[知名房企]商品住宅項目營銷策略匯報(附圖豐富)

1、 思維企劃演繹 推廣營銷推廣報告提綱 執(zhí)行銷售執(zhí)行 動態(tài)市場近況全市商品住宅市場分析 動態(tài)市場近況句容市是鎮(zhèn)江市管轄的縣級市，處于南京一小時都市圈范圍內(nèi)，資源型旅游城市句容市南京一小時都市圈：句容市地處蘇南，落處南京、鎮(zhèn)江兩市之間，是行政區(qū)劃上屬鎮(zhèn)江一縣級市；空間區(qū)位上為南京的東南門戶，有“南京新東郊、金陵御花園”之稱； 擁有2100年文化的資源型旅游城市：道教圣地茅山、寶華山隆昌寺、原生態(tài)袁巷丘陵 寶華山隆昌寺茅山瓦屋山侖山湖城市概況規(guī)劃發(fā)展：一個關(guān)系兩個空間，城市向西向北規(guī)劃重點：一個關(guān)系兩個空間一個關(guān)系：句容和南京以及南京都市圈的關(guān)系。兩個空間：一個是市域空間，借助區(qū)位優(yōu)勢，充分發(fā)揮市域

2、所擁有的各個積極要素，推動市域科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展；另一個是城市空間，為城市未來可能存在的跨越式發(fā)展留足必要的空間。城市發(fā)展經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，增速緩慢；全社會固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)波動，但房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢句容市統(tǒng)計局網(wǎng)站城市經(jīng)濟典型案例分析隨著房地產(chǎn)迅速發(fā)展，句容市區(qū)形成五大板塊，分別為城東板塊、城南板塊、城中板塊、城西板塊及城北板塊，因城中板塊除本案外，其它樓盤基本處于清盤階段，本案地段價值日益凸顯本案發(fā)展格局維也納花園水畔御景御東國際世茂花園臺北上上城本案句容典型案例選取選取了句容在售、典型案例進行細化研究維也納花園開發(fā)商句容時代置業(yè)有限公司地址句容福地路與長江路交匯處物業(yè)類型多層、小高層、高層

3、建筑面積28萬占地面積14建筑風(fēng)格奧地利建筑風(fēng)格容積率1.52物管公司南京物化物業(yè)服務(wù)有限公司停車位2500個物管費多層0.6元/*月總戶數(shù)2500戶開盤日期2009-11在售情況花園洋房6900元/、106-180；多層6100元/、89典型案例-【維也納花園】產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述多層（6F）洋房（4F）小高層（11F）高層項目產(chǎn)品線豐富，洋房、多層、小高層、高層在售戶型臥室客廳餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺1房2房3房4房1衛(wèi)2衛(wèi)1個2個89105116120131134贈送50大露臺150復(fù)3廳4陽臺/30空中花園166復(fù)3廳4陽臺/35空

4、中花園180復(fù)5房3衛(wèi)4陽臺/22空中花園產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述89 二房二廳一衛(wèi)120 三房二廳二衛(wèi)戶型分析：陽光主臥，270弧形轉(zhuǎn)角飄窗南北雙陽臺南北通透戶型分析：戶型方正、南北通透、動靜分明南北雙陽臺陽光主臥，270弧形轉(zhuǎn)角飄窗以舒適三房與四房為主，戶型設(shè)計亮點較多，270飄窗、贈送大面積空中花園產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述推案日期樓棟物業(yè)類型總套數(shù)主要面積2012-4-28B12#B15#洋房32105-116、134-136、163-1672011-12-19B16#B17#洋房24123、147-150、1802011-11-17B10#、B11#洋房

5、40104-107、114-116、133-136、160-1672011-1-1301#02#04#06#多層、洋房12083-90、1122011-1-1307#08#09#12#13#多層、洋房12483-89、104-120、130-133、176-1772010-10-1103#05#多層6083-902010-3-510#11#17#18#多層12084-87、111-1202009-11-1314#15#16#24#25#051#多層15184-90、102-117、121-130推案方向預(yù)計即將推出小高層產(chǎn)品推案節(jié)奏（4月/次、84套/次）；首推多層，后以洋房拔高價值，近期預(yù)計

6、將推小高層產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述項目累計銷售情況推案日期物業(yè)類型總套數(shù)銷售套數(shù)累計銷售率2012-4-28洋房32413%2011-12-19洋房24729%2011-11-17洋房40718%2011-1-13多層、洋房12011898%2011-1-13多層、洋房12410685%2010-10-11多層6060100%2010-3-5多層12011898%2009-11-13多層15114495%總計多層、洋房67156484%當(dāng)前花園洋房6900元/；多層6100元/項目整體銷售率為84%，月均去化約18套；近期洋房產(chǎn)品因總價高，且受到宏觀環(huán)境的一定影響，去化受阻產(chǎn)品

7、塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述（2012年6月10日）項目舉辦“【藝術(shù)生活遇見未來】維也納花園體驗之旅”征文比賽1、活動對象：維也納花園品鑒之旅參與者2、活動地點：句容第一房產(chǎn)網(wǎng)業(yè)主論壇3、活動時間：6月10日6月15日4、評選時間：6月10日6月15日5、公布時間：6月18日6、活動參與方式：在維也納花園業(yè)主論壇發(fā)布體驗感言7、參賽作品要求突出主題，充分展現(xiàn)維也納花園會所、小區(qū)環(huán)境、花園洋房等；作品要求內(nèi)容積極向上，具有較高的思想性、審美性、藝術(shù)性；攝影作品需清晰，文字作品需不少于300字；作品必須為作者本人創(chuàng)作所有，如有發(fā)現(xiàn)偷竊他人作品用以參賽，將被取消參賽與評選資格。8、活動獎品一

8、等獎 10000元購房抵用券 800元大潤發(fā)超市卡 一名二等獎 8000元購房抵用券 500元大潤發(fā)超市卡 二名二等獎 3000元購房抵用券 300元大潤發(fā)超市卡 五名紀念獎 電影票2張（2012年3月2日）買房即送30000元車庫抵用券（2012年1月13日）“維也納花園”杯句容首屆聯(lián)歡晚會咱句容自己的“小春晚”老業(yè)主征文活動、購房附加值、大型全民活動產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述關(guān)鍵詞：區(qū)域高端、產(chǎn)品力、教育規(guī)劃、市區(qū)改善客戶為主項目產(chǎn)品線豐富，洋房、多層、小高層、高層以舒適三房與四房為主，主力面積為106-180，戶型設(shè)計亮點較多，270飄窗、贈送大面積空中花園推案節(jié)奏（4月/

9、次、84套/次）；首推多層，后以洋房拔高價值，近期預(yù)計將推小高層項目整體銷售率為84%，月均去化約18套；近期洋房產(chǎn)品因總價高，且受到宏觀環(huán)境的一定影響，去化受阻營銷活動：老業(yè)主征文活動、購房附加值、大型全民活動世茂花園開發(fā)商江蘇余坤置業(yè)有限公司地址句容市崇明西路818號物業(yè)類型小高層、高層住宅；高層商務(wù)中心、酒店建筑面積60萬占地面積23萬建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約容積率2.29物管公司江蘇余坤物業(yè)管理有限公司停車位1700個物管費1.4元/月總戶數(shù)3000戶開盤日期2009.6在售情況在售B6#樓，均價5300元/，房源面積88-141，開盤期間認購一次性付款9折，按揭92折典型案例-【世茂花園】產(chǎn)

10、品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述商務(wù)中心28F五星級酒店高層18F、27F產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述項目規(guī)劃小高層、高層產(chǎn)品在售戶型臥室客廳餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺1房2房3房4房1衛(wèi)2衛(wèi)1個2個64m273m288m2103m2120m2138m2168m2150m2 185m2 88 二房二廳一衛(wèi)138 三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述戶型分析：主臥客廳朝南主次臥觀景陽臺戶型方正通透性較差戶型分析：主臥客廳朝南主次臥轉(zhuǎn)角飄窗動靜分區(qū)格局不夠方正，南向臥室少戶型配比豐富、均衡，戶型整體設(shè)計中規(guī)中矩推案日期樓棟物業(yè)類型總套數(shù)主要面積2009-10-9C4#、A

11、6-10#小高層、高層27188-90、112-118、132、1392009-12-10A1-2#高層21688-90、113-118、133、1402010-1-30A3-5#高層37873、85、102、138、1502010-4-16B4#高層29673、85、102、138、1502010-4-30B3#高層29586、102、118-120、1382010-9-30B2#高層19786、102、118-120、1382011-4-11B1#高層19784、94、117、126、141-143、1642011-9-15B7#高層16573、120、1342012-4-28B6#高層1

12、6163、103-117、128、137、155、185產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述推案方向推案節(jié)奏（3.8月/次、64套/次）；首推小高層，后推高層，2013年預(yù)計將推中央組團產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述項目累計銷售情況推案日期物業(yè)類型總套數(shù)銷售套數(shù)累計去化率2009-10-9小高層、高層27126798.5%2009-12-10高層21621197.7%2010-1-30高層37832385.4%2010-4-16高層29628194.9%2010-4-30高層29528496.3%2010-9-30高層19714573.6%2011-4-11高層19713568.

13、5%2011-9-15高層16512072.7%2012-4-28高層1613320.5%總計小高層、高層2176179982.7%當(dāng)前均價5300元/項目整體銷售率為83%，月均去化約53套，以句容第一家五星級酒店拔高項目現(xiàn)象，快速得到市場認知，加上周邊生活、教育配套升級，整體銷售情況較好產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述時間內(nèi)容2012.7.6降息重大利好，首付只需10萬起2012.6.15粽情端午，世茂花園禮享全城2012.5.30五星級酒店六月綻放，特推20套精品房源2012.5.26慈善捐款暨業(yè)主聯(lián)誼會2012.5.5團購優(yōu)惠（現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上疊加97折）2012.4.7幸運大抽

14、獎2011.12.5歲末抄底，一口價4180元/2011.11.16首期分期付，買房門檻降低2011.9.17房價你做主，1元起拍營銷力度大，低首付、特價房、團購以及業(yè)主聯(lián)誼會等產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述關(guān)鍵詞：大盤開發(fā)、五星級酒店、配套（教育、生活）完善、產(chǎn)品豐富、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主項目規(guī)劃小高層、高層產(chǎn)品戶型配比豐富、均衡，64一房-185四房，戶型整體設(shè)計中規(guī)中矩推案節(jié)奏（3.8月/次、64套/次）；首推小高層，后推高層，2013年預(yù)計將推中央組團項目整體銷售率為83%，月均去化約53套，以句容第一家五星級酒店拔高項目現(xiàn)象，快速得到市場認知，加上周邊生活、教育配套升級，整體銷售情

15、況較好營銷力度大，低首付、特價房、團購以及業(yè)主聯(lián)誼會等典型案例-【御東國際】產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述世茂花園開發(fā)商江蘇建中置業(yè)有限公司地址河濱南路與東昌路交匯處物業(yè)類型多層、小高層、高層建筑面積約15.5萬占地面積約4.5萬建筑風(fēng)格英式容積率3.48物管公司停車位770個物管費0.7元/平方米月總戶數(shù)1332戶開盤日期2011-10-22在售情況在售10#樓，房源面積從79-116平米，均價5500元/平米，按揭優(yōu)惠30元/平米，一次性付款優(yōu)惠50元/平米產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述多層（5F）小高層（11F）高層項目規(guī)劃多層、小高層、高層產(chǎn)品戶型分析：客廳主臥朝南

16、南北通透雙臥飄窗設(shè)計戶型方正戶型分析：戶型方正南北通透兩臥與客廳朝南動靜分明雙陽臺設(shè)計，采光、觀景佳產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述在售戶型臥室客廳餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺1房2房3房4房1衛(wèi)2衛(wèi)1個2個798487100112114131以緊湊兩房與三房為主，戶型整體設(shè)計尚可產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述推案日期樓棟10#物業(yè)類型總套數(shù)主要面積2011-10-181#3#5#8#多層、小高層14687、111-115、1502011-11-236#7#9#多層7079-85、100-116、120-130、149-162、2012-6-252#小高層6679-85、100-116

17、、120-130、149-151、2012-6-3010#多層302#10#7#6#9#推案節(jié)奏（2.3月/次、78套/次）；首推多層與高層組合產(chǎn)品1#3#8#5#產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述項目累計銷售情況推案日期物業(yè)類型總套數(shù)銷售套數(shù)累計去化率2011-10-18多層、小高層14611478%2011-11-23多層706086%2012-6-25小高層662335%2012-6-30多層301860%總計多層、小高層31221569%當(dāng)前均價5500元/項目整體銷售率為69%，月均去化約24套，項目雖營銷力度較大，但因缺乏核心賣點，且產(chǎn)品趨同市場主流，銷售情況一般產(chǎn)品塑造推案

18、節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述時間內(nèi)容2012-6-22喜迎佳節(jié)，端午送福2012-5-24御東國際杯“非誠勿擾”2012-5-12童夢巴士之禮物親子劇2012-5-11御東國際：獻給母親最好的禮物2012-5-9幸運大轉(zhuǎn)盤，百分百中獎2012-5-4品鑒歐式下午茶2012-3-14周末售樓處K歌活動2012-2-21額外0.3%的房價讓利，御東國際小高層團購正式啟動2012-1-17歲末大優(yōu)惠，勁銷賀新春頻繁舉行暖場活動，花樣豐富，保持市場熱度產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述關(guān)鍵詞：毗鄰賈紀山公園、創(chuàng)新建筑用材、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主項目規(guī)劃多層、小高層、高層產(chǎn)品以緊湊兩房與三房為主，主力戶型7

19、9-131，戶型整體設(shè)計尚可推案節(jié)奏（2.3月/次、78套/次）；首推多層與高層組合產(chǎn)品項目整體銷售率為69%，月均去化約24套，項目雖營銷力度較大，但因缺乏核心賣點，且產(chǎn)品趨同市場主流，銷售情況一般頻繁舉行暖場活動，花樣豐富，保持市場熱度水畔御景開發(fā)商江蘇崇明置業(yè)有限公司地址句容市長江路物業(yè)類型多層、小高層建筑面積12萬占地面積6.6萬建筑風(fēng)格英倫容積率1.2物管公司藍天物業(yè)停車位1500個物管費0.45元/*月總戶數(shù)1500戶開盤日期2009-12在售情況多層5600元/、80-120；電梯洋房5200元/、120典型案例-【水畔御景】產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述產(chǎn)品塑造推案節(jié)

20、奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述多層（5F）電梯洋房（7F）小高層（11F）項目規(guī)劃多層、電梯洋房、小高層產(chǎn)品在售戶型臥室客廳餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺1房2房3房4房1衛(wèi)2衛(wèi)1個2個858794100104107120124產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述85 二房二廳一衛(wèi)120 三房二廳二衛(wèi)戶型分析：兩臥朝南南北通透不夠方正客廳采光不佳戶型分析：戶型方正南北通透兩臥與客廳朝南動靜分明陽臺短面寬、長進深，次臥采光不佳以兩房與三房產(chǎn)品為主，三房選擇空間較大，戶型整體設(shè)計一般產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述推案日期樓棟物業(yè)類型總套數(shù)主要面積2011-8-221#22#23#多層、電梯洋房748

21、7-1252011-3-715#16#19#20#多層、電梯洋房7884-1212010-12-2211#12#17#18#多層、電梯洋房8885-1212010-4-269#10#多層7085-1192010-2-58#多層30100-1232009-12-111#2#3#5#6#7#多層18085-122推案方向預(yù)計下半年將推出小高層產(chǎn)品推案節(jié)奏（5.2月/次、87套/次）；首推多層，后以多層與電梯洋房組合推出產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述項目累計銷售情況推案日期物業(yè)類型總套數(shù)銷售套數(shù)累計去化率2011-8-2多層、電梯洋房744966%2011-3-7多層、電梯洋房785165

22、%2010-12-22多層、電梯洋房885664%2010-4-26多層706897%2010-2-5多層302997%2009-12-11多層18017999%總計多層、電梯洋房52043283%多層5600元/；電梯洋房5200元/項目整體銷售率為83%，月均去化約14套，因現(xiàn)房低價銷售，整體銷售情況較好，但去化速度較慢產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述（2012年6月28日）項目針對電梯洋房推出團購優(yōu)惠，凡是參加團購的客戶，購買電梯洋房在原有基礎(chǔ)上再享受300元/平米優(yōu)惠。項目在售的電梯洋房為實景現(xiàn)房，即買即住，120平米的戶型剛需和改善客戶均可選擇，均價5400元/平米，按揭優(yōu)惠

23、100元/平米，一次性付款優(yōu)惠200元/平米，算上團購優(yōu)惠，電梯洋房4738元/平米起售。近期針對剩余較大戶型洋房產(chǎn)品，舉辦團購促銷活動產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述關(guān)鍵詞：當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、現(xiàn)房、低價、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主項目規(guī)劃多層、電梯洋房、小高層產(chǎn)品以兩房與三房產(chǎn)品為主，三房選擇空間較大，主力戶型85-124戶型整體設(shè)計一般推案節(jié)奏（5.2月/次、87套/次）；首推多層，后以多層與電梯洋房組合推出項目整體銷售率為83%，月均去化約14套，因現(xiàn)房低價銷售，整體銷售情況較好，但去化速度較慢近期針對剩余較大戶型洋房產(chǎn)品，舉辦團購促銷活動臺北上上城開發(fā)商句容鄉(xiāng)林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址華陽北路與福地

24、路交界處物業(yè)類型多層、小高層建筑面積16萬占地面積15.7建筑風(fēng)格意式風(fēng)情容積率1.1物管公司深圳葆利物業(yè)有限公司停車位1366個物管費0.65元/*月總戶數(shù)1366戶開盤日期2010-7在售情況多層6000元/、89-116典型案例-【臺北上上城】產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述商業(yè)街2F至3F項目規(guī)劃基本為多層產(chǎn)品與商業(yè)街，只少量小高層產(chǎn)品在售戶型臥室客廳餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺1房2房3房4房1衛(wèi)2衛(wèi)1個2個889597107110114產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述88 三房二廳一衛(wèi)114 三房二廳二衛(wèi)戶型分析：三房設(shè)計，功能性較強南

25、北雙陽臺短面寬、長進深，缺乏舒適度南北通透戶型分析：戶型方正、南北通透、動靜分明飄窗設(shè)計南北雙陽臺主臥帶有獨立衛(wèi)生間全三房設(shè)計，選擇空間大，以功能性為主，戶型整體設(shè)計緊湊產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述推案日期樓棟物業(yè)類型總套數(shù)主要面積2012-6-1311#多層20109-1112012-6-1323#25#28#29#32#33#多層17089-94、105-1182011-4-1312、21、22多層8089-100、109-1112011-1-199#10#19#20#多層10089-100、108-1172010-7-21#、2#、3#、5#、6#、7#多層19089-100

26、、108-117推案方向推案節(jié)奏（4.8月/次、112套/次）；依次由南向北推出多層產(chǎn)品北南產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述項目累計銷售情況推案日期物業(yè)類型總套數(shù)銷售套數(shù)累計去化率2012-6-13多層20002012-6-13多層170002011-4-13多層806176%2011-1-19多層1009393%2010-7-2多層19018497%總計多層56033860%預(yù)售許可證已拿，但尚未推出多層6000元/項目整體銷售率為60%，月均去化約14套，產(chǎn)品核心價值不高，市場可替代品較多，而價格堅挺下整體銷售情況不佳，去化速度較慢產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述（2012

27、年6月28日）推出特價房，指定特價房源買一送一，另贈送2萬元大禮包優(yōu)惠活動（2012年3月29日）推出兩套特價房源，折實單價3180元/平米起（2011年9月9日）大型團購專場，最高降幅1000元/平米從9月11日起，項目在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉行大型露天演出，分別是茅山鎮(zhèn)（11號）、天王鎮(zhèn)（16號）、郭莊（17號）、寶華鎮(zhèn)（23號）、后白鎮(zhèn)（23號）（2011年9月27日）迎國慶，一萬元抵用券購房優(yōu)惠（2011年9月8日）臺式月餅大派送，業(yè)主享幸福中秋（2011年8月26日）中秋特惠4999元/平米起（2011年7月23日）臺北上上城周年慶萬人慶典隆重舉行（2011年4月9日）臺北上上城迎五一購房享10重

28、豪禮活動頻頻：特價房、團購、重要節(jié)假日活動產(chǎn)品塑造推案節(jié)奏銷售分析營銷動態(tài)項目綜述關(guān)鍵詞：全三房設(shè)計、商業(yè)配套、前期臺灣小鎮(zhèn)口碑積累、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶項目規(guī)劃基本為多層產(chǎn)品與商業(yè)街，只少量小高層產(chǎn)品全三房設(shè)計，選擇空間大，主力面積88-114，以功能性為主，戶型整體設(shè)計緊湊推案節(jié)奏（4.8月/次、112套/次）；依次由南向北推出多層產(chǎn)品項目整體銷售率為60%，月均去化約14套，產(chǎn)品核心價值不高，市場可替代品較多，而價格堅挺下整體銷售情況不佳，去化速度較慢活動頻頻：特價房、團購、重要節(jié)假日活動600000句容父老2000年崢嶸歲月 福地句容 思維企劃演繹抱定南京城，而非南京人從你好南京，到再會金陵。市長

29、VS市場總理VS總經(jīng)理句容，自由自在戰(zhàn)事頗為緊張句容片區(qū)開發(fā)商云集，越融入南京越激烈；今年8月10月將有2個樓盤發(fā)售新房源，市場供應(yīng)量將提升；90-130絕對主力，大戶和頂復(fù)戶型去化速度相對慢；從城南至城北價格呈現(xiàn)遞減趨勢；城東、城西價格比較平穩(wěn)均為4600，但城西優(yōu)于城東片區(qū)，；在售或已售樓盤城南所占份額較大，向北和向東的潛力巨大。向上，但不會突飛猛進香江麗景自身資源條件梳理 香江麗景位于句容市城市中心崇明路中心段，由港資集團背景金潤地產(chǎn)于2009年7月成功競得并啟動建設(shè)，總占地超過11萬平米，分為南北兩個地塊，總規(guī)劃建筑面積近30萬平米，迄今已完成六期住宅銷售，兩期商鋪銷售，品質(zhì)和銷售率均

30、高踞句容前列，2011年南地塊基本推出銷售，目前已啟動北地塊規(guī)劃。項目技術(shù)指標(biāo)：句容傳統(tǒng)市中心，價值認知高地 我們 處于城市中央評價細目優(yōu)秀良好中等一般較差備注自然景觀交通情況崇明路社會人文區(qū)位形象生活配套輔助配套綜合評價：1、從地塊的本身具備條件和周邊綜合因素來看：在句容市區(qū)內(nèi)均有明顯優(yōu)勢，值得提起的是配套優(yōu)勢；2、從地塊資源來看，因地塊處于句容市區(qū)，本身存在一些局限性，所以在景觀資源存在一些瑕疵。絕版地段地段坐擁獨特景觀或社會配套資源配套或資源具有鮮明的項目自身高端特質(zhì)標(biāo)簽傳統(tǒng)中心區(qū)域價值認知高地自身景觀水景及配套優(yōu)勢需要形成項目自身獨特的高端住宅標(biāo)簽體系、品類體系高端項目必備條件香江麗景

31、如何形成項目自身獨特的高端住宅標(biāo)簽體系、品類體系？典范人居價值體系梳理項目價值解讀總結(jié)價值1：限量稀缺價值2：規(guī)劃設(shè)計前價值3：社區(qū)規(guī)劃價值4：外立面價值5：公共部位價值6：商業(yè)配套價值7：二代人居定制化理念香江麗景7大價值體系關(guān)鍵點：典范人居、定制除了在已有的硬件基礎(chǔ)上，我們認為在軟件上還可以有所提升 物業(yè)體系物業(yè)體系定制化物業(yè)管理定制化物管體系私人理財師你是否想象過這種生活：出門前，有私人造型師為你設(shè)計打造形象；用餐時，有私人營養(yǎng)師推薦合理的膳食搭配；下午茶時，私人理財師會告訴你最近的理財收益；下班后，有私人健身教練指導(dǎo)健身；晚飯時，和友人在私人會所享受精致的晚餐；趕上周末，還可以在私人博

32、物館或私人游艇上享受休閑時光；如果生病了，私人醫(yī)生會提供上門治療；遇到事務(wù)糾紛，就簡單地說句“請跟我的律師聯(lián)系” 私人營養(yǎng)師私人健身教練私人律師旅游規(guī)劃師理財建議及投資分析結(jié)合客戶身體狀況后推薦合理的膳食搭配健身指導(dǎo)風(fēng)險評估及法律咨詢?yōu)槟可碇贫糜斡媱澪飿I(yè)體系管家服務(wù)提煉關(guān)鍵詞地段資源傳統(tǒng)高端區(qū)域價值認知高地香江麗景商業(yè)街提煉關(guān)鍵詞市中心星光大道香江麗景最終占位：句容市地產(chǎn)標(biāo)桿已經(jīng)說清自己了但我們還要尋找為項目尋找精神定位，因為我們面對的是一個風(fēng)格化、非常規(guī)的高端產(chǎn)品。兩大因素決定精神訴求的重要性。1】高端產(chǎn)品的基本原則。 高端住宅價值= 產(chǎn)品價值+稀缺資源價值+圈層精神2】風(fēng)格化產(chǎn)品。 需

33、要通過精神高度的占位，打破客群對高端住宅產(chǎn)品的刻板印象，增強項目形象認同感。風(fēng)格化產(chǎn)品，決定客群鮮明的社會特征。單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家中學(xué)3口之家三代同堂單身丁客中大學(xué)3口之家丁克家庭兒女立家二老空巢三代同堂 健康養(yǎng)老（51-60歲）都市新銳（26-40歲）新新人類（22-25歲）品質(zhì)家庭（41- 50歲）他們是：社會中堅力量，知富階層，擁有國際化眼光。擁有足夠的財富支撐其對生活品質(zhì)的消費。對產(chǎn)品品質(zhì)有自己的鑒賞，對事業(yè)發(fā)展有自己的把握，關(guān)注生活環(huán)境與自身健康。他們面臨：城市與自然的兩難選擇。一方面，城市中心的繁華，通勤的便利，是他們所需要的。另一方面，自然的生態(tài)，舒適的生活環(huán)境，

34、是他們的追求。他們的消費觀：價格敏感度較低：樂于為高品質(zhì)，切實提升生活質(zhì)量的產(chǎn)品買單。注重產(chǎn)品內(nèi)涵與功能：較高的審美與國際視野，使得他們對于產(chǎn)品的要求更高（功能和內(nèi)涵兩個層面）。香江麗景，以對住宅、城市環(huán)境以及財富階層形象的全面影響，重塑著當(dāng)代人居理念。重塑高端住宅刻板印象奢華并非高端唯一標(biāo)準(zhǔn)，還原住宅本質(zhì)，關(guān)注生活與居住舒適。重塑財富階層形象認知住在香江麗景的，一定是對于社會責(zé)任、生活品質(zhì)非常關(guān)注的人，不同于媒體對財富階層的慣常描繪，他們對生活有著自己的獨到見解。金潤品牌形象占位備選：城市心中 原味生活重塑高級住宅價值觀報告提綱 思維企劃演繹 推廣營銷推廣 執(zhí)行銷售執(zhí)行 動態(tài)市場近況城市大愛

35、，小戶大家城市大愛，自由自宅cofco:可樂 （可口可樂 CoceCola )我們在城市中，體會一切繁華與安寧。駐守這座城，分享這座城。何其之幸。我們共創(chuàng)幸福 我們崇尚自然我們向往親和我們熱愛生活 推廣營銷推廣真正的挑戰(zhàn)不在于廣告的適配，而在于媒體和受眾對你的討論。明哲保身導(dǎo)致無人理會是最大的失敗概念宣傳落地推廣周期導(dǎo)入期概念激活期開盤旺銷期持續(xù)公關(guān)期推廣要點構(gòu)建品牌鏈核心優(yōu)勢價值深挖品牌鞏固推廣核心品牌感性訴求項目滲入品牌產(chǎn)品集成價值熱銷+產(chǎn)品提檔升級+品牌熱銷+產(chǎn)品提檔升級+品牌推廣策略通過有轟炸性的公關(guān)活動快速使項目獲得市場共鳴和認同。主要通過戶外，報紙軟文+硬廣和網(wǎng)絡(luò)等向市場滲透金潤品

36、牌以及亮出項目名字。戶外和報紙硬廣投放強攻，鞏固項目的品牌形象，網(wǎng)絡(luò)和軟文持續(xù)攻擊，適當(dāng)滲入電視、電臺、短信等，并且以持續(xù)轟炸性的公關(guān)活動聚集人氣，最大限度積累客戶。最密集的廣告投放，輔以公關(guān)活動啟動銷售，輔以強勢的促銷活動推動銷售。持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關(guān)活動，鞏固品牌形象，實現(xiàn)慣性銷售。推廣大階段方向界定2012.11122013.122013.2導(dǎo)入期概念激活期首次開盤續(xù)銷期第一次加推現(xiàn)場包裝圍墻、看房通道售樓處、引導(dǎo)旗樣板段、樣板房銷售物料樓書、銷售海報戶型單頁、手提袋、VI物料等戶外推廣品牌導(dǎo)入產(chǎn)品導(dǎo)入促銷產(chǎn)品集成價值體系熱銷+產(chǎn)品媒體推廣公關(guān)活動/網(wǎng)絡(luò)戶

37、外/報紙軟文/雜志/電臺短信報紙硬廣+軟文/網(wǎng)絡(luò)戶外/雜志/電臺/短信等公關(guān)活動/網(wǎng)絡(luò)/報紙軟文/戶外/短信報紙硬廣+軟文/網(wǎng)絡(luò)/戶外/雜志/電臺/短信重要節(jié)點樣板段樣板房開放開盤加推場所包裝動作售樓處：親和主題概念生活區(qū)樣板段：項目品質(zhì)愿景導(dǎo)先兌現(xiàn)樣板房：體現(xiàn)的是對精致生活的魅力詮釋客戶截流動作移動陣地突破：外場推廣展開戶外攔截：高炮/道旗/市中心龍門架以全市影響力的品牌造勢活動，結(jié)合名人效應(yīng)，形成全市性知曉度；后續(xù)以發(fā)布會、論壇形式形成品牌與項目信息釋放，口碑傳播效應(yīng)實現(xiàn)項目推廣策略3條主線廣眾主線、圈層主線 、體驗主線親和人居體驗館與現(xiàn)場體驗，開啟前所未有的親和人居理念體驗，前后炒作制造

38、影響力，活動形成持續(xù)客戶經(jīng)營以客戶管理和互動平臺搭建為契機，結(jié)合階段性主題活動，聚集頂尖客戶，放大、升華品牌高端調(diào)性認可和良性口碑傳播效應(yīng)高端展點鋪開快速全面實現(xiàn)客戶蓄水階段節(jié)點網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視軟文、專題炒作、報導(dǎo)形式戶外形象同步支持，線下精準(zhǔn)直效渠道并行，全面蓄客結(jié)合項目銷售節(jié)點，逐步釋放項目信息第一階段：主題品牌造勢以話題炒作和名人效應(yīng)入手，引發(fā)社會共同關(guān)注以事件活動開始，擴大傳播覆蓋面香江麗景-幸福記憶大賽 通過通過網(wǎng)絡(luò)征集未婚情侶和已婚夫婦的生活合照，通過初步海選后確定入圍選手由著名攝影師為其進行拍攝以“親和、幸?！睘橹黝}的照片，然后再通過網(wǎng)絡(luò)評選出若干優(yōu)勝者，并設(shè)置相應(yīng)獎項?？稍谛钏?/p>

39、期內(nèi)進行炒作，吸引市場深度關(guān)注。推薦活動 這是一個虛擬甚至可以成為現(xiàn)實的美麗故事香江麗景-紅娘計劃帶著大家一起玩我們對營銷的理解（但不要做毫無關(guān)聯(lián)的活動）SNS群社區(qū)群 微博群微博群社區(qū)群SNS群粉絲建設(shè)合作導(dǎo)入粉絲粉絲培養(yǎng)體系粉絲管理體系SNS群建設(shè)群創(chuàng)建應(yīng)用群互動統(tǒng)一話題群體意見領(lǐng)袖跟隨群體社區(qū)群建設(shè)運用流行的新的網(wǎng)絡(luò)社區(qū)功能進行推廣，迎合目標(biāo)群體的生活習(xí)慣及接受方式話題炒作載體：微博借鑒案例：中央公園利用微博平臺，有效實現(xiàn)人氣聚攏和話題傳播第二階段：主題品牌升溫“親和大使”代言人評選，簽約儀式，發(fā)布行動宣言目的：通過活動最大化引發(fā)社會公眾對項目的關(guān)注，借助活動實現(xiàn)目標(biāo)客戶的高端跨界聯(lián)想，

40、提升項目綠色住宅形象認可，實現(xiàn)客戶資源開發(fā)。得票率最高的禮儀可以作為項目的代言人數(shù)據(jù)庫目標(biāo)客戶、前期積累客戶也投資問卷邀請參與互動活動搜房網(wǎng)、句容房產(chǎn)網(wǎng)/句容第一房產(chǎn)網(wǎng)/365/搜房等網(wǎng)站之余，配合進行專題軟文報道第三階段：主題品牌滲透完成公司品牌到項目品牌的自然過渡以產(chǎn)品體驗為載體，線上形象為支撐借助同策展點資源和線下直效拓展，啟動項目蓄客寶貝計劃帶著孩子一起來看房親密愛人浪漫夜仲夏夢之夜健康你全家養(yǎng)生知識系列講座愛上綠色呼吸植物認領(lǐng)呵護計劃邂逅美麗瞬間DV攝影友誼賽此類活動可在強銷期及續(xù)銷期內(nèi)穿插舉辦，使項目保持持續(xù)的熱度。第四階段：主題項目滲透完成公司品牌到項目品牌的自然過渡以產(chǎn)品體驗為

41、載體，線上形象為支撐活動時間：3月初邀請人員：政府官員、各行業(yè)協(xié)會和各地商會代表、社會名流、意向客戶、媒體人員活動地點：項目現(xiàn)場活動內(nèi)容：主題酒會活動，進行項目產(chǎn)品說明，并正式開啟現(xiàn)場接待和體驗區(qū)展示接待區(qū)開放暨項目產(chǎn)品說明會震撼樣板+項目產(chǎn)品說明+貼心服務(wù)實現(xiàn)客戶認同和意向升級借助社會公眾關(guān)注和口碑效應(yīng)，進一步實現(xiàn)客戶資源的滾動開發(fā)第五階段：主題持續(xù)經(jīng)營開盤熱銷后通過硬廣軟文的宣傳炒作結(jié)合活動和政策設(shè)計，實現(xiàn)住宅客戶的持續(xù)開發(fā)邀請人員：已購客戶、意向客戶、社會名人、媒體人員活動內(nèi)容：以宴會形式進行，當(dāng)場進行環(huán)保慈善捐款，所捐助的款項捐給綠色環(huán)保機構(gòu)?；顒拥攸c：五星級酒店答謝晚宴客戶答謝會 關(guān)

42、懷&回饋老客戶，增加老客戶的項目認同感，推動實現(xiàn)老客戶介紹和口碑傳播效應(yīng)，同時可擴大項目品牌宣傳、保持社會關(guān)注度報告提綱 思維企劃演繹 推廣營銷推廣 執(zhí)行銷售執(zhí)行 動態(tài)市場近況推案策略 執(zhí)行銷售執(zhí)行 約14萬方體量，如何做推案的產(chǎn)品搭配與節(jié)奏控制以最終實現(xiàn)安全穩(wěn)定去化，且在該前提下創(chuàng)造利潤的最大化？推案思考策略一：少量多批的推案原則，始終保持“熱銷”、“熱點”的銷售態(tài)勢；策略二：相對優(yōu)勢產(chǎn)品平價入市確保銷售安全，結(jié)合銷控原則逐步實現(xiàn)價格成長；策略三：每批次搭配豐富產(chǎn)品組合，充分借助產(chǎn)品擠壓策略，實現(xiàn)銷售速度與利潤的雙贏；策略四：充分的蓄客與續(xù)銷周期，開盤時實現(xiàn)長蓄短爆，續(xù)銷時實現(xiàn)利潤最大；推案

43、策略項目一期情況一期總建筑面積：145400住宅面積：120151萬商業(yè)面積：25249包含樓棟：1、2、3、5、6、7、8#產(chǎn)品分布1#6#7#8#2#3#5#一期房源棟號戶型分類二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳三衛(wèi)四室三廳三衛(wèi)五室二廳二衛(wèi)五室二廳三衛(wèi)五室三廳二衛(wèi)五室三廳三衛(wèi)合計1#0052020002562#7915400000402373#7915400000402375#00964000001006#001164000001207#02958001200908#0244800120075合計158361370822482915所占比例17.27%39.45%40.44%0.

44、87%0.22%0.22%0.44%0.87%0.22%100.00%現(xiàn)金流產(chǎn)品一般采用常規(guī)產(chǎn)品作為回現(xiàn)主體，因競爭壓力較大，在市場上屬于平價跑量的狀態(tài)，本項目2、3棟適合定位現(xiàn)金流產(chǎn)品現(xiàn)金流產(chǎn)品隱性明星產(chǎn)品溢價產(chǎn)品隱性明星產(chǎn)品屬于中間帶產(chǎn)品，因為存在的市場突破機會可能性大，可考慮結(jié)合營銷話題炒作提升，獲取較高的市場總價，本項目的隱性明星產(chǎn)品為7、8棟樓溢價產(chǎn)品一般為項目的標(biāo)桿產(chǎn)品，作為高價策略導(dǎo)入可慢燉實現(xiàn)較高售價，本項目為1、5、6棟樓棟數(shù)分布位置樓棟號樓棟功能定位套數(shù)1#景觀瀑布北側(cè)3房/4房/5房溢價產(chǎn)品562#崇明西路北側(cè)2房/3房/5房現(xiàn)金流產(chǎn)品2373#崇明西路北側(cè)2房/3房/5

45、房現(xiàn)金流產(chǎn)品2375#景觀瀑布東側(cè)3房/4房溢價產(chǎn)品1006#社區(qū)臨景觀3房/4房溢價產(chǎn)品1207#社區(qū)配套3房/5房隱性明星產(chǎn)品908#社區(qū)配套3房/5房隱性明星產(chǎn)品75合計915策略1少量多批策略2優(yōu)勢產(chǎn)品先行策略3豐富產(chǎn)品組合優(yōu)勢樓棟一拆為二，分兩批推出推出5#較優(yōu)產(chǎn)品及2#普通產(chǎn)品保持3房搭配2房，總價由低至高，觀景、戶型、低價兼顧推案安排開盤推貨策略按樓棟推貨。 為保證開盤大量出貨，首批推貨在保證多樣性的同時，推出現(xiàn)金流產(chǎn)品（2#）和溢價產(chǎn)品（5#）。受到市場一定追捧時，根據(jù)籌量分兩次穩(wěn)健加推，第一次加推隱形明星產(chǎn)品（7#），第二次加推隱形明星產(chǎn)品（8#）。預(yù)計籌量開盤樓棟加推樓棟合

46、計推貨量房源描述0-500個2#、5#無337套2房2廳1衛(wèi)（79套）3房2廳1衛(wèi)(154套)3房2廳2衛(wèi)(96套)4房2廳3衛(wèi)(4套)5房3廳2衛(wèi)(4套)500-800個2#、5#、7#7#427套2房2廳1衛(wèi)（79套）3房2廳1衛(wèi)(183套) 3房2廳2衛(wèi)(154套)4房2廳3衛(wèi)(4套)5房3廳2衛(wèi)(7套)800-1200個2#、5#、7#、8#8#502套2房2廳1衛(wèi)（79套）3房2廳1衛(wèi)(207套) 3房2廳2衛(wèi)(202套)4房2廳3衛(wèi)(4套)5房3廳2衛(wèi)(10套)1#6#7#8#2#3#5#成熟規(guī)模社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量、建筑風(fēng)格商業(yè)配套名校教育配套醫(yī)療配套地段、區(qū)域發(fā)展、升值前景健身會

47、所游泳池園林。1、產(chǎn)品層面資源（有形資源）2、產(chǎn)品背后資源（無形資源）服務(wù)客戶服務(wù)、物業(yè)文化總部營銷、品味營銷、居住氛圍品牌發(fā)展商實力、老業(yè)主資源、市場忠誠度高大社區(qū)概念大社區(qū)成熟入住社區(qū)氛圍營造一定檔次的活動及社區(qū)氛圍的品味層次感 產(chǎn)品背后的優(yōu)勢支持拋開產(chǎn)品本身優(yōu)劣勢，所有與相關(guān)的人、事、物都可以在我們的行動和創(chuàng)意中成為創(chuàng)造成功的資源。價格策略策略一：相對優(yōu)勢產(chǎn)品平價入市確保銷售安全；策略二：銷售可控前提下，不斷通過收縮折扣與放緩速度相結(jié)合來試探價格彈性空間；策略三：每批房源需明確輔推戶型與輔推樓層，強化兩者之間性價比差異，形成有效銷售促動力；價格策略策略1平價入市策略2試探價格彈性策略3形

48、成價格對比相對優(yōu)勢產(chǎn)品溫和定價配合足夠折扣平價入市小幅快頻收縮折扣，試探價格上限，確定二次推案折扣方案顯現(xiàn)相對的性價比，在平面與立面上均設(shè)立主輔推產(chǎn)品形成銷售促動，也為后期收縮折扣考慮整體定價安排2013年1月項目首次開盤2013年7月第二次開盤2013年3月首批產(chǎn)品推出2號樓及5號樓單樓層作為優(yōu)勢產(chǎn)品作為價格標(biāo)桿第2批產(chǎn)品5號樓剩余戶型及7、8號樓分別作為優(yōu)勢產(chǎn)品作為價格標(biāo)桿上報交易中心價格上限（表價）實際成交價折扣價收縮折扣提高成交價折扣價實際成交價進一步收縮折扣提高成交價核心目標(biāo)：首批安全入市，整體利潤最大E戶型及中高余量稍大整體均勻去化整體價格走勢營銷工作鋪排平面出街，轟炸開始10月2

49、7日2012年12月27日1月28日3月10日4月10日5月1日5月23日盛大開盤（2、5#）2月28日積累至少500名客戶加推造勢客戶聯(lián)誼會337套90套第一次加推（7#）第二次推貨（8#）75套第三次推貨（首一期剩余貨量）開始“認籌”收取誠意金考究市場反應(yīng)順推順推順推順推順推節(jié)點制定原則：遵循壓力前置、小步快跑的營銷節(jié)點安排原則。節(jié)點說明：總推貨量502套，分三次推出，截止2013年6月底貨量推售完畢； 6月30日清盤營銷策略之銷售節(jié)奏安排營銷策略之銷售節(jié)奏分解平面出街，轟炸開始10月27日2012年12月27日4月10日2月28日積累至少500名客戶加推造勢客戶聯(lián)誼會推貨周期：約一個月（

50、31天）考慮點：切合市場熱度，同時有效配合銷售推貨周期：約二個月考慮點：做為價格標(biāo)桿，有效促進銷售推貨周期：約2個月考慮點：廣告攔截，喊出聲音1月28日盛大開盤（2、5#）337套認籌周期：1個月考慮點：集中式放量，加快銷售速度3月10日90套第一次加推（7#）推貨周期：約1個月考慮點：以春節(jié)活動為契機順勢加推，小步快跑，有效提升價值，促進成交5月1日5月23日第二次推貨（8#）75套第三次推貨（首一期剩余貨量）推貨周期：約1.5個月考慮點：優(yōu)勢貨源順勢推出，占領(lǐng)市場，進一步明確銷售方向推貨周期：約半個月考慮點：根據(jù)前期試探結(jié)論，順勢推出平面出街，轟炸開始10月27日12月27日2月28日積累

51、至少500名客戶加推造勢客戶聯(lián)誼會名稱總體均價（預(yù)測實收）定價策略價格走勢現(xiàn)金流產(chǎn)品6300元/平米低開高走6300650067007100明星產(chǎn)品6600元/平米高調(diào)入市66006600690073007500漲幅1月28日盛大開盤（2、5#）漲幅3月1日3月10日90套第一次加推（7#）337套漲幅5月1日5月23日第二次推貨（8#）第三次推貨（首一期剩余貨量）4月10日漲幅漲幅漲幅定價策略75套蓄客策略政策壓力來源于目前宏觀政策對于高總價、二次改善產(chǎn)品的購買限制，為蓄客難度增加不少市場壓力來自于主要直接競爭對手的競爭以及未來潛在競爭對手的威脅，均對蓄客造成分流與影響策略1延長蓄客周期豐富

52、推廣渠道策略3精準(zhǔn)針對攻擊提高蓄客效率策略4充分挖掘資源多線聯(lián)動增量策略2區(qū)域滲透深耕挖掘本地潛力蓄客壓力及解決策略1個前提品牌蓄客運作：金潤品牌+合富資源聯(lián)動來訪導(dǎo)入策略確認6確認1、客戶樣本+深訪2、客戶特征3、客戶標(biāo)簽4、客戶消費特征及習(xí)性5、明確蓄客渠道及方式6、投放力度把握區(qū)域滲透數(shù)據(jù)庫營銷重點客戶挖掘老業(yè)主四大來人導(dǎo)入策略對象: 周邊區(qū)域5-10年左右小區(qū)載體 ：帳單、彩信、短信；社區(qū)內(nèi)廣告位：電梯箱、告示牌、電子屏；社區(qū)聯(lián)誼活動：社區(qū)內(nèi)組織SP活動；區(qū)域滲透常規(guī)數(shù)據(jù)庫體檢中心VIP會所VIP數(shù)據(jù)庫營銷醫(yī)院醫(yī)師政府部門大學(xué)教師外籍人士重點客戶挖掘 南地塊老業(yè)主針對南地塊業(yè)主統(tǒng)一維護

53、，加以各式活動促進老業(yè)主帶動新客戶成交。服務(wù)活動黏客鎖客來人留客策略貼身服務(wù)，感動客戶系列服務(wù)+salesSales managerSales+sales manager置業(yè)顧問與項目經(jīng)理“二級服務(wù)”，為客戶全身心的服務(wù)，關(guān)于銷售環(huán)節(jié)的各環(huán)節(jié)提供無微不至的細心專業(yè)服務(wù)，成為客戶管理專家與客戶的不動產(chǎn)投資理財顧問。保持每個周末都有一場客戶主題活動為周末等關(guān)鍵節(jié)點做人氣補充作為很好的客戶維護和保溫的手段與工具，促進“老帶新”對項目口碑、品牌的提升起到積極推動作用系列活動銷售說辭賣點說辭提煉：強化品牌形象；區(qū)域優(yōu)勢；產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)信息逐步釋放回訪話題設(shè)定：施工節(jié)點、樣板房售樓處開放、規(guī)劃實施進度、物

54、料逐步到位控制節(jié)湊、逐步回訪、逐層釋放項目銷售信息黏客策略活動及禮品活動的不斷邀約及禮品的贈送，不斷建立與客戶接觸頻率鎖客策略手段一通過讓客戶提供存款證明、資產(chǎn)證明等，預(yù)先鎖定客戶手段二通過社區(qū)活動、折扣等方式高頻率分期釋放，預(yù)先鎖定客戶開盤前媒體投放原則及費用預(yù)算媒體類型 投放比例 投放金額（萬）報紙 15%28 線上傳播，層層遞進形象拉升，解讀價值電視 37%70 短信 2%4 戶外 21%40 網(wǎng)絡(luò) 13%24 巡展 7%14 線下活動，直面客群高效傳播，人氣引爆線下（派單、紙巾等） 2%4 活動（目標(biāo)圈層專場） 2%4 合計 100%188恒大策劃部句容城市，傳播通路有限。受眾群體對大眾媒體關(guān)注度不高，注重口碑傳播。建議：加大戶外展示比重，強化線下活動和客戶有效對接。媒體組合與比重建議，僅供甲方參考三大營銷階段 認籌（媒體推廣、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡游、短信、派單、大客戶） 派單、短信、大客戶、派發(fā)紙巾 香江麗景盛大開盤2013年1月28日2013年元旦2012年102013年1月第一階段派單第一輪派單全面覆蓋，安排兼職派單30名/日，派單量25000份/日第一輪派單結(jié)束后隨即總結(jié)挖掘有價值區(qū)域，再行安排派單工作計劃浴室、高檔賓館、寫字