《房地產(chǎn)裝修評估》word版

1、北京市豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)連山崗村112號房屋重置價格格評估PAGE 惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司 PAGE 13房 產(chǎn) 估 價 報 告估價項目名稱：北京市朝陽區(qū)南磨房路16號院1號樓*室裝修已完工部分重置價格評估委 托 方：周*估 價 方：惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司估 價 人 員： 估價作業(yè)日期：2014年10月13日-2014年11月4日估價報告編號：惠仁評字2014第0536號北京市朝陽區(qū)南磨房路16號院1號樓*室裝修已完工部分重置價格評估目 錄第一部分 致委托方函2第二部分 估價師聲明3第三部分 估價的假設(shè)和限制條件4第四部分 房地產(chǎn)估價報告5一、委托估價方5二、估價方5三、估價對

2、象5四、估價目的6五、估價時點6六、價值定義6七、估價依據(jù)6八、估價原則7九、估價方法7十、估價測算過程7十一、估價結(jié)果8十二、估價人員9十三、估價作業(yè)日期9十四、估價報告應(yīng)用的有效期9第五部分 附 件13第一部分 致委托方函周*：受您委托，我們對北京市朝陽區(qū)南磨房路16號院1號樓*室裝修已完工部分重置價格進(jìn)行了客觀、公正的測算，估價目的是為委托方解決房屋裝修合同糾紛事宜確定估價對象于估價時點的重置價格提供價值參考。估價人員依據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)合理的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗及對房地產(chǎn)市場價格影響因素進(jìn)行的周密細(xì)致分析，經(jīng)過測算，確定估價對象于估價時點2014年10月13日重置價格

3、為（人民幣）：總價：20.5萬元大寫：貳拾萬伍仟元整評估過程、結(jié)果及有關(guān)說明詳見估價結(jié)果報告。 惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司 2014年11月4日第二部分 估價師聲明一、估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。6.沒有

4、人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7.本報告估價時點為2014年10月13日，提交報告之日為2014年11月4日，在市場無明顯價格波動情況下，報告有效期為自提交報告之日起不超過一年，即2014年11月4日至2015年11月3日，隨著時間的推移，該房地產(chǎn)的裝修重置價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。 8. 本評估報告單價根據(jù)委托方與施工單位簽署的建設(shè)工程施工專業(yè)承包合同及補(bǔ)充協(xié)議中認(rèn)可的單價，工程量由委托函確認(rèn)的工程量為準(zhǔn)。二、注冊房地產(chǎn)估價師簽名估價師姓名注冊證書號簽 字第三部分 估價的假設(shè)和限制條件 本報告委托方為周*，估價對象為北京市朝陽區(qū)南磨房路16號院1號樓*室裝修已完工部分。估價對象北臨南磨房

5、路，東臨西大望路。地處北京市東四環(huán)以內(nèi)。因施工方拒絕履行雙方于2014年10月9日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定的義務(wù)，導(dǎo)致雙方無法繼續(xù)履行合同?，F(xiàn)委托對施工方裝修已完工部分進(jìn)行重置價格評估。 由于施工單位合同內(nèi)的報價由分部分項及規(guī)費兩部分組成，經(jīng)與委托方溝通后，分部分項部分工程量按照委托函認(rèn)可現(xiàn)場工程量為準(zhǔn)，分部分項單價執(zhí)行合同條款，規(guī)費費用執(zhí)行合同條款。本次評估的房屋裝修范圍為北京市朝陽區(qū)南磨房路16號院1號樓*室裝修已完工部分。該部分工程并未通過驗收和投入使用，本次評估假設(shè)完工部分工程質(zhì)量符合設(shè)計和使用要求，未考慮工程質(zhì)量對估值的影響。基于本次估價目的，工程單價以施工單位報價為準(zhǔn)，工程量以現(xiàn)場施工

6、及測量為準(zhǔn)。本報告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)。在評估所委托估價對象價格時，我們未考慮估價對象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保等可能影響其價格的任何限制，我們也未對房地產(chǎn)評估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對房地產(chǎn)市場價格的影響。本報告含有若干附件，它構(gòu)成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。本報告僅用于為委托方解決房屋裝修施工合同糾紛提供參考，不用于拆遷補(bǔ)償、抵押貸款等其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、

7、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表，本評估報告由惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司負(fù)責(zé)解釋。第四部分 估價結(jié)果報告一、委托方姓 名：周*身份證號：5325261986101*聯(lián)系電話：18587*二、估價方名 稱：惠仁行（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司聯(lián) 系 人：高棱岳聯(lián) 系 電 三、估價對象估價對象為北京市朝陽區(qū)南磨房路16號院1號樓*室裝修已完工部分。估價對象北臨南磨房路，東臨西大望路。地處北京市東四環(huán)以內(nèi)。因施工方拒絕履行雙方于2014年10月9日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中約定的義務(wù)，導(dǎo)致雙方無法繼續(xù)履行合同?，F(xiàn)委托對施工方裝修已完工部分進(jìn)行重置價格評估。由于施工單位合

8、同內(nèi)的報價由分部分項及規(guī)費兩部分組成，經(jīng)與委托方溝通后，分部分項部分工程量按照委托函認(rèn)可現(xiàn)場工程量為準(zhǔn)，分部分項單價執(zhí)行合同條款，規(guī)費費用執(zhí)行合同條款。四、估價目的估價目的是為委托方解決房屋裝修施工合同糾紛事宜確定估價對象于估價時點的重建價格提供價值參考。五、估價時點估價時點為2014年10月13日六、價格定義此次評估的估價結(jié)果為估價對象在符合估價假設(shè)及限制前提下于估價時點2014年10月13日房屋裝修重置價格。七、估價依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件；（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；（3）房地產(chǎn)估價規(guī)范；（4）委托方與施工方簽署的建設(shè)工程施工專業(yè)承包合同、補(bǔ)充協(xié)議

9、（5）北京市建設(shè)工程計價依據(jù)預(yù)算定額（2012）（6）北京市造價信息（2014年10月）等2.委托方提供的有關(guān)資料。3.評估人員掌握的有關(guān)市場資料及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象價格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。九、估價方法估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，以及實地勘察的資料，選取重置成本法作為本次評估的基本方法。十、估價測算過程（一）計算房屋裝修重置價格重置價格：根據(jù)委托方與施工方簽署的建設(shè)工程施工專業(yè)承包合同、補(bǔ)充協(xié)議中簽署認(rèn)可的單價，

10、結(jié)合委托函認(rèn)可現(xiàn)場工程量。計算可得房屋裝修已完部分的重置價格為20.5萬元。其中合同內(nèi)已完部分重建價格為：19萬元，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)已完部分重置價格為：1.5萬元。合同內(nèi)：序號項目名稱單位工程量單價合價1原地面瓷磚拆除022.530.00 2原墻面瓷磚拆除026.150.00 3水泥砂漿樓地面找平21.1611.31239.32 4衛(wèi)生間墻、地面涂膜防水13.2635.45470.07 5水泥砂漿樓地面防水保護(hù)層13.2612.2161.77 6衛(wèi)生間蹲位臺砌筑m0.23407.5293.73 7衛(wèi)生間蹲位臺抹灰2.3419.2345.00 8地面鋪設(shè)?；u21.1782.261741.44 9衛(wèi)生

11、間墻面貼磚19.6586.321696.19 10樓地面地毯064.590.00 11墻紙裱糊179.9527.935026.00 12墻面大白乳膠漆42.915.64670.96 13拉絲不銹鋼踢腳線m81.6231.42562.87 14虛光燈帶m76.4168.825258.54 15天棚輕鋼龍骨石膏板造型吊頂136.48 153.4320939.83 16天棚軟膜天花造型個6528.823172.92 17天棚鋁扣板吊頂0113.310.00 18衛(wèi)生間管道檢修口個1171.13171.13 19天棚成品檢修口個3128.38385.14 20輕鋼龍骨石膏板包柱子10.17156.16

12、1588.15 21玻璃屏風(fēng)13.21862.7511396.93 22金屬推拉門樘21468.112936.22 23防盜門樘12204.532204.53 24金屬平開門樘02348.850.00 25衛(wèi)生間成品門安裝樘0513.460.00 26窗戶防護(hù)欄罩1.87152.57285.31 27收銀臺m010700.00 28展柜（矩形）個027820.00 29展柜（造型）個038520.00 30展柜（圓形）個023540.00 31博古格組10321032100.00 32門廳入口處博古格組116051605.00 33L形沙發(fā)組132103210.00 34單人沙發(fā)椅組04280

13、.00 35茶幾組1856856.00 36自動麻將機(jī)（含4把椅子）組174907490.00 37洗漱臺帶柜套1749749.00 38保險箱個194169416.00 39酒柜及吧臺組064200.00 40吧臺椅個02140.00 41月牙形實木茶幾、木墩及茶具組0107000.00 42儲物柜組08560.00 43水景處0.5160508025.00 44墻面多層架組021400.00 45櫥窗個125682568.00 46金屬卷閘門平方米2.31407.273236.72 47綜合布線平方米140.05 21429969.87 48地插座套2487.312095.44 49筒燈套

14、043.230.00 50射燈套043.230.00 51熒光燈帶m048.630.00 52空調(diào)器臺080250.00 53空調(diào)器臺027820.00 54冰箱臺121402140.00 55液晶電視臺237457490.00 56飲水機(jī)臺06420.00 57消防應(yīng)急燈套048.150.00 58疏散指示燈套048.150.00 59喇叭只8481.53852.00 60紅外報警感應(yīng)器臺0481.50.00 61室內(nèi)攝像頭臺0481.50.00 62室外攝像頭臺0695.50.00 63刻錄機(jī)臺0909.50.00 64監(jiān)控主機(jī)及顯示器組037450.00 65紅外報警主機(jī)臺024610.

15、00 66給排水管改造項032100.00 67原暖氣片拆除項1771.04771.04 68鋼制柱式散熱器組4760.253041.00 69蹲便器套1383.69383.69 已完分部分項工程金額180044.81 合同內(nèi)規(guī)費10394.64 合同內(nèi)已完工總價190439.45 補(bǔ)充協(xié)議：序號洽商補(bǔ)充協(xié)議單位總價1衛(wèi)生間門套02單開推拉門套03雙開推拉門套04椅子把21005毛石區(qū)展柜（實木烤漆、軌道）套06毛石區(qū)展柜（實木烤漆、軌道）套07毛石區(qū)展柜（實木烤漆、軌道）套08毛石區(qū)展柜（實木烤漆、軌道）套09毛石區(qū)墻柜（實木烤漆）套010毛石區(qū)墻柜（實木烤漆）套011毛石區(qū)墻柜（實木烤漆）

16、套012成品區(qū)展柜（實木烤漆、玻璃罩、軌道、射燈）套013成品區(qū)墻柜（實木烤漆）套014安裝工（空調(diào)）項015墊付電費項100016牌匾項240017門頭制安項250018不銹鋼燈箱平方米300019加工區(qū)地面平方米020加工區(qū)天花平方米021加工區(qū)木制玻璃隔斷平方米022加工區(qū)墻面乳膠漆平方米023加工區(qū)改水、電項024加工區(qū)包立管項025背景音樂喇叭套026桌面?zhèn)€027窗簾項028壁紙卷029攝像頭及配線項030燈具項031綠植、軟包等項032電視吊架套033消防報審圖套034消防報審項035門頭及燈箱安裝項036墻掛空調(diào)臺037電視臺3799補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)完成金額14799注：根據(jù)北京市建設(shè)工程計價依據(jù)預(yù)算定額（2012）及北京市造價信息（2014年10月），估價對象整個裝修公允價值（定額組價）約為：30.9萬元（其中合同內(nèi)約24.8萬元，補(bǔ)充協(xié)議約6.1萬元）詳見附件。已完工公允價值約為：14萬元（其中合同內(nèi)約12.6萬元，補(bǔ)充協(xié)議約1.4萬元）。（二）確定成本法重置價格估價對象于估價時點的重置價格為：建筑物裝修已完工部分總價=20.5（萬元）十一、估價結(jié)果本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對當(dāng)?shù)氐氖袌龇治?，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到估價對象房地產(chǎn)的裝修已完工部分在價格定義和有關(guān)限制條件下