案例分析：住宅小區(qū)公用通道、綠地的土地權(quán)屬如何確定

1、 / 7案例分析：住宅小區(qū)公用通道、綠地的土地權(quán)屬如何確定編者按：按照物權(quán)法和土地登記辦法等法律和行政規(guī)章的規(guī)定，土地登記行為成為房地產(chǎn)交易的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。為住宅小區(qū)的使用單位或個人頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證，保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益是是土地登記部門的一項重要職責(zé)。北京市正在積極開展住宅小區(qū)登記發(fā)證課題研究，公共用地如何分?jǐn)偸瞧渲幸豁椫匾獌?nèi)容，本期轉(zhuǎn)載的典型案例，對住宅小區(qū)公用通道、綠地的土地權(quán)屬如何確定進(jìn)行了深入的探討，對于我市開展住宅小區(qū)登記發(fā)證工作，研究公共用地如何分?jǐn)偺峁┝思夹g(shù)思路。案情介紹2006年 10月，某市甲房地產(chǎn)公司進(jìn)行東方花園二期房地產(chǎn)開發(fā)，施工過程形成塌方，破壞了小區(qū)內(nèi)相鄰的8 號樓的

2、基礎(chǔ)，造成房屋開裂，經(jīng)市建設(shè)部門鑒定屬危房。2007 年 10 月，該房地產(chǎn)公司與8 號樓住戶簽訂轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議，采取貨幣補償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶安置到位。同年11 月，該房地產(chǎn)公司持轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議及其他有關(guān)文件，申請辦理8 號樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，要求以 8 號樓與相鄰樓房間距的中心線為界，將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下。但是，東方花園的其他業(yè)主以公用通道、綠地屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有為由提出異議。處理結(jié)果市國土局按照土地登記的規(guī)定，對該宗地的轉(zhuǎn)讓采取分割登記的辦法，按房屋投影占地面積辦理了8 號樓土地的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，8 號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的獨

3、有面積，對房屋間距、綠化和公共通道部分確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。處理依據(jù)主要是物權(quán)法第73 條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?評析針對住宅小區(qū)內(nèi)公共通道、綠地的土地歸屬，存在不同的觀點。第一種觀點認(rèn)為：公共通道、綠地的土地歸屬可以根據(jù)土地登記分?jǐn)傇瓌t的規(guī)定，根據(jù)樓房間距的中心線劃分；另一種觀點認(rèn)為：根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的公共通道或綠地，如果沒有明確規(guī)定屬于個人的外，都應(yīng)該屬于小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共有。根據(jù)中華人民共

4、和國物權(quán)法第 73 條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”以及最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見第 88 條的規(guī)定：“對于共有財產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！笔袊辆謱欠块g的公共通道、綠地，確定為小區(qū)全體業(yè)主共同共有，8 號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分?jǐn)偑氂妹娣e，符合現(xiàn)行法律規(guī)定。法理研究 隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)獨

5、宅獨戶的居住模式被一宅多戶模式取代，住戶與住宅用地的關(guān)系隨之發(fā)生演變。住宅小區(qū)包括住宅樓、公用通道、綠地、會館、車位、小賣部等設(shè)施，這些設(shè)施用地與小區(qū)業(yè)主之間存在什么關(guān)系?各業(yè)主對土地享有何種權(quán)利，承擔(dān)何種義務(wù)?業(yè)主轉(zhuǎn)讓自己房屋時，土地權(quán)利發(fā)生何種變化?只有分析清楚上述問題，土地確權(quán)和登記才具有法理基礎(chǔ)。一、業(yè)主與住宅小區(qū)用地的權(quán)利義務(wù)關(guān)系全體業(yè)主共用住宅小區(qū)用地，共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，構(gòu)成共有法律關(guān)系。業(yè)主具有使用小區(qū)土地的權(quán)利，但是這種使用不能影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益，以公用通道為例，每個業(yè)主都可以自由通行，但是不能在通道用地上設(shè) 置障礙，阻礙其他業(yè)主通行。因此，小區(qū)范圍內(nèi)的土地由業(yè)主共

6、用的性質(zhì)決定了全體業(yè)主對住宅小區(qū)用地在法律上形成共有關(guān)系。共有是指某項財產(chǎn)同時屬于兩個或兩個以上的人所有的民事法律關(guān)系，全體業(yè)主對住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系是指對國有建設(shè)用地使用權(quán)的共有。依據(jù)憲法和土地管理法規(guī)定，土地所有權(quán)屬于國家或農(nóng)民集體所有，單位或個人只依法享有土地的使用權(quán)。因此，業(yè)主對住宅小區(qū)用地的共有關(guān)系，屬于對土地使用權(quán)的共有。在這種共有法律關(guān)系中，共有權(quán)的客體是國有建設(shè)用地使用權(quán)，而不是土地本身。共有作為一種特殊的財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系，具有如下法律特征：1 共有的主體是兩個或兩個以上的公民或法人，即由各個民事主體對同一 項財產(chǎn)共同擁有所有權(quán)。這是共有關(guān)系同其他財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的重要區(qū)別，而

7、其他財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的主體則是單一的公民或法人。2共有的客體即共有則產(chǎn)在性質(zhì)上是統(tǒng)一的。在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有 人的所有權(quán)及于整個共有財產(chǎn)，而不是把共有財產(chǎn)分割為不同的部分由各個共有人分別行使所有權(quán)。3共有的內(nèi)容即共有人對共有財產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，受到全體共 有人利益的制約和影響。例如，依照法律規(guī)定，按份共有關(guān)系中的按份共有人 若出售在共有財產(chǎn)中的份額，不得損害其他共有人的利益；其他共有人在同等 條件下，有優(yōu)先購買所出售的份額的權(quán)利。二、區(qū)分業(yè)主對住宅小區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)的共有形式全體業(yè)主共有國有建設(shè)用地使用權(quán)，需界定屬于按份共有還是共同共有。對于共有人來說，按 份共有和共同共有屬于不

8、同的法律關(guān)系，直接導(dǎo)致對于共有國有建設(shè)用地使用權(quán)的處分方式之不同。按份共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自在共有財產(chǎn)中所占的份額，分別享有權(quán)利和分別承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國民法通則第78 條對按份共有關(guān)系作了明確規(guī)定：“按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)?！卑捶莨灿腥说臋?quán)利和義務(wù)包括：1 按份共有人的權(quán)利：共有財產(chǎn)歸屬于全體共有人所有；按份共有人依據(jù)其在共有財產(chǎn)中所占的份額，分別享有對共有財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；按份共有人有權(quán)將其在共有財產(chǎn)中的份額加以處分；按份共有人對其他共有人出售其份額有優(yōu)先購買權(quán)。為了使共有財產(chǎn)免受因某一按份共有人出售其份額而可能帶

9、來的損害，民法通則第78 條規(guī)定，按份共有人在出售其共有份額時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。2按份共有人的義務(wù)：按份共有人要按照其在共有財產(chǎn)中所占的份額，分別對共有財產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。如果因共有財產(chǎn)在使用中造成對他人損害的，對外應(yīng)由每個按份共有人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；對內(nèi)則由其他按份共有人對已向債權(quán)人履行了全部賠償責(zé)任的按份共有人分別承擔(dān)各自應(yīng)付的清償責(zé)任。共同共有，是指兩個或兩個以上的共有人對某項共有財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利，共同承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。我國民法通則第78條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！痹诠餐灿械恼J(rèn)定中共同共有人有一些基本的法律要求：1 共同

10、共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。2在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，構(gòu)成無權(quán)處分行為。但如果第三人是善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人承擔(dān)賠償責(zé)任。3在共同共有關(guān)系終止的，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，但要考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，且應(yīng)適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要。從按份共有和共同共有的法律特征看，按份共有人有權(quán)將其在共有財產(chǎn)中的份額加以處分，而共同共有人則無權(quán)擅自處分共有財產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見第

11、 88 條規(guī)定：“對于共有財產(chǎn)，部分共有入主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！碑?dāng)部分共有人對是按份共有還是共同共有有爭議，而主張按份共有的共有人又無法舉證的，確定為共同共有。業(yè)主自行處分住宅小區(qū)用地的哪一部分不會影響其他業(yè)主的合法權(quán)益，處分哪一部分可能會對其他業(yè)主合法權(quán)益造成影響，是界定按份共有和共同共有的依據(jù)。因此，住宅小區(qū)內(nèi)歸全體業(yè)主共同使用的土地，如公用通道、綠地等，不能由某個共有人任意處分，應(yīng)當(dāng)確定為全體業(yè)主共同共有；住宅樓基座、固定停車位等可以歸業(yè)主獨占使用的，可以確定為業(yè)主按份共有。按份共有的共有份額如何確定呢?最高人民法院關(guān)于

12、貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第90 條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。”因此，確定按份共有的份額，共有人有協(xié)議的，按照協(xié)議處理。沒有協(xié)議的，則按照等分原則和貢獻(xiàn)大小確定份額。對于住宅小區(qū)用地而言，如何具體適用等分原則和貢獻(xiàn)大小劃分共有份額，較為復(fù)雜需要專門探討。三、住宅小區(qū)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有部分的份額劃定根據(jù)物權(quán)法第70 條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有

13、部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！蔽餀?quán)法規(guī)定了車位、經(jīng)營性用房等屬于專有還是共有的性質(zhì)認(rèn)定，但對于已經(jīng)確定屬于共有的如何實施登 記，是實踐中具體操作的問題，沒有詳細(xì)規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定 明確了住宅小區(qū)建筑物專有和共有劃定的一般方法，雖然沒有直接規(guī)定建筑所 占的土地的歸屬，但是可以根據(jù)建筑的歸屬關(guān)系予以推定。從物權(quán)登記的角度看，不論是房地合一登記的情形，還是分開登記的情 形，都必須確保業(yè)主的建筑物所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)。房地分開登記 的，將房屋所有權(quán)和國有建設(shè)用地使用權(quán)分別登記；房地合一登記的，將建筑 和土地的權(quán)利內(nèi)容一并明確?？梢?，兩種登記模式

14、事實上都存在國有建設(shè)用地分?jǐn)倖栴}。值得注意的 是，對于住宅小區(qū)中一套既定的房屋而言，其價格主要決定于建筑面積，基本 不受共有分?jǐn)偟膰薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)影響，因此，國有建設(shè)用地使用權(quán)份額的 劃定應(yīng)視為權(quán)利的保障，起到防止權(quán)利被他人濫用的作用，而不代表可兌現(xiàn)的 經(jīng)濟(jì)利益。實踐中，應(yīng)按照節(jié)約行政成本，有效防止權(quán)利濫用，并促進(jìn)物盡其 用的原則，實施國有建設(shè)用地使用權(quán)按份共有的劃定。按照等分原則和貢獻(xiàn)大小來劃分共有份額，學(xué)者主要有兩種看法：一種是根據(jù)各業(yè)主對房屋的投資比例確定，另一種是根據(jù)各業(yè)主占有的建 筑面積比例確定。前者不具有穩(wěn)定性和一般性，不同時期購買的房產(chǎn)價格往往 差異很大，在一部分房屋還沒有賣出

15、的情況下，則無法計算賣出部分業(yè)主的分 攤份額，即便用一種估計數(shù)來預(yù)先分?jǐn)偡蓊~，一旦剩余房產(chǎn)以不同價格賣出， 則需要重新進(jìn)行土地分?jǐn)傆嬎恪６诙N分?jǐn)偡椒▌t具有可行性，樓房一旦建成，建筑面積基本確定，每 個業(yè)主分?jǐn)偟耐恋孛娣e也就確定不變而且同一時期而言，相同建筑面積的房 產(chǎn)價值基本一致。因此，按照建筑面積分?jǐn)倗薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)份額，相對而 言，具有科學(xué)性。按份共有的份額的計算方法為：單個業(yè)主房產(chǎn)建筑面積除以全體業(yè)主房產(chǎn)建筑面積，乘以按份共有建筑的 占地面積。按份共有建筑以外的土地或建筑，除屬于個人的以外，由全體業(yè)主 共同共有。綜上，房地產(chǎn)公司與原8 號樓業(yè)主雙方簽訂拆遷轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是8 號樓房地產(chǎn)

16、權(quán)利轉(zhuǎn)移的原因，該房地產(chǎn)公司采取貨幣補償和東方花園小區(qū)內(nèi)就地安置的方法將所有住戶安置到位，這個協(xié)議得到履行?？梢?，該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓取得了 8 號樓房地產(chǎn)相應(yīng)權(quán)利。該房地產(chǎn)公司辦理轉(zhuǎn)讓登記，則是房地產(chǎn)物權(quán)的正式生效。在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記時，該房地產(chǎn)公司提出“以 8 號樓與相鄰樓房間距的中心線為界，將樓房占用范圍內(nèi)的土地、公用通道用地和部分綠地都轉(zhuǎn)讓至其名下”，涉及到如何確定該房地產(chǎn)公司的按份共有份額和共同共有范圍的問題，東方花園其他業(yè)主提出“公用通道、綠地 ”應(yīng)當(dāng)共同共有的異議，該房地產(chǎn)公司無法舉證，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第88 條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確定“公用通道、綠地”屬于全體業(yè)主共同共有。因此，市國土局認(rèn)定，8 號樓基座占地面積為該房地產(chǎn)公司的分?jǐn)偑氂妹娣e，樓房間的公共通道、綠地，確定屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有，是正確的。四、本案啟示隨著科技的發(fā)展，人類利用土地的水平在不斷提高這就要求提升土地權(quán)屬管理的能力，處理好“一宅多戶 ”居住模式下的業(yè)主土地權(quán)利義務(wù)關(guān)