重慶某項目市場、定位報告

1、 TOC o 1-3 u 第一部分 重慶宏觀經(jīng)濟與全國其他城市的對比分析 PAGEREF _Toc122893912 h 5一、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對比分析 PAGEREF _Toc122893913 h 5二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化對比分析 PAGEREF _Toc122893914 h 6三、直轄至今各年的人均GDP變化狀況 PAGEREF _Toc122893915 h 8四、直轄至今各年的人口增長情況 PAGEREF _Toc122893916 h 9五、城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入 PAGEREF _Toc122893917 h 10六、重慶市社會消費品零售總額發(fā)展趨勢分析 PAGEREF

2、_Toc122893918 h 11七、重慶市固定資產(chǎn)投資總額對比分析 PAGEREF _Toc122893919 h 13第二部分 重慶宏觀房地產(chǎn)市場簡析 PAGEREF _Toc122893920 h 15一、重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程研究 PAGEREF _Toc122893921 h 151、重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模以及與國內(nèi)其他城市的比較 PAGEREF _Toc122893922 h 152、重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場情況（單位：萬平方米） PAGEREF _Toc122893923 h 16二、重慶房地產(chǎn)市場起步至今主城區(qū)宏觀房地產(chǎn)市場對比研究 PAGEREF _Toc122893924 h

3、181、重慶主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）對比分析 PAGEREF _Toc122893925 h 182、重慶主城區(qū)商品房竣工面積對比分析（單位：平方米） PAGEREF _Toc122893926 h 193、重慶主城區(qū)各區(qū)商品房銷售面積對比分析（單位：萬平方米） PAGEREF _Toc122893927 h 194、重慶主城各區(qū)商品房銷售金額對比分析（單位：億元） PAGEREF _Toc122893928 h 215、重慶主城區(qū)商品房銷售均價對比分析（單位：元/平方米） PAGEREF _Toc122893929 h 22第三部分 重慶中高端住宅物業(yè)的發(fā)育歷程 PAGEREF _

4、Toc122893931 h 25一、中高端住宅物業(yè)的界定 PAGEREF _Toc122893932 h 25二、中高端住宅物業(yè)發(fā)育歷程 PAGEREF _Toc122893933 h 251、萌芽階段（9297年） PAGEREF _Toc122893934 h 252、起步階段（982000年） PAGEREF _Toc122893935 h 263、發(fā)展階段（20012002年底） PAGEREF _Toc122893936 h 264、逐步成熟階段2003年至今 PAGEREF _Toc122893937 h 27三、中高端住宅物業(yè)未來幾年競爭態(tài)勢： PAGEREF _Toc1228

5、93938 h 28第四部分 項目所在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展 PAGEREF _Toc122893939 h 29一、觀音橋商業(yè)中心 PAGEREF _Toc122893940 h 29二、北濱路沿線 PAGEREF _Toc122893941 h 291、北濱路新商圈的規(guī)劃 PAGEREF _Toc122893942 h 292、社區(qū)氛圍未來將會像成城市中心的中高檔聚居地 PAGEREF _Toc122893943 h 303、交通規(guī)劃交通骨架暢通 PAGEREF _Toc122893944 h 304、人口與消費輻射將會輻射全市范圍 PAGEREF _Toc122893945 h 30三、江北嘴C

6、BD PAGEREF _Toc122893946 h 30第五部分 重慶市各區(qū)域各板塊住宅市場分析（見附件一） PAGEREF _Toc122893947 h 31第六部分 重慶市各區(qū)域重點潛在項目分析 PAGEREF _Toc122893948 h 32一、各項目概況 PAGEREF _Toc122893949 h 32二、樓盤區(qū)域數(shù)量及體量分布 PAGEREF _Toc122893950 h 36第六部分 競爭板塊市場分析 PAGEREF _Toc122893951 h 38一、熱點板塊供應(yīng)及需求狀況分析 PAGEREF _Toc122893952 h 381、各競爭板塊供應(yīng)狀況 PAGE

7、REF _Toc122893953 h 392、各競爭板塊各類產(chǎn)品供應(yīng)體量分析 PAGEREF _Toc122893954 h 543、預(yù)測2006年各熱點競爭板塊產(chǎn)品放量 PAGEREF _Toc122893955 h 72二、其他競爭板塊的現(xiàn)有供應(yīng)和潛在供應(yīng)情況 PAGEREF _Toc122893956 h 781、觀音橋板塊 PAGEREF _Toc122893957 h 782、南濱路板塊 PAGEREF _Toc122893958 h 813、沙濱路板塊 PAGEREF _Toc122893959 h 86三、競爭市場小結(jié) PAGEREF _Toc122893960 h 87第七部

8、分 典型項目列舉（見附件二）第八部分 項目定位探討 PAGEREF _Toc122893961 h 88第八部分 項目定位探討 PAGEREF _Toc122893962 h 89一、市場主力供應(yīng)各房型戶型面積區(qū)間以及總價區(qū)間 PAGEREF _Toc122893963 h 89二、房型統(tǒng)計分析 PAGEREF _Toc122893964 h 92第九部分 消費者研究 PAGEREF _Toc122893965 h 97一、參考貴司前期完成的消費需求專題調(diào)查報告 PAGEREF _Toc122893966 h 97二、緯聯(lián)市場研究中心數(shù)據(jù)庫的客戶座談會結(jié)論（見附件三） PAGEREF _Toc

9、122893967 h 97第十部分 項目定位 PAGEREF _Toc122893968 h 98一、項目分析 PAGEREF _Toc122893969 h 981、地塊基本情況 PAGEREF _Toc122893970 h 982、項目交通狀況分析 PAGEREF _Toc122893971 h 993、項目周邊商業(yè)及配套分析： PAGEREF _Toc122893972 h 994、項目地塊SOWT分析 PAGEREF _Toc122893973 h 995、項目自身素質(zhì)及項目突破破口分析 PAGEREF _Toc122893974 h 100二、項目定位 PAGEREF _Toc1

10、22893975 h 1011、項目總體定位概念 PAGEREF _Toc122893976 h 1012、項目檔次定位 PAGEREF _Toc122893977 h 1013、產(chǎn)品定位 PAGEREF _Toc122893978 h 1014、目標(biāo)客戶群定位 PAGEREF _Toc122893979 h 1025、項目價格定位 PAGEREF _Toc122893980 h 104三、項目分期計劃、入市時機及銷售周期 PAGEREF _Toc122893981 h 1051、項目分期計劃 PAGEREF _Toc122893982 h 1052、項目入市時機及銷售周期 PAGEREF _

11、Toc122893983 h 105第十一部分 項目產(chǎn)品建議 PAGEREF _Toc122893984 h 106一、各地塊建筑形態(tài)、戶型配比及各功能房面積建議 PAGEREF _Toc122893985 h 1061、A地塊，點式高層及小高層 PAGEREF _Toc122893986 h 1061、C地塊，點式高層及小高層 PAGEREF _Toc122893987 h 1062、B地塊，風(fēng)車形點式高層及11層、18層的板式小高層 PAGEREF _Toc122893988 h 1073、D地塊點式高層及小高層，具體根據(jù)開發(fā)進度調(diào)整。 PAGEREF _Toc122893989 h 10

12、7二、各種戶型種類設(shè)置條件 PAGEREF _Toc122893990 h 109三、項目售樓中心設(shè)計要求 PAGEREF _Toc122893991 h 1111、售房部選址建議 PAGEREF _Toc122893992 h 1112、售樓中心面積建議 PAGEREF _Toc122893993 h 1123、售樓中心功能要求 PAGEREF _Toc122893994 h 1124、結(jié)合C地塊人行入口和會所設(shè)置建議 PAGEREF _Toc122893995 h 112五、社區(qū)配套建議 PAGEREF _Toc122893996 h 1131、商業(yè)配套： PAGEREF _Toc1228

13、93997 h 1132、會所配套： PAGEREF _Toc122893998 h 1133、戶外設(shè)施配套: PAGEREF _Toc122893999 h 1134、特色配套： PAGEREF _Toc122894000 h 114六、社區(qū)交通及停車場（庫） PAGEREF _Toc122894001 h 114七、住宅規(guī)劃 PAGEREF _Toc122894002 h 1141、“可游可賞可融入”空間規(guī)劃格局 PAGEREF _Toc122894003 h 1142、空間的開放性與相對封閉性 PAGEREF _Toc122894004 h 1143、布局流線態(tài)勢 PAGEREF _To

14、c122894005 h 1154、點式圍合空間 PAGEREF _Toc122894006 h 1155、點板結(jié)合、空間的流動 PAGEREF _Toc122894007 h 115八、住宅物業(yè)形態(tài) PAGEREF _Toc122894008 h 1151、電梯花園洋房 PAGEREF _Toc122894009 h 1152、集中設(shè)置一棟酒店式公寓（A地塊） PAGEREF _Toc122894010 h 1153、高層景觀公寓 PAGEREF _Toc122894011 h 1174、空中花園豪宅 PAGEREF _Toc122894012 h 117九、住宅建筑外立面風(fēng)格建議 PAGE

15、REF _Toc122894013 h 118十、住宅創(chuàng)新點建議 PAGEREF _Toc122894014 h 1191、窗 PAGEREF _Toc122894015 h 1192、色彩 PAGEREF _Toc122894016 h 1203、陽臺 PAGEREF _Toc122894017 h 1214、其他 PAGEREF _Toc122894018 h 123十一、建筑材質(zhì) PAGEREF _Toc122894019 h 1231、外墻材質(zhì) PAGEREF _Toc122894020 h 1232、陽臺欄桿 PAGEREF _Toc122894021 h 1233、入戶門 PAGE

16、REF _Toc122894022 h 1244、窗 PAGEREF _Toc122894023 h 124十二、道路交通體系 PAGEREF _Toc122894024 h 1241、人行系統(tǒng) PAGEREF _Toc122894025 h 1243、車行系統(tǒng) PAGEREF _Toc122894026 h 1243、組團出入口 PAGEREF _Toc122894027 h 1254、路面材料 PAGEREF _Toc122894028 h 1255、社區(qū)園路規(guī)劃參考 PAGEREF _Toc122894029 h 125十三、環(huán)境、景觀及園林 PAGEREF _Toc122894030

17、h 1261、項目環(huán)境景觀總體設(shè)計思路及風(fēng)格建議 PAGEREF _Toc122894031 h 1282、景觀、園林風(fēng)格特色演繹 PAGEREF _Toc122894032 h 1311）園林水體的運用 PAGEREF _Toc122894033 h 1312）人性化 PAGEREF _Toc122894034 h 1333）綠化配置 PAGEREF _Toc122894035 h 1344）環(huán)境設(shè)施 PAGEREF _Toc122894036 h 1385）公園 PAGEREF _Toc122894037 h 1406）園路與種植 PAGEREF _Toc122894038 h 1407）

18、重要節(jié)點景觀 PAGEREF _Toc122894039 h 141第一部分 重慶宏觀經(jīng)濟與全國其他城市的對比分析說明：本部分數(shù)據(jù)來源于重慶市、成都市、武漢市、上海市、北京市等省市1999-2005年統(tǒng)計年鑒/統(tǒng)計手冊。一、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對比分析1998-2005年1-9月重慶GDP增長情況（億元）1998-2004年7年期間，重慶市國民經(jīng)濟取得了高速的發(fā)展，重慶經(jīng)濟已步入發(fā)展快車道。1998-2005年1-9月城市GDP對比（億元）GDP199819992000200120022003200405年1-9月重慶市14291480158917501971225026652115成都市1

19、1031190131314921667187121861783武漢市10021086120713481492166219561644上海市36894035455149515409625174506112北京市20112174247928463213366342833542 從總量上看，重慶市GDP和武漢市及成都市兩個中、西部實力較強的城市相比還有一定的總量優(yōu)勢，這很大程度上要歸因于重慶龐大的轄區(qū)范圍與總?cè)丝凇５c總?cè)丝跀?shù)不及重慶的1/3的北京、上海相比卻相去甚遠。按照每年增長9的樂觀估計（為保證國民經(jīng)濟質(zhì)量與效率并重，重慶市政府規(guī)劃未來幾年GDP平均增長率在8-8.5之間），重慶要用12左右的

20、時間才能達到今天上海的經(jīng)濟總量水平。1999年-2005年1-9月城市GDP同比增幅對比（）從GDP增長幅度看，2000年以前要遠遠落后于其他城市，但增速一直保持加速趨勢，在2004年超過成都、武漢、北京，僅次于增長速度高達19.2的上海。從中可以看出，起步相對較晚的重慶發(fā)展后勁十足。另外，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年前三季度GDP增速集體放緩，國民經(jīng)濟發(fā)展不再單純追求高速，而是要質(zhì)量與效率并重。二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化對比分析1998-2004年城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化對比（）城市產(chǎn)業(yè)1998199920002001200220032004重慶市第一產(chǎn)業(yè)20.919.217.816.716.01

21、5.216.2第二產(chǎn)業(yè)41.040.841.441.541.943.444.3第三產(chǎn)業(yè)38.141.440.841.742.141.439.5成都市第一產(chǎn)業(yè)11.210.49.58.98.68.07.7第二產(chǎn)業(yè)45.144.744.945.445.545.946.8第三產(chǎn)業(yè)43.744.945.645.845.946.145.5武漢市第一產(chǎn)業(yè)7.67.26.76.36.15.75.3第二產(chǎn)業(yè)44.944.144.244.144.244.646.2第三產(chǎn)業(yè)47.548.749.149.649.749.748.5上海市第一產(chǎn)業(yè)2.12.01.81.71.61.51.3第二產(chǎn)業(yè)50.148.447.

22、647.647.450.150.8第三產(chǎn)業(yè)47.849.650.650.751.048.447.9北京市第一產(chǎn)業(yè)4.34.03.63.02.62.72.4第二產(chǎn)業(yè)39.138.738.134.835.835.837.6第三產(chǎn)業(yè)56.657.358.368.261.661.560.0重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化示意圖重慶市因其被廣大的農(nóng)村所包圍，被形象的稱為“大農(nóng)村，大城市”，第一產(chǎn)業(yè)在GDP中占很大的比例，其比重雖然總體呈現(xiàn)下降的趨勢，但在2002年至2004年期間其比重高居不下。作為老工業(yè)基地、西南工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)一直占有重要的地位，其比重有逐步上升的趨勢，在第三產(chǎn)業(yè)比重徘徊不前的情況下，成為第一產(chǎn)

23、業(yè)比重下降的主要原因。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對第二產(chǎn)業(yè)顯得止步不前，其在GDP中的比重在1999-2004年期間一直在39.5-42之間低位徘徊。城市2004年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比圖 根據(jù)國際化和現(xiàn)代化城市的指標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)的比重應(yīng)該達到70%，可以看出重慶第三產(chǎn)業(yè)的比例明顯偏低。加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以吸引更多農(nóng)村勞動力進城就業(yè)；加速農(nóng)轉(zhuǎn)非城鎮(zhèn)化進程，進一步縮小第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重，將是未來重慶國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要方向。三、直轄至今各年的人均GDP變化狀況1998-2005年1-9月重慶市人均GDP增長情況（元） 在GDP增長加速，而人口增長平穩(wěn)（0.5）的情況下，人均GDP保持了7年的加速增長期。而在2

24、005年前三季度增速出現(xiàn)了1998年以來的首次回落，預(yù)計2005年全年人均GDP仍將達到9660元。在常住人口逐年下降（2000-2004年平均每年下降約13.8萬人）的情況下，預(yù)計2005年按常住人口計算的人均GDP將突破10000元大關(guān)達到10900元。人民生活水平有了大幅提高。城市人均GDP對比（元）人均GDP1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年重慶市46844826515756546347（7034）7209（8077）8496（9608）成都市11103118971295714629161721791420626武漢市1376514751162061

25、7882195602146024963上海市28240308053454737382406464671855307北京市18478198462246025523284493206137058備注：括號外的數(shù)據(jù)按戶籍人口計算值，括號內(nèi)數(shù)據(jù)為按常住人口計算值，2001年以前均按戶籍人口計算。常住人口是指全年經(jīng)常在家或在家居住6個月以上，而且經(jīng)濟和生活與本戶連成一體的人口。雖然重慶經(jīng)濟總量要大于成都、武漢等城市，但龐大的人口數(shù)使其人均GDP不及兩市的1/2，按照年平均增長9，重慶要趕上今日成都水平，將要用超過10年時間。1999-2004年城市人均GDP增長速度對比（）與國內(nèi)生產(chǎn)總值一樣，重慶市近幾

26、年人均GDP增長速度持續(xù)增長，在2003年達到17.8，增速超過同期成都、武漢、上海和北京四城市；2004年其增速也僅次于上海市。經(jīng)濟發(fā)展強勁的重慶正在奮力追趕其它城市。四、直轄至今各年的人口增長情況人口總量變化情況（萬人）雖然重慶人口在直轄后的增速有逐年放緩的趨勢，但2002年至2004年連續(xù)三年保持了0.5的人口增長率，每年增長約16萬人。在常住人口上，呈追年下降趨勢，由2000年的2826.27萬人下降到2004年2770.98萬人，平均每年減少13.8萬人，平均降幅為0.52。五、城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入1998-2004年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 隨著經(jīng)濟的增長，居民生活水平

27、亦逐年得到提高，2004年城市居民年人均可支配收入已達到9220.96元。以平均每戶3.02（2000-2004年這一指標(biāo)在2.97-3.05之間）人計算，家庭可支配收入已達到27847元，預(yù)計2005年將達到31050元。2004年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度再次為歷年最高漲幅比率，達到13.9%，這已是該增幅連續(xù)第5年的增長，保守估計2005年全年增長率將超過11.2，人均可支配收入將突破10000元大關(guān)，達到10250元。六、重慶市社會消費品零售總額發(fā)展趨勢分析1998-2005年1-9月社會消費品零售總額（億元）備注：為了便于作圖，將人均GDP單位變?yōu)槭?004年以來，消費明

28、顯升溫并出現(xiàn)升級趨勢，城鄉(xiāng)消費品市場均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。由于2003年遭遇非典襲擊，整個經(jīng)濟受創(chuàng)較大，但消費市場整體上仍然保持了持續(xù)上漲的趨勢。2004年更是使消費得到了一個大的釋放，社零總額為1061.5億元，同比上漲幅度達到27%，無論在消費額還是在增漲幅度上均創(chuàng)了歷史的最高紀(jì)錄。同時這一增幅也是自1999年以來連續(xù)6年的增長。從增速看，社會消費品零售總額增長速度自2000年后一直要低于人均GDP增長速度，直到2004年，社會總支出增長速度大于收入增長速度。1998-2004年重慶城鎮(zhèn)居民消費支出比例（） 從城鎮(zhèn)居民消費性支出比例的變化看，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，居民儲蓄進一步增長，消費潛

29、力還有待挖掘。1998-2005年1-9月社會消費品零售總額對比（億元）城市1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年05年1-9月重慶市553.7596.3643.6699.3763.1835.51062786.0成都市451.2500.1554.2627.5709.5771.5875.3836.7武漢市491.9539.6606.1685.8770.1854.0960.6779.3上海市1471.01590.41722.31861.32035.22220.62454.62154.6北京市1195.21313.31443.31593.51744.81916.721

30、91.82143.9從總量看，2004年重慶市社會消費品零售總額大于成都、武漢，但還沒有達到上海、北京等發(fā)達城市的1/2。1998-2005年1-9月城市社會消費品零售總額增長幅度對比（） 從增長速度看，重慶市一直處于五城市下游水平，但2004年消費出現(xiàn)井噴，增長幅度達27.1，從中可以看出重慶市民的消費能力較強。七、重慶市固定資產(chǎn)投資總額對比分析1998-2005年1-9月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元）社會固定資產(chǎn)投資由基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其他投資四部分組成。自1999年后，重慶全社會固定資產(chǎn)投資額增幅持續(xù)上升，投資額也從562.87億元增長到1621.9億元，翻了近3

31、倍。從結(jié)構(gòu)看，基本建設(shè)投資所占比例越來越大，2004年達到了54.95，重慶著意加大基礎(chǔ)建設(shè)投入、改善經(jīng)濟建設(shè)條件的意圖明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資比例自1998年連續(xù)增長后，于2001年達到24左右，此后4年一直維持在這一水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比例在合理范圍，與固定資產(chǎn)投資同步增長、協(xié)調(diào)發(fā)展。第二部分 重慶宏觀房地產(chǎn)市場簡析一、重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程研究1、重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模以及與國內(nèi)其他城市的比較1998-2005年1-9月重慶市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元）1998-2005年1-9月各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額比例（）分析：從上表可以看出，2004年上海房地產(chǎn)開發(fā)

32、投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例已接近40，而同期重慶僅為24.98。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，基本建設(shè)的投資將會逐步減少，而房地產(chǎn)開發(fā)投資必將占有越來越大的比例。從橫向發(fā)展看，成都、武漢、天津、上海等城市均出現(xiàn)了較大的波動，只有重慶自直轄后的發(fā)展平穩(wěn)，可以看出，目前重慶房地產(chǎn)市場總體健康，并沒有出現(xiàn)投資過剩的情況，并且尚有較大的發(fā)展空間。2、重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場情況（單位：萬平方米）指 標(biāo)19981999200020012002200320042005預(yù)測新開工面積1290.051661.191709.472098.242190.992230房屋竣工面積600.04619.56849.4210

33、20.631390.731676.971585.982515新開工面積增幅（%）2932341.8房屋竣工面積增幅（）3.2537.1020.1636.2620.58-5.4358.6數(shù)據(jù)來源：2001-2005年重慶統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計月報備注：2005年數(shù)據(jù)增幅參照2005年110月份各分類項的增幅預(yù)測2005年開發(fā)情況，數(shù)據(jù)僅供參考。（1）推算2006年市場潛在供應(yīng)量數(shù)據(jù)項解釋：重慶市場總供應(yīng)面積：累加2002年2005年的重慶市6年來的新開工面積減去配套建筑面積（如車庫、會所等，其計入開工面積，但卻不能反映實際銷售），可實現(xiàn)銷售面積在此按85%的比重取值（我司通過對目前在售項目的可實現(xiàn)銷售面

34、積比上項目總建筑面積而得）；重慶市場總消化面積：累加2002年2005年的重慶市6年來的商品房銷售面積；重慶市場總空置面積：因為該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計是以累加的形式得出，因此我司取值2005年的預(yù)測商品房空置面積。備注：20022005年的各項數(shù)據(jù)均以重慶市房管局公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。公式：2006年會推向市場的前期累計供應(yīng)量 = 重慶市場總供應(yīng)面積 - 重慶市場總消化面積 - 重慶市場總空置面積2006年會推向市場的前期累計供應(yīng)量=11180*0.85-7911-568=1024萬平方米 分析：統(tǒng)計得出，2006年供應(yīng)市場中，至少有1024萬平方米是2005年供應(yīng)市場中遺留下來的尚未消化的面積，這部分體量必將

35、在2006年推向市場的，加上2006年新開工面積（根據(jù)近幾年新開工面積的總量和增幅預(yù)計2006年新開工面積不會低于2000萬方），2006年有待消化的商品房供應(yīng)面積將不低于3000萬方，這也告訴我們2006年的市場競爭異常激烈。（2）商品房新開工面積和竣工面積分析：各年新開工面積在竣工后會轉(zhuǎn)化為竣工面積，在一定程度上具有一致性，從同期漲幅看，其發(fā)展趨勢也較為一致，趨于正常。二、重慶房地產(chǎn)市場起步至今主城區(qū)宏觀房地產(chǎn)市場對比研究1、重慶主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）對比分析分析：近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)2004年的投資規(guī)模均大幅上揚。其中，增長幅度最大的是包

36、含北部新區(qū)、兩路等熱點區(qū)域的渝北區(qū)，2004年該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長62.64，是同年主城區(qū)平均增幅的2.4倍。2、重慶主城區(qū)商品房竣工面積對比分析（單位：平方米）分析：竣工面積主要受到報告期當(dāng)年及前幾年商品房施工面積及新開工面積的影響，同時，開發(fā)商資金實力以及對項目的操控能力也將對工程進度取到關(guān)鍵作用。所以從上表可以看出，重慶市各主城區(qū)各年的竣工面積雖然總體呈現(xiàn)增長勢頭，但各區(qū)在各年的表現(xiàn)卻是有漲有跌。2004年，只有江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)保持了一貫的增長勢頭，九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)等區(qū)竣工面積均出現(xiàn)了負增長。這一方面與施工面積及新開工面積減少有關(guān)，另一方面，也表明

37、部分開發(fā)項目受宏觀調(diào)控政策影響，存在一定資金困難，沒有按計劃工期建成。3、重慶主城區(qū)各區(qū)商品房銷售面積對比分析（單位：萬平方米）區(qū) 域2002年2003年2004年2005年19月2005年預(yù)測渝中區(qū)94.80112.69100.9285.56116.21 江北區(qū)124.97135.16148.90100.31123.44 南岸區(qū)79.42116.6894.9188.02115.87 沙坪壩區(qū)99.85118.95111.5849.9259.26 九龍坡區(qū)71.58138.70101.4466.2181.41 大渡口區(qū)19.2833.5243.0129.0933.36 高新區(qū)45.4538.5

38、556.70114.13152.62 經(jīng)開區(qū)46.3282.8664.1577.10103.91 北部高新區(qū)12.7026.5168.43116.09158.56 北部經(jīng)開區(qū)1.438.2360.5980.0渝北區(qū)130.07212.03239.55174.26237.99 巴南區(qū)31.5653.11117.3542.2961.04 備注：2005年預(yù)測數(shù)據(jù)是依據(jù)2005年19月份所出數(shù)據(jù)的同比增幅與去年的面積相比而進行預(yù)測的。分析：從橫向看，2004年渝北區(qū)商品房成交面積一支獨秀，緊隨其后的是江北區(qū)，渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)以及后來居上的巴南區(qū)商品房成交規(guī)模較為接近。而北部新區(qū)高新

39、園和經(jīng)開區(qū)因起步較晚，總量相對較小。進入2005年，熱點區(qū)域仍然集中在三北區(qū)域。從縱向發(fā)展看，只有渝北區(qū)、江北區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)等四城區(qū)以及北部新區(qū)連續(xù)兩年保持了正增長，其余各區(qū)都有不同程度的起伏。其中，北部新區(qū)高新園自2002年起步后龍湖系列為主發(fā)展迅速，2003年、2004年的增幅分別為108.7、158.15%；而北部經(jīng)開區(qū)2003年商品房成交面積僅為1.43萬方，2005年19月份達到52.01萬方。由此可以看出，“三北城區(qū)”是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。4、重慶主城各區(qū)商品房銷售金額對比分析（單位：億元）區(qū) 域2002年2003年2004年2005年19月份2005年銷售金額預(yù)測渝

40、中區(qū)26.0934.5135.3930.9643.02 江北區(qū)25.929.1435.530.6239.50 南岸區(qū)15.6726.824.7527.0236.33 沙坪壩區(qū)20.2124.9625.915.8618.96 九龍坡區(qū)13.3427.6222.3315.9719.54 大渡口區(qū)2.835.197.957.058.25 高新區(qū)9.239.4115.3333.9446.33 經(jīng)開區(qū)8.7817.5715.7120.3828.41 北部高新區(qū)4.948.8323.7639.5053.48 北部經(jīng)開區(qū)0.14.2225.4888.86 渝北區(qū)24.1735.2350.7237.2852.

41、31 巴南區(qū)3.367.2616.757.4210.88 2004年主城各區(qū)商品房成交金額市場分額分析：從上圖可以看出，2001年建制的北部新區(qū)，房市在2002年起步后迅速發(fā)展，至2004年其市場分額已超過10。預(yù)計隨著該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，其將在主城區(qū)房地產(chǎn)市場中占有越來越重要的地位。渝北區(qū)市場分額為18.22，遠遠高出排名第二的渝中區(qū)，“重慶向北”成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流。5、重慶主城區(qū)商品房銷售均價對比分析（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：重慶國土房管局。分析：從橫向看，北部新區(qū)商品房成交均價在房價偏低的重慶可謂鶴立雞群，聚集的高品質(zhì)樓盤成為該區(qū)高價位的有力支撐，2002年的高價格主要是因為龍

42、湖香樟林別墅的高價格帶動了整體區(qū)域的成交均價，該區(qū)域的價格雖有所下降，但仍然是主城中價格高的一個區(qū)域；其次是渝中區(qū)，該區(qū)域項目因為擁有絕佳的地理位置，重慶核心商圈的高價格帶動了整體區(qū)域的成交均價，之后，該區(qū)域的價格雖有所下降，但仍然是主城中價格高的一個區(qū)域；其次是渝中區(qū)，該區(qū)域項目因為擁有絕佳的地理位置，重慶核心商圈高價格帶動了整體區(qū)域的成交均價，之后，該區(qū)域的價格雖有所下降，但仍然是主城中價格高的一個區(qū)域；其次是渝中區(qū)，該區(qū)域項目因為擁有絕佳的地理位置，重慶核心商圈的地段支撐了區(qū)域整體的高價格，從該區(qū)域產(chǎn)品的價格走勢我們也可以看出，城市資源核心價值的不可復(fù)制性，推動其價格不斷上漲，到2005

43、年，該區(qū)域項目整體價格水平已經(jīng)接近北部新區(qū)中高端產(chǎn)品的價格；成交價格較低的區(qū)域是巴南區(qū)和大渡口區(qū)，這兩個區(qū)域遠離主城核心商圈，配套、交通、發(fā)展速度等均與其他區(qū)域有較大的差異，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是相對緩慢，銷售價格在主城各區(qū)中也處于較低的水平。分析：從縱向看，北部新區(qū)項目價格雖高，但同時因為基數(shù)較高而使其價格的增長顯得比較緩慢， 2004年大批量的高端產(chǎn)品入市促使其價格暴漲，2005年的漲幅就顯得相對緩慢；此外，渝北區(qū)也是在2004年通過大量項目整體托市，以低價格吸引市場的關(guān)注，價格有較大的上漲；價格變化相對穩(wěn)定的要算江北區(qū)，該區(qū)域的產(chǎn)品種類相對豐富，各板塊的建設(shè)也相繼起步，中心觀音橋商圈小

44、戶型產(chǎn)品有地段作為高單價的支撐，五黃路的發(fā)展帶動了中端產(chǎn)品的大量入市，龍頭寺和北濱路板塊的發(fā)展又支撐起了中高端項目的建設(shè)，區(qū)域項目整體價格走勢一路上升，相對穩(wěn)定。而大渡口區(qū)域項目因為本身價格低，基數(shù)小，增長相對較快。第三部分 重慶中高端住宅物業(yè)的發(fā)育歷程一、中高端住宅物業(yè)的界定我司根據(jù)2005年在售樓盤的成交均價，劃分各個價格區(qū)間樓盤的個數(shù)，取出價格的中數(shù)區(qū)間為總體市場的普遍中等檔次水平。高于此價位的物業(yè)的范圍則界定為中高端物業(yè)及高端物業(yè)。根據(jù)此規(guī)律我們發(fā)現(xiàn)整個重慶市場在32003500這個價格區(qū)間上是一個重要的轉(zhuǎn)折范圍。以價格為劃分標(biāo)準(zhǔn)，32003500即為重慶市中端物業(yè)的價格區(qū)間，3200

45、元/平方米以下的即為中低端物業(yè)，3500元/平方米以上的即為中高端樓盤。二、中高端住宅物業(yè)發(fā)育歷程南方花園板塊洋河板塊新牌坊板塊1、萌芽階段（9297年）買得起商品房的人就是有錢人！除別墅物業(yè)外，其他物業(yè)并沒有明顯的高、中、低端界限。在此階段后期（96-97年）開始出現(xiàn)封閉式小區(qū)和小區(qū)配套設(shè)施。在福利分房還大行其道的當(dāng)時，十多二十萬一套的住宅無疑屬于極端奢侈品，非絕大大多數(shù)人所能夠承受。因此，經(jīng)濟條件較好的中、高端人群成為了重慶首批置業(yè)者。當(dāng)時的普通住宅小區(qū)價位在1200-1800元/平方米，別墅為6000-7000元/平方米，主要集中在北部，代表樓盤有：錦繡山莊（別墅）、龍湖南苑和加州花園、

46、洋河花園、南方花園等。 芳草地競地城市花園新東福花園解放碑版塊五黃路板塊黃金堡小區(qū)新牌坊板塊南方花園板塊2、起步階段（982000年）掀起重慶的第一批購房潮!各區(qū)均出現(xiàn)了代表性樓盤，北部仍是領(lǐng)先地位，形成了獨立的新區(qū)板塊。逐步引入了好的合作單位（建筑及環(huán)境設(shè)計單位）。物業(yè)管理受到客戶重視。新的建筑形態(tài)開始引入，戶型開始流行躍層和錯層還有凸窗，建筑外立面受到重視，會所開始盛行，小區(qū)環(huán)境成為客戶購房的重要參考因素。掀起了第一批由公房轉(zhuǎn)為購買商品房的換房熱潮，這一階段的代表項目：五黃路板塊（天驕俊園、皇冠東和）、新牌坊板塊（龍湖花園）、黃金堡板塊（坡月山莊、黃金堡城市花園）、競地城市花園、新東福花園

47、、沙區(qū)鳳天路的芳草地等。3、發(fā)展階段（20012002年底）低、中、高端界限越來越明顯！ 從2001開始，眾多外地開發(fā)商紛紛進駐重慶，如浙江華立、浙江廣廈等。房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)含量不斷提高，個性越來越突出，新的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)。各大主城區(qū)也紛紛有了自己代表性的中高檔樓盤，主城各區(qū)百花齊放，低、中、高端價格界限越來越明顯。中高端產(chǎn)品主力價位區(qū)間為2000-2500元/平方米（建面）學(xué)府路板塊鳳天路板塊南方花園板塊九龍廣場板塊塊南經(jīng)開區(qū)板塊塊解放碑板塊黃金堡板塊松樹橋板塊新牌坊板塊五黃路板塊這一階段的中高端物業(yè)代表板塊或項目：北部：新牌坊板塊、五黃路、黃金堡、松樹橋板塊。 南岸：經(jīng)開區(qū)板塊 渝中：解放碑周

48、邊沙區(qū)：鳳天路板塊、學(xué)府路板塊 九龍坡：九龍廣場板塊 高新區(qū)板塊4、逐步成熟階段2003年至今房價漲幅較大、外地開發(fā)商紛紛進入，開發(fā)水平明顯提高從2003年上半年開始，重慶樓市更是進入到高速發(fā)展期，項目規(guī)模越來越大，硬件設(shè)施檔次越來越高，配套設(shè)施發(fā)齊備，產(chǎn)品細節(jié)更加精致。重慶樓市也呈現(xiàn)供需兩旺的良好局面，房價上漲較多。房地產(chǎn)開發(fā)隨著城市的發(fā)展方向開始向外拓展。高、中、低段物業(yè)的界限也逐步明顯，其分布要么集中在城市中心地段，要么處于更遠的新區(qū)（主要是北部新區(qū)）第二批換房潮開始興起（可以看出，重慶的換房周期為5-6年）。這一階段中高端物業(yè)的主要分布：主要集中在新牌坊板塊、北部新區(qū)、北濱路板塊、解放

49、碑板塊、南濱路板塊、南經(jīng)開片區(qū)。龍頭寺板塊北部新區(qū)板塊新牌坊冉家壩板塊沙濱路板塊北濱路板塊南濱路板塊三、中高端住宅物業(yè)未來幾年競爭態(tài)勢：未來中高端物業(yè)較為集中的區(qū)域為：北部新區(qū)（近1000萬方以上）北濱路板塊（600萬方以上）南濱路板塊（500萬方）龍頭寺板塊（550萬方以上）冉家壩板塊（300萬方以上）沙濱路板塊（近200萬方）1、 南、北兩岸仍是中高端樓盤供應(yīng)的主力區(qū)域：從目前市場來看，北部已經(jīng)領(lǐng)先一步，但隨著南岸交通的逐步改善，兩岸的競爭將會更加激烈。2、 巨大供應(yīng)量的競爭：北部新區(qū)、北濱路、南濱路在未來的供應(yīng)總量約2500萬方，市場如此集中的巨大放量，對于有限的有效客戶群體，對各個項目

50、都將產(chǎn)生不同程度的分流。產(chǎn)品同質(zhì)的競爭：北部新區(qū)主要以供應(yīng)多層花園洋房、聯(lián)排別墅、別墅類的中高檔、高檔物業(yè)為主；而北濱路和南濱路則主要以供應(yīng)小高層、高層電梯公寓為主；產(chǎn)品間的同質(zhì)化競爭將愈演愈烈。替代性產(chǎn)品產(chǎn)生的競爭：無論是北部新區(qū)的多層洋房、別墅和還是濱江地段所開發(fā)的濱江高檔社區(qū)物業(yè)，其總價的相近決定了其面對的客戶群體具有很大程度的共性，兩類不同的產(chǎn)品卻彼此產(chǎn)生了相互間的替代關(guān)系，又形成了各類替代性產(chǎn)品的競爭。 第四部分 項目所在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展項目所處的地理位置決定了項目的發(fā)展依托于北濱路沿線和觀音橋商業(yè)中心的發(fā)展。一、觀音橋商業(yè)中心在經(jīng)歷了長期的變革和發(fā)展，觀音橋商業(yè)中心已經(jīng)逐步走向成熟的

51、重慶第二大商貿(mào)中心，這無疑帶給項目完善的配套和生活的便利，同時也帶來購買力。二、北濱路沿線1、北濱路新商圈的規(guī)劃根據(jù)政府的最新規(guī)劃，由于原有的市級、次級商圈發(fā)展均受到諸如交通、規(guī)模、業(yè)態(tài)單一的制約；擬在北濱路的改造規(guī)劃基礎(chǔ)上，打破目前重慶區(qū)域性中心商業(yè)圈的現(xiàn)狀，以金源時代購物廣場為中心形成一個覆蓋全市的新商圈 ，而本項目處于該商圈的中心位置，緊鄰金源購物中心。2、社區(qū)氛圍未來將會像成城市中心的中高檔聚居地目前北濱路的地塊已基本被眾多本地和外地的實力開發(fā)商圈完（僅剩余1塊地），未來開發(fā)規(guī)模達600萬平方米以上，且各項目占地和建筑面積均較大。將形成城市中心的高尚居住社區(qū)。3、交通規(guī)劃交通骨架暢通規(guī)

52、劃中的北濱路東起黃花園大橋、西至石門大橋，覆蓋面積約7平方公里。江北區(qū)將投資15-20億元，在3年內(nèi)修建萬堂路等11條與江北濱江路垂直的連接道，直接把江北濱江路引入江北區(qū)的路網(wǎng)中；五座大橋?qū)⒈睘I路與其它主城區(qū)相連接，加之北濱路全體完工后，將與319國道和210國道相連，由此形成重慶市北部城區(qū)外環(huán)內(nèi)網(wǎng)的交通格局。4、人口與消費輻射將會輻射全市范圍人口的聚集和消費的輻射，帶來的利好南濱路南濱路可以佐證。預(yù)計5年內(nèi)本區(qū)域?qū)⑿纬删幼∪丝诔^15萬人的大型高尚居住區(qū)，居民購買力較高，隨著提升整個北濱路地帶的影響力，其消費輻射力將延伸到整個江北、渝北、渝中乃至全市。三、江北嘴CBD江北嘴CBD地位的確立，

53、無疑向人們展示城市發(fā)展方向，作為與其一條北濱路相連的項目所在區(qū)域無疑具有很大的發(fā)展前景和消費力支撐。第五部分 重慶市各區(qū)域各板塊住宅市場分析（見附件一）第六部分 重慶市各區(qū)域重點潛在項目分析注：以下項目均為體量在15萬方以上或在重慶市有較大影響力的項目。一、各項目概況區(qū) 域項目名稱項目地址占地面積（平方米）總建筑面積（平方米）建筑形態(tài)均價 元/m2面市時間巴南區(qū)申燁太陽城巴南區(qū)渝南大道168號558002858711花園洋房高層小高層未定2006年初巴南區(qū)融匯半島巴南區(qū)李家沱19343002600000高層花園洋房小高層多層未定2006年5月北碚區(qū)香溪美林重慶三溪口建設(shè)村50000030000

54、0花園洋房疊加別墅未定2005年12月北部新區(qū)重慶財富中心（后期）北部新區(qū)星光大道1號385526600000高層別墅未定未定北部新區(qū)建工未來城（2、3期）北部新區(qū)金開大道866700710000未定未定未定北部新區(qū)奧林匹克花園（后期）北部新區(qū)金開大道22011001600000未定未定未定北部新區(qū)融科蔚城（后期）金開大道1133號733700820000未定未定未定北部新區(qū)棕櫚泉國際花園（后期）金開大道88號800400680000別墅未定2006年5月北部新區(qū)愛加麗都金渝大道52號256293500000多層小高層花園洋房未定2006年3月北部新區(qū)復(fù)地上城金渝大道81號4200008000

55、00花園洋房高層33002005年12月北部新區(qū)勁力五星城高新園新牌坊74082300000高層未定2006年5月北部新區(qū)尚源印象新牌坊新南路60600110000高層小高層未定2006年1月北部新區(qū)協(xié)信TOWN城金開大道（天湖美鎮(zhèn)對面）150353297000別墅80120萬/套2006年3月高新區(qū)金科云湖天都九龍坡石坪橋陳度大橋南橋頭180000400000多層花園洋房未定2006年4月高新區(qū)同天綠岸高新區(qū)二郎科技新城路6號270000400000高層花園洋房未定2006年6月高新區(qū)中華新城高新區(qū)袁家崗奧體中心旁167000750000高層小高層未定2006年3月高新區(qū)仁安項目二郎2327

56、83450000未定未定2006年4月江北區(qū)華宇北國風(fēng)光江北北濱路（原造紙廠）110000350000高層小高層未定未定江北區(qū)金科廊橋水岸江北區(qū)五桂路新區(qū)政府旁194400370000高層小高層38002005年11月江北區(qū)香逸半山南橋寺（319國道石馬河立交旁） 93160186320別墅52002005年12月江北區(qū)鵬潤董家溪項目董家溪213440500000高層未定2006年下半年江北區(qū)龍湖春森彼岸劉家臺160000720000高層未定2006年12月江北區(qū)珠江太陽城北濱路266800700000高層高層未定江北區(qū)東原美渝香濱北濱路256128670000高層高層未定江北區(qū)北京金融街置業(yè)

57、北濱路173420260000別墅未定2006年下半年江北區(qū)長安嘉濱水岸北濱路未定未定未定未定未定江北區(qū)招商北濱路項目北濱路142738420000高層未定2006年下半年江北區(qū)保利香檳花園龍頭寺258222700000高層未定2005年12月江北區(qū)仁安龍頭寺項目龍頭寺167574320000高層未定未定江北區(qū)聚信龍頭寺項目龍頭寺209294310000未定未定未定江北區(qū)中億溉讕溪項目龍頭寺體育公園北側(cè)300000未定小高層高層未定未定江北區(qū)環(huán)保項目聚信龍頭寺項目南側(cè)124500未定未定未定未定九龍坡區(qū)盛世華城楊家坪步行街興勝路7號75112363288高層37002005年12月南岸區(qū)學(xué)府大

58、道69號（2期）南岸學(xué)府大道667000180000小高層花園洋房小高層3180未定南岸區(qū)高山流水（后期）南山670000380000別墅未定未定南岸區(qū)回龍灣南岸四公里600300900000未定未定未定南岸區(qū)融僑半島（后期）南岸區(qū)明佳路33號20010002700000未定高層未定南岸區(qū)上海城（2期）南坪西路32號173420600000高層未定2006年南岸區(qū)陽光100國際新城（后期）南濱路533600900000高層未定未定南岸區(qū)海棠曉月（后期）南濱路300001250000高層未定未定南岸區(qū)江南國際新城學(xué)府大道2號（四公里江南立交橋旁）30763153816高層34002005年11月

59、南岸區(qū)渝能國際重慶市南岸區(qū)五公里292000600000高層未定2006年4月南岸區(qū)武夷濱江南濱路200100400000多層小高層高層未定2005年12月南岸區(qū)中央大街南濱路133900461200高層未定2006年12月南岸區(qū)和記黃埔南濱路項目南濱路128000450000高層超高層TOWNHOUSELOFT未定未定南岸區(qū)駿逸第一江岸南坪丹龍路90045260000高層未定2005年12月南岸區(qū)正揚集團項目茶園新區(qū)1000500未定未定未定未定南岸區(qū)美心別墅項目南岸彈子石20010001000000別墅未定未定南岸區(qū)順馳會展中心項目南坪會展中心旁163415560000高層未定未定渝北區(qū)魯

60、能星城（后期）黃花園大橋北橋頭向北五童路1334000未定未定未定渝北區(qū)龍湖紫都城（后期）龍山大道111號200100240000高層未定未定渝北區(qū)中央美地（后期）人和立交154744120000花園洋房未定未定渝北區(qū)春風(fēng)城市心筑渝北區(qū)冉家壩景觀大道旁40885159859高層未定2006年3月渝北區(qū)金港國際重慶市渝北國際機場對面94500233893高層小高層32002005年10月渝北區(qū)山語間重慶渝北回興高巖路文化景觀大道一中分校旁120000600000別墅別墅：7000 花園洋房：46002005年11月渝北區(qū)圣湖天域渝北回興寶桐路1號64032253198花園洋房高層32002005