具有籌劃空間，每一次政策調(diào)整，都有可能帶來新的籌劃空間（特別是企業(yè)的決策人員、財(cái)務(wù)人員、辦稅人員必須熟練掌握稅收政策）。為了做到業(yè)務(wù)通、政策熟，企業(yè)必須做到：選賢任能，聘用素質(zhì)

5、高、能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、意識(shí)超前、愛崗敬業(yè)的人員充任職員；加強(qiáng)培訓(xùn)，督促職工不斷增強(qiáng)專業(yè)化知識(shí)，逐漸向業(yè)務(wù)通、政策熟的要求靠近；注重稅務(wù)咨詢，與稅務(wù)機(jī)關(guān)勤溝通、勤聯(lián)系，以取得最新稅務(wù)信息，了解最新稅收政策；不斷收集、整理、積累與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅收政策，盡量不遺漏每一個(gè)可籌劃的點(diǎn)和空間。第二節(jié)稅務(wù)籌劃實(shí)務(wù)一、土地出讓合同案例（一）巧用“繳納土地出讓金”與“取得政府補(bǔ)貼收入”控制土地增值稅。某房屋開發(fā)公司，2008年開發(fā)一個(gè)普通住宅小區(qū)，總的開發(fā)成本為350000000元，其中土地成本120000000元，建筑安裝成本230000000元。銷售收入580000000元，營業(yè)稅金及附加24975000

6、元。期間費(fèi)用15000000元。利息在成本核算。1、籌劃前應(yīng)納稅：扣除項(xiàng)目總額=350000000X130%24975000=479975000元增值額=580000000479975000=100025000增值率=100025000+479975000X100唳20.84%應(yīng)納土地增值稅=100025000X30%=30007500元2、籌劃方案：在簽訂土地出讓合同時(shí)，適當(dāng)提高土地出讓金數(shù)額，然后再以幫助政府建設(shè)公益設(shè)施為名要求政府給與同樣數(shù)額的補(bǔ)貼收入。假設(shè)本案中開發(fā)公司多繳土地出讓金30000000元，然后又由政府返還補(bǔ)貼收入30000000元。3、政策依據(jù)：土地增值稅暫行條例第八條：

7、納稅人建造普通住宅銷售，增值率在20%以下的免征土地增值稅。4、籌劃結(jié)果：扣除項(xiàng)目總額=350000000X130%24975000=479975000元增值額=610000000-509975000=100025000增值率=100025000+509975000X100唳19.61%應(yīng)納土地增值稅=100025000X30%=30007500元（免稅）籌劃后比籌劃前少納土地增值稅30007500元。5、籌劃提示：（1）所開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)必須確實(shí)有為政府建設(shè)的公益設(shè)施；（2）所建設(shè)施必須與所投入資金相當(dāng)；（3）在政府既要求建設(shè)公益設(shè)施，又不出資金的項(xiàng)目上更好運(yùn)作。二、工程設(shè)計(jì)合同案例（二）住宅戶型

8、的設(shè)計(jì)給稅收帶來的影響某房地產(chǎn)公司在一塊面積為12000平方米的土地上，開發(fā)一棟商住樓。（1）一至四樓為商業(yè)用房，建筑面積6400平方米，每平方米平均售價(jià)15000元，與市場(chǎng)公允價(jià)相當(dāng)，共計(jì)銷售96000000元，交納營業(yè)稅金及附加5328000元，；（2）五至十樓為住宅，建筑面積9600平方米，共計(jì)68戶，戶型相同，每平方米平均售價(jià)7000元，同類房屋市場(chǎng)平均價(jià)6000元，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入67200000元，交納營業(yè)稅金及附加3729600元。該棟樓總的開發(fā)成本60500000元，期間費(fèi)用總額480000元，利息在成本中核算。（1）籌劃前應(yīng)納土地增值稅：所開發(fā)住宅應(yīng)為非普通住宅：本小區(qū)建筑容

9、積率=（6400+9600）+12000=1.33,超過1.0,符合普通住宅條件；平均售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)公允價(jià)的7000+6000=1.17倍，符合普通住宅的條件；單套面積為9600+68=141.18平方米，符合普通住宅的條件。因此，住宅部分屬于普通住宅。該項(xiàng)目應(yīng)分別計(jì)算土地增值稅。按照建筑面積比例分配開發(fā)成本：底商應(yīng)分?jǐn)偝杀荆?0500000+（6400+9600）X6400=24200000元底商扣除項(xiàng)目總額：24200000X125%+5328000=35578000元增值額：9600000035578000=60422000元增值率：60422000+35578000X100%=169.

10、83%應(yīng)納增值稅：60422000X50%35578000X15%=24874300元住宅應(yīng)分衣隹成本:60500000+（6400+9600）X9600=36300000元住宅扣除項(xiàng)目總額：36300000X125%+3729600=49104600元增值額：6400000049104600=14895400元增值率：14895400+49104600X100%=30.33%應(yīng)納增值稅：14895400X30%=4468620元合計(jì)應(yīng)納稅：24874300+4468620=29342920元（2）籌劃方案：改變上面普通住宅三個(gè)條件中的一個(gè)，將住宅變成非普通住房。假設(shè)在當(dāng)期的設(shè)計(jì)方案中住宅部分

11、不是68套，而是66套，那么單套住宅面積為9600+66=145.45平方米，就不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。這樣住宅與商業(yè)房就能放在一起計(jì)算土地增值稅了?？梢姽こ淘O(shè)計(jì)與納稅也有著密不可分的關(guān)系。因此說，工程設(shè)計(jì)合同也應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的一個(gè)方面。政策依據(jù)：國稅發(fā)2006187號(hào)，2006年12月28日：（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位進(jìn)行清算；（2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；（3）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（3）籌劃結(jié)果：收入總額：96000000+67200000=163200000元扣除項(xiàng)目總額：60500000X12

12、5%+5328000+3729600=84682600元增值額：16320000084682600=78517400元增值率：78517400+84682600X100%=92.72%應(yīng)納增值稅：78517400X40%84682600X5%=27172830元籌劃后少繳土地增值稅：29342920-27172830=2178090元（4）籌劃提示：不是在所有的情況下將住宅確定為普通住宅都合適。當(dāng)住宅增值率較高，難于降到20%以下時(shí)，就應(yīng)考慮是否有可能讓住宅符合非普通住宅條件，然后與其它商業(yè)用房混算，這樣有可能降低總體增值率。三、建筑安裝合同案例（三）調(diào)整合同竣工時(shí)間調(diào)節(jié)、控制土地增值稅和企業(yè)

13、所得稅。某房地產(chǎn)公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，施工合同標(biāo)明開工日期為2007年2月1日，竣工日期為2008年3月底，工期為13個(gè)月。實(shí)現(xiàn)銷售收入45000000元。開發(fā)成本27500000元（含土地款），期間費(fèi)用4500000元，本年度共發(fā)生借款利息500000，在成本中核算。1、籌劃前應(yīng)納稅：應(yīng)納營業(yè)稅：45000000X5%=2250000元應(yīng)納城建稅：2250000X7%=157500元應(yīng)納教育費(fèi)附加：2250000X4%=90000元合計(jì)：2497500元扣除項(xiàng)目金額：27500000X125%+2497500=36872500元增值額：4500000036872500=8127500元增

14、值率：8127500+36872500X100%=22.04%應(yīng)納增值稅：5127500X30%=2438250元2、籌劃方案：將施工合同中的開工日期向后錯(cuò)，或者將竣工日期項(xiàng)前提，將工期縮短在12個(gè)月之內(nèi)。這樣就可以將貸款利息進(jìn)行費(fèi)用化處理，計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。3、政策依據(jù)：細(xì)則第七條：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、

15、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除。4、籌劃結(jié)果：應(yīng)納營業(yè)稅：45000000X5%=2250000元應(yīng)納城建稅：2250000X7%=157500元應(yīng)納教育費(fèi)附加：2250000X4%=90000元合計(jì)：2497500元扣除項(xiàng)目金額（27500000500000）X130%+2497500=37597500元增值額：4500000037597500=7402500元增值率：7402500+37597500乂100%=19.69%20%，因此不需繳納土地增值稅。結(jié)果節(jié)稅2438250元。5、籌劃提示：此種籌劃，應(yīng)注意貸款利息是否超過開發(fā)成本（含土地成本）的5%，超過的話，在成本當(dāng)中核

16、算有利，不超過的話在費(fèi)用當(dāng)中核算有利。在資金充足的情況下，也應(yīng)該適當(dāng)取得一些項(xiàng)目貸款。這樣對(duì)費(fèi)用的扣除有好處。（3）必須考慮到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)所得稅法實(shí)施條例、國稅發(fā)【2009】31號(hào)文件關(guān)于利息費(fèi)用核算的規(guī)定。（4）工程施工合同的籌劃還可以從設(shè)備的供應(yīng)入手，如果開發(fā)項(xiàng)目由內(nèi)部施工隊(duì)伍承建，那么應(yīng)考慮所有的設(shè)備均應(yīng)以開發(fā)公司名義購入，這樣可以節(jié)約建筑業(yè)營業(yè)稅。四、資金籌集合同案例（四）借助輔助合同，降低向非金融企業(yè)借款利息，少交企業(yè)所得稅昌泰房屋開發(fā)公司，因業(yè)務(wù)急需，2007年底向金龍企業(yè)集團(tuán)借款15000000元，借款期限為一年。雙方協(xié)議年利率為13%，2008年銀行同類貸款利率為8%。200

17、8年企業(yè)應(yīng)納稅所得額為5800000元。1、籌劃前應(yīng)納企業(yè)所得稅：5800000X25%=1450000元；2、籌劃方案：與金龍集團(tuán)簽訂兩份合同，一份借款合同，規(guī)定借款利率與銀行同期貸款利率相同；一份勞務(wù)輸出合同，約對(duì)方提供投資、技術(shù)等方面的服務(wù)，條件是，借款利率必須優(yōu)惠到與銀行同期貸款利率相同，然后超過銀行同期貸款利率部分的利息，改由支付勞務(wù)費(fèi)的形式支付。3、政策依據(jù)：企業(yè)所得稅法第八條：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失、和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”；企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十八條第二款：“非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照

18、金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分”準(zhǔn)予扣除。4、籌劃結(jié)果：應(yīng)納稅所得額為：5800000-15000000X5%（13%8%）=5050000元；應(yīng)納企業(yè)所得稅5050000X25%=1262500元；比籌劃前節(jié)約企業(yè)所得稅：14500001262500=187500元。5、籌劃提示：對(duì)方必須有提供合同簽訂勞務(wù)服務(wù)的能力。有能夠提供相應(yīng)勞務(wù)服務(wù)的人員(包括工程師、建筑師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師、其他相關(guān)技術(shù)人員等)。五、勞動(dòng)用工合同案例(五)變集資合同為勞動(dòng)用工合同，降低企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅某房地產(chǎn)公司有員工130人，員工平均工資1500元，2007年12月末，因公司業(yè)務(wù)需要吸引全體員工

19、集資入股，每股50000元，每人最多兩股，共240股，共吸入資金12000000元；協(xié)議規(guī)定，每年末公司按稅后利潤的15%給大家分紅。2008年公司實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅所得為15000000元。1、籌劃前應(yīng)納企業(yè)所得稅：15000000X25%=3750000元；職工分紅應(yīng)為(150000003750000)X15%=1687500元。平均每股獲取股息1687500+240=7031.25元；每人獲息從7031.25元至14062.50元不等；每人每月獲息從585.94支1171.88元不等?；I劃前工資薪金個(gè)人所得稅為零。應(yīng)代扣職工股息、紅利收入個(gè)人所得稅7031.25X20%X240=337500元。

20、2、籌劃方案：職工集資時(shí)不另簽集資合同或協(xié)議，而是修改原來的勞動(dòng)用工合同的部分內(nèi)容。一個(gè)是改變勞動(dòng)用工合同的時(shí)效，將合同期限由原來的幾年改為一年。二是根據(jù)愿工資與預(yù)計(jì)支付的集資利息原來修訂新的月薪額度。將支付給職工的股息轉(zhuǎn)化為以工資的形式支出。3、政策依據(jù)：(1)企業(yè)所得稅法第十條第一款：“向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益”不得扣除.；(2)企業(yè)所得法實(shí)施條例第三十四條第一款：企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除”；(3)國稅發(fā)200820號(hào)：自2008年3月1日起，個(gè)人所得稅工資、薪金所得減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)從每月1600元提高到每月2000元。(2008年2月20日)。自2011年9月1

21、日調(diào)高到3500元。(4)個(gè)人所得稅法第六條第一款第六項(xiàng)：利息、股息、紅利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入額為應(yīng)納稅所得；(5)國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知(國稅函20093號(hào))關(guān)于合理工資薪金問題實(shí)施條例第三十四條所稱的含理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金。稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)工資薪金進(jìn)行合理性確認(rèn)時(shí)，可按以下原則掌握：A、企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；日企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；C、企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；D企業(yè)對(duì)實(shí)

22、際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù)。E、有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的；關(guān)于工資薪金總額問題實(shí)施條例第四十、四十一、四十二條所稱的工資薪金總額”，是指企業(yè)按照本通知第一條規(guī)定實(shí)際發(fā)放的工資薪金總和，不包括企業(yè)的職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金。屬于國有性質(zhì)的企業(yè)，其工資薪金，不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計(jì)入企業(yè)工資薪金總額，也不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。4、籌劃結(jié)果：當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為150000001687500=13312500元應(yīng)納企業(yè)所得稅

23、：13312500X25%=3328125元；籌劃后少繳企業(yè)所得稅3750000-3328125=421875元有20人月工資為2085.84元，扣除2000元，再扣除四金396.31元（按應(yīng)發(fā)工資的19%:養(yǎng)老8%、醫(yī)療2%、失業(yè)1%、公積金8%）不夠納稅；有110人月工資2617.88元，扣除2000元，再扣除四金497.40元（按應(yīng)發(fā)工資的19%:養(yǎng)老8%、醫(yī)療2%、失業(yè)1%、公積金8%）所得額為120.48元，應(yīng)納稅120.24X5%X12X110=9378.72元。籌劃后比籌劃前少代扣個(gè)人所得稅337500-9378.72=328121.28元有20人節(jié)約稅款1406.25元；有11

24、0人每人節(jié)約稅款1406.25X2120.25X5%X12=2740.35元。合計(jì)少繳稅款=421875+328121.28=749996.28元5、籌劃提示：籌劃過程中，必須考慮當(dāng)?shù)氐墓べY水平，籌劃后的工資水平不宜奇高。本案中，職工月工資加上月平均利息收入大約在2085.94至2671.88元之間，基本合理。此種運(yùn)作方法，必須根據(jù)上年的盈利水平事先估算好本年預(yù)計(jì)盈利水平和預(yù)計(jì)利息支出金額，以確定職工當(dāng)年的工資水平。案例(六)在勞務(wù)報(bào)酬合同的支付金額上做文章，達(dá)到少繳個(gè)人所得稅的目的瑞安房地產(chǎn)公司，2007年聘請(qǐng)一名高管人員進(jìn)行投資與設(shè)計(jì)籌劃，合同約定所有勞務(wù)報(bào)酬于項(xiàng)目完工驗(yàn)收后一次性支付，總

25、金額24萬元。1、籌劃前應(yīng)納個(gè)人所得稅：應(yīng)納稅所得額：240000X(120%)=192000元應(yīng)納個(gè)人所得稅：20000X20%+(5000020000)X20%X1.5+(19200050000)X20%X2=4000+9000+56800=69800元2、籌劃方案：修改合同或協(xié)議內(nèi)容，改變勞務(wù)報(bào)酬支付方式，變一次性支付240000元為每月支付20000，然后計(jì)入其他應(yīng)付款，待年終再集中兌現(xiàn)。目的是回避勞務(wù)報(bào)酬所得有關(guān)加成征收的規(guī)定。將會(huì)計(jì)核算方法由：借：開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)240000貸：銀行存款240000改為，每月：借：開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)20000貸：其他應(yīng)付款籌劃費(fèi)20000同時(shí)，每

26、月計(jì)算應(yīng)扣個(gè)人所得稅。20000X(120%)X20%=3200年中兌現(xiàn)時(shí)：借：其他應(yīng)付款籌劃費(fèi)240000貸：銀行存款2400003、政策依據(jù)：個(gè)人所得稅法第三條第四項(xiàng)：勞務(wù)報(bào)酬所得，適用比例稅率，稅率為20%，對(duì)勞務(wù)報(bào)酬所得一次收入畸高的，可實(shí)行加成征收，具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第十一條：稅法第三條第四項(xiàng)所說的勞務(wù)報(bào)酬所得一次收入畸高，是指?jìng)€(gè)人一次取得勞務(wù)報(bào)酬，其應(yīng)納稅所得額超過20000元。對(duì)前款應(yīng)納稅所得額超過20000元至50000元的部分，依照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額后再按照應(yīng)納稅額加征五成，超過50000元的部分，加征十成。個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第二十一條：勞務(wù)報(bào)酬所

27、得，屬于一次性收入的，以取得該項(xiàng)收入為一次；屬于同一項(xiàng)目連續(xù)性收入的，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。4、籌劃結(jié)果全年應(yīng)扣個(gè)人所得稅=3200X12=38400元籌劃后比籌劃前少扣稅=6980038400=31400元5、籌劃提示：行此項(xiàng)籌劃，必須在協(xié)議中寫明付款方式為按月支付。須每月進(jìn)行帳務(wù)處理,并扣繳其應(yīng)納個(gè)人所得稅。以上兩項(xiàng)缺一不可。（3）與公司沒有固定工資關(guān)系的售樓小姐報(bào)酬可借鑒這一方案。六、房屋銷售合同案例（七）變“房屋銷售合同”為“土地收儲(chǔ)合同”和“委托代建合同”。某房地產(chǎn)公司以15000000元購得一塊土地，在該土地上面建設(shè)一座寫字樓，開發(fā)成本、費(fèi)用共計(jì)35000000元，建成后將這

28、棟樓以75000000元的價(jià)格賣給某行政事業(yè)單位作為辦公用房，盈利25000000元。1、籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅=75000000*5.55%=4162500元扣除項(xiàng)目金額=35000000X130%+4162500=49662500元增值額=75000000-49662500=25337500元增值率=25337500+49662500X100%=51.02%應(yīng)納土地增值稅=25337500X40%49662500X5%=7651875元共應(yīng)納稅：11814375元。2、籌劃方案：充分利用委托代建。開工建設(shè)以前，與政府簽訂一份土地收儲(chǔ)合同，將土地先以政府收儲(chǔ)名義收回，再由政府出讓給該行政事業(yè)單位。

29、讓該單位負(fù)責(zé)辦理立項(xiàng)手續(xù)，然后與該單位簽訂委托代建協(xié)議。這樣就將原來的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”合同轉(zhuǎn)變?yōu)椤稗D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同和“代理服務(wù)”合同。成功避開銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)，從而達(dá)到降低計(jì)稅依據(jù)的目的。3、政策依據(jù)：國稅發(fā)1993149號(hào)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。國稅函2008277號(hào)（國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知2008年3月27日）納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土

30、地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號(hào)）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。營業(yè)稅暫行條例第一條在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅；營業(yè)稅稅目注釋銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為；國稅發(fā)1995076號(hào)代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。4、籌劃結(jié)果：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)納營業(yè)稅=0元應(yīng)納土地增值稅=0元委托代

31、建營業(yè)稅（假設(shè)盈利為代建手續(xù)費(fèi)）=25000000X5%=1250000元籌劃后比籌劃前節(jié)約稅款=11814375-1250000=10564375元5、籌劃提示：進(jìn)行此項(xiàng)籌劃，操作中應(yīng)注意必須符合委托代建的基本條件；此項(xiàng)籌劃一般僅限于開發(fā)政府部門或企事業(yè)單位辦公用房，委托單位無需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況。否則會(huì)因?yàn)槲袉挝徊痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)資格，無法獲取銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，而造成銷售環(huán)節(jié)無法給客戶開據(jù)發(fā)票，最終影響確權(quán)。案例（八）變“銷售不動(dòng)產(chǎn)合同”為“對(duì)外投資合同”和“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。某房地產(chǎn)公司建一寫字樓，建成后以60000000元的價(jià)格銷售給某關(guān)聯(lián)企業(yè)。1、籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅=60000000*5%

32、=3000000元2、籌劃方案：變銷售不動(dòng)產(chǎn)為投資。不與用房單位簽訂房屋銷售合同，而是在房屋即將交付使用時(shí)，與用房單位簽訂一份用新建房進(jìn)行投資，按投資比例參與利潤分配的合同或協(xié)議；然后時(shí)機(jī)成熟時(shí)再簽訂一份轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同或協(xié)議。3、政策依據(jù)：財(cái)稅字2002191號(hào)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，按比例參與利潤分配不征營業(yè)稅（取得固定利潤，按租賃征稅）；轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征營業(yè)稅。4、籌劃結(jié)果：以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資不納營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓股權(quán)同樣不納營業(yè)稅籌劃后比籌劃前節(jié)稅=30000000=3000000元5、籌劃提示：此項(xiàng)籌劃，適用于有合作意向、或者有合作基礎(chǔ)的項(xiàng)目，如果開發(fā)的是商業(yè)用房，采取此種合作方法更易于操作，一般不

33、適用于住宅開發(fā)。投資業(yè)務(wù)，接受投資的一方只需根據(jù)投資合同或協(xié)議，以及評(píng)估報(bào)告所確定的價(jià)值入賬，不需要開具發(fā)票。此項(xiàng)籌劃不適宜土地增值稅。案例（九）充分利用業(yè)務(wù)的兩面性，適時(shí)調(diào)節(jié)合同條款的內(nèi)容，左右稅收局勢(shì)。某房地產(chǎn)公司，開發(fā)一普通住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)銷售收入45000000元，扣除項(xiàng)目總金額37000000元。同時(shí)，為了節(jié)省銷售不動(dòng)產(chǎn)化解營業(yè)稅，將為其他單位代收各項(xiàng)費(fèi)用4000000元放在下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司核算。1、籌劃前開發(fā)公司應(yīng)納土地增值稅：收入總額：45000000元扣除項(xiàng)目金額：37000000元增值額：45003700=8000000元增值率：8000000+37000000X100%

34、=21.62%應(yīng)納增值稅：8000000X30%=240萬元2、籌劃方案：適當(dāng)修改銷售合同條款，將代收款項(xiàng)納入合同總價(jià)，并由本單位負(fù)責(zé)開票。將原來物業(yè)公司收取的4000000元代收款項(xiàng)重新計(jì)入開發(fā)公司。3、政策依據(jù)：財(cái)稅字199548號(hào)：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計(jì)入收入的，不許扣除。4、籌劃結(jié)果：不考慮代售費(fèi)用應(yīng)繳納的銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅；在增值額的情況下，增值率下降。收入總額=45000000+4000000=49000000元扣除項(xiàng)目金額=37000000+4000000+=41000000元增值額：4900000041200000=800000

35、0元20% ，不需繳納土地增值稅。節(jié)約增值率：8000000+41000000X100%=19.51%結(jié)果：在增值額不變的情況下，增值率降低，小于稅款240萬元；如果再考慮物業(yè)公司不用繳納“代理業(yè)營業(yè)稅”，節(jié)稅會(huì)更多一些。5、籌劃提示：不是所有的時(shí)候?qū)⒋召M(fèi)用計(jì)入物業(yè)管理公司帳內(nèi)都能節(jié)稅。稅收籌劃要綜合考慮，不要因?yàn)楣?jié)省點(diǎn)營業(yè)稅，損失了企業(yè)的更大利益。案例（十）分解、合同主體，控制營業(yè)稅、土地增值稅。某房屋開發(fā)公司2008年銷售一批精裝房，共計(jì)20000平方米，平均售價(jià)4200元，共實(shí)現(xiàn)銷售收入84000000元。1、籌劃前應(yīng)納營業(yè)稅=84000000X5%=4200000元2、籌劃方案：將單

36、純的銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，轉(zhuǎn)化為銷售不動(dòng)產(chǎn)和房屋裝修兩部分。該公司將每平房米4200元的平均售價(jià)，分解為每平方米平均售價(jià)3600元，每平方米裝修價(jià)600元，與客戶簽署了銷售、裝修兩份協(xié)議，并將兩筆收入分別計(jì)入開發(fā)公司和建筑公司。3、政策依據(jù)：營業(yè)稅暫行條例營業(yè)稅稅目稅率表：建筑業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)稅率3%；銷售不動(dòng)產(chǎn)，包括銷售建筑物及其他土地附著物稅率5%。4、籌劃結(jié)果：銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=3600X20000X5%=3600000元建筑業(yè)營業(yè)稅=600X20000X3%=360000元合計(jì)=3600000+360000=3960000元籌劃后比籌劃前節(jié)稅=4200000-39

37、60000=240000元5、籌劃提示：（1）此方法比較適用于房地產(chǎn)公司與建筑公司同屬于一個(gè)集團(tuán)的情況；（2）籌劃在先，必須將裝修部分成本計(jì)入建筑公司，防止檢查時(shí)被確認(rèn)為人為分解收入；（3）實(shí)行按揭貸款的，在簽訂按揭貸款合同的過程中一定要審慎從事；（4）運(yùn)用這種方法，還可以通過對(duì)收入、成本的調(diào)解、掌控，調(diào)節(jié)、控制土地增值稅。案例（十一）巧設(shè)促銷、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，調(diào)節(jié)控制營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。某房地產(chǎn)公司2008年度開發(fā)一棟普通住宅樓，當(dāng)年竣工。合同總售價(jià)30000000元，銷售過程中按照合同條款規(guī)定，贈(zèng)送購房者空調(diào)、冰箱等價(jià)值800000元，計(jì)入銷售費(fèi)用。該房屋總的開發(fā)成本為1

38、7500000元，期間費(fèi)用為5000000（含借款利息）元。1、籌劃前應(yīng)納稅：營業(yè)稅近及附加=30000000X5、55%=1665000元企業(yè)所得稅=【300000001900000016650005000000+800000（捐贈(zèng)不予列支）】X25%=1286250元代扣代繳個(gè)人所得稅=800000X20%=160000元（偶然所得）土地增值稅：扣除項(xiàng)目總額=175000000X130%+1665000=24415000元增值額=30000000-24415000=5585000增值率=5585000+24415000X100%=22.86%應(yīng)納土地增值稅=5585000X30%=1675

39、500元合計(jì)應(yīng)納稅=1665000+1286250+160000+1675500=4786750元。2、籌劃方案：改變房屋銷售合同條款，取消其中關(guān)于贈(zèng)送空調(diào)、冰箱的內(nèi)容，變贈(zèng)送物品條款為銷售扣點(diǎn)條款。假設(shè)銷售扣點(diǎn)金額與贈(zèng)送物品金額相同。但給企業(yè)帶來的利益大不相同。3、政策依據(jù)：（1）國稅函【2008】875號(hào)文件，商業(yè)折扣（價(jià)格折扣）在同一張發(fā)票注明的，允許在計(jì)征營業(yè)稅時(shí)扣除。個(gè)人所得稅法第三條，偶然所得稅率20%，第五條，偶然所得以每次收入額為應(yīng)納稅所得。企業(yè)所得稅法第十條，非公益性捐贈(zèng)支出不予扣除；贊助支出不予扣除。土地增值稅暫行條例第八條：開發(fā)普通住宅，增值率再20%以下的免征土地增值稅

40、。4、籌劃結(jié)果：營業(yè)稅近及附加=（30000000-800000）X5、55%=1620600元企業(yè)所得稅=【30000000-19000000-1620600-5000000X25%=1094850元土地增值稅：扣除項(xiàng)目總額=175000000X130%+1620600=24370600元增值額=30000000800000-24370600=4829400元增值率=4829400+24370600X100%=19.82%應(yīng)納土地增值稅=4829400X30%=1448820元（免稅）合計(jì)應(yīng)納稅=1620600+1094850=2715450元?；I劃后比籌劃前少納稅=4786750-2715

41、450=2071300元。5、籌劃提示：（1）在所有的促銷手段中贈(zèng)送物品的方式是最不可取的；其次，采取現(xiàn)金折扣也不如采取商業(yè)折扣，因?yàn)椴扇‖F(xiàn)金折扣的方式，折扣部分要繳納營業(yè)稅。（2）采取商業(yè)折扣方式，扣點(diǎn)可以不必在銷售合同中體現(xiàn)，這樣開票時(shí)也不必注明折扣。案例（十二）增加銷售環(huán)節(jié)，控制土地增值稅、企業(yè)所得稅（增加費(fèi)用扣除基數(shù)）某房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，土地費(fèi)用17000000元，建筑成本45000000元，當(dāng)期收入110000000元（假定利息在財(cái)務(wù)費(fèi)用核算）。1、籌劃前應(yīng)納稅金及附加：營業(yè)稅：110000000X5.55%=6105000元扣除項(xiàng)目金額：（17000000+45000000

42、）X130%+6105000=86705000元。增值額：11000000086705000=23295000元增值率：23295000+86705000X100%=26.87%應(yīng)納增值稅：23295000X30%=6988500元。合計(jì)應(yīng)納稅：13093500元。2、籌劃方案：成立銷售公司、或利用關(guān)聯(lián)企業(yè)，增加銷售環(huán)節(jié)。將房屋先以抵債或銷售的方式低價(jià)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)企業(yè)（必須有房屋銷售權(quán)）或銷售公司。再由關(guān)聯(lián)企業(yè)（必須有房屋銷售權(quán)）或銷售公司以市價(jià)對(duì)外銷售，通過二次銷售降低增值率。爭(zhēng)取第一環(huán)節(jié)增值率依然w20%。在這一過程中，實(shí)際上就是原來的銷售合同發(fā)生很大改變。對(duì)于房地產(chǎn)公司與購買方簽訂的合同而

43、言，一是改變了銷售對(duì)象，二是改變了合同金額。同時(shí)為了業(yè)務(wù)需要，還必須簽訂另一份合同，就是銷售公司與最終購買方簽訂的合同。3、政策依據(jù)：條例第八條：納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。操作方法：假設(shè)房地產(chǎn)公司先以100000000元的價(jià)格將房屋銷售給銷售公司，再由銷售公司以市價(jià)銷售。4、籌劃結(jié)果：（1）房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅營業(yè)稅：100000000X5.55%=5550000元扣除項(xiàng)目金額：（17000000+45000000）X130%+5550000=86150000元。增值額：10000000086150000=13850000元增值率：13850000+

44、86150000X100%=16%應(yīng)納增值稅13850000X30%=4155000元增值率小于20%，免征土地增值稅。合計(jì)：5550000元（2）銷售公司應(yīng)納稅：營業(yè)稅：（110000000100000000）X5.55%=555000元契稅：100000000X4%=4000000（契稅稅率4%）扣除項(xiàng)目金額：100000000+555000+4000000=104555000元。增值額：110000000104555000=5445000元增值率：5445000+104555000X100%=5.21%應(yīng)納增值稅：5445000X30%=1633500元。合計(jì)：555000+400000

45、0+1633500=6188500元整個(gè)集團(tuán)納稅：5550000+6188500=11738500元比籌劃前少納稅1309350011738500=1355000元。5、籌劃提示：進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)，一定考慮契稅因素；時(shí)還要考慮注冊(cè)銷售公司和與關(guān)聯(lián)公司往來的成本；意所辦新公司必須回避企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第109條，關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)的規(guī)定，新辦公司必須與本公司沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系。盡量避免關(guān)于關(guān)聯(lián)企業(yè)往來價(jià)格的規(guī)定（價(jià)格明顯偏低，予以調(diào)整）；不能被認(rèn)為是企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第120條所說的“以減少、免除稅款或推遲繳納稅款為主要目的”的實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排”；如果不考慮第一環(huán)節(jié)享受免稅，單從將高一檔稅

46、率降為低一檔稅率考慮，意義不大；此方法也可以作為企業(yè)所得稅籌劃的方法之一。假設(shè)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)選產(chǎn)非超標(biāo)，采取這種方法，可以多列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)=100000000X5%o=500000,廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)=100000000X15%=25000000元。七、房屋租賃合同案例（十三）取消合同個(gè)別附加條款，控制營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。2005年6月，某房屋開發(fā)公司將移動(dòng)閑置房屋租給一家外貿(mào)公司作為辦公用房。合同規(guī)定每年租金2000000元，付款日期為每年的六月份，租期五年。同時(shí)合同規(guī)定，租賃期間賬面有關(guān)于這發(fā)生的修繕費(fèi)用由承租方負(fù)擔(dān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)這家外貿(mào)公司進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，棟房屋的

47、修繕記錄。包括電梯改造、供暖設(shè)施維修等共計(jì)支出48萬元。同時(shí)找到了雙方租賃合同。確認(rèn)了以上內(nèi)容。并根據(jù)合同找到房產(chǎn)公司。1、籌劃前應(yīng)納稅營業(yè)稅金及附加=2480000X5、55險(xiǎn)137640元房產(chǎn)稅=2480000X12%297600元合計(jì)應(yīng)納稅=137640+297600=435240元2、籌劃方案：取消合同中關(guān)于維修費(fèi)用的條款。3、政策依據(jù)：（1）房產(chǎn)稅條例第三條，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10至30后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。（2）房產(chǎn)稅暫行條

48、例第四條，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12。4、籌劃結(jié)果：營業(yè)稅金及附加=2000000X5.55%=111000元房產(chǎn)稅=2000000X12%=240000元合計(jì)應(yīng)納稅=111000+240000=351000元籌劃后壁籌劃前少繳稅=435240-351000=84240元。5、籌劃提示：（1）如果合同中沒有涉及維修條款，那么外貿(mào)公司的維修行為對(duì)于房產(chǎn)公司來講就是一種“或有行為”。房產(chǎn)公司既可以承認(rèn)，也可以不承認(rèn)。最終征稅只能以合同為準(zhǔn)。（2）這種做法同樣影響企業(yè)所得稅。按照以上合同的內(nèi)容，房產(chǎn)公司要多繳企業(yè)所得稅（48000084240）X25%=99395元。案例（十四）分解合同租賃金額，控制調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅。某房屋開發(fā)公司將一棟閑置房屋租賃給以家單位做辦公用房。年租金2500000元。1、籌劃前應(yīng)納稅：房產(chǎn)稅2500000X12%=300000元2、籌劃方案：改簽合同，將原來的房屋租賃合同分解為房屋租賃和物業(yè)管理兩份合同。其中房屋租賃費(fèi)2000000萬元，物業(yè)管理費(fèi)500000元