城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售推廣方案(項(xiàng)目定位 162頁(yè))

1、xx項(xiàng)目推廣策劃2010對(duì)xx而言，是不平凡的一年。 耀世而出，萬(wàn)眾矚目開(kāi)篇日盛中央華府OPENING THEME2011年，xx如何續(xù)寫(xiě)輝煌？巔峰篇?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，天地人合三堰綜合體HIGH THEME 提案核心思想“合”CREATE VALUE，EVERY DREAM CAN BE TURE創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)生活無(wú)限可能序PREFACE印象十堰IMAGE SHIYAN中心城市，包羅萬(wàn)象人流、物流、教育、衛(wèi)生和文化集散地，生活豐富多彩 汽車(chē)之城，勤奮進(jìn)取旅游勝地，高品位、世界級(jí)的旅游產(chǎn)品蜚聲中外眼界決定境界，策略決定結(jié)果HORIZON DETERMINE THE REALM .STRATEGY DET

2、ERMINE THE OUTCOME市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析獲取項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目條件獲得發(fā)展概念產(chǎn)品概念與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系確定項(xiàng)目推廣概念制定整合推廣計(jì)劃報(bào)告總體思路 市場(chǎng)概念附錄主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系大唐三堰項(xiàng)目推廣提案索引總體市場(chǎng)背景SWOT分析文化概念核心概念核心創(chuàng)意基礎(chǔ)廣告表現(xiàn)策略總綱推廣計(jì)劃分期被選案名樣稿產(chǎn)品概念詮釋價(jià)值市場(chǎng)分析MARKET ANALYSIS主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系總體市場(chǎng)背景政策層面市場(chǎng)層面產(chǎn)品層面政策層面問(wèn)題經(jīng)濟(jì)形式走勢(shì)如何？房市政策如何變動(dòng)？對(duì)十堰市場(chǎng)有何影響？“國(guó)十一條”出臺(tái)1月10日，“國(guó)十一條”出臺(tái)，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%。存款準(zhǔn)備金率上調(diào)1月18日，中國(guó)人民銀行決

3、定上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2月25日，國(guó)內(nèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率正式上調(diào)至16.5%，這是繼1月18日后的第二次上調(diào)?！皣?guó)四條”出臺(tái)3月5日，“國(guó)四條”出臺(tái)，明確表態(tài)要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿(mǎn)足人民群眾的基本住房需求。二套房貸首付不得低于50%4月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布房地產(chǎn)新政，規(guī)定二套房貸首付不得低于50%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。國(guó)務(wù)院提出“新國(guó)十條”4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)

4、布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”，拉開(kāi)中國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民,暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。政策榜表情榜調(diào)控2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)主要城市的商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售額均創(chuàng)歷史新高。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中央開(kāi)始加大調(diào)控力度，以“國(guó)十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)入了由寬松轉(zhuǎn)為調(diào)控的新階段。觀望國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月，70個(gè)大中城市的新建住

5、宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲15.1%，環(huán)比仍上漲0.4%，表示調(diào)控背景下中國(guó)樓市仍處于觀望、博弈狀態(tài)。而在十堰，濃厚的觀望氣氛存在于開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間，一部分開(kāi)發(fā)商推遲了入市時(shí)間和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，大多數(shù)消費(fèi)者則在等待最佳的出手時(shí)間。低調(diào)從年初開(kāi)盤(pán)的翔龍半山尚開(kāi)始，到新政后第一個(gè)開(kāi)盤(pán)的水印瀾灣3號(hào)樓和上海城2號(hào)樓，再到京都華宇，很多樓盤(pán)都沒(méi)有舉行正式的開(kāi)盤(pán)儀式，甚至可以說(shuō)是悄無(wú)聲息。只有名城港灣和鳳凰香郡相比之下顯得比較高調(diào)。團(tuán)購(gòu)在新政頻頻發(fā)力的大背景下，各地紛紛啟動(dòng)購(gòu)房“百團(tuán)大戰(zhàn)”，促使開(kāi)發(fā)商薄利廣銷(xiāo)。在十堰市，某媒體4月推出了團(tuán)購(gòu)專(zhuān)場(chǎng)，一網(wǎng)絡(luò)媒體6月再次舉行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，取得了成功。優(yōu)惠進(jìn)入6月，深圳、北京、

6、上海三個(gè)一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼出現(xiàn)較大幅度的打折風(fēng)潮。十堰市房企沒(méi)有明確提出打折促銷(xiāo)，而是借助開(kāi)盤(pán)進(jìn)行，如南洋國(guó)際花園二期打出了92折優(yōu)惠。即便如此，十堰房?jī)r(jià)并沒(méi)有大的松動(dòng)跡象，相反隨著期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房因素影響，有平穩(wěn)上行的態(tài)勢(shì)。主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系總體市場(chǎng)背景政策層面市場(chǎng)層面產(chǎn)品層面市場(chǎng)層面問(wèn)題2010年上半年十堰市場(chǎng)狀況？開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目10個(gè)翔龍半山尚、東風(fēng)陽(yáng)光城二期、陽(yáng)光藍(lán)山郡4號(hào)樓、上海城2號(hào)樓精裝小戶(hù)型、水印瀾灣3號(hào)樓水印華府、南洋國(guó)際花園二期、京都華宇、九龍?zhí)?yáng)城、名城港灣、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目錦繡南山。房源近2500套（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）翔龍半山尚500套、東風(fēng)陽(yáng)光城二期300余套、陽(yáng)光藍(lán)山郡4號(hào)樓

7、180套、上海城二期精裝小戶(hù)型45套、水印瀾灣3號(hào)樓水印華府132套、南洋國(guó)際花園二期320套、九龍?zhí)?yáng)城600余套、京都華宇66套、名城港灣326套、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目錦繡南山426套。各大樓盤(pán)售樓售出近2100套（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）截至6月30日，翔龍半山尚500套房源共售出450套；東風(fēng)陽(yáng)光城二期300余套基本售罄；陽(yáng)光藍(lán)山郡4號(hào)樓180套售出160余套；上海城二期精裝小戶(hù)型45套售罄；水印瀾灣3號(hào)樓水印華府132套剩余房源110套左右；南洋國(guó)際花園二期320套售出170套左右；九龍?zhí)?yáng)城600余套售出590套左右；京都華宇66套售出40套左右；名城港灣326套房源售出307套；經(jīng)濟(jì)適用房

8、項(xiàng)目錦繡南山426套通過(guò)搖號(hào)售出404套。樓盤(pán)均價(jià)約4100元/平方米（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）翔龍半山尚均價(jià)3500元/平方米；東風(fēng)陽(yáng)光城二期均價(jià)3800元/平方米；陽(yáng)光藍(lán)山郡4900元/平方米；上海城均價(jià)5400元/平方米；水印瀾灣均價(jià)4100元/平方米左右；南洋國(guó)際花園二期均價(jià)4300元/平方米；九龍?zhí)?yáng)城均價(jià)4000元/平方米；京都華宇均價(jià)4100元/平方米；名城港灣均價(jià)2800元/平方米左右；錦繡南山多層均價(jià)1728元/平方米，帶電梯高層均價(jià)1798元/平方米。數(shù)據(jù)榜數(shù)據(jù)來(lái)源：2010-07-15 十堰晚報(bào)主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系總體市場(chǎng)背景政策層面產(chǎn)品層面市場(chǎng)層面產(chǎn)品層面焦點(diǎn)：產(chǎn)品發(fā)生的變化產(chǎn)品趨

9、勢(shì)在政府的調(diào)控下，十堰的樓市行情依舊平穩(wěn)上升，因政府的宏觀調(diào)控，部分市民仍處于觀望狀態(tài)，十堰市在全國(guó)銷(xiāo)售低迷時(shí)仍做出相對(duì)物超所值的產(chǎn)品，吸引了中國(guó)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)細(xì)分更加精細(xì)化。因此樹(shù)立市場(chǎng)主導(dǎo)地位，搶占市場(chǎng)資源，是關(guān)鍵。將產(chǎn)品質(zhì)量，人文品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)和創(chuàng)新精神結(jié)合。綜合建設(shè)，將十堰的城市發(fā)展進(jìn)程向前推進(jìn)。因此，產(chǎn)品在十堰市的唯一性，領(lǐng)先性十分重要。建立產(chǎn)品的創(chuàng)新性，更重要是建立品牌信賴(lài)。強(qiáng)化品牌的美譽(yù)度和知名度。主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系總體市場(chǎng)背景重點(diǎn)關(guān)注：十堰老商圈在售商圈形態(tài)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系三堰區(qū)域市場(chǎng)分析十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈北京路商圈（王府井）

10、北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）臨人民廣場(chǎng)，圖書(shū)館，體育館等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；南有十堰市國(guó)稅局，靠近國(guó)家政府機(jī)關(guān)；東臨人民商場(chǎng)，金福祥等大型商場(chǎng)，西有人民公園，項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，屬于十堰核心地段。六堰商業(yè)圈經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：購(gòu)物、公寓等八功能 商鋪類(lèi)型：住宅底層商鋪 商鋪面積：占地面積約6030平米 投資方式：出租、出售、合作經(jīng)營(yíng) 地理位置：朝陽(yáng)路9號(hào) 萬(wàn)隆國(guó)際商城北十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）仁誠(chéng)星座位于老街，臨近火車(chē)站商業(yè)圈。戶(hù)型設(shè)計(jì)

11、豐富，有較多選擇?；疖?chē)站商業(yè)圈商鋪均價(jià)：6500/平方米 商鋪面積：?jiǎn)蝹€(gè)面積均100平以上 商鋪類(lèi)型：住宅底層商鋪 投資方式：出售 位置：車(chē)城南路與朝陽(yáng)路交匯處 仁誠(chéng)星座十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）凱旋城是十堰市乃至鄂西北地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的，集農(nóng)產(chǎn)品加工、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、交易、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光為一身的超級(jí)商業(yè)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是十堰農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是國(guó)內(nèi)外其它地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)

12、入十堰的橋頭堡。 凱旋大道商業(yè)圈凱旋城經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：融商務(wù)、休閑等為一體 商鋪類(lèi)型：商業(yè)街商鋪 商鋪面積：占地面積90000余平米 投資方式：出租、出售、合作經(jīng)營(yíng) 位置：張灣凱旋大道大齡隧道南側(cè) 十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）位于東風(fēng)片區(qū)，周邊配套齊全。交通便利，離十堰城區(qū)較近。東風(fēng)商圈宏石錦域商鋪均價(jià)：6500/平方米 商鋪面積：?jiǎn)蝹€(gè)面積均100平以上 商鋪類(lèi)型：住宅底層商鋪 投資方式：出售 位置：東風(fēng)輪胎廠（十六中旁邊） 十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈

13、北京路商圈（王府井）北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）位于大學(xué)城核心地段，有較大的投資價(jià)值。北京路商圈王府井廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：餐飲、娛樂(lè)等 商鋪類(lèi)型：住宅底層商鋪 商鋪面積：2萬(wàn)平方米 投資方式：出租、出售、合作經(jīng)營(yíng) 位置：北京中路 十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）項(xiàng)目定位于“集高尚住宅區(qū)、商業(yè)步行街為一體的復(fù)合型文化樓盤(pán)”，項(xiàng)目形態(tài)目前在十堰市場(chǎng)絕無(wú)僅有，必將引領(lǐng)十堰新一輪復(fù)合地產(chǎn)潮流。北京路商圈東方坐標(biāo)城經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：休閑商業(yè)步行街 商鋪類(lèi)型：商

14、業(yè)街商鋪 商鋪面積：30000平方米 投資方式：出租、出售、合作經(jīng)營(yíng) 位置：北京路與重慶路交匯處 十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）武當(dāng)廣場(chǎng)坐擁十堰唯一的商業(yè)中心五堰，成為“賺錢(qián)淘金、開(kāi)啟致富門(mén)”的首選目標(biāo)，成為居民“休閑逛街、放飛心情”的最佳去處。而建成后的武當(dāng)廣場(chǎng)，將是進(jìn)入五堰的門(mén)戶(hù)樓盤(pán)，以26層90米的建筑雄姿，成就五堰商業(yè)圈的絕色風(fēng)華 。五堰商圈武當(dāng)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：待定 商鋪面積：?jiǎn)蝹€(gè)面積均100平以上 商鋪面積：25392平方米 投資方式：出租、出售、合作經(jīng)營(yíng) 位置：五堰柳

15、林路人民路交匯處 十堰市八大商業(yè)區(qū)六堰商業(yè)圈火車(chē)站商圈凱旋大道商圈東風(fēng)商圈北京路商圈（王府井）北京路商圈（東方坐標(biāo)城）五堰商圈（武當(dāng)廣場(chǎng)）五堰商圈（東方明珠城市花園）位置不錯(cuò)，離五堰，北京路都很近。五堰商圈東方明珠城市花園經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：餐飲、娛樂(lè)等 商鋪類(lèi)型：住宅底層商鋪 商鋪面積：?jiǎn)蝹€(gè)面積40110平 投資方式：出租、出售、合作經(jīng)營(yíng) 位置：北京路立交橋旁 以商業(yè)為載體的現(xiàn)代城市，商業(yè)中心是城市經(jīng)濟(jì)的名片，是城市的名片，是城市繁榮的象征，而商業(yè)地產(chǎn)，乃至商業(yè)中心遷徙的地方正是城市未來(lái)的希望所在。在各個(gè)商圈的激烈角逐中，短短十年間，十堰境內(nèi)已經(jīng)有百余家大賣(mài)場(chǎng)，而商圈內(nèi)六七家商場(chǎng)扎堆的景象比比皆是。未

16、來(lái)兩年，十堰地產(chǎn)將結(jié)束“引而不發(fā)”進(jìn)入蓬勃發(fā)展的時(shí)代。十堰商業(yè)圈，未來(lái)誰(shuí)主沉?。恐饕?jìng)爭(zhēng)關(guān)系總體市場(chǎng)背景重點(diǎn)關(guān)注：三堰的變化三堰競(jìng)品分析三堰區(qū)域市場(chǎng)分析商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系解讀三堰項(xiàng)目INTERPRETATION SANYAN區(qū)位分析與項(xiàng)目概況: 本項(xiàng)目位于十堰市三堰區(qū)，用地原址為十堰市職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南側(cè)緊臨長(zhǎng)途客運(yùn)站，東側(cè)緊臨人民路與澳門(mén)街商業(yè)街。 周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善商業(yè)氣氛濃郁，能便捷與周邊城市干道相連，交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，商業(yè)價(jià)值很高。 本項(xiàng)目總用地面58185.50平方米，總建筑面積451251.42平方米，容積率5.5，計(jì)容建筑面積320020.25平方米。周邊交通本項(xiàng)目用地東臨城市主干道

17、人民路，交通便捷，人流量大，商業(yè)氣氛濃郁。南臨福建路及長(zhǎng)途客運(yùn)站，交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，對(duì)外聯(lián)系方便，西接百二河，現(xiàn)狀景觀一般，具有一定人氣。北接區(qū)間路及十堰市人民小學(xué)，區(qū)間路較窄，不能很好滿(mǎn)足城市對(duì)交通的需求。整體性原則從整個(gè)城市全局的高度對(duì)方案對(duì)于定位，將項(xiàng)目作為城市的一“模塊”，在城市特有的空間結(jié)構(gòu)和環(huán)境格局中“演生”出本方案的空間及功能結(jié)構(gòu)，使之既成為整個(gè)結(jié)構(gòu)中的有機(jī)組成部分又與城市結(jié)構(gòu)產(chǎn)生空間、功能和交通上的關(guān)聯(lián)。獨(dú)特性原則塑造既根植于當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化而又富于個(gè)性，特色鮮明的城市建筑綜合體形象改善城市空間質(zhì)量，提升空間質(zhì)量，提升城市品味。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析獲取項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目條件獲得發(fā)展概念

18、產(chǎn)品概念與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系確定項(xiàng)目推廣概念制定整合推廣計(jì)劃報(bào)告總體思路本案機(jī)會(huì)總結(jié)1、一直以來(lái)，購(gòu)房者在居住觀念上都有著濃厚的中心區(qū)“情結(jié)”。三堰、五堰、六堰做為十堰政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，歷來(lái)都受到置業(yè)者的追捧。2、宏觀市場(chǎng)壞境競(jìng)爭(zhēng)緊張，本項(xiàng)目要跳出一般競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)取第一名的位置。3、本案臨主干道人民路，處于南側(cè)緊臨長(zhǎng)途客運(yùn)站，有條件為三堰的商業(yè)不足做出彌補(bǔ)，有望成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者。4、本案將商住娛游綜合體首次引入十堰，爭(zhēng)取獲得政府支持，以新的商業(yè)概念十堰三堰商圈升級(jí)。5、本項(xiàng)目從傳統(tǒng)的老項(xiàng)目獲得資源商脈，讓住宅成為稀缺物業(yè)，價(jià)值高升。價(jià)值的定義項(xiàng)目定位PRODUCT POSITIONING市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析獲

19、取項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與項(xiàng)目條件獲得發(fā)展概念產(chǎn)品概念與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系確定項(xiàng)目推廣概念制定整合推廣計(jì)劃報(bào)告總體思路 產(chǎn)品概念SWOT分析文化概念項(xiàng)目發(fā)展建議住宅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇威脅SUPERIORITYWEAKNESSOPPORTUNITYTHREAT1.地段位置較好，十堰主干道附近，出行方便。2.住在商圈內(nèi)，與商業(yè)街毗鄰，生活購(gòu)物方便。3.服務(wù)優(yōu)，配套全，升值潛力大。1.本項(xiàng)目用地有東南-西北走向的高壓線穿越，對(duì)居住有影響，2.容積率5.5，密度較大，日照時(shí)間少。3.周邊為老舊城區(qū)，環(huán)境較差。4.商業(yè)街可能會(huì)影響居住的舒適度，不適合中老年人。1.項(xiàng)目將建成為十堰首家集住宅商業(yè)于一體的城市綜合體，前景

20、良好。2.將顛覆十堰人的生活觀，創(chuàng)造價(jià)值，3.讓十堰人的生活與國(guó)際接軌，出門(mén)即世界。.改變生活方式，可能會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。.同區(qū)域產(chǎn)品和價(jià)格因素將會(huì)左右客戶(hù)。商業(yè)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇威脅SUPERIORITYWEAKNESSOPPORTUNITYTHREAT1.交通便利，十堰主干道附近，有學(xué)校客運(yùn)站等配套。2.商業(yè)與居住合為一起，商圈居民為商業(yè)提供了人氣，保證了人流量。3.一站式服務(wù)，打造全天候生活方式，會(huì)成為十堰標(biāo)志性建筑，吸引人潮。1.需求量不高，周邊人口復(fù)雜，生活檔次較低，商務(wù)辦公氣氛薄弱。2.六堰已經(jīng)有完善的商業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)。1.周邊環(huán)境嘈雜，周邊大部分為城中村，老舊社區(qū)，人員復(fù)雜。2.

21、交通比較混亂擁擠。3.三堰歷來(lái)商業(yè)氣氛不能濃厚，周邊主要是建材行業(yè)，周邊沒(méi)有成熟的寫(xiě)字樓，辦公商業(yè)氣氛淡，無(wú)法支撐。1.十堰消費(fèi)水平日漸提高，大眾消費(fèi)力未被完全激發(fā)，需要這樣一個(gè)高端的商娛綜合體來(lái)滿(mǎn)足。2.周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，大大減小了客群的分流。總結(jié)：1、通過(guò)SWOT分析，本案的優(yōu)勢(shì)集中在綜合體帶來(lái)的便利生活。2、本項(xiàng)目完善的配套和高端物業(yè)是重要賣(mài)點(diǎn)，將產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，形成良好口碑。3、因?yàn)橥瑓^(qū)域內(nèi)商圈未成熟，本案起到了帶動(dòng)整個(gè)三堰乃至十堰城市發(fā)展進(jìn)程的作用。4、項(xiàng)目要利用地段點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，將區(qū)域價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)最大議價(jià)力。5、為了增加與競(jìng)品的區(qū)隔，要提出新概念新特點(diǎn)，打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群。如何做到第一？

22、如何提升品牌形象？如何樹(shù)立口碑？品牌承續(xù)品質(zhì)提升區(qū)域價(jià)值最大化重點(diǎn)本項(xiàng)目定位原則下面，從購(gòu)房者的需求切入，找準(zhǔn)要害，各個(gè)擊破：消費(fèi)者對(duì)于房子的需求根據(jù)馬斯洛需求理論可將上述需求定義為產(chǎn)品基礎(chǔ)附加服務(wù)生活方式產(chǎn)品基礎(chǔ)附加服務(wù)生活方式讓我們先來(lái)分析本案的產(chǎn)品基礎(chǔ)以及所帶來(lái)的附加服務(wù)對(duì)于十堰而言，此項(xiàng)目的意義，不僅在于商住合一的形式，更是一種變革。十堰首個(gè)綜合體震撼出世，綜合體的獨(dú)特性，推動(dòng)者著十堰的城市進(jìn)程。賣(mài)點(diǎn)之一：革新賣(mài)點(diǎn)之二：精彩都市的生活，從來(lái)都不能缺乏激情和精彩。項(xiàng)目集娛樂(lè)，購(gòu)物，逛街，休閑，居住為一體。為十堰人提供了一種新的生活方式和居住體驗(yàn)。賣(mài)點(diǎn)之三：便利本項(xiàng)目用地東臨城市主干道人民

23、路，交通便捷，南面為客運(yùn)站，可以有助于人和貨的流通。便利出行是購(gòu)房者首選因素之一，項(xiàng)目位置較好，能吸引人氣，增加人流量。賣(mài)點(diǎn)之四：完善項(xiàng)目具備一個(gè)成熟的商住綜合體的所有配套設(shè)施，高端物業(yè)，步行街，商業(yè)Shopping Mall，酒店公寓，一站式服務(wù)，以服務(wù)為核心，整合了最佳資源。 SWOT分析文化概念產(chǎn)品概念項(xiàng)目發(fā)展建議 SWOT分析文化概念產(chǎn)品概念項(xiàng)目發(fā)展建議商業(yè)定位住宅定位 本案定位由賣(mài)點(diǎn)整理提煉十堰生活方式中心 LIFESTYLE CENTERMall文化已過(guò)時(shí) “生活方式中心”應(yīng)運(yùn)而生（一）起源： Poag是一個(gè)社區(qū)底商的開(kāi)發(fā)商，他不喜歡到Mall里去購(gòu)物，可是他喜歡的那些品牌專(zhuān)賣(mài)店又

24、都在Mall里，于是他想到了一個(gè)將Mall的專(zhuān)賣(mài)店和開(kāi)放式的底商結(jié)合在一起的購(gòu)物方式?！拔蚁扔辛诉@個(gè)想法，但我沒(méi)有能力一個(gè)人實(shí)現(xiàn)它，于是我找到了McEwen，因?yàn)樗虚_(kāi)發(fā)Mall的經(jīng)驗(yàn)?！?987年，他們成立了Poag&McEwen公司，并創(chuàng)立了他們的第一個(gè)“生活方式中心”。商業(yè)定位原則規(guī)劃指標(biāo)引導(dǎo)商業(yè)圈升級(jí)錢(qián)塘品牌地段價(jià)值最大化（二）定義Poag&McEwen對(duì)“生活方式中心”的定義是，一個(gè)開(kāi)放式的購(gòu)物中心，商戶(hù)是全國(guó)最好的專(zhuān)業(yè)連鎖店和餐館，為那些每天處于繁忙和壓力生活中的人們提供的一種購(gòu)物體驗(yàn)。它的主要特點(diǎn)是：*容易到達(dá)開(kāi)車(chē)路程不超過(guò)20分鐘；*方便停車(chē)顧客可以直接把車(chē)停在店鋪的門(mén)外，并且

25、有充足的停車(chē)位。顧客不需要在停車(chē)場(chǎng)和商鋪間穿越很長(zhǎng)的路程，而且還要為車(chē)位擔(dān)憂(yōu)；*環(huán)境舒適愜意；*高級(jí)建筑以及吸引人的景觀設(shè)計(jì)和氣氛。商業(yè)定位原則規(guī)劃指標(biāo)引導(dǎo)商業(yè)圈升級(jí)錢(qián)塘品牌地段價(jià)值最大化（三）發(fā)展趨勢(shì) 中產(chǎn)階級(jí)人群在發(fā)展中國(guó)家的壯大，中國(guó)更被認(rèn)為是正在從住宅地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，購(gòu)物中心Mall的開(kāi)發(fā)熱潮不僅在北京、上海這樣的大城市方興未艾，眾多的中小城市也同樣在跟進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。 與之相對(duì)應(yīng)的是，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，新的購(gòu)物中心(ShoppingMall)的開(kāi)發(fā)卻已幾乎進(jìn)入停滯狀態(tài)，取而代之的是另一種購(gòu)物形式“生活方式中心”(LifestyleCenter)的開(kāi)發(fā)浪潮。商業(yè)定位原則規(guī)劃

26、指標(biāo)引導(dǎo)商業(yè)圈升級(jí)錢(qián)塘品牌地段價(jià)值最大化本案商業(yè)構(gòu)成：大商業(yè)：以電器，家私等業(yè)態(tài)為主的大型商場(chǎng)及大型地下超市。步行街：以餐飲、專(zhuān)賣(mài)店等為主的步行街。本案定位價(jià)值本案交通便利商業(yè)規(guī)模適中，形態(tài)適合十堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展，客群資源豐富可以提升老城區(qū)和新商圈價(jià)值國(guó)際上對(duì)生活方式中心規(guī)模的描述：適中的規(guī)模形象定位：國(guó)際性，時(shí)尚，高端關(guān)鍵詞：生活方式中心LIFE STYLE CENTER項(xiàng)目的物理屬性，匯集居住，購(gòu)物，娛樂(lè)，休閑等與一體的開(kāi)放式區(qū)域。全方位生活?yuàn)蕵?lè)圈，帶來(lái)全天候生活方式。精彩每一刻，生活全娛樂(lè)。關(guān)鍵詞：國(guó)際化項(xiàng)目需要國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)定位，綜合，大氣，立體。INTERNATIONALIZATION關(guān)鍵詞

27、：時(shí)尚十堰市是中心城市，人和物的集散地，匯聚各方來(lái)客，十堰文化豐富。項(xiàng)目的時(shí)尚性，是聚合的時(shí)尚，綜合的時(shí)尚。FASHION關(guān)鍵詞：高端第一時(shí)間的國(guó)際新款商品第一時(shí)間的大片上映第一時(shí)間的動(dòng)態(tài)信息第一時(shí)間的風(fēng)尚潮流國(guó)際化，需要有高端商業(yè)來(lái)支持，享受?chē)?guó)際生活潮流。HIGH-END SWOT分析文化概念產(chǎn)品概念項(xiàng)目發(fā)展建議住宅定位商業(yè)定位住宅定位原則規(guī)劃指標(biāo)引導(dǎo)品質(zhì)升級(jí)大唐品牌地段價(jià)值最大化老城中心時(shí)尚精致公館1、本案處于主干道人民路，南面有長(zhǎng)途客運(yùn)站，交通位置較好，2、住宅體量不大，建筑層數(shù)331F，總戶(hù)數(shù)，3255，總建筑面積451251.42，戶(hù)型主要為中小型。3、新老生活區(qū)域、生活方式優(yōu)勢(shì)均有

28、，銷(xiāo)售難度較小。4、城市核心地段，繁華與寧?kù)o交織，歷史和現(xiàn)代共融，商務(wù)和居住皆宜的角度宣傳推廣。本案住宅定位價(jià)值：項(xiàng)目在老城區(qū)，增強(qiáng)項(xiàng)目的稀缺性可進(jìn)行精裝修，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升項(xiàng)目的高檔豪華毒，提升xx的品牌本案產(chǎn)品概念珠聯(lián)璧合總結(jié)產(chǎn)品資源整合附加值整合產(chǎn)品基礎(chǔ)附加服務(wù)生活方式 在物質(zhì)滿(mǎn)足和附加服務(wù)滿(mǎn)足的基礎(chǔ)上，受眾接受生活方式改變的前提，關(guān)鍵是需要有與之切合的文化認(rèn)同。 SWOT分析文化概念產(chǎn)品概念項(xiàng)目發(fā)展建議每個(gè)生命誕生之初，第一眼看到的是家人的笑臉。每個(gè)忙碌奔波之后，總會(huì)不自覺(jué)地加快回家的腳步。家，是港灣，是歸屬，是寄托。我們每個(gè)人最大的希望，就是家合萬(wàn)事興。房子是家的外在表現(xiàn)，因?yàn)橛辛朔?/p>

29、子，家才是完整的家。人與房子，加起來(lái)，就是一個(gè)合。房子，因人而美，人，因房子而安。中國(guó)合文化對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，合的意義：家合萬(wàn)事興合氣生財(cái)珠聯(lián)璧合不謀而合天地人合安逸的居住感受商業(yè)旺地，價(jià)值連城居所和商業(yè)兩者完美結(jié)合時(shí)尚，國(guó)際化生活中心，合為一體居住，娛樂(lè)，商業(yè)，地段，人氣，價(jià)值，最佳資源整合，最高居住境界。家因合而興，地因合而貴以人為本，住所的最高境界，天地人合三堰項(xiàng)目文化合 市場(chǎng)概念核心概念核心創(chuàng)意基礎(chǔ)廣告表現(xiàn)目標(biāo)客群來(lái)源分析：他/她們：目標(biāo)客群特征分析：他/她們： 項(xiàng)目命名目標(biāo)客群研判SWOT分析文化概念賣(mài)點(diǎn)整理提煉項(xiàng)目整體定位生活，因城市而美好我們生活在日新月異的世界，奔走于城市各地，我們

30、在追求著什么，也在告別這什么。偶爾駐足，回眸間不經(jīng)意的一瞥，看到斑駁的老舊墻壁上，生長(zhǎng)著的小花和綠色植物，噴薄著活力和生氣。然后，繼續(xù)啟程，朝著奔流的人群邁進(jìn)。在城市里，我們留下腳印，留下記號(hào)，留下味道.項(xiàng)目命名戰(zhàn)略1廣場(chǎng)商業(yè)&住宅步行街整體命名2132命名原則創(chuàng)意名稱(chēng)ORIGINALITY NAME日盛中央大道 日盛國(guó)際城日盛百樂(lè)門(mén)星天地日盛百老匯大千城盛世華都盛世匯唐三彩盛唐氣象十堰摩爾城（mall）國(guó)堰華都十堰天下十堰1號(hào)十堰第三大道十堰現(xiàn)代城3/10 十分之三坐標(biāo)廣場(chǎng)十分之三街區(qū)十字街頭國(guó)際城21世紀(jì)國(guó)際城中央公園最上道非常道時(shí)尚博物館步行者廣場(chǎng)帝國(guó)城紅館商夜街市金匯銀座假日廣場(chǎng)主流街

31、區(qū)名流風(fēng)情街優(yōu)活城濱水1號(hào)魔方樂(lè)橙（城）銀河灣法蘭克福商業(yè)中心蘇黎世街區(qū)搜活購(gòu)物廣場(chǎng)（so hot）搜秀廣場(chǎng)（so show）O2廣場(chǎng)格蘭大道NO1時(shí)尚區(qū)魅族Magic Zone 優(yōu)游芝加哥YOYOChicago 范唐城Fun Town 秀悅Show You 泰德街區(qū)Tide Street羅馬大道Roma Avenue 時(shí)代廣場(chǎng)Times Square 銀座Ginza 普拉休斯高地Precious Zone 沃格沃德Vogue World 吸鐵石步行街citizen street 一格廣場(chǎng) Vigour Plaza 樂(lè)立方秀樂(lè)坊快活林尚格小鎮(zhèn)天域海云臺(tái)風(fēng)林火山玄樂(lè)城1商圈平行線城市綜合體風(fēng)行天

32、下黃金谷金鐘廣場(chǎng)樂(lè)酷 唐潮 唐人街 中國(guó)城項(xiàng)目主推名字RECOMMEND NAME案名的思考THINK THE NAME關(guān)于案名：我們起了很多名字，比如：十堰1號(hào)，魅族，黃金谷等。但同樣，如果僅僅是為了產(chǎn)生新的概念，未免本末倒置，對(duì)這樣一個(gè)綜合體項(xiàng)目不合適：1.成本更高2.市場(chǎng)認(rèn)知時(shí)間更長(zhǎng)3.效果未知4.難有提升之感，只是換了一套價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)我們需要一個(gè)更國(guó)際化；更高端的；更體現(xiàn)“合”的概念；更代表一個(gè)年輕階層的；更能延展的；更易記憶和理解的；案名主推案名：大千城推薦理由REASION主推：大千城 UNIVERSE源自：大千世界大千世界，包羅萬(wàn)象。千個(gè)的世界為小千世界，千個(gè)小千世界為中千世界，

33、千個(gè)中千世界為大千世界。一座城池一個(gè)世界輔推案名悠閑青春潮流快樂(lè)活力時(shí)尚輔推一：樂(lè)活城 YOHO CITY主打概念：快樂(lè)，活力?？鞓?lè)的城市，青春的領(lǐng)域。輔推二：范唐城 FUN TOWN 諧音Fun Town，有趣的地方。中英結(jié)合，“唐”帶有中國(guó)色彩。給人一種娛樂(lè)休閑全方位的生活方式和體驗(yàn)。 主打概念：趣味、娛樂(lè)享受一站式娛樂(lè)生活方式廣場(chǎng)名字主推NAME OF PLAZA廣場(chǎng)一：樂(lè)橙廣場(chǎng) HAPPY PLAZA主打概念：年輕無(wú)極限廣場(chǎng)二：魔方廣場(chǎng) MAGIC CUBE 魔方代表了時(shí)尚，神秘，魅惑，Cube是立方體，表明項(xiàng)目的綜合性，城市商業(yè)娛樂(lè)立方體。主打概念：多變，魅力，綜合多變魔法空間，全天候時(shí)尚體驗(yàn)步行街名字主推NAME OF WALKING STREET 步行街一：星光大道 STAR WORLD（中間的一條）步行街二：星河大道（靠河的一條）MILKY WAY根據(jù)步行街的位置特點(diǎn)，與河搭配。星河又表