房地產(chǎn)投資分析試題

1、房地產(chǎn)投資分析試題一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題 1 分，共 24 分 ).基于房地產(chǎn)投資() 的特征，房地產(chǎn)投資者特別重視房地產(chǎn)位置的選擇。A. 適應(yīng)性強(qiáng).房地產(chǎn)間接投資不包括()。A. 房地產(chǎn)置業(yè)投資.權(quán)益投資收益率是衡量投資者()收益水平的內(nèi)部收益率指標(biāo)。A. 投入的全部資本C.投入的全部現(xiàn)金.某物業(yè)投資的年毛租金收入 35 萬(wàn)元， 扣除成本費(fèi)用后年凈經(jīng)營(yíng)收入為 30 萬(wàn)元， 年還本付 息數(shù)額為 20 萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為 ()。A.0.146C.1.75. (P/A, i, n)是()公式的復(fù)利系數(shù)標(biāo)

2、準(zhǔn)表示法。A. 一次支付現(xiàn)值C.等差序列現(xiàn)值.第 ()類(lèi)居住用地是指以多層住宅為主、建筑密度較低、 綠地率較高且環(huán)境良好的居住用地。A. 一C三.某居住區(qū)總建筑用地面積為 5 萬(wàn)平方米，居住建筑基底土地面積2.5 萬(wàn)平方米，居住區(qū)總建筑面積為10 萬(wàn)平方米，公共建筑面積為 0.5 萬(wàn)平方米,則居住區(qū)容積率為() 。A.2.0C.2.1.在我國(guó) ()對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更為直接、 明顯的調(diào)節(jié)功能， 可直接控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。A. 銀行利率C. 土地供應(yīng)計(jì)劃.房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和影響的， 投資周期在() 滯后于市場(chǎng)周期的變化，其他階段則超前。A. 第一階段和第三階段初期C

3、.第二階段和第三階段初期.房地產(chǎn)商品供給彈性受時(shí)間因素的影響，短期供給曲線是一條()直線。A. 垂直于橫軸的C.垂直于縱軸的.() 主要用來(lái)反映計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用以選擇籌資方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。C.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表.從目前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)投資收益率依據(jù)所處城市和項(xiàng)目類(lèi)型不同， 大體在 ()。A.15% - 18%B.5%- 8%C.25%-35%D.35% 以上.下列哪項(xiàng)內(nèi)容不屬于可行性研究的五個(gè)步驟之一的?().()表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。.個(gè)人住房貸款主要是指自然人取得用于購(gòu)建自用住房的貸款，其性質(zhì)為 ()貸款。A. 消費(fèi)性C.經(jīng)營(yíng)性.金融機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售

4、房發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，通過(guò)推出開(kāi)發(fā)商全程擔(dān)保貸款方式，就將主要貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)到 ()身上。A. 承建商C.銀行.存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)()能力的指標(biāo)之一。.反映企業(yè)獲利能力的指標(biāo)總資產(chǎn)報(bào)酬率等于() 。A.(稅后凈利-利息費(fèi)用+利息費(fèi)用X所得稅率)/平均資產(chǎn)總額X 100%B.(稅后凈利-利息費(fèi)用+利息費(fèi)用X所得稅率)/資產(chǎn)總額X 100%C.(稅后凈利/所有者權(quán)益余額)x 100%D.(稅后凈利/所有者權(quán)益平均余額)X 100%.零售商業(yè)與服務(wù)用房投資通常不包括() 。A. 寫(xiě)字樓.房產(chǎn)稅的稅率,依照 ()計(jì)算繳納時(shí),其稅率為 1.2%。 TOC o 1-5 h z .土地增值稅實(shí)行()。.下列

5、稅種中()的實(shí)繳稅額不是城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)。A. 增值稅C.營(yíng)業(yè)稅.商業(yè)鋪面房投資的成功主要依賴(lài)于() 。.中型購(gòu)物中心的可出租面積大約在()萬(wàn)平方米左右。-1.0- 10.0-二、多項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二至五個(gè)正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題 1 分，共 10 分 ).政府用來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策包括()，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。C.金融政策.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期大體由()階段組成。A. 準(zhǔn)備期C.使用期.從市場(chǎng)分析角度可將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分為需求、供應(yīng)、市場(chǎng)交易和其他信息，其中，其他信息包括()等

6、方面信息。A. 空置量信息C.金融信息.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及管理的不同階段需要有多種專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)提供服務(wù)，專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)包括()。A. 建筑師及工程師.對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為()等方面。A. 租金收入C.減少納稅.開(kāi)發(fā)商在舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來(lái)越大，主要體現(xiàn)在()等方面。E.與新城區(qū)相比，舊城區(qū)要求的綠地面積所占比例更大.房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)有關(guān)的()等各種信用活動(dòng)的總稱(chēng)。A. 租賃、轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券時(shí)，還本付息的期限一般應(yīng)根據(jù)()而定。A. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期.企業(yè)所得稅的應(yīng)納所得額為收入總額扣除準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目指與納稅人取得 TOC o 1-5 h z

7、 收入有關(guān)的 () 。.寫(xiě)字樓租約中的基本內(nèi)容包括 ()。6 分，共 30 分)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在哪些方面？政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的原則有哪些?簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源。什么是土地增值稅和增值額？稅法規(guī)定的六項(xiàng)扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容。寫(xiě)字樓業(yè)主可采取哪些租金折扣形式來(lái)吸引租戶(hù)？12 分，共 24 分)已知前40.DJ 公司擬以 500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。三年樓價(jià)款付款比例分別為 20% 、 20%和 60%，第四年裝修并開(kāi)始出租，當(dāng)年的毛租金 TOC o 1-5 h z 收入為 200 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為50 萬(wàn)元，裝修總支出 100 萬(wàn)元，并

8、預(yù)計(jì)在此后的第5-20年毛租金收入 300 萬(wàn)元和經(jīng)營(yíng)成本80 萬(wàn)元，貼現(xiàn)率為10%。寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)到第20 年末轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得轉(zhuǎn)讓凈收入 1400 萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量表并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值(設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年末)。41.已知某業(yè)主以 40 萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一宗商業(yè)店鋪物業(yè)，之后又花費(fèi) 10 萬(wàn)元用于內(nèi)裝修，并在利用此店鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的 20 年中，每年花2 萬(wàn)元用于店鋪的維護(hù)維修，且第10 和 20年各花 15 萬(wàn)元將店鋪重新裝修一次，已知貸款利率為 14% ，貼現(xiàn)率為16%，則該業(yè)主在第 20 年末投入的全部費(fèi)用現(xiàn)值之和為多少萬(wàn)元?五、論述題( 12 分)試述

9、可行性研究中房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的基本內(nèi)容。第五章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法模擬試題一、單項(xiàng)選擇題。1 當(dāng)用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力時(shí)，若其() ，則該項(xiàng)目不可接受。A. NVP0 D. NVP=1. 所謂財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率， 是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)， 各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)為() 時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。A 0D. =1.在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期 Pb與基準(zhǔn)回收期P0相比較，若()， 則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。A. PbPcB. Pb PcC. Pb PcD. Pb 與 PC無(wú)關(guān)4一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2 年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為

10、( )。A. 20%- 30%B.25% 35%C.30%40%D.35%45%5在房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率稱(chēng)為 ()。A.投資回報(bào)率 B. 現(xiàn)金回報(bào)率 C. 投資利潤(rùn)率 D. 成本利潤(rùn)率6在房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，稱(chēng)為 ()。A.投資回報(bào)率 B. 現(xiàn)金回報(bào)率 C. 投資利潤(rùn)率 D. 成本利潤(rùn)率7流動(dòng)比率是反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)地。在國(guó)際上，銀行一般要求這一比率維持在() 以上，因此人們稱(chēng)之為“銀行家比率” 。A 50%B.100%C.200%D.300%8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)比率，

11、相對(duì)()。9. 一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率()。10對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其速動(dòng)比率() 流動(dòng)比率。二、多項(xiàng)選擇題。1廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定和資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬，可分為： ( ) 。 TOC o 1-5 h z 2廣義投資所投入的資源，可以是資金，也可以是( ) 。3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資，包括( ) 。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入，包括( ) 。5 利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)， 企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取9當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算借款償還期。()開(kāi)發(fā)或投資利潤(rùn)。企業(yè)利潤(rùn)可以分為： () 等四個(gè)層次。A.6房地產(chǎn)

12、開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)中， () 屬于表態(tài)指標(biāo)。 TOC o 1-5 h z 7房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)中屬于靜態(tài)指標(biāo)的有：()。8房地主開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的清償能力指標(biāo)，主要有：()。三、判斷題。1. 投資回收也可以稱(chēng)為投資回報(bào)。 ()2 房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是廣義的， 是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 ()3對(duì)于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于固定資產(chǎn)投資性質(zhì)，其投資的大部分是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品， 并通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)租售或建成后的租售活動(dòng)，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。 TOC o 1-5 h z ()4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷(xiāo)售成本、配套設(shè)施銷(xiāo)售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。 ()5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)