房地產聯(lián)合開發(fā)中的法律問題

1、房地產聯(lián)合開發(fā)中的法律問題 隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產開發(fā)中引起的糾紛，特別是房地產聯(lián)合開發(fā)合同糾紛日益突出。其中聯(lián)合開發(fā)房地產極易引發(fā)糾紛，占的比重也較大，對房地產開發(fā)的影響也較重，而且司法實踐中對此認識不一。對房地產聯(lián)合開發(fā)合同糾紛進行分析和探討，對促進房地產開發(fā)發(fā)展有著非?，F(xiàn)實的意義。本文將對其概念特征、聯(lián)合開發(fā)的組織方式、如何確保合同的合法有效等法律問題進行探討。剖析其法律性質及其特征，提出了在擬訂房地產聯(lián)合開發(fā)合同中應著重注意的一些問題和一些參考意見。 一、聯(lián)合開發(fā)房地產行為的法律性質和特征： 所謂聯(lián)合開發(fā)房地產，指依照雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、

2、技術、勞務等，合作開發(fā)土地，建筑房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發(fā)方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發(fā)經營的房地產開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進行房地產開發(fā)經營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。 在現(xiàn)實生活中，從房地產的聯(lián)合開發(fā)的組織形式和合同的性質可以看出其為一種典型

3、的聯(lián)營合同，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開發(fā)房地產可以采取以下三種方式： （一）組建新的法人。根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產”，從而確立了以土地使用權出資進行房地產合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益，這種以項目公司的方式開發(fā)相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規(guī)范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使

4、用權出資必須辦理土地使用權轉移手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當土地使用權是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財務成本，對合作者來講這當然是不合算的。 （二）組建聯(lián)合管理機構。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構，其職責是協(xié)調雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作、管理開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構與項目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內部的管理機構，并非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能獨立對外承擔民事責任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)

5、合管理機構的名義進行有關的民事活動。實踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會”不但行使內部只能，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章并簽定了建筑工程施工合同，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構的法律地位有清晰的認識，并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構的名義。 （三）既不成立項目公司，也不成立聯(lián)合機構，而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益。這種方式主要用于相對簡單的項目。 上述后兩種方式其相對于

6、成立項目公司的經營方式來說是一種相對松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成后，共同出售，共擔風險，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙方應對聯(lián)合開發(fā)項目產生的債務互負連帶責任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權利義務的，如果雙方為各自獨立經營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負責在該土地上完成一定的建筑任務的，且建筑方在完成建筑任務后將獲得一

7、定數(shù)量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨立承擔責任。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報，并且通過合同約定自己不承擔在該項目開發(fā)過程中產生的任何風險及責任的，則是以形式上的聯(lián)合開發(fā)達到實質上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關規(guī)定，應當認定為無效合同。 有的觀點認為，聯(lián)合開發(fā)的項目由雙方共同經營、共負盈虧，本著權利義務對等的原則作為利益共同體的雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責任所做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償?shù)囊罁?jù)

8、。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項目產生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關于各自責任的劃分的影響。產生這種觀點主要是因為對聯(lián)合開發(fā)的行為沒有進行法律定性，其實聯(lián)合開發(fā)的行為因為雙方的簽訂的合同內容不一樣，承擔的權利義務不一樣，而導致不同的法律性質和法律后果，因此房地產聯(lián)合開發(fā)合同成為房地產聯(lián)合開發(fā)行為中的最重要關鍵之處，簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關鍵。 二、房地產聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點 房地產開發(fā)項目有大有小，大到占地幾千畝建筑面積達幾十萬平方米的小區(qū)，小到一棟獨立的單體樓建筑均屬于這一范疇。房地產開發(fā)

9、投入的資金較大，生產的周期較長，涉及的法律、法規(guī)及政策面較廣容易產生糾紛。房地產聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點是，訴訟標的大，糾紛內容復雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長。另外這類糾紛所涉及法律法規(guī)以及國家的政策面廣。無論是最高人民法院公布的案例還是在互聯(lián)網(wǎng)上，全國各在關于合作開發(fā)的糾紛非常多，據(jù)不完全統(tǒng)計，合作開發(fā)糾紛在房地產訴訟案件中占有很大比例。 據(jù)網(wǎng)上報道，成都金地房產公司和新特實業(yè)有限公司合伙開發(fā)某花園工程。金地房產公司出資負責整體開發(fā)，新特公司以土地使用權入股合作開發(fā)。兩公司在合作開發(fā)某花園工程過程中，由于新特公司所出的土地升值較大，由此提出增加開發(fā)收益，而負責整體開發(fā)施工的金地公司認

10、為新特公司的要求違背了合同原意。同時，在金地公司實際售房過程中，新特公司認為價格偏低，有損其利益，曾多次派人到某花園張貼“告客戶書”，影響了房屋銷售，由此引發(fā)雙方矛盾。并由此引發(fā)嚴重暴力事件，當?shù)毓簿诌€為此專門成立專案組。 三、房地產聯(lián)合開發(fā)合同的主體。 房地產聯(lián)合開發(fā)，就是依據(jù)當事人的約定，經國家職能部門批準，就合作建設房地產項目，各方共同出資，共同開發(fā)的聯(lián)合經營行為。根據(jù)目前的法律規(guī)定，房地產聯(lián)合開發(fā)行為要合法有效，合作項目必須獲得政府有關職能部門的批準，并獲得規(guī)劃、土地使用、固定資產投資、施工建設等有關行政審批手續(xù)。同時，聯(lián)合開發(fā)合同不得違反國家的法律法規(guī)。因此，房地產聯(lián)合開發(fā)合同的主

11、體是特殊主體。 具有法定房地產開發(fā)資質的企業(yè)才能開發(fā)房地產，國家法律和地方法規(guī)都對開發(fā)企業(yè)的注冊資本金及專業(yè)技術人員的條件作了明確的規(guī)定。并對開發(fā)企業(yè)的資質等級的條件以及不同等級的企業(yè)所能開發(fā)的房屋面積也作了規(guī)定。作出這些特殊規(guī)定，是確保進入該領域的公司應具備相應的條件及開發(fā)能力，是把不具備開發(fā)資質的企業(yè)嚴格區(qū)分開來。擁有房地產開發(fā)資質的企業(yè)，不僅能獨立開發(fā)，也能聯(lián)合開發(fā)房地產項目。雖不具備房地產開發(fā)資質，但具有土地使用權的企事業(yè)單位，可用土地使用權參與聯(lián)合開發(fā)房地產項目。擁有土地使用權而不具備開發(fā)資質的企事業(yè)單位，雖不能獨自開發(fā)房地產項目，但如果用自有的土地使用權與有開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)

12、聯(lián)合開發(fā)，并經國家職能部門批準的，其聯(lián)建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯(lián)建合同的前提是：必須擁有土地使用權，必須將擁有的土地使用權作為聯(lián)合開發(fā)的出資形式，聯(lián)合開發(fā)合同必須經政府職能部門批準，聯(lián)合開發(fā)的另一方必須具備相應的房地產開發(fā)資質證書。 自2005年8月1日起施行最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋第三節(jié)規(guī)定：合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當

13、認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。 四、房地產聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的幾種類型。 （一）因無效合同引起的糾紛 1、名為房地產聯(lián)合開發(fā)，實為借貸。不具有開發(fā)資質的企業(yè)以出資的形式參與房地產項目的聯(lián)建。這類聯(lián)建的特點是：（1）參與聯(lián)建合同的主體中至少有一方既不具有房地產開發(fā)資格，也不是用土地使用權出資。（2）聯(lián)建合同中明確寫明保底條款（有的是現(xiàn)金

14、保底，有的是房屋保底）；有的雖不寫明保底條款，但往往有返還本金及利息的約定或者有項目完成后分紅或分利的約定。（3）無開發(fā)資格的出資方不參與聯(lián)建過程或開發(fā)經營。 2、名為房地產聯(lián)合開發(fā)，實為項目轉讓。房地產項目轉讓必須符合法律法規(guī)規(guī)定的條件和程序。有的項目權人以聯(lián)建合同的形式將開發(fā)項目轉讓給其他企業(yè)，并不到有關部門辦理項目轉讓及土地使用權過戶手續(xù)。這類聯(lián)建的特點是：（1）這類合同的轉讓方一般為擁有項目開發(fā)權的房地產企業(yè)，受讓方有的是房地產開發(fā)公司，有的則不是房地產開發(fā)公司，還有的甚至是自然人。（2）這類項目的轉讓，有的根本不具備項目轉讓的條件，也沒有得到職能部門的批準。（3）聯(lián)建合同雙方既不辦理

15、項目轉讓手續(xù)，也不辦理土地使用權過戶手續(xù)。（4）這類合同標題是聯(lián)建合同，內容則是開發(fā)項目權利義務的全部轉讓。 3、無房地產開發(fā)資質的企業(yè)參與聯(lián)建。無房地產開發(fā)資質的企業(yè)用聯(lián)建合同的形式參與聯(lián)建。這類聯(lián)建的特點：（1）其中聯(lián)建的一方沒有開發(fā)資質。（2）無開發(fā)資質的一方不僅出資，還參與項目開發(fā)和經營。（3）聯(lián)建合同沒有也不可能到職能部門的審批手續(xù)。 4、建立在違法建設項目上的聯(lián)建合同。比如項目還未得到國家職能部門批準，聯(lián)建雙方就違法建設施工，一方并沒有土地使用權等。比如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司等聯(lián)合開發(fā)方房地產合同上訴案中，二審法院認為，聯(lián)合開發(fā)工程協(xié)議書系市工商局、

16、萬信社與市保險公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產項目的協(xié)議書，簽訂協(xié)議時，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權，未辦理大廈建設及用地的合法手續(xù)，雖然1997年1月南昌市土地局批復同意將原劃撥給東湖區(qū)商品房開發(fā)公司的該宗土地轉劃撥給市工商局，但明確規(guī)定該劃撥用土地不得轉讓或聯(lián)合開發(fā)，本案二審期間，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權轉為出讓國有土地使用權，給市工商局頒發(fā)了國有土地使用權證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權出讓合同，未交納土地出讓金，未辦理合建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)，故一審法院根據(jù)國家相關法律規(guī)定，認定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議為無效是正確的。 （二）因違反房地產聯(lián)合開發(fā)合同的

17、違約行為引起的糾紛 1、不按合同約定按時投入聯(lián)建資金。這類違約行為較為常見。違約方常常因為各咱原因致使沒有按約出資，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例，或者重新約定按實際投資比例分配利益。也有的按違約方承擔一定的違約金的方式解決，從新達成補充聯(lián)建合同。 2、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現(xiàn)往往在聯(lián)建合同的后期。根據(jù)代理這類案件的實踐，聯(lián)建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因為對房屋的約定是最簡單、實用又便于操作。對利潤的分配不確定因素多，而且變數(shù)也大。這類糾紛的違約方常常是將對方應分的房屋出售或用于抵押貸款，嚴重損害守約方利益。 3、一方根本違約，違約時間較長，已經沒

18、有再按約定投資的實力，也不愿主動退出聯(lián)建。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔違約責任，并要求解除合同。 4、雙方或各方都有違約行為，只是輕重而已。這類聯(lián)建糾紛的訴訟，往往是聯(lián)建糾紛產生時間較長，各方矛盾較深，解決起來也較難。 5、聯(lián)建一方背著另一方與他方再聯(lián)建。對再聯(lián)建的違約行為，損害了守約方利益而引起的糾紛，這類糾紛有的是守約方主動起訴，也有的守約方被列為被告或者第三人參加訴訟，違約方背著聯(lián)建的一方與他方再聯(lián)建，往往是違約方資金不足，用再聯(lián)建的形式引入他方資金，即名為聯(lián)建，實為借貸。 聯(lián)建合同中的違約形式是多種多樣的，我們代理這類案件中以上五種類型居多。還有其他一些違約情況，如聯(lián)建一

19、方不按時移交土地，或者不按照約定按時辦理聯(lián)建的報批手續(xù)等等，總之違約形式是多種多樣的。 五、簽訂房地產聯(lián)合開發(fā)合同應注意的問題 由于房地產開發(fā)是一項周期長、投資大、涉及面廣的系統(tǒng)工程，涵蓋了從土地使用權獲得、拆遷安置、招投標、工程的設計、施工、監(jiān)理、設備安裝到房屋的銷售、物業(yè)管理的全過程，是一個完整的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面的關系，因此顯得尤為復雜。而聯(lián)合開發(fā)房地產合同則要對房地產開發(fā)過程中內外兩個方面的權利義務都要進行詳盡的規(guī)定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統(tǒng)一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突，所以在合作過程中雙方的關系一旦處理不慎容易引發(fā)糾紛；而一旦產生糾紛，由于目前我國相應的法律

20、規(guī)定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，后果難以預測。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同除了一般的房地產開發(fā)應注意的問題和應明確的內容外，還應該從幾個方面把握房地產聯(lián)合開發(fā)合同中的內容及要點： （一）、合同責任要明確。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任，建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。 （二）合同各方的收益的分享及風險和損失的分擔應明確。房產的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式

21、體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置只字不提，在分配時出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。 （三）合同的內容應該合法。人民銀行下發(fā)的貸款通則第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務”，從而構成合同的無效，當事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達到的盈利目的也落空。另外，根據(jù)我國法律規(guī)定，對于劃撥土地的使用權不得與他人進行聯(lián)合開發(fā)，

22、劃撥土地使用權因其取得的無償性和低償性，法律對其轉讓由特殊規(guī)定。城市房地產管理法規(guī)定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。所以，在未辦理以上手續(xù)前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產合同應當認定為無效合同。最后，合作建房協(xié)議書應在國家主管部門辦理審批手續(xù)，未辦理的則當然無效。 （四）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，

23、如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。 （五）聯(lián)合開發(fā)應注意手續(xù)的完備性。聯(lián)合開發(fā)涉及到多方面的關系和手續(xù)，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權及時轉入項目公司名下，以免耽誤開發(fā)的時機；對于從事房地產開發(fā)的公司來說需要有專門的資質，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批。 （六）明確聯(lián)合開發(fā)建房的性質。注意保證聯(lián)合開發(fā)建房協(xié)議

24、的性質和效力，雙方當事人應在合同中明確表達合作的意圖，對房地產聯(lián)合開發(fā)的責任分擔，同時避免混淆土地使用權轉讓合同、購房合同與聯(lián)合開發(fā)建房合同性質，減少糾紛的產生。 （七）房地產聯(lián)合開發(fā)項目對外合同的簽訂。房地產聯(lián)合開發(fā)項目中，對外合同簽訂較為混亂，比如合作方都在合同上簽字蓋章，進而造成對外承擔連責任。 （八）保護聯(lián)合開發(fā)建房各方權利義務的方法與建議。對于以資金方名義進行的開發(fā)建設，土地提供方的利益保護就很重要，實踐中，由于房地產開發(fā)的程序要求，在項目預售前必須將土地使用權轉移到開發(fā)方名下。因為項目名義開發(fā)方主要控制項目的建設和項目的銷售，土地提供方在土地使用權轉移到項目名義開發(fā)方后，就很難對合

25、作方進行有效的制約。因此在簽訂房地產聯(lián)合開發(fā)合同過程中，土地提供方應約定土地使用權轉移與自身利益保護的關系，包括約定進行設定抵押等，約定項目建設資金使用監(jiān)督方法等。對于資金提供方的保護也十分必要，因此在涉及聯(lián)合開發(fā)項目前，最好還是在事先請聘請專業(yè)律師事務所提供全程法律服務。糾紛的產生聘請律師處理，遠遠不如事先預防的效果好。 六、2006年修改生效的新公司法對房地產合作開發(fā)的影響 （一）、新公司法的公司注冊資本分期到位方式提升了合作開發(fā)房地產企業(yè)的競爭力 公司法第26條第1款規(guī)定：“有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之

26、二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內繳足；其中，投資公司可以在五年內繳足。” 新公司法這一規(guī)定在一定程度上克服了原本一次性繳納法定資本制的缺陷。使法人型合作開發(fā)房地產資本閑置、浪費的問題得到一定程度的緩解。由于房地產開發(fā)屬于資金投入量巨大的行業(yè)，并且其開發(fā)的不同時期，對資金的需求是不同的，而一次性繳納的法定資本制要求股東一次性全部繳足，而且必須在公司成立之前到位，容易造成公司資本的閑置、浪費。分期繳納的法定資本制讓內資企業(yè)在房地產開發(fā)的不同時期游刃有余地進行資本分配，進一步提高了資本的運作能力。另一方面，解決了中外企業(yè)差別對待的矛盾。內資企業(yè)與外資企業(yè)同

27、為分期繳納的法定資本制，使得中外企業(yè)能在更加公平的法律環(huán)境中競爭。根據(jù)公司法的這一規(guī)定，股東只要根據(jù)實際需要在公司章程中約定分期繳納資本情況，便可充分合理地利用資本金，達到自己的收益最大化。同時，在資金方面，立法對房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本都有最低要求，而這一要求相對于通常的房地產開發(fā)項目的投資總額來說是較低的，但由于外商投資企業(yè)法對項目投資總額與注冊資本的比例有限制性規(guī)定，而內資項目公司這方面的規(guī)定相對較為寬松，因此內資法人型合作開發(fā)往往并不需要象外商投資企業(yè)那樣投入巨額的注冊資本，這就增強了內資法人型合作開發(fā)房地產在注冊資本出資方面的優(yōu)勢。 （二）、新公司法關于利益分配制度的修改對內資法人型

28、合作開發(fā)房地產更具有可操作性 公司法第35條規(guī)定：“股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外?！?公司法的這一規(guī)定克服了原公司法規(guī)定的合作各方權利義務只能按其出資比例分享和承擔的缺陷，同時解決了土地使用權的市場價值往往與土地提供方的用地成本不成比例，以至于其權利義務的分配較難按法律規(guī)定進行操作等難題。股東可以根據(jù)實際需要在公司章程中對其收益分配進行約定，可以減少在以后分配過程中的諸多糾紛。這樣，股東的自治原則得到充分的體現(xiàn)：可以跟合伙型合作開發(fā)房地產各方一樣，在自愿的基礎上采取靈活多樣的分配方式；甚至可以采用中外合作開發(fā)房地產的方式，允許某方股東在一定條件下提前收回投資。 （三）、新公司