昆明房地產(chǎn)寫字樓市場分析

1、.：.；昆明房地產(chǎn)寫字樓市場分析一、寫字樓供應(yīng)現(xiàn)狀分析1.昆明市區(qū)寫字樓根本情況中心城區(qū)高層寫字樓密集,其中專業(yè)寫字樓占63.2%,物業(yè)類型主要有純寫字樓和商住樓兩種方式,商住樓36.8%,商務(wù)寫字樓63.2%?？傮w上開發(fā)規(guī)模小,其中建筑面積在3萬平方米以下的占70.8%,建筑面積在3-4萬、4-5萬和5萬以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。從寫字樓配備的電梯數(shù)量來看,電梯數(shù)量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商業(yè)寫字樓的交房規(guī)范主要為毛胚房和初裝修房,占52%。運(yùn)營方式上以租售結(jié)合的方式占主流。2.寫字樓售價及物管費(fèi)均較其他大中城市為低昆明

2、市區(qū)內(nèi)高層寫字樓價錢及價錢的表現(xiàn)特點(diǎn)是,逾五成售價在3500-4000元/平方米,租金程度較低,高層物業(yè)平均租金程度在30-40元/平方米/月。寫字樓車位配置率較低,車位總量在100個以下的占38.5%,車位在100-200個的占30.8%,車位在200個以上的極少,車位售價根本在100萬之間。寫字樓物管收費(fèi)也較低,物管收費(fèi)在2元/平方米以下的占30%,24元/平方米的占50%。3.寫字樓樓市低迷,價錢繼續(xù)走低昆明近兩年絕大多數(shù)高層寫字樓的價錢都有所下降,最大降幅近三成。因此可以說,昆明寫字樓市場處于較低迷的形狀?？傮w上說,昆明寫字樓供應(yīng)情況呈以下特點(diǎn):第一,昆明市寫字樓市場己呈買方市場的特征

3、,由于市場購買力及供需構(gòu)造失衡等多種緣由,呵斥市場總量供過于求的現(xiàn)狀。同時消費(fèi)者消費(fèi)理念逐漸成熟,寫字樓市場的高利潤時代己一去不復(fù)返。第二,昆明寫字樓存在著產(chǎn)品質(zhì)量、功能和用途上的局限。昆明市場上存在近三成的商住樓,入駐辦公的主要是一些剛剛創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)以及外地駐昆企業(yè),這些寫字樓在功能上普通兼有住家和辦公功能,因此存在著產(chǎn)品質(zhì)量、功能和用途上的局限。從昆明一數(shù)碼現(xiàn)代型的寫字樓和傳統(tǒng)的寫字樓平面圖的對比,不難看出,在房屋內(nèi)部設(shè)計上,傳統(tǒng)型的寫字樓將住戶門廳全部都設(shè)在一層,面積狹小局促,僅僅是一個過道。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以中心桶為中心向周圍分割朝向的方式,因此構(gòu)成了黑暗的走道、單一朝向的戶型以及

4、單一集中的人流通道特點(diǎn)。而現(xiàn)代型的寫字樓就思索到了人貨分流,不僅設(shè)置了不同功能的電梯,而且添加了平安通道數(shù)量。第三,寫字樓的用戶存在著只租不買或只買不租的兩大客戶群。購買型客戶群往往是對辦公概念和辦公區(qū)域有劇烈要求的客戶,這類客戶認(rèn)同價錢的差別性。租賃型客戶那么對區(qū)域很不敏感,比如效力類企業(yè)、機(jī)電類企業(yè),有無明確的辦公概念對其業(yè)務(wù)很少有影響,因此,這類客戶不太認(rèn)同租金的差別性。區(qū)位是影響客戶租買寫字樓的一個重要要素,隨著寫字樓銷售市場的逐漸成熟,對銷售市場而言,區(qū)位要素的影響更深。人們對不同區(qū)位寫字樓的售價程度構(gòu)成了共識,換言之,人們根本認(rèn)同了區(qū)位、寫字樓檔次和價錢的對應(yīng)關(guān)系,因此,寫字樓市場

5、上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤價錢差距較大。相對于購買行為而言,租賃行為是短期行為,相對于銷售市場而言,租賃市場是更具理性的市場,在租賃市場上很少有投機(jī)行為。因此,這樣一個由短期行為構(gòu)成的理性市場必然是突破區(qū)域界限的。反映在價錢上,就是區(qū)域間租金程度相對于價錢程度差別小,根本上為35元/平方米上下。第四,甲級寫字樓租售市場趨旺。如某甲級寫字樓的空置率為10%以下,而一些配套設(shè)備不完善的乙級寫字樓,空置率在40%以上,而在市場上,類似這樣的寫字樓占了不小的份額,也正是由于其在功能上的欠缺和管理上的落后,使得檔次高、辦公設(shè)備配套全、物業(yè)管理程度高的酒店開辟商務(wù)樓層用于出租,且租金也不貴,這就對寫字

6、樓市場構(gòu)成了一定的要挾。第五,寫字樓在運(yùn)營手法上各有不同。全程營銷成為昆明市寫字樓市場最有效的營銷方式,經(jīng)過營銷實際的檢驗,以市場為導(dǎo)向,以消費(fèi)者需求為中心的理念,將貫穿寫字樓的開發(fā)運(yùn)營的整個過程。這一方式既是指點(diǎn)思想,又是一套完好的操作機(jī)制。在99年以前,一部分投資型買家購置了當(dāng)時檔次較高的寫字樓,而這些寫字樓是與住宅一同同時報建的,所以運(yùn)用年限都為70年。而今這些擁有運(yùn)用權(quán)的買家將物業(yè)轉(zhuǎn)租,無形中拉低了市場租賃價錢,防止了開發(fā)商將物業(yè)閑置呵斥的損失。另外,具備一定實力的如稅務(wù)、保險、金融等大型企業(yè)購置了寫字樓,穩(wěn)定了寫字樓的空置率。99年后開發(fā)的寫字樓就以提升公司籠統(tǒng)和從專業(yè)化方向?qū)で笃涫?/p>

7、場立足點(diǎn),它們更注重辦公氣氛的營造,吸引那些生長性較好、科技含量高的企業(yè)入駐,構(gòu)成概念營銷。第六,物業(yè)管理程度將成為制約寫字樓開發(fā)、運(yùn)營效益的重要要素。經(jīng)過對市場的認(rèn)識、分析與判別,未來決議商務(wù)寫字樓工程開發(fā)運(yùn)營效益的各種要素中,以物業(yè)管理為代表的軟要素將越來越重要。二寫字樓市場問題與趨勢分析一、寫字樓市場問題99年是昆明寫字樓市場的一個分水嶺,98年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增長。到99年依然堅持高的增長勢頭。而2000年新開工的辦公用房建筑面積為128949平方米,全市完成辦公樓開發(fā)投資30830萬元,出現(xiàn)了負(fù)增長。1、昆明市寫字樓明顯出現(xiàn)了階段性過剩調(diào)查顯示,昆明市區(qū)里的高層建筑,建于上個世

8、紀(jì)五六十年代的有4幢:70年代的有10幢,80年代的有50幢;而建于90年代的那么多達(dá)644幢。在這些高樓大廈中,寫字樓占了較大的份額。1998年、1999年寫字樓盲目上馬,使得2000年成為寫字樓災(zāi)難性的一年,雖然寫字樓價錢一再下跌,但并沒有激起購買熱情,主要緣由是寫字樓的供應(yīng)總量己嚴(yán)重過剩。由于看好99年世博會的商機(jī),在世博會前后寫字樓投資過熱,大量信貸資金流向基建,大蓋樓堂館所,昆明市空置寫字樓10.4萬平方米,空置率高達(dá)60%,房地產(chǎn)不良資產(chǎn)高達(dá)數(shù)億元。寫字樓進(jìn)入了一個漫長的消化期,到今年上半年己經(jīng)是第三個年頭。隨著入世以及國家在相關(guān)政策(如稅費(fèi)政策規(guī)定,1998年6月30日前建成的寫

9、字樓,在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售,免征3%的契稅)上有力的調(diào)整,以及城市的飛速開展,國內(nèi)包括北京、上海、廣東等地的寫字樓市場正呈現(xiàn)出升溫之勢。昆明寫字樓在這樣的大環(huán)境下開場了部分復(fù)蘇。當(dāng)然這至少有兩方面的要素在起作用,一是經(jīng)過幾年的開展,昆明市的城市位置正日益為世人認(rèn)同:二是與政府的努力分不開。為了昌盛昆明寫字樓市場,昆明市政府在1999年就專門出臺了。這個停頓對寫字樓新工程審批的,在一定程度上遏制了寫字樓供過于求的勢頭2、寫字樓市場進(jìn)入理性開展階段另一方面,在1997、1998兩年中,開工的寫字樓大增,寫字樓市場租金及售價下調(diào),空置率上升,整體處在繼續(xù)低迷、調(diào)整的形

10、狀中,無論是開發(fā)商還是行業(yè)主管部門,都己認(rèn)識到寫字樓市場情勢的嚴(yán)峻,并開場對寫字樓實行控制開發(fā)。目前,幾年前對寫字樓的控制開發(fā)已初見效果,2001年可供應(yīng)的寫字樓己遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1997年和1998年的頂峰,在未來的一兩年內(nèi),寫字樓市場將繼續(xù)調(diào)整,前幾年供過于求的情況將不會延續(xù),寫字樓租售價會穩(wěn)步上升,寫字樓市場將進(jìn)入一個長期的繼續(xù)增長的理性開展階段。3、構(gòu)造性失衡昆明市寫字樓市場供求的構(gòu)造性矛盾仍未得到根本性的處理。1999年下半年至今,昆明市各類寫字樓積壓空置率較高,除了市場疲軟的緣由之外,所開發(fā)的寫字樓市場定位與消費(fèi)者的實踐需求之間的矛盾,仍是不可忽視的重要因素。經(jīng)過此次調(diào)查,結(jié)合供需情況,我

11、們發(fā)現(xiàn)昆明寫字樓市場,存在有效需求缺乏與大量無效供應(yīng)并存呵斥的構(gòu)造性失衡。傳統(tǒng)的寫字樓在面對具備交通、地段優(yōu)勢、內(nèi)部功能設(shè)置現(xiàn)代化的寫字樓就顯得相形見細(xì)了。目前昆明市場上風(fēng)光的寫字樓就很能闡明這一點(diǎn),它們大都在選址、內(nèi)部功能設(shè)置、效力等方面很講究。如某大廈以打造數(shù)碼時代的新空間為切入點(diǎn),預(yù)留了I S N D一線通、端口和Internet寬帶網(wǎng)接口、辦公室內(nèi)部IBM的綜合布錢宇樓桔助于其優(yōu)越的地理位置和內(nèi)部完善的餐飲文娛設(shè)備吸引了不少商家的目光。傳統(tǒng)寫字樓的低價位、高空置率己將其所處的嚴(yán)峻情勢流露無疑。4、銷售市場預(yù)熱又中國人民銀行2月20日決議,從2002年2月21日起,降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、

12、貸款利率。金融機(jī)構(gòu)各項存款年利率在現(xiàn)行根底上平均下調(diào)0.25個百分點(diǎn),各項貸款年利率在現(xiàn)行根底上平均下調(diào)0.5個百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)在中國人民銀行的預(yù)備金存款利率由2.07%F調(diào)為1.89%。中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào)0.54個百分點(diǎn)。這是1996年開場延續(xù)7次降低銀行存貸款利率以來,第8次降低銀行存貸款利率。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn),企業(yè)作為融資主體,假設(shè)在降息的背景下,總體本錢將會降低很多,無疑對企業(yè)的開展有積極的作用。企業(yè)的資金運(yùn)作主要是銀行貸款,降息后,財務(wù)本錢下降,產(chǎn)生的利潤必然上升。針對銀行降息將減利的說法,存貸款利率并不同步,更多地表達(dá)為銀行的讓利。購房者支出本錢降低,付出部分相

13、對減少,這使得外來企業(yè)在寫字樓市場只租不買的騎墻戰(zhàn)略將發(fā)生動搖,外來企業(yè)出于本地化的需求,大面積購買將增多。二、寫字樓低迷緣由構(gòu)成空置房及大量寫字樓不良資產(chǎn)的根本緣由：一、宏觀經(jīng)濟(jì)要素:昆明地域經(jīng)濟(jì)不活潑,外來投資少、外來企業(yè)缺乏,外鄉(xiāng)國有企業(yè)自建寫字樓,故昆明寫字樓市場容量有限；二、是宏觀調(diào)控缺乏前瞻性,世博會前后昆明城市建立投資100億元,大量信貸流向地產(chǎn),呵斥開發(fā)過熱:三是微觀要素,工程定位不當(dāng)。逾70%的空置樓盤直接成因是:缺乏細(xì)致的前期調(diào)研和科學(xué)的可行性研討,市場定位不準(zhǔn)呵斥的。換言之,有三種情況:國有控般地產(chǎn)企業(yè)唱獨(dú)腳戲,經(jīng)過大量信貸,粗放運(yùn)營構(gòu)成的閑置資產(chǎn)，在其他行業(yè)完成原始積累

14、的企業(yè),憑閱歷、拍腦袋型市場定位決策：運(yùn)營者思想誤區(qū),寄望于后期營銷奇招救市、力挽狂瀾。三、寫字樓復(fù)蘇的能夠趨勢隨著中國參與WTO、昆明旅游業(yè)效益好轉(zhuǎn)、昆明城市籠統(tǒng)提升,特別是西部大開發(fā),使得大部分省外公司都預(yù)備在滇擴(kuò)展投資規(guī)模,昆明是他們首選的駐扎地,其的投資也包括了物業(yè)上的投入,而這些具備經(jīng)濟(jì)實力的公司,特別留意樹立企業(yè)品牌和籠統(tǒng),辦公樓便是他們展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實力和位置的最正確場所。另外第三產(chǎn)業(yè)的昌盛,私營企業(yè)比例的增大和效力性智力密集型企業(yè)的增多,加大了對中高檔寫字樓的消費(fèi),成為市場需求的重要支撐。這也使得寫字樓市場進(jìn)入了理性開展階段,成為市場一道亮麗的風(fēng)景線,部分媒體、業(yè)內(nèi)人士在議論昆明寫字樓整體復(fù)蘇在即。我們以為,總的宏觀環(huán)境無疑在好轉(zhuǎn),寫字樓并非全無市場空間,但在投資選址、內(nèi)部功能設(shè)置、物管效力等方面應(yīng)深化研討,不能盲目投資。時機(jī)的降臨,對寫字樓的開發(fā)尤其是物業(yè)管理提出了更高的要求。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn),寫字樓中逾三成以上的客戶對現(xiàn)駐的寫字樓不稱心,不稱心集中在幾個方面:電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶稱心、大廈短少相應(yīng)的配套設(shè)備、大廈停車位少。由此反映出一些寫字樓在設(shè)計的時候,或迫于資金壓力,或為了節(jié)約建造本錢,或為了減少公攤面積,將電梯數(shù)量壓到最少,價錢降到最低,這樣就呵斥了日后物業(yè)管